İmar Hukuku ve
İmar Davaları

Taşınmazın tapuda arsa olarak görünmesi, belirli büyüklükte yapı yapılabileceğini tek başına göstermez. Çevre düzeni planı, nazım ve uygulama imar planları, plan notları, lejant ve açıklama raporları birlikte okunur. Genel olarak 1/5.000 nazım ve 1/1.000 uygulama ölçekleriyle karşılaşılır; özel ölçek ve yetki düzenlemeleri ayrıca incelenir. Üst ölçekli plan ile alt ölçekli karar arasındaki uyum ve yetkili onay makamı kontrol edilir.

• Kullanım amacı, emsal/KAKS, TAKS, yükseklik, kat adedi ve yapı nizamı.
• Çekme mesafeleri, parsel büyüklüğü, yol cephesi, otopark ve altyapı koşulları.
• Jeolojik-jeoteknik etüt, afet riski, koruma kararı, şerh ve plan kısıtlılıkları.

Komşu parsele verilen ruhsat veya bir emlak ilanındaki metrekare bilgisi, aynı yapılaşma hakkının bulunduğunu kanıtlamaz. İmar durumunun hangi tarihteki plan ve mevzuata göre düzenlendiği belirlenir.

Revizyon, ilave, mevzi ve koruma amaçlı planlarda da işlemin türü ve hukukî dayanağı belirlenir. Planın şehircilik ilkeleri, planlama esasları, kamu yararı, üst ölçekli kararlar ve yetki/usul kuralları yönünden hukuka uygunluğu incelenir. Nüfus ve yapı yoğunluğu artışı, sosyal-teknik altyapı dengesi, ulaşım, donatı alanlarının kaldırılması veya belirli parsele ayrıcalık tanınması teknik gerekçelerle değerlendirilir.

Dava açacak kişinin planla kişisel, meşru ve güncel menfaat ilişkisi açıklanır. Malik, komşu veya meslek kuruluşunun konumu aynı değildir. Hangi ölçek, plan notu ve uygulama işleminin dava konusu yapılacağı; görevli merci ve süre yönünden ayrı belirlenir. Yalnız taşınmaz değerinin azalması, bütün dosyalarda planın iptaline yeterli kabul edilemez.

3194 sayılı Kanunun genel plan usulünde planlar bir ay ilan edilir ve bu süre içinde itiraz edilebilir. Bir ay ile otuz gün aynı hesap değildir. Belediye/Bakanlık ilanı ile e-Plan veya PARSİD kayıtlarının işlevi, ilgili mevzuat ve resmî tutanaklarla doğrulanır. Askıya çıkış ve iniş tutanakları, internet ilanı, itirazın kayıt tarihi, yetkili kurul kararı ve bildirimi birlikte saklanmalıdır.

Askı içindeki özel itiraz ile İYUK m. 11 başvurusu her olayda aynı kabul edilmez. İvedi yargılama veya özel planlama rejimi varsa süre ve başvuru etkisi ayrıca değerlendirilir. İtirazın cevabını süresiz beklemek ya da yeni dilekçeyle geçmiş dava süresinin her durumda yeniden başlayacağını varsaymak hak kaybına yol açabilir.

Kullanım kararının veya yapılaşma koşullarının değiştirilmesi, yalnız malik talebiyle kazanılan bir hak değildir. Plan bütünlüğü, bilimsel gerekçe, altyapı, kamu yararı, mülkiyet durumu ve yetkili idarenin planlama yetkisi dikkate alınır. Talep dosyasının kapsamı ile ret veya cevapsızlığa karşı yol ayrı belirlenir.

Değer artış payı bakımından değişikliğin türü, talep sahipleri, kapsam ve istisnalar; değerleme, tahakkuk, ödeme ve ilgili tapu/ruhsat işlemleri incelenir. Pay doğurmayan işlemler ile paya tabi değişiklikler genellenmez. Ekonomik sonuç, planın onaylanacağı veya istenen yoğunluğun verileceği güvencesi oluşturmaz.

3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamında arazi ve arsalar düzenlenerek yeni imar parselleri oluşturulabilir. İnceleme yalnız yeni parselin yüzölçümüne dayanmaz; düzenleme sınırı, uygulamanın dayandığı plan, tahsis yeri, hisselendirme, eşdeğerlik ve dağıtımın gerekçesi önem taşır.

• Eski ve yeni parsellerin koordinat, konum ve hak sahipliği ilişkisi.
• Özet, dağıtım ve tahsis cetvelleri; düzenleme hesabı ve kurum görüşleri.
• Mevcut yapıların, korunacak hakların ve önceki uygulamanın durumu.

Parselasyon iptali ile dayanak planın iptali aynı talep değildir. İptal sonrasında geri dönüşüm ve yeniden uygulama, tapu kayıtlarıyla birlikte ayrıca planlanır.

Düzenleme ortaklık payı (DOP) için kanunî üst sınır yüzde kırk beştir. Kesintinin bu sınırın altında olması, işlemin diğer yönlerden hukuka uygun olduğunu tek başına göstermez. Düzenleme alanının ihtiyacı, kesinti hesabı, tahsis amacı, istisnalar ve maliklere etkisi denetlenir. Kapanan yollar, Hazine taşınmazları ve tescil harici alanların hesaba nasıl katıldığı da araştırılır.

Önceki parselasyon, bedelsiz terk, bağış, kamulaştırma ve yeni uygulama ilişkisi araştırılır. Daha önce kesinti yapılmış parselden yeniden hangi koşullarla pay alınabileceği güncel hükümlere göre belirlenir. DOP oranı ile malike verilen parselin konum veya değer kaybı farklı inceleme konularıdır; yalnız yüzölçümü karşılaştırması yeterli olmayabilir.

Bir parselin bölünmesi, parsellerin birleştirilmesi veya yol alanıyla ilgili işlem yapılabilmesi; imar planına, parselasyon durumuna ve teknik koşullara bağlıdır. Hisse satışı, imar mevzuatına uygun ifraz yerine geçmez. Tapudaki ortaklığın sona ermesi ile imar yönünden bölünebilirlik aynı konu değildir.

Asgarî büyüklük, cephe, derinlik, yol bağlantısı ve yapıların konumu; kurum onayları ve mülkiyet koşullarıyla birlikte kontrol edilir. Ret kararının gerekçesi, terk talebinin hukukî dayanağı, ihdas edilen alanın aidiyeti ve tescil süreci incelenir. Yargı kararıyla iptal edilen uygulamanın yeni parsel işlemlerine etkisi de araştırılır.

Kamu hizmetine ayrıldığı için yapılaşamayan parsellerde imar hakkı aktarımı, 3194 sayılı Kanunun güncel koşulları çerçevesinde değerlendirilebilir. Başka bir parsele istenen miktarda hak taşınabileceği varsayılmaz; aktaran ve alıcı parsellerin uygunluğu, yetki, plan kararı ve değerleme birlikte incelenir.

7534 sayılı Kanunla getirilen çerçeve bakımından aktarılacak hakkın hesabı, alıcı parseldeki kanunî sınırlar, lisanslı değerleme raporları, değer farkı ve kamuya geçiş koşulları önemlidir. İmar hakkı aktarımı, kamulaştırma veya tazminat ihtimalinin yerine her olayda zorunlu ve tek çözüm olarak sunulmaz.

İmar durum belgesi veya imar çapı; taşınmazın plan kararı ve yapılaşma koşullarını gösterir. Belgenin düzenlenmemesi, yanlış bilgi içermesi, planla çelişmesi veya başvurunun sonuçlandırılmaması hâlinde başvuru dosyası, idarenin gerekçesi ve yargısal yol değerlendirilir.

Planlı alan, plansız alan, köy/kırsal yerleşim ve özel kanun kapsamındaki taşınmazlar aynı ruhsat rejimine tabi değildir. Büyükşehir sınırında bulunmak veya tapuda tarla yazması tek başına bütün koşulları açıklamaz. Muafiyet iddiasının kanunî kapsamı, yerleşik alan sınırı ve ilgili idarenin yetkisi somut parsel üzerinden kontrol edilir.

Yeni yapı, esaslı tadilat ve ruhsat yenileme başvurularında mülkiyet, imar durumu, mimarî/statik ve tesisat projeleri, yapı denetimi ile ilgili izinler birlikte değerlendirilir. Ruhsat gerektirmeyen basit onarım ile ruhsata tabi değişiklik ayrılır; balkon kapatma veya kullanım değişikliği için genel muafiyet varsayılmaz.

İşe başlama ve tamamlama süreleri, yenileme ihtiyacı, ruhsatın geçerliliği, başvuru eksikliği ve ret gerekçesi incelenir. İşlem tarihinde yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve geçiş hükümleri esas alınır; 1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik dâhil sonraki düzenlemelerin somut projeye etkisi ayrıca kontrol edilir.

İskân, tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine uygun kullanımıyla ilgili idarî belgedir. Yapının fiilen kullanılması, abonelik verilmesi veya tapuda bağımsız bölüm bulunması her durumda iskân alındığını göstermez. Başvurunun kapsamı, kısmi kullanma izni imkânı ve ret gerekçesi birlikte incelenir.

Ruhsat/proje aykırılıkları, teknik eksiklikler, yapı denetimi, altyapı ve mevzuatın aradığı diğer belgeler değerlendirilir. Yüklenicinin sözleşmesel iskân yükümlülüğü ile belediyenin izin verme koşulları ayrı konulardır. Malik-yüklenici arasındaki bedel ve zarar talepleri, idarî izin davasının yanında özel hukuk incelemesi gerektirebilir.

Bodrum, çatı, teras, balkon, asma kat, ortak alan veya bağımsız bölümdeki kullanım; onaylı proje ve tadilat geçmişiyle karşılaştırılır. Alan hesabı kadar kullanım amacı, taşıyıcı sistem, yangın güvenliği ve ortak alan niteliği de önemlidir.

• Yapı ruhsatı, ek projeler, tadilat ruhsatları ve iskân belgeleri.
• Yerinde ölçüm, tarihli fotoğraf ve önceki tespitler.
• Aykırılığın ne zaman ve kim tarafından yapıldığına ilişkin kayıtlar.

İmar yönünden uygunluk, kat maliklerinin rızası veya özel hukuk sorumluluğunu kendiliğinden çözmez. Aynı değişiklik için belediye işlemi, komşuluk talebi ve kat mülkiyeti uyuşmazlığı birlikte gündeme gelebilir.

3194 sayılı Kanunun 32. maddesi kapsamında düzenlenen tutanakta ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı durumun somut olarak ortaya konulması gerekir. Tespit tarihi, yetkili görevliler, yapının durumu, aykırılığın konumu ve kapsamı ile bildirim işlemleri incelenir.

Tutanak, fotoğraf, ölçüm ve onaylı projeler birlikte değerlendirilir. Her eksiklik otomatik iptal sebebi sayılmaz; aykırılığın ve etkilediği alanın dosyadaki teknik verilerle denetlenebilir olması önem taşır. Tutanak sonrasında alınan yıkım ve para cezası kararlarının dayanakları ve ayrı başvuru süreleri de kontrol edilir.

Mühürleme ve durdurma işlemlerinde tebliğ yöntemi, tutanağın yapıya asılması ve ilgili bildirimler kanundaki usule göre değerlendirilir. Her durumda posta yoluyla kişisel tebligat beklenebileceği varsayılmaz. Ruhsata bağlanabilirlik veya aykırılığın giderilmesi imkânı, süre ve yetkili idarenin kararıyla birlikte ele alınır.

Mühür kaldırılmadan çalışmaya devam edilmesi ayrıca ceza hukuku sonucu doğurabilir. İtiraz veya dava açılması mühür üzerinde işlem yapma yetkisi vermez. Uygun hâle getirme sonrasında idarenin yeniden tespiti ve usulüne uygun izin süreci gerekir; fiilî düzeltme tüm önceki yaptırımları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yıkım kararında yetkili makam, uygulanacak kanun, yapı sahibinin konumu, aykırılığın tespiti, tanınması gereken imkânlar ve kararın kapsamı incelenir. Bütün yapının mı yoksa belirli bir bölümün mü kaldırılacağı teknik olarak açıklanmalıdır. Ruhsata bağlanması mümkün olmayan durumlarla giderilebilir aykırılıklar ayrı değerlendirilir.

İptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması ihtiyacı; uygulama takvimi, ortaya çıkacak zarar ve hukuka aykırılık nedenleriyle gerekçelendirilir. 3194 kapsamındaki yıkım, 6306 kapsamındaki riskli yapı ve diğer özel kanunlara dayanan kaldırma işlemleri aynı usule tabi sayılmaz. Yıkım gideri ve sonradan tahsil işlemi de ayrı inceleme gerektirebilir.

3194 sayılı Kanunun 42. maddesi kapsamındaki para cezasında aykırılığın türü, gerçekleştiği tarih, yapı sınıfı/grubu, alan hesabı, uygulanan birim tutar ve artırım nedenleri denetlenir. Hesap cetvelinin bulunması yeterli değildir; her unsurun somut yapı ve fiille bağlantısı açıklanmalıdır.

• Yapı sahibi, müteahhit veya fenni mesul yönünden doğru muhatap ve kişisel sorumluluk.
• Aykırılıktan etkilenen alan, mükerrer hesap ve artırım gerekçeleri.
• Karar, tebliğ, indirim/ödeme, tahakkuk ve tahsil işlemlerinin ayrı sonuçları.

Para cezasına başvuru yolu, kararın dayanağı ve bağlantılı işlemlerle birlikte belirlenir. Her idarî para cezası için otomatik olarak aynı merciye ve aynı sürede başvurulmaz; ödeme de tek başına yapıyı hukuka uygun hâle getirmez.

Yapı kayıt belgesi, genel ve süresiz bir yapı ruhsatı veya mülkiyet belgesi değildir. Başvuru tarihi, yapının kanunî kapsamı, beyanların doğruluğu, istisna alanlar ve belgenin etkisi incelenir. Sonradan yapılan imalat veya değişiklikler belgeyle otomatik olarak korunmaz.

Belgenin iptali, yıkım/para cezası, iade ve diğer idarî işlemler ayrı değerlendirilir. İmar kirliliğine neden olma veya mühür bozma iddiası varsa TCK m. 184 ve 203 kapsamındaki ceza süreci ayrıca ele alınır. İdarî davanın sonucu ile ceza sorumluluğu birbirinin yerine geçmez; hukuka uygunluk ve lehe sonuçlar dosyanın koşullarına bağlıdır.

3194 sayılı Kanun kapsamında tehlike arz eden veya metruk yapıya ilişkin işlem ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti farklıdır. Yetkili kurum, teknik rapor, bildirim, itiraz ve tahliye/yıkım süresi hangi hukukî rejimin uygulandığına göre değişir.

İşlemin dayanağı görülmeden genel imar davası süresiyle hareket edilmez. Yapı güvenliği riski varsa koruyucu fiziksel tedbirler ve yetkili birimlere bildirim geciktirilmemelidir. Riskli yapı tespiti, güçlendirme, tahliye ve dönüşüm ilişkisi için kentsel dönüşüm ve riskli yapı hizmetleri ayrıca değerlendirilir.

Bir ruhsatın verilmiş olması, her değişiklik karşısında sınırsız kazanılmış hak doğurmaz. Ruhsatın hukukî dayanağı, geçerlilik süresi, inşaatın ulaştığı seviye, başvuru/işlem tarihleri, ilgilinin iyiniyeti ve yargı kararının kapsamı birlikte incelenir.

Dayanak planın iptali ile yapı ruhsatının durumu arasında ilişki vardır; ancak her dosya için aynı otomatik sonuç kurulamaz. Ruhsatın geri alınması, durdurma, yenileme veya yeni planla uyum işlemleri ayrıca değerlendirilir. Hatalı idarî işlem nedeniyle oluştuğu ileri sürülen zarar bakımından tam yargı yolunun koşulları ve süreleri de kontrol edilir.

Kıyı kenar çizgisi, sahil şeridi, doğal veya arkeolojik sit, koruma alanı ve koruma amaçlı planlar taşınmazın kullanımını etkileyebilir. Tapuda özel mülkiyet bulunması, özel koruma kurallarını ortadan kaldırmaz. Kurul veya komisyon kararları, tescil sınırları ve geçiş dönemi koşulları araştırılır.

Plan, ruhsat ve koruma kararları ayrı yetkili mercilerce alınabilir; başvuru ve dava konusu buna göre belirlenir. İnşaat, tadilat, kullanım değişikliği veya kazı öncesinde gerekli izinler kontrol edilir. Koruma statüsünün değişmesi veya iptali, diğer izinlerin kendiliğinden alınmış sayılması anlamına gelmez.

Orman sınırı, kadastro geçmişi, tarım arazisinin sınıfı, tarım dışı kullanım izni ve yerleşim statüsü yapılaşma değerlendirmesinin parçasıdır. Prefabrik veya sökülebilir olarak adlandırılan bir yapının ruhsat ve izin yükümlülüklerinden her durumda muaf olduğu söylenemez.

Tapu kaydı, plan kararı ve izinler birlikte okunur. Tarım arazisinin bölünmesi, satış veya kullanım değişikliği ile yapı yapılması farklı işlemlerdir. Orman/kamu malı iddiası, özel çevre koruma veya su havzası sınırlaması varsa ilgili özel mevzuat ayrıca uygulanır; yalnız belediyeden alınan bir yazıyla bütün riskler giderilmiş sayılmaz.

Turizm yatırımı, sanayi tesisi, organize sanayi bölgesi, enerji, madencilik ve lojistik projelerinde planlama yetkisi ile ruhsat/işletme izinleri özel düzenlemelere tabi olabilir. Tahsis, çevresel etki değerlendirmesi, koruma, altyapı ve sektörel izinlerin imar süreciyle ilişkisi değerlendirilir.

Bir kurumdan izin alınması diğer izinlerin yerine geçmez. Özellikle ÇED kararı, ruhsat ve plan kararı için ayrı başvuru yolları ve ivedi yargılama ihtimali kontrol edilir. Proje takvimi, idarenin kesin olarak belirli tarihte izin vereceği varsayımı üzerine kurulmaz; yatırım kararından önce tamamlanması gereken hukukî aşamalar açıklanır.

Taşınmazın okul, park, yol veya başka kamu hizmetine ayrılmasıyla fiilen kullanıma el konulması aynı durum değildir. Plan kısıtlılığının süresi, uygulama programı, sorumlu idare, kamulaştırma ve önceki başvurular araştırılır.

Plan değişikliği, imar hakkı aktarımı, kamulaştırma veya tazminat seçenekleri güncel mevzuat ve içtihat çerçevesinde ayrılır. Her plan kararı hemen aynı bedel alacağını doğurmaz; fiilî ve hukukî el atma ayrımı görevli yargı yolunu da etkileyebilir. İlgili talepler için kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma hizmetleri ile bağlantılı inceleme yapılır.

Satın alma veya yatırım kararı öncesinde tapu/takyidat ile imar dosyası birlikte incelenir. Satış sunumundaki kullanım amacı, satılabilir alan veya ruhsat vaadi; yürürlükteki plan, teknik proje ve izinlerle karşılaştırılır. İnceleme kapsamı, işleme ve taşınmazın niteliğine göre belirlenir.

• Mevcut planlar, devam eden plan davaları ve parselasyon geçmişi.
• Ruhsat, iskân, fiilî aykırılık, ceza ve yıkım kararları.
• Özel statü, altyapı, erişim, terk/kesinti ve ek izin yükümlülükleri.

Yabancı yatırımcıların Türkiye’deki taşınmaz ve şirket işlemlerinde edinim koşulları, temsil belgeleri ve çeviri ihtiyacı da değerlendirilir. Hukukî risk incelemesi, teknik fizibilite veya resmî değerleme raporunun yerine geçmez.