Grundbuch nach Aufhebung einer Bebauungsumsetzung: Rückkehr zum Stammgrundstück, neue Umsetzung und Ausgleich

Die Aufhebung einer Parzellierung (parselasyon) durch das Verwaltungsgericht bedeutet nicht, dass das Grundbuch am selben Tag automatisch in seinen früheren Zustand zurückkehrt. Begründung und Umfang der Entscheidung, die heutigen Parzellen, später errichtete Bauten und der geltende Wortlaut von Art. 18 des Baugesetzes Nr. 3194 sind gemeinsam zu prüfen. Für den Eigentümer ist der richtige Weg, die Vollstreckung der gerichtlichen Entscheidung zu beantragen, technisch festzustellen, was rückgängig gemacht werden kann, und den passenden Anspruch im zuständigen Rechtsweg geltend zu machen. 12

Die Darstellung der Regelung aus dem Jahr 2020 reicht für sich allein nicht aus. Die durch Gesetz Nr. 7534 vom 5. Dezember 2024 in Art. 18 eingefügten Stufen betreffen Akten, in denen eine Rückkehr zum Stammgrundstück tatsächlich oder rechtlich unmöglich ist. Eine Lösung aus einer früheren Entscheidung darf nicht ohne Prüfung der späteren Gesetzesänderung auf jeden heutigen Fall angewandt werden. 1

Ist die Aufhebung eines Plans dasselbe wie die Aufhebung einer Parzellierung?

Ein Bebauungsplan legt die Nutzung eines Grundstücks, seine Bebauungsdichte und die planerischen Grundsätze fest. Die Parzellierung betrifft dagegen die Aufteilung der Grundstücke im Umlegungsgebiet in dem Bebauungsplan entsprechende Parzellen, deren Verteilung und die Registerverfahren. Es ist zu bestimmen, welcher Vorgang aufgehoben wurde, welche Parzellen er erfasst und welche Rechtswidrigkeit die Entscheidung betrifft.

Allein die Aufhebung eines übergeordneten Plans bedeutet jedoch nicht, dass ein bestimmter Verteilungsplan und alle Grundbucheinträge automatisch dasselbe Schicksal teilen. Die Begründung der Aufhebungsentscheidung kann die Rechtslage späterer Vorgänge beeinflussen; welcher Vorgang Streitgegenstand ist und wie er umzusetzen ist, muss jedoch gesondert geprüft werden. Auch eine Entscheidung über die Aussetzung der Vollziehung steht nicht auf derselben Stufe wie ein Aufhebungsurteil in der Sache. 12

In einer Akte kann zunächst die frühere Katasterparzelle stehen, dann die durch eine erste Parzellierung entstandene Bebauungsparzelle und schließlich die durch eine zweite Umsetzung entstandene neue Parzelle. Eine Klage, die nur auf dem aktuellen Grundbuchauszug beruht, kann diese Kette übersehen. Datum, Rechtsgrundlage, Eintragung und Prozessergebnis jeder Umsetzung sind gesondert festzuhalten. Eine eigene Bewertung des Themas findet sich im Beitrag Widerspruch und Anfechtungsklage gegen eine Änderung des Bebauungsplans.

Was bedeutet die Wiederherstellung des Stammgrundstücks?

Das Stammgrundstück (kök parsel) ist das Grundstück in dem Zustand, den es vor der Bebauungsumsetzung hatte. Eine Wiedereintragung (ihya) soll die Einträge berichtigen, die durch eine Umsetzung entstanden sind, deren Rechtsgrundlage weggefallen ist, und die frühere Rechtslage wiederherstellen. Die technische Bedeutung hierfür ist von Akte zu Akte verschieden: Das Grundstück kann geteilt, mit anderen Grundstücken vereinigt oder zu öffentlicher Fläche geworden sein, oder es können darauf neue Bauten entstanden sein.

Daher ist die Forderung „Der Bebauungsplan wurde aufgehoben, also gebt mir sofort meinen alten Grundbuchauszug“ ebenso unzureichend wie die Ansicht „Es ist viel Zeit vergangen, also kann man nichts mehr tun“. Ob eine Rückkehr möglich ist, muss anhand konkreter Nachweise festgestellt werden. Ein einfacher Flächenvergleich ist ohne Berücksichtigung des Beteiligungsanteils an der Neuordnung (düzenleme ortaklık payı), der Verteilungsbeträge, der öffentlichen Flächen und der neuen Rechtsinhaber nicht möglich. 1 Als gesonderter Leitfaden ist außerdem der Beitrag Widerspruch und Anfechtungsklage gegen die Parzellierung hilfreich.

Welche Stufen sieht der geltende Art. 18 vor?

Zuerst wird die tatsächliche oder rechtliche Unmöglichkeit geprüft

Die maßgebliche Regelung stellt darauf ab, dass die zur Genehmigung von Parzellierungsplänen zuständige Behörde feststellt, ob nach der rechtskräftigen Aufhebung einer Bebauungsumsetzung eine Rückführung des Grundstücks unmöglich ist, etwa weil es in öffentlicher Fläche liegt, bebaut wurde oder aus anderen rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht mehr herstellbar ist. Diese Voraussetzungen müssen dargelegt werden, bevor außergewöhnliche Lösungen in Betracht kommen. 1

Neue Umsetzung, Zuweisung mit Zustimmung und Reihenfolge des Ausgleichs

Der geltende Wortlaut sieht vor, dass in dieser Lage zunächst eine neue Bebauungsumsetzung über die eingetragenen Bebauungsparzellen durchgeführt werden kann, um der gerichtlichen Entscheidung Wirkung zu verschaffen. Ist das nicht möglich, wird die Zustimmung (muvafakat) des klagenden Rechtsinhabers eingeholt und eine neue Parzellierung über die eingetragenen Bebauungsparzellen vorgenommen, bei der innerhalb des Umsetzungsgebiets ein geeigneter Standort zugewiesen wird. Kommt keine Einigung zustande, wird eine Zahlung auf der Grundlage des Verkehrswerts (rayiç değer) des Grundstücks nach Abzug des Beteiligungsanteils an der Neuordnung geregelt, wobei die Lage des klagenden Rechtsinhabers auf dem Stammgrundstück zu berücksichtigen ist. 1

Diese Stufen geben der Verwaltung nicht die Befugnis, eine gerichtliche Entscheidung auf unbestimmte Zeit aufzuschieben. Die Pflicht bleibt bestehen, die erforderlichen Voraussetzungen, die durchgeführten Vorgänge, die Gründe, aus denen die Alternativen nicht angewandt werden konnten, und die Wertberechnung darzulegen. Eine Zustimmung, die an der Stelle erforderlich ist, wo sie gebraucht wird, darf nicht aus einem allgemeinen Antrag oder aus Schweigen abgeleitet werden.

Die Reihenfolge der Tabelle erläutert die Sonderlage im Gesetz. Sie bedeutet nicht, dass jeder Akte über die Aufhebung einer Bebauungsumsetzung mit einem Ausgleich endet.

Wie erläutern die Entscheidungen des Kassationshofs die Bedeutung des Verwaltungsverfahrens?

Entscheidung vom 20. November 2024

Entscheidung E.2024/3962, K.2024/5125 des 7. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) betrifft die Wiedereintragung des Stammgrundstücks nach Aufhebung einer Bebauungsumsetzung und einen hilfsweise geltend gemachten Ausgleichsanspruch. Der Senat bestätigte das Urteil, das die Klage abgewiesen hatte und dabei den durch Gesetz Nr. 7221 eingeführten Verwaltungsweg berücksichtigte, entsprechend der früheren Aufhebung und Zurückverweisung. Die Entscheidung zeigt, dass die Aufhebung einer Umsetzung nicht in jeder Akte unmittelbar zu einem Ergebnis im Grundbuch vor den Zivilgerichten führt. 3

Der Zeitpunkt dieses Urteils liegt vor der Änderung durch Gesetz Nr. 7534. Bei der Prüfung des in der Entscheidung angesprochenen Verwaltungsverfahrens im vorliegenden Antrag muss auch die neue Umsetzungsstufe des geltenden Art. 18 angewandt werden. Den früheren Wortlaut der Vorschrift als geltend darzustellen, führt zu einer unvollständigen Bewertung.

Entscheidung vom 18. September 2024 und abweichende Meinung

Entscheidung E.2024/3452, K.2024/3906 des 7. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi): Die Mehrheit hob unter Berücksichtigung der nach Gesetz Nr. 7221 eingeführten Regelung das Urteil auf, das der Klage stattgegeben hatte. Die abweichende Meinung wandte sich dagegen, die Regelung so anzuwenden, dass jede Akte unmittelbar durch Abweisung erledigt wird, ohne dass die tatsächliche oder rechtliche Unmöglichkeit und das maßgebliche Verwaltungsverfahren hinreichend dargelegt sind. 4

Diese Meinungsverschiedenheit zeigt, wie wichtig die konkreten Tatsachen sind, die ermittelt werden müssen. Aus den Entscheidungen darf keine allgemeine Ein-Satz-Regel abgeleitet werden, etwa „alle Wiedereintragungsklagen werden abgewiesen“ oder „ein Verwaltungsantrag ist nie erforderlich“. Sowohl die Besonderheiten der Akte als auch die gesetzliche Änderung nach der Entscheidung sind zu berücksichtigen.

Wie wird die Vollstreckung einer Aufhebungsentscheidung beantragt?

Nach Art. 28 der Verwaltungsgerichtsordnung (Gesetz Nr. 2577, İYUK) hat die Verwaltung eine gerichtliche Entscheidung unverzüglich zu befolgen; diese Frist darf in der Regel dreißig Tage ab Zustellung der Entscheidung an die Verwaltung nicht überschreiten. Diese Vorschrift ist die Grundlage der gesetzlichen Handlungspflicht in Bebauungsstreitigkeiten. Sie darf nicht mit der Voraussetzung der Rechtskraft für die Sonderlösung nach Art. 18 verwechselt werden. Die Wirkung eines Rechtsmittels auf die Vollstreckung wird nach den einschlägigen Verfahrensvorschriften gesondert geprüft. 12

Im Antrag sollte nicht nur eine Kopie der Entscheidung vorgelegt werden. Vielmehr sind die alten und neuen Parzellennummern, die beantragte Umsetzung, der betroffene Anteil, etwaige neue Vorgänge und die technischen Anlagen klar anzugeben. Die von der Verwaltung erwartete Maßnahme muss bestimmt sein. Antwortet die Verwaltung nicht, kann Art. 10 der Verwaltungsgerichtsordnung einschlägig sein; wird die Entfernung oder Änderung eines bestehenden Vorgangs verlangt, können sich die Voraussetzungen des Art. 11 anders stellen. Nach den geltenden Regeln unterliegen diese Anträge einer dreißigtägigen stillschweigenden Ablehnungsfrist; die Klagefrist berechnet sich nach der Art des Antrags. 2

Die Nichtbefolgung einer gerichtlichen Entscheidung, ein neuer Vorgang, der dieselbe Rechtswidrigkeit fortsetzt, oder ein vorgeschlagener Lösungsweg, der nicht dem Gesetz entspricht, sind jeweils eigene Gegenstände rechtlicher Prüfung. Wiederholte Eingaben dürfen nicht so verstanden werden, dass sie eine verstrichene Klagefrist jedes Mal neu in Gang setzen. Einzelheiten finden sich im Beitrag Vollzug im Grundbuch nach Rechtskraft der Eintragungsentscheidung.

Zuständigkeit, Parteien und Eintragungen Dritter

Die Rechtmäßigkeit der Parzellierung und der Umsetzungsentscheidungen der Verwaltung wird von den Verwaltungsgerichten überprüft. Zivilrechtliche Ansprüche auf Berichtigung eines Grundbucheintrags können je nach ihrer Rechtsgrundlage von den Zivilgerichten beurteilt werden. Nicht alle Ansprüche, die dasselbe wirtschaftliche Ergebnis verfolgen, müssen vor demselben Gericht verhandelt werden. Maßgeblich für die Zuständigkeit ist die tatsächliche rechtliche Natur des Anspruchs, nicht die Überschrift der Klageschrift. 25

Wird eine Klage auf Grundbuchberichtigung erhoben, sind die derzeitigen Inhaber der Einträge, deren Aufhebung begehrt wird, die Miteigentümer und die während des Verfahrens erfolgten Übertragungen festzustellen. Bei einem Anspruch, der mehr als eine Bebauungsparzelle betrifft, kann es nicht genügen, nur die Gemeinde oder nur den ersten Erwerber zu verklagen. Art. 125 der Zivilprozessordnung und die Regeln zum Schutz des Eigentumserwerbs sind anhand der konkreten Kette von Vorgängen zu prüfen. 56

Einstweilige Verfügung, Vormerkung des Rechtsstreits und Aussetzung der Vollziehung sind verschiedene Instrumente. Es darf nicht angenommen werden, dass eine Maßnahme vor den Zivilgerichten einen Verwaltungsakt automatisch aussetzt oder dass allein die Klageerhebung vor den Verwaltungsgerichten alle Übertragungen verhindert. Der Antrag muss nach Art des Risikos und dem zuständigen Gericht formuliert werden. Dieses Thema wird auch im Beitrag Staatshaftung aus dem Grundbuch gesondert behandelt.

Welche Fehler sind bei der Berechnung des Ausgleichs zu vermeiden?

Die Fläche des Stammgrundstücks mit einem beliebigen Verkaufspreis aus der Umgebung zu multiplizieren, genügt nicht. Die Berechnung muss die Wirkung des Beteiligungsanteils an der Neuordnung, die Lage des Stammgrundstücks, vergleichbare Verkäufe und die rechtliche Grundlage der Bewertung darlegen. Hat der Eigentümer mehr als eine neue Parzelle oder Zahlung erhalten, ist zu prüfen, ob diese denselben Verlust ein zweites Mal ausgleichen.

Ein Anspruch, wonach die Führung des Grundbuchs einen Schaden verursacht hat, und ein Anspruch, wonach eine rechtswidrige Bebauungsmaßnahme oder die Nichtvollstreckung einer Entscheidung den Schaden verursacht hat, beruhen möglicherweise nicht auf derselben Haftungsgrundlage. Der richtige Beklagte, der Rechtsweg, der Zeitpunkt des Schadens und die Form der Klage hängen von dieser Unterscheidung ab. Ein Ausgleichsanspruch ist keine unbegrenzte Alternative, die das Gericht bei Abweisung des Grundbuchanspruchs selbst berechnet; Anspruch und Begründung müssen ausdrücklich formuliert werden.

Beruht die ursprüngliche Eintragung auf der Katastervermessung, können auch die Unterschiede in den Beiträgen zu Einwendungen gegen die Katasterfeststellung und zur Eintragung auf Grundlage einer Zuweisungsurkunde bei der Aktenvorbereitung eine Rolle spielen. Für einen ähnlichen Streit kann der Beitrag Einwendungen gegen ein Sachverständigengutachten herangezogen werden.

Fazit

Nach der Aufhebung einer Bebauungsumsetzung besteht das wesentliche Ziel darin, dass die Entscheidung rechtmäßig umgesetzt wird und die Eigentumslage geklärt wird. Der Weg dorthin führt nicht immer über eine unmittelbare Rückkehr zum früheren Grundbuchauszug oder über eine sofortige Ausgleichszahlung. Der geltende Art. 18 regelt in bestimmten Fällen, in denen eine Rückkehr unmöglich ist, Optionen für eine neue Umsetzung, eine Zuweisung mit Zustimmung und einen Ausgleich. Umfang der Entscheidung, technische Möglichkeiten und der richtige Antragsweg sind gemeinsam zu beurteilen.

Häufig gestellte Fragen

Stellt eine Aufhebungsentscheidung den Grundbuchstand automatisch wieder her?

Die erforderlichen Schritte müssen im Grundbuch und in der Umsetzungsakte vorgenommen werden. Eine automatische Rückkehr darf nicht angenommen werden, ohne den Umfang der Entscheidung, die aktuellen Einträge und die Voraussetzungen des Art. 18 zu prüfen.

Ist eine Rückkehr zum Stammgrundstück immer möglich?

Nein. Öffentliche Flächen, Bebauung und andere rechtliche oder tatsächliche Umstände können eine Rückkehr beeinflussen. Die Unmöglichkeit muss konkret festgestellt werden, und das gesetzliche Lösungsverfahren ist durchzuführen.

Kann die Verwaltung ein anderes Grundstück ohne meine Zustimmung zuweisen?

Die Zuweisung mit Zustimmung und die allgemeinen Regeln der Bebauungsumsetzung sind getrennt zu betrachten. Der geltende Art. 18 sieht in der betreffenden Stufe die Zustimmung des Rechtsinhabers vor; nicht jede neue Umsetzung ist derselbe Vorgang.

Wie lange hat die Verwaltung Zeit, eine gerichtliche Entscheidung umzusetzen?

Nach Art. 28 der Verwaltungsgerichtsordnung hat die Verwaltung die Entscheidung in der Regel innerhalb von dreißig Tagen ab Zustellung zu befolgen. Welche Maßnahme erforderlich ist, hängt von der Art der Entscheidung und den einschlägigen Sondervorschriften ab.

Was geschieht, wenn ein Antrag bei der Gemeinde unbeantwortet bleibt?

Je nach Art des Antrags kann Art. 10 oder Art. 11 der Verwaltungsgerichtsordnung einschlägig sein. Die dreißigtägige stillschweigende Ablehnungsfrist und die anschließende Klagefrist berechnen sich nach der rechtlichen Art des Antrags.

Richten sich alle Ausgleichsansprüche aus einer Bebauungsaufhebung gegen den Staatsschatz (Fiskus)?

Nein. Die Bebauungshandlung, die Nichtvollstreckung der Entscheidung und die Führung des Grundbuchs sind unterschiedliche Haftungsgründe. Die schädigende Handlung und der richtige Anspruchsgegner sind festzustellen.

Können ältere Entscheidungen des Kassationshofs noch verwendet werden?

Sie können verwendet werden, doch Datum und Sachverhalt der Entscheidung sowie spätere Gesetzesänderungen müssen dargelegt werden. Insbesondere ist der Wortlaut des Art. 18 in der Fassung Ende 2024 im aktuellen Antrag erneut zu prüfen.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Baugesetz Nr. 3194 (İmar Kanunu), insbesondere Art. 18 und 19; geltender Wortlaut mit den Änderungen durch die Gesetze Nr. 7221 und 7534. Quelle
2. Verwaltungsgerichtsordnung (Gesetz Nr. 2577, İYUK), Art. 7, 10, 11, 27, 28 und 52. Quelle
3. Kassationshof, 7. Zivilsenat, 20. November 2024, E.2024/3962, K.2024/5125, amtlicher Volltext. Quelle
4. Kassationshof, 7. Zivilsenat, 18. September 2024, E.2024/3452, K.2024/3906, amtlicher Volltext und abweichende Meinung. Quelle
5. Zivilprozessordnung Nr. 6100, zu Zuständigkeit, Gerichtsstand, Parteiwechsel und einstweiligem Rechtsschutz. Quelle
6. Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721, Art. 1007 und Art. 1023–1025. Quelle