Türkiye’de, gayrimenkul alım-satımı gün geçtikçe artan bir ilgiyle karşılanmaktadır, zira bu işlem, hem Türk vatandaşları hem de yabancı uyruklu kişiler arasında popüler hale gelmiştir. Gayrimenkul alırken satış bedelinin ödenmesinden sonraki süreç, basit bir alım-satım prosedürü gibi görünse de, aslında bu işlem ciddi araştırmaları ve detaylı aşamaları içermektedir. Türk Mahkemelerinde her yıl binlerce taşınmaz mülkiyeti ile ilgili dava görüldüğü göz önüne alındığında, konunun büyük bir öneme sahip olduğu ortaya çıkmaktadır.
Gayrimenkulün yatırım veya konut kullanımı amaçlı satın alınması durumlarında dikkat edilmesi gereken temel noktalar vardır. Tarafların gerçekleştirdiği alım-satım işlemlerinde veya sonrasında sorun yaşamaması için bu süreçte son derece dikkatli davranmaları gerekmektedir.
Gayrimenkul alım- satım işlemlerinde uzman avukat desteği alınması sürecin sağlıklı bir şekilde gerçekleştirilmesi için son derece önemlidir. Aracı kişiler veya komisyon üzerine çalışan işletmelerde devam ettirilen süreçler hukuki mağduriyetler yaratabilmektedir.
Bu yazımızda sizin için gayrimenkul alım-satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken hususları ele alacağız. 25 yıllık deneyimimiz ve uzman avukat kadromuzdan daha detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
1. Gayrimenkul Satın Alırken Tapu Kayıtlarında Neler İncelenmelidir?
Gayrimenkul alımı gerçekleştirilmeden tapu kayıtlarının incelenmemesi çeşitli mağduriyetlere sebep olabilmektedir. Gayrimenkul satın alındıktan sonra beklenmedik bir durumla karşılaşılmaması için tapu kayıtlarının doğru ve profesyonel bir şekilde incelenmesi gerekmektedir.
Türk hukuk sistemi “Tapuya Güven” ilkesi doğrultusunda tapu kayıtlarının doğru olduğunu güvence altına almıştır. Bu doğrultuda taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünde ilgili kişiler tarafından gerçekleştirilecek incelemeler gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken en önemli adımlardan birisidir.
Peki tapu kayıtlarında incelenmesi gereken hususlar nelerdir?
a. Evin Gerçek Sahibinin Öğrenilmesi
Taşınmazların gerçek sahipleri Türk hukukunda “malik” olarak nitelendirilmektedir. Tapu kayıtlarında gerçek maliğin incelenmesi satış yapan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığının veya vekaleten satış gerçekleştiriliyorsa gerekli vekalete sahip olunup olmadığının öğrenilmesi açısından son derece önemlidir.
Satışa konu olan taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğunu bilmemek veya evi sahibinden başka birisinden satın almak hukuk düzeni tarafından korunan bir durum değildir. Dolayısıyla satın alınmak istenen evin gerçek sahibinin kim olduğunun ve satın alınacak kişinin evi satma yetkisinin olup olmadığının öğrenilmesi son derece önemlidir.
b. Haciz, Tedbir, İpotek ve Satışa Engel Durumların Varlığının Öğrenilmesi
Gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, tedbir gibi sınırlamaların var olması satışa engel olmasa da satış halinde gayrimenkulle birlikte bu sınırlamalar da yeni alıcıya geçmektedir. Hacizli veya ipotekli ev satın alan yeni alıcı bu sınırlamaları ve sonuçlarını kabul etmiş sayılır.
b.1. Hacizli veya İpotekli Ev Satın Alınırsa Ne Olur?
Tapu kaydı üzerinde bir haciz veya ipotek olması durumunda bu evi satın alan yeni ev sahibi bu sınırlamaların sonuçlarını ve bu sonuçlardan sorumlu olacağını kabul etmiş sayılmaktadır. Dolayısıyla haciz ve ipotekli ev alınması durumunda yeni ev sahibi evi kaybetme riski ile karşı karşıyadır.
Burada belirtmemiz gerekir ki satın alınacak olan taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi hazırlanıp noterde tapuya şerh edilmesi sonrasında mevcut şerhe rağmen konulan kısıtlamalar geçerlilik taşımayacaktır. Bu konu ile ilgili Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/4081 sayılı kararında şu ifade geçmektedir:
Bu durumda mahkemece, taşınmaz maliki tarafından terkini talep edilmediği için tapu sicilinde varolmaya devam eden şerh etkisini devam ettireceğinden ve tapu kaydına bir taraf lehine satış vaadi şerhi işlenerek aleniyet kazandıktan sonra mevcut şerhe rağmen başkaca kısıtlamalar işlenmişse bunlara değer tanınmayacağından, tapunun aleniyet prensibi gereği sonradan konulan şerh sahiplerinin daha önce konulan şerhi gördükleri kabul edileceğinden, dava konusu taşınmazın tapu kaydına, davalı alacaklı … lehine Kastamonu 3. İcra Müdürlüğünün 2009/3159 Esas sayılı dosyası üzerinden konulan 12.09.2014 tarihli ve 12394 yevmiye numaralı haciz şerhiyle davalı alacaklı … lehine Kastamonu 3. İcra Müdürlüğünün 2009/4122 Esas sayılı dosyası üzerinden konulan 17.10.2011 tarih 15343 yevmiye numaralı haciz şerhinin de terkinine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.
b.2. Üzerinde Kamu Haczi Olan Ev Satın Alınabilir mi?
Belediye, il özel idaresi, vergi daireleri gibi kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı hacizlerde, haciz kaldırılmadan taşınmazın devri gerçekleştirilememektedir. İlgili kamu kuruluşunun resmi ve yazılı onayı alınmadan, hacizli bir konutun satışında tapu devri işlemi gerçekleştirilemez.
c. Satılama Amacı İle Gösterilen Evin Tapudaki Ev İle Aynı Olduğunun Öğrenilmesi
Bu durumun doğrulanması için yine tapu incelemeleri gerekmektedir. Bilindiği üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Parsel Sorgulama hizmeti sayesinde ilgili kişiler, satın almayı düşündükleri taşınmazların adresleri ile tapuda kayıtlı ada, pafta, parsel bilgilerini karşılaştırabilir ve taşınmazın konumunu uygulama üzerinden görebilirler. Taşınmazın parsel sorgusu internet uygulaması aracılığıyla yapılabileceği gibi aynı zamanda tapu müdürlüklerinden de teyit edilebilir. Bu sayede gayrimenkul alıcısı, kendisine gösterilen adresteki taşınmaz ile satış konusu yapılan taşınmazın aynı olup olmadığını, ada, pafta, parsel ve adres bilgilerinin uyumlu olup olmadığının kontrol edilmesi de gayrimenkul satın alırken gerçekleştirilmesi gereken en önemli adımlardan birisidir.
2. Gayrimenkul Satın Alırken Belediye Kayıtlarında Neler İncelenmelidir?
Düşünülen gayrimenkulün belediye kayıtları detaylı bir şekilde incelenmelidir. Çünkü sadece ilgili taşınmazın belediye arşiv dosyasında belirtilen bilgilerin bilinmemesi hukuken kabul edilmemekle birlikte yeni ev sahibine beklenmedik sonuçlar doğurabilmektedir. Bu faktörler, alıcının gayrimenkul satın alma kararında önemli bir rol oynayabilir ve aynı zamanda alıcıya, ileride beklenmedik durumlarla karşılaşma riskini azaltma konusunda yardımcı olabilir. Belediye kayıtlarından incelenebilecek faktörler şu şekildedir:
- Gayrimenkulün geçmişi,
- İmar durumu,
- Yapı kullanma izin belgesi olup olmadığı,
- Emlak vergisi borcu
Belediye kayıtlarının ve ilgili birimlerden yapılacak sorgulamaların sonuçlarına dayanarak, taşınmazın gerçek rayiç bedeli de belirlenebilir. Taşınmazın rayiç bedelini doğru bir şekilde bilmek, tapuda gerçekleştirilecek alım-satım işlemlerini etkileyebilir. Alım-satım bedeli, Tapu Müdürlüğü’ne bildirildiğinde, bu bedel rayiç bedelden düşük olamaz, bu nedenle doğru bir beyan önemlidir.
3. Tapu Harcı Nedir? Tapu Masrafları Neye Göre Belirlenir?
Yeni ev sahibi olacak kişilerin en çok sorduğu soruların başında “Tapu harcı ne kadar? “ gelmektedir. Peki tapu harcı nedir ve tapu harcı neye göre belirlenir?
Tapu harcı, satışı gerçekleştirilen gayrimenkulün tapuda belirtilen satış bedeline göre belirlenen bir harçtır. Tapu harcı hem alıcı hem satıcı için %2 olacak şekilde toplam satış bedelinin %4’ü olarak uygulanmaktadır.
3.1 Tapu Harcını Kim Öder?
Tapu harcı satış sözleşmesinin her iki tarafı için de %2 olarak belirlenmiştir. Fakat bu emredici bir hüküm değildir. Dolayısıyla tapu harcı için taraflar farklı bir oran belirleyebilir veya tapu harcının tamamını bir tarafın ödemesine karar verebilirler.
3.2 Tapuda Satış Bedeli Düşük Gösterilirse Ne Olur?
Gayrimenkul satışlarında tapu harcının düşük çıkması amaçlı satış bedelinin olduğundan daha az gösterilmesi uygulamada yüksek cezalara sebebiyet vermektedir. Kişilerin gerçekleştirdikleri satış bedelinin düşük gösterilmesi eyleminin Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca tespit edilmesi durumunda tapuda evin değerinin düşük gösterilmesine ilişkin ceza, satıcıdan ve alıcıdan gecikme faizi ile talep edilir. Aynı şekilde, evin değerinin eksik beyanı nedeniyle tapu harcına %25 oranında ceza eklenir.
Yani kısaca tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda eksik ödenen tutar taraflardan talep edilmekte ve ödenmesi gereken gerçek miktara %25 ceza uygulanmaktadır.
4. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?
Bu iki terim genellikle karıştırılsa da, aslında aralarında önemli farklar bulunmaktadır. Bir arazi üzerine yapılan inşaatın üzerinde hak sahibi olabilmek için alınan belgeye kat irtifakı tapusu denir ve bu belgeyi almak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile işlem yapılır. İnşaat onayı alınmış ancak tamamlanmamış projelerde genellikle kat irtifakı tapusu düzenlenir. Projeyi tamamladıktan sonra müteahhit, belediyeden iskan ruhsatı başvurusu yapar. İskan ruhsatı alındığında elde edilen tapu, kat mülkiyeti tapusu olarak adlandırılır.
4.1 Kat İrtifakı Olan Ev Satın Alınmaz Mı?
Tapu kayıtlarında kat irtifakı olan evler satın alınabilir. Kat irtifakı genel olarak binanın henüz tamamlanmamış görünüyor olması ile birlikte hisse sahiplerinin hisselerinin paylaştırılması anlamına gelmektedir. Dolayısıyla kat irtifakı olan evlerde ev fiziken tamamlanmış olsa da belediyeden iskan ruhsatı başvurusu ile iskan ruhsatı alınmalıdır.
4.2 İskan Ruhsatı Olmayan Ev Alınırsa Ne Olur?
İskan belgesi, diğer bir deyişle “yapı kullanma izin belgesi”, bir binanın fen, teknik, imar ve hukuki süreçler açısından “tamamlanmış” olduğunu gösteren bir izin belgesi olarak ifade edilmektedir. Yukarıda belirtilen sürece uygun bir şekilde inşa edilmeyen yapılar, belediye tarafından iskan verilmemektedir.
Bu bağlamda, iskansız bir dairenin sahibi olanlar, ikamet ettikleri konutun tamamlanmamış bir yapı olduğunu bilmelidirler. Özellikle kat irtifak tapulu konutlara dikkat edilmesi önemlidir, çünkü genellikle “iskan ruhsatı” bulunmayan binalar, kural olarak kat irtifak tapulu olanlardır.
Peki iskan ruhsatı olan evler ile iskan ruhsatı olmayan evlerin arasındaki fark nedir?
- İskansız daireleri satın almak isteyen müşteriler, kredi başvurusu yaptıklarında bankalardan kredi alamayabilirler.
- İnşaat halindeki iskansız evler, elektrik, su ve doğal gaz aboneliği alabilirler, ancak dairenin kendi başına abonelik alması mümkün değildir. İskan ruhsatı olmayan evlerde faturalar şantiye abonelikleri şeklinde düzenlenmektedir. Bu durumda ise, aynı hizmetler için normal maliyetin iki katına mal olabilir.
- Kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine çevrilmesi, iskan belgesi alınmadan mümkün değildir.
- İskan belgesi almak için projeye uygun olarak yapılmayan bölümlerin yeniden yapılması veya düzenlenmesi gerekebilir, bu da önemli masraflara neden olabilir.
- İskanı 5 yıl içinde alınmayan binalara para cezası veya yıkım kararı uygulanabilir.
5. Proje Ruhsatı Nedir? Gayrimenkul Alırken Proje Ruhsatı Neden Önemlidir?
İlk olarak, ruhsat projesi, inşa edilecek yapının uygulama sürecinden önce, dış görüntüsünü, iç dizaynını, kitlelerin birbiriyle oranını, planlarını ve benzeri tüm detayları içeren projedir. Ruhsat projeler, yapıların mimarları tarafından hazırlanır ve ardından belediyeye sunulur. Proje aşamasına geçilmeden önce, mimar tarafından arazi ve yerleşim durumu, imar planı titizlikle incelenir.
Eğer gayrimenkul şirketleri tarafından inşa edilen toplu konut projeleriyle ilgileniyorsanız, şirketler hakkında ön araştırma yapmak, gelecekte yaşanabilecek zaman ve maliyet kayıplarını önlemek açısından önemlidir. Beğendiğiniz bir projenin sahibi olan şirketin portföyünü incelemek, güvenilir bir karar vermeniz için faydalı olabilir.
Bunun yanı sıra, şirketin referanslarını kontrol etmek, daha önce herhangi bir alıcıyla mahkemelik olup olmadığını öğrenmek, önceki projelerini başarıyla tamamlayıp tamamlamadığını, belirtilen süre içinde konutları alıcılara teslim edip etmediğini öğrenmek de kritik önem taşımaktadır.
6. Türkiye’de Ev Alarak İkamet İzni Nasıl Alınır?
Türkiye’de yaşamak isteyen yabancıların en sık soruduğu sorulardan birisi de “ Türkiye’de ev alarak oturum izni almak mümkün mü?”
Evet. Türkiye, belli kriterleri taşıyan gayrimenkulleri satın alan yabancılara oturum izni veren ülkelerden birisidir. Fakat ev alarak oturum izni almanız için satın alacağınız ev bazı özellikleri taşımak zorundadır.
Buna göre Türkiye’de gayrimenkul satın alarak oturum izni almak için söz konusu gayrimenkul ortak tapu ile alınmamalıdır. Ortak tapu yolu ile gerçekleştirilen alımlarda ikamet izni hakkı bulunmamaktadır. Bununla beraber ikamet izni hakkı yalnızca tapu sahibi, resmi nikahlı eşi ve ergin olmayan çocuklarına verilmektedir.
Söz konusu gayrimenkulün konut niteliğinde olması ve konut olarak kullanılması ise aranan şartlardan en önemlisidir. İkamet izni ile ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak için “İkamet İzni Nasıl Alınır?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
7. Türkiye’de Ev Alarak Vatandaşlık Nasıl Alınır?
Vatandaşlık elde etmek isteyen bireylerin, bu süreçte en az 400.000 dolar veya karşılığı değerinde gayrimenkul satın alması ve ardından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuruda bulunmaları istenir. Bu başvuru sonucunda Türk Vatandaşlığı talebi alınır. Gayrimenkulün değeri Gayrimenkul Değerleme Raporu ile belgelendirilerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na iletilir. Bakanlık tarafından onaylandıktan sonra, bakanlığın talebi üzerine üç yıl satılamaz şerhi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından eklenir. Daha sonra vatandaşlık başvurusu, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne gönderilir ve başvuru sürecinin son aşamasına geçilir. Nüfus müdürlüğü işlemleri tamamlandıktan sonra, birey Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartını almaya hak kazanır.
Türkiye’de vatandaşlık almak ile ilgili kapsamlı bilgiye ulaşmak için “Vatandaşlık Başvurusu Nasıl Yapılır?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz
8. İçinde Kiracı Oturan Ev Satın Alınabilir mi?
Ev satın alırken dikkat edilmesi gereken hususlardan en önemlisi evde kiracı oturuyor olması durumudur. Bu durumda kiracı ile önceki ev sahibinin imzalamış bulundukları kira sözleşmesi tamamıyla yeni ev sahibine devrolmaktadır.
Dolayısıyla özellikle kullanım amacı ile alınan evlerde kiracı oturuyor olması durumunda özenle sürdürülmesi gereken bir süreç vardır.
8.1 Yeni Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkartılır?
Yeni satın alınan evden kiracı tahliyesi oldukça dikkatli sürdürülmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte belirlenen zamanların kaçırılması durumunda kiracının tahliyesi daha zor ve uzun süren bir sürece dönüşebilmektedir. Dolayısıyla yeni satın almış olduğunuz evde oturan kiracının tahliyesi için uzman avukat desteğinden yararlanmanız oldukça önemlidir.
Öncelikle yeni ev sahibi kiracıya kullanım gerekçesiyle bildirim gerçekleştirmelidir. Bu bildirim noterden ihtarname çekilerek gerçekleştirilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu m.351 bu konuyu şu şekilde düzenlemiştir:
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Buna göre kiracıya durumun bildirilmesi beraberinde evin tahliye edilmemesi durumunda yeni malik 6 aylık süre sonunda tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu altı aylık sürenin ne zaman başlayacağı kanunda belirtilmemiş olsa da kabul görülmüş uygulama edinme tarihinden başlatılmasıdır.
Öte yandan söz konusu maddenin ikinci fıkrasında göre yeni ev sahibinin isteği veya ihtar süresini kaçırması durumunda mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde de tahliye davası açma hakkı verilmiştir.
Belirttiğimiz gibi bu süreç oldukça dikkatli yönetilmesi gereken bir hukuki süreç olduğundan uzman avukat desteğinden yararlanmanız oldukça önemlidir. 25 yıllık deneyimimiz ve 4 dilde ( Almanca, Rusça İngilizce, Türkçe ) hizmet sunan profesyonel avukat kadromuz ile Türkiye’de satın almış olduğunuz evde oturan kiracının tahliyesine yönelik gerekli hukuki süreçleri başlatmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SİZİN İÇİN NE YAPACAĞIZ?
Güneş & Güneş Hukuk Bürosu olarak 25 yıllık deneyimimiz ve 4 dilde (Türkçe, Almanca, Rusça, İngilizce) hizmet sunan uzman avukat kadromuz ile yeni alacağınız gayrimenkule yönelik tüm hukuki süreçleri takip edebilir ve danışmanlık hizmeti sunabiliriz.
Buna göre sizin için:
- Yeni alacağınız eve yönelik tapu kontrolleri,
- İpotek, haciz, satışa engel kısıtlama kontrolleri,
- İmar ve iskan durumu,
- Herhangi bir vergi borcu veya davaya konu olup olmadığına yönelik kontroller,
- Vatandaşlık veya ikamet izni başvurusu için satın almayı düşündüğünüz evlerin başvurulara uygunluğunun incelenmesi ve bu statüde gerçekleştireceğiniz başvuruların yapılması,
- Herhangi bir hukuki uyuşmazlıkta yargı yoluna giderek sizi temsil etmek
gibi birçok hizmet sunmaktayız. Başta Antalya, İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Mersin, Bursa olmak üzere tüm Türkiye’de avukat ve hukuki danışmanlık hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle Whatsapp iletişim hattımız üzerinden iletişime geçebilirsiniz.