Tapulu bir ev veya arsa, kural olarak elden yazılan satış sözleşmesiyle mülkiyet değiştirmez. Satış bedelinin ödenmesi ve yerin teslim edilmesi de resmî şekil şartını her durumda ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte inşa hâlindeki bağımsız bölüm satışı, yüklenicinin kişisel alacağının devri ve ön ödemeli tüketici konutu gibi özel durumlar farklı değerlendirilir. Tescil mümkün değilse ödenen bedelin iadesi gündeme gelebilir; iade hesabı da her zaman yıllar önce verilen nominal tutardan ibaret değildir. 1 2 3 6 7 8 9 10
Harici taşınmaz satışı ne demektir?
Harici satış, taşınmaz devrinin gerektirdiği resmî işlem dışında yapılan satış anlaşmasını anlatır. Tarafların kendi aralarında imzaladığı kâğıt, emlak ofisinde düzenlenen sözleşme, ödeme makbuzu veya mesajlaşma bu kapsamda tartışılabilir. Belge, ödeme ve anlaşma konusunda delil taşısa da tapulu taşınmazın mülkiyetini devreden resmî işlemle aynı değildir. 1 2 3
İlk inceleme taşınmazın tapulu olup olmadığıdır. Tapusuz yerin zilyetliğinin devri, kadastro öncesi kazanma veya miras paylaşma sözleşmesi ayrı hükümlere tabi olabilir. Örneğin mirasçıların kendi aralarında yaptıkları yazılı paylaşma sözleşmesine, sıradan iki kişinin tapulu arsa satışına uygulanan sonuç doğrudan taşınamaz. Bu yazı tapulu taşınmazın resmî işlem dışında satın alınmasına odaklanır. Konuya ilişkin ayrı bir değerlendirme zilyetlik ve kazandırıcı zamanaşımıyla tapu tescili yazısında yer alır.
Adi yazılı sözleşme neden tapuyu geçirmez?
TMK m.706 ve TBK m.237 resmî biçimi geçerlilik şartı olarak düzenler. Tapu Kanunu m.26 ile Noterlik Kanunu'nun ilgili hükümleri işlemin hangi yetki ve biçimle yapılabileceğini tamamlar. Günümüzde noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi bulunması, emlakçıda veya taraflar arasında yapılan belgenin aynı sonucu doğurduğu anlamına gelmez. 1 2 3 4
Konunun ayrıntıları için boşanma protokolüne dayalı tapu iptali ve tescil yazısına bakılabilir.
İspat edebilmek ile geçerli işlem yapmış olmak farklıdır
Alıcı, satıcıya para verdiğini banka dekontuyla ispatlayabilir. Buna rağmen o ödeme, resmî şekil eksikliğini her olayda tamamlamaz. Tanığın “satışı gördüm” demesi de geçerlilik biçiminin yerini tutmaz. Şekil sorunu aşılamıyorsa delil, tapu devrinden çok iade isteminin kurulmasına hizmet edebilir. Delilin hangi vakıayı ispatladığı açıkça gösterilmelidir. 2 5
Sadece imzaların noterce onaylanmış olması da belgenin düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi olduğu anlamına gelmez. Noterlik işlem türü, tarafların sıfatı, taşınmazın tarifi ve ekler birlikte incelenir. Sonradan yapılan geçerli tapu devri ise başka bir durumdur; ifa edilmiş resmî satışla hiç yapılmamış devrin birbirine karıştırılmaması gerekir.
Harici anlaşmaya rağmen tescil hangi durumlarda tartışılabilir?
1988 içtihadı birleştirme kararının dar kapsamı
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli, E.1987/2, K.1988/2 sayılı kararı; Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm alınması, alıcının borçlarını yerine getirmesi, satıcının bölümü teslim etmesi ve alıcının malik gibi kullanması sonrasında satıcının şekil eksikliğine dayanması sorununu ele alır. Somut koşullarda TMK m.2 çerçevesinde tescil kabul edilebilir. 6
Bu istisna “bedeli ödeyen ve oturan herkes tapuyu alır” kuralı değildir. Boş arsa, tarla veya tamamlanmış başka bir taşınmazın herhangi bir harici satışı aynı kapsama otomatik olarak girmez. Tarafların ilişkisinin ve işlem tarihindeki taşınmazın niteliğinin kararın koşullarıyla örtüşmesi gerekir. Dürüstlük kuralı, bütün taşınmaz işlemlerindeki resmî biçimi genel olarak kaldırmaz. Bu konu ayrıca alım ve geri alım hakkına dayalı tapu tescili yazısında ele alınmıştır.
Alanya'daki arsa satışına ilişkin 2024 kararı
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.05.2024 tarihli, E.2023/2881, K.2024/2487 sayılı kararında harici senetle satın alındığı ileri sürülen arsa bölümü incelenmiştir. Daire, uzun kullanım iddiasının 1988 kararındaki bağımsız bölüm istisnasına denk olmadığını açıklamış; tescil talebinin reddini gerekçesini değiştirerek onamıştır. Yerel mahkemenin istisnayı yalnız zilyetlik devrine bağlayan değerlendirmesi doğru bulunmamıştır. 7
Kararın uygulamadaki karşılığı şudur: “Yıllardır kullanıyorum” iddiası, taşınmazın hukuki niteliği ve edinme sebebi belirlenmeden yeterli kabul edilemez. Kullanım süresi, geçersiz satışa dayanarak her tapulu araziyi mülkiyete dönüştüren bir yol değildir. Kadastro veya kazandırıcı zamanaşımı koşulları ileri sürülüyorsa bunların bağımsız şartları ayrıca gösterilmelidir.
Yüklenicinin alacağının devri ile harici satış aynı şey değildir
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümün alıcısına, yüklenicinin arsa sahibinden isteyebileceği kişisel hak devredilmiş olabilir. TBK m.183–184 kapsamında alacağın devri yazılı şekle bağlıdır. Bu yapı, yüklenicinin zaten malik olduğu bir taşınmazı resmî şekle uymadan satmasından farklıdır. Alıcının arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hakkın kapsamı, yüklenicinin hak edişini aşamaz. 2
Konunun ayrıntıları için müteahhitten alınan tapunun iptali ve üçüncü kişinin iyiniyeti yazısına bakılabilir.
Bu nedenle sözleşmeyi yapan kişinin yalnız mesleğinin müteahhit olması yeterli değildir. Tapu kimin üzerindedir, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi var mıdır, vaat edilen daire yükleniciye mi ayrılmıştır ve yüklenici onu istemeye hak kazanmış mıdır? Bu soruların cevapları, işlemin satış mı alacağın devri mi olduğunu belirler.
Ön ödemeli konut satışında tüketicinin korunması
6502 sayılı Kanun m.41 uyarınca satıcı, kanuni biçime uyulmamasını sonradan tüketicinin aleyhine ileri süremez. Profesyonel satıcıdan kişisel kullanım amacıyla alınan ön ödemeli konutta bu hüküm incelenmelidir. Yine de tüketicinin kendi edimleri, bağımsız bölümün hukuki varlığı, tapu maliki ve üçüncü kişi hakları ayrıca önem taşır. Özel koruma, sözleşmenin dışındaki herkesin tapusunun veya ipoteğinin kendiliğinden kaldırılması demek değildir. 10
Hangi hukuki yol hangi belgeye dayanır?
| Olayın niteliği | Öncelikli inceleme | Muhtemel talep yönü |
|---|---|---|
| Tapulu boş arsanın adi yazılı satışı | Resmî şekil ve ödeme | Kural olarak ödenenin iadesi |
| Yapım aşamasında bağımsız bölüm, tam ifa ve teslim | 1988 kararındaki bütün koşullar | Koşulları varsa tescil |
| Yüklenicinin hak ettiği dairenin yazılı devri | Ana inşaat sözleşmesi ve hak ediş | Devralınan alacağa dayalı tescil |
| Ön ödemeli tüketici konutu | 6502 m.41 ve işlemin kapsamı | Tüketiciye özgü ifa ve diğer haklar |
| Geçerli resmî satış vaadi | Muacceliyet, ödeme ve şerh | Vaat borcunun hükmen ifası |
Bu tablo bir sonuç garantisi değil, nitelendirme sırasıdır. Aynı dosyada birden fazla dayanak ileri sürülebilse de birbirini dışlayan vakıalar gelişigüzel birleştirilmemelidir. Sözleşmenin geçerli ifası ile geçersizlik nedeniyle iade, gerektiğinde usulüne uygun terditli talepler olarak kurulabilir. 5
Konunun ayrıntıları için ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz yazısına bakılabilir.
Tapu alınamıyorsa para kimden istenir?
Geçersiz satışta tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istemesi mümkündür. Kural olarak muhatap, ödeme ilişkisi ve zenginleşmesi ortaya konulan kişidir. Tapuda malik görünen herkes, yalnız kayıt maliki olduğu için başka bir kişiye ödenen paranın borçlusu olmaz. Paranın aracıya verilmiş olması hâlinde temsil, tahsil yetkisi ve paranın kime geçtiği araştırılır. 2
Konunun ayrıntıları için temerrüt ve seçimlik haklar (TBK m. 125) yazısına bakılabilir.
Kapora, taksit, masraf ve sonradan yapılan inşaat harcaması ayrı kalemler olarak belirlenmelidir. Taşınmaza harcanan her tutar otomatik olarak satış bedeli değildir. Başkasının malına yapılan yararlı veya zorunlu giderler, zilyetliğin niteliği ve kullanım karşılığı talepler farklı hukuki değerlendirme gerektirebilir. Aynı ödeme hem bedel iadesi hem zarar adı altında iki defa tahsil edilemez.
Bedel iadesi neden yalnız eski tutarla sınırlı olmayabilir?
Denkleştirici adalet hesabının amacı
Uzun süre önce ödenen paranın nominal olarak geri verilmesi, alım gücü kaybını karşılamayabilir. Denkleştirici adalet yaklaşımı, sebepsiz zenginleşme nedeniyle iade edilecek değerin çeşitli ekonomik göstergelerle güncellenmesini amaçlar. Hesabın hangi tarihler arasını kapsayacağı, ödeme zamanları ve iade borcunun doğumuyla bağlantılı olarak gerekçelendirilmelidir. 8 9
Her taksit için aynı başlangıç tarihi kullanılması, gerçekte ödenmeyen tutarın hesaba katılması veya farklı para birimlerindeki ödemelerin gelişigüzel birleştirilmesi sonucu bozabilir. Bilirkişi raporu; başlangıç tutarını, tarihini, kullanılan veri serilerini, dönüşüm yöntemini ve ulaşılan sonucu denetlenebilir biçimde göstermelidir. Tek bir ilan fiyatı veya tek bir döviz kuru, bütün hesabın yerini tutmaz.
2025 kararında taşınmaz değer artışının hesaba katılması
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 17.06.2025 tarihli, E.2024/5053, K.2025/3053 sayılı kararında, ekonomik göstergeler sepetine taşınmazın değer artış oranının uygulanması ölçütünün de eklenmesi gerektiği belirtilmiştir. Karar, bizzat taşınmazın güncel rayicinin doğrudan iade tutarına eklenmesini uygun görmez. İşlem tarihindeki nitelikleri korunarak karşılaştırılan değerler arasındaki artış oranı, ödenen parasal değere uygulanır. 8
Bu ayrım, eski arsa için bugün yapılmış binanın bütün değerini alıcıya vermekle aynı değildir. Sonradan başkası tarafından meydana getirilen yapı, imar değişikliği ve taşınmazın işlem tarihindeki vasıfları birbirine karıştırılmamalıdır. Bilirkişiye yalnız “güncel değeri bulun” demek yerine hangi değerleme sorusuna cevap arandığı açıkça yazılmalıdır.
2026 kararında yanlış adlandırılan talep
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2026 tarihli, E.2025/3317, K.2026/169 sayılı kararında davacı müspet zarar istemiştir. Daire, dilekçedeki para iadesine ilişkin vakıaları da değerlendirerek denkleştirici adalet hesabı yapılmadan ret kararı verilmesini bozmuştur. Bu sonuç, geçersiz sözleşmede her zaman taşınmazın tam piyasa değerinin alınabileceği anlamına gelmez. Karar, somut talep ve vakıaların bütün olarak değerlendirilmesiyle ilgilidir. 9
İki kararın hesap tarihleri ve bağlamları ayrı okunmalıdır. Birinde kullanılan tarihin bütün dosyalara mekanik biçimde uygulanması yerine iadenin muacceliyetini doğuran olay, ifanın imkânsızlaşması ve dava talebi açıklanmalıdır. En güvenilir dilekçe, mahkemenin talebi geniş yorumlamasını beklemek yerine iade ve uygun değer koruma istemini açıkça kurandır.
Zamanaşımı bakımından hangi tarih önemlidir?
TBK m.82, sebepsiz zenginleşmeden doğan istemlerde geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki, her hâlde zenginleşmeden itibaren on yıllık süre düzenler. Ancak geçersiz sözleşmeye dayalı iadelerde başlangıç, ifa beklentisinin devamı, teslim ve uyuşmazlığın sözleşmesel ilişki içindeki niteliği uygulamada ayrıca değerlendirilir. Sadece ödeme tarihine bakıp otomatik süre hesabı yapmak yeterli değildir. 2
Özellikle satıcının yıllar boyunca tapuyu vereceğini bildirmesi, taşınmazın alıcıya teslim edilmiş olması, devrin hukuken engellendiğinin öğrenilmesi ve iadenin ilk kez istendiği tarih dosyaya konulmalıdır. Bu olguların etkisi gerekçelendirilmelidir; “teslim varsa hiçbir süre işlemez” veya “on yıl geçti, kesin kayıp” ifadeleri her harici satış için güvenilir değildir. Süre dolmadan hakların kullanılması, sonradan dürüstlük kuralı tartışmasına güvenmekten daha sağlam bir yoldur.
Dava hazırlığında hangi belgeler gereklidir?
Önce güncel tapu ve devir geçmişi alınır. Sonra sözleşmenin aslı, ekleri, banka dekontları, kredi kartı hareketleri, teslim tutanağı ve satıcının devir taahhüdünü gösteren hukuka uygun yazışmalar bir araya getirilir. Emlakçı aracılığı varsa yetki ve tahsil belgeleri; inşaat projesi varsa ruhsat, proje ve arsa sahibi–yüklenici sözleşmesi ayrıca önemlidir.
Ödeme ile dava konusu taşınmaz arasındaki bağlantı kurulmalıdır. Dekontta parsel açıklaması bulunması, tarihin sözleşmeyle örtüşmesi ve alıcının savunması ispat değerlendirmesinde etkili olabilir. Elden ödeme iddiasında yazılı delil kuralları, delil başlangıcı ve kanuni istisnalar incelenir. Tanığın her eksikliği tamamlayacağı düşüncesiyle belge toplamaktan vazgeçilmemelidir. 5
Görevli mahkeme, tarafların sıfatı ve işlem türüne göre belirlenir. Tescil talebiyle yalnız para iadesinin yetki ve dava şartı değerlendirmesi de aynı olmayabilir. Tüketici işleminden kaynaklanan ayni uyuşmazlıklardaki arabuluculuk istisnası, bütün para iadesi davalarına otomatik olarak uygulanmaz. 5 10
İlgili konular için satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil, tapu devredildiği hâlde ödenmeyen satış bedeli, müteahhidin tapuyu vermemesi ve konut kooperatifinde tapu iptali ve tescil yazılarımıza ve tapu iptal ve tescil davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sonuç
Harici satış dosyasında doğru başlangıç, belgenin adından çok işlemin hukuki niteliğini belirlemektir. Resmî şekle aykırılık kuraldır; tescile imkân verebilen özel durumlar kendi koşullarıyla ispatlanmalıdır. Tescil yolu kapalıysa ödeme, doğru borçlu, süre ve güncelleme hesabı üzerinden iade istemi hazırlanır. Böylece geçersiz bir satışa dayanarak mümkün olmayan tapu sonucunda ısrar etmek yerine, dosyanın gerçekten sağladığı haklar korunabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Emlakçıda imzaladığım sözleşme tapu yerine geçer mi?
Hayır. Ödeme veya taahhüt delili olabilir; fakat tapulu taşınmazın resmî devriyle aynı sonucu doğurmaz. İşlemin özel bir istisna kapsamında bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir. 1 2 3 4
Paranın tamamını ödedim, tapuyu kesin alır mıyım?
Tam ödeme tek başına yeterli değildir. Sözleşmenin şekli, taşınmazın niteliği, tapu maliki ve uygulanabilecek özel hükümler birlikte değerlendirilir. 6 7 10
Arsayı yirmi yıldır kullanmak tescil için yeterli mi?
Tapulu arsanın harici satışı bakımından yalnız uzun kullanım genel bir tescil hakkı sağlamaz. Kadastro veya başka bir kazanma sebebi varsa onun şartları ayrıca araştırılır. 7
Müteahhitle adi yazılı anlaşma her zaman geçersiz mi?
Hayır. Yüklenicinin kişisel alacağının yazılı devri veya tüketiciye özgü özel hükümler söz konusu olabilir. Müteahhidin sıfatı, tapu ve ana sözleşme incelenmeden sonuç çıkarılamaz. 2 10
Para iadesinde evin bugünkü fiyatını alabilir miyim?
Her olayda değil. Geçersiz satışta denkleştirici adalet hesabı ile geçerli sözleşmede ifa zararının hesabı farklıdır. Güncel rayicin tamamı, sırf fiyat arttığı için otomatik alacak olmaz. 8 9
Dekont açıklaması dava açısından önemli mi?
Evet. Ödemenin hangi parsel, daire veya sözleşmeye ait olduğunu göstermesi ispatı güçlendirebilir. Bununla birlikte dekont, tek başına resmî şekil eksikliğini gidermez. 5 9
Tapu sahibi parayı almamışsa iade ondan istenir mi?
Sırf tapu maliki olmak yeterli değildir. Ödemenin kime yapıldığı, temsil ve tahsil yetkisi, zenginleşen kişi ve başka bir sorumluluk sebebi bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. 2
Tescil ve bedel iadesini aynı davada isteyebilir miyim?
Koşulları varsa terditli talep kurulabilir. Talep sırası, hukuki sebepler ve her talebin yöneltileceği kişi açık olmalıdır; mahkeme aynı zarar için iki kez tahsile karar vermez. 5
Kaynakça
1 — 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.2, 705–706, 716.
2 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.77–82, 146, 183–184, 188 ve 237.
3 — 2644 sayılı Tapu Kanunu, m.26.
4 — 1512 sayılı Noterlik Kanunu, m.60, 61/A ve 89.
5 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.12, 26, 33, 111, 190 ve 200–203.
6 — Yargıtay İBBGK, 30.09.1988, E.1987/2, K.1988/2, tam kararın ikincil yayını.
7 — Yargıtay 7. HD, 09.05.2024, E.2023/2881, K.2024/2487, resmî karar metni.
8 — Yargıtay 7. HD, 17.06.2025, E.2024/5053, K.2025/3053, resmî karar metni; denkleştirici adalet hesabı.
9 — Yargıtay 3. HD, 15.01.2026, E.2025/3317, K.2026/169, resmî karar metni.
10 — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.3, 40–41, 73 ve 73/A.