Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin işi bırakması, inşaata başlamaması veya teslim tarihini geçirmesi, arsa sahibine sözleşmenin sona erdirilmesini ve devrettiği tapuların iadesini isteme imkânı verebilir. Bunun için gecikmenin sebebi, yüklenicinin temerrüdü, sözleşmedeki karşılıklı yükümlülükler ve inşaatın gerçekleşme düzeyi değerlendirilir. Tapular üçüncü kişilere geçmişse ayrıca bu kişilerin ayni hak kazanımının korunup korunmadığı incelenir. 16 Mayıs 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı sonrasında, yükleniciden tapu alan herkesin tapusunun fesihle birlikte kendiliğinden iptal edileceği söylenemez. 1 2 4
Arsa sahibinin ilk ihtiyacı, hangi tapuların geri istenebileceğini ve yarım kalan yapının nasıl tasfiye edileceğini aynı dosya içinde görebilmektir. Bu yazı, sözleşmenin sona ermesinin arsa sahibi ile yüklenici arasındaki etkisini ve üçüncü kişilerin tapularına uzanan sınırlarını birlikte açıklar.
Hangi ihlaller sözleşmenin sona erdirilmesini gündeme getirir?
İnşaata başlanmaması veya işin sürekli gecikmesi
TBK m.473/1, yüklenicinin işe zamanında başlamaması ya da işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi nedeniyle, iş sahibine yüklenemeyen sebeplerle eserin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması durumunda teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanır. Her yavaşlama bu şartı sağlamaz. Ruhsatın hangi tarafça alınacağı, projenin kimin tarafından hazırlanacağı, arsanın inşaata elverişli teslim edilip edilmediği ve engellerin ne zaman giderildiği belirleyicidir. 1
Örneğin sözleşme ruhsat alma borcunu arsa sahibine yüklemiş ve bu borç yerine getirilmemişse, yalnız takvimde geçen süreye dayanmak eksik kalabilir. Buna karşılık yüklenicinin üstlendiği ruhsat başvurusunu hiç yapmaması, finansman bulamadığı için şantiyeyi terk etmesi ve teknik takvimin artık karşılanamaması birlikte değerlendirilebilir.
Teslim süresinin dolması ve temerrüt
Teslim günü gelmiş bir işte TBK m.117 ve m.123–125 çerçevesinde temerrüt, uygun ek süre ve seçimlik haklar incelenir. Sözleşmede kesin vade bulunması, ayrıca ihtar gerekip gerekmediğini etkileyebilir; ek süre verilmesini gereksiz kılan özel durumlar da vardır. Buna rağmen her dosyada “noter ihtarı gönderildi, sözleşme kesin olarak sona erdi” sonucu çıkmaz. İhtarın tebliği, açık talebi, verilen sürenin uygunluğu ve kullanılan seçimlik hakkın anlamı birlikte değerlendirilir. 1
İnşaatın tamamlanmasını isteyen arsa sahibi ile tapularını geri almak isteyen arsa sahibinin talepleri aynı değildir. Aynen ifa, gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek zarar talebi ve dönme arasında yapılan seçim, sonraki talep düzenini etkiler.
Ayıplı çalışma ile sebepsiz vazgeçme farklıdır
İnşaat sürerken işin ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağının açıkça görülmesi, TBK m.473/2 kapsamında düzeltme için süre verilmesini ve şartları oluşursa onarım veya devam işinin yüklenicinin hesabına üçüncü kişiye yaptırılmasını gündeme getirebilir. Bu mekanizma doğrudan her durumda tapu iadesi anlamına gelmez. Arsa sahibinin ihlalden bağımsız şekilde sözleşmeden vazgeçmesi ise TBK m.484 çerçevesinde tamamlanan kısmın bedeli yanında yüklenicinin bütün zararlarının giderilmesini gerektirebilir. Haklı sona erdirme ile serbest sona erdirme gerekçelerinin karıştırılması ciddi bir mali fark yaratır. 1
Geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih arasındaki fark nedir?
Uygulamada “fesih” sözcüğü iki sonuç için de kullanılır. Dava dilekçesinde ise istenen tasfiye açık olmalıdır: Taraflar başlangıçtan itibaren verdiklerini geri mi alacak, yoksa gerçekleşen iş korunarak ileriye yönelik bir hesap mı yapılacaktır?
Konunun ayrıntıları için temerrüt ve seçimlik haklar (TBK m. 125) yazısına bakılabilir.
| İncelenen konu | Geriye etkili sona erme | İleriye etkili sona erme |
|---|---|---|
| Temel yaklaşım | İfa edilen edimlerin iadesi ve tasfiye | Gerçekleşmiş işin ve hak edilmiş karşılığın korunarak hesaplanması |
| İnşaatın durumu | Yapılan işin ekonomik ve hukuki değeri ayrıca hesaplanır | Tamamlanma düzeyi ve somut olayın özellikleri önem taşır |
| Yükleniciye devredilen pay | İade talebinin kapsamı araştırılır | Hak edilen pay ve kalan yükümlülükler belirlenir |
| Üçüncü kişinin tapusu | İyiniyet koruması ayrıca incelenir | Üçüncü kişinin kazanımı ve hak edilen pay ilişkisi ayrıca incelenir |
| Zarar talepleri | Seçilen hakka uygun zarar kalemleri değerlendirilir | Sona erme biçimine uygun zarar ve hesaplaşma yapılır |
25 Ocak 1984 tarihli kararın ölçütü
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E.1983/3, K.1984/1 sayılı kararı, yüklenicinin kusurlu temerrüdünde genel temerrüt hükümlerini esas alır; olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa dürüstlük kuralı çerçevesinde ileriye etkili sonuç kabul edilebileceğini belirtir. Bu karar, kanunda herkese uygulanan sabit bir “yüzde 90” eşiği yaratmaz. Tamamlanma oranı önemli bir teknik veri olsa da kararın kapsamı yalnız bir yüzdelik hesabına indirgenemez. 3
İnşaatın kullanılabilirliği, ruhsat ve projeye uygunluğu, giderilebilir eksiklikleri, tarafların ifa durumu ve sona ermenin doğuracağı sonuçlar birlikte incelenmelidir. Bilirkişinin teknik tamamlanma oranını yazması, hukuki sona erme türünü tek başına belirlemez.
Tapular hâlâ yüklenicideyse nasıl geri istenir?
Sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin uyuşmazlık ile tapu iptali ve tescil talebi bağlantılı kurulmalıdır. Hangi sözleşmenin, hangi ihlal nedeniyle, hangi tarihten ve hangi sonuçla sona ermesinin istendiği açıklanır. Ardından yüklenicide bulunan her pay veya bağımsız bölüm tek tek belirlenir. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgileri güncel tapu kayıtlarıyla karşılaştırılır. 1 2 6
Arsa sahibinin verdiği bütün payları geri istemesi, yapılan işin değerinin hiç hesaplanmayacağı anlamına gelmez. Yüklenicinin tasfiye alacağı, varsa mahsup savunmaları, ayıpların giderilme bedeli ve tarafların karşılıklı talepleri dosyanın yapısına göre değerlendirilir. Hem tüm ekonomik karşılığı elde tutup hem aynı kalemi yeniden tahsil etmek mümkün değildir.
Noter bildirimi tapu kaydını değiştirir mi?
Bildirim, temerrüt veya seçimlik hakkın kullanılması bakımından önem taşıyabilir. Ancak tapudaki kayıt üzerinde çekişme varsa bildirimin tek başına sicili arsa sahibi adına dönüştürmesi beklenemez. Taraflar tasfiye ve tapu iadesinde anlaşırsa gereken resmî işlemler yapılır; anlaşmazlık sürüyorsa mahkemeden uygun hukuki koruma istenir. Tapu sonucunun ayrıca kurulması gerekir. 2 6
Tapular üçüncü kişilere satılmışsa 2025 kararı neyi değiştirir?
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı; arsa sahibinden yükleniciye, oradan üçüncü kişiye geçen mülkiyet veya ipotek hakkı bakımından üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenmesini kabul eder. Esas sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi, tapuya güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli üçüncü kişinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kötüniyetin somut olayda ortaya konulması gerekir. 2 4
Bu nedenle dava hazırlığı, yalnız “yüklenici işi bitirmedi” vakıasına dayanamaz. Üçüncü kişinin kazanım tarihindeki bilgisi ve durumun gerektirdiği özeni gösterip göstermediği araştırılır. Devir öncesi ihtarlar, şantiyenin durumu, alıcının projeyle ilişkisi, tapudaki kayıtlar, taraflar arasındaki yazışmalar ve satışın koşulları birlikte değerlendirilebilir. Her birinin ispat değeri olayın bütününe bağlıdır.
27 Ekim 2025 tarihli uygulama kararı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.10.2025 tarihli, E.2024/3644, K.2025/3594 sayılı kararında, işe başlanmayan bir projede pay iadesine ilişkin hüküm yeni içtihat doğrultusunda bozulmuştur. Daire, arsa sahibine üçüncü kişinin kazanım anında sözleşmenin geriye etkili sona erme koşullarını bildiğini veya bilmesi gerektiğini gösterecek delilleri sunması için makul süre verilmesini istemiştir. Karar, üçüncü kişinin mutlaka kazanacağına değil, iyiniyet incelemesinin yapılması gerektiğine ilişkindir. 5
Davalılar, mahkeme ve geçici koruma nasıl belirlenir?
Sözleşmenin sona ermesi talebi yükleniciyle; tapu iptali talebi güncel kayıt malikleriyle; ipoteğin kaldırılması talebi ise etkilenecek hak sahibiyle ilişkilendirilmelidir. Arsa birden çok kişiye aitse sözleşmenin tarafları, paylar ve birlikte hareket gerekliliği ayrıca incelenir. Tarafı olmayan bir kişinin tapu veya ipotek hakkı, sırf yüklenici davaya katıldı diye ortadan kaldırılamaz.
Konunun ayrıntıları için ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz yazısına bakılabilir.
Taşınmazın aynını konu alan istemlerde HMK m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi önem taşır. Görev, yalnız davaya “tapu davası” denilerek belirlenmez; tarafların sıfatı ve işlemin niteliğine göre asliye hukuk veya özel görevli mahkeme değerlendirilir. Ticari nitelikli parasal taleplerde dava şartı arabuluculuk ayrıca kontrol edilir. Her inşaat uyuşmazlığı ve her tapu talebi için aynı arabuluculuk sonucu çıkarılamaz. 6 7
Yeni devir tehlikesi varsa HMK m.389 ve devamındaki şartlara uygun ihtiyati tedbir istenebilir. Talep belirli taşınmazları göstermeli; hakkın elde edilmesinin zorlaşması veya ciddi zarar riski somutlaştırılmalıdır. Tedbir kararı, sözleşmenin kesin olarak feshedildiği veya davanın kazanıldığı anlamına gelmez. 6
İnşaat ve ödeme delilleri nasıl hazırlanmalıdır?
Dava dosyası, sözleşme metni kadar uygulanışını da göstermelidir. Ruhsat başvuru kayıtları, belediye yazıları, proje değişiklikleri, şantiye teslimi, iş programı, ihtarlar ve tebliğ belgeleri zaman sırasına konulmalıdır. Yapı seviyesi yalnız tarafların çektiği birkaç fotoğrafa bırakılmamalıdır. Sonradan yapılacak işlerin mevcut durumu değiştirmesi ihtimalinde delil tespiti ihtiyacı değerlendirilir. 6
Konunun ayrıntıları için konut kooperatifinde tapu iptali ve tescil yazısına bakılabilir.
| Belge grubu | Cevap aranan soru | Değerlendirmede dikkat |
|---|---|---|
| Sözleşme ve ekleri | Kim, neyi, hangi tarihte yapacaktı? | Ek protokoller ve süre uzatımları birlikte okunur |
| Ruhsat ve belediye dosyası | Gecikmenin hukuki veya teknik sebebi ne? | Başvuru ve eksik tamamlama tarihleri ayrılır |
| Keşif ve teknik rapor | Yapılan işin seviyesi ve uygunluğu ne? | Fiziki seviye, kullanılabilirlik ve ayıp aynı şey değildir |
| Tapu hareketleri | Pay kimden kime ve ne zaman geçti? | Her edinim ayrı incelenir |
| İhtar ve yazışmalar | İhlal bildirildi mi, hangi hak seçildi? | Gönderim kadar tebliğ ve içerik önemlidir |
| Ödeme ve zarar belgeleri | Hangi zarar fiilen doğdu? | Aynı zarar kalemi iki kez hesaplanmaz |
Bilirkişiye hangi sorular yöneltilmelidir?
Raporun yalnız toplam maliyet vermesi yeterli olmayabilir. Sözleşmeye uygun yapılan iş, ayıplı iş, giderilebilir eksiklik, yıkılması gereken kısım, projeye aykırılığın giderim imkânı ve farklı tarihlerdeki seviye ayrı açıklanmalıdır. Yeni yüklenicinin teklifindeki her kalemin eski yüklenicinin sorumluluğuna ait olduğu varsayılmamalıdır. Arsa sahibinin sonradan istediği ilave işler ayıklanmalıdır.
Tazminat, süre ve yeni müteahhitle çalışma nasıl ele alınır?
Gecikme tazminatı, kira kaybı, eksik iş tamamlama bedeli ve sözleşme cezası aynı hukuki koşullara bağlı değildir. Sona erme türü, kusur, temerrüt, sözleşme hükümleri ve talep edilen zarar arasındaki bağ açıklanmalıdır. Sözleşme sona erdirilirken tüm eski hakların her durumda birlikte sürdüğü varsayımı doğru değildir. 1 Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılar için riskli yapı tespiti ayrıca Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası yazısında ele alınmıştır.
Konunun ayrıntıları için yapı ruhsatının iptali yazısına bakılabilir.
Zamanaşımı da talebin niteliğine göre değerlendirilir. Tapu kaydının düzeltilmesi, sözleşmesel ifa, yapılan işin bedeli ve tazminat istemleri tek süreye indirgenemez. TBK m.146 ve m.147 başta olmak üzere uygulanacak hüküm, karma sözleşmenin niteliği, muacceliyet ve ileri sürülen ihlalle birlikte belirlenir. “Tapu davasında süre yoktur” ifadesi sözleşmeye dayalı her talep için güvenli değildir. 1
Yeni müteahhitle çalışmadan önce eski sözleşmenin hukuki durumu ve mevcut işin seviyesi kayıt altına alınmalıdır. Aksi hâlde eski ve yeni işin ayrılması, hasarın kimin döneminde oluştuğu ve ilave maliyetin hangi ihlalden kaynaklandığı konusunda delil güçlüğü doğabilir. Yeni sözleşme, önceki uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez.
İlgili konular için satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil, tapu devredildiği hâlde ödenmeyen satış bedeli, müteahhidin tapuyu vermemesi ve müteahhitten alınan tapunun iptali ve iyiniyet yazılarımıza ve tapu iptal ve tescil davaları sayfamıza da bakabilirsiniz. Bu yönüyle başkasının arsasına yapı yapılması ve temliken tescil yazısı da birlikte okunabilir.
Sonuç
Arsa sahibinin haklarını koruyan dava hazırlığı dört soruyu birlikte cevaplar: Yüklenici hangi borcunu ihlal etti, sözleşme hangi sonuçla sona erecek, hangi tapular geri alınabilecek ve tasfiye hesabı nasıl yapılacak? Özellikle üçüncü kişilere geçmiş tapularda 2025 içtihadından sonra kazanım tarihi ve kötüniyet delilleri dosyanın merkezindedir. Sözleşme, belediye dosyası ve tüm tapu hareketlerinin birlikte incelenmesi, tapu iadesi ile parasal taleplerin birbirini tamamlayacak şekilde kurulmasını sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit işe başlamazsa teslim tarihini beklemek gerekir mi?
Her durumda gerekmez. TBK m.473/1 şartları oluşmuşsa teslim zamanı gelmeden dönme gündeme gelebilir. Gecikmenin arsa sahibine yüklenip yüklenemediği ve zamanında tamamlamanın açıkça imkânsızlaşması değerlendirilir.
İnşaatın yüzde 90'ı yapılmışsa fesih yasak mıdır?
Kanunda bütün dosyalara uygulanan böyle sabit bir yasak yoktur. Yapının seviyesi, uygunluğu ve somut olayın özellikleri sona ermenin geriye veya ileriye etkili sonucunu etkileyebilir.
Noter ihtarıyla tapular otomatik olarak geri gelir mi?
Hayır. İhtar hukuki hakkın kullanılması bakımından önem taşısa da çekişmeli tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez. Gerekli resmî işlem veya mahkeme kararı ayrıca gerekir.
Yükleniciden daire alan herkesin tapusu iptal edilir mi?
Hayır. 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda üçüncü kişinin iyiniyeti incelenir. Korunan ayni hak kazanımı söz konusuysa tapu iadesi talebi sonuç vermeyebilir.
Müteahhidin yaptığı inşaat bedelsiz olarak arsa sahibine mi kalır?
Böyle genel bir sonuç çıkarılamaz. Sona erme türüne göre yapılan işin değeri, ayıplar, karşılıklı alacaklar ve zararlar hesaplanır.
Dava sürerken başka bir müteahhitle anlaşılabilir mi?
Eski sözleşmenin ve mevcut yapının hukuki durumu değerlendirilerek hareket edilmelidir. İşlerin birbirine karışmasını önlemek için delil tespiti ve teknik kayıt ihtiyacı önceden ele alınır.
Fesih davasında bütün dairelerin satışına tedbir konulur mu?
Tedbir otomatik değildir. Dava konusu, talep kapsamı, haklılık konusunda yaklaşık ispat ve tehlike gösterilmelidir. Mahkeme ölçülü bir koruma belirler.
Tapu iadesi ile tazminat birlikte istenebilir mi?
Koşulları varsa talepler birlikte veya uygun sırayla ileri sürülebilir. Ancak sona erme türüyle bağdaşmayan ya da aynı zararı iki kez karşılayan talepler birlikte tahsil edilemez.
Kaynakça
1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.97, 117, 123–125, 146–147, 470–484.
2 — 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.2–3, 705, 1023–1024.
3 — Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984, E.1983/3, K.1984/1; karar metni.
4 — Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2; Resmî Gazete, 18.07.2025, sayı 32959; Ankara 2 No'lu Barosu duyurusu ve karar sonucu.
5 — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.10.2025, E.2024/3644, K.2025/3594; karar metni.
6 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.12, 111, 389–405.
7 — 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, m.4, 5 ve 5/A; 6325 sayılı Kanun, dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri.