Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmesi ve Usulü (Kazakistan Örneği)
Yabancıların taşınmaz edinimi kamuoyunun her zaman yakından takip ettiği bir konudur. Yabancıların taşınmaz edinme haklarının varlığı kural olarak kabul edilmekle birlikte bu hakkın kullanımı günümüzde özellikle küreselleşmenin ve serbest piyasa ekonomisine geçişin de etkisiyle değişiklikler göstermiştir. Ülkelerde yabancıların taşınmaz edinimi tarih boyunca farklı şekillerde uygulanmış ve zamana göre bu uygulamalar değişmiştir.
Çalışmamızda öncelikle kavramsal olarak genel bir çerçeve çizildikten sonra konuya ilişkin yasal süreç anlatılmıştır. Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ediniminde karşılaştıkları sorunlar belli başlıklar halinde belirlenmeye çalışılarak çeşitli öneriler getirilmiştir. Kavramsal çerçevenin oluşturulmasında öncelikle kaynak taraması yapılmış, internet üzerinden konu ile ilgili yayınlar tespit edilerek gerekli doküman toplanmış ve seçilen kaynaklardan yararlanılmıştır. Böylece taşınmaz mal edinilmesi hususu, yabancıların ülkede mukim olup olmadığına göre ayrı ayrı incelenmiştir. Akabinde yabancı tüzel kişiler ile vatansızların taşınmaz mal edinmesi koşulları kaleme alınmıştır.
Yukarıda yapılan ayrımlara paralel olarak, yabancıların konut edinmesi ile konut niteliği taşımayan taşınmaz mal edinmesi ayrımı yapılmıştır. Zira yasa, hakların yabancılara ne ölçüde tanınacağı, sınırlamaların hangi düzeyde yapılacağı hususunu konutun mahiyetine göre belirlemiştir. Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mal edinmesi konusu ayrıntılı olarak incelendikten sonra, yabancıların miras yoluyla taşınmaz mal edinmesi hususuna değinilmiştir. Burada da yabancı gerçek ve tüzel kişilerin durumu değerlendirilerek, yabancıların taşınmaz mal edinmesi usulüne geçilmiştir.
Son olarak, taşınmazın satılması durumunda yabancılara yüklenen vergi mükellefiyeti incelenerek, genel çerçevede sonuç ve değerlendirme yapılmıştır.
GİRİŞ
Ülkelerin yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin ülke topraklarında gayrimenkul edinimi konusunda tanıdıkları hak ve yükümlülükler, tarihsel süreçte değişim ve gelişim gösteren bir takım yasal düzenlemelere tabi tutulmuştur. Tarihin belirli dönemlerinde birçok devlet yabancıların ülkelerinde gayrimenkul edinimini yasaklayıcı düzenlemeler getirirken; günümüzde özellikle küreselleşmenin ve serbest piyasa ekonomisine geçişin de etkisiyle bu engellemeler belirli prensipler çerçevesinde asgari düzeye indirgenmeye çalışılmaktadır. Çalışmamda genel hatlarıyla yabancıların Kazakistan Cumhuriyetinde taşınmaz mal edinmesi konusu incelenmiştir.
Çalışmamın birinci bölümünde yabancılık kavramı ele alınmış bu kavram ile ilgili olarak genel bir çerçeve çizilmiştir. Kavramsal çerçevenin oluşturulmasında öncelikle kaynak taraması yapılmış, internet konu ile ilgili yayınlar tespit edilerek gerekli doküman toplanmış ve seçilen kaynaklardan yararlanılmıştır. Buna göre, ülkede sürekli olarak ikamet eden yabancılar ile ülkede geçici olarak bulunan yabancılar ayrımı yapılmıştır.
İkinci ve üçüncü bölümde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ediniminin koşulları, yabancının ülkede mukim olup olmaması durumu ayrı ayrı değerlendirilerek, incelenmiştir. Ayrıca yabancıların konut edinmesi ile konut niteliği taşımayan taşınmaz mal edinmesi ayrımına gidilmiştir. Zira yasa, hakların yabancılara ne ölçüde tanınacağı, sınırlamaların hangi düzeyde yapılacağı hususunu konutun mahiyetine göre belirlemiştir.
Dördüncü bölümde yabancıların taşınmaz mal edinimi yasak olan bölgeler tek tek sayılarak, getirilen sınırlamalar kaleme alınmıştır. Akabinde miras yoluyla taşınmaz mal edinilmesini koşulları incelenip, usule ilişkin düzenlemelere değinilmiştir.
Çalışmamın son bölümünde yabancıların taşınmaz malı satması durumunda yüklenen vergi mükellefiyeti konusu irdelenerek, ülkede mukim olan ve olmayan yabancıların durumu ayrı ayrı değerlendirilmiştir.
Çalışmamın amacı hem yabancı gerçek kişiler hem de yabancı tüzel kişilerin taşınmaz ediniminde karşılaşılan sorunların belirlenmesi olduğundan oldukça geniş bir içeriğe sahiptir. Ayrıca Kazakistan Cumhuriyetinin akdettiği Uluslararası Antlaşmalar incelenerek, taşınmaz mal edinilmesi karşılıklılık ilkesine bağlanan ülkeler sayılmıştır. Bu nedenle, söz konusu çalışma, Kazakistan’da taşınmaz mal edinmeyi amaçlayan yabancılar için oldukça faydalıdır.
KAZAKİSTAN HUKUKUNA GÖRE YABANCILARIN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ
- YABANCI KAVRAMI
Yabancı kavramı, Kazakistan Hukukunda “Yabancıların Hukuki Durumu Hakkındaki Yasanın” 2. maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre kişinin yabancılığı gerçek kişi ve tüzel kişi olarak iki kategoride ele alınmaktadır. Yabancı gerçek kişi; şahıslar, yani insanlar olarak değerlendirilirken, yabancı tüzel kişilere devlet, dernek ve şirketler örnek gösterilebilir. Bir gerçek veya tüzel kişinin yabancılık vasfının tespiti, vatandaşlığın tespitidir. Dolayısıyla, söz konusu yasaya göre yabancı; “Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşı olmayıp, başka bir ülke vatandaşı olan kişidir”. Yabancı, başka bir devletin vatandaşı olabileceği gibi vatansız kişi ve mülteci de olabilir.
Kazakistan hukukunda yabancı kavramı vatandaşlık kıstasına göre belirlenir. Kuşkusuz, en geniş hak ve yetki Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınmış olup, en çok sınırlama vatansızlar için öngörülmüştür. Yabancıların Hukuki Durumu Hakkındaki Kanunun 4. maddesine göre yabancılar üç kategoriye ayrılmıştır. Bunlar;
- Kazakistan’da sürekli olarak ikamet eden yabancılar,
- Kazakistan’da geçici olarak bulunan yabancılar,
- Kazakistan’da (ülkede) hiç bulunmayan yabancılardır.
Bu üç kategoriye ait yabancılar farklı hukuksal statülere tabi tutulmuş olup, getirilen sınırlamalar yabancının bu kategorilerden hangisine ait olduğuna göre belirlenir.
Ülkede Sürekli Olarak İkamet Eden Yabancılar
Kazakistan Cumhuriyetinde sürekli olarak ikamet eden yabancılar, ülkede sürekli ikamet iznine sahip yabancılar olarak tanımlanır. Bu kategoriye ait yabancılar, ülkede sürekli olarak ikamet etmek amacıyla Kazakistan Cumhuriyeti İçişleri Bakanlığı tarafından verilen ikamet iznine sahip olan kişilerdir.
Ülkede sürekli ikamet etmek amacıyla bulunan yabancılar, Kazakistan vatandaşlarına tanınan hak ve yetkilere sahiptir. Dolayısıyla hiçbir sınırlamaya tabi tutulmaksızın ülke sınırları içerisinde her tür taşınmaz mal edinebilirler.
Ülkede Geçici Olarak Bulunan Yabancılar
Ülkede geçici olarak bulunan yabancılar ise, ülkede sürekli olarak ikamet etmek dışında herhangi bir nedenle bulunan yabancılar olarak tanımlanır.
Bu kategoriye tabi yabancılar, ülkeye giriş yaptıkları tarihten itibaren 3 gün içinde İçişleri Bakanlığına başvurarak kayıt yaptırmak zorundadır. Böylece Bakanlıkça yabancının ülkede bulunabileceği azami süre belirlenir. Tanınan bu süre sonunda yabancının ülkeden çıkış yapması zorunludur. Bu kategoriye tabi olan yabancıların hak ve yetkileri daha çok sınırlandırılmıştır.
Ülkede Hiç Bulunmayan Yabancılar
Bu kategoriye tabi tutulan yabancılar, Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içerisinde hiç bulunmayan, başka ülke sınırları içinde yaşayan yabancılardır. Yasa bu tür yabancıların da taşınmaz mal edinmesine imkân tanımış, ancak taşınmaz mal edinme koşullarını daha çok sınırlandırma yoluna gitmiştir. Zira ülkeye hiç gelmeden, başka bir ülkede bulunmalarına rağmen aracı vasıtasıyla Kazakistan’da taşınmaz mal edinmeyi amaçlamaktadırlar.
YABANCILAR HUKUKUNA HÂKİM OLAN İLKELER
Milletlerarası hukuka hâkim ilkelerin tespiti için bu hukukun kaynaklarına bakmak ve buradan hareket etmek gerekir. Bu kaynaklar, antlaşmalar, milletlerarası teamül, hukukun genel ilkeleri, mahkeme kararları ve doktrin olarak sayılabilir. Milletlerarası hukukun kaynaklarından birisi olan teamüllerden kaynaklanan milletlerarası hukuk ilkeleri şöyle sıralanabilir:
Ülkesel Egemenlik
Bilindiği gibi, her ülkede, ülkenin kendi vatandaşlarının hukuki durumu ile yabancıların hukuki durumu farklılık arz etmektedir. Zira yabancılara tanınan haklar sınırlandırılmıştır. Mesela bazı ülkeler, gerek yabancılara çalışma hakkı tanınması bakımından, gerek ise vatandaşlığa alınma koşulları bakımından sınırlamalar getirmiştir. Bu sınırlamalar kamu düzenine ilişkindir.
Bu ilkeye göre, devletler, yabancıların ülkeye girme, seyahat ve ikamet etme haklarını egemenlik hakkına dayalı olarak sınırlandırabilir. Ülkesel egemenlik bir ülkenin varlık sebeplerinden birisidir. Çünkü bir ülkeyi toprak, insan ve egemenlik öğeleri meydana getirir.
Yabancılara İlişkin Özel Kurallar Koyma Özgürlüğü
Ülkeleri vatandaş ile yabancıya eşit haklar tanımaya zorlayan yabancılar hukuku kuralı yoktur. Yabancılara daha fazla hak tanınabileceği gibi, kısıtlamalar da getirilebilir. Bu husus tümüyle devletlerin kendi takdirine bırakılmıştır. Nitekim Kazakistan Cumhuriyeti yasaları bazı kategoriye ait yabancılara daha fazla hak tanıyıp, bazıları için sınırlama öngörmüştür.
İkamet Özgürlüğü
Anayasada ikamet özgürlüğü şu şekilde düzenlenmiş: “Kazakistan Cumhuriyeti topraklarında yasal olarak ikamet eden herkes, serbest dolaşım hakkına ve ikamet yerini özgürce seçebilme hakkına sahiptir”. Anayasa “Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşı” yerine “herkes” kelimesini kullanarak ikamet özgürlüğünü yabancılara da tanımış ve anayasal güvence altına almıştır.
Karşılıklılık
Karşılıklılık, yabancı kişinin bir ülkede kendi devletinin yabancılara tanıdığından fazla haklara sahip olamamasıdır.
Buna göre, yabancının taşınmaz mal edinebilmesi, edinmek istediği ülke vatandaşlarının kendi ülkesinde aynı şartlarla taşınmaz mal edinebilmesine bağlı tutulmuştur. Karşılıklı işlem esası uluslararası ilişkilerde eşitliği sağlar. Nitekim Kazakistan, Azerbaycan, Beyaz Rusya, Gürcistan, Kırgızistan, Moldova, Rusya, Türkmenistan, Özbekistan ve Ukrayna arasında 07.10.2002 tarihinde imzalanan Kişinev Konvansiyonunun 47. maddesinde bu ilke açıkça düzenlenmiştir.
YABANCILARA TANINACAK HAKLARIN KAPSAMI
Uluslararası hukukun yabancılara tanıdığı temel güvence yabancının hukuk süjesi olmasıdır. Yabancı da hak sahibi olabilen, hukuki işlemler yapabilen kişidir.
Hakların yabancılara ne ölçüde verileceği, sınırlamaların hangi düzeyde yapılacağının tespitinde faydalanılabilecek prensipler aşağıda incelenmiştir.
Yabancı ile Vatandaşın Eşitliği Prensibi
Bu prensibe göre, yabancı ile vatandaş aynı kategoride değerlendirilerek, aralarında herhangi bir fark gözetilmez. Yabancı, vatandaşın tabi olduğu hukuki rejime tabidir ve ona da vatandaşa tanınan haklar tanınır. Bu husus Yabancıların Hukuki Durumuna İlişkin Yasanın 9. maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre: “Kazakistan’da sürekli olarak ikamet eden yabancılar, konut edinme bakımından, Kazakistan vatandaşları ile eşit haklara sahiptir”.
Uluslararası Antlaşmaların Önceliği Prensibi
Bu husus Tapu Kanunu m. 7’de düzenlenmiştir. Buna göre: “ Kazakistan Cumhuriyetinin taraf olduğu Uluslararası Antlaşmalarla bu kanunun aksine bir hüküm öngörülmüşse, Uluslararası Antlaşmalar esas alınır”. Dolayısıyla söz konusu yasa hükmü ile ülkenin taraf olduğu Uluslararası Antlaşmalar çatıştığında, Uluslararası Antlaşmalar esas alınır. Bu nedenle devletler, Uluslararası Antlaşma akdederek, ülkesinde bulunan yabancılara tanınacak hakların ve getirilecek sınırlamaların kapsamını belirleyebilir. Böylece Antlaşmaya taraf olan ülke vatandaşlarına daha çok hak tanınabileceği gibi, sınırlama da getirilebilir.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ
4.1. Yasal Düzenlemeler
Sovyetler Birliğinin 1991’de dağılması ile birlikte bağımsızlık kazanan ülke vatandaşlarının hukuki durumu değişikliğe uğramıştır. Dağılma sonucu oluşan ülke vatandaşları birbirine karşı yabancı statüsüne girdiğinden, ülkeler için yabancılara tanınacak hak ve yetkilerin kapsamını belirleme zorunluluğu doğmuştur.
Devletler önceden yabancıların taşınmaz edinimine imkân tanımazken, daha sonra insan haklarına ilişkin gelişmelere paralel olarak bu edinimi belirli şartlarda mümkün kılmışlardır. Bu nedenle, yabancıların hak ve yükümlülüklerinin, başta Anayasa olmak üzere birçok kanunda düzenlenme yoluna gidilmiştir.
Diğer yandan, yabancıların taşınmaz mal edinmesi ekonomiye de katkı sağlamaktadır. Bu nedenle Kazakistan Cumhuriyetinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mal edinmesine ilişkin koşullar zamanla hafifletilmiştir
Yabancıların Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz mal edinme haklarına ilişkin getirilen sınırlamalar kural olarak kanunla belirlenir. Ancak yabancıların mülkiyet hakkı Uluslararası Antlaşmalarla da düzenlenmiştir. Mülkiyet hakkının konu olduğu Antlaşmalardan biri Evrensel İnsan Hakları Beyannamesidir.
Sonuç olarak, hâlihazırdaki hukuk düzeni bir yandan kamu düzenini sağlamak amacıyla sınırlama getirmiş, diğer yandan ise yabancıların taşınmaz mal edinmesini kolaylaştırarak sınırlamaları azaltmıştır. Zira yabancıların taşınmaz mal edinmesine hak tanınması ekonominin, tarım ve sanayinin gelişimi bakımından önem arz etmektedir.
Yabancıların taşınmaz mal edinmesine ilişkin kurallar, taşınmazın niteliğine göre değişkenlik gösterir. Bu nedenle yasa; a) Yabancıların konut niteliğinde taşınmaz edinmesi, b) Yabancıların konut niteliği taşımayan her türlü taşınmaz mal edinmesi şeklinde ikili bir ayrıma gitmiştir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Konut Niteliği Taşıyan Taşınmaz Mal Edinmesi
Yabancı gerçek kişilerin konut niteliği taşıyan taşınmaz mal edinmesi durumuna ilişkin çeşitli sınırlamalar getirilerek, şartlar ağırlaştırılmıştır.
Yabancıların konut niteliğindeki taşınmaz mal edinmesine ilişkin şartlar, yabancının Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içerisinde sürekli olarak ikamet edip etmemesi koşuluna göre değişkenlik gösterir. Sadece Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içerisinde sürekli olarak ikamet eden yabancılar konut niteliğinde taşınmaz mal edinebilir. Ülkede geçici olarak bulunan yabancılar konut edinemez.
Ülkede Sürekli Olarak İkamet Eden Yabancı Gerçek Kişilerin Konut Edinmesi
Yasa, yabancıların konut niteliğinde taşınmaz mal edinmesini önemli ölçüde sınırlandırarak, yalnızca ülkede mukim olan yabancıların konut edinmesine imkân tanımıştır.
Nitekim Yabancıların Hukuki Durumuna ilişkin Yasanın 9. maddesinde yabancıların konut niteliği taşıyan ve taşımayan taşınmaz mal edinmesine ilişkin düzenlemeler getirilmiş. Buna göre: “Kazakistan’da sürekli olarak ikamet eden yabancılar, Anayasa ve Uluslararası Antlaşmalarda aksi öngörülmemişse, konut edinme bakımından Kazakistan vatandaşları ile eşit haklara sahiptir”. Sonuç itibariyle;
- İkamet iznine sahip yabancılar, konut dâhil, her türlü taşınmaz mal edinebilir.
- İkamet iznine sahip olmayan yabancılar konut niteliğinde taşınmaz mal edinemez.
Yasa hükmü, Kazakistan vatandaşı ile ülkede mukim olan yabancılara eşit haklar tanıyarak konut edinmelerine cevaz vermiştir.
Kanun koyucu, ülkede mukim olan yabancıların konut edinmesine ilişkin hak ve yetkilerini açıkça düzenlemiş olmasına karşın, yabancı ülke vatandaşı ile evli olan Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşının konut edinmesi hususuna ilişkin herhangi bir düzenleme öngörmemiştir. Ancak yasada bu hakkı sınırlayan herhangi hüküm yoktur. Dolayısıyla Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşı yabancı ülke vatandaşı ile evli olmasına rağmen hiçbir sınırlamaya tabi olmaksızın konut edinebilir.
Aynı düzen arsa niteliğinde taşınmaz malların edinilmesi durumunda da geçerlidir. Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşı yabancı ülke vatandaşı ile evli olmasına rağmen hiçbir sınırlamaya tabi olmaksızın arsa edinebilir.
Ülkede Geçici Olarak Bulunan Yabancı Gerçek Kişilerin Konut Niteliğinde Taşınmaz Edinmesi
2337 sayılı Yabancıların Hukuki Durumu Hakkındaki Kanuna göre: “Ülkede geçici olarak bulunan yabancılar konut niteliğinde taşınmaz edinemez”. Yasa sadece ülkede sürekli olarak ikamet eden yabancıların taşınmaz mal edinmesine cevaz vermiştir. Ülkede geçici olarak bulunan yabancıların, konut edinmesini ise mutlak bir biçimde sınırlamıştır.
Kanun hükmünün lafzi yorumundan hareketle, Kazakistan’da mukim olmayan yabancıların, konut niteliği taşımayan her türlü taşınmazı serbestçe edinebileceği sonucuna varılır. Zira yasa, bu kategoriye tabi yabancıların yalnızca konut edinmesini yasaklayıp, konut niteliği taşımayan taşınmazlar bakımından hiçbir sınırlama öngörmemiştir.
Uygulamada da, ülkede sürekli olarak ikamet eden yabancılar konut niteliğinde taşınmaz mal edinebilir, ancak ülkede geçici olarak bulunanlar edinemez.
Dolayısıyla Kazakistan Cumhuriyetinde sürekli olarak ikamet etmeyen, ancak konut edinmek isteyen yabancıların, başvurabileceği iki yol var:
- İlgili makamlara başvurarak ikamet izni almak,
- Ülkede bir tüzel kişilik kurarak onun adına konut edinmek.
Zira ülke sınırları içinde olup olmadığına bakılmaksızın, yabancı tüzel kişiler, hiçbir sınırlamaya tabi tutulmadan taşınmaz mal edinme hakkına sahiptir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Konut Mahiyeti Taşımayan Taşınmaz Mal Edinmesi
Yabancıların Hukuki Durumuna İlişkin Yasaya göre: “Ülkede geçici olarak bulunan yabancılar konut niteliğinde taşınmaz edinemez”. Söz konusu yasa hükmü ülkede mukim olmayan yabancıların yalnızca konut edinmesini yasaklamış olup, konut niteliği taşımayan taşınmaz malların edinilmesi bakımından açıkça hiçbir düzenleme getirmemiştir.
Ancak yasa hükmünün lafzi yorumundan hareketle, Kazakistan’da mukim olmayan yabancıların, konut niteliği taşımayan her türlü taşınmazı serbestçe edinebileceği sonucuna varılır. Zira yabancıların konut niteliği taşımayan taşınmaz mal (ör: bina, ofis, dükkân) edinmesine ilişkin yasa hiçbir sınırlama getirmemiştir. Bu nitelikteki taşınmazların edinilmesi yabancının ikamet izni alınmış olması koşuluna bağlanmamıştır. Dolayısıyla yabancı, ülkede sürekli olarak ikamet etmese dahi, konut niteliği taşımayan taşınmaz mal edinebilir.
Ancak uygulamada konut niteliğinde olan taşınmazlar bakımından getirilen sınırlama, konut niteliğinde olmayan taşınmazlar için de uygulanır. Böylece konut niteliğinde olmayan taşınmazların edinimi için de Yabancıların Hukuki Durumuna ilişkin Yasanın 9. maddesindeki hüküm uygulanarak, Kazakistan’da mukim olmayan yabancının ikamet iznine sahip olma koşulu aranır. Böylece ülkede geçici olarak bulunan yabancıların taşınmaz mal edinmesi mümkün olmaz.
Nitekim yerel mahkeme kararları da bu yöndedir. Hâlbuki konut niteliğini haiz olmayan taşınmazlar (dükkân, ofis) bakımından, yabancının ikamet iznine sahip olup olmadığına bakılmaksızın, yasa hiçbiri sınırlama öngörmemiştir.
Tapu Kanununda yapılan yeni düzenleme ile uygulamadaki bu isabetsizlik giderilmiştir. Tapu Kanununun 23. maddesinde, yabancı gerçek ve tüzel kişiler ile vatansızların bina inşa etmek amacıyla veya üzerinde bina inşa edilmiş olan taşınmazları hiçbir sınırlamaya tabi olmaksızın edinebileceği hükme bağlanmıştır. Taşınmaz, yasa hükmünde sayılan amaçlarla edinildiği takdirde, yabancının ülkede sürekli olarak ikamet edip etmediğine bakılmaz ve buna ilişkin hiçbir sınırlama getirilemez. Aksi yönde uygulama yasaya aykırıdır.
Yasa, ülkede mukim olmayan yabancıların bina inşa etmek amacıyla taşınmaz edinmesine, ya da üzerinde inşa edilmiş binanın olduğu bir taşınmaz edinmesine açıkça cevaz vermiştir. Buradan şöyle bir sonuç ortaya çıkıyor: yabancı arsa veya arsa üzerinde konut niteliği taşımayan bir bina, işyeri edinebilir, ancak bu arsa üzerinde inşa edilmiş bir konut edinemez. Bina satın alan yabancı gerçek ve tüzel kişiler bu sayede binanın bulunduğu arsayı da edinmiş sayılır. Ve tam tersi, arsa satın alan yabancılar, arsa üzerinde inşa edilen binayı da edinmiş sayılır.
Hâlbuki ülke ekonomisi açısından düşünüldüğünde, yabancıların Kazakistan’da taşınmaz mal edinme hakkının genişletilmesi ülkede inşaat sektörünün gelişmesine, böylece ekonomiye katkı sağlanmasına yardımcı olur.
Yabancının Yasaya Aykırı Olarak Taşınmaz Mal Edinmesi
Kazakistan Cumhuriyeti Medeni Kanununun 252. maddesinin 1. fıkrasına göre: “Yabancı, yasalara göre edinmesi yasak olan bir taşınmazı usulüne aykırı bir şekilde edinmişse, edindiği tarihten itibaren 1 yıl içinde söz konusu taşınmazı elden çıkarmak zorundadır”.
Aynı maddede yabancının belirlenen süre içinde taşınmazı elden çıkarmamasının sonuçları da düzenlenmiştir. Buna göre: “Yabancı, kanunda belirtilen süre zarfında usulüne aykırı olarak edindiği taşınmazı elden çıkarmadığı takdirde, taşınmazın bedeli kendisine ödenerek, mahkeme kararıyla devlet tarafından zorla satılır.
Örneğin, Kazakistan’da ikamet iznine sahip olmayan bir yabancı, konut niteliğinde bir taşınmaz malı, miras yolu da dâhil, herhangi bir surette edinip, 1 yıllık süre içinde elden çıkarmazsa, mahkeme kararıyla zorla satılıp, satış bedeli yabancıya ödenir. Zira yasaya göre, ikamet iznine sahip olmayan yabancı Kazakistan Cumhuriyetinde taşınmaz mal edinemez.
Ancak uygulamada, yabancı tarafından 1 yıllık süreye uyulmadığı takdirde, hiçbir devlet organı tarafından taşınmazın zorla satılmasına ilişkin dava açıldığı görülmemiştir. Yabancı, 1 yıl içinde taşınmazı elden çıkarmasa dahi, hiçbir yaptırım uygulanmamaktadır.
Yasada öngörüldüğü gibi taşınmazın zorla satılması söz konusu değildir. Hatta buna yönelik idari para cezası dahi uygulanmamaktadır. Bu nedenle söz konusu hükümler yasada düzenlendiği halde, pratikte uygulanmamaktadır.
Yabancının Taşınmaz Mal Edindikten Sonra Kazakistan Cumhuriyeti Vatandaşlığını Kaybetmesi
Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşının, taşınmaz mal edindikten sonra vatandaşlıktan çıkması veya başka bir nedenle ülke vatandaşlığını kaybetmesi durumuna ilişkin yasa hiçbir yaptırım öngörmemiştir. Zira burada Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı devreye girmektedir.
Yasa, Kazakistan vatandaşlığını sonradan kaybeden kişinin edindiği taşınmazı elden çıkarması gerektiğine, elden çıkarmadığı takdirde devlet eliyle zorla satılabileceğine ilişkin bir düzenleme getirmemiştir.
Ayrıca kanunda, taşınmazın satışı için herhangi bir süre de öngörülmemiştir. Ancak bunun istisnasını konut niteliğini haiz taşınmaz mallar oluşturur. Kazakistan Cumhuriyetinde konut niteliğinde bir taşınmaz edinip, Kazakistan vatandaşlığını sonradan kaybeden yabancıya Medeni Kanunun 252. maddesi uygulanır. Buna göre: “Yabancı, yasalara göre edinmesi yasak olan bir taşınmazı usulüne aykırı bir şekilde edinmişse, edindiği tarihten itibaren 1 yıl içinde söz konusu taşınmazı elden çıkarmak zorundadır”.
Aynı maddede yabancının belirlenen süre içinde taşınmazı elden çıkarmamasının sonuçları da düzenlenmiştir. Buna göre: “Yabancı, kanunda belirtilen süre zarfında usulüne aykırı olarak edindiği taşınmazı elden çıkarmadığı takdirde, taşınmaz, bedeli kendisine ödenip, mahkeme kararına dayanarak, devlet eliyle zorla satılır”.
Bu itibarla, yasaya aykırı olarak edinilen taşınmazlara ilişkin uygulanan hükümler, yabancının taşınmaz mal edindikten sonra Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşlığını kaybetmesi durumunda da uygulanır.
Yabancıların Taşınmaz Edinmesine İlişkin Özel Düzenlemeler
Karşılıklılık, yabancı kişinin bir ülkede kendi devletinin yabancılara tanıdığından fazla haklara sahip olamamasıdır.
Devletler, Uluslararası Antlaşma akdederek, antlaşmanın tarafı olan ülke vatandaşlarına taşınmaz mal edinmeleri konusunda imtiyaz tanıyabileceği gibi, sınırlama da getirebilir.
Buna göre;
Rusya Federasyonu Vatandaşlarının Taşınmaz Mal Edinmesi:
Tapu Kanunu m. 7’ye göre: “Kazakistan Cumhuriyetinin taraf olduğu Uluslararası Antlaşmalarla bu kanunun aksine bir hüküm öngörülmüşse, uluslararası antlaşmalar esas alınır”. Buna istinaden iki ülke arasında, “Rusya Federasyonu sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşları ile Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Rusya Federasyonu vatandaşlarının Hukuki Durumuna ilişkin Antlaşma” imzalanmıştır.
Buna göre, Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Rusya Federasyonu vatandaşlarına tanınan hak ve yetkilerin aynısı Rusya Federasyonu sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınacaktır. Yani Uluslararası Antlaşma ile iki ülke arasında karşılıklılık esası öngörülmüştür. Ancak bu Antlaşmanın 6. maddesinin 1. fıkrasına göre: “Antlaşmanın tarafı olan ülkelerden birinin sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden diğer ülke vatandaşlarının taşınmaz mal ediniminde, yabancının ikamet ettiği ülke kanunları tatbik olunur”.
Buna göre, Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Rusya Federasyonu vatandaşlarının taşınmaz mal edinmesi durumunda iç hukuk normları (Kazakistan Cumhuriyeti yasaları) uygulanır. Hal böyle olunca Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Rusya Federasyonu vatandaşları da Tapu Kanununun 23. maddesinin 3. ve 4. fıkrasında sayılan sınırlamalara tabi olup, taşınmaz mal edinilmesi yasak olan bölgelerde taşınmaz mal edinemezler.
Beyaz Rusya Vatandaşları Bakımından Uygulama
Aynı durum Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Beyaz Rusya vatandaşları için de geçerlidir. Zira iki ülke arasında Beyaz Rusya sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşları ile Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Beyaz Rusya vatandaşlarının hukuki durumuna ilişkin antlaşma imzalanmıştır. Söz konusu antlaşmanın 4. maddesinin 1. fıkrasına göre: ”Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Beyaz Rusya vatandaşlarına tanınan hak ve yetkilerin aynısı Beyaz Rusya sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Kazakistan Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınacaktır. Yani Uluslararası Antlaşma ile iki ülke arasında karşılıklılık esası öngörülmüştür. Ancak bu antlaşmanın 6. maddesinin 1. fıkrasında antlaşmanın tarafı olan ülkelerden birinin sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden diğer ülke vatandaşlarının taşınmaz mal ediniminde, yabancının ikamet ettiği ülke kanunları tatbik olunur. Buna göre Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Beyaz Rusya vatandaşlarının taşınmaz mal edinmesi durumunda Kazakistan Cumhuriyeti yasaları uygulanır. Hal böyle olunca Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde sürekli olarak ikamet eden Beyaz Rusya vatandaşları da Tapu Kanununu 23. maddesinin 3. ve 4. fıkrasında sayılan sınırlamalara tabidir.
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ
Yabancı ülkelerde kendi ülke kanunlarına göre kurulan, tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ülkede yatırım yapmasının sağlanması, teknoloji transferlerinin gerçekleştirilmesi ve bu sayede de ülke ekonomisine katkı sağlanması amacıyla tüzel kişilere taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır.
Yabancı tüzel kişiler, Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içerisinde bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, hiçbir sınırlamaya tabi tutulmadan taşınmaz mal edinebilir. Dolayısıyla konut niteliği taşısın veya taşımasın, yasa her tür taşınmaz mal edinimine cevaz vermiştir. Üstelik bunun için tüzel kişinin merkez veya şubesinin Kazakistan’da olmasına dahi gerek yoktur. Sonuç itibariyle yasa, tüzel kişilerin taşınmaz mal edinmesi bakımından hiçbir sınırlama getirmemiştir.
VATANSIZLARIN KAZAKİSTAN CUMHURİYETİNDE TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ
Hiçbir ülke vatandaşı olmayan yabancının konut edinip edinemeyeceğine ilişkin düzenleme kanunda yoktur. Ancak Yabancıların Hukuki Durumuna ilişkin Yasanın 9. maddesine göre: “Ülkede sürekli olarak ikamet eden yabancılar, (geçici olarak ikamet edenler hariç) konut edinebilir”. Söz konusu yasa hükmünün lafzi yorumundan hareketle, ülkede sadece geçici olarak bulunan yabancıların konut niteliğinde taşınmaz edinmesi yasaklanmıştır. Yasa vatansızlar için aynı yasağı getirmemiştir. Dolayısıyla yorum yoluyla vatansızların konut edinebileceği sonucuna ulaşılabilir. Konut edinmeleri bakımından yasada hiçbir sınırlama öngörülmediğine göre, evleviyetle konut niteliğinde olmayan taşınmazları da edinebilecekleri sonucu ortaya çıkıyor.
Ancak bu hükme rağmen hiçbir Noter risk alıp vatansızların konut niteliğinde taşınmaz mal edinmesini konu alan alım-satım sözleşmesi düzenlemez.
Yukarıda belirtilen hususlardan hareketle, Yabancıların Hukuki Durumuna ilişkin Yasanın 9. maddesinin hem ekonomik, hem de hukuki açıdan gözden geçirilip düzeltilmesi gerekir. Zira söz konusu yasa hükmü isabetsiz olduğu gibi, eksik olarak kaleme alınmıştır.
YABANCILARIN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ YASAK OLAN BÖLGELER
7.1. Hassas Alanlarda Kamu Yararı ve Ülke Güvenliği Bakımından Getirilen Sınırlamalar
Bazı alanlarda yabancıların taşınmaz mal edinmesine ilişkin sınırlamalar getirilmiştir. Buna göre, kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlarda, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından yabancıların taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinmesi yasaklanmıştır.
Yabancı gerçek ve tüzel kişiler ile vatansızlar, sınır bölgesinde bulunan arazi dâhil, taşınmaz mal edinemez. Yasa bu alanlarda taşınmaz mal edinimini mutlak bir biçimde yasaklamıştır.
Tarımsal Üretim ve Ormancılık İçin Tahsis Edilen Taşınmazlar
Tarımsal üretim ve ormancılık için tahsis edilen taşınmazlar yabancılar tarafından edinilemez. Tapu Kanunu m. 37/5’e göre: “Tarım, çiftçilik ve ormancılık için tahsis edilen arazi, yabancılara satılamaz, ancak 10 yıllık süre ile kiralanabilir”.
Tapu Kanunun 37. maddesine göre tarımsal üretim ve çiftçilik yapılması amacıyla yabancılara geçici olarak tanınan arazi kullanma hakkı 10 yıllık süreyle sınırlıdır.
Nitekim yasa, bu nitelikteki taşınmazların edinimini kendi ülke vatandaşları için de zorlaştırıp, vatandaşlığın herhangi nedenle kaybı durumunda ağır yaptırımlar öngörmüştür. Zira Tapu Kanunu, tarım, çiftçilik ve ormancılık için tahsis edilen arazilerin maliki olan Kazakistan vatandaşının, sonradan vatandaşlığını kaybetmesi durumunu açıkça düzenlemiştir.
Tapu Kanununun 24. maddesinin 5. fıkrasına göre: “Tarım, çiftçilik ve ormancılık için tahsis edilen arazilerin maliki olan kişi, ülke vatandaşlığından çıktığı takdirde, söz konusu arazinin 1 yıl içinde devlet mülkiyetine iade edilmesi gerektiği, aksi takdirde taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının 10 yıllık kira hakkına dönüştürüleceğini” düzenlemiştir. Bu hükme göre, söz konusu taşınmazın yabancı tarafından 1 yıl içinde elden çıkarılması gerekir, aksi takdirde mülkiyet hakkı sona erip, kira hakkına dönüşür. Taşınmazın devlete iade edilmesi durumunda, kişiye taşınmazın devletten alındığı tarihteki bedeli ödenir. Devlet, söz konusu taşınmazın alımı konusunda imtina ederse, ilgili makamların izni alınarak taşınmaz Kazakistan vatandaşına satılır.
YABANCILARIN MİRAS YOLUYLA TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ
Yasa, yabancıların miras yoluyla taşınmaz mal edinmesine ilişkin hiçbir sınırlama öngörmemiştir. Ülkede mukim olup olmadığına bakılmaksızın tüm yabancılar, miras yoluyla taşınmaz mal edinebilir. Ancak ülkeler Uluslararası Antlaşma akdederek âkit devlet vatandaşlarına bu konuda imtiyaz tanıyabileceği gibi, sınırlama da getirebilir.
Kazakistan Cumhuriyetinin akdettiği Uluslararası Antlaşmalara istinaden, yukarıda sayılan sınırlamalar taşınmaz malın miras yoluyla edinilmesi durumunda uygulanmamaktadır.
Nitekim Kazakistan, Azerbaycan, Beyaz Rusya, Gürcistan, Kırgızistan, Moldova, Rusya, Türkmenistan, Özbekistan ve Ukrayna arasında 07.10.2002 tarihinde imzalanan Kişinev Konvansiyonunun 47. maddesine göre: “Konvansiyona taraf olan her ülke vatandaşının, sözleşmenin tarafı olan diğer ülkede miras yoluyla taşınmaz mal edinebilmesi, edinmek istediği ülke vatandaşlarının kendi ülkesinde aynı şartlarla taşınmaz mal edinebilmesine bağlı tutulmuştur”. Buna göre, yabancıların miras yoluyla taşınmaz mal edinmesi karşılıklılık esasına bağlanmıştır. Dolayısıyla Konvansiyona taraf olan ülke vatandaşları yukarıda sayılan sınırlamalara tabi tutulmaksızın miras yoluyla taşınmaz mal edinebilir.
Konut niteliği taşıyan taşınmazların miras yoluyla edinilmesi hususunda da Konvansiyona taraf ülke vatandaşları bakımından sürekli veya geçici olarak ikamet etme şartı aranmamış.
Miras yoluyla taşınmaz mal edinen yabancıya, Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içerisinde mukim olup olmadığına bakılmaksızın, Noter tarafından veraset ilamı verilip, akabinde usulüne uygun şekilde taşınmazın intikali yapılır.
YABANCILARIN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ USULÜ
Gayrimenkul edinilmesine ilişkin yasanın 21. maddesine göre: “Yabancı, taşınmaz mal edindiği takdirde nüfus cüzdanı, ülkeye giriş vizesi ve bankadan alınan hesap cüzdanı gibi belgeleri Noterde tasdik ettirmek zorundadır. Daha sonra Noter, her iki tarafın da huzurunda taşınmazın satıcıdan alıcıya intikali için gerekli işlemleri başlatır. Satış bedeli nakit olarak ödenebileceği gibi, banka aracılığı ile de ödenebilir. ”.
Söz konusu yasa hükmüne göre, gayrimenkul satım sözleşmesinin akdedilmesi için başka şart aranmamaktadır. Ancak aynı maddenin 2. Fıkrasına göre: “Gayrimenkul satım sözleşmesi ya Noter huzurunda, ya da kayıt mercii görevlileri huzurunda akdedilir. Sözleşme kayıt mercii görevlileri huzurunda yapıldığı takdirde, kayıt mercii, imzaların sahte olup olmadığını, kişilerin sözleşme yapma ehliyetlerinin olup olmadığını, sözleşme yapma iradesinin bulunup bulunmadığını araştırmak zorundadır”.
Sözleşme Noter huzurunda yapılmışsa, taşınmazın tapuya tescil edilmesi hususu Noterce Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Bu bildirim Noter tarafından elektronik ortamda, re’sen yapılır. Tapu Müdürlüğü de tescilin yapıldığına dair bilgiyi yine elektronik ortamda Notere gönderir.
Sözleşme, yasada kayıt mercii olarak nitelendirilen Kamu Hizmeti Merkezinde yapılmışsa, yabancı (ülkede sürekli olarak ikamet eden yabancılar hariç), Gayrimenkul edinilmesine ilişkin yasanın 21. maddesinde sayılan belgeler dışında, Kazakça ve Rusçaya çevrilmiş pasaport örneğini de ibraz etmek zorundadır.
Kayıt merciinin damgası, sözleşmenin akdedildiğini göstermektedir. Ancak damganın varlığı mülkiyetin alıcıya geçmesi için tek başına yeterli değildir. Mülkiyet hakkı taşınmazın tapuya tescili ile alıcıya intikal eder.
Taşınmazın intikali yapıldıktan sonra alıcının, nüfus kaydını taşınmazın bulunduğu yere aldırması gerekir.
Ayrıca Kazakistan’da sürekli olarak ikamet etmeyen yabancının, edindiği taşınmazın Tapu Siciline tescili için vergi mükellefi olduğuna dair belge ibraz etmesi şarttır.
Taşınmaz mal edinen yabancının her sene hakkını tescil ettirmek amacıyla tapu kaydını yenilemesine gerek yoktur. Zira yasa böyle bir yükümlülük öngörmemiştir.
YABANCININ TAŞINMAZ MALI SATMASI
Yabancı, ikamet izninin olup olmadığına bakılmaksızın, Kazakistan Cumhuriyetinde edindiği taşınmaz malı serbestçe satabilir. Bu husus sadece yabancının vergi mükellefiyeti bakımından farklılık arz eder. Yabancıya yüklenen vergi mükellefiyeti, ülkede mukim olup olmamasına göre değişir.
Ülkede Mukim Olan Yabancılara Yüklenen Vergi Mükellefiyeti
Yabancı, Kazakistan Cumhuriyetinde sürekli olarak ikamet ediyorsa (mukim ise), Kazakistan vatandaşlarına uygulanan vergi sistemine tabidir. Ülkede mukim olan yabancılar, yalnızca taşınmazın satış anındaki bedelinin, edinildiği tarihteki bedelinden daha fazla olması durumunda vergi öder.
Buna göre gayrimenkulün satışı durumunda, taşınmazda meydana gelen değer artışı % 10 oranında bireysel gelir vergisine tabi tutulur. Ancak mülk, satın alındığı tarihinden itibaren 1 yıl içinde satılırsa, yabancı vergi ödemek zorunda değildir. Bu muafiyet kuralı yalnızca ülkede mukim olan yabancılar için geçerlidir, ülkede mukim olmayan yabancılara vergi muafiyeti kuralları uygulanmaz.
Taşınmaz bedelsiz olarak edinilmişse, intikal işlemlerine başlanmadan önce, taşınmazın kıymet takdiri yapılır. Dolayısıyla bedelsiz olarak edinilen taşınmazın satış fiyatı ile edinildiği tarihte takdir edilen tahmini değeri arasındaki fark değer artışı olarak kabul edilir. Vergilendirme, tespit edilen değer artışı üzerinden yapılır.
Ülkede Mukim Olmayan Yabancılara Yüklenen Vergi Mükellefiyeti
Kazakistan Cumhuriyetinde taşınmaz edinen yabancı, ülkede sürekli olarak ikamet etmiyorsa (mukim değilse), farklı bir düzen uygulanır. Kazakistan Cumhuriyeti Vergi Kanununun m.192/1’e göre: “Kazakistan Cumhuriyeti sınırları içinde yer alan ve ülkede mukim olmayan yabancıya ait taşınmazın satışı halinde, meydana gelen değer artışı vergilendirmeye tabidir. Değer artışı, gayrimenkulün satış bedeli ile satın alındığı tarihteki bedeli arasındaki olumlu farktır”.
Vergi Kanunu m.194/f.6’ya göre: “Ülkede mukim olmayan yabancının değer artışından kaynaklanan geliri %15 oranında vergilendirilir”.
Buna göre, yabancının değer artışından kaynaklanan geliri mutlak bir biçimde vergilendirilir. Yasa buna ilişkin istisna öngörmememmiş.
Oysa ülkede mukim olan yabancılar, taşınmazı elinde bulundurma süresi ne olursa olsun, taşınmazın satış anındaki bedelinin, edinildiği tarihteki bedelinden daha fazla olması durumunda vergi öderler.
Taşınmaz bedelsiz olarak edinilmişse (ör: bağış, miras), intikal işlemleri başlanmadan önce, taşınmazın kıymet takdiri yapılır. Dolayısıyla bedelsiz olarak edinilen taşınmazın değer artışı, taşınmazın satış fiyatı ile edinildiği tarihte takdir edilen tahmini değeri arasındaki olumlu fark olarak tanımlanır. Vergilendirme, tespit edilen tutar üzerinden yapılır.
Kazakistan Cumhuriyeti ile çifte vergilendirmeyi önleme konusunda anlaşma akdeden ülke vatandaşları, vatandaşı oldukları ülke mevzuatında gayrimenkulün satışı anındaki değer artışına ilişkin bir vergilendirme öngörülmüyorsa, bu sözleşme hükümlerinden yararlanabilirler. Söz konusu sözleşme hükümlerinden yararlanabilmek için, yabancının, vatandaşı olduğu ülkenin vergi dairesinden, o devlette mukim olduğunu gösteren yazılı bir belge alması gerekir.
SONUÇ
Çalışmada yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Kazakistan Cumhuriyetinde taşınmaz mal edinimlerinin koşulları incelenerek, getirilen sınırlamaların kapsamı değerlendirilmiştir.
Çalışmanın konusu hem yabancı gerçek kişilerin hem de yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinimini içerdiğinden kapsamı oldukça geniştir. Ayrıca Kazakistan hukukuna göre vatansızlar, yabancı sayılmalarına rağmen, taşınmaz mal edinilmesi bakımından ayrı kategoriye tabi tutulmuştur. Bu nedenle de yabancıların taşınmaz mal edinmesi hususu üç başlık altında incelenmiştir. Bu nedenle her üç grubun da karşılaştığı sorunların tamamının tespit edilmesi zorlaşmış bunun yerine en çok karşılaşılan sorunlar tespit edilerek bu konularda çözüm önerileri getirilmiştir.
Küreselleşmenin etkisiyle haberleşme, ulaşım ve ticaretin yaygınlık kazanması sonucu sınırlar ortadan kalkmış ve insanlar kendi sınırlarını aşarak farklı ülkelerde taşınmaz sahibi olmak istemişlerdir. İnsan hakkı olmasının yanı sıra, insanların temel hakları arasında bulunan mülkiyet hakkı tüm devletler açısından kabul görmüş bir haktır. Ancak bu hakkın kullanımının herkese eşit kullandırılıp kullandırılmayacağı her devlete göre farklılık göstermektedir. Birkaç istisna dışında tüm devletlerin yabancılara taşınmaz edinme hakkı tanıdığı görülmektedir. Devletler bu hakkı düzenleme altına alırken ülke menfaatlerini, milli ve ekonomik nedenleri göz önünde bulundururlar.
Devletler, Uluslararası Antlaşma akdederek, antlaşmanın tarafı olan ülke vatandaşlarına taşınmaz mal edinmeleri konusunda imtiyaz tanıyabileceği gibi, sınırlama da getirebilir. Nitekim Kazakistan Cumhuriyeti birçok ülke ile karşılıklılık esasına dayanarak antlaşma akdetmiştir.
Kazakistan Cumhuriyeti yasalarına göre, ülkede mukim olan yabancılara taşınmaz mal edinilmesi hususunda daha geniş yetkiler tanınmıştır. Zira bu kategoriye tabi olan yabancılar, ülke vatandaşları ile eşit olarak değerlendirilmiştir. Ancak ülkede geçici olarak bulunan yabancıların hakları sınırlandırılmıştır. Yasa, bu kategoriye tabi yabancıların konut edinmesine cevaz vermemesine karşın, konut niteliğinde olmayan taşınmazların edinilmesi bakımından hiçbir sınırlama öngörmemiştir. Uygulamada ise, konut niteliği taşımayan taşınmazların edinilmesi için de ülkede mukim olma şartı aranır.
Sonuç itibariyle, yeknesaklığın sağlanması bakımından, yasal düzenleme ile uygulama arasındaki farklılığın giderilmesi gerekir.
KAYNAKÇA
AKİNA, G.Z: Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmesine İlişkin Bazı Esaslar http://repository.enu.kz/bitstream/handle.pdf (Erişim Tarihi: 01.11.2017)
BOBRYASHEVA, M.A: Rusyada Arazi Edinilmesinde Çifte Vatandaşların Durumu, XXI yüzyıl, Almatı 2010
BOBRAYASHEVA, М.А. Çift Uyrukluların Taşınmaz Mal Edinmesi, Almatı, 2010
İVEST.KZ Gazetesi, 17.10.2011tarihli: http://news.ivest.kz/inostrancy-v-kazahstane-priobretenie-nedvizhimosti (Erişim Tarihi:08.11.2017)
KN.KZ Gazetesi, 02.11.2012 sayı: https://www.kn.kz/helpful/view/id/94/ (Erişim Tarihi: 08.11.2017)
KRISHA GAZETESİ, 29.01.2016 sayı: https://krisha.kz/content/answer/9633 (Erişim tarihi: 10.11.2017)
MEGAPOLİS Gazetesi, http://www.megapolis.kz (Erişim Tarihi: 02.11.2017)
SHAPOV, А.G: Taşınmaz Edinimine İlişkin Reformlar, Almatı 2007
SHUTOVA, İ: 20.03 2007 tarihli “KRISHA” Gazetesi, Sorunun Hukuki Boyutu
SİZİTSEV, S. De-Facto Hukuk Bürosu: Prian.Ru: https://prian.ru/pub/2341.html 09.07.20009 (Erişim Tarihi:10.12.2017)
SİZİNTSEV, S: Yabancıların Kazakistan Cumhuriyetinde Taşınmaz Mal Edinmesi http://www.defacto.kz/content/inostrantsy-v-kazakhstane-priobretenie-nedvizhimosti (Erişim Tarihi: 10.11.2017)
SUKHOTERİN, M: sion & partners international law firm, Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmesine İlişkin Getirilen Sınırlamalar https://sionlf.com/ru/article (Erişim Tarihi: 01.11.2017)
TLEBAYEVA, G. M. Kozhakhmetova A.A. The Rights of Foreign Persons to the Land Plots in the Republic of Kazakhstan, Almatı, 2010
TLEBAYEVA, G. ve Коzhakhmetova, А: Kazakistan Cumhuriyetinde Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmesi https://cyberleninka.ru/article/n/prava-inostrannyh-lits-na-zemelnye-uchastki-v-respublike-kazahstan (Erişim Tarihi: 10.11.2017)
TLEUPOV, A: Eterna Law Hukuk Bürosu: https://www.zakon.kz/4854864-pravovye-aspekty-priobretenija.html (Erişim Tarihi: 08.11.2017)
19.06.1995 tarih ve 2337 sayılı Yabancıların Hukuki Durumu Hakkındaki Kanun
Kazakistan Cumhuriyeti Tapu Kanunu: 20.06.2003 sayılı, Almatı 2010
01.06.1999 sayılı Kazakistan Cumhuriyeti Medeni Kanunu
http://kodeksy-kz.com/registratsii_prav_na_nedvizhimost/21.htm (Erişim Tarihi: 05.11.2017)
Kazakistan Cumhuriyeti Anayasası 30.08.1995 tarihli, Almatı 2010