Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu: TMK 1007 Kapsamında Tazminat Davası

Tapu kaydı hatalı tutulduğu için taşınmazını, payını veya ekonomik değer taşıyan bir hakkını kaybeden kişi, şartları varsa Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayanarak Hazineye karşı tazminat davası açabilir. Bu sorumluluk, tapu görevlisinin kusurunun ispatına bağlı değildir. Bununla birlikte her tapu iptali otomatik olarak tazminat doğurmaz; sicil işlemi, hukuka aykırılık, gerçekleşmiş zarar ve aralarındaki nedensellik bağı birlikte incelenir. Değerleme tarihi de zararın oluşma biçimine göre belirlenmelidir. 146

Bir taşınmazın geri alınamamasıyla bedelinin Devletten istenebilmesi farklı hukuki sorunlardır. Satıcının borcunu yerine getirmemesi, şirket müdürünün yetkisini aşması veya mirasçılar arasındaki muvazaa tek başına Devletin sorumluluğunu kanıtlamaz. Dosyada önce kaybın hangi sicil işleminden kaynaklandığı gösterilmelidir. Bu rehber, özel kişilere yöneltilecek sözleşmesel taleplerden farklı olarak TMK 1007 yolunu ele almaktadır. 12

TMK 1007 hangi zararları kapsar?

Sicilin oluşumu ve tutulması birlikte değerlendirilir

Devletin sorumluluğu yalnız tapu kütüğüne son kaydı yazan görevlinin işlemiyle sınırlı değildir. Kadastro tespitinden sicilin oluşmasına uzanan işlemler birbirleriyle bağlantılı olabilir. Yanlış malik yazılması, dayanağı bulunmayan tescil, hatalı yüzölçümü ve kamu malı niteliği sonradan ortaya çıkan özel mülkiyet kayıtları bu yönden incelenebilir. Her olayda hatanın varlığı, korunabilir hakkın kaybı ve zarar ayrı ayrı ortaya konulur. 156

Örneğin bir ölçümün düzeltilmesi sonucu tapudaki alanın azalması, teknik dosyayla mülkiyet durumunun birlikte incelenmesini gerektirir. Yalnız eski ve yeni metrekareyi karşılaştırmak yeterli olmayabilir. Eksikliğin komşu parselden giderilebilmesi, tapu edinilirken görünen kayıtlar ve düzeltmenin kesinleşmesi gibi unsurlar sonucu etkiler. 2026 tarihli Yargıtay kararında bu bağlantılar somut olay üzerinden değerlendirilmiştir. 6 Bu konu, sahte vekâletname, kimlik veya imzayla yapılan tapu devrinin iptali yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Kusursuz sorumluluk, sınırsız sorumluluk değildir

Davacı, görevlinin kişisel ihmalini veya suç işlediğini kanıtlamak zorunda olmadan Devlete başvurabilir. Ancak gerçek bir kaybın bulunması gerekir. Bir iddianın ortaya atılması, taşınmaza karşı dava açılması veya değerinin düşeceğinden endişe edilmesi her durumda doğmuş zarar anlamına gelmez. Sicilin düzeltilmesiyle kaybın giderilip giderilemeyeceği ve ayni hakkın kesin olarak yitirilip yitirilmediği değerlendirilir. 14

Sahte vekâletname, sahte kimlik veya gerçeğe aykırı işlem belgesi bulunan dosyalarda da aynı yöntem izlenir. Sahtecilik iddiası ile sicilin tutulması arasındaki bağlantı araştırılır. Ceza soruşturması önemli deliller sağlayabilir; fakat ceza şikâyeti tazminat davasının yerine geçmez ve bütün hukuk davası sürelerini kendiliğinden durdurmaz. 123

Davalı kimdir, dava hangi mahkemede açılır?

TMK 1007’ye dayalı tazminat istemi Devlete, uygulamada Hazineye yöneltilir. Tapu müdürlüğünü veya işlemi yapan memuru tek başına davalı göstermek, talebin hukuki niteliğiyle uyuşmayabilir. Devletin kusurlu görevliye rücu hakkı, zarar görenin Hazineye karşı davasından ayrı bir ilişkidir. Davacının önce memura karşı dava açması şartı yoktur. 15

Bu dava adli yargıda, kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. TMK 1007, Devletin sorumluluğuna ilişkin davanın tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülmesini öngörür. Bir idari işlemin iptalini istemekle sicil kaynaklı zararın tazminini istemek birbirine karıştırılmamalıdır. İmar, orman veya kadastro işleminin ayrıca denetlenmesi gereken bir dosyada her talebin yargı yolu ve süresi kendi hukuki niteliğine göre belirlenir. 135

Genel bir TMK 1007 istemi için sırf taşınmazla ilgili olması nedeniyle zorunlu arabuluculuk bulunduğu söylenemez. HUAK 18/B’de sayılan taşınmaz uyuşmazlıkları bütün tapu ve tazminat davalarını kapsamaz. Talep başka bir dava şartı arabuluculuk kategorisine de giriyorsa bu nitelendirme ayrıca yapılır. İhtiyari görüşme veya idareye dilekçe verilmesi, dava süresinin korunduğu varsayımıyla kullanılmamalıdır. 7 Benzer bir uyuşmazlık için üçüncü kişinin iyiniyeti ve tapu iptali yazısı da incelenebilir.

Dava açma süresi ne zaman başlar?

On yıllık zamanaşımı hangi tarihten hesaplanır?

Yargıtay, TMK 1007 kapsamındaki tazminat davalarında TBK 146’daki on yıllık genel zamanaşımını esas almaktadır. Mülkiyetin mahkeme kararıyla kaybedildiği tipik olaylarda başlangıç, kaybı kesinleştiren kararın kesinleşmesiyle ilişkilendirilir. Bununla birlikte yanlış kadastro tespiti, yüzölçümü düzeltmesi ve sonradan gerçekleşen devir aynı tarih dizisine sahip değildir. Önce zarar türü, sonra uygulanacak başlangıç olayı belirlenmelidir. 256

Kadastro Kanunu’ndaki hak düşürücü süre ile tazminat zamanaşımı aynı kurum değildir. Kadastrodan önceki sebebe dayanan mülkiyet iddiasının artık dinlenememesi, somut tazminat talebinin değerlendirilmesini de etkileyebilir. Buna karşılık her TMK 1007 davasını otomatik biçimde “kadastrodan itibaren on yıl” kuralına bağlamak da doğru değildir. 5 Ayrıca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.

Eski kayıplarda yalnız öğrenme tarihine güvenilmemeli

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 26.02.2025 tarihli, E. 2024/8748, K. 2025/2589 sayılı kararında; 1998 kadastrosunda murisin adını taşıyan başka kişiler lehine tespit yapıldığı, durumun 2023’te öğrenildiği ileri sürülmüştür. Daire, eski dönemde etkili başvuru yolunun gelişimine ilişkin içtihatları da değerlendirerek 2023’te açılan davanın reddini onamıştır. Karar, “yeni öğrendim, süre mutlaka bugün başlar” varsayımının güvenli olmadığını göstermektedir. 5

Bu karardaki eski kadastro ve geç başvuru koşulları bütün dosyalara taşınamaz. Tapusu yakın tarihte kesinleşmiş bir kararla iptal edilen malik ile uzun yıllar önce başkası adına yapılan tespite itiraz eden kişinin durumu farklıdır. İlk incelemede tespit, ilan, kesinleşme, edinim, öğrenme ve dava tarihleri tek çizelgede toplanmalıdır.

Tazminat nasıl hesaplanır?

Esas alınan değer gerçek zararı karşılamalıdır

Amaç, zarar verici sicil işlemi gerçekleşmeseydi kişinin malvarlığının bulunacağı durumu parasal olarak karşılamaktır. Bu nedenle tapudaki satış bedeli, emlak vergisi değeri veya emlak ilanındaki fiyat tek başına tazminat değildir. Kaybedilen pay, alan, taşınmazın niteliği ve doğru değerleme tarihindeki ekonomik özellikleri belirlenir. 48

Arazi için net gelir yöntemi; arsa için uygun emsal satışların karşılaştırılması öne çıkar. Yapıların varlığı, niteliği, hukuki durumu ve hesaplamaya dahil edilme koşulları ayrıca incelenir. Bilirkişi, seçtiği emsalin neden uygun olduğunu ve üstün veya eksik özellikler nedeniyle yaptığı düzeltmeleri açıklamalıdır. Taşınmazın yalnız tapuda “tarla” yazması, bütün değerleme sorularını kendiliğinden çözmez. 48

İki güncel karar değerleme tarihini neden farklı ele alıyor?

Hukuk Genel Kurulunun 2025 tarihli kararında, tarla kaydının orman gerekçesiyle iptal edilmesi üzerine istenen tazminat incelenmiştir. Kurul, kesinleşme tarihini esas almış; ilgili yılın tarımsal verileriyle bilirkişi raporu alınmasını, yakın taşınmazlara ait dosyaların da karşılaştırılmasını istemiştir. Mahkemenin komşu dosyalardaki metrekare bedelini doğrudan alıp kendi hesabını kurması yeterli görülmemiş; direnme kararı değiştirilmiş ve genişletilmiş gerekçeyle bozulmuştur. 4

2026 tarihli 5. Hukuk Dairesi kararında ise yenileme kadastrosuyla yüzölçümü azalan taşınmazlar söz konusudur. Daire, bu kayıp için dava tarihindeki değerin kullanılmasını istemiş ve kadastro kesinleşme tarihini esas alan hükmü bozmuştur. Dolayısıyla aynı maddeye dayanan iki dosyada bile zararın hukuki oluşumu görülmeden tek tarih önerilemez. 6

Faiz ve talep miktarı ayrı kurulmalıdır

Değerleme tarihi ile faiz başlangıcı aynı soru değildir. Dilekçede istenen faiz türü, başlangıç olayı ve ana para açıkça belirtilmelidir. Taşınmazın değeri yüksek diye ticari faiz kendiliğinden uygulanmaz. Bedelin dava sırasında bilirkişiyle belirlenmesi de talep sonucunun usulüne uygun biçimde kurulması veya artırılması gereğini ortadan kaldırmaz. Belirsiz alacak davası koşulları HMK 107’ye göre somut olarak değerlendirilir. 23

Hangi deliller hazırlanmalı?

Dosya, yalnız güncel tapu örneğinden oluşmamalıdır. Edinimin ve kaybın nasıl gerçekleştiğini gösterecek belgeler birlikte sunulmalı; kişinin erişemediği resmi kayıtların mahkemece getirtilmesi istenmelidir. HMK’nın ispat ve bilirkişi hükümleri çerçevesinde her belgenin hangi iddiayı desteklediği açıklanır. 3

Bilirkişi raporuna itiraz, yalnız “bedel düşüktür” cümlesiyle sınırlanmamalıdır. Yanlış tarih, uygun olmayan emsal, pay oranı hatası, eksik alan hesabı veya kaynağı gösterilmeyen gelir verisi ayrı başlıklarda belirtilmelidir. Rapora karşı HMK 281’deki süre tebliğden itibaren iki haftadır; aynı maddedeki ek süre olanağı kendi koşullarıyla değerlendirilir. 3 İlgili ayrıntılar bilirkişi raporuna itiraz yazısında bulunabilir.

Tapu davası ile tazminat davası birlikte yürütülebilir mi?

Ayni hakkın geri kazanılması mümkünse öncelikle bu ihtimalin hukuki ve fiilî durumu değerlendirilir. Tazminat dosyasında zararın doğup doğmadığı başka bir tapu davasının sonucuna bağlıysa HMK 165 kapsamında bekletici mesele gündeme gelebilir. Her olayda önce ayrı bir tapu iptal davası açılmasının zorunlu olduğu veya bunun hiçbir zaman gerekmediği şeklinde kesin bir formül kurulamaz. 13

Özel kişiden bedel istenmesiyle Hazineye yöneltilen istemin davalıları ve dayanakları farklıdır. Taleplerin aynı dosyada ileri sürülüp sürülemeyeceği, terditli kurulması veya ayrılması usul kuralları bakımından planlanır. Aynı kayıp iki kez tahsil edilemez. Satıcıdan yapılan tahsilat, geri kazanılan alan veya başka bir giderim mevcutsa tazminat hesabında bunun etkisi gösterilmelidir. 23

Hüküm alındıktan sonraki kesinleşme ve tahsil aşaması için tapu kararının uygulanması rehberine; sorunun şirket temsilcisinin işlemiyle bağlantılı olduğu dosyalarda şirket taşınmazının usulsüz devri incelemesine bakılabilir. Bu yönüyle vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali yazısı da birlikte okunabilir.

Sonuç

TMK 1007 davasının merkezinde, sicil işleminden kaynaklanan somut kaybın belgelenmesi bulunur. Doğru davalı, zarar başlangıcı ve değerleme tarihi belirlenmeden yapılan parasal hesap eksik kalır. 2025 ve 2026 kararları özellikle değerleme tarihinin olay türüne göre ayrılmasını gerektiriyor. Tapu zinciri, kesinleşme belgeleri ve denetlenebilir bilirkişi hesabı bir araya getirildiğinde tazminat isteminin dayanağı açık hale gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapum iptal edildiğinde Devlet mutlaka ödeme yapar mı?

Hayır. İptalin sicilin tutulmasıyla bağlantısı, korunabilir hakkın kaybı, gerçek zarar ve nedensellik bağı incelenir. Her özel hukuk uyuşmazlığı TMK 1007 kapsamına girmez. 14

Tapu memurunun kusurunu ispatlamam gerekir mi?

Devlete karşı TMK 1007 isteminde kişisel kusurun ispatı şart değildir. Ancak sicil işlemiyle zarar arasındaki bağlantı ortaya konulmalıdır. Devletin görevliye rücu ilişkisi ayrıdır. 15

Dava tapu müdürlüğüne karşı mı açılır?

Devletin sorumluluğuna ilişkin tazminat istemi uygulamada Hazineye yöneltilir. Tapu müdürlüğünü tek başına davalı göstermekle yetinilmemelidir. 15

Dava açma süresi her olayda tapuyu aldığım tarihten mi başlar?

Hayır. On yıllık zamanaşımının başlangıcında mülkiyet kaybının kesinleşmesi ve zararın oluşum biçimi önemlidir. Eski kadastro uyuşmazlıklarında ayrıca hak düşürücü süre ve başvuru yolunun gelişimine ilişkin içtihatlar değerlendirilir. 25

Tazminat güncel satış ilanına göre mi belirlenir?

İlan tek başına yeterli değildir. Doğru değerleme tarihi, arsa veya arazi niteliği, gerçek emsal satışlar ve resmi veriler üzerinden gerekçeli hesap yapılmalıdır. 468

Yüzölçümü azalmasında mutlaka tapu iptal kararı gerekir mi?

Zararın doğumu somut düzeltme veya yenileme işlemine göre araştırılır. 2026/5270 sayılı kararda yenileme kadastrosuyla oluşan alan kaybı incelenmiş ve dava tarihindeki değer esas alınmıştır. 6

Satıcıdan aldığım bedeli bildirmeli miyim?

Evet. Aynı zararın başka bir yoldan karşılanması tazminat hesabını etkileyebilir. Gerçek zararın üzerinde mükerrer tahsil sağlayacak talep kurulamaz. 24

Kaynakça

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.1007 ve 1023–1025; resmi bütünleşik metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.49–52, 61 ve devamı, 117 ve 146; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 107, 111, 165, 190, 266 ve 281; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 05.11.2025, E. 2024/270, K. 2025/681. Tam karar aktarımı; orman nedeniyle iptal, değerleme tarihi ve bilirkişi incelemesi. İkincil yayımdaki tam metin incelenmiştir; erişim 13.10.2026.
5. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.02.2025, E. 2024/8748, K. 2025/2589. Tam karar aktarımı; eski kadastro, zamanaşımı ve makul başvuru süresi. İkincil tam metin; erişim 13.10.2026.
6. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 30.03.2026, E. 2025/13553, K. 2026/5270. Tam karar aktarımı; yüzölçümü kaybı ve dava tarihi değeri. İkincil tam metin; erişim 13.10.2026.
7. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/B; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
8. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m.11; TMK 1007 değerlemesinde içtihatla yararlanılan ölçütler; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı