Kısmi kamulaştırmada idare taşınmazın yalnız bir bölümünü edinir; fakat ekonomik etki alınan alanla sınırlı kalmayabilir. Yol bağlantısı kesilen tarla, yapılaşmaya elverişsiz biçimde daralan arsa veya sulama bütünlüğü bozulan bahçe, kalan yüzölçümü büyük olsa da değer kaybedebilir. Alınan bölümün bedeli, kalan bölümdeki değer kaybı ve kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteme hakkı farklı şartlara bağlıdır.
Bu makale, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 12. maddesini esas alarak bu ayrımı ve gerekli teknik incelemeyi açıklamaktadır. Hukuki araştırma tarihi 14 Ekim 2026'dır. Taşınmaz üzerindeki irtifak hakkının etkisi de ilgili ölçüde ele alınmıştır.
Kısmi Kamulaştırma Nedir?
Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın belirli bölümünün kamu hizmeti için edinilmesidir. Bir yol güzergâhının tarladan şerit biçiminde geçmesi, kavşak için arsanın köşesinin alınması veya kamu tesisinin parselin bir kısmına yerleşmesi buna örnektir. Edinim sonrasında kalan bölümün tek parça veya birden çok parça olması incelemeyi etkiler.
İrtifak kamulaştırmasında ise mülkiyetin tamamı alınmaksızın belirli kullanım yetkileri veya sınırlamaları tesis edilir. Boru hattı ve enerji iletim hattı gibi uygulamalarda bedel, irtifak nedeniyle taşınmazın bütününde oluşan değer azalması üzerinden değerlendirilir. İrtifak alanının yüzölçümünü tam mülkiyet birim fiyatıyla çarpmak her durumda doğru yöntem değildir. [1]
Dosyanın başında idarenin ne edindiği anlaşılmalıdır: Mülkiyet mi, irtifak mı, geçici kullanım mı? Kamulaştırma planı ile tapuya işlenecek hakkın kapsamı uyuşmuyorsa değer hesabı da yanlış kurulabilir.
Alınan Alanın Bedeli ile Kalan Bölümün Zararı Ayrı Hesaplanır
Kanun m.12, kalan bölümün etkilenmesine göre üç temel durum öngörür. Değer değişmiyorsa alınan bölümün bedeli esas alınır. Kalan kısmın değeri azalıyorsa bu azalma bedele eklenir. Değer artıyorsa artış bedelden düşülür; ancak bu indirim alınan kısmın kamulaştırma bedelinin yüzde 50'sini aşamaz. [1] Hiç kamulaştırma kararı olmadan yapılan el atmada bedel talebi için Kamulaştırmasız Fiilî El Atma Davası yazısına bakılabilir.
Bu yüzde 50 sınırı, kalan bölümdeki değer kaybının en fazla yüzde 50 olabileceği anlamına gelmez. Aynı şekilde objektif değer artışına ilişkin farklı düzenlemelerle karıştırılmamalıdır. Kanundaki sınırın hangi hesap kalemine uygulandığı raporda açık gösterilmelidir.
| Kalan bölümün durumu | Hesaba etkisi | Araştırılacak konu |
|---|---|---|
| Değeri değişmemiş | Alınan alanın bedeli | Edinim öncesi ve sonrası kullanımın devamı |
| Değeri azalmış | Azalma bedeli eklenir | Erişim, şekil, yapılaşma, tarımsal ve işletmesel bütünlük |
| Değeri artmış | Kanuni sınırla indirim yapılır | Artışın gerçekliği, nedensellik ve aynı faydanın tekrar sayılmaması |
| Yararlanmaya elverişsiz hâle gelmiş | m.12'deki ayrı şartlarla tümünün edinilmesi istenebilir | Kullanılabilirlik, başvuru süresi ve idari iptal davası koşulu |
Açıklayıcı hesap örneği
Yalnız yöntemi göstermek üzere alınan kısmın bedelinin 1.000.000 TL, kalan kısmın kamulaştırmadan kaynaklanan değer kaybının 250.000 TL olarak kanıtlandığını varsayalım. Mükerrer kalem bulunmuyorsa bu iki unsurun toplamı 1.250.000 TL olur. Tersine, kalan bölümde 700.000 TL değer artışı saptandığı varsayımında, m.12'deki indirim sınırı nedeniyle alınan kısmın bedelinden en fazla 500.000 TL düşülebilir. Bu rakamlar gerçek dosya veya emsal bedel değildir; faiz, farklı haklar ve diğer kalemler ayrıca değerlendirilir.
Kalan Bölümde Değer Kaybı Hangi Hâllerde Doğar?
Yol ve erişim bağlantısının bozulması
Tapuda kalan alanın görünmesi, o alana hukuken ve fiilen erişilebildiğini göstermez. Yolun karşısında kalan parça, dere veya hendekle çevrili bölüm ve tarım makinesinin geçemediği dar bağlantı ayrıca incelenmelidir. Komşunun zaman zaman geçişe izin vermesi sürekli ve hukuken güvence altındaki erişimin yerine geçmez.
Bilirkişi, önerdiği alternatif güzergâhın gerçekten kullanılabilir olup olmadığını açıklamalıdır. Yolun genişliği, eğimi, ağır araç geçişi, geçiş hakkının hukuki durumu ve yeni bağlantının maliyeti araştırılmalıdır. Haritada çizgi olarak görünen bir güzergâh, sahada çalışabilir yol olmayabilir.
Parselin şekli ve yapılaşma imkânı
Arsanın daralması, cephe uzunluğunun azalması veya çekme mesafelerinin etkisi kullanılabilir yapı alanını azaltabilir. Kalan yüzölçümü imar planında öngörülen asgari koşulları sağlamıyorsa bunun ekonomik sonucu değerlendirilmelidir. Mevcut ruhsat, plan notları, ifraz şartları ve belediyenin yazılı görüşü birlikte ele alınır. Plan değişikliğinin yapılaşma imkânına etkisi için İmar Planı Değişikliğine İtiraz ve İptal Davası yazısına da bakılabilir.
Kamulaştırma öncesinde zaten bulunmayan bir yapılaşma hakkı, sonradan kaybedilmiş gibi hesaplanamaz. Buna karşılık mevcut hakkın fiilen kullanılamaz hâle gelmesi yalnız “tapuda alan kaldı” denilerek göz ardı edilemez. Değer kaybının kamulaştırmayla bağlantısı gösterilmelidir.
Tarımsal ve işletmesel bütünlüğün bozulması
Bir bahçenin ikiye ayrılması sulama, ürün toplama, işçilik ve makine kullanım giderlerini artırabilir. Hayvancılık işletmesinde ağıl, depo ve otlak arasındaki bağlantının bozulması; ticari tesiste servis girişi ve yükleme alanının kaybı da ekonomik etki yaratabilir. Bu etkiler yalnız genel yakınmalarla değil, işletmenin mevcut ve hukuken mümkün kullanımına ilişkin verilerle açıklanmalıdır.
Aynı zarar hem arazi değerinde azalma hem sürekli gelir kaybı hem de başka bir ad altında tekrar eklenmemelidir. Teknik rapor, hangi sonucun hangi değer unsuruna yansıtıldığını gösterebilmelidir. Varsayımsal gelecekteki yatırım beklentisi ile mevcut taşınmaz değerini etkileyen somut özellikler ayrılmalıdır.
Duvar, Kanal ve Tesislerin Yeniden Düzenlenme Giderleri
Kanun m.12, kalan bölümdeki yapı, duvar, kanal, su veya elektrik gibi tesislerin eski nitelikleri dairesinde kullanılabilmesi için gereken değişiklik ve düzenleme giderlerini ayrıca ele alır. Kalan bölümün kullanımı devam edebiliyorsa, gerekli uyarlamanın miktarı ve maliyeti teknik olarak saptanmalıdır. [1]
Örneğin yol nedeniyle kesilen sulama hattının yeniden bağlanması veya girişin taşınması mümkün olabilir. Bilirkişi, yapılabilir çözümü, izin ihtiyacını ve bedelini açıklamalıdır. Sadece “düzenleme yapılabilir” demek yeterli değildir. Öte yandan iyileştirme sonrası devam eden değer kaybı ile gider kalemi arasında mükerrer hesap bulunmamalıdır.
İdarenin projede alt geçit, servis yolu veya sulama bağlantısı yapmayı planlaması da denetlenebilir olmalıdır. Henüz kesinleşmemiş veya hukuken güvenceye bağlanmamış bir vaat, zarar yokmuş gibi kabul edilmemelidir. Projenin onaylı kapsamı, uygulanabilirliği ve taşınmaza sağladığı somut fayda araştırılır.
Kalan Bölümün Tamamının Kamulaştırılması İstenebilir mi?
Değer kaybı ile yararlanmaya elverişsiz hâle gelme farklıdır
Her değer düşüşü kalan kısmın tümünün idarece alınmasını zorunlu kılmaz. Kanun m.12'deki özel yol, kalan bölümün yararlanmaya elverişli olmaması şartına bağlıdır. Bu değerlendirmede yalnız malikin mevcut tercihine değil, taşınmazın fiziksel ve hukuki kullanım imkânlarına bakılır.
Küçülen ancak erişimi ve kullanımı süren bir tarla ile hiçbir bağlantısı kalmayan dar bir parça aynı değildir. Tamamının edinilmesi talebinde neden yalnız parasal değer kaybı eklenmesinin yeterli olmadığı somutlaştırılmalıdır. Teknik rapor, kalan kısmın ölçülerini, erişimini ve uygulanabilir kullanım seçeneklerini açıklamalıdır.
Otuz günlük başvuru ve idari dava şartı birlikte incelenmelidir
m.12 uyarınca kısmen kamulaştırılan taşınmazın kalan kısmı yararlanmaya elverişli değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvuru üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. Kanundaki “idari yargıda dava açılmayan hâllerde” koşulu atlanmamalıdır. [1]
Bu süre, bilirkişi raporuna iki haftalık itiraz süresinden ve idarenin açtığı bedel davasının takviminden farklıdır. Başvuruya parsel bilgileri, kalan alanın krokisi ve neden kullanılabilir olmadığını gösteren kayıtlar eklenmesi yararlıdır. Başvurunun alındığı tarih ve içeriği ispatlanabilir biçimde saklanmalıdır.
Malik hem kamulaştırmanın iptalini hem kalan bölümün idarece edinilmesini düşünüyorsa, bu iki tercihin m.12 bakımından ilişkisi ilk aşamada incelenmelidir. Kanuni koşul yokmuş gibi her iki yolun aynı sonuçla eş zamanlı yürütülebileceği söylenemez. Başvurunun reddi veya cevapsız bırakılması üzerine izlenecek dava yolu ve süre de işlem türüne göre ayrıca değerlendirilir.
Baraj çevresindeki taşınmazlar için özel düzenleme vardır
m.12'de baraj inşasıyla ilgili olarak çevrenin ekonomik veya sosyal yönden etkilenmesi üzerine ayrı bir başvuru ve değerlendirme usulü de bulunmaktadır. Kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıllık süre ve valilik komisyonuna başvurunun dava şartı olması gibi özel koşullar, genel kısmi kamulaştırma başvurusuyla karıştırılmamalıdır. Her baraj yakınındaki taşınmazın otomatik olarak edinileceği sonucu çıkarılamaz. [1]
Anayasa Mahkemesi Kararı: Kalan Bölüme Erişim Araştırılmadan Geçiştirilemez
AYM'nin 30 Mart 2023 tarihli Serap Ustaalioğlu kararı, B. No: 2020/3011, boru hattına ilişkin kamulaştırmanın taşınmazın kalan bölümüne etkisini ele almıştır. Teknik raporlarda ulaşım ve kullanım sorunlarına ilişkin değerlendirmeler bulunmasına rağmen yargılamada bu sorunlar yeterli biçimde giderilmemiştir. Mahkeme, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ve yeniden yargılama yapılmasına karar vermiştir. [2]
Karar, her boru hattının kalan arazide belirli bir yüzdeyle zarar oluşturduğunu söylemez. AYM doğrudan bütün dosyalarda uygulanacak bir değer kaybı oranı belirlememiştir. Taşınmaza erişim ve raporlar arasındaki çelişki, sonuca etkiliyse gerekçeli biçimde değerlendirilmelidir. Yer altından geçen hat bulunduğu için hiçbir zarar olamayacağı şeklindeki genel kabul, somut teknik sorunu çözmez.
Bu kararın dosyaya uygulanmasında rapordaki çelişki açıkça gösterilmelidir: Hangi bölüm ulaşılmaz hâle gelmiştir, önerilen yol fiilen kullanılabilir midir, su kanalı veya dere nasıl geçilecektir? Yalnız kararın adını yazmak yerine taşınmazın benzer teknik sorununu belgelemek gerekir.
Bilirkişi Raporunda Hangi Sorulara Cevap Aranmalıdır?
Değerleme, kamulaştırmadan önceki bütün taşınmaz ile sonrasındaki kalan bölüm arasında denetlenebilir karşılaştırma kurmalıdır. m.10 davasında değerleme tarihi m.15'e göre belirlenir. Sonradan ortaya çıkan ayrı bir olayın etkisi, kamulaştırmanın sonucuymuş gibi hesaba eklenmemelidir. Hat geçişlerinde benzer zararlar Enerji Nakil Hattı ve Boru Hattı Kamulaştırması yazısında incelenmiştir.
- Alınan ve kalan kısımların yüzölçümleri kamulaştırma planıyla uyumlu mudur?
- Kalan her parçanın hukuki ve fiilî yol bağlantısı var mıdır?
- İmar, cephe, çekme mesafesi veya tarımsal kullanım koşulları nasıl değişmiştir?
- Değer kaybı oranı hangi verilerle gerekçelendirilmiştir?
- Gerekli tesis düzenleme giderleri ve bunlara rağmen süren zarar ayrılmış mıdır?
- Öne sürülen değer artışı gerçekten kalan parçaya yansımakta mıdır?
- Mülkiyet edinimi ile irtifakın etkileri birbirine karıştırılmış mıdır?
Rapor itirazında süre ve teknik gerekçe
HMK m.281 uyarınca bilirkişi raporuna itiraz süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Kanundaki koşullarla, bu süre içinde başvurularak bir defaya mahsus en çok iki haftalık ek süre istenebilir. Ek süre otomatik değildir. HMK m.293 kapsamındaki uzman görüşü, ölçüm ve hesap sorununu somutlaştırmak için kullanılabilir. [3]
İtirazda yalnız daha yüksek oran istenmesi yerine raporun hangi olguyu atladığı açıklanmalıdır. Erişim incelemesi eksikse yeni keşif; imar koşulları belirsizse belediye kayıtları; gelir hesabı tartışmalıysa yerel tarımsal veriler istenebilir. Hâkim, raporu diğer delillerle birlikte değerlendirir; teknik çelişkiyi açıklamadan bir raporu tercih etmek yargısal denetimi güçleştirir.
Sonuç
Kısmi kamulaştırmada adil bedel, yalnız alınan metrekarenin fiyatından ibaret değildir. Kalan bölümdeki erişim, kullanım, şekil ve ekonomik bütünlük değişimi ayrıca incelenmelidir. Tamamının kamulaştırılması isteniyorsa m.12'nin elverişsizlik, yazılı başvuru, 30 günlük süre ve idari iptal davası açılmaması koşulları baştan değerlendirilmelidir. Teknik belgelerle desteklenen zamanında başvuru, doğru hukuki yolun temelidir.
İlgili yazılar: Kamulaştırma Bedeli Tespiti, Bilirkişi İtirazı ve Faiz; Kamulaştırma İşleminin İptali Davası ve Dava Süresi; Acele Kamulaştırma ve El Koymaya Karşı Dava Hakları; İrtifak Kamulaştırması
Sıkça Sorulan Sorular
Yol için arsamın küçük bir kısmı alındı; kalan kısım için bedel alabilir miyim?
Kamulaştırma nedeniyle kalan kısımda değer azalması kanıtlanırsa bu zarar m.12 kapsamında bedele eklenebilir. Alınan alanın küçük olması incelemeyi ortadan kaldırmaz.
Kalan bölümde değer kaybının üst sınırı yüzde 50 midir?
Hayır. m.12'deki yüzde 50 sınırı, kalan bölümün değer artışı nedeniyle alınan kısmın bedelinden yapılacak indirime ilişkindir.
Kalan yer kullanılamıyorsa idare tamamını almak zorunda mı?
m.12'nin şartları gerçekleşirse bu yükümlülük doğabilir. Özellikle idari iptal davası açılmaması ve kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvuru koşulları incelenmelidir.
Komşunun tarlasından geçebilmem erişim sorununun çözüldüğünü gösterir mi?
Her zaman göstermez. Geçişin hukuken güvence altında olup olmadığı ve taşınmazın kullanımına uygunluğu araştırılmalıdır.
Boru hattı yer altında olduğu için değer kaybı hiç oluşmaz mı?
Böyle bir genel kural kurulamaz. İrtifakın kapsamı, kullanım kısıtlaması, erişim ve teknik etkiler somut taşınmazda incelenmelidir.
Kaynakça
[1] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, özellikle m.11, 12 ve 15.
[2] AYM, Serap Ustaalioğlu, B. No: 2020/3011, 30.03.2023 — resmî karar kaydı. Erişilebilir tam metin yayını.
[3] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.281, 282 ve 293.