По договору строительства за долю участка задержка подрядчика с началом работ, отказ от строительства или нарушение срока передачи может дать собственнику участка право расторгнуть договор и потребовать возврата переданных записей о праве собственности (tapu). Для этого оцениваются причина задержки, просрочка подрядчика, взаимные обязанности по договору и степень готовности строительства. Если право перешло к третьим лицам, дополнительно проверяется, защищено ли приобретение вещных прав этими лицами. После постановления Большого общего собрания по унификации судебной практики от 16 мая 2025 года нельзя утверждать, что право собственности каждого, кто получил tapu от подрядчика, автоматически прекращается вместе с расторжением договора. 1 2 4
Прежде всего собственнику участка нужно увидеть в одном деле, какие записи о праве собственности можно истребовать и как урегулировать незавершённое строение. Эта статья вместе объясняет последствия расторжения договора между собственником участка и подрядчиком и пределы, которые распространяются на записи о праве собственности третьих лиц.
Какие нарушения ставят вопрос о расторжении договора?
Непринятие работ к строительству или постоянная задержка работ
Статья 473 пункт 1 Турецкого кодекса обязательств (TBK) позволяет собственнику участка отказаться от договора до наступления срока передачи, если подрядчик не приступил к работе вовремя или задержал её в нарушение договора и ясно, что работа не может быть завершена в согласованный срок по причинам, не зависящим от собственника участка. Не всякое замедление отвечает этому условию. Решающими являются вопросы о том, кто должен был получить разрешение на строительство, кто должен был подготовить проект, была ли площадка передана в состоянии, пригодном для строительства, и когда были устранены препятствия. 1
Например, если договор возлагал на собственника участка обязанность получить разрешение на строительство и эта обязанность не была исполнена, ссылки только на истёкший по графику период могут оказаться недостаточными. Напротив, можно оценивать вместе то, что подрядчик не подал заявку на разрешение, которую принял на себя, покинул площадку, не найдя финансирования, и что технический график уже невозможно выдержать.
Истечение срока передачи и просрочка
Для работы, срок передачи которой наступил, рассматриваются просрочка, разумный дополнительный срок и альтернативные права по статьям 117 и 123–125 TBK. Твёрдый срок в договоре может повлиять на то, требуется ли отдельное уведомление, а есть и особые обстоятельства, при которых дополнительный срок не нужен. Тем не менее не в каждом деле из того, что «было направлено нотариальное уведомление, договор окончательно прекратился», следует такой вывод. Оцениваются вместе вручение уведомления, прямое требование, достаточность предоставленного срока и значение выбранного права. 1
Требования собственника участка, который хочет завершения строительства, отличаются от требований собственника, который хочет вернуть свои записи о праве собственности. Выбор между исполнением в натуре, требованием о компенсации за просрочку, требованием о возмещении убытков вместо исполнения и отказом от договора определяет дальнейшую структуру требований.
Некачественная работа и отказ без основания — разные вещи
Если в ходе строительства ясно, что работа будет выполнена с недостатками или не в соответствии с договором, статья 473 пункт 2 TBK может привести к назначению срока для исправления и, при наличии условий, к тому, что ремонт или продолжение работ выполнит третье лицо за счёт подрядчика. Этот механизм не означает во всех случаях возврата записей о праве собственности. Собственник участка, который отказывается от договора независимо от какого-либо нарушения, может по статье 484 TBK оплатить выполненную часть и возместить все убытки подрядчика. Смешение расторжения по веским основаниям и расторжения без основания создаёт существенную финансовую разницу. 1
В чём разница между отказом с обратной силой и расторжением с действием на будущее?
На практике слово «расторжение» используется для обоих последствий. Однако в исковом заявлении требуемые расчёты должны быть сформулированы ясно: вернут ли стороны всё полученное с самого начала или расчёт будет произведён на будущее с сохранением выполненной работы?
Подробнее по теме см. статью о просрочке и избирательных правах (статья 125 TBK).
| Рассматриваемый вопрос | Расторжение с обратной силой | Расторжение с действием на будущее |
|---|---|---|
| Основной подход | Возврат переданного исполнения и взаимные расчёты | Расчёт, сохраняющий фактически выполненную работу и уже заработанное встречное предоставление |
| Состояние строительства | Экономическая и правовая стоимость выполненной работы рассчитывается отдельно | Значение имеют степень готовности и конкретные обстоятельства дела |
| Доля, переданная подрядчику | Проверяется объём требования о возврате | Определяются заработанная доля и оставшиеся обязанности |
| Право собственности третьего лица | Защита добросовестного приобретателя проверяется отдельно | Приобретение третьего лица и его связь с заработанной долей проверяются отдельно |
| Требования о возмещении убытков | Оцениваются статьи убытков, соответствующие выбранному средству защиты | Возмещение убытков и расчёты соответствуют виду расторжения |
Критерий решения от 25 января 1984 года
Решение Большого общего собрания по унификации судебной практики Кассационного суда (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu) от 25 января 1984 года, E.1983/3, K.1984/1, при виновной просрочке подрядчика применяет общие нормы о просрочке. Оно указывает, что при оправданности характером дела и обстоятельствами результат с действием на будущее может быть признан в рамках добросовестности. Это решение не создаёт установленного в законе «порога 90 процентов», обязательного для всех. Степень готовности является важным техническим показателем, однако содержание решения нельзя свести только к процентному расчёту. 3
Пригодность здания к использованию, соответствие разрешению и проекту, устранимые недостатки, исполнение сторонами и последствия прекращения договора должны оцениваться вместе. Указание эксперта о техническом проценте готовности само по себе не определяет правовую форму расторжения.
Как истребовать записи о праве собственности, если они всё ещё у подрядчика?
Спор о расторжении договора и требование об аннулировании и регистрации права собственности нужно связывать между собой. В иске должно быть указано, какой договор, по какому нарушению, с какой даты и с какими последствиями требуется расторгнуть. Затем индивидуально определяется каждая доля или каждое обособленное помещение, находящиеся у подрядчика. Данные об участке, квартале, обособленном помещении и доле сверяются с актуальными сведениями земельного кадастра. 1 2 6
Требование собственника участка вернуть все переданные доли не означает, что стоимость выполненной работы вовсе не будет рассчитана. Требование подрядчика о расчётах, возражения о зачёте и взаимозачёте, стоимость устранения недостатков и взаимные требования сторон оцениваются в зависимости от структуры дела. Нельзя одновременно сохранить всю экономическую выгоду и вновь взыскать ту же статью.
Меняет ли нотариальное уведомление запись в земельном кадастре?
Уведомление может иметь значение для просрочки или для осуществления избирательного права. Однако если запись в реестре оспаривается, нельзя ожидать, что одно уведомление переведёт регистрацию на имя собственника участка. Если стороны согласовали расчёты и возврат права собственности, совершаются необходимые официальные действия. Если спор продолжается, соответствующую судебную защиту нужно просить у суда. Результат в земельном кадастре должен быть установлен отдельно. 2 6
Что меняет решение 2025 года, если записи о праве собственности проданы третьим лицам?
Большое общее собрание по унификации судебной практики Кассационного суда (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) постановлением от 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2, признало, что довод третьего лица о добросовестности должен быть рассмотрен, когда право собственности или залог перешли от собственника участка к подрядчику и от него к третьему лицу. Недействительность лежащего в основе основного договора или его расторжение с обратной силой сами по себе не прекращают право третьего лица, которое добросовестно приобрело вещное право, полагаясь на запись в реестре. Недобросовестность должна быть доказана на фактах конкретного дела. 2 4
Поэтому подготовка иска не может опираться только на обстоятельство, что «подрядчик не завершил работу». Проверяется, знало ли третье лицо в момент приобретения и проявило ли оно ту осмотрительность, которой требовали обстоятельства. Можно оценивать вместе уведомления до передачи, состояние площадки, связь покупателя с проектом, записи в реестре, переписку сторон и условия продажи. Доказательственная ценность каждого из них зависит от совокупности обстоятельств.
Решение от 27 октября 2025 года о применении правила
В решении от 27 октября 2025 года, E.2024/3644, K.2025/3594, 6-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) отменила в соответствии с новой судебной практикой решение о возврате долей по проекту, строительство по которому не начиналось. Палата потребовала предоставить собственнику участка разумный срок для представления доказательств того, что третье лицо знало или должно было знать на момент приобретения об условиях расторжения договора с обратной силой. Решение касается необходимости проверки добросовестности, а не утверждения, что третье лицо непременно выиграет. 5
Как определяются ответчики, суд и временная защита?
Требование о расторжении договора связывается с подрядчиком; требование об аннулировании записей о праве собственности — с текущими зарегистрированными собственниками; требование о снятии ипотеки — с затрагиваемым правообладателем. Если участок принадлежит нескольким лицам, отдельно исследуются стороны договора, доли и необходимость совместных действий. Право собственности или залог лица, не являющегося стороной, не может быть отменено только потому, что подрядчик вступил в дело.
Подробнее см. статью о предварительном обеспечении и предварительном аресте имущества.
Для исков, касающихся самого права на недвижимость, значение имеет исключительная территориальная подсудность по месту нахождения объекта согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса (HMK). Предметная подсудность определяется не просто тем, что дело названо «делом о tapu»; сведения о сторонах и характер сделки определяют, компетентен ли суд первой инстанции по гражданским делам или специализированный суд. По коммерческим денежным требованиям дополнительно проверяется, является ли обращение к медиации условием предъявления иска. Один и тот же вывод о медиации нельзя сделать для каждого строительного спора и каждого требования о регистрации. 6 7
Если существует риск нового отчуждения, может быть заявлено обеспечительное ходатайство по статье 389 HMK и последующим нормам при соблюдении их условий. Заявление должно указывать конкретные объекты, а затруднение реализации права или серьёзный риск ущерба должны быть конкретно описаны. Решение о мере обеспечения не означает, что договор окончательно расторгнут или что иск выигран. 6
Как подготовить доказательства строительства и оплаты?
Материалы дела должны показывать не только то, что записано в договоре, но и то, как он исполнялся. Заявления на разрешение, письма муниципалитета, изменения проекта, передача площадки, график работ, уведомления и подтверждения их вручения следует расположить в хронологическом порядке. Степень готовности здания нельзя оставлять на нескольких фотографиях, сделанных самими сторонами. Если последующие работы могут изменить текущее состояние, оценивается необходимость обеспечения доказательств. 6
Подробнее см. статью о аннулировании и регистрации tapu в жилищном кооперативе.
| Группа документов | Вопрос, на который нужно ответить | На что обратить внимание при оценке |
|---|---|---|
| Договор и приложения | Кто, что и к какому сроку должен был сделать? | Дополнительные протоколы и продления читаются вместе |
| Разрешение и муниципальное дело | Каковы правовая или техническая причина задержки? | Даты подачи заявления и дополнения недостающих документов разделяются |
| Осмотр и техническое заключение | Каков уровень и соответствие выполненной работы? | Физическая готовность, пригодность к использованию и недостаток — не одно и то же |
| Операции в земельном кадастре | Когда и от кого к кому перешла доля? | Каждое приобретение рассматривается отдельно |
| Уведомления и переписка | Было ли сообщено о нарушении и какое право выбрано? | Важны и отправка, и вручение, и содержание |
| Платёжные и подтверждающие убытки документы | Какой ущерб фактически возник? | Одна и та же статья убытков не рассчитывается дважды |
Какие вопросы следует поставить перед судебным экспертом?
Заключение, в котором указана только общая стоимость, может оказаться недостаточным. Работа, выполненная в соответствии с договором, работа с недостатками, устранимые дефекты, часть, подлежащая сносу, возможность устранить несоответствие проекту и степень готовности на разные даты должны каждое объясняться отдельно. Нельзя предполагать, что каждая позиция в предложении нового подрядчика относится к ответственности прежнего. Дополнительные работы, которые собственник участка потребовал позже, должны быть исключены.
Как рассматриваются компенсация, сроки и работа с новым подрядчиком?
Компенсация за просрочку, упущенная арендная плата, стоимость завершения незавершённых работ и договорные неустойки не подчиняются одним и тем же правовым условиям. Нужно объяснить связь между видом расторжения, виной, просрочкой, условиями договора и заявленным убытком. Допущение, что при расторжении договора все прежние права во всех случаях сохраняются, неверно. 1 Для зданий в рамках городского обновления определение аварийного здания отдельно рассматривается в статье Возражение против определения рискованного здания и иск об аннулировании.
Подробнее см. статью о аннулировании разрешения на строительство.
Сроки давности также определяются в зависимости от характера требования. Исправление записи в земельном кадастре, исполнение договора, стоимость выполненной работы и требования о возмещении убытков не сводятся к одному сроку. Норма, подлежащая применению, прежде всего статьи 146 и 147 TBK, определяется вместе с природой смешанного договора, сроком наступления исполнения и заявленным нарушением. Утверждение «для иска о tapu срока нет» небезопасно для каждого требования, основанного на договоре. 1
Перед работой с новым подрядчиком следует зафиксировать правовое положение прежнего договора и текущее состояние работ. Иначе может оказаться трудно доказать, как разделить старые и новые работы, в чей период возник ущерб и из какого нарушения возникли дополнительные расходы. Новый договор сам по себе не разрешает прежний спор.
Для смежных вопросов см. статьи: аннулирование и регистрация tapu на основании обещания продажи, неуплаченная цена продажи после передачи tapu, отказ подрядчика передать tapu и аннулирование tapu, полученного от подрядчика, и добросовестность; также см. раздел иски об аннулировании и регистрации tapu. В этом смысле вместе с этой статьёй можно прочитать статью строительство на чужом участке и регистрация путём передачи.
Заключение
Подготовка иска, защищающего права собственника участка, отвечает сразу на четыре вопроса: какую обязанность нарушил подрядчик, каким образом договор будет прекращён, какие записи о праве собственности можно вернуть и как будут рассчитаны взаимные обязательства? Особенно для записей, перешедших третьим лицам, после практики 2025 года центральными в деле становятся дата приобретения и доказательства недобросовестности. Совместное изучение договора, муниципального дела и всех операций с записями позволяет построить возврат права собственности и денежные требования так, чтобы они дополняли друг друга.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли ждать срока передачи, если подрядчик не начинает работу?
Не в каждом случае. Если выполнены условия статьи 473 пункта 1 TBK, отказ может стать возможным до наступления срока передачи. Решающим является то, можно ли вменить задержку собственнику участка и стало ли очевидно невозможным завершение в срок.
Запрещено ли расторжение, если строительство выполнено на 90 процентов?
Закона, устанавливающего такой фиксированный запрет для всех дел, нет. Степень готовности здания, его соответствие и конкретные обстоятельства могут повлиять на то, будет ли расторжение иметь обратную или будущую силу.
Возвращаются ли записи о праве собственности автоматически после нотариального уведомления?
Нет. Уведомление имеет значение для осуществления правового права, но само по себе не меняет оспариваемую запись в реестре. Требуется ещё официальное действие или решение суда.
Аннулируется ли tapu каждого, кто купил квартиру у подрядчика?
Нет. В соответствии с постановлением от 16 мая 2025 года по унификации судебной практики проверяется добросовестность третьего лица. Если речь идёт о защищённом вещном приобретении, требование о возврате tapu может не принести результата.
Остаётся ли построенное подрядчиком здание у собственника участка безвозмездно?
Такой общий вывод сделать нельзя. В зависимости от вида расторжения рассчитываются стоимость выполненной работы, недостатки, взаимные требования и убытки.
Можно ли заключить договор с другим подрядчиком, пока идёт дело?
Действовать следует, оценив правовое положение прежнего договора и существующего строения. Чтобы работы не смешались, заранее предусматриваются обеспечение доказательств и техническая фиксация.
Накладывается ли в деле о расторжении запрет на продажу всех помещений?
Обеспечительная мера не назначается автоматически. Необходимо указать предмет иска, объём требования, достаточное вероятное подтверждение правоты и опасность. Суд устанавливает соразмерную защиту.
Можно ли требовать возврат tapu и возмещение убытков вместе?
При наличии условий требования могут заявляться вместе или в надлежащем порядке. Однако требования, несовместимые с видом расторжения, либо возмещающие один и тот же убыток дважды, нельзя взыскать вместе.
Источники и правовые основания
1 — Закон № 6098, Турецкий кодекс обязательств, в частности статьи 97, 117, 123–125, 146–147 и 470–484.
2 — Закон № 4721, Турецкий гражданский кодекс, в частности статьи 2–3, 705 и 1023–1024.
3 — Большое общее собрание по унификации судебной практики Кассационного суда (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 25 января 1984 года, E.1983/3, K.1984/1; текст решения.
4 — Большое общее собрание по унификации судебной практики Кассационного суда (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2; Официальный вестник Resmî Gazete, 18 июля 2025 года, № 32959; объявление Коллегии адвокатов Анкары № 2 и результат решения.
5 — 6-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi), 27 октября 2025 года, E.2024/3644, K.2025/3594; текст решения.
6 — Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс, в частности статьи 12, 111 и 389–405.
7 — Закон № 6102, Торговый кодекс Турции, статьи 4, 5 и 5/A; Закон № 6325, положения о медиации как условии предъявления иска.