При частичной экспроприации государственный орган приобретает только часть участка, однако экономическое действие может не ограничиваться отчуждённой площадью. Поле, отрезанное от подъездной дороги, участок, сужение которого делает невозможным строительство, или сад, у которого нарушено орошение, могут потерять стоимость, даже если оставшаяся площадь велика. Цена отчуждённой части, утрата стоимости оставшейся части и право требовать изъятия и её также подчиняются разным условиям.
В этой статье на основании статьи 12 Закона № 2942 об экспроприации объясняется это различие и техническая проверка, которая для него необходима. Дата правового исследования — 14 октября 2026 года. В необходимой мере рассмотрено и влияние сервитута (irtifak hakkı) на участок.
Что такое частичная экспроприация?
Частичная экспроприация — это изъятие для общественной службы определённой части участка. Примерами служат полоса дороги, проходящая через поле, отчуждение угла участка под развязку или размещение общественного объекта на части парцеллы. После изъятия на рассмотрение влияет то, остаётся ли оставшаяся часть единым участком или распадается на несколько частей.
При экспроприации сервитута, напротив, устанавливаются конкретные права пользования или ограничения без изъятия всего права собственности. В таких проектах, как трубопроводы и линии энергопередачи, компенсация определяется по снижению стоимости, которое сервитут вызывает для участка в целом. Умножение площади сервитута на цену единицы полного права собственности не во всех случаях является правильным методом. [1]
В начале дела должно быть ясно, что именно приобретает администрация: право собственности, сервитут или временное пользование? Если план экспроприации и объём права, подлежащего внесению в земельный кадастр, не совпадают, расчёт стоимости также может быть построен неверно.
Цена изъятой части и ущерб оставшейся части рассчитываются отдельно
Статья 12 Закона предусматривает три основных случая в зависимости от того, как затронута оставшаяся часть. Если её стоимость не изменилась, основой служит компенсация за изъятую часть. Если стоимость снизилась, уменьшение прибавляется к компенсации. Если стоимость возросла, увеличение вычитается из компенсации; однако этот вычет не может превышать 50 процентов компенсации за экспроприацию изъятой части. [1] Если компенсация требуется за изъятие, произведённое без какого-либо решения об экспроприации, см. статью Иски о фактическом изъятии без формальной экспроприации.
Ограничение в 50 процентов не означает, что снижение стоимости оставшейся части может составлять не более 50 процентов. Его также не следует смешивать с правилами об объективном росте стоимости. В заключении должно быть ясно указано, к какой статье расчёта применено установленное законом ограничение.
| Состояние оставшейся части | Влияние на расчёт | Что нужно проверить |
|---|---|---|
| Стоимость не изменилась | Компенсация за изъятую часть | Сохранение использования до и после приобретения |
| Стоимость снизилась | Размер снижения прибавляется | Доступ, форма, возможность застройки, сельскохозяйственная и производственная целостность |
| Стоимость возросла | Вычет в пределах закона | Реальность роста, причинная связь и отсутствие двойного учёта одной и той же выгоды |
| Стала непригодной для использования | Полное изъятие может быть потребовано по отдельным условиям статьи 12 | Пригодность к использованию, срок подачи заявления и условие иска об отмене административного акта |
Иллюстративный пример расчёта
Только для демонстрации метода предположим, что компенсация за изъятую часть составляет 1 000 000 лир, а снижение стоимости оставшейся части, вызванное экспроприацией, доказано в размере 250 000 лир. Если дублирующих статей нет, оба элемента вместе составят 1 250 000 лир. Напротив, предположим, что на оставшейся части установлен рост стоимости на 700 000 лир. Из-за ограничения статьи 12 из компенсации за изъятую часть можно вычесть не более 500 000 лир. Эти цифры не являются реальным делом или сопоставимой ценой; проценты, другие права и прочие статьи оцениваются отдельно.
В каких случаях возникает утрата стоимости оставшейся части?
Нарушение связи с дорогой и доступа
То, что площадь остаётся за собственником в земельном кадастре, не показывает, что к ней можно юридически или фактически подойти. Следует отдельно проверить часть на противоположной стороне дороги, участок, огороженный ручьём или канавой, и узкий проход, который не может пройти сельскохозяйственная техника. Разовое разрешение соседа на проход не является постоянным и юридически обеспеченным доступом.
Эксперт должен объяснить, пригоден ли для использования предлагаемый им альтернативный маршрут. Нужно исследовать ширину дороги, уклон, проезд тяжёлой техники, правовой статус любого права прохода и стоимость нового подключения. Линия на карте может не быть рабочей дорогой на местности.
Форма участка и возможность застройки
Сужение участка, уменьшение фронтальной линии или влияние отступов могут сократить полезную площадь для строительства. Если оставшаяся площадь не соответствует минимальным условиям, предусмотренным планом застройки, оценивается её экономическое последствие. Учитываются вместе существующее разрешение, примечания к плану, условия раздела участка и письменное заключение муниципалитета. О влиянии изменения плана на возможность застройки см. также статью Возражение против изменения плана застройки и иск о его отмене.
Право на застройку, которого не было до экспроприации, нельзя рассчитывать так, будто оно утрачено впоследствии. С другой стороны, существующее право, которое фактически больше не может быть использовано, нельзя игнорировать лишь на том основании, что в реестре «площадь остаётся». Связь между снижением стоимости и экспроприацией должна быть показана.
Нарушение сельскохозяйственной и производственной целостности
Разделение сада на две части может повысить расходы на орошение, сбор урожая, рабочую силу и использование техники. В животноводческом хозяйстве нарушение связи между загоном, складом и пастбищем, а в коммерческом объекте утрата служебного входа или зоны погрузки также могут иметь экономические последствия. Эти последствия должны объясняться не общими жалобами, а данными о текущем и юридически возможном использовании хозяйства.
Один и тот же ущерб не следует учитывать повторно как снижение стоимости земли, постоянную потерю дохода и под другим названием. Техническое заключение должно показывать, какой результат отражён в каком элементе стоимости. Гипотетические ожидания будущих инвестиций следует отделять от конкретных признаков, влияющих на нынешнюю стоимость участка.
Расходы на переустройство стен, каналов и сооружений
Статья 12 Закона отдельно рассматривает расходы на переделку и переустройство, необходимые для того, чтобы строения, стены, каналы, водо- или электрические сооружения на оставшейся части могли по-прежнему использоваться в прежнем качестве. Если использование оставшейся части может продолжаться, объём и стоимость необходимой адаптации должны определяться технически. [1]
Например, может быть возможно восстановить подключение оросительной линии, перерезанной дорогой, или перенести вход. Эксперт должен объяснить осуществимое решение, требуемые разрешения и его стоимость. Одной фразы «переустройство возможно» недостаточно. С другой стороны, не должно быть двойного учёта между ущербом, который сохраняется после улучшения, и статьёй расходов.
Должна также поддаваться проверке реальность планов администрации по подземному переходу, служебной дороге или подключению к орошению. Обещание, которое не оформлено или юридически не закреплено, не должно рассматриваться так, будто ущерба нет. Нужно исследовать утверждённый объём проекта, его осуществимость и конкретную пользу для участка.
Можно ли потребовать изъятия всей оставшейся части?
Утрата стоимости и непригодность для использования — разные вещи
Не всякое снижение стоимости обязывает администрацию приобрести всю оставшуюся часть. Особый путь статьи 12 зависит от того, что оставшаяся часть непригодна для использования. Эта оценка учитывает не только нынешнее желание собственника, но и физические и правовые возможности использовать участок.
Поле, которое уменьшилось, но сохранило доступ и продолжает использоваться, — это не то же самое, что узкая полоса без всякой связи. В требовании о полном изъятии должно быть конкретно указано, почему одного денежного ущерба недостаточно. Техническое заключение должно объяснить размеры оставшейся части, её доступ и реальные варианты использования.
Тридцатидневное заявление и условие об отсутствии административного иска рассматриваются вместе
По статье 12, если оставшаяся часть частично экспроприированного участка непригодна для использования, эта часть также подлежит изъятию по письменному заявлению, поданному в течение 30 дней с момента уведомления о решении об экспроприации, в случаях, когда на акт экспроприации не подан административный иск. Условие Закона «в случаях, когда административный иск не подан» не должно упускаться из виду. [1]
Этот срок отличается от двухнедельного срока для возражений против заключения эксперта и от графика иска о компенсации, предъявленного администрацией. К заявлению полезно приложить сведения о земельном участке (parsel), схему оставшейся площади и документы, показывающие, почему её нельзя использовать. Дату и содержание заявления следует сохранить в доказуемой форме.
Если собственник рассматривает и отмену экспроприации, и изъятие оставшейся части администрацией, сначала следует проверить соотношение этих двух вариантов по статье 12. Нельзя утверждать, что оба пути могут идти одновременно с одним и тем же результатом, если законные условия не выполнены. Порядок действий и срок после отказа в заявлении или его оставления без ответа также зависят от вида акта и оцениваются отдельно.
Для участков вокруг плотины действует особое регулирование
Статья 12 содержит также отдельную процедуру подачи заявления и оценки на случай, если строительство плотины оказывает экономическое или социальное воздействие на окружающую среду. Особые условия, такие как годичный срок с даты размещения объявления о завершении экспроприации и подача заявления в губернаторскую комиссию провинции как условие иска, не следует смешивать с общим заявлением о частичной экспроприации. Нельзя сделать вывод, что каждый участок вблизи плотины будет автоматически изъят. [1]
Решение Конституционного суда: доступ к оставшейся части не может быть обойдён
В решении AYM от 30 марта 2023 года по делу Serap Ustaalioğlu, жалоба № 2020/3011, рассматривалось влияние экспроприации под трубопровод на оставшуюся часть участка. Хотя в технических заключениях содержались оценки проблем с транспортом и использованием, в процессе эти проблемы не были достаточно устранены. Суд установил нарушение права собственности и постановил провести новое разбирательство. [2]
Решение не утверждает, что трубопровод во всех случаях вызывает определённый процент потерь на оставшейся земле. AYM не установила единой ставки снижения стоимости для всех дел. Если доступ и противоречие между заключениями влияют на результат, они должны оцениваться с мотивировкой. Общее допущение, что потерь быть не может, поскольку труба проходит под землёй, не решает конкретной технической проблемы.
При применении этого решения к делу противоречие в заключении должно быть показано ясно: какая часть стала недоступна, действительно ли предлагаемый маршрут пригоден, как будут пересечены водный канал или ручей? Вместо простого упоминания решения нужно задокументировать сходную техническую проблему участка.
На какие вопросы должно отвечать заключение эксперта?
Оценка должна устанавливать проверяемое сравнение между всем участком до экспроприации и оставшейся частью после неё. В иске по статье 10 дата оценки определяется по статье 15. Влияние отдельного более позднего события не следует включать в расчёт так, будто оно является результатом экспроприации. Сходные ущербы при пересечении линий рассмотрены в статье Экспроприация для линий электропередачи и трубопроводов.
- Соответствуют ли площади изъятой и оставшейся частей плану экспроприации?
- Имеет ли каждый оставшийся фрагмент юридическую и фактическую связь с дорогой?
- Как изменились застройка, фронтальная линия, отступы или условия сельскохозяйственного использования?
- Какими данными обосновано снижение стоимости?
- Отделены ли необходимые расходы на переустройство и ущерб, сохраняющийся вопреки им?
- Действительно ли заявленный рост стоимости отражается на оставшейся части?
- Разделены ли последствия приобретения права собственности и сервитута?
Срок и техническая мотивировка возражения против заключения
По статье 281 Закона № 6100 о гражданском судопроизводстве (HMK) срок для возражения против заключения эксперта составляет две недели с момента вручения. На условиях, установленных законом, в течение этого срока может быть подано ходатайство о единоразовом дополнительном сроке не более двух недель. Дополнительный срок не предоставляется автоматически. Экспертное мнение по статье 293 HMK может использоваться для уточнения проблемы измерения и расчёта. [3]
В возражении следует не только требовать более высокой ставки, но и указывать, какой факт заключение упустило. Если проверка доступа неполна, можно ходатайствовать о новом осмотре на месте; если градостроительные условия неясны — о документах муниципалитета; если расчёт дохода оспаривается — о местных сельскохозяйственных данных. Суд оценивает заключение вместе с другими доказательствами; предпочтение заключению, которое не объясняет техническое противоречие, затрудняет судебный контроль.
Заключение
При частичной экспроприации справедливая компенсация — это не просто цена квадратного метра изъятой части. Доступ, использование, форма и экономическая целостность оставшейся части должны рассматриваться отдельно. Если требуется изъятие всего участка, условия статьи 12 (непригодность для использования, письменное заявление, 30-дневный срок и отсутствие иска об отмене) следует оценить с самого начала. Своевременное заявление, подкреплённое техническими документами, — основа правильного правового пути.
Связанные статьи: Определение компенсации за экспроприацию и иск о регистрации; Иск об отмене процедуры экспроприации и срок его подачи; Срочная экспроприация и досрочное изъятие владения
Часто задаваемые вопросы
Для дороги у меня изъяли небольшую часть участка. Могу ли я получить компенсацию за оставшуюся часть?
Если доказано снижение стоимости оставшейся части, вызванное экспроприацией, этот ущерб может быть добавлен к компенсации по статье 12. То, что изъятая площадь мала, не отменяет необходимости проверки.
Является ли верхним пределом снижения стоимости оставшейся части 50 процентов?
Нет. Ограничение в 50 процентов по статье 12 относится к вычету из компенсации за изъятую часть в связи с ростом стоимости оставшейся части.
Если оставшейся частью нельзя пользоваться, обязана ли администрация изъять её целиком?
Если условия статьи 12 выполнены, такая обязанность может возникнуть. В частности, следует проверить условия отсутствия иска об отмене административного акта и письменного заявления в течение 30 дней с момента уведомления о решении.
Означает ли возможность пройти через поле соседа, что проблема доступа решена?
Не всегда. Нужно проверить, юридически ли обеспечен этот проход и пригоден ли он для использования участка.
Раз трубопровод проходит под землёй, разве потери стоимости не возникает вовсе?
Общего правила установить нельзя. Объём сервитута, ограничения использования, доступ и технические последствия нужно исследовать на конкретном участке.
Источники и правовые основания
[1] Закон № 2942 об экспроприации (Kamulaştırma Kanunu), в особенности статьи 11, 12 и 15.
[2] AYM, Serap Ustaalioğlu, жалоба № 2020/3011, 30 марта 2023 года — официальная запись решения. Открытая полная текстовая публикация.