Экспроприация и изъятие без экспроприации: различие фактического и правового изъятия, виды исков и расчёт компенсации

Экспроприация – это процедура приобретения собственности, которую администрация проводит в соответствии с законом и при которой она обязана выплатить реальную стоимость недвижимого имущества; изъятие без экспроприации (kamulaştırmasız el atma), напротив, представляет собой фактическое вмешательство в собственность или длительное правовое ограничение правомочия пользования без применения этих мер защиты. Использование имущества в качестве дороги или объекта и отведение его под публичную функцию в плане застройки без экспроприации – не один и тот же спор. Судебную ветвь для иска о стоимости, дату изъятия, иски об отмене административных плановых актов, компенсацию за неправомерное пользование (ecrimisil), урегулирование и проценты следует оценивать отдельно. Решения Конституционного суда (Anayasa Mahkemesi), Суда по компетенционным спорам (Uyuşmazlık Mahkemesi) и Кассационного суда (Yargıtay) 2025–2026 годов делают необходимым обновление прежних разъяснений, особенно в части правового изъятия (hukuki el atma), выплаты реальной стоимости и средств обжалования.

Почему право собственности и экспроприация связаны строгими конституционными мерами защиты?

Право собственности защищено статьёй 35 Конституции. Это право не является абсолютным; оно может быть ограничено законом в целях общественного интереса. Однако поскольку экспроприация позволяет перевести недвижимое имущество в публичную собственность без согласия собственника, она дополнительно подчиняется особым мерам защиты статьи 46 Конституции. Основу этой системы составляют общественный интерес, установленная законом процедура, реальная стоимость и, как правило, предварительная выплата в денежной форме. Ограниченные исключения о выплате в рассрочку, предусмотренные статьёй 46 Конституции, нельзя распространять на все экспроприации. [1]

Закон № 2942 об экспроприации (Kamulaştırma Kanunu) регулирует различные процессы: от решения об общественном интересе до попытки покупки, от определения компенсации и регистрации и особой процедуры срочной экспроприации до передачи между администрациями. Напротив, администрация может, не проводя установленную законом процедуру экспроприации, фактически использовать частное имущество как дорогу, парк, энергетическую линию или объект; либо собственник, хотя к его имуществу физически не прикасались, годами не может совершать обычные распорядительные действия из-за отведения в плане застройки территории под объекты общественной инфраструктуры. Их правовая природа и средства защиты различаются.

Не всякое публичное вмешательство автоматически является изъятием без экспроприации. Временное повреждение имущества, неудобства от соседнего публичного объекта, требование об отмене детального плана застройки (uygulama imar planı), процедура удержания доли участия в перераспределении (düzenleme ortaklık payı), отметка об экспроприации, установление сервитута и надлежащим образом проведённая срочная экспроприация могут основываться на разных правовых основаниях. Решающее значение имеет не название иска, а фактические обстоятельства и запрашиваемая правовая защита.

Фактическое изъятие, правовое изъятие и служебная вина администрации не взаимозаменяемы

При фактическом изъятии администрация устанавливает фактическое господство над имуществом или конкретно и постоянно препятствует его использованию собственником. Типичные проявления – строительство дороги, возведение публичного объекта или фактическое включение участка в публичную функцию. Однако заезд любой временной строительной техники или единичный ущерб сами по себе не требуют присуждения стоимости собственности; исследуются объём и постоянство изъятия, его связь с проектом и влияние на использование.

При правовом изъятии владение имуществом, как правило, остаётся у собственника, тогда как детальный план застройки отводит имущество под дорогу, школу, парк или иную публичную функцию; длительное непроведение администрацией экспроприации, реализации плана застройки (imar uygulaması) или акта, снимающего ограничение, чрезмерно сужает правомочия собственника. Решающее значение имеют содержание и срок действия плана, реальное ограничение, которое он налагает на имущество, последующие изменения и возможности собственника пользоваться имуществом. [2] [3]

Иное требование, вытекающее из служебной вины администрации или из отмены плана, отличается от требования о преобразовании собственности в её стоимость в связи с изъятием без экспроприации. Поэтому компетентную судебную ветвь нельзя окончательно определить лишь на основании того, что «есть план застройки» или что это «иск против администрации».

Как проводится надлежащая экспроприация?

Решение об общественном интересе, определение имущества и приоритет покупки

Администрация сначала определяет потребность публичной функции и свои правовые полномочия; она готовит применимое решение об экспроприации и сведения об имуществе. Статья 8 Закона № 2942 устанавливает в качестве принципа, что в отношении имущества, зарегистрированного в земельном кадастре, процедура покупки применяется в первую очередь. В структуре администрации создаются комиссия по оценке стоимости (kıymet takdir komisyonu) и комиссия по урегулированию (uzlaşma komisyonu). Собственника информируют о приглашении, оценке стоимости, характеристиках имущества и протоколах переговоров. Если урегулирование достигнуто, передача осуществляется в соответствующем порядке. [4]

Цель попытки покупки – не просто направить письмо, а действительно изучить возможность приобрести имущество путём административных переговоров. Вместе с тем утверждение «без предварительного торга ни при каких обстоятельствах и без исключений нельзя совершить ни одного действия по экспроприации» неверно: срочную экспроприацию и специальные положения отдельных законов следует изучать отдельно. Если переговоры по статье 8 в деле вообще не проводились, сторона должна заявить о влиянии этого недостатка на процедуру экспроприации.

Компетентный суд, осмотр на месте и депонирование в иске об определении компенсации и регистрации права

При обычной экспроприации, когда в процедуре покупки соглашение не достигнуто, администрация на основании статьи 10 Закона № 2942 подаёт в территориально компетентный суд первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi) иск об определении компенсации и регистрации права. Суд надлежащим образом направляет повестки и предлагает сторонам договориться о компенсации; если договорённость не достигнута, он назначает необходимый осмотр на месте и экспертизу. Экспертная комиссия обязана применять объективные критерии статьи 11, последствия частичной экспроприации по статье 12 и профессиональные правила статьи 15. [5]

Компенсация – это не просто стоимость для налога на недвижимость, определённая муниципалитетом, и не первое предложение администрации. Документы о характеристиках, площади, фактическом состоянии, сравнительных продажах (emsal), стоимости строений, условиях застройки и сельскохозяйственном доходе имущества, а также о возможном изменении стоимости оставшейся части, которые служат определению реальной стоимости имущества, изучаются в совокупности. Если правообладатель и администрация опираются на разные заключения, суду следует прийти к выводу не на основе абстрактного усмотрения, а с конкретной и проверяемой мотивировкой.

После депонирования определённой судом компенсации в порядке, установленном законом, выносится решение о регистрации и выплате. Решение 2026 года об отмене выражения «решение о регистрации является окончательным» в статье 10 Закона № 2942 разъясняется ниже; решение об отмене и дата его вступления в силу – не одно и то же.

Отмена акта об экспроприации и возражение против компенсации – разные предметы разбирательства

Законность административного решения, на котором основана экспроприация, и достаточность компенсации за экспроприацию – разные вопросы. Статья 14 Закона № 2942, как правило, предусматривает подачу иска об отмене акта об экспроприации в административный суд в течение 30 дней с даты вручения судом или установленного законом объявления по статье 10; для исправления технических ошибок существует отдельный порядок в судах общей юрисдикции. В конкретном деле важны действительность уведомления, надлежащий адресат и характер акта. [6]

Подача иска об отмене и вынесение решения о приостановлении исполнения – не одно и то же. Наличие иска об определении компенсации за экспроприацию само по себе не защищает права, связанные с отменой административного акта. Влияние решения административного суда о приостановлении исполнения на разбирательство по статье 10 оценивается отдельно.

Срочная экспроприация, частичная экспроприация и сервитут

Срочная экспроприация по статье 27 Закона № 2942 не означает отказа от всех мер защиты обычной процедуры. Решение о срочном изъятии владения (acele el koyma) не заменяет окончательную экспроприацию и определение реальной стоимости. Необходимые условия срочности, правовое основание решения, конкретный общественный интерес, полномочия и последующие действия следует изучать отдельно.

При частичной экспроприации нельзя ориентироваться только на стоимость квадратного метра изымаемой площади: доступ, форма, условия застройки, целостность сельскохозяйственного предприятия и пригодность оставшейся части к использованию исследуются по статье 12. Если в результате экспроприации устанавливается сервитут, рассчитывается не стоимость всего имущества, а вызванная этим правом утрата стоимости и соответствующие элементы, предусмотренные законом.

Фактическое изъятие без экспроприации: права, виды исков и судебная ветвь

Какими доказательствами подтверждается фактическое изъятие?

Записи собственника в земельном кадастре или кадастрового протокола самих по себе может быть недостаточно. Следует установить, с какой даты, какой администрацией, в каком объёме и каким образом используется изъятая территория. Среди муниципалитета, Главного управления автомобильных дорог (Karayolları), Главного управления государственных гидротехнических работ (DSİ), энергетических и инфраструктурных администраций и других публичных органов разграничивается, какой орган возвёл сооружение и каковы текущие отношения пользования и ответственности. Реализованный проект, акты приёмки, аэрофотоснимки, ортофотоснимки, листы плана застройки, кадастровый план (çap) и осмотр на месте могут оцениваться в совокупности.

Разницу между всей фактически изъятой территорией и частью, ограниченной только проектом, следует показать на координатах и схеме с помощью эксперта – инженера-геодезиста. Если имеются временное использование и устранимый ущерб, прямое требование стоимости собственности на весь участок может привести к ошибке в правовой квалификации.

Какие требования может заявить собственник?

Классической основой фактического изъятия без экспроприации являются постановления Кассационного суда об унификации судебной практики от 16 мая 1956 года, E.1956/1, K.1956/6 и E.1956/1, K.1956/7. Квалификация как деликта и разграничение с юрисдикцией судов общей юрисдикции были развиты в постановлении от 11 февраля 1959 года, E.1958/17, K.1959/15. В зависимости от даты изъятия и применимого режима собственник может требовать по статье 683 TMK пресечения вмешательства и восстановления прежнего положения либо правовой защиты, обеспечивающей передачу права собственности в обмен на стоимость. Порядок совместного заявления этих вариантов и совместимость требований друг с другом следует изучать в конкретном деле. [7]

Требования о стоимости изъятой части, о компенсации за неправомерное пользование за период фактического использования при наличии условий и о возмещении иного ущерба могут вытекать из одних и тех же фактических обстоятельств; однако один и тот же период и один и тот же ущерб не могут возмещаться дважды. В решении суда следует ясно указать, до какой даты заявлено требование о компенсации за неправомерное пользование, на какую дату оценки определена стоимость и, при наличии, дату регистрации.

Предметная и территориальная подсудность, стороны и надлежащий ответчик

По требованиям о стоимости имущества, пресечении изъятия и связанным частноправовым требованиям, вытекающим из фактического изъятия, основным компетентным органом являются суды общей юрисдикции, а именно суд первой инстанции по гражданским делам. По требованиям о вещных правах на недвижимость и владении ею в первую очередь оценивается подсудность по месту нахождения имущества согласно статье 12 HMK. При нескольких объектах, разных администрациях или требовании только о денежной сумме связь предметной и территориальной подсудности проверяется заново.

В качестве ответчика следует указывать соответствующую администрацию, юридически ответственную за вмешательство и выделившую имущество под публичную функцию. Утверждение «дорогу построил муниципалитет» не во всех случаях указывает надлежащего ответчика; следует изучить характер дороги, распределение полномочий, программу застройки, соответствующие решения об инфраструктуре и протоколы. Передача или изменение полномочий между администрациями после подачи иска также оцениваются с точки зрения статуса стороны.

С изменением даты изъятия меняется и правовой режим: три периода по состоянию на 2026 год

Момент начала фактического изъятия ещё до обсуждения исковой давности определяет, применяется ли специальный закон. Из-за изменения, внесённого в 2026 году, категоричные утверждения старых руководств вроде «при фактическом изъятии без экспроприации никогда не бывает срока» рискованны.

Фактическое выделение под публичную функцию до 8 октября 1956 года: переходная статья 20 (2026)

Переходная статья 20, добавленная в Закон № 2942 Законом № 7588, считает имущество, которое без экспроприации до 8 октября 1956 года – даты вступления в силу отменённого Закона № 6830 – было фактически выделено под публичную функцию в соответствии с целями законов об экспроприации, экспроприированным на дату выделения. Статья предусматривает узкие условия для требований о стоимости в зависимости от положения в земельном кадастре и владения, правила о находящихся на рассмотрении делах, связанные с датой 12 января 1963 года, а также последствия для регистрации. [8]

Это регулирование показывает, что события до 1956 года могут иметь серьёзные последствия для нынешнего права на иск. Однако сначала следует доказать конкретными документами, что имущество действительно использовалось до указанной даты и в качестве публичного выделения. Обратное применение новой нормы, возможность конституционного контроля и её влияние на находящиеся на рассмотрении дела следует оценивать отдельно в рамках конкретного дела. То, что дорога сегодня выглядит старой, само по себе не доказывает выделения до 1956 года.

9 октября 1956 года – 4 ноября 1983 года: переходная статья 6 и условие урегулирования

Переходная статья 6 Закона № 2942 вводит особый режим разрешения положения имущества, которое в период с 9 октября 1956 года по 4 ноября 1983 года было фактически отведено под публичную функцию без завершения процедур экспроприации или вовсе без их проведения. Для требований о стоимости, относящихся к этому периоду, предварительное проведение процедуры урегулирования является условием процесса. Следует проверить предусмотренные статьёй приглашение администрации или обращение к ней, шестимесячный переговорный процесс и трёхмесячный срок подачи иска, который начинается после составления протокола о недостижении урегулирования или после безрезультатного истечения установленного законом срока. [9]

Следует обращать внимание не на название урегулирования, а на то, была ли процедура действительно проведена: в материалах дела следует иметь обращение в надлежащую администрацию, вручение, документы, удостоверяющие личность, в отношении имущества и наследников, метод оценки, использованный в предложении, и результат переговоров. Положения этого периода о пошлинах, представительских расходах (vekâlet ücreti), выплате и взыскании, а также части, затронутые отменами Конституционного суда, не следует автоматически переносить на общий режим после 1983 года.

После 4 ноября 1983 года: общий режим судебной практики и отдельные сроки для требований

При фактических изъятиях без экспроприации после 1983 года в отношении требований о стоимости или о пресечении вмешательства, вытекающих из права собственности, нельзя ссылаться на 20-летний пресекательный срок (hak düşürücü süre) прежней статьи 38 Закона № 2942: это положение было отменено постановлением Конституционного суда от 10 апреля 2003 года, E.2002/112, K.2003/33. Вместе с тем не все требования бессрочны; компенсацию за неправомерное пользование, самостоятельный деликтный ущерб и иные требования следует изучать с точки зрения их собственной исковой давности и условий начала её течения. [10]

В отношении компенсации за неправомерное пользование судебная практика применяет ограничение периода пятью годами в прошлое. Смешение срока требования о стоимости с периодом компенсации за неправомерное пользование в прошлом может привести к утрате значительной суммы требования или к ненужным процессуальным спорам. Расчёт стоимости по реальной стоимости на дату подачи иска и влияние характеристик на дату изъятия на оценку – также отдельные вопросы.

Правовое изъятие без экспроприации: длительное ограничение планом застройки

Порождает ли любое обозначение публичной территории право на стоимость?

Нет. Статья 10 Закона № 3194 о застройке (İmar Kanunu) обязывает муниципалитеты в срок не позднее трёх месяцев подготовить пятилетнюю программу застройки с момента вступления в силу планов застройки и регулирует экспроприацию соответствующими публичными органами территорий публичного назначения, включённых в программу, в течение срока программы. Дополнительная статья 1 Закона № 2942 также преследует цель устранения ограничений детального плана застройки в течение пятилетнего срока путём экспроприации, реализации плана застройки или изменения плана, снимающего ограничение. [2] [11]

Тем не менее само по себе наличие на плане зелёного цвета или надписи «парк» либо «социальная инфраструктура» не означает, что право на компенсацию возникло автоматически. Следует исследовать, достигает ли ограничение такой тяжести, что затрагивает сущность права собственности, срок его действия, утверждённый детальный план застройки, вступление плана в силу и его изменения, ответственность за экспроприацию, проводилась ли реализация плана застройки и какими правами собственник ещё может пользоваться.

Так, в решении Пятой гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi) от 24 февраля 2026 года, E.2025/7595, K.2026/3211, решение об удовлетворении иска было отменено; подчёркнуто, что нахождение имущества на территории без плана после судебной отмены планов и одно лишь его расположение в границах проекта городской трансформации не обосновывают дополнительно и само по себе требование о стоимости в связи с правовым изъятием. Вместо предположения о продолжающемся вмешательстве необходимо доказать текущее состояние плана и решений. [12]

Компетентная судебная ветвь при правовом изъятии: отмена Конституционным судом в 2025 году и решение Суда по компетенционным спорам 2026 года

Это разграничение требует наибольшего внимания в праве 2026 года. Прежде между разными редакциями дополнительной статьи 1 Закона № 2942, а также между подходами Кассационного суда и Суда по компетенционным спорам происходили изменения в отношении судебной ветви. Статья 3 Закона № 7421 добавила предложение о том, что иски о стоимости собственности, основанные на правовом изъятии, рассматриваются судами общей юрисдикции. Постановление Конституционного суда от 16 января 2025 года, E.2024/135, K.2025/20, отменило это предложение; отмена вступила в силу 30 января 2026 года. Мотивировка отмены касается не только вида суда, но и несовместимости со статьёй 46 Конституции метода урегулирования, позволявшего публичной администрации получить собственность без предварительной выплаты реальной стоимости. [13]

Вместе с тем в решении Суда по компетенционным спорам от 9 марта 2026 года, E.2026/22, K.2026/141, с учётом и того, что отмена сама по себе не изменила судебную ветвь, признано, что иск о стоимости имущества в связи с его отведением в плане застройки под дорогу или зелёную зону подлежит рассмотрению судами общей юрисдикции. Упомянутое выше решение Пятой гражданской палаты Кассационного суда от 24 февраля 2026 года также отражает подход, согласно которому после отмены нормы закона споры о стоимости собственности рассматриваются судами общей юрисдикции. [12] [14]

Следовательно, нельзя утверждать, что «все иски о правовом изъятии в обязательном порядке рассматриваются административными судами». Однако самостоятельные требования о полном возмещении, основанные на отмене плана застройки, отказе в изменении плана, нормативном административном акте или служебной вине, в силу собственных оснований, связанных с актом и ущербом, могут относиться к ведению административных судов. При определении судом своей подсудности следует ясно указать, что именно требуется: реальная стоимость имущества, устранение административного акта или самостоятельная компенсация за служебную вину.

Как рассчитывается срок при оспаривании плана застройки и обращении к администрации?

Иск против самого плана застройки и требование о стоимости собственности в связи с длительным ограничением – не один и тот же иск. Процедура вывешивания и объявления (askı–ilan) по статье 8 Закона № 3194, общий срок подачи иска по статье 7 Закона № 2577 об административном судопроизводстве (İYUK) и влияние возражения по статье 11 на срок подачи иска оцениваются в совокупности. Согласно статье 10 Закона об административном судопроизводстве отсутствие ответа в течение 30 дней на требование о совершении нового акта может повлечь подразумеваемый отказ; вместе с тем не каждое обращение открывает новый и неограниченный срок для оспаривания всех планов, ставших окончательными в прошлом. [15]

В решении Совета административных палат Государственного совета (Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu), E.2024/2424, K.2025/73, рассмотрено положение о том, что заявление об изменении плана, поданное спустя долгое время после срока вывешивания, само по себе не возобновляет пропущенный в отношении прежнего плана срок подачи иска об отмене. Если имеется текущий и самостоятельный административный акт об изменении плана, возможность его обжалования в суде изучается отдельно. [15]

Поэтому однострочная формула «подаётся заявление в администрацию, через 30 дней в любом случае в течение 60 дней подаётся иск о компенсации» ненадёжна. Цель обращения, дату ответа, подразумеваемый отказ, график вывешивания плана, ставшие окончательными акты и запрашиваемую правовую защиту следует указывать каждый по отдельности.

ЕСПЧ и Конституционный суд: влияние длительной неопределённости на право собственности

Постановление ЕСПЧ по делу «Спорронг и Лённрот против Швеции» датировано 23 сентября 1982 года, а не 1981 годом. Суд оценил чрезмерное бремя, возложенное на собственника длительно действовавшими разрешениями на экспроприацию и запретами на строительство, в контексте справедливого баланса между правом собственности и общественным интересом. Постановление не ведёт к выводу, что любое градостроительное ограничение само по себе является лишением собственности; оно требует обсуждения продолжительности и реального бремени. [16]

Конституционный суд также в решении Hüseyin Ünal (жалоба № 2017/24715, 20 сентября 2018 года) рассмотрел многолетнее неисполнение плана, отводившего имущество под публичную функцию, непроведение экспроприации и непредоставление достаточного возмещения с точки зрения соразмерности вмешательства в право собственности. [17]

Частичное изъятие, целостность проекта и положение оставшегося имущества

То, что дорога проходит лишь через часть имущества, не означает отсутствия ущерба в отношении оставшейся части. Доступ оставшейся территории к дороге, геометрическую форму, возможность застройки, целостность сельскохозяйственного предприятия, а также ограничения, связанные с сервитутами и инфраструктурой, следует определять с участием эксперта по статье 12 и с учётом характера конкретного вмешательства.

Поэтому в решениях Суда по компетенционным спорам в зависимости от конкретного предмета иска встречаются разные результаты. В решении от 11 апреля 2016 года, E.2016/160, K.2016/207, фактическое изъятие затронуло очень небольшую часть имущества, и было признано, что иск, поданный в отношении оставшейся части, при взаимосвязанных обстоятельствах также подлежит рассмотрению судами общей юрисдикции. Напротив, в решении от 16 сентября 2022 года, E.2022/183, K.2022/424, сделан вывод, что самостоятельный иск о компенсации, поданный только в отношении фактически не изъятой части после вступления в законную силу решения по иску о компенсации за фактически изъятую часть, относится к компетенции административных судов. Решения не дают для одного и того же вопроса единого безусловного правила о подсудности. Исход прежнего иска о физическом вмешательстве, стороны, предмет иска и текущее правовое ограничение оставшейся территории следует изучать в совокупности. [18]

Важное разграничение: то, что компетентной судебной ветвью из-за целостности участка являются суды общей юрисдикции, не означает безусловной выплаты стоимости всей оставшейся, фактически не изъятой территории. Судебная ветвь, объём вмешательства и предмет компенсации – разные предметы исследования.

Как рассчитывается стоимость? Земельный участок под застройку, сельскохозяйственная земля, строения и утрата стоимости

Земельный участок под застройку: метод сравнительных продаж и конкретное сравнение

Согласно статье 11 Закона № 2942 стоимость имущества, имеющего характер земельного участка под застройку, определяется с учётом сравнительных продаж, не преследовавших особой цели, до дня экспроприации. Выбор аналогов нельзя свести к цене за квадратный метр. Учитываются условия застройки, легенда плана, выход на дорогу, транспортная доступность, топография, уклон, инфраструктура, размер участка, вид и рыночные условия продажи. Реальное сравнение следует проводить по таблицам сделок земельного кадастра в отношении продаж в том же районе и, при необходимости, путём перекрёстной проверки с данными муниципалитета и налоговых органов.

Если прирост стоимости вызван исключительно публичным проектом, установленное законом ограничение на его включение в компенсацию применяется отдельно. Однако существующие объективные характеристики, которые по закону подлежат учёту, нельзя исключать только по этому основанию.

Сельскохозяйственная земля: чистый сельскохозяйственный доход и устранение противоречий между официальными данными

Для сельскохозяйственной земли применяется метод чистого дохода с учётом местоположения, орошения, системы посева, севооборота, урожайности, цены реализации и производственных затрат. Официальные данные Управления сельского и лесного хозяйства (Tarım ve Orman Müdürlüğü), результат осмотра на месте, фактический характер и структура посевов должны быть согласованы применительно к году оценки. То, что одна и та же цифра использовалась в другом деле, не делает её верной для всех дел.

В решениях Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) от 8 апреля 2026 года, E.2025/750, K.2026/229 и E.2025/116, K.2026/228, подчёркнута необходимость устранения противоречий в расчёте сельскохозяйственного дохода, основанном на разных таблицах официальных данных, и обязательность проверяемой экспертизы. Если производственные затраты, урожайность с декара или цены реализации противоречивы, одной записи «соответствует» в заключении недостаточно. [19]

Строения, деревья, хозяйственные постройки и ущерб оставшейся части

Для строений используются официальные единичные расценки, расчёты стоимости строительства, износ и правовые и физические характеристики строения; для деревьев, посевов на корню, сооружений и хозяйственных построек применяются соответствующие специальные методы расчёта. Кому принадлежат неотделимые улучшения (muhdesat), права собственника по земельному кадастру, наличие разрешения на строительство и спор о принадлежности могут влиять на то, кто является кредитором по компенсации.

При частичной экспроприации или частичном изъятии утрату стоимости оставшегося имущества следует показывать отдельно. Если подъездная дорога перекрыта или нарушена градостроительная целостность, расчёт только по изъятым квадратным метрам может не отражать реальную стоимость. С другой стороны, если стоимость оставшейся территории возросла, это также необходимо исследовать в рамках соответствующей статьи и её пределов.

Почему при изъятии без экспроприации может меняться дата оценки?

При обычной экспроприации и в общих исках о фактическом изъятии без экспроприации после 1983 года реальная стоимость на дату подачи иска является важной исходной точкой. Однако дата изъятия влияет на то, по состоянию на какую дату определяются характеристики имущества и применяется ли особый режим переходной статьи 6 или переходной статьи 20. В рамках переходной статьи 6 дополнительно учитываются характеристики имущества на дату завладения и особый порядок оценки, предусмотренный в зависимости от периода обращения или подачи иска; для разных исторических периодов не используется единый метод расчёта. [9] [20]

В других видах исков о полном возмещении, поданных в связи с административными плановыми ограничениями, возникновение ущерба и дата оценки могут обсуждаться иначе. Категоричное утверждение вроде «при правовом изъятии во всех случаях применяется рыночная стоимость на дату решения или осмотра на месте» не следует использовать без проверки конкретного вида иска и положений о вступлении в силу.

Компенсация за неправомерное пользование, проценты, пошлины и исполнение решения

Компенсация за неправомерное пользование – требование, отличное от стоимости имущества

В связи с фактическим занятием без экспроприации за прошлое пользование недобросовестным владельцем может встать вопрос о требовании компенсации за неправомерное пользование или связанном требовании о возмещении ущерба по статье 995 TMK. Компенсация за неправомерное пользование – не то же самое, что компенсация за экспроприацию имущества. В практике применения компенсации за неправомерное пользование признаётся пятилетняя исковая давность в отношении прошлого периода. Статус стороны, заявленный период, способ пользования, официальное требование и статус администрации как неправомерного владельца следует определять в конкретном деле.

Хотя требование о стоимости и требование о компенсации за неправомерное пользование могут существовать одновременно, нельзя требовать двойного возмещения за утрату одного и того же периода. Дату оценки или регистрации стоимости, окончание прошлого периода пользования и, при наличии, даты начала начисления процентов следует согласовывать друг с другом.

Проценты: законные проценты, проценты по публичным требованиям и утрата стоимости

В спорах об экспроприации и изъятии без экспроприации вид и начало начисления процентов определяются отдельно с учётом года подачи иска, характера правоотношения, специальных положений Закона № 2942 и отмен Конституционного суда. Согласно статье 46 Конституции особое значение имеет также защита в виде применения наивысшей ставки процентов, применяемой к публичным требованиям, в отношении не выплаченных предварительно компенсаций за экспроприацию и сумм увеличения, установленных вступившим в законную силу решением. Постановление Конституционного суда от 27 июня 2024 года, E.2024/4, K.2024/129, отменило положение переходной статьи 19, предусматривавшее законные проценты по некоторым требованиям, выплачиваемым в рассрочку. [21]

Неправильно автоматически применять ко всем делам единую ставку с даты подачи иска. В частности, следует мотивировать, в какой период действовало прежнее законодательство, как решение об отмене влияет на дела, не ставшие окончательными, и к какому периоду относится присуждённая сумма. По требованиям о процентах или об обесценении денег следует исходить из актуальной судебной практики для конкретного периода разбирательства.

Изменение 2026 года в отношении пошлин и судебных расходов

Статья 29 Закона № 2942 была изменена статьёй 16 Закона № 7584 в июне 2026 года. Прямо установлено, что определённые расходы, включая пошлины за регистрацию в земельном кадастре, возникающие при исполнении вступивших в законную силу решений о регистрации на имя администрации по итогам исков об изъятии без экспроприации и о компенсации либо при исполнении протокола об урегулировании с администрацией, оплачиваются администрацией. [22]

Отдельно проверяются, к какому историческому режиму относится иск, применяются ли к искам после 1983 года ограничительные положения переходной статьи 6 о расходах и пошлинах, а также все составляющие цены иска (стоимость, компенсация за неправомерное пользование, оставшаяся часть). Судебная пошлина по иску, представительские расходы и исполнительская пошлина – не одна и та же статья расходов.

2026 год: отмена освобождения администрации от предоставления обеспечения при приостановлении исполнения

Постановление Конституционного суда от 13 мая 2026 года, E.2026/24, K.2026/106, отменило в отношении исков о компенсации в связи с изъятием без экспроприации предусмотренную вторым абзацем дополнительной статьи 4 Закона № 2942 привилегию администрации не предоставлять обеспечение для приостановления исполнения. Постановление опубликовано в Официальной газете (Resmî Gazete) от 7 августа 2026 года. Это не означает, что каждый исполнительный документ (ilam) будет взыскан немедленно и при любых условиях без каких-либо процессуальных действий; исполнение осуществляется в рамках статьи 36 Закона № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) и положений, которым подчиняется конкретная администрация-должник. [23]

Положение дополнительной статьи 4 Закона № 2942 о выплате в течение 30 дней после письменного сообщения банковского счёта не следует смешивать с отменённым вторым абзацем. Не следует также считать, что положение о фиксированной пошлине в третьем абзаце той же статьи применяется ко всем искам после 1983 года; необходима проверка периода и судебной практики.

Изменения в средствах обжалования 2026–2027 годов: три даты следует разграничивать

Отмена 2026 года в отношении окончательности решения о регистрации

Постановлением от 12 февраля 2026 года, E.2025/190, K.2026/38, Конституционный суд отменил выражение «Решение о регистрации является окончательным, …» в пункте 8 статьи 10 Закона № 2942. Мотивировка состоит в том, что возможность перехода права собственности на имущество к публичной администрации до того, как реальная стоимость станет окончательной в результате проверки в порядке обжалования, несовместима с защитой в виде предварительной выплаты реальной стоимости в статье 46 Конституции. Постановление опубликовано в Официальной газете от 21 мая 2026 года, а вступление отмены в силу отложено на девять месяцев: 21 февраля 2027 года. Следовательно, последствия отмены, которая по состоянию на 17 октября 2026 года не вступила в силу, нельзя переносить на все нынешние дела о регистрации так, как если бы они уже наступили. [24]

Порог кассационного обжалования при определении компенсации за экспроприацию: 20 октября 2026 года

Постановление Конституционного суда от 8 октября 2025 года, E.2025/124, K.2025/203, отменило денежное ограничение кассационного обжалования в подпункте «a» пункта 1 статьи 362 HMK в отношении исков об определении компенсации за экспроприацию. Датой вступления отмены в силу указано 20 октября 2026 года. Таким образом, 17 октября 2026 года – дата исследования для этой статьи – приходится за три дня до этого вступления в силу. В текущих делах, а также в отношении решений и жалоб в порядке обжалования после этой даты следует отдельно проверять переходные положения, дату проверки в порядке обжалования и действующее законодательство. [25]

Отмена нормы и автоматическое изменение прежнего решения – не одно и то же

Постановления Конституционного суда по нормоконтролю затрагивают определённое положение закона и дату его вступления в силу. Отмена нормы не означает, что все прежние записи в земельном кадастре, вступившие в законную силу судебные решения или завершённые выплаты отпадают без каких-либо процессуальных действий. Нахождение того же иска в производстве (derdestlik), процессуально приобретённое право (usulî kazanılmış hak), законная сила решения, условия конституционной индивидуальной жалобы и применение во времени исследуются отдельно.

Сравнение экспроприации и изъятия без экспроприации

Какие документы и какие действия следует проверить до подачи иска?

Приведённые ниже документы приобретают значение в зависимости от вида требования. Нельзя сказать, что все они обязательны в каждом деле; однако документы, способные подтвердить решающие факты спора, не следует упускать из плана доказывания.

• Собственность и статус стороны: актуальные и исторические записи земельного кадастра, обременения, свидетельство о праве на наследство, размеры долей, кадастровые протоколы, документы о сервитутах.
• Продолжительность и площадь вмешательства: датированные ортофотоснимки и аэрофотоснимки, топографическая карта текущего состояния, схема выноса границ, выводы технического эксперта, проектная документация, документы о строительстве и приёмке, разрешения на земляные работы и инфраструктуру.
• Градостроительное ограничение: детальный план 1/1000 и генеральный план 1/5000, документы об утверждении, вывешивании и возражениях, изменения плана, реализация плана застройки, пятилетняя программа, решения о публичном использовании, обращения о разрешениях и статусе застройки.
• Акт об экспроприации: решение об общественном интересе, комиссия по оценке стоимости, вручение по статье 8 и протоколы переговоров, материалы дела по статье 10, квитанция о блокировании или депонировании, документы о регистрации и вручении.
• Документы о стоимости: сопоставимые продажи по данным земельного кадастра, данные о стоимости недвижимости и земельных участков, официальные таблицы сельскохозяйственного дохода и затрат, разрешения на строительство, единичные расценки на строительство, сведения о деревьях и неотделимых улучшениях, технические выводы об утрате стоимости частичной площади.
• Процедура и сроки: заявление и дата его регистрации в администрации, ответ и вручение, протокол о недостижении урегулирования, материалы прежних дел, апелляционные и кассационные жалобы (istinaf–temyiz), документы о вступлении в законную силу и исполнении.

Последовательность действий при подготовке к иску

1. Сначала устанавливаются правообладатель, данные земельного кадастра и текущее использование.
2. Определяется, является ли вмешательство физическим, градостроительным или смешанным либо имеется самостоятельная служебная вина.
3. При физическом вмешательстве устанавливается дата начала фактического изъятия и выбирается переходная статья 20, переходная статья 6 или режим после 1983 года.
4. Требование отдельно определяется как стоимость, пресечение изъятия, восстановление прежнего положения, компенсация за неправомерное пользование, отмена плана или иная компенсация; проверяется правовая совместимость требований, заявляемых совместно.
5. Определяются соответствующая администрация или администрации и правовое основание их ответственности.
6. Проверяются условие процесса, обращение в администрацию, особый срок, а также суд, обладающий предметной и территориальной подсудностью.
7. Для каждого периода оценки готовятся подходящие аналоги, официальные технические данные и ходатайства об осмотре на месте.
8. Проценты, судебные расходы, пошлины, представительские расходы, исполнение и последствия для обжалования увязываются с видом и датой иска.

Связанные статьи: Обратное приобретение экспроприированного имущества; Снятие отметки об экспроприации в земельном кадастре; Отказ администрации от экспроприации; Экспроприация имущества, не зарегистрированного в земельном кадастре.

Заключение

В делах об экспроприации и изъятии без экспроприации первым шагом, предотвращающим утрату прав, является не оценка стоимости имущества, а правильное установление правовой природы вмешательства и подлежащего применению исторического режима. Разграничение требований о стоимости, компенсации за неправомерное пользование, отмене плана, пресечении изъятия и возмещении ущерба от действий администрации имеет решающее значение для компетентной судебной ветви, условия процесса, срока обращения и расчёта процентов.

В частности, отмены Конституционного суда 2025–2026 годов, решение Суда по компетенционным спорам 2026 года, новая переходная статья 20 об изъятиях до 1956 года и предстоящие изменения в средствах обжалования показывают, что краткие и категоричные разъяснения прошлых лет уже недостаточны. Защита права собственности обеспечивается не одной лишь ссылкой администрации на общественный интерес, а определением и выплатой реальной стоимости в законном порядке.

Часто задаваемые вопросы

В чём основное различие между изъятием без экспроприации и обычной экспроприацией?

При обычной экспроприации администрация на основе общественного интереса и установленной законом процедуры проводит процесс определения и выплаты реальной стоимости имущества. При изъятии без экспроприации без применения этого процесса возникает физическое вмешательство или длительное серьёзное правовое ограничение. В обоих случаях различаются вид иска и доказательства.

Если имущество обозначено в плане застройки как парк, можно ли наверняка выиграть иск о стоимости?

Нет. Следует изучить вступление детального плана в силу, сколько прошло времени, последующие изменения плана, проводились ли экспроприация или реализация плана застройки и реальное ограничение права собственности. Решение Кассационного суда 2026 года показывает, что необходимо оценивать плановое ограничение, которое впоследствии было снято.

Какой суд компетентен по делам о правовом изъятии в 2026 году?

По искам о взыскании стоимости имущества в решениях Суда по компетенционным спорам и Кассационного суда 2026 года содержится оценка в пользу судов общей юрисдикции. Однако требование об отмене плана или о возмещении ущерба от самостоятельного административного акта либо бездействия может относиться к ведению административных судов; без уточнения предмета требования нельзя выбрать суд лишь по ярлыку «правовое изъятие».

Обязательно ли урегулирование при изъятиях 1956–1983 годов?

По требованиям о стоимости в рамках переходной статьи 6 Закона № 2942 процедура урегулирования является условием процесса. Обращение об урегулировании и его результат, а также положения закона о шестимесячном сроке переговоров и трёхмесячном сроке подачи иска следует проверить в конкретном деле.

Можно ли сегодня требовать стоимость за дорогу или объект, построенные до 1956 года?

Переходная статья 20, добавленная в 2026 году Законом № 7588, ввела специальные положения, согласно которым определённые выделения под публичную функцию до 8 октября 1956 года считаются экспроприацией. Без изучения даты выделения, правового положения имущества, исторических условий иска и выплаты, а также возможных конституционных возражений нельзя дать общий ответ «да» или «нет».

Во всех ли случаях для иска об изъятии без экспроприации действует пятилетний срок?

Нет. Пять лет важны прежде всего для компенсации за неправомерное пользование за прошлый период. Защита собственности, основанная на стоимости имущества, и исторические условия переходных статей 6/20 – отдельные регулирования.

Может ли собственник требовать и стоимость имущества, и компенсацию за неправомерное пользование?

В подходящих конкретных случаях эти два требования могут заявляться совместно на основании разных правовых оснований. Однако следует определить период неправомерного пользования, дату оценки стоимости и соотношение регистрации и выплаты, чтобы предотвратить двойное взыскание за один и тот же ущерб.

Если дорога общего пользования проходит лишь через небольшую часть участка, можно ли требовать стоимость всего участка?

Автоматически – нет. Исследуется влияние дороги на использование, доступ, застройку и экономическую целостность оставшейся части. Целостность проекта и участка оценивается отдельно с точки зрения компетентной судебной ветви и расчёта компенсации.

Как определяется компенсация за экспроприацию?

Для земельных участков под застройку используются сравнительные продажи; для сельскохозяйственной земли – чистый сельскохозяйственный доход; для строений, деревьев и иных элементов – специальные критерии оценки. Следует, чтобы аналоги, официальные данные и заключение эксперта были конкретными, мотивированными и проверяемыми.

Иск об отмене акта об экспроприации и иск о стоимости – одно и то же?

Нет. Для отмены акта об обычной экспроприации в административном суде статья 14 предусматривает особый 30-дневный срок, тогда как компенсация определяется судом первой инстанции по гражданским делам по статье 10. Отмена плана застройки также отдельно подчиняется срокам Закона об административном судопроизводстве.

Применяется ли решение Конституционного суда 2026 года о регистрации немедленно?

Вступление в силу решения об отмене, касающегося окончательности решения о регистрации в статье 10 Закона № 2942, отложено до 21 февраля 2027 года. По состоянию на 17 октября 2026 года это положение ещё не вступило в силу. Дату применения следует отдельно изучать в отношении находящихся на рассмотрении дел и средств обжалования.

Может ли администрация на стадии исполнения приостановить решение об изъятии без экспроприации без предоставления обеспечения?

Постановление Конституционного суда E.2026/24, K.2026/106, опубликованное 7 августа 2026 года, отменило предоставленное администрации особое освобождение от обеспечения в отношении исков о компенсации за изъятие без экспроприации. В конкретном исполнительном производстве следует учитывать статью 36 Закона об исполнительном производстве и банкротстве и иные применимые положения.

Источники и правовые основания

1. Конституция Турецкой Республики (Türkiye Cumhuriyeti Anayasası), статьи 35 и 46; Информационная система законодательства (Mevzuat Bilgi Sistemi).
2. Закон № 3194 о застройке (İmar Kanunu), статья 10; действующий текст.
3. Закон № 2942 об экспроприации (Kamulaştırma Kanunu), дополнительная статья 1; База законодательства Министерства юстиции (Adalet Bakanlığı Mevzuat).
4. Закон № 2942 об экспроприации, статья 8; действующий текст и практика.
5. Закон № 2942 об экспроприации, статьи 10, 11, 12, 15; База законодательства Министерства юстиции.
6. Закон № 2942 об экспроприации, статья 14; текст статьи.
7. Большое общее собрание Кассационного суда по унификации судебной практики (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu), 16 мая 1956 года, E.1956/1, K.1956/6 и K.1956/7; 11 февраля 1959 года, E.1958/17, K.1959/15; исторические правовые оценки – Журнал решений Конституционного суда (AYM Kararlar Dergisi).
8. Переходная статья 20 Закона № 2942, добавленная статьёй 8 Закона № 7588 (2026); текст нормы.
9. Закон № 2942 об экспроприации, переходная статья 6; законодательство.
10. Конституционный суд, E.2002/112, K.2003/33, 10 апреля 2003 года; резюме решения Конституционного суда.
11. Дополнительная статья 1 Закона № 2942 и статья 10 Закона № 3194; законодательство.
12. Пятая гражданская палата Кассационного суда, E.2025/7595, K.2026/3211, 24 февраля 2026 года; полный текст решения, De Jure (может потребоваться членство).
13. Конституционный суд, E.2024/135, K.2025/20, 16 января 2025 года, Официальная газета от 30 апреля 2025 года; сообщение Конституционного суда и основание решения.
14. Суд по компетенционным спорам, E.2026/22, K.2026/141, 9 марта 2026 года; полный текст решения, De Jure (может потребоваться членство).
15. Закон № 2577 об административном судопроизводстве, статьи 7, 10, 11; Совет административных палат Государственного совета, E.2024/2424, K.2025/73; текст решения.
16. ЕСПЧ, «Спорронг и Лённрот против Швеции», жалобы № 7151/75 и 7152/75, 23 сентября 1982 года; оригинал постановления в формате PDF в HUDOC.
17. Конституционный суд, Hüseyin Ünal, жалоба № 2017/24715, 20 сентября 2018 года; прецедентные решения Конституционного суда о праве собственности.
18. Суд по компетенционным спорам, E.2016/160, K.2016/207, 11 апреля 2016 года и E.2022/183, K.2022/424, 16 сентября 2022 года; полный текст решения 2016 года, полный текст решения 2022 года (может потребоваться членство в De Jure).
19. Общее собрание гражданских палат Кассационного суда, E.2025/750, K.2026/229 и E.2025/116, K.2026/228, 8 апреля 2026 года; решение 2026/229, решение 2026/228 (может потребоваться членство в De Jure).
20. Пятая гражданская палата Кассационного суда, E.2023/11617, K.2024/6945, 4 июня 2024 года; поиск решений Кассационного суда для полного текста.
21. Конституционный суд, E.2024/4, K.2024/129, 27 июня 2024 года; пресс-релиз Конституционного суда.
22. Статья 16 Закона № 7584 и статья 29 Закона № 2942; действующее регулирование.
23. Конституционный суд, E.2026/24, K.2026/106, 13 мая 2026 года, Официальная газета от 7 августа 2026 года; полный текст решения, De Jure (может потребоваться членство).
24. Конституционный суд, E.2025/190, K.2026/38, 12 февраля 2026 года, Официальная газета от 21 мая 2026 года; официальное сообщение Конституционного суда.
25. Конституционный суд, E.2025/124, K.2025/203, 8 октября 2025 года; оригинал решения Конституционного суда в формате PDF.