Baurecht

Bestimmungen zu Umfang, Projekt und technischer Leistungsbeschreibung, Pauschal- oder Einheitspreis, Bauzeitenplan, Baustellenübergabe, Abschlagszahlung (hakediş), Änderungsanordnung, Bauzeitverlängerung, Übergabe und Abnahme, Mängeln, Sicherheit, Versicherung, Vertragsstrafe, Kündigung und Streitbeilegung werden projektspezifisch erstellt und geprüft. Schlüsselfertig-, Design-Build-, Engineering-Procurement-Construction-(EPC-) und Projektmanagementmodelle werden nach der Art der Arbeit gestaltet.

Grundlegende Regelungsgegenstände in Bauverträgen

Ein Bauvertrag sollte nicht entstehen, indem der Projektname in einen vorgefertigten Text eingefügt wird. Je nach Art der Arbeit sollten mindestens die folgenden Punkte klar, messbar und überprüfbar geregelt werden:

• Identität der Parteien, Vertretungs- und Unterschriftsbefugnis
• Grundstücks- und Grundbuchangaben sowie bestehende Belastungen
• Umfang der Arbeit und Arbeiten außerhalb des Umfangs
• Vertragsunterlagen und ihre Rangfolge
• Projekt, technische Leistungsbeschreibung, Raumbuch und Materialstandard
• Pauschalpreis, Einheitspreis, Selbstkostenerstattung mit Honorar oder gemischtes Preismodell
• Steuern, Gebühren, Sozialversicherungsanstalt (SGK), Genehmigung, Versorgungsanschlüsse und andere finanzielle Lasten
• Baustellenübergabe, Arbeitsbeginn und Bauzeitenplan
• Zwischentermine, Übergabe und Pflicht zur Beschaffung der Nutzungsgenehmigung
• Abschlagszahlung, Vorauszahlung, Abzüge, Sicherheitseinbehalt und Schlussabrechnung
• Preisanpassung (fiyat farkı), Vertragsanpassung und außergewöhnliche Kostenänderungen
• Zusatzleistungen, entfallene Leistungen und Verfahren für Änderungsanordnungen
• Genehmigungs- und Zahlungspflichten des Auftraggebers
• Pflichten des Bauunternehmers zu Organisation, Personal und Subunternehmern
• Überwachung, Prüfung, Probenahme, Qualitäts- und Abnahmesystem
• Arbeitsschutz und Umweltpflichten
• Verzug, Vertragsstrafe, Mietausfall und andere Schäden
• Offene und verdeckte Mängel, Anzeige, Beseitigung und Garantiefristen
• Versicherung, Bankgarantie, Bürgschaft, Hypothek und andere Sicherheiten
• Aussetzung, Kündigung, Rücktritt und Abwicklung
• Höhere Gewalt und Verfahren zur Bauzeitverlängerung
• Vertraulichkeit, Rechte des geistigen Eigentums, Daten und Projektunterlagen
• Zustellung, KEP, Besprechungen und Schriftverkehr der Baustelle
• Mediation, Gerichts- oder Schiedsverfahren

Auch wenn die technischen Einzelheiten in einer gesonderten technischen Leistungsbeschreibung geregelt werden, sollte ausdrücklich angegeben werden, dass diese Leistungsbeschreibung Anlage und verbindlicher Bestandteil des Vertrags ist. Werden die Ausführungseinzelheiten des Projekts erst später festgelegt, sollte der Entscheidungs- und Genehmigungsmechanismus im Hauptvertrag geschaffen werden.

Geprüft werden Grundstück und Grundbuch, Bebauungskapazität, Erlangbarkeit der Genehmigung, Projekt- und Bodendaten, die Befugnisbescheinigung sowie die technische und finanzielle Eignung des Bauunternehmers, Finanzierung, Vertriebsmodell, voraussichtliche Kosten und Sicherheitenstruktur. Vor der Investitions- oder Vertragsentscheidung kann im vereinbarten Prüfungsumfang ein rechtliches Risikogutachten erstellt werden; Bereiche, die einer technischen und finanziellen Prüfung bedürfen, werden von den zuständigen Fachleuten begutachtet und in die rechtliche Bewertung einbezogen.

Rechtliche und technische Unterlagen sollten in einem Bauprojekt gemeinsam geprüft werden

Eine Baustreitigkeit lässt sich nicht allein anhand des Vertragstextes lösen. Was Formulierungen wie „schlüsselfertig“, „gemäß technischer Leistungsbeschreibung“, „vollständige Übergabe“ oder „der Abschlagszahlung zugrunde liegende Leistung“ im Vertrag bedeuten, muss mit Projekt, Mengenermittlung, Raumbuch, Positionsbeschreibung, Bauzeitenplan, Baustellenunterlagen und tatsächlicher Ausführung verglichen werden.

Zu Beginn des Projekts sollte die Übereinstimmung der folgenden Unterlagen untereinander geprüft werden:

• Grundbucheintrag, Katasterauszug (çap), Absteckung (aplikasyon) und Bebauungsstatus
• Baugrundgutachten sowie geologisch-geotechnische Daten
• Architektur-, Statik-, Elektro- und Maschinenpläne
• Baugenehmigung und die der Genehmigung beigefügten genehmigten Pläne
• Vertrag, technische Leistungsbeschreibung und Raumbuch
• Mengenermittlung, Zusammenfassung des Kostenvoranschlags, Umfang von Einheitspreis oder Pauschalpreis
• Bauzeitenplan, kritische Übergabetermine und Zwischentermine
• Abschlagszahlung und Zahlungsweise
• Verfahren für Leistungsänderungen und Zusatzleistungen
• Aufzeichnungen der Bauüberwachung und des Labors
• Sicherheiten, Versicherung und Garantieregelung
• Verfahren zu vorläufiger Abnahme, endgültiger Abnahme, Übergabe und Mängeln

Die Rangfolge der Unterlagen untereinander sollte im Vertrag klar festgelegt werden. Andernfalls kann auch die Frage, nach welcher Unterlage ein Widerspruch zwischen Zeichnung, Leistungsbeschreibung, Mengenermittlung und Angebot zu lösen ist, selbst Streitgegenstand werden.

Bauzeitenplan, Abschlagszahlung, Änderungsanordnung, Bauzeitverlängerung, Zusatzleistungen, Qualität, Übergabe und vertragliche Mitteilungen werden verfolgt, solange das Projekt läuft. Rechtliche Unterstützung wird dafür geleistet, dass Baustellenbesprechungen und Schriftverkehr so geführt werden, dass sie später entstehende Ansprüche auf Abschlagszahlungen oder wegen Verzugs belegen können.

Aufteilung zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer, Sondereigentumseinheiten, Grundstücksanteile, Übertragungsplan, Sicherheiten, Vollmacht, Genehmigung, Projektänderung, Übergabe, Nutzungsgenehmigung, gemeinschaftliche Flächen, Verkäufe an Dritte und Beendigung des Vertrags werden ausführlich geregelt. Streitigkeiten über Eintragung, Kündigung, Abwicklung und Schadensersatz aus bestehenden Verträgen werden geführt.

Bauverträge gegen Grundstücksanteil und Grundbuchsicherheit

Ein Bauvertrag gegen Grundstücksanteil ist ein Vertrag gemischter Natur, der die Pflicht des Bauunternehmers zur Errichtung eines Bauwerks mit der Pflicht des Grundstückseigentümers zur Übertragung eines Grundstücksanteils oder einer Sondereigentumseinheit verbindet und die Übertragung von Immobilien einschließt. Formerfordernis, Zeitpunkt der Anteilsübertragungen und der Stand, auf dem der Bauunternehmer seine Leistung erbracht hat, sind für Grundbuchansprüche maßgeblich.

Im Vertrag sollten insbesondere die folgenden Risiken gesteuert werden:

• Sämtliche Grundstückseigentümer und ihre Anteilsquoten
• Befugnisprobleme aus Erbfall, Familienwohnung, Vormundschaft oder Gesellschaftsvertretung
• Hypothek, Pfändung, Vermerk, Nießbrauch und andere Belastungen
• Bebauungskapazität und genehmigungsfähiges Projekt
• Liste der Sondereigentumseinheiten, Lage, Netto-/Bruttofläche und Grundstücksanteile
• Bindung der Anteilsübertragung an Baufortschritte
• Befugnis des Bauunternehmers zu Verkauf und Abtretung an Dritte
• Sicherungshypothek, Bankgarantie oder kontrollierte Übertragung von Anteilen
• Projektänderung und Entstehen zusätzlicher Sondereigentumseinheiten
• Übergabestandard der Sondereigentumseinheiten des Grundstückseigentümers
• Genehmigung, Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı), Wohnungseigentum und Pflicht zur Beschaffung der Nutzungsgenehmigung
• Verzugsentschädigung, Mietausfall und Vertragsstrafe
• Beseitigung unvollständiger und mangelhafter Arbeiten
• Beendigung des Vertrags und Abwicklung der ausgeführten Arbeiten
• Stellung von Dritten, die vom Bauunternehmer Sondereigentumseinheiten erwerben

Die Einräumung einer weitreichenden Grundbuch- oder Verkaufsbefugnis an den Bauunternehmer zu Beginn kann die Sicherheit des Grundstückseigentümers vor Fertigstellung des Projekts verringern. Andererseits kann der Bauunternehmer einen vorhersehbaren Übertragungsmechanismus benötigen, um Finanzierung zu erhalten und Verkäufe tätigen zu können. Der Vertrag sollte diese beiden Interessen durch ein an die Projektphasen gebundenes, überprüfbares und besichertes System ausgleichen.

Bei Strukturen, die auf Grundstück, Finanzierung, Projektentwicklung, Verkauf und Einnahmenbeteiligung beruhen, werden die Beiträge der Parteien, Verkaufsbefugnisse, Rechnungsprüfung, Mindesteinnahmen, Marketing, Projektkosten, Sicherheiten und Abwicklungsbestimmungen geregelt.

Bei Projekten mit mehreren Investoren, Bauunternehmern oder technischen Beteiligten werden gemeinsamer Zweck, Beitrags- und Finanzierungspflicht, Geschäftsführung und Vertretung, Arbeitsteilung, gemeinsame Haftung, Beschlussfassung, Anteilsübertragung, Ausscheiden, Verzug und Abwicklung geregelt. Die vertraglichen und steuerlichen Folgen eines projektspezifischen Gesellschaftsmodells, einer einfachen Gesellschaft (adi ortaklık), eines Joint Ventures oder eines Konsortiums werden gemeinsam bewertet.

Geprüft wird, ob das Bauwerk gegen den Vertrag, das genehmigte Projekt, die technische Leistungsbeschreibung oder die Regeln der Technik verstößt. Ansprüche aus der Fertigstellung oder dem Preis unvollständiger Arbeit werden von Ansprüchen aus mangelhafter Arbeit getrennt. Nachbesserung, Minderung, bei Vorliegen der Voraussetzungen Rücktritt vom Vertrag sowie Schadensersatz werden geprüft. Rechtsgrundlage und Durchsetzbarkeit eines Verlangens auf Neuherstellung werden anhand der Vertragsart, der Art des Mangels und der technischen Erfordernisse gesondert geprüft. Offene und verdeckte Mängel, grobes Verschulden sowie Untersuchungs- und Anzeigeobliegenheiten werden gemeinsam behandelt.

Unvollständige und mangelhafte Bauleistungen

Eine unvollständige Leistung liegt vor, wenn der Bauunternehmer eine im Vertrag übernommene Leistung gar nicht oder nicht vollständig erbracht hat. Eine mangelhafte Leistung liegt vor, wenn die erbrachte Leistung dem Vertrag, dem Projekt, der technischen Leistungsbeschreibung, der vereinbarten Beschaffenheit oder dem Verwendungszweck nicht entspricht. Diese Unterscheidung ist bei der Beurteilung von Übergabe, Anzeige, Wahlrechten, Preis und Verjährung von Bedeutung.

Bei der technischen Prüfung werden vor allem die folgenden Vergleiche vorgenommen:

• Vertrag und tatsächliche Ausführung
• Genehmigtes Projekt und tatsächlicher Zustand
• Raumbuch und verwendetes Material
• Statik-, Maschinen- und Elektroplan und Ausführung
• Mengenermittlung und die durch Abschlagszahlungen realisierte Menge
• Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung
• Technischer Standard, Herstellervorgaben und Regeln der Technik
• Übergabezustand der gemeinschaftlichen Flächen und der Sondereigentumseinheiten

Beim Werkvertrag sind nach der Übergabe die Untersuchung, sobald der übliche Geschäftsgang es erlaubt, und die Mängelanzeige innerhalb angemessener Frist von Bedeutung. Ein später zutage tretender Mangel muss unverzüglich angezeigt werden. Nach Artikel 475 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) werden Nachbesserung, Minderung oder, bei Vorliegen der Voraussetzungen, Rücktritt sowie zusätzlich Schadensersatz geprüft. Würde die Beseitigung des auf dem Grundstück des Auftraggebers errichteten Werks unverhältnismäßigen Schaden verursachen, wird die Einschränkung des Rücktrittsrechts berücksichtigt. Die Wahlrechte und Fristen bei Verbrauchergeschäften werden gesondert bewertet.

Bei Mängeln an Tragwerk, Abdichtung, Fassade, Dach, Fundament, Haustechnik, Brandschutz, Aufzug, Pool oder gemeinschaftlichen Flächen sollte ein technisches Gremium unter Trennung der Fachgebiete gebildet werden. Der rechtliche Anspruch sollte auf überprüfbare technische Feststellungen und eine Kostenberechnung gestützt werden.

Mängelanzeige und Verjährung der Klage sind verschieden. Artikel 478 TBK sieht bei mangelhaften Bauwerken auf Grundstücken eine ab der Übergabe laufende Frist von fünf Jahren und, bei grobem Verschulden des Bauunternehmers, von zwanzig Jahren vor. Unvollständige Arbeit, Preisforderung, Verbrauchergeschäft und andere Haftungsgründe gelten nicht als derselben Frist unterworfen. Beginn, anzuwendendes Regime und die Frist beeinflussende Ereignisse werden nach der Akte geprüft.

TBK Art. 474–478 · Verbrauchergeschäfte

Baustellenübergabe, Baubeginn, Zwischentermine sowie Übergabe- und Nutzungsgenehmigungstermine werden zusammen mit Bauzeitverlängerung, höherer Gewalt, vom Auftraggeber verursachtem Verzug und Verzug des Bauunternehmers geprüft. Ansprüche auf Mietausfall, Nutzungsausfall, Verzugsstrafe und sonstigen Schadensersatz werden nach dem konkreten Vertrag bestimmt.

Übergabeverzug, Bauzeitverlängerung und Schadensersatz

Die Berechnung des Verzugs sollte nicht allein vom Übergabetermin im Kalender ausgehen. Baustellenübergabe, Genehmigungen und Projektfreigaben, Zahlungen und Entscheidungen des Auftraggebers, Änderungsanordnungen, höhere Gewalt, behördliche Einstellung, Beschaffungsbedingungen und der Bauzeitenplan des Bauunternehmers werden gemeinsam geprüft.

Im Vertrag müssen die folgenden Punkte klar sein:

• Mit welchem Ereignis Arbeitsbeginn und Übergabetermin beginnen
• Unterscheidung zwischen Kalendertagen und Arbeitstagen
• Zwischentermine und kritischer Pfad
• Gründe für die Bauzeitverlängerung
• Frist für Anzeigen und die Vorlage von Unterlagen
• Berechnung der Verzugsstrafe und ihre Obergrenze
• Mietausfall oder Nutzungsausfall
• Verhältnis zwischen Vertragsstrafe und darüber hinausgehendem Schaden
• Kündigung, wenn der Verzug ein bestimmtes Maß überschreitet
• Beschleunigungs- und Aufholprogramm

Es genügt nicht, allein die Formulierung „höhere Gewalt“ aufzunehmen. Dass das Ereignis außerhalb der Kontrolle der Parteien liegt, seine Auswirkung auf die Erfüllung der Schuld, die Minderung des Schadens, die rechtzeitige Anzeige und der Kausalzusammenhang müssen anhand des konkreten Sachverhalts geprüft werden.

Geprüft werden vorläufige und endgültige Abschlagszahlungen, Mengenermittlung, Aufmaßblätter, Einheitspreis, Preisanpassung, Abzüge, Sicherheitseinbehalt, Verrechnung von Vorauszahlungen, Quellensteuer, Schlussabrechnung und der Restbetrag des Werklohns. Die Beitreibung unbezahlter Forderungen von Bauunternehmern oder Subunternehmern im Wege von Mediation, Klage, Schiedsverfahren und Zwangsvollstreckung wird geführt.

Abschlagszahlung, Mengenermittlung, Zusatzleistungen und Schlussabrechnung

Bei einem Streit über Abschlagszahlungen sind neben der Menge der ausgeführten Arbeit auch maßgeblich, ob die Arbeit zum Vertragsumfang gehört, und die Preisermittlungsmethode. Nicht genehmigte Zusatzleistungen, mündliche Anweisungen, überarbeitete Pläne, notwendige Änderungen vor Ort und die Frage, ob unterzeichnete Abschlagszahlungen einen Vorbehalt (ihtirazi kayıt) enthalten, werden gemeinsam bewertet.

Bei der Prüfung:

• Angebot und Preisverzeichnis
• Positionsbeschreibungen und Einheitspreisanalysen
• Mengenermittlung, Aufmaßblätter und Bestandsaufnahme (röleve)
• Baustellenanweisungen und Besprechungsprotokolle
• Vorläufige Abschlagszahlungen und Zahlungsnachweise
• Abzüge, Vorauszahlungen und Verrechnung von Sicherheiten
• Bestimmungen zu Preisanpassung oder Vertragsanpassung
• Schlussabrechnung und Erlassvermerke
• Rechnungen und Handelsbücher

werden gemeinsam behandelt. So wie die Unterzeichnung einer Abschlagszahlung nicht in jedem Fall bedeuten muss, dass jedes Element der Unterlage endgültig feststeht, können auch die Annahme ohne Vorbehalt und das Zahlungsverhalten den Nachweis des Anspruchs beeinflussen.

Bewertet wird die Auswirkung vertragsfremder Ausführung, von Umfangsänderung, Mehr- oder Minderleistung, überarbeitetem Projekt, Materialänderung, Weisung des Auftraggebers und außergewöhnlichen Änderungen der wirtschaftlichen Bedingungen auf Preis und Zeit. Dafür wird gesorgt, dass Änderungen an schriftliche Aufzeichnung und befugte Genehmigung gebunden werden.

Geprüft werden Nichtbeginn der Arbeit, Aufgabe der Arbeit, Verzug oder mangelhafte Erfüllung durch den Bauunternehmer; Verstoß des Auftraggebers gegen Zahlungs- oder Mitwirkungspflichten, Überschreitung des ungefähren Preises, Unmöglichkeit und andere Beendigungsgründe. Die Folgen einer Beendigung des Vertrags mit Wirkung für die Zukunft oder rückwirkend für Grundbuch, Ausführung, Forderungen und Rechte Dritter werden bestimmt.

Beendigung des Vertrags und Abwicklung des Projekts

Die Beendigung eines Bauvertrags besteht nicht allein in der Abfassung einer „Kündigungserklärung“. Fertigstellungsgrad des Bauwerks, Nutzbarkeit, Mängel und Fehlendes, Grundbuchübertragungen, Rechte Dritter, Material und Geräte auf der Baustelle, Abschlagszahlungen, Sicherheiten und die Methode der Fertigstellung des Projekts müssen gemeinsam geplant werden.

Vor der Beendigung:

• Art des Verstoßes und ob er behebbar ist
• Ob ein Aufforderungsschreiben und eine Nachfrist erforderlich sind
• Stand der Ausführung der Arbeit
• Wirtschaftlicher und technischer Wert der vorhandenen Ausführung
• Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeit
• Beitrag des Auftraggebers oder des Bauunternehmers
• Rückgängigmachung von Grundbuch- und Anteilsübertragungen
• Erwerbe Dritter
• Verwertung oder Rückgabe von Sicherheiten
• Fertigstellungskosten mit einem neuen Bauunternehmer
• Beweissicherung und Übergabe der Baustelle

sollten bewertet werden. Fertigstellungsgrad und konkreter Vertrag können die rückwirkenden oder in die Zukunft wirkenden Folgen der Beendigung verändern.

Rechtliche Verfahren werden zur Aufteilung von Sondereigentumseinheiten und Grundstücksanteilen, zu Verzug, unvollständiger Arbeit, Abweichung vom Projekt, Verwendung der Vollmacht, Übertragung auf Dritte, Genehmigung und Nutzungsgenehmigung, Übergabe und Beendigung des Vertrags geführt.

Umfang des Subunternehmers, Genehmigung des Auftraggebers, Koordination, Abschlagszahlung, Mängel, Verzug, Materiallieferung, Sicherheiten, Regress und Haftungsverteilung werden geregelt; Streitigkeiten über Forderungen und Schadensersatz werden verfolgt.

Bei Verkäufen anhand eines Modells oder während der Bauphase werden Form des Vertrags, Beschreibung der Sondereigentumseinheit, Zahlungsplan, Übergabe und Übertragung, Projektänderung, Sicherungssystem, Widerruf oder Rücktritt sowie Bestimmungen zu Verzug und Mängeln geprüft. Bei Verkäufen, die Verbrauchergeschäfte sind, gilt zusätzlich das zwingende Verbraucherrecht.

Streitigkeiten bei Wohnungskauf mit Vorauszahlung und Verkauf ab Plan

Erwirbt ein Verbraucher eine Immobilie zu Wohnzwecken, indem er den Preis im Voraus zahlt, können neben dem Türkischen Obligationenrecht und dem Immobilienrecht die zwingenden Bestimmungen des Verbraucherrechts gelten. Vor Vertragsschluss sollten Baugenehmigung, Stellung des Verkäufers und des Grundstückseigentümers, Belastungen im Grundbuch, Sicherungssystem und die Beschreibung der Sondereigentumseinheit in den Projekt- und Verkaufsunterlagen geprüft werden.

Die wichtigsten Streitigkeiten:

• Vertrag, der gegen die amtliche Form verstößt
• Verkauf ohne Baugenehmigung
• Verzögerung von Übergabe und Grundbuchübertragung
• Änderung des Projekts, der Sondereigentumseinheit oder der gemeinschaftlichen Flächen
• Unterschied zwischen Netto- und Bruttofläche
• Unvollständige und mangelhafte Übergabe
• Verlangen des Verbrauchers auf Widerruf oder Rücktritt vom Vertrag
• Rückzahlung von Zahlungen und Schadensersatz
• Hypothek, Pfändung oder Last aus der Projektfinanzierung
• Fertigstellungsversicherung oder andere Sicherheiten

Ob die Streitigkeit ein Verbrauchergeschäft, eine gewerbliche Investition oder ein allgemeines privatrechtliches Verhältnis betrifft, kann das sachlich zuständige Gericht, das Erfordernis der Mediation und die anzuwendenden Bestimmungen verändern.

Eintragungsansprüche aus einem Bauvertrag gegen Grundstücksanteil oder aus einem Vorvertrag, die Stellung von Dritten, die vom Bauunternehmer Sondereigentumseinheiten erworben haben, Grundbucheinträge, Vermerke, Pfändungen und Hypotheken sowie die Gültigkeit des Vertrags werden gemeinsam bewertet.

Eine Übertragung, die ein vom Grundstückseigentümer im Grundbuch übernehmender Bauunternehmer an einen Dritten vorgenommen hat, oder eine von ihm bestellte Hypothek sind nicht dasselbe wie Ansprüche, die allein auf einem Vorvertrag oder auf der Abtretung einer Forderung beruhen. Im Rahmen des Rechtsvereinheitlichungsbeschlusses vom 16. Mai 2025, Nr. E.2024/1, K.2025/2, wird die Berufung auf den guten Glauben eines Dritten geprüft, der im Vertrauen auf das Grundbuch ein dingliches Recht erworben hat. Unwirksamkeit oder rückwirkende Beendigung bedeutet nicht, dass das Grundbuchrecht des Dritten in jedem Fall zurückgefordert wird. Maßgeblich sind der gute Glaube im Zeitpunkt des Erwerbs und die konkreten Beweise.

Rechtsvereinheitlichungsbeschluss ansehen

Bei Arbeits- oder Materialforderungen, die dem Grundstück einen Wertzuwachs verschaffen, werden die Voraussetzungen des gesetzlichen Hypothekenrechts, die Eintragungsfrist, die Frage, ob die Forderung anerkannt wurde, und die Grundbuchvorgänge geprüft. Weil das Recht auf Eintragung befristet ist, wird der Zeitpunkt des Antrags zusätzlich gesondert geprüft.

Bevor die Ausführung verdeckt wird, sich das Bauwerk verändert oder eine Übertragung auf Dritte erfolgt, werden Beweissicherung, Ortsbesichtigung und Sachverständigenprüfung beantragt. Zur Beschränkung einer Grundbuchübertragung, zum Schutz der Sicherheit, zur Sicherung der Forderung oder zur Erhaltung des bestehenden Zustands wird bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Antrag auf einstweilige Verfügung oder Arrest gestellt.

Beweissicherung und schützende rechtliche Maßnahmen

Der bestehende Zustand kann sich im Bau schnell ändern. Die Nachbesserung oder das Verdecken mangelhafter Ausführung, die Übergabe der Baustelle an einen anderen Bauunternehmer oder die Aufnahme der Nutzung des Bauwerks können die spätere Untersuchung der Beweise erschweren. Daher sollten bei Bedarf vor oder während der Klage beim Gericht Beweissicherung, Ortsbesichtigung und die Prüfung durch einen fachkundigen Sachverständigen beantragt werden.

Die Fragen an das technische Gremium bei der Beweissicherung sollten klar sein:

• Wie hoch ist der Anteil der ausgeführten Arbeit?
• Welche Abweichungen von Vertrag und genehmigtem Projekt gibt es?
• Welche sind die unvollständigen und welche die mangelhaften Arbeiten, jeweils gesondert?
• Liegt die Ursache des Mangels in Planung, Material, Ausführung, Überwachung oder Nutzung?
• Wie sind die Methode der Beseitigung und ihre aktuellen Kosten?
• Wie lässt sich feststellen, ob das Bauwerk sicher und für die vorgesehene Nutzung geeignet ist?
• Lässt sich aus den technischen Aufzeichnungen erkennen, auf welche Ereignisse der Verzug zurückgeht?
• Stimmt die in die Abschlagszahlung eingegangene Arbeit mit der tatsächlichen Ausführung überein?

Besteht das Risiko einer Grundbuchübertragung, der Verwertung einer Bankgarantie oder der Veräußerung von Vermögen, werden einstweilige Verfügung und Arrest nach ihren eigenen gesetzlichen Voraussetzungen gesondert geprüft. Gegenstand der Streitigkeit, Glaubhaftmachung (yaklaşık ispat), Sicherheit und Verhältnismäßigkeit werden bewertet. Die Beweissicherung dagegen wird nach den Voraussetzungen des rechtlichen Interesses beantragt, etwa der Gefahr, dass der Beweis verloren geht oder später schwerer zu erlangen ist; für sich allein führt sie nicht zur Beitreibung der Forderung.

Sicherheiten für Vorauszahlung, endgültige Sicherheiten, Leistungssicherheiten, Sicherheiten für Mängel bei vorläufiger Abnahme und Garantiesicherheiten werden zusammen mit Verlangen auf Verwertung, Rückgabe oder Verhinderung der Zahlung einer Bankgarantie geprüft. Bürgschaft, Gesellschaftsgarantie, Hypothek und Forderungsabtretung werden nach dem Projektrisiko gestaltet.

Rechtliche Verfahren zu Bebauungsstatus, Baugenehmigung, genehmigten Architektur- und Ingenieurplänen, Änderungsgenehmigung, Baustopp-Protokoll, Abriss, Bußgeld und Nutzungsgenehmigung werden geführt. Die Übergabepflicht aus dem privatrechtlichen Vertrag und die Übereinstimmung mit den kommunalen und bauplanungsrechtlichen Vorschriften werden getrennt, aber im Zusammenhang bewertet.

Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Projekt und Bauüberwachung

Ein Bauwerk, das dem Vertrag zu entsprechen scheint, kann gegen das Bauplanungs- und Baurecht verstoßen; ein genehmigtes Bauwerk kann auch die im Vertrag vorgesehenen Eigenschaften nicht aufweisen. Daher sollten die privatrechtliche Verpflichtung und die behördliche Übereinstimmung getrennt geprüft werden.

Bei der rechtlichen und technischen Prüfung:

• Bebauungsplan und Planhinweise
• Bebauungsstatus und Bebauungsbedingungen
• Baugenehmigung und ihre Fristen
• Der Genehmigung beigefügte genehmigte Architektur-, Statik-, Elektro- und Maschinenpläne
• Projektänderungen
• Aufzeichnungen der Bauüberwachung und Laborergebnisse
• Aufzeichnungen des Bauleiters und des Bauunternehmers
• Baustopp-Protokoll und Versiegelung
• Bußgeld und Abrissverfügung
• Nutzungsgenehmigung
• Übergang zur Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung und zum Wohnungseigentum
• Übereinstimmung des genehmigten Projekts mit dem tatsächlichen Zustand

werden bewertet. Die Fristen für Verwaltungsanträge und Anfechtungsklagen gegen Maßnahmen der Gemeinde oder des Ministeriums sollten unabhängig von der privatrechtlichen Klage verfolgt werden.

Die vertragliche, verwaltungsrechtliche, rechtliche und, wenn erforderlich, strafrechtliche Verantwortung der Bauüberwachungsgesellschaft, des Projektverfassers, des Bauleiters, der fachlich verantwortlichen Person (fenni mesul), der Architekten und Ingenieure wird geprüft. Die Abgrenzung von Projekt-, Ausführungs- und Überwachungsfehlern wird durch technische Fachleute sichergestellt.

Verträge über Projektplanung, Bauüberwachung, Beratung und Projektmanagement werden hinsichtlich Leistungsumfang, Überarbeitung, Urheber- und Nutzungsrechten, Berufshaftung, Honorar und Verschuldensvorwürfen erstellt oder geprüft. Die Urheberschaft des Projekts und die Verantwortung für die Ausführung werden bewertet, ohne sie miteinander zu vermischen.

Bei Infrastruktur-, Energie-, Tourismusanlagen-, Fabrik-, Ertüchtigungs-, Erneuerungs-, Restaurierungs- und Abrissarbeiten wird eine projektspezifische Ordnung für Genehmigungen, technischen Umfang, Bauabschnitte, Schutz des Bestands, Fortführung des Betriebs, Übergabe und Haftung geschaffen; Streitigkeiten werden verfolgt.

Bei der Bau-Allgefahrenversicherung, der Montage-Allgefahrenversicherung, der Haftpflichtversicherung für Dritte, der Berufshaftpflichtversicherung und ähnlichen Versicherungen werden Deckungsumfang, Ausschlüsse, Anzeige, Schadensfeststellung sowie Zahlungs- oder Regressansprüche des Versicherers geprüft. Die Übereinstimmung der Versicherungspflicht im Vertrag mit dem Umfang der Police wird kontrolliert.

Streitigkeiten bei Baugenossenschaften über Grundstückserwerb, Projekt- und Bauunternehmervertrag, Zahlungs- und Zuteilungsrechte der Mitglieder, Beschlüsse der Generalversammlung, Verantwortung der Verwalter, finanzielle Prüfung, Übergabe und Abwicklung werden geführt, indem Genossenschaftsrecht und Baurecht gemeinsam bewertet werden.

Bewertet werden die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes, Widerspruch, Abriss und Räumung, der Entscheidungsprozess der Eigentümer, die Auswahl des Bauunternehmers, Anteilsverkauf, Bewertung, Ertüchtigungs- oder Neubauvertrag, Mietbeihilfe und die Rechtsbehelfe gegen Verwaltungsmaßnahmen.

Stadterneuerung, einsturzgefährdete Gebäude und Ertüchtigung

Bei Projekten nach dem Gesetz Nr. 6306 müssen die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes, Widerspruch und Bestandskraft; Räumung und Abriss; die Beschlussmehrheit im Verhältnis der Anteile der Eigentümer; das Verkaufsverfahren für Anteile, die dem Beschluss nicht folgen; sowie Bewertung, Auswahl des Bauunternehmers und Bauvertrag als Ganzes behandelt werden.

Im Stadterneuerungsvertrag insbesondere:

• Bestehende Sondereigentumseinheiten und Grundstücksanteile
• Wert im neuen Projekt und Methode der Aufteilung
• Umfang des Mehrheitsbeschlusses und Benachrichtigung
• Verkaufsverfahren für Anteile und Wertfeststellung
• Finanzielle und technische Eignung des Bauunternehmers
• Räumung, Abriss und Baustellenübergabe
• Mietbeihilfe oder Mietzahlung durch den Bauunternehmer
• Genehmigung und Übergabezeitplan
• Sicherheiten und kontrollierte Grundbuchübertragung
• Projektänderung und Merkmale der Sondereigentumseinheiten
• Technische und rechtliche Durchführbarkeit der Ertüchtigungsoption

sollten geprüft werden. Weil sich Mehrheiten, Benachrichtigung und Verkaufsverfahren nach dem Gesetz ändern können, müssen die am Tag des Geschäfts geltenden Vorschriften gesondert überprüft werden.

Bei Bauleistungen nach den Gesetzen Nr. 4734 und Nr. 4735 wird rechtliche Unterstützung in den Verfahren zu Ausschreibungsunterlagen, Vertrag, Baustellenübergabe, Bauzeitenplan, Bauzeitverlängerung, Preisanpassung, Abschlagszahlung, vorläufiger und endgültiger Abnahme, Sicherheiten, Ausschluss und Kündigung des Vertrags geleistet. Die aktuellen Vorschriften zur Elektronischen Plattform für öffentliche Beschaffung (EKAP) und zu Bauleistungen werden gesondert verfolgt.

Öffentliche Bauaufträge

Anders als private Bauverträge werden öffentliche Bauaufträge zusammen mit den Ausschreibungsunterlagen, den Gesetzen Nr. 4734 und Nr. 4735, den Allgemeinen Bedingungen für Bauleistungen (Yapım İşleri Genel Şartnamesi), den aktuellen Regelungen zur Preisanpassung und den Entscheidungen des Gremiums für öffentliche Beschaffung (Kamu İhale Kurulu) geführt.

Leistungsumfang:

• Prüfung der Ausschreibungsunterlagen und des Vertragsentwurfs
• Streitigkeiten über Referenzen (iş deneyimi), Eignung und Angebote
• Beschwerde und Einspruchsbeschwerde (itirazen şikâyet)
• Baustellenübergabe und Bauzeitenplan
• Mehr- oder Minderleistung und neuer Einheitspreis
• Bauzeitverlängerung und höhere Gewalt
• Preisanpassung und zusätzliche Preisanpassung
• Abschlagszahlung und Schlussabrechnung
• Vorläufige Abnahme, endgültige Abnahme und Garantiefrist
• Sicherheiten, Ausschluss und Kündigung
• Streitigkeiten vor den Verwaltungs- und ordentlichen Gerichten

Weil sich die Vorschriften zu öffentlicher Beschaffung und Verträgen häufig ändern, sollten der Tag des Geschäfts und die Fassung der Ausschreibungsunterlagen zugrunde gelegt werden.

Bei Arbeitsunfällen auf der Baustelle werden die rechtliche Stellung von Arbeitgeber, Hauptarbeitgeber, Subunternehmer als Arbeitgeber (alt işveren), Bauherr, Bauunternehmer und technisch Verantwortlichen sowie die Aufzeichnungen zu Arbeitsschutz, Schadensersatz, SGK-Regress und Strafermittlung gemeinsam mit den zusammenhängenden Rechtsgebieten bewertet.

Projekte mit ausländischen Beteiligten, FIDIC und ähnliche Standardverträge, anzuwendendes Recht, Vertragssprache, Änderungs- und Anspruchsmanagement, Streitbeilegungsgremien, Mediation sowie nationale oder internationale Schiedsverfahren werden geführt.

Internationale Bauprojekte und FIDIC-Verträge

Bei internationalen Projekten genügt es nicht, den Vertrag nur in einer Fremdsprache abzufassen. Anzuwendendes Recht, örtliche zwingende Bestimmungen, Steuern, Lizenz, Arbeitskräfte, Geldtransfer, Sicherheiten und Streitbeilegungsbestimmungen müssen an das Projektland und die Finanzierungsstruktur angepasst werden.

Bei FIDIC und ähnlichen Standards sind insbesondere Anzeigefristen, Entscheidungen des Engineers, Änderungen, Bauzeitverlängerung, Anträge auf Zusatzvergütung, Streitvermeidungs- und Streitbeilegungsgremien sowie die Schiedsklausel von Bedeutung. Tägliche Baustellenaufzeichnungen und fristgerecht erfolgte vertragliche Mitteilungen können einen stärkeren Beweiswert haben als eine allgemeine Darstellung, die nach Entstehen der Streitigkeit erstellt wird.

Die Rechtsanwaltskanzlei Güneş & Güneş bietet Unterstützung bei Verträgen und rechtlicher Kommunikation auf Türkisch, Englisch, Deutsch und Russisch.

Bewertet werden die Folgen eines Zwangsvollstreckungs-, Insolvenz- oder Nachlassvertragsverfahrens (konkordato) über das Vermögen des Bauunternehmers, des Auftraggebers, des Grundstückseigentümers oder der Projektgesellschaft für Vertrag, Grundbuchübertragung, Sicherheiten, Abschlagszahlung und Kontinuität des Projekts. Forderungsanmeldung, Vollstreckung, Sicherheiten und Abwicklung werden im Zusammenhang geführt.

Je nachdem, ob die Streitigkeit handelsrechtlicher, verbraucherrechtlicher oder sonstiger privatrechtlicher Natur ist, werden die obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung und das sachlich zuständige Gericht bestimmt. Klage, Schiedsverfahren, Berufung und, bei Vorliegen der Voraussetzungen, Revision sowie die Vollstreckung der Entscheidungen werden verfolgt. Gesetzliche Ausnahmen, etwa für Streitigkeiten aus dinglichen Rechten an einer Immobilie, auch wenn sie Verbrauchergeschäfte sind, werden zusätzlich gesondert beachtet.

Mediation, Gericht und Schiedsverfahren bei Baustreitigkeiten

Zuständige Stelle und Prozessvoraussetzung werden nach der Stellung der Parteien sowie der Art des Geschäfts und des Anspruchs bestimmt. Dass eine Streitigkeit als Handelssache gilt und dass sie unter die obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung fällt, sind getrennte Prüfungen; es ist keine ausreichende Erklärung, dass beide Parteien Kaufleute sind. Auch bei Verbrauchergeschäften gibt es gesetzliche Ausnahmen von der Mediation; Streitigkeiten aus dinglichen Rechten an einer Immobilie gehören dazu. Im Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer werden Zuständigkeit und Prozessvoraussetzung durch gemeinsame Prüfung von Vertrag und Anspruch bestimmt.

Bei Verträgen mit Schiedsklausel werden Umfang und Wirksamkeit der Klausel, Schiedsfähigkeit, Auswahl der Schiedsrichter, Schiedsort, Sprache und anzuwendendes Recht geprüft. Vom Gericht zu erlangender vorläufiger Rechtsschutz wird im Einklang mit dem Schiedsverfahren geführt.

Bei der Mediation sollten neben dem Zahlungsplan die Fertigstellung unvollständiger Arbeiten, die Übergabe der Projektunterlagen, die Grundbuchübertragung, die Rückgabe von Sicherheiten, die Räumung der Baustelle, der gegenseitige Erlass und die Vollstreckbarkeit der Vereinbarung ausdrücklich geregelt werden.