Stadterneuerung und Risikobauten

• Prüfung des Grundbucheintrags, der Grundstücksanteile, des Status als Wohnungseigentum oder als Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı) sowie der Antragsbefugnis vor der Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes
• Begleitung des Verfahrens, in dem die Feststellung durch eine vom Präsidium für Stadterneuerung (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) lizenzierte Einrichtung oder Stelle durchgeführt wird
• Organisation der rechtlichen und technischen Prüfung des Berichts über die Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes
• Kontrolle von Gebäudekennnummer, Bericht, Mitteilung an das Grundbuch und Hinweis auf das einsturzgefährdete Gebäude
• Bestimmung der Rechtsbehelfe gegen Feststellungen einsturzgefährdeter Gebäude, die für tatsachen- oder rechtswidrig gehalten werden
• Bewertung von Einwänden wegen unzureichender Untersuchung, Proben, Tragwerk, Daten oder Berechnungen gemeinsam mit technischen Sachverständigen

Die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes erfolgt nicht aufgrund einer rechtlichen Einschätzung, sondern durch die zuständigen Stellen nach den geltenden technischen Grundsätzen. Die anwaltliche Leistung umfasst Befugnis, Mitteilung, Fristen, die rechtlichen Folgen des Berichts, die Vorbereitung des technischen Widerspruchs und, wo die Streitigkeit vor die Verwaltungsgerichte zu bringen ist, die Führung des gerichtlichen Verfahrens.

• Prüfung der Bekanntmachung beim Ortsvorsteheramt, der e-Devlet-Mitteilung, des am Gebäude angebrachten Protokolls und weiterer Mitteilungen
• Fristgerechte Vorbereitung des technischen Widerspruchs gegen die Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes und Einreichung bei der zuständigen Stelle
• Ermittlung der rechtlichen und technischen Mängel, die der Prüfung durch das technische Gremium zugrunde liegen
• Bewertung der Voraussetzungen einer Anfechtungsklage gegen die Zurückweisung des Widerspruchs oder gegen unmittelbar bestandskräftig werdende Maßnahmen
• Konkrete Vorbereitung eines Antrags auf Aussetzung des Vollzugs in Fällen, in denen ein schwer wiedergutzumachender Schaden droht
• Führung von Berufungsverfahren und, sobald die Voraussetzungen vorliegen, von Revisionsverfahren

Ein technischer Widerspruch gegen die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes kann binnen fünfzehn Tagen ab dem letzten Tag der beim zuständigen Ortsvorsteheramt erfolgten Bekanntmachung eingelegt werden. Da die Klagefrist für Verwaltungsmaßnahmen nach dem Gesetz Nr. 6306 abweichend von der allgemeinen Frist dreißig Tage betragen kann, muss der Tag der Mitteilung oder Bekanntmachung für jede Maßnahme gesondert bestimmt werden.

• Prüfung von Räumungs- und Abrissmitteilungen auf Verfahren und Fristen
• Bestimmung der rechtlichen Stellung der Eigentümer, Mieter und tatsächlichen Nutzer des Gebäudes
• Begleitung der Abbruchgenehmigung, der Räumung des Gebäudes und der Abschaltung von Leistungen wie Strom, Wasser und Erdgas
• Rechtliche Anträge gegen Räumungs- oder Abrissmaßnahmen, die von der Verwaltung durchgeführt werden
• Streitigkeiten über die Anlastung der Abrisskosten an die Eigentümer und ihre Beitreibung als öffentlich-rechtliche Forderung
• Übergabe- und Feststellungsvorgänge für gemeinschaftliche Flächen, Sondereigentumseinheiten und bewegliche Sachen
• Beweissicherung vor dem Abriss, Erfassung des bestehenden Gebäudes und der Sondereigentumseinheiten

Nach Eintritt der Bestandskraft der Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes kann den Eigentümern eine Frist für Räumung und Abriss gesetzt werden. Unterbleibt der Abriss innerhalb der Frist, kann dies zur Einstellung der Versorgungsleistungen, zur Räumung und zum Abriss des Gebäudes durch die Verwaltung und zur Beitreibung der Kosten von den Eigentümern im Verhältnis ihrer Anteile führen.

• Sicherstellung, dass Sachverständige prüfen, ob das Gebäude technisch für eine Ertüchtigung geeignet ist
• Bewertung von Ertüchtigungsprojekt, Genehmigung und Umsetzungsbedingungen
• Prüfung von Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern über den Ertüchtigungsbeschluss
• Feststellungs- und Klageverfahren zur Notwendigkeit oder Durchführbarkeit der Ertüchtigung
• Vorbereitung von Werkvertrag, technischer Leistungsbeschreibung, Sicherheiten und Überwachungsbestimmungen für die Ertüchtigungsarbeiten
• Verfahren zur Löschung des Hinweises auf das einsturzgefährdete Gebäude im Grundbuch nach Abschluss der Ertüchtigung

Die Option der Ertüchtigung sollte nicht allein anhand eines Kostenvergleichs bestimmt werden. Der technische Zustand des Gebäudes, Bebauungsrechte, die Beschlussvoraussetzungen des Wohnungseigentums, die Genehmigungsfähigkeit, Nutzungsausfall und langfristige Sicherheit müssen gemeinsam bewertet werden.

• Überprüfung der Liste der Eigentümer und Grundstücksanteile anhand der Grundbuchunterlagen
• Einladung zur Versammlung, Tagesordnung, Weitergabe der Angebote und Erstellung des Versammlungsprotokolls
• Rechtliche Kontrolle von Eigentümerbeschlüssen über Auswahl des Bauunternehmers, neue Ausführung, Projekt und Vertrag
• Berechnung der Beschlussmehrheit anhand der Grundstücksanteile
• Ordnungsgemäße Mitteilung des Beschlusses und der Vereinbarungsbedingungen an die Eigentümer, die sich dem Beschluss nicht anschließen
• Klärung von Streitigkeiten über fehlerhafte Einladung, unzureichende Information, unbefugte Vertretung, Vollmacht, Unterschrift und Mehrheit
• Klagen und Verteidigung zur Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen

Beim Neubewertungsbeschluss nach dem Gesetz Nr. 6306 ist der Wille der Miteigentümer maßgeblich, die mehr als die Hälfte der Anteile an der betreffenden Immobilie vertreten. Der vorherige Versuch einer einstimmigen Entscheidung gilt nicht als zwingende Vorstufe. Einladung zur Versammlung, Beschlussfähigkeit, unterzeichnetes Protokoll und Mitteilung des Angebots an diejenigen, die sich dem Beschluss nicht anschließen, werden jeweils gesondert vollzogen.

• Bestimmung der Eigentümer, die sich dem Beschluss mit absoluter Mehrheit nicht anschließen, und ihrer Anteilsquoten
• Mitteilung des Beschlusses und der Vereinbarungsbedingungen durch Notar, Bekanntmachung beim Ortsvorsteheramt und weitere gesetzliche Verfahren
• Vorbereitung der Akte für den Antrag auf Anteilsverkauf oder rechtliche Prüfung gegen den Antrag
• Sachverständige Prüfung des von der Wertfeststellungskommission (Bedel Tespiti Komisyonu) festgestellten Marktwerts
• Begleitung von Versteigerung, Teilnahme, Sicherheit, Zahlung und Eintragung im Grundbuch
• Bewertung der Voraussetzungen einer Anfechtungsklage gegen den Verkauf oder gegen Verwaltungsmaßnahmen vor dem Verkauf
• Prüfung von Einwänden zu Eigentumsrecht, fehlerhafter Mitteilung, tatsächlichem Wert und Verhältnismäßigkeit

Der Verkauf eines Anteils vollzieht sich nicht von selbst. Einladungsunterlagen zur Versammlung und Protokoll, Mehrheitsberechnung, Mitteilung des Beschlusses und des Angebots, Annahmefrist, Wertfeststellung und Versteigerungsakte werden gemeinsam geprüft. Die Teilnahme- und Bekanntmachungsbedingungen des ersten Verkaufs und der folgenden Verkäufe unterscheiden sich; die Verkaufsverfahren für das einsturzgefährdete Gebäude und für die gebietsbezogene Umsetzung werden nicht vermischt.

• Erstellung von Bauverträgen gegen Grundstücksanteil sowie von Werkverträgen, Verträgen über schlüsselfertiges Bauen und Projektentwicklungsverträgen
• Prüfung der für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Form und der Vertretungsbefugnis der Eigentümer
• Kontrolle der Übereinstimmung von Grundstücksanteilen, Sondereigentumseinheiten und Aufteilungsplänen mit dem Vertrag
• Vertragliche Bindung von Architekturprojekt, technischer Leistungsbeschreibung, Raumliste und Materialstandards
• Regelung der Verantwortlichkeiten für Baugenehmigung, Projektgenehmigung, Abriss, Baustelle und Nutzungsgenehmigung
• Festlegung von Baubeginn, stufenweiser Übergabe, endgültiger Übergabe und Verzugsbestimmungen
• Ausgestaltung von Bankgarantie, Hypothek, Bürgschaft, Versicherung und weiteren Absicherungsmodellen
• Koppelung der Übertragung von Grundstücksanteilen an den Baufortschritt und Begrenzung des Risikos einer unkontrollierten Vorabübertragung
• Regelung von Mehrkosten, Steuern, Gebühren, Mietbeihilfe, vorübergehender Unterkunft, Hausgeld und gemeinschaftlichen Kosten
• Erstellung der Bestimmungen zu Mängeln, unvollständigen Leistungen, Verzug, Vertragsstrafe, Kündigung, Abwicklung und Streitbeilegung

In einem Vertrag zur Stadterneuerung genügt es nicht, nur die Aufteilung der Sondereigentumseinheiten festzuhalten. Die Möglichkeit, dass das Projekt nicht fertiggestellt wird, die finanzielle Struktur des Bauunternehmers, die Verwertbarkeit der Sicherheiten, der Baufortschritt, bei dem die Eigentumsübertragung erfolgt, sowie die Verantwortung für Genehmigung und Nutzungsgenehmigung müssen im Vertrag ausdrücklich geregelt werden.

• Prüfung von Handelsregister, Vertretungsbefugnis sowie Gesellschafter- und Kapitalstruktur des Bauunternehmers
• Bewertung von Befugnisnachweis, laufenden Projekten und öffentlich zugänglichen rechtlichen Einträgen
• Vergleich der Angebote nach Sondereigentumseinheiten, Quadratmetern, Materialien, Zeit, Kosten und Sicherheiten
• Bewertung von Einsatz von Subunternehmern, Projektfinanzierung und Haftungsstruktur des Bauunternehmers
• Erstellung eines rechtlichen Risikoberichts vor dem Vertragsschluss
• Vertretung der Eigentümer oder des Bauunternehmers in Gesprächen, Verhandlungen und beim Vertragsabschluss

Die Prüfung des Bauunternehmers gibt keine „Erfolgsgarantie“; indem jedoch die rechtliche Struktur des Unternehmens, seine Vertretungsbefugnis, seine Zusagen und die vorgeschlagenen Absicherungen vor Vertragsschluss sichtbar gemacht werden, lassen sich vorhersehbare Risiken verringern.

• Prüfung, ob die im Grundbuch eingetragenen Grundstücksanteile mit Lage und Wert der bestehenden Sondereigentumseinheiten übereinstimmen
• Sicherstellung, dass Sachverständige die Werte vor der Stadterneuerung feststellen
• Vergleich der im neuen Projekt zu vergebenden Sondereigentumseinheiten nach Lage, Fassade, Geschoss, Fläche und Zubehör
• Regelung von Lagezuschlag, Wertunterschied, Ausgleichszahlung und Methoden der Zuzahlung
• Klärung von Streitigkeiten über fehlerhafte Grundstücksanteile und Verteilung der Sondereigentumseinheiten
• Bewertung der Abweichungen zwischen Grundbucheinträgen, Architekturprojekt und tatsächlicher Nutzung
• Prüfung der Auswirkungen von Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Familienwohnung, Sicherungsvermerken und weiteren Belastungen auf den Erneuerungsprozess

Gleiche Quadratmeter bedeuten nicht immer gleichen Wert. Bei der Verteilung der Sondereigentumseinheiten müssen Wertfaktoren wie Geschoss, Fassade, Aussicht, Nutzungsart, Zubehör, Zugang und Lage im Projekt gemeinsam berücksichtigt werden.

• Prüfung der Auswirkungen von Beschlüssen über Risikogebiete oder Reservebaugebiete auf die Immobilie
• Begleitung der Verfahren zu Anspruchsberechtigung, Bewertung, Räumung, Abriss, Einigung und Zuteilung
• Bewertung von Bebauungsplänen, Parzellierung, neuer Eigentumsstruktur und Zuteilung von Sondereigentumseinheiten
• Beratung bei gebietsbezogenen Verfahren mit absoluter Mehrheit und Anteilsverkauf
• Prüfung von Verträgen mit der Verwaltung, Zustimmungserklärungen, Belastungen mit Zahlungsverpflichtungen (borçlandırma) und Übergabeunterlagen
• Verwaltungsrechtliche Anträge und Klagewege gegen Beschlüsse über Risikogebiete oder Reservebaugebiete und gegen Umsetzungsmaßnahmen
• Bewertung von Enteignung, Eilenteignung und anderen Eingriffen in das Eigentumsrecht

Ein einsturzgefährdetes Gebäude, ein Risikogebiet und ein Reservebaugebiet haben nicht denselben rechtlichen Status. Die entscheidende Stelle, das anzuwendende Verfahren, der Beschlussprozess der Eigentümer, die Planungsbefugnis und die Möglichkeiten des gerichtlichen Rechtsschutzes können je nach konkretem Status unterschiedlich sein.

• Bewertung der Antragsvoraussetzungen für Eigentümer, Mieter und Inhaber beschränkter dinglicher Rechte
• Vergleich von Mietbeihilfe und zinsgestützten Kreditoptionen
• Vorbereitung und Begleitung von Anträgen auf Räumungs- oder Umzugsunterstützung
• Anträge bei Ablehnung des Antrags, unvollständiger Zahlung oder Streitigkeiten über die Anspruchsberechtigung
• Bewertung der gesetzlich vorgesehenen Befreiungen von Steuern, Gebühren und Entgelten je nach Vorgang
• Begleitung von Befreiungsnachweisen bei Grundbuch-, Notar-, Gemeinde- und Finanzierungsvorgängen
• Prüfung der aktuellen Bedingungen zeitlich oder regional befristeter Förderprogramme

Da sich Förderbeträge und Programmbedingungen im Lauf der Zeit ändern können, sollten Vorgänge nicht anhand alter Zahlen aus dem Internet durchgeführt werden. Ob Mietbeihilfe und Zinsunterstützung für dieselbe Person gemeinsam genutzt werden können, der Antragstag und die Räumungsbedingungen sind anhand der aktuellen Regelung zu prüfen.

• Bewertung der Räumungsmitteilung an den Mieter sowie seiner Umzugs- und Unterstützungsrechte
• Bestimmung, wie sich der Mietvertrag durch das einsturzgefährdete Gebäude und den Abriss verändert
• Streitigkeiten über Kaution, im Voraus gezahlte Miete, Ausstattung und Übergabe der Immobilie
• Auswirkungen von Nießbrauch, Wohnrecht und weiteren beschränkten dinglichen Rechten auf den Erneuerungsprozess
• Bewertung von Betriebsausfall, Räumung und Vertragsverhältnissen gewerblicher Mieter
• Einrichtung von Übergabe, Feststellung und Dokumentation vor der Räumung

Mieter oder Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts zu sein, gibt bei dem von den Eigentümern gefassten Neubaubeschluss kein Stimmrecht als Eigentümer; es kann jedoch Rechte begründen, die im Hinblick auf Räumung, Vertrag, Unterstützung und Nutzungsverhältnisse gesondert zu schützen sind.

• Prüfung des Verhältnisses von Parzelle, Katasterblock (ada), Gebäude und Gesamtanlage
• Bestimmung, für welches Gebäude oder welchen Block die Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes Folgen hat
• Bewertung von Verwaltungsplan, gemeinschaftlichen Flächen, Grundstücksanteilen und Eigentümerbeschlüssen
• Lösung von Problemen der abschnittsweisen Erneuerung, der gemeinsamen Infrastruktur und der Einheitlichkeit des Projekts
• Rechtliche Koordination mehrerer Bauunternehmer oder unterschiedlicher Umsetzungsvorschläge
• Abgrenzung der Befugnisse und Verantwortlichkeiten von Anlagenverwaltung und Eigentümerversammlungen

In Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden kann ein Beschluss, der ohne gemeinsame Prüfung des technischen Status jedes Gebäudes, der Eigentumsstruktur der Parzelle und des Verwaltungsplans gefasst wird, Streitigkeiten über die Mehrheitsberechnung und den Umsetzungsbereich auslösen.

• Rechtliche Begleitung der Verfahren für Abbruchgenehmigung und neue Baugenehmigung
• Bewertung der Auswirkungen von Bebauungsstatus, Plannotizen und Projektbedingungen auf den Vertrag zur Stadterneuerung
• Vergleich des Architekturprojekts mit der vertraglichen Aufteilung der Sondereigentumseinheiten
• Grundbuchvorgänge, die Zusammenlegung, Teilung und Umsetzung erfordern
• Eintragungsvorgänge für Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung, Wohnungseigentum und Sondereigentumseinheiten
• Einholung der Nutzungsgenehmigung und Übergabevorgänge
• Prüfung der Auswirkungen von Hypothek, Pfändung, Vermerken und weiteren Grundbucheinträgen auf die neuen Grundbuchblätter

Vor dem Genehmigungsantrag wird geprüft, ob Beschluss und Angebot den Eigentümern, die sich dem Beschluss nicht anschließen, ordnungsgemäß mitgeteilt wurden und in welchen Fällen ein Antrag auf Anteilsverkauf zu stellen ist. Artikel 15/4 der Durchführungsverordnung verlangt in diesem Stadium den Verkaufsantrag; das ist nicht dasselbe wie ein abgeschlossener Verkauf. Allgemeine Bebauungsstreitigkeiten werden zusammen mit dem betreffenden Tätigkeitsbereich Bauplanungsrecht behandelt.

• Feststellung von Baufortschritt und Vertragsmäßigkeit mit technischen Sachverständigen
• Bewertung von Einwänden wegen Verzug, unvollständiger Leistung, mangelhafter Leistung und Abweichung vom Projekt
• Aufforderungsschreiben zur Inverzugsetzung, Vertragsstrafe, Mietausfall und Schadensersatzforderungen
• Inanspruchnahme von Bankgarantie, Hypothek, Bürgschaft und weiteren Absicherungen
• Prüfung der rechtlichen Lage der an den Bauunternehmer erfolgten Übertragungen von Grundstücksanteilen
• Kündigung oder Abwicklung des Vertrags sowie Optionen zur Fortsetzung mit einem neuen Bauunternehmer
• Klagen auf Grundbuchberichtigung, Forderungen, Schadensersatz und aus dem Werkvertrag
• Bewertung der Auswirkungen eines Nachlassvertrags (konkordato) oder einer Insolvenz des Bauunternehmers auf das Projekt

Bei Streitigkeiten, die nach Baubeginn entstehen, sind eine unverzügliche Beweissicherung, die Prüfung der Grundbuchbewegungen und der Schutz bestehender Sicherheiten wichtig. Umfassende Vertrags- und Bauvertragsstreitigkeiten mit dem Bauunternehmer werden gesondert im Tätigkeitsbereich Baurecht geführt.

• Vertretung von Eigentümern, die außerhalb der Türkei leben, bei Versammlungen, Verträgen, Grundbuch- und Gerichtsvorgängen
• Kontrolle von im Ausland errichteten Vollmachten, Apostillen, Beglaubigungen und Übersetzungen
• Begleitung der Mitteilungs- und Zustellungsverfahren gegenüber ausländischen Eigentümern
• Koordination mehrsprachiger Verträge und rechtlicher Informationsverfahren
• Bewertung von Fremdwährung, Zahlung, Steuern und Grundbuchvorgängen gemeinsam mit den jeweiligen Fachleuten
• Führung der Kommunikation zwischen dem ausländischen Eigentümer und der Verwaltung in der Türkei, den anderen Eigentümern und dem Bauunternehmer auf rechtlicher Grundlage

Die Güneş & Güneş Rechtsanwaltskanzlei bietet ihre Leistungen auf Türkisch, Englisch, Deutsch und Russisch an und begleitet die Vorgänge der Stadterneuerung von Eigentümern, die sich in der Türkei oder im Ausland befinden.