Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması: Amaca Aykırı Kullanım, Beş Yıllık Süre ve Dava Hakkı

Kamulaştırılan taşınmazın uzun süre boş bırakılması, eski malike veya mirasçılarına geri alma hakkı sağlayabilir. Ancak her kullanılmayan taşınmaz kendiliğinden eski sahibine dönmez. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 22. maddesindeki idarenin bildirimi üzerine iade ile 23. maddesindeki malikin geri alma hakkı farklı koşullara bağlıdır. Sürenin hangi kesinleşme tarihinden başladığı, kamu yararına yönelik kullanımın bulunup bulunmadığı ve alınan bedelin iadesi birlikte incelenmelidir.

Özellikle yıllar önce kamulaştırılan bir arsayı miras yoluyla takip eden kişiler, tapunun artık başka bir parsel numarasıyla kayıtlı olduğunu veya taşınmazın üçüncü kişilere satıldığını öğrenebilir. Bu durumda ilk yapılacak iş, bugünkü görüntüden hareketle sonuca varmak değil, kamulaştırma dosyasıyla güncel tapu ve kullanım durumunu birleştirmektir. Bu yazı, 13 Ekim 2026 itibarıyla geri alma ve iade yollarını açıklar.

Kamulaştırma Amacı Sonradan Ortadan Kalkarsa Ne Olur?

Kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyete yapılan bir müdahaledir. Taşınmazın idare adına tescil edilmiş ve bedelinin ödenmiş olması, sonraki kullanımın mülkiyet hakkı bakımından bütünüyle önemsiz olduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte başlangıçta öngörülen tesisin yapılmamış olması da tek başına iade için yeterli değildir. Başka bir kamu ihtiyacına tahsis, projenin bütünlüğü, yapılan işlemler ve özel kanun hükümleri araştırılır.

Örneğin okul amacıyla alınan bir parselin hukuka uygun şekilde başka bir kamu hizmetine tahsis edilmiş olması ile hiçbir kamu ihtiyacına ayrılmadan gelir elde etmek üzere tutulması aynı değildir. Kamu hizmeti de mutlaka kapalı bir bina yapılmasıyla gerçekleşmez. Park, açık kullanım alanı veya projenin işlevsel bir parçası bakımından fiilî ve hukuki durum birlikte değerlendirilir. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı açılacak iptal davası için Kamulaştırma İşleminin İptali Davası yazısına bakılabilir.

İdarenin “ileride kullanacağız” açıklaması ise tek başına her olayda yeterli kabul edilemez. Projenin niteliği, geçen süre, gerçekleşen somut adımlar ve malikin maruz kaldığı külfet sorgulanmalıdır. AYM'nin aşağıda incelenen kararları, bu değerlendirmenin yalnız şekli kayıtlara indirgenemeyeceğini göstermektedir.

22. Maddeye Göre İade ile 23. Maddeye Göre Geri Alma

İdarenin iade bildirimi üzerine ne yapılmalıdır?

1. maddeye göre, kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazın kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi gereği kalmazsa durum eski malike veya mirasçılarına Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. Bildirim üzerine alınan kamulaştırma bedeli, alındığı tarihten itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödenerek taşınmaz geri alınabilir.

İade, kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz. Bu istisna, yalnızca iade talebinin bir yıl içinde yazılmasıyla her durumda gerçekleşmiş sayılmaz; kanunun iade işlemi için kullandığı koşul dikkate alınmalıdır. Ayrıca 22. madde, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçmişse uygulanmaz. Acele el koyma ile alınan taşınmazlarda durum Acele Kamulaştırma ve Acele El Koyma yazısında ele alınmıştır.

Kanun, bu madde uyarınca geri almayı kabul etmeyen eski malik veya mirasçıların 23. maddeye dayanan haklarının da düşeceğini düzenler. Bu nedenle bildirimin cevapsız bırakılmasının etkisi küçümsenmemelidir. Bildirimin usulü, kapsadığı parsel veya pay, hesaplanan bedel ve ödeme yöntemi zamanında incelenmelidir. Yalnızca kabul dilekçesi verilmesi, ödeme koşulunun yerine getirildiği anlamına gelmez.

Başka bir idare taşınmazı kullanmak isterse

Taşınmazı kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti için isteyen başka bir idare varsa, 22. maddedeki özel devir düzenlemesi gündeme gelir. Bu durumda eski malike iade mekanizmasının uygulanıp uygulanmayacağı, kurumlar arası devir ve tahsis belgeleri üzerinden değerlendirilir. Kâğıt üzerinde belirtilen kamu hizmeti ile taşınmazın gerçek kullanımı arasında bağ bulunmalıdır.

23. Maddeye Göre Geri Alma Hakkının Koşulları

1. madde, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde taşınmazın kamulaştırma veya devir amacına uygun işlem ve tesislere konu edilmemesi, kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılması durumunu düzenler. Kanuni koşullar gerçekleştiğinde eski malik veya mirasçıları, bedeli kanuni faiziyle geri ödeyerek taşınmazı geri alabilir.

Burada beş yıllık dönem, hakkın doğumu için incelenen süredir. Hakkın doğmasından sonra bir yıl içinde kullanılmaması hâlinde hak düşer. Bu iki dönem, aynı başlangıçtan işleyen birbirine alternatif süreler değildir. İdareyle yazışmanın veya sözlü görüşmelerin hak düşürücü süreyi durduracağı varsayılmamalıdır; gerektiğinde dava süresi içinde açılmalıdır.

Kanunun 23. maddesinde süreler geçtikten sonra eski malik veya mirasçıların idareden hak, bedel veya tazminat isteyemeyeceğine ilişkin hüküm de bulunmaktadır. Bu düzenleme, dosyanın tarihsel mevzuatı ve mülkiyet hakkına ilişkin anayasal güvencelerle birlikte değerlendirilmelidir. Bireysel başvuru kararlarının varlığı, süresi geçmiş bütün talepler için sınırsız ve yeni bir dava hakkı doğurduğu şeklinde yorumlanamaz.

Süreyi hesaplarken hangi belgeler gereklidir?

Kamulaştırma kararı, tapu tescili, bedelin yatırılması ve bedelin kesinleşmesi aynı gün gerçekleşmeyebilir. Bedel yargılaması kanun yoluna taşınmışsa kesinleşme şerhi özellikle önemlidir. Sadece banka dekontuna bakılarak beş yıllık sürenin başlangıcı belirlenmemelidir.

Ön incelemede kamulaştırma ve bedel dosyalarının esas-karar numaraları, karar ve tebliğ tarihleri, kanun yolu sonuçları, kesinleşme kaydı ve ödeme belgeleri yan yana konulmalıdır. Mirasçının taşınmazdan yıllar sonra haberdar olması, süreyi kendiliğinden öğrenme tarihinden başlatmaz. Bu nedenle miras araştırması ile süre araştırması eş zamanlı yürütülmelidir.

Taşınmazın Boş Kalması Nasıl İspatlanır?

Bugünkü fotoğraf, beş yıllık dönemde ne yapıldığını tek başına göstermez. İdarenin hangi tarihte hangi projeyi hazırladığı, ihale veya yapım faaliyeti yürütüp yürütmediği, başka kamu ihtiyacına tahsis bulunup bulunmadığı ve taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı araştırılır. Birkaç yazışmanın gerçek uygulama adımı sayılıp sayılmayacağı da olayın koşullarına bağlıdır. Kamulaştırma yapılmadan fiilen el atılan taşınmazlar için Kamulaştırmasız Fiilî El Atma Davası yazısına ayrıca bakılabilir.

İncelemeye yarayan belgeler şunlardır:

• İlk kamulaştırma kararı, kamu yararı kararı ve onaylı proje.
• Tarih sıralı imar planları, tahsis ve kullanım kararları.
• Yapım ihaleleri, sözleşmeler, işyeri teslimi ve kabul kayıtları.
• Eski ve yeni hava fotoğrafları, tarihli görüntüler ve keşif bulguları.
• Satış veya devir kararları ile tapu işlem belgeleri.
• Kadastro değişikliklerini gösteren ifraz, tevhit ve parselasyon kayıtları.

Belgelerin yalnız toplanması yeterli değildir. Her belgenin ilgili beş yıllık dönemle ve geri alınması istenen alanla ilişkisi kurulmalıdır. Bir komşu parseldeki tesisin, dava konusu parselin kamu hizmetine tahsis edildiğini gösterip göstermediği teknik olarak açıklanmalıdır.

Birlikte Kamulaştırılan Taşınmazlarda Proje Bütünlüğü

1. madde, aynı amaç için birden fazla taşınmazın birlikte kamulaştırılması hâlinde bütünlük içinde değerlendirme yapılmasını öngörür. Bu nedenle büyük bir hastane, ulaşım veya konut projesinde yalnız bir parselin boş olmasına bakılarak sonuca gidilmez. Boş bölümün projenin işleyişine hizmet edip etmediği ve bütün alanla bağlantısı araştırılır.

Bununla birlikte bütünlük kuralı, idarenin bütün alanın küçük bir kısmını kullanarak geri kalan taşınmazları süresiz tutabileceği anlamına gelmez. Kullanılmayan alanın büyüklüğü, geçen zaman, gerçekleşmeyen kamu hizmeti ve sonraki satışlar birlikte incelenir. Hukuki tartışmanın odağı, projenin gerçek işlevi ile malik üzerindeki külfet arasındaki bağlantıdır. Taşınmazın yalnız bir bölümünün alındığı durumlarda kalan bölümün durumu Kısmi Kamulaştırma ve Kalan Bölümde Değer Kaybı yazısında ele alınmıştır.

Gerçek AYM Kararları Geri Alma Hakkını Nasıl Açıklıyor?

Ahmet Yazı: Toplu projede kullanılmayan parseller

AYM Genel Kurulunun 29 Eylül 2021 tarihli, B. No: 2018/357 sayılı Ahmet Yazı kararında, toplu konut amacıyla kamulaştırılan taşınmazların bir bölümünün uzun süre kamu yararına uygun kullanılmaması ve bir bölümünün üçüncü kişilere devri incelenmiştir. Mahkeme, proje bütünlüğünün kullanılmayan bölümler üzerindeki müdahaleyi sınırsız biçimde haklı göstermeyeceğini somut olay üzerinden değerlendirmiştir. Mülkiyet hakkının ihlaline ve yeniden yargılamaya karar verilmiştir.

Karar, her toplu konut kamulaştırmasının geçersiz olduğu veya AYM'nin taşınmazı doğrudan eski malik adına tescil ettiği anlamına gelmez. Uygulamadaki önemi, kullanılmayan parçaların durumunun projenin genel adına sığınılarak inceleme dışında bırakılamayacağını göstermesidir.

Kartal Surp Nişan Ermeni Kilisesi Mektebi Vakfı: Yazışma ile fiilî kullanımın ayrılması

AYM'nin 18 Ocak 2022 tarihli, B. No: 2019/4794 sayılı kararında, yol amacıyla kamulaştırılmış taşınmazların uzun süre bu amaçla kullanılmaması ele alınmıştır. Koruma kurulu yazışmaları bulunmasına rağmen yolun gerçekleştirilmesine yönelik somut durum ve başka kamu ihtiyacına tahsis araştırılmıştır. Mahkeme mülkiyet hakkının ihlaline ve yeniden yargılamaya hükmetmiştir.

Bu karar da “beş yıl dolduğunda her arsa iade edilir” biçiminde okunamaz. Kanuni koşulların yanında, kamu yararının fiilen gerçekleşip gerçekleşmediğinin gerekçeli biçimde değerlendirilmesi gerektiğini gösterir. Her iki kararın künyesi ve erişilebilir metin bağlantıları kaynakçada yer almaktadır.

Geri Alma Davası Nerede ve Kime Karşı Açılır?

2942 sayılı Kanun'un 24. maddesi, 21, 22, 23 ve 24. maddelerin uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların adli yargıda çözümleneceğini düzenler. Taşınmazın geri alınmasına yönelik tapu iptali ve tescil talebi bakımından asliye hukuk mahkemesi ve taşınmazın bulunduğu yere ilişkin yetki kuralları değerlendirilir. Bu dava, ilk kamulaştırma kararının idari yargıda iptali davasından farklıdır.

Davalı belirlenirken kamulaştırmayı yapan idare, taşınmazın güncel maliki ve varsa devir ilişkileri incelenir. Tapu üçüncü kişiye geçmişse yalnız eski idareye yöneltilen bir talep, istenen tescil sonucunu sağlamaya elverişli olmayabilir. Ayni talep, tazminat seçeneği ve tarafların hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmazın yeniden devri gibi somut bir risk varsa, HMK'nın ihtiyati tedbir hükümleri kapsamında uygun koruma talep edilebilir. Tedbir kendiliğinden verilmez; talep edilen koruma ile dava hakkı ve mevcut tehlike arasında bağlantı kurulmalıdır. İdari yargıdaki yürütmenin durdurulması ile adli yargıdaki ihtiyati tedbir birbirine karıştırılmamalıdır.

Geri Ödenecek Bedel ve Taşınmazdaki Değişiklikler

Geri alma, kural olarak bedelsiz iade değildir. Kanunda belirtilen kamulaştırma bedeli ve faiz yükümlülüğü dikkate alınmalıdır. Birden fazla ödeme veya farklı tarihlerde tahsilat varsa hesap her ödeme yönünden ayrıntılandırılmalıdır. Kanuni faiz oranı, dönemlere göre uygulanması gereken mevzuat üzerinden hesaplanır; bugünkü tek oran bütün geçmişe doğrudan uygulanmaz. Bedelin nasıl belirlendiğini ayrıntılı gösteren Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası yazısı da karşılaştırma için incelenebilir.

1. madde, kamulaştırılan taşınmazdaki bina, sabit tesis ve ekili dikili şeylerin yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuş olması durumunda ayrıca önem taşır. Malik veya mirasçı, kamulaştırma tarihindeki değer esasına göre farkın geri ödeyeceği bedelden düşülmesini isteyebilir. Bunun için eski durumun ve değişikliğin ispatı gerekir; güncel maliyetin hiçbir inceleme yapılmadan mahsup edilmesi söz konusu değildir.

Özel kanunlarda geri alma hakkının uygulanmayacağı durumlar da vardır. 23. maddenin son fıkrasındaki istisnalar dâhil, kamulaştırmanın dayandığı özel rejim belirlenmelidir. Kamuya terk, bağış veya düzenleme ortaklık payı yoluyla edinilmiş her alanın kamulaştırılmış taşınmaz gibi değerlendirilmesi de doğru değildir.

Sonuç

Kamulaştırılan taşınmazı geri alma hakkı; kesinleşme tarihleri, kullanım geçmişi ve bedel iadesi birlikte incelenerek kullanılabilir. 22. ve 23. maddelerin süreleri birbirinden ayrılmalı; boş arazi görüntüsü, proje bütünlüğü ve idari yazışmalar tek başına belirleyici sayılmamalıdır. Gerçek tapu geçmişi ve dönemsel kullanım belgeleriyle hazırlanan dava, hem kanuni koşulların hem de mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin denetlenmesini sağlar.

İlgili yazılar: Enerji ve Boru Hattı İrtifak Bedeli ve Dava Hakları; Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası; Yıkım Kararına İtiraz ve İptal Davası; İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi; Kamulaştırma Şerhinin Kaldırılması

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırılan arsa beş yıl boş kalırsa otomatik geri döner mi?

Hayır. Bedelin kesinleşmesi, kanundaki kullanmama koşulları, kamu yararına tahsis ve özel istisnalar incelenir. Tapu kendiliğinden değişmez.

Beş yıl kamulaştırma kararından mı başlar?

1. maddede başlangıç kamulaştırma bedelinin kesinleşmesidir. 22. maddenin beş yıllık uygulama sınırında ise kamulaştırmanın kesinleşmesi esas alınır.

Mirasçılar geri alma hakkını kullanabilir mi?

Kanun eski malikin mirasçılarını da kapsar. Mirasçılık, pay durumu ve hakkın süresinde kullanılması ayrıca incelenir; mirasın sonradan öğrenilmesi yeni süre yaratmaz.

İdareye dilekçe vermek bir yıllık süreyi durdurur mu?

Hak düşürücü sürenin sırf dilekçe veya görüşme nedeniyle korunduğu varsayılmamalıdır. Talebin niteliğine göre gerekli dava süresi içinde açılmalıdır.

AYM ihlal kararı doğrudan tapu iadesi demek midir?

Hayır. İncelenen kararlarda yeniden yargılama yoluyla ihlalin giderilmesine karar verilmiştir. Somut uyuşmazlığın talebi ve giderim yöntemi ayrıca değerlendirilir.

Kaynakça

1. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, özellikle m.21–24.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, görev, taşınmaz davalarında yetki ve ihtiyati tedbir hükümleri.
3. 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun, dönemsel kanuni faiz hesabı.
4. AYM, Ahmet Yazı [GK], 29.09.2021, B. No: 2018/357: resmî karar kaydı.
5. AYM, Kartal Surp Nişan Ermeni Kilisesi Mektebi Vakfı, 18.01.2022, B. No: 2019/4794: resmî karar kaydı.
6. Yukarıdaki kararların tam metinlerini içeren erişilebilir karar derlemesi. Kararlar, başvuru numarası ve karar tarihiyle ayrı ayrı incelenmiştir.