Müteahhitten tapuda alınmış bir arsa payı veya bağımsız bölümün tapusu, arsa sahibiyle müteahhit arasındaki sözleşme sona erdiğinde mutlaka iptal edilmez. Yargıtayın 16 Mayıs 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı, tapuya güvenerek mülkiyet veya ipotek hakkı edinen üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının incelenmesini kabul etmiştir. Koruma için sicile dayalı bir ayni hak kazanımı ve kazanım anında korunmaya değer iyiniyet gerekir. Kötüniyet ispatlanırsa tapu iadesi talebi sonuç verebilir. [1, 2]
Bu konu, henüz yalnız müteahhitle sözleşme imzalamış alıcının tapu talebinden farklıdır. Buradaki temel soru, mevcut tapusunu arsa sahibinin iptal davasına karşı savunan kişinin kazanımının korunup korunmayacağıdır.
16 Mayıs 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı neyi değiştirdi?
Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibi, inşaat başlamadan veya tamamlanmadan yükleniciye pay devredebilir. Yüklenici de tapuda malik göründüğü bu payı üçüncü kişiye satabilir veya üzerinde ipotek kurabilir. İnşaatın tamamlanmaması üzerine esas sözleşmenin geriye etkili sona ermesi istendiğinde, üçüncü kişinin tapusunun akıbeti gündeme gelir.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı, arsa sahibinden yükleniciye yapılan devri izleyen üçüncü kişi kazanımlarında iyiniyet savunmasının dinlenmesini benimser. Esas sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi karşısında mülkiyet yahut ipotek hakkını tapuya güvenerek edinen iyiniyetli kişinin korunması mümkündür. Bu yaklaşım, her üçüncü kişinin koşulsuz korunduğu anlamına gelmez. [2]
“Avans tapu” açıklaması tek başına yeterli mi?
Arsa sahibi, tapuyu yükleniciye inşaat yapılması karşılığında vermiş olduğunu ispatlayabilir. Ancak bundan, sonraki her alıcının mülkiyetinin otomatik olarak geri döneceği sonucu çıkmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.10.2025 tarihli uygulama kararı, “avans tapu” nitelendirmesinin üçüncü kişinin sicile güvenini incelemenin yerine kullanılamayacağını açıklar. Esas sözleşmenin tarafları arasındaki tasfiye ile üçüncü kişinin ayni hak kazanımı ayrı incelenmelidir. [3]
Karar yalnız yeni yapılan satışları mı ilgilendirir?
İçtihadı birleştirme kararı, kapsamına giren benzer hukuki uyuşmazlıklarda bağlayıcıdır. 27.10.2025 tarihli kararda yeni içtihadın görülmekte olan uyuşmazlığa uygulanması ve önceki yaklaşımın yeniden değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bununla birlikte kesinleşmiş bütün kararların kendiliğinden kalktığı veya sonuçlanmış bütün dosyaların yeniden açılabileceği söylenemez. Kesin hüküm, kanun yolu ve varsa yargılamanın yenilenmesi koşulları ayrıca değerlendirilir. [3, 5]
Kimler tapu siciline güven korumasından yararlanabilir?
Tapuda mülkiyet hakkı edinen alıcı
TMK m.1023, tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. TMK m.1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin buna dayanamayacağını düzenler. Dolayısıyla hem sicil üzerinden gerçekleşmiş bir kazanım hem de bu kazanımın koşulları değerlendirilir. [1]
Konunun ayrıntıları için sahte vekâletname veya kimlikle yapılan tapu devrinin iptali yazısına bakılabilir.
Tapudaki payın tamamı ile daireye ilişkin bir kişisel vaat birbirinden ayrılır. Alıcının arsa payı satın aldığı hâlde pazarlamada belirli dairenin gösterilmiş olması, kat mülkiyeti ve paylaşım sorunlarını ayrıca gündeme getirebilir. İyiniyet koruması, sicilde edinilen hakkın niteliğini değiştirmez.
İpotek hakkı edinen banka veya başka hak sahibi
2025 tarihli kararın kapsamı sadece daire alıcısıyla sınırlı değildir; yüklenicinin tapusu üzerinde ayni hak edinen ipotek alacaklısı da değerlendirmeye girebilir. Buna rağmen bankanın her işlemde mutlaka iyiniyetli veya mutlaka kötüniyetli olduğu söylenemez. İşlemin koşulları, kayıtlar ve edinim anındaki bilgi birlikte incelenir. [1, 2]
Henüz tapusu olmayan sözleşme alıcısı
Müteahhide para ödeyen ve sözleşme imzalayan kişi, henüz ayni hak kazanmamış olabilir. Böyle bir kişi bakımından yüklenicinin tescil alacağının devri, sözleşmenin ifası ve arsa sahibinin savunmaları gündeme gelir. TMK m.1023 koruması, yalnız sözleşme imzalanmasını tapuda mülkiyet kazanımına dönüştüren bir araç değildir. [1, 6]
Konunun ayrıntıları için haricen satın alınan taşınmazın tapusu yazısına bakılabilir.
| Kişinin durumu | İncelenen temel hak | Başlıca hukuki soru |
|---|---|---|
| Tapuda pay veya bölüm alan alıcı | Mülkiyet | Kazanım anındaki iyiniyet korunuyor mu? |
| Tapuda ipotek kazanan kişi | Sınırlı ayni hak | İpotek sicile güven kapsamında korunuyor mu? |
| Yalnız satış sözleşmesi yapan alıcı | Kişisel talep | Yüklenici tescil hakkını kazandı mı ve devretti mi? |
| İlk sözleşmenin tarafı yüklenici | Sözleşmeden doğan karşılıklı haklar | İnşaat borcu ifa edildi mi, tasfiye nasıl yapılacak? |
| Sonraki devirle tapu edinen kişi | Yeni ayni hak kazanımı | Kendi edinim tarihi ve bilgisi bakımından koruma var mı? |
İyiniyet hangi tarihe ve hangi bilgiye göre değerlendirilir?
Esas alınan an, ayni hakkın kazanıldığı andır
Alıcının evi görmesi, kapora vermesi, sözleşme imzalaması ve tapuyu devralması farklı tarihlerde olabilir. Sicile güven korumasında ayni hakkın kazanıldığı andaki durum belirleyicidir. Tapu devrinden önce öğrenilen ciddi bir uyuşmazlık, ilk sözleşme tarihinde bilinmiyor olsa bile değerlendirmeye girebilir. [1, 3]
Aynı şekilde, alıcının kazanımından çok sonra yüklenicinin temerrüde düşmesi, geçmişteki iyiniyeti otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Olaylar zaman sırasına konulmalı; sonradan oluşan bilgi geçmişe taşınmamalıdır.
İnşaat sözleşmesini bilmek tek başına kötüniyet midir?
27.10.2025 tarihli kararda, arsa sahibinin üçüncü kişinin tapunun inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye devredildiğini ve geriye etkili sona erme koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somutlaştırması üzerinde durulmuştur. Alıcının binanın bir arsa payı karşılığı inşaat projesi olduğunu bilmesi, her durumda tek başına aynı sonuca yeterli kabul edilmemelidir. [3]
Bununla birlikte TMK m.3/2 uyarınca durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Somut ve görünür risklerin varlığında yalnız “tapu temizdi” demek her incelemeyi sona erdirmez. Korumanın sınırı, olayın bütün koşullarında değerlendirilir. [1]
Kötüniyet iddiası hangi delillerle somutlaştırılabilir?
İyiniyetin varlığı asıldır; arsa sahibinin kötüniyet iddiasını somut vakıa ve delillerle ortaya koyması gerekir. Deliller, alıcının yalnız yükleniciyi tanıdığını değil, dava açısından önemli hukuki sakatlığı veya sona erme koşullarını bildiğini yahut bilmesi gerektiğini göstermeye elverişli olmalıdır. [1, 3]
| Delil veya olgu | Araştırılabilecek husus | Otomatik çıkarılmaması gereken sonuç |
|---|---|---|
| Devirden önce tebliğ edilen ihtar | Alıcının belirli ihlalden haberdar olması | Her ihtarın iddiayı tek başına kanıtladığı |
| Tapudaki dava veya tedbir kayıtları | Edinim tarihindeki sicil durumu | Her kayıt türünün aynı hukuki etkiyi doğurduğu |
| Şantiyenin fiziki durumu | Görünür duraksama ve açık imkânsızlık işaretleri | Her bitmemiş inşaat alıcısının kötüniyetli olduğu |
| Taraflar arasındaki yazışmalar | İhlal ve sona erme koşullarına ilişkin bilgi | Sadece tanışıklığın yeterli olduğu |
| Bedel ve ödeme koşulları | İşlemin ekonomik gerçekliği | Düşük bedelin tek başına kesin ispat olduğu |
| Şirket veya yakınlık ilişkileri | Bilgiye erişim ve işlemin arka planı | Akrabalığın tek başına kötüniyet oluşturduğu |
Alıcının saklaması gereken belgeler
Tapu devrinden önce alınan kayıtlar, satıcıyla yazışmalar, ödeme belgeleri, inceleme raporları ve teslim belgeleri edinim sürecini açıklamaya yardımcı olabilir. Belgelerin sonradan üretilmiş açıklamalardan ayrılması önemlidir. Bir uzman raporu da kapsamı dışında kalan hukuki riskleri ortadan kaldıran garanti belgesi değildir.
Arsa sahibi açısından ise her alıcı için ayrı kronoloji hazırlanmalıdır. Bir alıcının bilgisi, otomatik olarak aynı projedeki bütün alıcılara yüklenemez. Birden çok devir varsa aradaki kayıtlar ve her kazanımın şartları tek tek değerlendirilmelidir.
27 Ekim 2025 tarihli Yargıtay kararı nasıl uygulanmalı?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.10.2025 tarihli, E.2024/3644, K.2025/3594 sayılı kararında, inşaata başlanmayan bir projede yükleniciden sonraki devirler uyuşmazlık konusu olmuştur. Daire, tapu iptali sonucunu doğrudan korumak yerine yeni içtihat doğrultusunda üçüncü kişinin iyiniyetinin araştırılmasını istemiştir. Arsa sahibine kötüniyeti gösterecek delilleri sunması için makul süre verilmesi gerektiği belirtilerek hüküm bozulmuştur. [3]
Bu bozma kararı iki yönden önemlidir: Alıcının “tapuda malik görünen kişiden aldım” savunması dinlenmelidir; arsa sahibinin de somut delille bu savunmanın korumadan yararlanamayacağını gösterme imkânı bulunmalıdır. Karar, bütün alıcılar için önceden belirlenmiş bir dava sonucu vermez.
Banka ipoteğiyle satış vaadinin çatışması aynı sorun mudur?
Her ipotek uyuşmazlığı 2025 içtihadıyla aynı hukuki yapıya sahip değildir. Özellikle bir satış vaadi alıcısının banka ipoteğinin kaldırılmasını istemesi, arsa sahibinin yükleniciden sonraki ayni hak kazanımlarına karşı açtığı davadan ayrılır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.03.2026 tarihli, E.2025/3623, K.2026/1258 sayılı kararında, şerh verilmemiş satış vaadine dayanılarak banka ipoteğinin kaldırılması kabul edilmemiş; tescille ilgili sonuç ile ipoteğin kaldırılması yönündeki sonuç ayrılmıştır. Bu karar, “her önceki sözleşme sonraki ipoteği ortadan kaldırır” yorumunun sakıncasını gösterir. İki karar grubunun tarafları, hakkın türü ve çatışmanın sebebi farklıdır. [4]
Tapu iptali davasında taraflar ve geçici koruma nasıl ele alınır?
Arsa sahibinin talebi, hangi kayıt malikinin hangi payına yöneliyorsa o hak sahibi davanın ilgili tarafı olmalıdır. Bir ipoteğin kaldırılması talebinde ipotek alacaklısının hakkı da etkilenir. Yükleniciyle yapılan sözleşmenin sona erdirilmesi ve üçüncü kişinin hakkının kaldırılması talepleri, kendi koşulları ve taraflarıyla açıklanmalıdır. [5]
Konunun ayrıntıları için ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz yazısına bakılabilir.
Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi ve ilişkinin niteliğine göre görevli mahkeme değerlendirilir. İhtiyati tedbir, yeni devirlerin talebi güçleştirmesini önlemek için istenebilir; yaklaşık ispat ve tehlike gösterilmesi gerekir. Tedbir kaydı, uyuşmazlığın esasının çözüldüğü anlamına gelmez. [5]
Dava sırasında yeni bir devir olursa
HMK m.125, dava konusunun devri durumunda izlenecek usule ilişkin seçenekler içerir. Yeni malik, devir tarihi ve sicil durumu birlikte incelenmelidir. Devrin dava sürerken yapılması tek başına bütün talepleri sona erdirmez; fakat önceki dava dilekçesinin ve taraf düzeninin hiçbir işlem yapılmadan yeterli kalacağı da varsayılmamalıdır. [5]
Tapu korunursa arsa sahibinin diğer talepleri biter mi?
Üçüncü kişinin kazanımının korunması, yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmeye aykırılıktan doğan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Arsa sahibinin yükleniciye yöneltebileceği tasfiye, bedel veya zarar talepleri, sözleşmenin sona erme türü ve somut zarar üzerinden değerlendirilir. Buna karşılık korunan üçüncü kişinin sırf tapusu iptal edilemediği için yüklenicinin tüm borçlarından sorumlu tutulması mümkün değildir. [1, 6]
Konunun ayrıntıları için temerrüt ve seçimlik haklar (TBK m. 125) yazısına bakılabilir.
Alıcı yönünden de tapunun korunması; ayıp, eksik iş, teslim gecikmesi veya ortak alan sorunlarının çözüldüğü anlamına gelmez. Bu konuların kendi sözleşmesel ve kanuni koşulları bulunur. İyiniyet incelemesi, taşınmazın bütün ekonomik ve teknik risklerini tek başına gidermez.
Sonuç
Müteahhitten alınan tapunun korunması için güncel yaklaşım, tapu kaydıyla kazanım anındaki iyiniyeti birlikte değerlendirir. Arsa sahibi bakımından belirleyici hazırlık, her alıcının edinimine ilişkin somut kötüniyet delillerini ortaya koymaktır. Alıcı bakımından ise neyi, kimden, hangi kayıt ve bilgilerle edindiğinin belgelenmesi önemlidir. 2025 kararı bu incelemeyi zorunlu kılar; her dosya için peşinen kazanma veya kaybetme sonucu yaratmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit inşaatı bitirmezse tapum kesin olarak iptal edilir mi?
Hayır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ihlal yanında sizin ayni hak kazanımınızın iyiniyetle korunup korunmadığı da incelenir.
2025 kararı tapusu olmayan alıcıya da otomatik koruma sağlar mı?
Hayır. Yalnız sözleşmeden doğan kişisel talep ile tapuda kazanılmış ayni hak farklıdır. Tapusu olmayan alıcının ifa ve temlik koşulları ayrıca değerlendirilir.
Müteahhidi tanımam kötüniyetli olduğum anlamına gelir mi?
Tek başına gelmez. Yakınlık, diğer olgularla birlikte bilgi ve özen değerlendirmesinde kullanılabilir; somut ihlal koşullarını bilme veya bilmesi gerekme araştırılır.
İnşaatın bitmediğini görmek her durumda kötüniyet midir?
Hayır. İnşaatın bitmemiş olmasıyla geriye etkili sona erme koşullarının bulunduğunu bilmek aynı değildir. Projenin seviyesi ve görünür riskler somut olarak değerlendirilir.
Düşük satış bedeli tek başına tapu iptaline yeter mi?
Tek başına her dosyada yeterli sayılmaz. Gerçek ödeme, taşınmazın edinim tarihindeki durumu ve diğer delillerle birlikte değerlendirilir.
Banka ipoteği de iyiniyetle korunabilir mi?
Koşulları varsa korunabilir. İpotek hakkının kazanıldığı tarih, sicil ve bankanın ilgili olay bakımından bilgisi incelenir.
Yeni içtihat daha önce kesinleşmiş tapu kararını kendiliğinden kaldırır mı?
Hayır. Görülmekte olan uyuşmazlıklara uygulama ile kesin hükmün ortadan kaldırılması farklıdır. Kesinleşmiş dosyalarda uygun kanuni yol ayrıca araştırılır.
Alıcının tapusu korunursa arsa sahibi hiçbir hak isteyemez mi?
Yükleniciye karşı sözleşmeden ve tasfiyeden doğabilecek parasal talepler ayrıca değerlendirilebilir. Üçüncü kişinin tapusunun korunması, yüklenicinin sorumluluğunu kendiliğinden sona erdirmez.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.3, 6, 1020 ve 1023–1024.
- Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2; Resmî Gazete, 18.07.2025, sayı 32959; Ankara 2 No'lu Barosu duyurusu ve karar sonucu.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.10.2025, E.2024/3644, K.2025/3594; karar metni.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 05.03.2026, E.2025/3623, K.2026/1258; karar metni.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.12, 125, 303 ve 389–399; 2797 sayılı Yargıtay Kanunu, m.45.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.112, 123–125, 183–184 ve 188.