İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi: Malikin Hakları, Giderler ve Tapu İşlemleri

İdare, kanuni koşullarla kamulaştırmadan kısmen veya tamamen vazgeçebilir; fakat vazgeçmenin sonucu işlemin hangi aşamada olduğuna bağlıdır. Henüz mülkiyet devredilmeden alınan vazgeçme kararı ile idare adına tescil edilmiş taşınmazın eski malikine iadesi aynı işlem değildir. Dava giderleri, ödenen bedel, tapu kaydı ve taşınmaza verilen zarar birlikte değerlendirilmelidir.

Kamulaştırmadan vazgeçme hangi işlemdir?

2942 sayılı Kanun’un 21. maddesi, kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili mercilerin kararıyla idarenin tek taraflı olarak vazgeçmesini düzenler. Belediye veya başka bir kamu kurumunun projesini değiştirmesi, yatırım ihtiyacının ortadan kalkması ya da kamulaştırmanın sürdürülmemesine karar verilmesi bu konuyu gündeme getirebilir. Ancak bir personelin sözlü açıklaması, tek başına geçerli vazgeçme kararı yerine geçmez.

Malik açısından ilk soru, kararın gerçekten alınmış olup olmadığıdır. Yetkili organ kararı, onay işlemi, karar tarihi ve kapsamı istenmelidir. Kararda parselin tamamının mı yoksa belirli bölümünün mü vazgeçme kapsamında olduğu anlaşılmalıdır. Birden fazla parsel bulunan projelerde komşu parsel için verilen kararın kendi taşınmazınızı da kapsadığı varsayılmamalıdır.

Projenin durması vazgeçildiği anlamına gelir mi?

Şantiyenin kapanması, ödenek ayrılmaması veya iş programının ertelenmesi her zaman hukuki vazgeçme değildir. Kamulaştırma kararı yürürlükte kalabilir; dava veya tapu şerhi devam edebilir. Malik, fiilî hareketsizliğe dayanarak sürelerini durdurmamalıdır. Dosyadaki hukuki durum yazılı belgelerle açıklığa kavuşturulmalıdır.

Benzer biçimde bedel tespiti davasına sunulan kısa bir dilekçenin, yetkili idari kararın bütün gereklerini içerip içermediği araştırılır. İdarenin davadan feragati, davayı geri alması, dosyanın işlemden kaldırılması ve kamulaştırmadan vazgeçme birbirinden farklı kurumlardır. Hangi işlemin yapıldığı bilinmeden bütün sonuçlara aynı ad verilemez.

21. madde ile 22. madde neden ayrılmalıdır?

21\. maddede kamulaştırmanın her safhasında vazgeçmeden söz edilmesine rağmen, 22. madde kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonraki ihtiyaç kalmaması hâlini özel olarak düzenler. Bu iki hüküm, işlemin zamanına ve mülkiyetin idareye geçip geçmediğine göre birlikte okunmalıdır. Özellikle tescil gerçekleştikten sonra sadece “vazgeçtik” denilerek sicilde kendiliğinden eski hâle dönüldüğü kabul edilemez.

22\. maddenin ilk cümlesindeki güncel başlangıç, kamulaştırmanın kesinleşmesidir. Bedelin kesinleşmesi ile kamulaştırmanın kesinleşmesini her durumda aynı tarih saymak hatalıdır. Doktrinde 2014 değişikliği sonrasında iki maddenin zaman bakımından sınırı ayrıca tartışılmaktadır. Bu nedenle eski tarihli bir kararın anlatımını, sonraki kanun değişikliklerini dikkate almadan yeni dosyaya aktarmak doğru olmaz.

İade bildirimi geldiyse ne yapılmalıdır?

22\. madde kapsamındaki duyuru üzerine malik veya mirasçıları için üç aylık ödeme ve geri alma süresi önem taşır. Genel kural, alınan bedelin ödeme gününden itibaren işleyecek kanuni faiziyle iadesidir. Kanun, iade işleminin kamulaştırma ve bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşmesi hâlinde faiz alınmamasını ayrıca düzenler. Hangi tarihin hangi sonuç için esas olduğu dikkatle ayrılmalıdır.

Madde, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçmesi hâlinde uygulanmaz. Ayrıca geri almayı kabul etmemenin 23. madde hakkına etkisi vardır. Bu nedenle gelen yazıyı sıradan bir satış teklifi gibi değerlendirmek hak kaybına neden olabilir. Bedel hesabı, tebliğ tarihi ve tapu işlemi için gerekli adımlar birlikte planlanmalıdır. Başka bir idarenin kamu hizmeti için istemesi hâlindeki özel devir düzenlemesi de ayrıca incelenir.

Dava sırasında vazgeçilirse masrafları kim öder?

21\. madde, dava sırasında vazgeçme hâlinde dava giderleri, harç ve mahkemenin emek ile işin önemini gözeterek maktuen belirleyeceği avukatlık ücretinin idareye yükletilmesini öngörür. Malik, vazgeçmenin kayda geçmesiyle masrafların kendiliğinden ödendiğini düşünmemelidir. Mahkemenin giderler hakkında açık hüküm kurması ve alacağın tahsil edilebilir olması gerekir.

Dosyadaki keşif, bilirkişi, tebligat ve diğer yargılama giderleri belgeleriyle değerlendirilir. Mahkemenin karşı tarafa yüklediği vekâlet ücreti ile malik ve avukat arasındaki sözleşmesel ücret aynı değildir. Sözleşmenin hükümleri ve yargılama giderine ilişkin karar ayrı incelenmelidir. Her harcamanın tamamının idareden alınacağı yönünde genel güvence verilemez.

Vazgeçme yüzünden doğan her zarar ödenir mi?

Kanunun açıkça düzenlediği gider yükümlülüğü, bütün ekonomik beklentileri kapsayan otomatik tazminat hakkı değildir. Satışın gerçekleşmemesi, finansman gideri veya kullanamama iddiasında zararın varlığı, hukuki sebep ve illiyet bağı araştırılır. Gider talebi ile başka bir eylemden doğan zarar talebi ayrı hukuki dayanaklara sahip olabilir.

Malikin taşınmazı kullanamadığı dönem, idarenin fiilen el koyup koymadığı ve kullanımın hangi işlemle sınırlandığı önemlidir. İdarenin usulüne uygun kamulaştırma süreci ile hukuka aykırı fiilî müdahalesi aynı kabul edilmemelidir. Talep türü belirlenmeden yalnızca vazgeçme maddesine dayanarak tüm zarar kalemlerini aynı mahkemeden istemek görev ve usul sorunu yaratabilir.

Taşınmaz zarar görmüşse nasıl hareket edilir?

24\. madde, vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz üzerindeki bina, sabit tesis ve ekili dikili şeylerin yıkılması, sökülmesi veya harap olması hâlinde özel bir indirim imkânı düzenler. Eski malik ya da mirasçı, kamulaştırma tarihindeki değere göre oluşan farkın ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir. Bu hüküm, taşınmazın mevcut durumunun belgelenmesini gerekli kılar.

Eski fotoğraflar, değerleme raporları, yapı ve ağaç envanteri ile güncel keşif bulguları birlikte değerlendirilir. İdare taşınmazı teslim ederken düzenlenecek tutanakta mevcut durum açık yazılmalıdır. Zararın ne zaman oluştuğu ve kamulaştırma bedelinde hangi unsurların dikkate alındığı karşılaştırılır. Aynı unsurun hem iade bedelinden indirilmesi hem ayrı bir başlıkta yeniden alınması isteniyorsa mükerrerlik riski değerlendirilir.

Vazgeçme veya iade uyuşmazlığında görevli mahkeme hangisidir?

Kanun’un 24. maddesi, kendisiyle birlikte 21, 22 ve 23. maddelerin uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların adli yargıda çözüleceğini belirtir. 37. madde çerçevesinde taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi önem taşır. İdarenin bir yazı veya karar düzenlemiş olması, uyuşmazlığın her durumda idari yargıya ait olduğu anlamına gelmez.

Buna karşılık kamulaştırma kararının baştan itibaren hukuka aykırılığına yönelik iptal talebi farklıdır. Dilekçenin başlığından çok hangi hakkın ve hangi sonucun istendiği belirleyicidir. Bedel iadesi, tapunun eski malik adına tescili, gider tahsili ve bağımsız zarar iddiası yönünden hukuki nitelendirme açık yapılmalıdır.

Gerçek karar: iade talebinin reddinde yargı yolu

Uyuşmazlık Mahkemesinin 7 Haziran 2021 tarihli E.2021/202, K.2021/356 kararında, kamulaştırılan taşınmazın iadesi isteminin reddi üzerine açılan dava incelenmiştir. İstem bir idari yazının iptali şeklinde kurulmuş olsa da 22. ve 24. maddelerdeki özel düzenleme nedeniyle adli yargının görevli olduğuna karar verilmiştir.

Bu karar, taşınmazın mutlaka iade edilmesi gerektiğini belirleyen bir esas kararı değildir. Mahkeme, uyuşmazlığın hangi yargı kolunda çözüleceğini belirlemiştir. Dolayısıyla karar, iade koşullarının gerçekleştiğinin kanıtı olarak değil, görev değerlendirmesinde kullanılmalıdır. Resmî kararın tamamı.

Tapu ve ödeme işlemleri nasıl tamamlanır?

Tescil gerçekleşmemişse vazgeçme kararının tapudaki ilgili kayıtlara ve devam eden dava dosyasına yansıtılması sağlanır. Sicilde başka bir tedbir veya devir yasağı varsa bunların dayanakları ayrıca araştırılır. Tek bir kaydın silinmesi, bütün takyidatların kalkması anlamına gelmez. İşlem sonunda güncel tapu kaydı alınarak parsel, pay ve kayıtlar kontrol edilmelidir.

Tescil gerçekleşmişse geri devir veya mahkeme kararı gerektiren süreç tamamlanmalıdır. Ödenmiş bedelin iadesi, banka neması, faiz, varsa hasar indirimi ve teslim birbirinden kopuk yürütülmemelidir. İdarenin hazırladığı hesapta anapara ile faiz ayrı gösterilmeli, başlangıç ve bitiş tarihleri açıklanmalıdır. İade için istenen toplamın hangi hükme dayandığı anlaşılmıyorsa yazılı açıklama talep edilir.

Kısmi vazgeçmede yeni sınırlar teknik belgelerde açık olmalıdır. Vazgeçilen bölümün eski parselde mi kalacağı, yeni parsel oluşturulup oluşturulmayacağı ve mevcut bedel hesabının nasıl değişeceği belirlenir. Harita ile mahkeme kararının uyumsuzluğu sonradan tapu işlemini zorlaştırabilir. Bu yüzden yalnızca parasal anlaşmaya odaklanmak yeterli değildir.

Sonuç

Kamulaştırmadan vazgeçme, malikin bütün sorunlarını tek işlemle sona erdirmez. Yetkili kararın kapsamı, tescil aşaması, giderler, iade edilecek bedel ve taşınmazın fiziksel durumu birlikte incelenmelidir. 21. maddede düzenlenen vazgeçme ile 22. maddedeki iade ve 23. maddedeki geri alma hakkı ayrılarak, doğru talep doğru yargı yolunda ileri sürülmelidir.

İlgili yazılar: Kamulaştırılan Taşınmazı Geri Alma Hakkı; Kamulaştırma İşleminin İptali Davası; Kamulaştırma Şerhinin Kaldırılması; Kamulaştırma Bedelinin Geç Ödenmesi ve Faiz

Sıkça Sorulan Sorular

İdare kamulaştırmadan vazgeçmek için benim onayımı almak zorunda mı?

21\. madde tek taraflı vazgeçmeyi düzenler. Ancak işlemin aşaması ve tescil sonrası iade koşulları ayrıca değerlendirilir.

İdarenin avukatı vazgeçtik dediğinde dosya biter mi?

Yetkili karar, mahkemeye sunulan beyan ve mahkemenin vereceği karar incelenmelidir. Sözlü açıklama tek başına yeterli değildir.

Vazgeçme hâlinde taşınmaz tapuda otomatik geri döner mi?

Hayır. Tescil durumu ve uygulanacak iade usulüne göre tapu işlemlerinin tamamlanması gerekir.

Kamulaştırma bedelini faizsiz iade etmek mümkün mü?

22\. maddedeki özel bir yıllık koşul gerçekleşirse faiz alınmaması gündeme gelir. Bunun dışındaki durumlarda ilgili faiz kuralı ve tarihler incelenir.

İade talebimin reddine karşı mutlaka idare mahkemesine mi başvurmalıyım?

Hayır. 21–24. maddelerin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda adli yargıya ilişkin özel görev düzenlemesi vardır.

Kaynakça

1. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: m.21, 22, 23, 24, 25 ve 37.
2. Uyuşmazlık Mahkemesi, E.2021/202, K.2021/356, 7.6.2021: resmî tam metin.
3. Sencer Abdullah Akkoyunlu, Kamulaştırmadan Vazgeçme: Kamulaştırma Kanununun 21 ve 22’nci Maddelerinin Uygulanması, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2022.

Mevzuat ve kaynak kontrol tarihi: 15 Ekim 2026.