İnşaat Hukuku ve
İnşaat Davaları

Kapsam, proje ve teknik şartname, bedel, götürü veya birim fiyat, iş programı, yer teslimi, hakediş, değişiklik emri, süre uzatımı, teslim ve kabul, ayıp, teminat, sigorta, cezai şart, fesih ve uyuşmazlık çözümü hükümleri projeye özgü biçimde hazırlanır ve incelenir. Anahtar teslim, tasarla–yap, mühendislik–tedarik–yapım (EPC) ve proje yönetimi modelleri işin yapısına göre düzenlenir.

İnşaat Sözleşmelerinde Düzenlenmesi Gereken Temel Konular

İnşaat sözleşmesi, hazır bir metne proje adı eklenerek oluşturulmamalıdır. İşin niteliğine göre en az aşağıdaki konular açık, ölçülebilir ve denetlenebilir biçimde düzenlenmelidir:

• Tarafların kimliği, temsil ve imza yetkisi
• Arsa ve tapu kayıtları ile mevcut takyidatlar
• İşin kapsamı ve kapsam dışı işler
• Sözleşme belgeleri ve öncelik sırası
• Proje, teknik şartname, mahal listesi ve malzeme standardı
• Götürü bedel, birim fiyat, maliyet artı ücret veya karma fiyat modeli
• Vergi, harç, SGK, ruhsat, abonelik ve diğer mali yükler
• Yer teslimi, işe başlama ve iş programı
• Ara terminler, teslim ve yapı kullanma izin belgesi yükümlülüğü
• Hakediş, avans, kesinti, retansiyon ve kesin hesap
• Fiyat farkı, uyarlama ve olağanüstü maliyet değişiklikleri
• İlave iş, iş eksilişi ve değişiklik emri prosedürü
• İş sahibinin onay ve ödeme yükümlülükleri
• Yüklenicinin organizasyon, personel ve alt yüklenici yükümlülükleri
• Denetim, test, numune, kalite ve kabul sistemi
• İş sağlığı ve güvenliği ile çevresel yükümlülükler
• Gecikme, cezai şart, kira kaybı ve diğer zararlar
• Açık ve gizli ayıp, ihbar, giderim ve garanti süreleri
• Sigorta, teminat mektubu, kefalet, ipotek ve diğer güvenceler
• Askıya alma, fesih, dönme ve tasfiye
• Mücbir sebep ve süre uzatımı prosedürü
• Gizlilik, fikrî haklar, veri ve proje dokümanları
• Tebligat, KEP, toplantı ve şantiye yazışma düzeni
• Arabuluculuk, mahkeme veya tahkim yolu

Teknik ayrıntılar ayrı bir teknik şartnamede düzenlense dahi bu şartnamenin sözleşmenin eki ve bağlayıcı parçası olduğu açıkça belirtilmelidir. Projenin uygulama ayrıntılarının sonradan belirleneceği durumlarda, karar ve onay mekanizması ana sözleşmede kurulmalıdır.

Arsa ve tapu, imar kapasitesi, ruhsat alınabilirlik, proje ve zemin verileri, yüklenicinin yetki belgesi ile teknik ve mali yeterliği, finansman, satış modeli, tahmini maliyet ve teminat yapısı incelenir. Yatırım veya sözleşme kararı öncesinde, kararlaştırılan inceleme kapsamında hukukî risk raporu hazırlanabilir; teknik ve mali inceleme gereken alanlar ilgili uzmanlarca raporlanarak hukukî değerlendirmeye dâhil edilir.

İnşaat Projesinde Hukukî ve Teknik Belgeler Birlikte İncelenmelidir

İnşaat uyuşmazlığı yalnız sözleşme metni üzerinden çözülemez. Sözleşmedeki “anahtar teslim”, “teknik şartnameye uygun”, “eksiksiz teslim” veya “hakedişe esas imalat” ifadelerinin ne anlama geldiği; proje, metraj, mahal listesi, poz tarifi, iş programı, şantiye kaydı ve fiilî imalatla karşılaştırılmalıdır.

Projenin başında aşağıdaki belgelerin birbiriyle uyumu denetlenmelidir:

• Tapu kaydı, çap, aplikasyon ve imar durumu
• Zemin etüdü ve jeolojik–jeoteknik veriler
• Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler
• Yapı ruhsatı ve ruhsat eki onaylı projeler
• Sözleşme, teknik şartname ve mahal listesi
• Metraj, keşif özeti, birim fiyat veya götürü bedel kapsamı
• İş programı, kritik teslim tarihleri ve ara terminler
• Hakediş ve ödeme yöntemi
• İş değişikliği ve ilave iş prosedürü
• Yapı denetim ve laboratuvar kayıtları
• Teminat, sigorta ve garanti düzeni
• Geçici kabul, kesin kabul, teslim ve ayıp prosedürü

Belgeler arasındaki öncelik sırası sözleşmede açık kurulmalıdır. Aksi hâlde çizim, şartname, metraj ve teklif arasındaki çelişkinin hangi belgeye göre çözüleceği ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir.

İş programı, hakediş, değişiklik emri, süre uzatımı, ilave iş, kalite, teslim ve sözleşmesel bildirimler proje devam ederken takip edilir. Şantiye toplantıları ve yazışmaların, ileride doğabilecek hakediş veya gecikme taleplerini ispatlayacak düzen içinde tutulmasına hukukî destek sağlanır.

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki paylaşım, bağımsız bölümler, arsa payları, devir takvimi, teminat, vekâlet, ruhsat, proje değişikliği, teslim, iskân, ortak alanlar, üçüncü kişilere satış ve sözleşmenin sona ermesi ayrıntılı olarak düzenlenir. Mevcut sözleşmelerden doğan tescil, fesih, tasfiye ve tazminat uyuşmazlıkları yürütülür.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Tapu Güvenliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin yapı meydana getirme borcu ile arsa sahibinin arsa payı veya bağımsız bölüm devri borcunu bir araya getiren karma nitelikli ve taşınmaz devri içeren bir sözleşmedir. Şekil şartı, pay devirlerinin zamanı ve yüklenicinin edimini hangi seviyede yerine getirdiği tapu talepleri bakımından belirleyicidir.

Sözleşmede özellikle aşağıdaki riskler yönetilmelidir:

• Arsa maliklerinin tamamı ve pay oranları
• Miras, aile konutu, vesayet veya şirket temsilinden doğan yetki sorunları
• İpotek, haciz, şerh, intifa ve diğer takyidatlar
• İmar kapasitesi ve ruhsat alınabilir proje
• Bağımsız bölüm listesi, konum, net–brüt alan ve arsa payları
• Pay devrinin inşaat seviyelerine bağlanması
• Yüklenicinin üçüncü kişilere satış ve temlik yetkisi
• Teminat ipoteği, banka teminatı veya payların kontrollü devri
• Proje değişikliği ve ek bağımsız bölüm ortaya çıkması
• Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim standardı
• Ruhsat, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân yükümlülüğü
• Gecikme tazminatı, kira kaybı ve cezai şart
• Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi
• Sözleşmenin sona ermesi ve yapılan imalatın tasfiyesi
• Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu

Yükleniciye başlangıçta geniş tapu veya satış yetkisi verilmesi, proje tamamlanmadan arsa sahibinin güvencesini azaltabilir. Buna karşılık yüklenicinin finansman ve satış yapabilmesi için öngörülebilir bir devir mekanizmasına ihtiyaç duyulabilir. Sözleşme bu iki menfaati proje aşamalarına bağlı, denetlenebilir ve teminatlı bir sistemle dengelemelidir.

Arsa, finansman, proje geliştirme, satış ve gelir paylaşımı esasına dayanan yapılarda tarafların katkıları, satış yetkileri, hesapların denetimi, asgari gelir, pazarlama, proje maliyeti, teminat ve tasfiye hükümleri düzenlenir.

Birden fazla yatırımcı, yüklenici veya teknik ortağın yer aldığı projelerde ortak amaç, katkı ve finansman yükümlülüğü, yönetim ve temsil, iş paylaşımı, müşterek sorumluluk, karar alma, pay devri, çıkış, temerrüt ve tasfiye düzenlenir. Projeye özel şirket, adi ortaklık, ortak girişim veya konsorsiyum modelinin sözleşme ve vergi sonuçları birlikte değerlendirilir.

Yapının sözleşme, onaylı proje, teknik şartname veya fen ve sanat kurallarına aykırılığı incelenir. Eksik işin tamamlanması veya bedeli ile ayıplı işten doğan talepler ayrılır. Onarım, bedel indirimi, koşulları varsa sözleşmeden dönme ve tazminat değerlendirilir. Yeniden yapım talebinin hukukî dayanağı ve uygulanabilirliği; sözleşmenin türü, ayıbın niteliği ve teknik gereklilik üzerinden ayrıca incelenir. Açık ve gizli ayıplar, ağır kusur, gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri birlikte ele alınır.

Eksik ve Ayıplı İnşaat İşleri

Eksik iş, yüklenicinin sözleşmede üstlendiği bir imalatı hiç veya tam olarak yapmamasıdır. Ayıplı iş ise yapılan imalatın sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye, kararlaştırılan niteliğe veya kullanım amacına uygun olmamasıdır. Bu ayrım; teslim, ihbar, seçimlik hak, bedel ve zamanaşımı değerlendirmesinde önem taşır.

Teknik incelemede başlıca şu karşılaştırmalar yapılır:

• Sözleşme ve fiilî imalat
• Onaylı proje ve fiilî durum
• Mahal listesi ve kullanılan malzeme
• Statik, mekanik ve elektrik projesi ile uygulama
• Metraj ve hakedişle gerçekleşen miktar
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
• Teknik standart, üretici talimatı ve fen ve sanat kuralları
• Ortak alanlar ile bağımsız bölümlerin teslim durumu

Eser sözleşmesinde teslimden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirme ve uygun sürede ayıp bildirimi önem taşır. Sonradan ortaya çıkan ayıp gecikmeksizin bildirilmelidir. TBK m.475 kapsamında onarım, bedel indirimi veya şartları varsa dönme; ayrıca tazminat incelenir. İş sahibinin taşınmazı üzerindeki eserin kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkına ilişkin sınırlama dikkate alınır. Tüketici işlemlerindeki seçimlik haklar ve süreler ayrıca değerlendirilir.

Taşıyıcı sistem, su yalıtımı, cephe, çatı, temel, tesisat, yangın güvenliği, asansör, havuz veya ortak alan ayıplarında uzmanlık alanları ayrılarak teknik heyet oluşturulmalıdır. Hukukî talep, denetlenebilir teknik bulgu ve maliyet hesabına dayandırılmalıdır.

Ayıp bildirimi ile dava zamanaşımı farklıdır. TBK m.478, ayıplı taşınmaz yapılarda teslimden başlayan beş yıllık; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıllık süre düzenler. Eksik iş, bedel alacağı, tüketici işlemi ve diğer sorumluluk sebepleri aynı süreye tabi kabul edilmez. Başlangıç tarihi, uygulanacak rejim ve süreyi etkileyen olaylar dosyaya göre denetlenir.

TBK m.474–478 · Tüketici işlemleri

Yer teslimi, inşaat başlangıcı, ara terminler, teslim ve iskân tarihleri; süre uzatımı, mücbir sebep, iş sahibi kaynaklı gecikme ve yüklenici temerrüdüyle birlikte incelenir. Kira kaybı, kullanım mahrumiyeti, gecikme cezası ve diğer zarar talepleri somut sözleşmeye göre belirlenir.

Teslim Gecikmesi, Süre Uzatımı ve Tazminat

Gecikme hesabı yalnız takvimdeki teslim tarihinden yapılmamalıdır. Yer teslimi, ruhsat ve proje onayları, iş sahibinin ödeme ve kararları, değişiklik emirleri, mücbir sebep, idari durdurma, tedarik koşulları ve yüklenicinin iş programı birlikte incelenir.

Sözleşmede şu alanların açık olması gerekir:

• İşe başlama ve teslim tarihinin hangi olayla başlayacağı
• Takvim günü veya iş günü ayrımı
• Ara terminler ve kritik yol
• Süre uzatımı sebepleri
• Bildirim ve belge sunma süresi
• Gecikme cezasının hesabı ve üst sınırı
• Kira kaybı veya kullanım mahrumiyeti
• Cezai şart ile aşkın zarar ilişkisi
• Gecikmenin belirli seviyeyi aşması hâlinde fesih
• Hızlandırma ve telafi programı

“Mücbir sebep” ifadesinin tek başına yazılması yeterli değildir. Olayın tarafların kontrolü dışında olması, borcun ifasına etkisi, zararın azaltılması, zamanında bildirim ve nedensellik bağı somut olay üzerinden incelenmelidir.

Geçici ve kesin hakedişler, metraj, ataşman, birim fiyat, fiyat farkı, kesintiler, retansiyon, avans mahsubu, stopaj, kesin hesap ve bakiye iş bedeli incelenir. Ödenmeyen yüklenici veya alt yüklenici alacaklarının arabuluculuk, dava, tahkim ve icra yoluyla takibi yürütülür.

Hakediş, Metraj, İlave İş ve Kesin Hesap

Hakediş uyuşmazlığında yapılan işin miktarı kadar, işin sözleşme kapsamına girip girmediği ve fiyatlandırma yöntemi de belirleyicidir. Onaysız ilave işler, sözlü talimatlar, revize proje, sahadaki zorunlu değişiklikler ve imzalı hakedişlerin ihtirazi kayıt içerip içermediği birlikte değerlendirilir.

İncelemede:

• Teklif ve fiyat cetveli
• Poz tarifleri ve birim fiyat analizleri
• Metraj, ataşman ve röleve
• Şantiye talimatı ve toplantı tutanakları
• Geçici hakedişler ve ödeme kayıtları
• Kesintiler, avans ve teminat mahsupları
• Fiyat farkı veya uyarlama hükümleri
• Kesin hesap ve ibra kayıtları
• Fatura ve ticari defterler

birlikte ele alınır. Hakedişin imzalanmış olması, belgedeki her unsurun her durumda kesinleştiği anlamına gelmeyebileceği gibi; ihtirazi kayıtsız kabul ve ödeme davranışı da talebin ispatını etkileyebilir.

Sözleşme dışı imalat, kapsam değişikliği, iş artışı veya eksilişi, revize proje, malzeme değişikliği, işveren talimatı ve ekonomik koşullardaki olağanüstü değişikliklerin bedele ve süreye etkisi değerlendirilir. Değişikliklerin yazılı kayıt ve yetkili onaya bağlanması sağlanır.

Yüklenicinin işe başlamaması, işi bırakması, gecikmesi, ayıplı ifası; iş sahibinin ödeme veya iş birliği yükümlülüğüne aykırılığı, yaklaşık bedelin aşılması, imkânsızlık ve diğer sona erme sebepleri incelenir. Sözleşmenin ileriye veya geçmişe etkili sona ermesinin tapu, imalat, alacak ve üçüncü kişi haklarına sonuçları belirlenir.

Sözleşmenin Sona Erdirilmesi ve Projenin Tasfiyesi

İnşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi yalnız “fesih bildirimi” düzenlemekten ibaret değildir. Yapının gerçekleşme oranı, kullanılabilirlik, ayıp ve eksikler, tapu devirleri, üçüncü kişi hakları, şantiyedeki malzeme ve ekipman, hakediş, teminat ve projenin tamamlanma yöntemi birlikte planlanmalıdır.

Sona erdirme öncesinde:

• İhlalin niteliği ve giderilebilirliği
• İhtar ve ek süre gerekip gerekmediği
• İşin gerçekleşme seviyesi
• Mevcut imalatın ekonomik ve teknik değeri
• Eksik ve ayıplı iş maliyeti
• İş sahibinin veya yüklenicinin katkısı
• Tapu ve pay devirlerinin geri alınması
• Üçüncü kişilerin kazanımları
• Teminatların paraya çevrilmesi veya iadesi
• Yeni yükleniciyle tamamlama maliyeti
• Delil tespiti ve şantiyenin teslimi

değerlendirilmelidir. Tamamlanma seviyesi ve somut sözleşme, sona ermenin geçmişe veya ileriye etkili sonuçlarını değiştirebilir.

Bağımsız bölüm ve arsa payı paylaşımı, gecikme, eksik iş, projeye aykırılık, vekâletin kullanılması, üçüncü kişilere devir, ruhsat ve iskân, teslim ve sözleşmenin sona erdirilmesi konularında hukukî süreç yürütülür.

Alt yüklenici kapsamı, işveren onayı, koordinasyon, hakediş, ayıp, gecikme, malzeme teslimi, teminat, rücu ve sorumluluk paylaşımı düzenlenir; alacak ve tazminat uyuşmazlıkları takip edilir.

Maket üzerinden veya inşaat devam ederken yapılan satışlarda sözleşmenin şekli, bağımsız bölümün tanımı, ödeme planı, teslim ve devir, proje değişikliği, teminat sistemi, cayma veya dönme, gecikme ve ayıp hükümleri incelenir. Tüketici işlemi niteliğindeki satışlarda emredici tüketici mevzuatı ayrıca uygulanır.

Ön Ödemeli Konut ve Projeden Satış Uyuşmazlıkları

Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazı bedelini önceden ödeyerek edinmesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu ve taşınmaz hukuku yanında tüketici mevzuatının emredici hükümleri uygulanabilir. Sözleşme kurulmadan önce yapı ruhsatı, satıcının ve arsa malikinin sıfatı, tapu takyidatları, teminat sistemi, bağımsız bölümün proje ve satış belgelerindeki tanımı incelenmelidir.

Başlıca uyuşmazlıklar:

• Resmî şekle aykırı sözleşme
• Yapı ruhsatı alınmadan satış
• Teslim ve tapu devrinin gecikmesi
• Projenin, bağımsız bölümün veya ortak alanların değiştirilmesi
• Net ve brüt alan farklılığı
• Eksik ve ayıplı teslim
• Tüketicinin cayma veya sözleşmeden dönme talebi
• Ödemelerin iadesi ve tazminat
• İpotek, haciz veya proje finansmanı yükü
• Bina tamamlama sigortası veya diğer teminatlar

Uyuşmazlığın tüketici işlemi, ticari yatırım veya genel özel hukuk ilişkisi olması görevli mahkemeyi, arabuluculuk şartını ve uygulanacak hükümleri değiştirebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden veya satış vaadinden doğan tescil talepleri; yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu, tapu kayıtları, şerhler, haciz ve ipotekler ile sözleşmenin geçerliliği birlikte değerlendirilir.

Arsa sahibinden tapuda devralan yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı devir veya kurduğu ipotek ile yalnız satış vaadine ya da alacağın devrine dayalı talepler aynı değildir. 16 Mayıs 2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı içtihadı birleştirme kararı çerçevesinde, tapuya güvenerek ayni hak edinen üçüncü kişinin iyiniyet iddiası değerlendirilir. Geçersizlik veya geriye etkili sona erme, üçüncü kişinin tapusunun her durumda geri alınacağı anlamına gelmez. İktisap anındaki iyiniyet ve somut deliller belirleyicidir.

İçtihadı birleştirme kararını inceleyin

Taşınmazda değer artışı sağlayan emek veya malzeme alacakları bakımından kanuni ipotek hakkının şartları, tescil süresi, alacağın kabul edilip edilmediği ve tapu işlemleri incelenir. Süreli tescil hakkı nedeniyle başvurunun zamanlaması ayrıca denetlenir.

İmalatın üzeri kapanmadan, yapı değişmeden veya üçüncü kişiye devir gerçekleşmeden önce delil tespiti, keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilir. Tapu devrinin sınırlandırılması, teminatın korunması, alacağın güvenceye alınması veya mevcut durumun muhafazası için koşulları varsa ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz başvurusu yapılır.

Delil Tespiti ve Koruyucu Hukukî Önlemler

İnşaatta mevcut durum hızla değişebilir. Ayıplı imalatın onarılması, üzerinin kapatılması, şantiyenin başka yükleniciye teslimi veya yapının kullanılmaya başlanması delillerin sonradan incelenmesini güçleştirebilir. Bu nedenle gerektiğinde dava öncesinde veya dava sırasında mahkemeden delil tespiti, keşif ve uzman bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

Delil tespitinde teknik heyete yöneltilecek sorular açık olmalıdır:

• Gerçekleşen imalat oranı nedir?
• Sözleşmeye ve onaylı projeye aykırılıklar nelerdir?
• Eksik ve ayıplı işler ayrı ayrı hangileridir?
• Ayıbın sebebi tasarım, malzeme, uygulama, denetim veya kullanım mıdır?
• Giderim yöntemi ve güncel maliyeti nedir?
• Yapının güvenli ve amaçlanan kullanıma elverişli olup olmadığı nasıl belirlenebilir?
• Gecikmenin hangi olaylardan kaynaklandığı teknik kayıtlardan anlaşılabilir mi?
• Hakedişe giren iş ile fiilî imalat uyumlu mudur?

Tapu devri, teminat mektubunun nakde çevrilmesi veya malvarlığının elden çıkarılması riski varsa ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz, kendi kanuni koşulları yönünden ayrı incelenir. Uyuşmazlığın konusu, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük değerlendirilir. Delil tespiti ise delilin kaybolması veya sonradan elde edilmesinin güçleşmesi gibi hukukî yarar koşullarına göre istenir; tek başına alacağı tahsil etmez.

Avans, kesin, performans, geçici kabul noksanları ve garanti teminatları; banka teminat mektubunun paraya çevrilmesi, iadesi veya tazmininin önlenmesi talepleriyle birlikte incelenir. Kefalet, şirket garantisi, ipotek ve alacak temliki düzenlemeleri proje riskine göre yapılandırılır.

İmar durumu, ruhsat, onaylı mimari ve mühendislik projeleri, tadilat ruhsatı, yapı tatil tutanağı, yıkım, idari para cezası ve yapı kullanma izin belgesine ilişkin hukukî süreçler yürütülür. Özel hukuk sözleşmesindeki teslim borcu ile belediye ve imar mevzuatındaki uygunluk ayrı fakat bağlantılı olarak değerlendirilir.

Ruhsat, İskân, Proje ve Yapı Denetimi

Sözleşmeye uygun görünen bir yapı, imar ve yapı mevzuatına aykırı olabilir; ruhsatlı bir yapı da sözleşmedeki nitelikleri taşımayabilir. Bu nedenle özel hukuk yükümlülüğü ile idari uygunluk ayrı ayrı incelenmelidir.

Hukukî ve teknik incelemede:

• İmar planı ve plan notları
• İmar durumu ve yapılaşma koşulları
• Yapı ruhsatı ve süreleri
• Ruhsat eki onaylı mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler
• Proje tadilatları
• Yapı denetim kayıtları ve laboratuvar sonuçları
• Şantiye şefi ve müteahhit kayıtları
• Yapı tatil tutanağı ve mühürleme
• İdari para cezası ve yıkım kararı
• Yapı kullanma izin belgesi
• Kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçiş
• Onaylı proje ile fiilî durumun uyumu

değerlendirilir. Belediye veya Bakanlık işlemlerine karşı idari başvuru ve iptal davası süreleri, özel hukuk davasından bağımsız olarak takip edilmelidir.

Yapı denetim kuruluşu, proje müellifi, şantiye şefi, fenni mesul, mimar ve mühendislerin sözleşmesel, idari, hukukî ve gerektiğinde cezai sorumluluğu incelenir. Proje, imalat ve denetim kusurlarının teknik uzmanlar aracılığıyla ayrıştırılması sağlanır.

Proje tasarımı, kontrollük, müşavirlik ve proje yönetimi sözleşmeleri; hizmet kapsamı, revizyon, telif ve kullanım hakları, mesleki sorumluluk, ücret ve kusur iddiaları yönünden hazırlanır veya incelenir. Proje müellifliği ile yapım sorumluluğu birbirine karıştırılmadan değerlendirilir.

Altyapı, enerji, turizm tesisi, fabrika, güçlendirme, yenileme, restorasyon ve yıkım işlerinde projeye özgü izin, teknik kapsam, etaplama, mevcut yapının korunması, işletmenin devamı, teslim ve sorumluluk düzeni oluşturulur; uyuşmazlıklar takip edilir.

İnşaat bütün riskler, montaj bütün riskler, üçüncü kişi sorumluluk, mesleki sorumluluk ve benzeri sigortalarda teminat kapsamı, istisnalar, ihbar, hasar tespiti, sigortacının ödeme veya rücu talepleri incelenir. Sözleşmedeki sigorta yükümlülüğü ile poliçe kapsamının uyumu denetlenir.

Yapı kooperatiflerinde arsa edinimi, proje ve yüklenici sözleşmesi, ortakların ödeme ve tahsis hakları, genel kurul kararları, yönetici sorumluluğu, mali inceleme, teslim ve tasfiye uyuşmazlıkları kooperatif ve inşaat hukuku birlikte değerlendirilerek yürütülür.

Riskli yapı tespiti, itiraz, yıkım ve tahliye, maliklerin karar süreci, yüklenici seçimi, pay satışı, değerleme, güçlendirme veya yeniden yapım sözleşmesi, kira yardımı ve idari işlemlere karşı başvuru yolları değerlendirilir.

Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapı ve Güçlendirme

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde riskli yapı tespiti, itiraz ve kesinleşme; tahliye ve yıkım; maliklerin hisseleri oranındaki karar çoğunluğu; karara katılmayan payların satış süreci; değerleme, yüklenici seçimi ve yapım sözleşmesi bir bütün hâlinde ele alınmalıdır.

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde özellikle:

• Mevcut bağımsız bölüm ve arsa payları
• Yeni projedeki değer ve paylaşım yöntemi
• Çoğunluk kararının kapsamı ve bildirim
• Pay satış süreci ve değer tespiti
• Yüklenicinin finansal ve teknik yeterliği
• Tahliye, yıkım ve yer teslimi
• Kira yardımı veya yüklenici kira ödemesi
• Ruhsat ve teslim takvimi
• Teminat ve kontrollü tapu devri
• Proje değişikliği ve bağımsız bölüm özellikleri
• Güçlendirme seçeneğinin teknik ve hukukî uygulanabilirliği

incelenmelidir. Kanundaki çoğunluk, bildirim ve satış usulleri değişebildiğinden işlem tarihinde yürürlükte olan mevzuat ayrıca doğrulanmalıdır.

4734 ve 4735 sayılı kanunlara tabi yapım işlerinde ihale dokümanı, sözleşme, yer teslimi, iş programı, süre uzatımı, fiyat farkı, hakediş, geçici ve kesin kabul, teminat, yasaklama ve sözleşmenin feshi süreçlerinde hukukî destek sağlanır. Güncel EKAP ve yapım işleri mevzuatı ayrıca takip edilir.

Kamu Yapım İşleri

Kamu yapım işleri, özel inşaat sözleşmelerinden farklı olarak ihale dokümanı, 4734 ve 4735 sayılı kanunlar, Yapım İşleri Genel Şartnamesi, güncel fiyat farkı düzenlemeleri ve Kamu İhale Kurulu kararlarıyla birlikte yürütülür.

Hizmet kapsamı:

• İhale dokümanı ve sözleşme tasarısının incelenmesi
• İş deneyimi, yeterlik ve teklif uyuşmazlıkları
• Şikâyet ve itirazen şikâyet başvuruları
• Yer teslimi ve iş programı
• İş artışı, eksilişi ve yeni birim fiyat
• Süre uzatımı ve mücbir sebep
• Fiyat farkı ve ek fiyat farkı
• Hakediş ve kesin hesap
• Geçici kabul, kesin kabul ve garanti süresi
• Teminat, yasaklama ve fesih
• İdari ve adli yargı uyuşmazlıkları

Kamu ihale ve sözleşme mevzuatı sık değiştiğinden, işlem tarihi ve ihale dokümanının sürümü esas alınmalıdır.

Şantiye iş kazalarında işveren, asıl işveren, alt işveren, yapı sahibi, yüklenici ve teknik sorumluların hukukî konumu; iş sağlığı ve güvenliği kayıtları, tazminat, SGK rücu ve ceza soruşturması boyutları bağlantılı hukuk alanlarıyla birlikte değerlendirilir.

Yabancı taraflı projeler, FIDIC ve benzeri standart sözleşmeler, uygulanacak hukuk, sözleşme dili, değişiklik ve talep yönetimi, uyuşmazlık kurulları, arabuluculuk ve ulusal veya uluslararası tahkim süreçleri yürütülür.

Uluslararası İnşaat Projeleri ve FIDIC Sözleşmeleri

Uluslararası projelerde sözleşmenin yalnız yabancı dilde hazırlanması yeterli değildir. Uygulanacak hukuk, yerel emredici hükümler, vergi, lisans, iş gücü, para transferi, teminat ve uyuşmazlık çözümü hükümleri proje ülkesine ve finansman yapısına göre uyarlanmalıdır.

FIDIC ve benzeri standartlarda özellikle bildirim süreleri, Engineer/Mühendis kararları, değişiklikler, süre uzatımı, ek ödeme talepleri, uyuşmazlıktan kaçınma ve çözüm kurulları ile tahkim şartı önem taşır. Günlük şantiye kayıtları ve süresinde yapılan sözleşmesel bildirimler, uyuşmazlık çıktıktan sonra hazırlanacak genel anlatımdan daha güçlü delil değeri taşıyabilir.

Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça sözleşme ve hukukî iletişim desteği sunmaktadır.

Yüklenici, işveren, arsa sahibi veya proje şirketi hakkında icra, iflas veya konkordato süreci bulunmasının sözleşme, tapu devri, teminat, hakediş ve proje devamlılığı üzerindeki sonuçları değerlendirilir. Alacak kaydı, takip, teminat ve tasfiye işlemleri bağlantılı olarak yürütülür.

Uyuşmazlığın ticari, tüketici veya diğer özel hukuk niteliğine göre dava şartı arabuluculuk ve görevli mahkeme belirlenir. Dava, tahkim, istinaf ve şartları varsa temyiz süreçleri ile kararların icrası takip edilir. Tüketici işlemi niteliğinde olsa da taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar gibi kanuni istisnalar ayrıca gözetilir.

İnşaat Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk, Mahkeme ve Tahkim

Görevli merci ve dava şartı, taraf sıfatı ile işlemin ve talebin niteliğine göre belirlenir. Uyuşmazlığın ticari dava sayılması ve dava şartı arabuluculuk kapsamına girmesi ayrı kontrollerdir; yalnız iki tarafın tacir olması yeterli bir açıklama değildir. Tüketici işlemlerinde de arabuluculuk için kanuni istisnalar bulunur; taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bunlardan biridir. Arsa sahibi–yüklenici ilişkisinde görev ve dava şartı, sözleşme ve talep birlikte incelenerek belirlenir.

Tahkim şartı bulunan sözleşmelerde şartın kapsamı, geçerliliği, tahkime elverişlilik, hakem seçimi, tahkim yeri, dil ve uygulanacak hukuk incelenir. Mahkemeden istenecek geçici hukukî korumalarla tahkim süreci uyumlu yürütülür.

Arabuluculukta ödeme planı kadar, eksik işlerin tamamlanması, proje belgelerinin teslimi, tapu devri, teminatın iadesi, şantiyenin bırakılması, karşılıklı ibra ve anlaşmanın icra edilebilirliği açıkça düzenlenmelidir.