Kat Mülkiyeti ve
Site Yönetimi

Gündelik dilde aidat olarak adlandırılan tutar; personel, bakım, onarım, sigorta, yönetim ve ortak tesis giderleri gibi farklı kalemlerden oluşabilir. KMK m. 20’deki gider türüne göre eşit veya arsa payı oranında katılma esasları ile geçerli farklı anlaşma hükümleri birlikte incelenir. Her giderin bütün bağımsız bölümlere aynı yöntemle dağıtılması doğru olmayabilir.

• Giderin dayandığı karar, işletme projesi ve faturanın birbiriyle uyumu.
• Blok gideri, site ortak gideri, kullanım ve gider dönemi ayrımı.
• Ödenen tutar, ek avans, mahsup, gecikme tazminatı ve hesap başlangıcı.

Bağımsız bölümün boş tutulması veya ortak tesisten yararlanılmadığının söylenmesi, gider yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz. Lüks yenilik veya yalnız belirli bölümlere hizmet eden tesislerde özel kurallar ayrıca değerlendirilir.

7579 sayılı Kanunla değişen KMK m. 35 ve 37 bakımından işletme projesi genel kurulda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar; gelir, gider, katılma payı ve avans tutarları gösterilir. Bildirim ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurul kararı birlikte takip edilir.

Mevcut işletme projesi bulunduğunda geçici proje için öngörülen bedelin belirlenmesinde, yürürlükteki proje ve önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranına bağlı kanunî sınır dikkate alınır. Bu özel düzenleme, her kurul aidat artışını otomatik olarak aynı orana bağlayan genel tavan gibi yorumlanmaz.

Eski m. 37 metnindeki yedi günlük itiraz cümlesi kaldırılmıştır. Eski bir proje veya yeni karar incelenirken işlem tarihi, bildirim, geçiş ve uygulanacak başvuru yolu kontrol edilir; güncel işlem için eski süre ezbere kullanılmaz.

Takipten önce alacaklı sıfatı, yöneticinin yetkisi, borçlunun dönemi, ödeme ve bildirim kayıtları belirlenir. Kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme gideri kararı, KMK m. 37 ve İİK m. 68 çerçevesinde ayrıca önem taşır. Borcun tartışılması hâlinde takip yolu ve mevcut belgeye göre itirazın kaldırılması, iptali veya diğer talepler değerlendirilir.

KMK m. 20’de gider veya avansın ödenmeyen kısmı için aylık yüzde beş gecikme tazminatı düzenlenmiştir. Uygulama başlangıcı, borcun öğrenilmesi, vade, talep ve hesap somut dosyada incelenir. İcra ödeme emrindeki süre ile kurul kararının iptal süresi ayrı tutulur. Ortak hizmetin kesilmesi veya borçlunun adının herkese ilanı, tahsilatın olağan ve sınırsız aracı olarak kabul edilmez.

Yönetimin alacağı kimden isteyebileceği ile malik ve kiracının kira sözleşmesine göre gideri kendi aralarında kimin üstleneceği farklı konulardır. KMK m. 22 kapsamında kiracının malikle birlikte sorumluluğu ve kira miktarıyla sınırlı oluşu; yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesi ayrıca incelenir.

Satın alma veya taşınma tarihinden önceki borçlar, yeni dönem giderleri ve önceden kararlaştırılmış büyük onarım ödemeleri aynı kabul edilmez. Borcun doğduğu dönem, malik değişimi, karar ve ödeme takvimi değerlendirilir. Satış veya kira sözleşmesindeki iç paylaşım, yönetime karşı kanunî sorumluluğun kapsamını tek başına belirlemez.

Olağan ve olağanüstü toplantıda çağrı yöntemi, gündem, bildirim, birinci ve ikinci toplantı koşulları kontrol edilir. Hazirun, tapu ve arsa payı listesi, imzalar, vekâletler ve tutanak birbiriyle karşılaştırılır. Malik sayısı, bağımsız bölüm sayısı ve arsa payı her kararda aynı hesabı ifade etmez.

KMK m. 30’daki genel toplantı ve karar düzeni; yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği, ortak yerde müdahale veya önemli yönetim işleri için aranan özel çoğunlukların yerine geçmez. Birden çok bölümü olan malikin oy sınırı ve vekille temsil koşulları ayrıca incelenir. Karara karşı oyun gerekçesi ve kaydı, sonraki başvuruda belirleyici olabilir.

İnceleme; kararın yetkili organca alınıp alınmadığını, toplantı ve karar yeter sayısını, emredici kuralları, yönetim planını ve malik haklarına etkisini kapsar. İptal edilebilirlik, yokluk ve mutlak butlan aynı hukukî sonuç değildir. Her usul hatası “süresiz dava” imkânı yaratmaz.

Toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay dikkate alınır. Yokluk veya mutlak butlanda KMK m. 33 süre koşulu aramaz. Hangi kategorinin oluştuğu delilleriyle belirlenir; dava şartı arabuluculukta geçen sürenin etkisi ayrıca hesaplanır.

Kurul kararının iptalini istemek, kararın uygulanmasını veya aidat takibini tek başına durdurmaz. Somut zarar ve koşullar varsa ihtiyati tedbir değerlendirilir. Dava muhatabı, yöneticinin temsil sıfatı ve uyuşmazlığın toplu yapı organından doğup doğmadığı kontrol edilir.

Yönetim planı; yönetim biçimini, kullanım düzenini, organları ve ilgili hak ve yükümlülükleri belirleyen, maliklerle sonradan hak kazananları da ilgilendiren temel belgedir. Kanunun emredici hükümlerini bertaraf edemez. Tapudaki plan ve değişiklikleri alınmadan yalnız toplantı tutanağına veya yıllardır süren uygulamaya dayanılmaz.

KMK m. 28’de yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu düzenlenir. Çoğunluğun hesabı, kararın içeriği, sicile bildirim ve bağlayıcılık ayrıca değerlendirilir. Olağan kurul çoğunluğuyla plan değişikliği yapılabildiği varsayılmaz. Toplu yapılardaki m. 70 rejimi bununla karıştırılmaz; plan hükmünün geçersizliği ile değişiklik kararının iptali de ayrı taleplerdir.

Birden fazla blok bulunması, bütün taşınmazların kendiliğinden KMK anlamında toplu yapı olduğu anlamına gelmez. Parseller, vaziyet planı, tapu bağlantıları ve yönetim planı incelenir. Blok kurulu, ada veya toplu yapı temsilciler kurulunun görev alanı ile tesisin hangi bölümlere hizmet ettiği belirlenir.

22 Mayıs 2026 sonrasında m. 70 kapsamında yönetim planının değişmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu aranır. Geçici yönetimle ilgili plan hükümlerinde ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi düzenlenir. Kanuna aykırı plan hükmü uygulanmaz; her ikisi tek tip “toplantıya katılanların üçte ikisi” hesabına indirgenemez.

Yalnız bir bloğa veya belirli yapılara özgülenmiş giderlerle bütün yerleşkeye hizmet eden giderler ayrı hesaplanır. Bir tesisin fiziksel konumu kadar hukukî tahsisi ve yararlanan bölümler önemlidir.

KMK m. 34 kapsamında sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur. Yönetici seçimi, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu yönünden değerlendirilir. Yönetim planı, görev süresi, seçim tutanağı, yönetici ücreti ve dışarıdan yönetici atanması kontrol edilir; toplu yapılara özgü organ kuralları saklıdır.

Malikler anlaşamıyor veya yönetici atayamıyorsa kanunî koşullarla sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir. Görevden alma ile hesap, zarar ve belge teslimi talepleri birbirinden ayrılır. Seçilmiş yöneticinin yetkileri, her büyük harcamayı veya ortak alan değişikliğini tek başına kararlaştırabileceği anlamına gelmez.

Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Gelir-gider kayıtları, banka hareketleri, defterler, faturalar, makbuzlar, sözleşmeler ve harcama kararları bir bütün olarak incelenir. Tahsil edilen para ile hesaplarda görünen tutarın farklı olması, belgesiz gider veya yetki dışı işlem somutlaştırılmalıdır.

• Belge inceleme ve hesap verme yükümlülüklerinin kapsamı.
• Denetçi seçimi, raporlar, görev dönemi ve ibra kararının etkisi.
• Eski yönetimden defter, anahtar, hesap ve dijital erişim teslimi.

Hesap inceleme hakkı, personelin veya diğer sakinlerin bütün kişisel verilerine sınırsız erişim vermez; gerekli maskeleme ve güvenli paylaşım değerlendirilir. Zarar talebinde ihlal, kusur, zarar ve bağlantı; ceza iddiasında ise ayrıca somut fiil ve delil aranır.

Yönetim şirketinin seçilmesi, kurulun ve yöneticinin kanunî görevlerini bütünüyle ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin tarafı, imzalayanın temsil yetkisi, hizmet kapsamı, ücret artışı, süre, hesap erişimi ve denetim düzeni açık kurulmalıdır. Yönetim hizmeti ile temizlik, güvenlik, bakım veya yazılım tedariki aynı sözleşme ilişkisi değildir.

Fesih, cezai şart, sorumluluk, sigorta, alt yüklenici, veri güvenliği ve devir-teslim hükümleri incelenir. Şirketin banka hesabı veya uygulama kayıtlarına erişimin sona ermesi, yönetimin işleyişini durdurmamalıdır. Şirketle uyuşmazlıkta görevli mahkeme ve arabuluculuk türü, yalnız “site” adı geçtiği için otomatik olarak belirlenmez.

Personel çalıştırılmasında işveren sıfatı, işe alma ve fesih yetkisi, iş sözleşmesi, çalışma süresi, ücret, fazla çalışma ve sosyal güvenlik kayıtları değerlendirilir. Kıdem ve ihbar, izin, iş sağlığı ve güvenliği ile kapıcı konutunun kullanım koşulları ayrıca önem taşır.

Hizmetin başka şirkete verilmesi bütün işçilik risklerini ortadan kaldırmaz. Asıl işveren-alt işveren ilişkisi, hizmet sağlayıcının kayıtları ve somut sorumluluk koşulları incelenir. Personel giderinin maliklere dağılımı ile çalışanın alacak talebinin muhatabı ve usulü farklı sorunlardır; iş mahkemesi ve dava şartı arabuluculuk yönünden ayrı değerlendirme gerekebilir.

Çatı, teras, bahçe, otopark, sığınak, kapıcı dairesi, koridor, asansör, taşıyıcı eleman ve ortak tesislerin niteliği tapu, proje ve kanunla belirlenir. Bir alana yalnız belirli daireden ulaşılması veya yıllarca tek kişinin kullanması, tek başına mülkiyet hakkı yaratmaz. Bağımsız bölümün eklentisi ile ortak yer ayrılır.

Depo veya bahçenin kapatılması, ortak geçidin engellenmesi, terasın daireye katılması ya da ortak tesisin başka amaçla kullanılması hâlinde değişikliğin tarihi, kimin yaptığı, izin ve geçerli kullanım tahsisi araştırılır. Yönetim kararının yetki ve çoğunluk yönünden geçerli olması kadar, kişiye ait hakları etkileyip etkilemediği de önemlidir.

Talep; müdahalenin kaldırılması, projeye uygun hâle getirme, ortak yerin kullanımının sağlanması veya koşulları varsa zararın giderilmesi şeklinde kurulabilir. Dava açma ve temsil yetkisi, müdahaleyi yapan kişi, malik ve diğer ilgililerin konumu belirlenir. Kullanım karşılığı bedel veya ecrimisil her olayda kendiliğinden doğmaz; özel koşullar incelenir.

Dava öncesi fotoğraf, teknik ölçüm, onaylı proje ve yazışmaların korunması; keşif ve bilirkişiye sorulacak noktaların belirlenmesi gerekir. Sadece “eski hâle getirilsin” denilmesi yerine yapılacak işlemin uygulanabilir biçimde tarif edilmesi önemlidir. Belediye işlemi, imar cezası ve kat maliklerinin özel hukuk talepleri ayrı sonuçlar doğurabilir.

Zorunlu bakım, faydalı yenilik, lüks tesis, ortak yerde inşaat ve yapısal güçlendirme aynı çoğunluk ve gider kuralına tabi değildir. KMK m. 19’daki yazılı rıza düzeni ile acil onarım veya güçlendirmeye ilişkin mahkeme tespiti istisnası; m. 42–43’teki yenilik ve gider koşulları ayrı incelenir.

Çatı sızıntısı, dış cephe, asansör, yangın güvenliği, su tesisatı, havuz, ısıtma sistemi veya enerji verimliliği yatırımında teknik zorunluluk, proje, teklifler, bütçe ve karar yetkisi birlikte değerlendirilir. Malik rızası, gerekli belediye ruhsatı veya teknik izin yerine geçmez. Riskli yapı ve kentsel dönüşümün özel kanun rejimi olağan apartman kararlarıyla eşitlenmez.

Yangın, su baskını, ortak tesis arızası veya üçüncü kişiye zarar durumunda poliçenin sigortalısı, kapsamı, istisnaları, teminatı ve ihbar yükümlülükleri incelenir. Zorunlu deprem sigortası, bütün bina ve ortak alan zararlarını kapsayan genel bir sorumluluk poliçesi olarak görülmez.

Yönetimin bakım yükümlülüğü, hizmet sağlayıcının kusuru, zarar görenin talebi ve sigortacının ödeme veya ret gerekçesi farklı ilişkiler doğurabilir. Olay tutanağı, fotoğraf, eksper raporu, onarım faturası ve bildirim tarihi korunur. Sigortaya başvuru, başka bir dava veya takip süresini her durumda durdurmaz.

Gürültü, koku, titreşim, ortak geçişin engellenmesi, hayvan bulundurma veya yoğun ziyaretçi trafiğinde somut kullanım, yönetim planı ve komşuluk yükümlülükleri değerlendirilir. Her şikâyet tek başına müdahale veya tahliye sonucu doğurmaz; rahatsızlığın kaynağı, sürekliliği ve hukuka uygun delili önem taşır.

KMK m. 25’teki bağımsız bölümün devrinin istenmesi istisnai ve ağır bir yoldur. Diğer maliklerin haklarının çekilmez derecede ihlali, gerekli karar, özel koşullar ve hak düşürücü süreler ayrı kontrol edilir. Bu yol, kiracı tahliyesi veya hâkimin müdahalesiyle aynı şey değildir.

Tapuda konut görünen bölümün iş yeri, ofis, konaklama veya başka amaçla kullanılması; KMK m. 24, yönetim planı, onaylı proje ve izin rejimiyle birlikte incelenir. Bazı kullanımlar için oybirliği veya özel koşul aranması, bütün kullanım değişikliklerinin aynı kurala tabi olduğu anlamına gelmez.

Yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı kiralamalarda 7464 sayılı Kanunun izin, karar ve yaptırım düzeni ayrıca değerlendirilir. Yüksek nitelikli konut ve diğer istisnalar dosyanın statüsüne göre incelenir. Turizm izin belgesi, yönetim planı ve komşuluk yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ilan, fiilî işletme ve alt kiralama da araştırılır.

Kamera, kartlı geçiş, ziyaretçi kaydı, plaka tanıma ve yönetim uygulamasında veri sorumluluğu, işleme amacı, hukukî sebep ve ölçülülük belirlenir. Karar alınmış olması tek başına bütün veri işleme faaliyetini hukuka uygun kılmaz. Bağımsız bölüm içi ve özel yaşam alanları gözetilerek görüş açısı, aydınlatma, erişim ve saklama süresi düzenlenir.

Ses veya biyometrik veri kullanımı daha sıkı inceleme gerektirir. Borç listesinin ortak alana asılması, sakin gruplarında paylaşım, kayıtların talep üzerine verilmesi ve yazılım şirketine aktarım ayrı değerlendirilir. Yönetimin şeffaflığı ile üçüncü kişilerin mahremiyeti birlikte korunmalıdır.

Otopark yerinin tapu eklentisi, ortak yer veya geçerli tahsisli alan olması kullanım hakkını etkiler. Numaralandırma, misafir araçları, engelli erişimi ve geçiş düzeni; proje ve yönetim planıyla uyumlu olmalıdır. Otoparka şarj ünitesi eklenmesi yalnız boş bir yere cihaz konulması olarak değerlendirilmez.

Ortak veya kişisel kullanım, sabit tesis niteliği, elektrik kapasitesi, yangın güvenliği, proje ve gerekli izinler; karar çoğunluğu, tüketimin ölçülmesi, gider paylaşımı ve sorumlulukla birlikte incelenir. Güneş enerjisi, çatı ekipmanı ve ortak internet/iletişim tesislerinde de farklı teknik ve hukukî koşullar olabilir. Bütün kurulumlar için tek bir izin veya çoğunluk kuralı verilmez.

Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı kurulur; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve ayrı kullanıma elverişli bölümlere ilişkindir. Tapudaki nitelik, yapı kullanma izni ve fiilî durum birlikte değerlendirilir. Kat irtifaklı yapıda yönetim hükümlerinin uygulanması için m. 17 koşulları ayrıca incelenir.

Kuruluş, cins değişikliği, kat mülkiyetine geçiş, eklenti ve bölüm kayıtları; gerekli proje ve teknik belgelerle ele alınır. TKGM’nin elektronik mimarî proje ve üç boyutlu sayısal yapı modeli uygulamasına ilişkin güncel işlem gerekleri kontrol edilir. Ana yapının yok olması veya kat mülkiyetinin sona ermesi farklı sicil ve hak sahipliği sonuçları doğurabilir.

Arsa payı yalnız bağımsız bölümün metrekaresine göre değil, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerine oranlı biçimde belirlenir. Konum, kat, cephe, kullanım amacı, alan ve diğer değer unsurları incelenir. Kuruluşta orantısız pay verilmesi ile sonraki piyasa hareketi veya tadilat aynı sorun değildir.

Dava, ilgili bağımsız bölüm maliklerinin haklarını etkiler; taraf teşkili ve payların bütün içindeki ilişkisi önemlidir. Kuruluş projesi, eski tapu kayıtları ve değer unsurları teknik bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir. Arsa payının düzeltilmesi, gider dağıtımı ve dönüşümdeki hak ilişkileriyle bağlantılı olsa da her konuda otomatik aynı sonucu doğurmaz.

Bağımsız bölüm numarası, niteliği, depo veya otopark eklentisi, alan ve fiilî kullanım arasında fark bulunabilir. Kayıt hatası ile izinsiz inşaat veya ortak alanın bölüme katılması ayrı incelenir. Tapu, onaylı mimarî proje, vaziyet planı, tadilat ve iskân belgeleri karşılaştırılır.

Düzeltmenin idarî/tapu işlemiyle yapılıp yapılamayacağı; malik rızası, yeni proje, ruhsat veya dava gerektirip gerektirmediği belirlenir. Her uyumsuzluk basit isim ya da numara düzeltmesi gibi çözülemez. Satış, kredi, teslim veya yüklenici sorumluluğu bakımından doğan bağlantılı talepler ayrıca ele alınır.

Yeni teslim edilen sitelerde geçici yönetimin dayanağı, görevi ve süresi yönetim planı ile KMK’nın toplu yapı hükümlerine göre incelenir. Yüklenicinin satış belgeleri veya hizmet şirketi sözleşmesi, kanunî görev süresini sınırsız uzatan bir yetki gibi değerlendirilmez.

Ortak tesislerin teslimi, eksik ve ayıplar, garanti/bakım belgeleri, mevcut sözleşmeler, demirbaşlar, banka bakiyesi ve dijital kayıtlar tutanakla ele alınmalıdır. Yönetim değişikliği ile yüklenicinin ayıp sorumluluğu ayrı ilişkilerdir. Yönetimin bütün maliklerin kişisel sözleşme alacaklarını kendiliğinden takip edebileceği varsayılmadan temsil ve görev kontrol edilir.