Строительное право

Положения об объёме, проекте и технических условиях, цене, паушальной цене или цене за единицу, графике производства работ, передаче строительной площадки, оплате выполненных работ (hakediş), приказе об изменении, продлении срока, передаче и приёмке, недостатках, обеспечении, страховании, договорной неустойке, расторжении и разрешении споров готовятся и анализируются с учётом особенностей проекта. Модели «под ключ», проектирования и строительства, проектирования, закупок и строительства (EPC) и управления проектом выстраиваются в зависимости от характера работы.

Основные вопросы, подлежащие урегулированию в строительных договорах

Строительный договор не следует создавать, добавляя название проекта к готовому тексту. В зависимости от характера работы как минимум следующие вопросы должны быть урегулированы чётко, измеримо и с возможностью проверки:

• Личность сторон, полномочия на представительство и подписание
• Записи о земельном участке и в земельном кадастре, а также существующие обременения
• Объём работы и работы за пределами объёма
• Договорные документы и порядок их приоритета
• Проект, технические условия, ведомость отделки помещений и стандарт материалов
• Паушальная цена, цена за единицу, модель «затраты плюс вознаграждение» или смешанная модель цены
• Налоги, пошлины, SGK (учреждение социального обеспечения), разрешение, подключения и иные финансовые обременения
• Передача строительной площадки, начало работ и график производства работ
• Промежуточные сроки, передача и обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию
• Оплата выполненных работ, аванс, удержания, удержание части оплаты и окончательный расчёт
• Корректировка цены (fiyat farkı), адаптация и чрезвычайные изменения затрат
• Дополнительные работы, исключённые работы и порядок приказа об изменении
• Обязанности заказчика по согласованию и оплате
• Обязанности подрядчика по организации, персоналу и субподрядчикам
• Контроль, испытания, отбор образцов, система качества и приёмки
• Охрана труда и экологические обязанности
• Просрочка, договорная неустойка, потеря арендного дохода и иные убытки
• Явные и скрытые недостатки, уведомление, устранение и гарантийные сроки
• Страхование, банковская гарантия, поручительство, ипотека и иное обеспечение
• Приостановление, расторжение, отказ от договора и урегулирование расчётов
• Форс-мажор и порядок продления срока
• Конфиденциальность, права интеллектуальной собственности, данные и проектные документы
• Вручение уведомлений, KEP, совещания и порядок переписки на строительной площадке
• Медиация, судебный или арбитражный путь

Даже если технические подробности урегулированы в отдельных технических условиях, следует прямо указать, что эти условия являются приложением к договору и его обязательной частью. Если подробности реализации проекта будут определены позднее, механизм принятия решений и согласования следует закрепить в основном договоре.

Анализируются земельный участок и записи в земельном кадастре, потенциал застройки, возможность получения разрешения, данные проекта и грунта, документ о полномочиях подрядчика и его техническая и финансовая пригодность, финансирование, модель продаж, ориентировочные затраты и структура обеспечения. До принятия решения об инвестиции или договоре в согласованном объёме анализа может быть подготовлен отчёт о правовых рисках; направления, требующие технического и финансового анализа, оформляются заключениями соответствующих специалистов и включаются в правовую оценку.

Правовые и технические документы в строительном проекте следует анализировать совместно

Строительный спор нельзя разрешить только на основе текста договора. Что означают в договоре выражения «под ключ», «в соответствии с техническими условиями», «передача в полном объёме» или «работы, составляющие основу оплаты выполненных работ», необходимо сопоставить с проектом, обмером объёмов работ, ведомостью отделки помещений, описанием позиций, графиком производства работ, записями строительной площадки и фактически выполненными работами.

В начале проекта следует проверить согласованность следующих документов между собой:

• Запись в земельном кадастре, кадастровая выписка (çap), вынос границ в натуру (aplikasyon) и статус застройки
• Геологические изыскания грунта и геолого-геотехнические данные
• Архитектурные, конструктивные, электрические и механические проекты
• Разрешение на строительство и утверждённые проекты, приложенные к разрешению
• Договор, технические условия и ведомость отделки помещений
• Обмер объёмов работ, сводка сметного расчёта, объём цены за единицу или паушальной цены
• График производства работ, критические сроки передачи и промежуточные сроки
• Оплата выполненных работ и способ платежа
• Порядок изменения работ и дополнительных работ
• Записи строительного контроля и лаборатории
• Обеспечение, страхование и гарантийные условия
• Порядок предварительной приёмки, окончательной приёмки, передачи и недостатков

Порядок приоритета документов между собой должен быть чётко закреплён в договоре. В противном случае сам вопрос о том, по какому документу разрешается противоречие между чертежом, техническими условиями, обмером объёмов работ и предложением, может стать предметом спора.

График производства работ, оплата выполненных работ, приказ об изменении, продление срока, дополнительные работы, качество, передача и договорные уведомления отслеживаются, пока проект продолжается. Оказывается правовая поддержка в том, чтобы совещания на строительной площадке и переписка велись в порядке, который позднее позволит доказать требования об оплате выполненных работ или о просрочке.

Подробно урегулируются распределение между собственником земельного участка и подрядчиком, обособленные помещения, доли земельного участка, график передачи, обеспечение, доверенность, разрешение, изменение проекта, передача, разрешение на ввод в эксплуатацию, места общего пользования, продажа третьим лицам и прекращение договора. Ведутся споры о регистрации, расторжении, урегулировании расчётов и возмещении ущерба по действующим договорам.

Договоры строительства в обмен на долю земельного участка и надёжность записей в реестре

Договор строительства в обмен на долю земельного участка — это договор смешанного характера, объединяющий обязанность подрядчика создать здание с обязанностью собственника земельного участка передать долю участка или обособленное помещение и включающий передачу недвижимого имущества. Требование о форме, момент передачи долей и уровень, на котором подрядчик исполнил своё обязательство, имеют решающее значение для требований по записям в земельном кадастре.

В договоре следует управлять в особенности следующими рисками:

• Все собственники земельного участка и размеры их долей
• Проблемы полномочий, вытекающие из наследования, семейного жилья, опеки или представительства компании
• Ипотека, арест имущества, отметка, узуфрукт и иные обременения
• Потенциал застройки и проект, на который можно получить разрешение
• Перечень обособленных помещений, расположение, чистая и валовая площадь и доли земельного участка
• Привязка передачи долей к уровням строительства
• Полномочия подрядчика на продажу и уступку третьим лицам
• Обеспечительная ипотека, банковская гарантия или контролируемая передача долей
• Изменение проекта и появление дополнительных обособленных помещений
• Стандарт передачи обособленных помещений, принадлежащих собственнику земельного участка
• Разрешение, сервитут этажной собственности (kat irtifakı), поэтажная собственность и обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию
• Компенсация за просрочку, потеря арендного дохода и договорная неустойка
• Устранение неполных и некачественных работ
• Прекращение договора и урегулирование расчётов по выполненным работам
• Положение третьих лиц, приобретающих обособленные помещения у подрядчика

Предоставление подрядчику в начале широких полномочий по записям в реестре или продаже может снизить защищённость собственника земельного участка до завершения проекта. С другой стороны, для получения финансирования и осуществления продаж подрядчику может потребоваться предсказуемый механизм передачи. Договор должен уравновешивать эти два интереса системой, привязанной к этапам проекта, поддающейся проверке и обеспеченной.

В структурах, основанных на земельном участке, финансировании, девелопменте проекта, продажах и распределении доходов, урегулируются вклады сторон, полномочия на продажу, проверка расчётов, минимальный доход, маркетинг, затраты проекта, обеспечение и положения о ликвидации.

В проектах с участием нескольких инвесторов, подрядчиков или технических участников урегулируются общая цель, обязанность по вкладу и финансированию, управление и представительство, распределение работ, солидарная ответственность, принятие решений, передача долей, выход, просрочка и ликвидация. Договорные и налоговые последствия модели проектной компании, простого товарищества (adi ortaklık), совместного предприятия или консорциума оцениваются совместно.

Анализируется несоответствие здания договору, утверждённому проекту, техническим условиям или правилам науки и техники. Требования, вытекающие из завершения или цены неполной работы, отделяются от требований, вытекающих из некачественной работы. Рассматриваются ремонт, уменьшение цены, при наличии условий отказ от договора и возмещение ущерба. Правовое основание и осуществимость требования о повторном выполнении работ отдельно анализируются с учётом вида договора, характера недостатка и технической необходимости. Явные и скрытые недостатки, грубая вина, обязанности по осмотру и уведомлению рассматриваются совместно.

Неполные и некачественные строительные работы

Неполная работа — это полное или частичное невыполнение подрядчиком работы, принятой по договору. Некачественная работа — это выполненная работа, не соответствующая договору, проекту, техническим условиям, согласованному качеству или цели использования. Это различие имеет значение при оценке передачи, уведомления, прав выбора, цены и исковой давности.

При техническом анализе прежде всего проводятся следующие сопоставления:

• Договор и фактически выполненные работы
• Утверждённый проект и фактическое состояние
• Ведомость отделки помещений и использованные материалы
• Конструктивный, механический и электрический проект и исполнение
• Обмер объёмов работ и объём, реализованный через оплаты выполненных работ
• Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию
• Технический стандарт, инструкции изготовителя и правила науки и техники
• Состояние передачи мест общего пользования и обособленных помещений

По договору подряда после передачи значение имеют осмотр, как только это позволяет обычный ход дел, и уведомление о недостатках в разумный срок. О недостатке, обнаруженном позднее, необходимо уведомить без промедления. В рамках статьи 475 Турецкого закона об обязательствах (TBK) рассматриваются ремонт, уменьшение цены или, при наличии условий, отказ от договора, а также возмещение ущерба. Если устранение объекта на недвижимом имуществе заказчика повлечёт чрезмерный ущерб, учитывается ограничение права на отказ от договора. Права выбора и сроки в потребительских сделках оцениваются отдельно.

При недостатках несущей системы, гидроизоляции, фасада, крыши, фундамента, инженерных систем, пожарной безопасности, лифта, бассейна или мест общего пользования следует сформировать техническую комиссию с разделением областей специализации. Правовое требование должно опираться на поддающиеся проверке технические выводы и расчёт затрат.

Уведомление о недостатке и исковая давность по иску различны. Статья 478 TBK для недвижимых сооружений с недостатками предусматривает срок в пять лет, исчисляемый с передачи, а при грубой вине подрядчика — двадцать лет. Неполная работа, требование об оплате, потребительская сделка и иные основания ответственности не считаются подчинёнными тому же сроку. Начальная дата, применимый режим и события, влияющие на срок, проверяются по материалам дела.

TBK, статьи 474–478 · Потребительские сделки

Передача строительной площадки, начало строительства, промежуточные сроки, сроки передачи и получения разрешения на ввод в эксплуатацию анализируются совместно с продлением срока, форс-мажором, просрочкой по вине заказчика и просрочкой подрядчика. Требования о потере арендного дохода, лишении возможности использования, штрафе за просрочку и иных убытках определяются по конкретному договору.

Просрочка передачи, продление срока и возмещение ущерба

Расчёт просрочки не следует вести только от даты передачи по календарю. Совместно анализируются передача строительной площадки, разрешение и согласование проектов, платежи и решения заказчика, приказы об изменении, форс-мажор, административное приостановление, условия снабжения и график производства работ подрядчика.

В договоре должны быть чётко определены следующие вопросы:

• С какого события начинают течь начало работ и срок передачи
• Различие между календарными и рабочими днями
• Промежуточные сроки и критический путь
• Основания для продления срока
• Срок для уведомления и представления документов
• Расчёт штрафа за просрочку и его верхний предел
• Потеря арендного дохода или лишение возможности использования
• Соотношение договорной неустойки и убытков сверх неё
• Расторжение, если просрочка превышает определённый уровень
• Программа ускорения и восполнения отставания

Одной записи выражения «форс-мажор» недостаточно. То, что событие находится вне контроля сторон, его влияние на исполнение обязательства, уменьшение ущерба, своевременное уведомление и причинная связь должны анализироваться на основе конкретных обстоятельств.

Анализируются промежуточные и окончательные оплаты выполненных работ, обмер объёмов работ, обмерные листы, цена за единицу, корректировка цены, удержания, удержание части оплаты, зачёт аванса, налог, удерживаемый у источника, окончательный расчёт и остаток стоимости работ. Ведётся взыскание неоплаченных требований подрядчика или субподрядчика путём медиации, иска, арбитража и принудительного исполнения.

Оплата выполненных работ, обмер объёмов, дополнительные работы и окончательный расчёт

В споре об оплате выполненных работ решающее значение имеют не только объём выполненной работы, но и то, входит ли работа в объём договора, а также способ определения цены. Совместно оцениваются несогласованные дополнительные работы, устные указания, пересмотренный проект, вынужденные изменения на площадке и содержат ли подписанные оплаты выполненных работ оговорку о несогласии (ihtirazi kayıt).

При анализе:

• Предложение и перечень цен
• Описания позиций и анализ цен за единицу
• Обмер объёмов работ, обмерные листы и обмерный план существующего состояния (röleve)
• Указания на строительной площадке и протоколы совещаний
• Промежуточные оплаты выполненных работ и записи о платежах
• Удержания, аванс и зачёты обеспечения
• Положения о корректировке цены или адаптации
• Окончательный расчёт и записи об освобождении от обязательств
• Счета-фактуры и торговые книги

рассматриваются совместно. Подобно тому как подписание оплаты выполненных работ не обязательно означает, что каждый элемент документа во всех случаях окончателен, принятие без оговорки о несогласии и поведение при платеже также могут влиять на доказывание требования.

Оценивается влияние на цену и срок работ вне договора, изменения объёма, увеличения или уменьшения работ, пересмотренного проекта, замены материалов, указаний заказчика и чрезвычайных изменений экономических условий. Обеспечивается привязка изменений к письменной записи и согласованию уполномоченным лицом.

Анализируются невыполнение подрядчиком начала работ, оставление работы, просрочка, ненадлежащее исполнение; нарушение заказчиком обязанностей по оплате или содействию, превышение ориентировочной цены, невозможность исполнения и иные основания прекращения. Определяются последствия прекращения договора с действием на будущее или с обратной силой для записей в реестре, выполненных работ, требований и прав третьих лиц.

Прекращение договора и урегулирование расчётов по проекту

Прекращение строительного договора не сводится к составлению «уведомления о расторжении». Совместно необходимо планировать степень готовности здания, пригодность к использованию, недостатки и неполные работы, переходы права собственности по реестру, права третьих лиц, материалы и оборудование на площадке, оплату выполненных работ, обеспечение и способ завершения проекта.

До прекращения:

• Характер нарушения и возможность его устранения
• Необходимость официального требования и дополнительного срока
• Уровень выполнения работы
• Экономическая и техническая ценность существующих работ
• Стоимость неполных и некачественных работ
• Вклад заказчика или подрядчика
• Возврат переходов права собственности и передач долей
• Приобретения третьих лиц
• Обращение взыскания на обеспечение или его возврат
• Стоимость завершения работ с новым подрядчиком
• Обеспечение доказательств и передача строительной площадки

должны быть оценены. Уровень завершённости и конкретный договор могут изменить последствия прекращения, действующие в прошлое или на будущее.

Правовое производство ведётся по вопросам распределения обособленных помещений и долей земельного участка, просрочки, неполной работы, несоответствия проекту, использования доверенности, передачи третьим лицам, разрешения и разрешения на ввод в эксплуатацию, передачи и прекращения договора.

Урегулируются объём работ субподрядчика, согласование заказчика, координация, оплата выполненных работ, недостатки, просрочка, поставка материалов, обеспечение, регресс и распределение ответственности; сопровождаются споры о требованиях и возмещении ущерба.

При продажах по макету или во время строительства анализируются форма договора, описание обособленного помещения, график платежей, передача и переход права, изменение проекта, система обеспечения, отказ или расторжение, положения о просрочке и недостатках. В продажах, имеющих характер потребительской сделки, дополнительно применяется императивное потребительское законодательство.

Споры о жилье с предоплатой и продаже по проекту

Если потребитель приобретает недвижимое имущество для жилья, предварительно оплатив цену, наряду с Турецким законом об обязательствах и вещным правом могут применяться императивные нормы потребительского законодательства. До заключения договора следует проанализировать разрешение на строительство, статус продавца и собственника земельного участка, обременения в земельном кадастре, систему обеспечения и описание обособленного помещения в проектных и торговых документах.

Основные споры:

• Договор, нарушающий официальную форму
• Продажа без получения разрешения на строительство
• Просрочка передачи и перехода права собственности по реестру
• Изменение проекта, обособленного помещения или мест общего пользования
• Различие чистой и валовой площади
• Неполная и некачественная передача
• Требование потребителя об отказе или расторжении договора
• Возврат платежей и возмещение ущерба
• Ипотека, арест имущества или бремя проектного финансирования
• Страхование завершения строительства или иное обеспечение

То, является ли спор потребительской сделкой, коммерческой инвестицией или общим частноправовым отношением, может изменить компетентный по предмету спора суд, требование о медиации и применимые положения.

Совместно оцениваются требования о регистрации, вытекающие из договора строительства в обмен на долю земельного участка или из предварительного договора; положение третьих лиц, приобретших обособленные помещения у подрядчика; записи в земельном кадастре, отметки, аресты и ипотеки; а также действительность договора.

Передача третьему лицу, совершённая подрядчиком, принявшим права от собственника земельного участка в реестре, или установленная им ипотека не тождественны требованиям, основанным лишь на предварительном договоре или уступке требования. В рамках постановления об унификации судебной практики от 16 мая 2025 года, № E.2024/1, K.2025/2, оценивается довод о добросовестности третьего лица, приобретшего вещное право, полагаясь на записи в реестре. Недействительность или прекращение с обратной силой не означает, что право третьего лица, зарегистрированное в реестре, во всех случаях будет изъято. Решающее значение имеют добросовестность на момент приобретения и конкретные доказательства.

Изучить постановление об унификации судебной практики

В отношении требований за труд или материалы, повышающих стоимость недвижимости, анализируются условия права на законную ипотеку, срок регистрации, признано ли требование и действия в реестре. Поскольку право на регистрацию ограничено сроком, момент подачи заявления проверяется отдельно.

До того как работы будут закрыты, здание изменится или произойдёт передача третьему лицу, запрашиваются обеспечение доказательств, осмотр на месте и экспертиза. Для ограничения передачи записи в реестре, защиты обеспечения, обеспечения требования или сохранения существующего положения при наличии условий подаётся ходатайство об обеспечительной мере или предварительном аресте имущества.

Обеспечение доказательств и защитные правовые меры

Существующее положение на стройке может быстро меняться. Ремонт или закрытие некачественных работ, передача строительной площадки другому подрядчику или начало использования здания могут затруднить последующий анализ доказательств. Поэтому при необходимости до иска или во время иска следует просить суд об обеспечении доказательств, осмотре на месте и экспертизе специалиста.

Вопросы технической комиссии при обеспечении доказательств должны быть чёткими:

• Каков процент выполненных работ?
• Каковы нарушения договора и утверждённого проекта?
• Какие работы неполные, а какие некачественные, по отдельности?
• Причина недостатка — проектирование, материал, исполнение, контроль или использование?
• Каков способ устранения и его текущая стоимость?
• Как определить, безопасно ли здание и пригодно ли оно для предполагаемого использования?
• Можно ли по техническим записям понять, какими событиями вызвана просрочка?
• Соответствует ли работа, включённая в оплату выполненных работ, фактически выполненной?

При риске передачи записи в реестре, обращения взыскания на банковскую гарантию или отчуждения имущества обеспечительная мера и предварительный арест имущества отдельно анализируются по их собственным законным условиям. Оцениваются предмет спора, правдоподобное обоснование (yaklaşık ispat), обеспечение и соразмерность. Обеспечение доказательств, напротив, запрашивается по условиям правового интереса, например при опасности утраты доказательства или затруднения его последующего получения; само по себе оно не взыскивает требование.

Обеспечение аванса, окончательное обеспечение, обеспечение исполнения, обеспечение недостатков при предварительной приёмке и гарантийное обеспечение анализируются вместе с требованиями об обращении взыскания, возврате или предотвращении платежа по банковской гарантии. Поручительство, гарантия компании, ипотека и уступка требования выстраиваются в зависимости от риска проекта.

Ведутся правовые процессы, связанные со статусом застройки, разрешением на строительство, утверждёнными архитектурными и инженерными проектами, разрешением на ремонт и переустройство, протоколом о приостановлении строительства, сносом, административным штрафом и разрешением на ввод в эксплуатацию. Обязанность передачи по частноправовому договору и соответствие муниципальному и градостроительному законодательству оцениваются раздельно, но во взаимосвязи.

Разрешение, ввод в эксплуатацию, проект и строительный контроль

Здание, на первый взгляд соответствующее договору, может нарушать градостроительное и строительное законодательство; здание с разрешением также может не иметь предусмотренных договором свойств. Поэтому частноправовая обязанность и административное соответствие должны анализироваться раздельно.

При правовом и техническом анализе:

• План застройки и примечания к плану
• Статус застройки и условия застройки
• Разрешение на строительство и его сроки
• Утверждённые архитектурные, конструктивные, электрические и механические проекты, приложенные к разрешению
• Изменения проекта
• Записи строительного контроля и результаты лабораторных испытаний
• Записи начальника строительной площадки и подрядчика
• Протокол о приостановлении строительства и опечатывание
• Административный штраф и решение о сносе
• Разрешение на ввод в эксплуатацию
• Переход к сервитуту этажной собственности и поэтажной собственности
• Соответствие утверждённого проекта фактическому состоянию

оцениваются. Сроки административных обращений и исков об отмене в отношении актов муниципалитета или министерства следует отслеживать независимо от частноправового иска.

Анализируется договорная, административная, правовая и, при необходимости, уголовная ответственность организации строительного контроля, автора проекта, начальника строительной площадки, технически ответственного лица (fenni mesul), архитекторов и инженеров. Разграничение ошибок проекта, исполнения и контроля обеспечивается через технических специалистов.

Договоры на проектирование, надзор, консалтинг и управление проектом готовятся или анализируются в части объёма услуг, доработки, авторских прав и прав использования, профессиональной ответственности, вознаграждения и утверждений о вине. Авторство проекта и ответственность за строительство оцениваются без смешения друг с другом.

При работах по инфраструктуре, энергетике, туристическим объектам, заводам, усилению, обновлению, реставрации и сносу формируется порядок, специфичный для проекта, в отношении разрешений, технического объёма, этапности, сохранения существующего здания, продолжения работы предприятия, передачи и ответственности; ведутся споры.

При страховании всех строительных рисков, всех монтажных рисков, ответственности перед третьими лицами, профессиональной ответственности и аналогичном страховании анализируются объём покрытия, исключения, уведомление, определение ущерба, требования страховщика о выплате или регрессе. Проверяется соответствие страховой обязанности по договору объёму полиса.

Споры в строительных кооперативах о приобретении земельного участка, проекте и договоре с подрядчиком, правах членов на платежи и распределение, решениях общего собрания, ответственности управляющих, финансовой проверке, передаче и ликвидации ведутся при совместной оценке кооперативного и строительного права.

Оцениваются определение аварийного здания, возражение, снос и выселение, процесс принятия решений собственниками, выбор подрядчика, продажа долей, оценка, договор усиления или нового строительства, помощь на аренду и способы обращения против административных актов.

Городская трансформация, аварийные здания и усиление

В проектах по Закону № 6306 определение аварийного здания, возражение и вступление в законную силу; выселение и снос; большинство, исчисляемое пропорционально долям собственников; процесс продажи долей, не присоединившихся к решению; а также оценка, выбор подрядчика и договор строительства должны рассматриваться как единое целое.

В договоре городской трансформации в особенности:

• Существующие обособленные помещения и доли земельного участка
• Стоимость в новом проекте и способ распределения
• Объём решения большинства и уведомление
• Процесс продажи долей и определение стоимости
• Финансовая и техническая пригодность подрядчика
• Выселение, снос и передача строительной площадки
• Помощь на аренду или оплата аренды подрядчиком
• График разрешений и передачи
• Обеспечение и контролируемый переход права собственности по реестру
• Изменение проекта и свойства обособленных помещений
• Техническая и правовая осуществимость варианта усиления

следует анализировать. Поскольку установленные законом большинство, уведомление и порядок продажи могут меняться, законодательство, действующее на дату сделки, необходимо проверять отдельно.

В строительных работах, подпадающих под законы № 4734 и № 4735, оказывается правовая поддержка в процессах тендерной документации, договора, передачи строительной площадки, графика производства работ, продления срока, корректировки цены, оплаты выполненных работ, предварительной и окончательной приёмки, обеспечения, запрета на участие и расторжения договора. Действующие нормы об Электронной платформе государственных закупок (EKAP) и о строительных работах отслеживаются отдельно.

Государственные строительные работы

В отличие от частных строительных договоров, государственные строительные работы ведутся в связи с тендерной документацией, законами № 4734 и № 4735, Общими условиями на строительные работы (Yapım İşleri Genel Şartnamesi), действующими правилами корректировки цены и решениями Совета по государственным закупкам (Kamu İhale Kurulu).

Объём услуг:

• Анализ тендерной документации и проекта договора
• Споры об опыте работ, квалификации и предложениях
• Обращения с жалобой и жалобой-возражением (itirazen şikâyet)
• Передача строительной площадки и график производства работ
• Увеличение и уменьшение работ и новая цена за единицу
• Продление срока и форс-мажор
• Корректировка цены и дополнительная корректировка цены
• Оплата выполненных работ и окончательный расчёт
• Предварительная приёмка, окончательная приёмка и гарантийный срок
• Обеспечение, запрет на участие и расторжение
• Споры в административных и судебных инстанциях

Поскольку законодательство о государственных закупках и договорах часто меняется, за основу следует брать дату сделки и редакцию тендерной документации.

При несчастных случаях на производстве на строительной площадке правовое положение работодателя, основного работодателя, субподрядного работодателя (alt işveren), владельца объекта строительства, подрядчика и технически ответственных лиц, а также записи по охране труда, возмещение ущерба, регресс SGK и аспекты уголовного расследования оцениваются совместно со смежными областями права.

Ведутся проекты с иностранными сторонами, стандартные договоры FIDIC и аналогичные, вопросы применимого права, языка договора, управления изменениями и требованиями, советов по спорам, медиации и национального или международного арбитража.

Международные строительные проекты и договоры FIDIC

В международных проектах недостаточно составить договор лишь на иностранном языке. Применимое право, местные императивные нормы, налоги, лицензии, рабочая сила, переводы денежных средств, обеспечение и положения о разрешении споров должны быть адаптированы к стране проекта и структуре финансирования.

В FIDIC и аналогичных стандартах особое значение имеют сроки уведомлений, решения Инженера (Engineer), изменения, продление срока, требования о дополнительной оплате, советы по предотвращению и разрешению споров и арбитражная оговорка. Ежедневные записи строительной площадки и договорные уведомления, сделанные в срок, могут иметь более сильное доказательственное значение, чем общее изложение, подготовленное после возникновения спора.

Юридическое бюро Güneş & Güneş оказывает поддержку по договорам и правовому общению на турецком, английском, немецком и русском языках.

Оцениваются последствия наличия исполнительного производства, банкротства или мирового соглашения с кредиторами (konkordato) в отношении подрядчика, заказчика, собственника земельного участка или проектной компании для договора, перехода права собственности по реестру, обеспечения, оплаты выполненных работ и непрерывности проекта. Включение требований, взыскание, обеспечение и действия по ликвидации ведутся во взаимосвязи.

В зависимости от коммерческого, потребительского или иного частноправового характера спора определяются обязательная медиация как условие иска и суд, компетентный по предмету спора. Сопровождаются иск, арбитраж, апелляция и, при наличии условий, кассационное обжалование, а также исполнение решений. Законные исключения, такие как споры, вытекающие из вещных прав на недвижимое имущество, даже если они имеют характер потребительской сделки, дополнительно учитываются отдельно.

Медиация, суд и арбитраж в строительных спорах

Компетентная инстанция и условие иска определяются по статусу сторон, а также характеру сделки и требования. Признание спора коммерческим делом и отнесение его к обязательной медиации как условию иска — раздельные проверки; недостаточно объяснять лишь тем, что обе стороны являются коммерсантами. В потребительских сделках также есть законные исключения из обязательной медиации; споры, вытекающие из вещных прав на недвижимое имущество, относятся к ним. В отношениях собственника земельного участка и подрядчика предметная подсудность и условие иска определяются при совместном анализе договора и требования.

В договорах с арбитражной оговоркой анализируются объём и действительность оговорки, арбитрабельность, выбор арбитров, место арбитража, язык и применимое право. Временная правовая защита, запрашиваемая у суда, осуществляется в согласовании с арбитражным процессом.

В медиации наряду с графиком платежей следует прямо урегулировать завершение неполных работ, передачу проектных документов, переход права собственности по реестру, возврат обеспечения, освобождение строительной площадки, взаимное освобождение от обязательств и исполнимость соглашения.