Kentsel Dönüşüm ve
Riskli Yapı Hukuku

• Riskli yapı tespiti öncesinde tapu kaydı, arsa payları, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu ile başvuru yetkisinin incelenmesi
• Tespitin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça gerçekleştirilmesi sürecinin takibi
• Riskli yapı tespit raporunun hukukî ve teknik yönden incelenmesinin organize edilmesi
• Yapı kimlik numarası, rapor, tapu bildirimi ve riskli yapı belirtmesinin kontrolü
• Gerçeğe veya mevzuata aykırı olduğu değerlendirilen riskli yapı tespitlerine karşı başvuru yollarının belirlenmesi
• Eksik inceleme, numune, taşıyıcı sistem, veri veya hesaplama iddialarının teknik uzmanlarla birlikte değerlendirilmesi

Riskli yapı tespiti hukukî bir kanaatle değil, yürürlükteki teknik esaslara göre yetkili kuruluşlarca yapılır. Avukatlık hizmeti; yetki, bildirim, süre, raporun hukukî sonuçları, teknik itirazın hazırlanması ve uyuşmazlığın idari yargıya taşınması gereken hâllerde yargısal sürecin yürütülmesini kapsar.

• Muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, yapıya asılan tutanak ve diğer bildirimlerin incelenmesi
• Riskli yapı tespitine karşı teknik itirazın süresinde hazırlanması ve yetkili makama sunulması
• Teknik heyet incelemesine esas hukukî ve teknik eksikliklerin belirlenmesi
• İtirazın reddi veya doğrudan kesinleşen işlemler hakkında iptal davası koşullarının değerlendirilmesi
• Telafisi güç zarar ihtimali bulunan durumlarda yürütmenin durdurulması talebinin somut olay yönünden hazırlanması
• İstinaf ve şartları oluştuğunda temyiz süreçlerinin yürütülmesi

Riskli yapı tespitine karşı teknik itiraz, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapılabilmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemler bakımından dava açma süresi ise genel süreden farklı olarak otuz gün olabildiğinden, her işlem için tebliğ veya ilan tarihi ayrı ayrı belirlenmelidir.

• Tahliye ve yıktırma bildirimlerinin usul ve süre yönünden incelenmesi
• Yapının malik, kiracı ve fiilî kullanıcılarının hukukî durumunun belirlenmesi
• Yıkım ruhsatı, yapının tahliyesi ve elektrik, su, doğal gaz gibi hizmetlerin kapatılması süreçlerinin takibi
• İdare tarafından gerçekleştirilecek tahliye veya yıkım işlemlerine ilişkin hukukî başvurular
• Yıkım masraflarının maliklere yükletilmesi ve kamu alacağı olarak tahsiline ilişkin uyuşmazlıklar
• Ortak alanlar, bağımsız bölümler ve taşınır eşyalar yönünden teslim ve tespit işlemleri
• Yıkım öncesinde delil tespiti, mevcut yapı ve bağımsız bölümlerin kayıt altına alınması

Kesinleşen riskli yapı tespitinden sonra maliklere tahliye ve yıktırma için süre verilebilir. Süre içinde yıkım yapılmaması; altyapı hizmetlerinin durdurulmasına, yapının idarece tahliye edilip yıktırılmasına ve masrafların maliklerden hisseleri oranında tahsiline yol açabilir.

• Yapının teknik olarak güçlendirmeye elverişli olup olmadığının uzmanlarca incelenmesinin sağlanması
• Güçlendirme projesi, ruhsatı ve uygulama koşullarının değerlendirilmesi
• Kat malikleri arasında güçlendirme kararına ilişkin uyuşmazlıkların incelenmesi
• Güçlendirmenin zorunluluğuna veya uygulanabilirliğine ilişkin tespit ve dava süreçleri
• Güçlendirme işine ilişkin eser sözleşmesi, teknik şartname, teminat ve denetim hükümlerinin hazırlanması
• Güçlendirme tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması işlemleri

Güçlendirme seçeneği, yalnız maliyet karşılaştırmasıyla belirlenmemelidir. Yapının teknik durumu, imar hakları, kat mülkiyeti karar koşulları, ruhsatlandırma imkânı, kullanım kaybı ve uzun vadeli güvenlik birlikte değerlendirilmelidir.

• Malik ve arsa payı listesinin tapu kayıtları üzerinden doğrulanması
• Toplantı çağrısı, gündem, tekliflerin paylaşılması ve toplantı tutanağının hazırlanması
• Yüklenici seçimi, yeni uygulama, proje ve sözleşme hakkında malik kararlarının hukukî denetimi
• Karar yeter sayısının arsa payları üzerinden hesaplanması
• Kararın ve anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirilmesi
• Hatalı çağrı, eksik bilgilendirme, yetkisiz temsil, vekâlet, imza ve çoğunluk uyuşmazlıklarının çözümü
• Malik kararlarının geçerliliğine ilişkin dava ve savunmalar

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden değerlendirme kararında, ilgili taşınmazdaki hisselerin yarısından fazlasını temsil eden paydaşların iradesi esas alınır. Önce oybirliğinin denenmesi zorunlu bir ön aşama olarak kabul edilmez. Toplantıya çağrı, toplantı yeter sayısı, imzalı tutanak ve karara katılmayanlara teklif bildirimi ayrı ayrı tamamlanır.

• Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin ve pay oranlarının belirlenmesi
• Karar ve anlaşma şartlarının noter, muhtarlık ilanı ve diğer kanuni yöntemlerle bildirilmesi
• Pay satışı başvuru dosyasının hazırlanması veya başvuruya karşı hukukî inceleme yapılması
• Bedel Tespiti Komisyonu tarafından belirlenen rayiç değerin uzman incelemesine tabi tutulması
• Açık artırma, katılım, teminat, ödeme ve tapuda tescil işlemlerinin takibi
• Satış işlemine veya satış öncesi idari işlemlere karşı iptal davası koşullarının değerlendirilmesi
• Mülkiyet hakkı, usulsüz bildirim, gerçek değer ve ölçülülük iddialarının incelenmesi

Payın satışı kendiliğinden gerçekleşmez. Toplantıya davet belgeleri ve tutanak, çoğunluk hesabı, karar ve teklif bildirimi, kabul süresi, değer tespiti ve açık artırma dosyası birlikte incelenir. İlk satış ile sonraki satışların katılımcı ve ilan koşulları farklıdır; riskli yapı ile alan bazlı uygulamanın satış usulleri karıştırılmaz.

• Arsa payı karşılığı inşaat, eser, anahtar teslim yapım ve proje geliştirme sözleşmelerinin hazırlanması
• Sözleşmenin geçerlilik şekli ve maliklerin temsil yetkisinin incelenmesi
• Arsa payı, bağımsız bölüm ve paylaşım çizelgelerinin sözleşmeyle uyumunun kontrolü
• Mimari proje, teknik şartname, mahal listesi ve malzeme standartlarının sözleşmeye bağlanması
• Yapı ruhsatı, proje onayı, yıkım, şantiye ve yapı kullanma izin belgesi sorumluluklarının düzenlenmesi
• İnşaata başlama, aşamalı teslim, kesin teslim ve gecikme hükümlerinin belirlenmesi
• Banka teminat mektubu, ipotek, kefalet, sigorta ve diğer güvence modellerinin oluşturulması
• Arsa payı devrinin inşaat seviyesine bağlanması ve kontrolsüz peşin devir riskinin sınırlandırılması
• İlave maliyet, vergi, harç, kira yardımı, geçici konut, aidat ve ortak gider hükümlerinin düzenlenmesi
• Ayıp, eksik iş, gecikme, cezai şart, fesih, tasfiye ve uyuşmazlık çözümü hükümlerinin hazırlanması

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde yalnızca bağımsız bölüm paylaşımının yazılması yeterli değildir. Projenin tamamlanamaması ihtimali, yüklenicinin mali yapısı, teminatların paraya çevrilebilirliği, tapu devrinin hangi ilerleme seviyesinde yapılacağı ve ruhsat ile iskân sorumluluğu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

• Yüklenicinin ticaret sicili, temsil yetkisi, ortaklık ve sermaye yapısının incelenmesi
• Yetki belgesi, devam eden projeler ve kamuya açık hukukî kayıtların değerlendirilmesi
• Tekliflerin bağımsız bölüm, metrekare, malzeme, süre, maliyet ve teminat yönünden karşılaştırılması
• Yüklenicinin taşeron kullanımı, proje finansmanı ve sorumluluk yapısının değerlendirilmesi
• Sözleşme öncesi hukukî risk raporu hazırlanması
• Görüşme, müzakere ve sözleşme imza sürecinde maliklerin veya yüklenicinin temsili

Yüklenici incelemesi bir “başarı garantisi” vermez; ancak şirketin hukukî yapısı, temsil yetkisi, taahhütleri ve önerdiği güvenceler sözleşme kurulmadan önce görünür hâle getirilerek öngörülebilir riskler azaltılabilir.

• Tapudaki arsa paylarının mevcut bağımsız bölümlerin konum ve değerleriyle uyumunun incelenmesi
• Dönüşüm öncesi mevcut değerlerin uzmanlarca tespit edilmesinin sağlanması
• Yeni projede verilecek bağımsız bölümlerin konum, cephe, kat, alan ve eklentiler yönünden karşılaştırılması
• Şerefiye, değer farkı, denkleştirme bedeli ve ek ödeme yöntemlerinin düzenlenmesi
• Hatalı arsa payı ve bağımsız bölüm dağılımına ilişkin uyuşmazlıkların çözümü
• Tapu kayıtları, mimari proje ve fiilî kullanım arasındaki farklılıkların değerlendirilmesi
• İpotek, haciz, intifa, aile konutu, tedbir ve diğer takyidatların dönüşüm sürecine etkisinin incelenmesi

Eşit metrekare her zaman eşit değer anlamına gelmez. Bağımsız bölüm dağılımında kat, cephe, manzara, kullanım türü, eklenti, erişim ve proje içindeki konum gibi değer unsurları birlikte ele alınmalıdır.

• Riskli alan veya rezerv yapı alanı kararlarının taşınmaz üzerindeki etkisinin incelenmesi
• Hak sahipliği, değerleme, tahliye, yıkım, uzlaşma ve tahsis süreçlerinin takibi
• İmar planları, parselasyon, yeni mülkiyet yapısı ve bağımsız bölüm tahsislerinin değerlendirilmesi
• Alan bazlı salt çoğunluk ve pay satışı süreçlerinde danışmanlık
• İdareyle yapılan sözleşme, muvafakatname, borçlandırma ve teslim belgelerinin incelenmesi
• Riskli alan veya rezerv yapı alanı kararları ile uygulama işlemlerine karşı idari başvuru ve dava yolları
• Kamulaştırma, acele kamulaştırma ve mülkiyet hakkına yönelik diğer müdahalelerin değerlendirilmesi

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı aynı hukukî statü değildir. Kararı veren makam, uygulanacak yöntem, maliklerin karar süreci, planlama yetkisi ve yargısal başvuru imkânları somut statüye göre değişebilir.

• Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından başvuru koşullarının değerlendirilmesi
• Kira yardımı ve faiz destekli kredi seçeneklerinin karşılaştırılması
• Tahliye veya taşınma desteği başvurularının hazırlanması ve takibi
• Başvurunun reddi, eksik ödeme veya hak sahipliği uyuşmazlıklarına ilişkin başvurular
• Kanunda öngörülen vergi, harç ve ücret muafiyetlerinin işleme göre değerlendirilmesi
• Tapu, noter, belediye ve finansman işlemlerinde muafiyet belgelerinin takibi
• Dönemsel veya bölgesel destek programlarının güncel şartlarının incelenmesi

Destek tutarları ve program koşulları zaman içinde değişebildiğinden, internet üzerindeki eski rakamlarla işlem yapılmamalıdır. Aynı kişi bakımından kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte kullanılıp kullanılamayacağı, başvuru tarihi ve tahliye koşulları güncel düzenlemeye göre kontrol edilmelidir.

• Kiracının tahliye bildirimi, taşınma ve destek haklarının değerlendirilmesi
• Kira sözleşmesinin riskli yapı ve yıkım sürecinden nasıl etkileneceğinin belirlenmesi
• Depozito, peşin kira, demirbaş ve taşınmazın teslimine ilişkin uyuşmazlıklar
• İntifa, oturma hakkı ve diğer sınırlı ayni hakların dönüşüm sürecine etkisi
• İş yeri kiracılarının faaliyet kaybı, tahliye ve sözleşme ilişkilerinin değerlendirilmesi
• Tahliye öncesi teslim, tespit ve belge düzeninin kurulması

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmak, maliklerce alınan yeniden yapım kararında malik sıfatıyla oy hakkı vermez; ancak tahliye, sözleşme, destek ve kullanım ilişkileri yönünden ayrıca korunması gereken haklar doğurabilir.

• Parsel, ada, blok ve toplu yapı ilişkisinin incelenmesi
• Riskli yapı tespitinin hangi yapı veya blok bakımından sonuç doğurduğunun belirlenmesi
• Yönetim planı, ortak alan, arsa payı ve malik kararlarının değerlendirilmesi
• Etaplı dönüşüm, ortak altyapı ve proje bütünlüğü sorunlarının çözümü
• Birden fazla yüklenici veya farklı uygulama önerilerinin hukukî koordinasyonu
• Site yönetimi ile malik kurullarının yetki ve sorumluluklarının ayrıştırılması

Birden fazla blok bulunan sitelerde her yapının teknik statüsü, parselin mülkiyet yapısı ve yönetim planı birlikte incelenmeden karar alınması; çoğunluk hesabı ve uygulama alanı bakımından uyuşmazlık doğurabilir.

• Yıkım ruhsatı ve yeni yapı ruhsatına ilişkin işlemlerin hukukî takibi
• İmar durumu, plan notları ve proje şartlarının dönüşüm sözleşmesine etkisinin değerlendirilmesi
• Mimari proje ile sözleşmedeki bağımsız bölüm paylaşımının karşılaştırılması
• Tevhit, ifraz ve uygulamanın gerektirdiği tapu işlemleri
• Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm tescil işlemleri
• Yapı kullanma izin belgesi alınması ve teslim işlemleri
• Tapudaki ipotek, haciz, şerh ve diğer kayıtların yeni tapulara etkisinin incelenmesi

Ruhsat başvurusundan önce karara katılmayan maliklere karar ve teklifin usulüne uygun bildirilmesi ve pay satışı için başvurulması gereken durumlar kontrol edilir. Yönetmelik m.15/4 bu aşamada satış başvurusunu arar; satışın tamamlanmış olmasıyla aynı şey değildir. Genel imar uyuşmazlıkları ilgili imar hukuku çalışma alanıyla birlikte ele alınır.

• İnşaat seviyesinin ve sözleşmeye uygunluğun teknik uzmanlarla tespit edilmesi
• Gecikme, eksik iş, ayıplı iş ve projeye aykırılık iddialarının değerlendirilmesi
• Temerrüt ihtarı, cezai şart, kira kaybı ve tazminat talepleri
• Teminat mektubu, ipotek, kefalet ve diğer güvencelerin kullanılması
• Yükleniciye yapılan arsa payı devirlerinin hukukî durumunun incelenmesi
• Sözleşmenin feshi veya tasfiyesi ve yeni yükleniciyle devam seçenekleri
• Tapu iptali ve tescil, alacak, tazminat ve eser sözleşmesinden doğan davalar
• Yüklenicinin konkordato veya iflasının projeye etkisinin değerlendirilmesi

İnşaat başladıktan sonra ortaya çıkan uyuşmazlıklarda gecikmeden delil tespiti yapılması, tapu hareketlerinin incelenmesi ve mevcut teminatların korunması önem taşır. Yükleniciyle ilgili kapsamlı sözleşme ve yapım uyuşmazlıkları ayrıca İnşaat Hukuku ve İnşaat Davaları çalışma alanı kapsamında yürütülmektedir.

• Türkiye dışında yaşayan maliklerin toplantı, sözleşme, tapu ve dava işlemlerinde temsili
• Yurt dışında düzenlenen vekâletname, apostil, tasdik ve tercüme işlemlerinin kontrolü
• Yabancı maliklere bildirim ve tebligat süreçlerinin takibi
• Çok dilli sözleşme ve hukukî bilgilendirme süreçlerinin koordinasyonu
• Yabancı para, ödeme, vergi ve tapu işlemlerinin ilgili uzmanlarla birlikte değerlendirilmesi
• Yabancı malik ile Türkiye’deki yönetim, diğer malikler ve yüklenici arasındaki iletişimin hukukî zeminde yürütülmesi

Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça dillerinde hizmet sunarak Türkiye’de veya yurt dışında bulunan maliklerin kentsel dönüşüm işlemlerini takip etmektedir.