Bu makalenin temel sorusu, geçersiz bir işlemden sonra taşınmazın veya ipotek hakkının başka bir kişiye geçmesi hâlinde kimin korunacağıdır. Sadece ilk satışı incelemek yeterli değildir. Her edinimin hukuki dayanağı, tarihi ve taraflarının bilgisi ayrı değerlendirilmelidir.
Yolsuz tescil nedir?
TMK m.1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Sicilde kişinin malik görünmesi ile gerçekte mülkiyet hakkını kazanmış olması bu durumda birbirinden ayrılır. TMK m.1025, aynî hakkı zedelenen kişiye sicilin düzeltilmesini dava etme imkânı tanırken iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını ve tazminat taleplerini saklı tutar. 1
Sahte imzayla devir, geçerli temsil yetkisi olmadan yapılan işlem, ayırt etme gücü bulunmayan kişinin tasarrufu veya gizli bağışın satış şeklinde gösterilmesi farklı sebeplerle kayıt sorunu doğurabilir. Buna karşılık geçerli bir satışta bedelin sonradan ödenmemesi, tek başına kaydı yolsuz hâle getiren genel bir neden değildir. Borca aykırılığın sonuçlarıyla tescilin geçerliliği ayrı değerlendirilir. 1 2
Yolsuzluk başlangıçta bulunabileceği gibi hukuki sebebin sonradan ortadan kalkması tartışmasından da doğabilir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih veya dönmenin önceki tescillere etkisi, üçüncü kişilerin korunması meselesini öne çıkarır.
TMK m.1023 koruması hangi şartlarla doğar?
Sicildeki kayda dayanılarak aynî hak kazanılmalıdır
Koruma, tapu kütüğündeki tescile güvenerek mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanılmasıyla ilgilidir. Mülkiyet yanında ipotek gibi sınırlı aynî haklar da kapsamda olabilir. Yalnız kapora ödemek, satış vaadi imzalamak veya anahtar teslim almak, m.1023 anlamında aynî hak kazanımıyla aynı şey değildir. 1
Bu nedenle tapuyu henüz almayan kişinin sözleşmesel tescil talebi ile tapuda malik olmuş kişinin önceki işlemin geçersizliğine karşı korunması karıştırılmamalıdır. İlk grupta satıcının devretme borcu, sözleşmenin şekli, edimlerin ifası ve gerekiyorsa şerh incelenir. İkinci grupta sicile güvenin şartları belirleyici hâle gelir.
Kişi korunacak tescile göre üçüncü kişi konumunda olmalıdır
İlk geçersiz işlemin tarafı, kendi işlemindeki sakatlığı sırf “tapuya güvendim” diyerek her durumda bertaraf edemez. Örneğin A adına doğru biçimde kayıtlı taşınmaz, A’nın katılmadığı sahte vekâletnameyle B’ye geçirilmişse sorun B’nin, sicilde malik olmayan bir satıcının kaydına güvenmesi değildir; A adına yapılan temsil işleminin geçersizliğidir. B’nin durumu bu nedenle sonraki alıcı C ile aynı incelenmez.
C, B adına oluşmuş kayda güvenerek geçerli bir işlemle hak edinmişse m.1023 değerlendirmesi gündeme gelebilir. Ancak C’nin kendi edinim işleminin de geçerli olması gerekir. Sicile güven, üçüncü kişinin kendi sözleşmesindeki şekil veya irade sakatlığını genel olarak iyileştiren bir araç değildir. 1 2
İyiniyet, gerekli özenle birlikte değerlendirilir
TMK m.3, kanunun sonuç bağladığı hâllerde iyiniyetin varlığını esas alır. Bununla birlikte durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Dolayısıyla “bilmiyordum” açıklaması tek başına yeterli değildir; somut olayda kişinin bilmesi gerekip gerekmediği de incelenir. 1
Tapu sicilinin açıklığı da bu değerlendirmeye dahildir. İlgisini inanılır kılan kişi, ilgili sayfa ve belgeleri inceleyebilir; tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri sürme imkânı sınırlıdır. Buna karşılık sicil dışında gizlenmiş her olguyu araştırma yükümlülüğü, bütün alıcılara aynı kapsamda yüklenemez. Mesleki konum, işlemin özellikleri ve görünür şüphe işaretleri önem taşır.
İlk alıcı ile sonraki malik neden ayrı incelenir?
| Devir zincirindeki durum | İncelenecek sorun | Sonuca etkisi |
|---|---|---|
| Malik adına sahte belgeyle ilk devir | Gerçek irade ve temsil yetkisi var mı? | İlk alıcının kendi işlemindeki sakatlık değerlendirilir |
| Yolsuz kayıt sahibinden sonraki devir | Sicile güvenen üçüncü kişi iyiniyetli mi? | TMK m.1023 koruması mümkün olabilir |
| Geçerli vekâletin kötüye kullanılması | Alıcı kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyor mu? | Temsil ilişkisine özgü değerlendirme gerekir |
| Yolsuz kayıt üzerine ipotek | İpotek alacaklısı aynî hak edinirken iyiniyetli mi? | Mülkiyet ve ipotek farklı sonuçlara bağlanabilir |
| Miras yoluyla geçiş | Mirasbırakanın hakkı ne ölçüde mevcut? | Külli halefiyet, bağımsız işlemle sicile güvenerek kazanımla aynı değildir |
Varsayımsal örnek: A’nın taşınmazı sahte işlemle B’ye, B’den de gerçek bedel karşılığında C’ye devredilmiştir. A, ilk işlemin sahte olduğunu kanıtladığında B adına oluşan kaydın dayanağını sarsmış olur. Fakat C’nin korunan bir üçüncü kişi olup olmadığı ayrıca cevaplanmalıdır. C’nin B ile birlikte hareket ettiği, sahteciliği bildiği veya somut şüpheleri görmezden geldiği ispatlanırsa değerlendirme değişir.
Aynı örnekte C mülkiyeti gerçekten kazanmışsa bundan sonraki devirlerde artık “önceki sahte işlem hep aynı sonucu doğurur” yaklaşımı yeterli olmaz. Sicilin hangi aşamada gerçek hak durumuyla birleştiği ve sonraki işlemlerin kendi geçerliliği incelenmelidir. 1
Vekâletin kötüye kullanılması ile sahte vekâletname arasındaki fark
Geçerli vekâlet ilişkisi içinde sadakat borcuna aykırı davranılması, hiç temsil yetkisi bulunmamasından farklıdır. Vekille işlem yapan kişi kötüye kullanmayı bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda bulunmuyorsa, işlem vekâlet vereni bağlayabilir; vekilin iç ilişkideki sorumluluğu devam eder. Vekille çıkar ve işbirliği içindeki kişi ise bu korumaya dayanamaz. 1 2
Bu ayrım ispat planını da değiştirir. Sahte belge iddiasında belge aslı, imza, noter ve tapu işlem dosyası öne çıkar. Kötüye kullanmada satış bedelinin gerçekliği, bedelin vekâlet verene ulaşıp ulaşmadığı, vekil ile alıcının ilişkisi ve menfaate aykırılığın bilinmesi önem taşır. Salt vekâletname metninin geniş olması, araştırmayı bitirmez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.10.2023 tarihli, E.2022/859, K.2023/990 sayılı kararı bu alanda bir usul riskini de gösterir. Çoğunluk, somut davanın ehliyetsizlik iddiasıyla sınırlandığını kabul etmiş; sonradan ileri sürülen kötüye kullanma iddialarının incelenmemesini uygun bulmuştur. Karşıoy, başlangıçtaki anlatımın bu sebebi de kapsadığını savunmuştur. Karar, bütün vekâlet uyuşmazlıklarında tek maddi sonuç bulunduğunu değil, iddianın zamanında ve açık kurulmasının önemini gösterir. 4
İyiniyet hangi tarih itibarıyla aranır?
Korumanın merkezinde aynî hakkın kazanıldığı andaki durum bulunur. 16.5.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararının gerekçesinde, iyiniyetin tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında bulunması gerektiği açıklanmıştır. Bu sebeple sözleşme görüşmesi, ödeme, tescil istemi ve fiilî teslim tarihleri tek tarih gibi değerlendirilmemelidir. 5
Edinimden sonra öğrenilen bir ihtilaf, daha önce şartlarına uygun gerçekleşmiş kazanımı kendiliğinden geri almaz. Buna karşılık satış görüşmesi sırasında öğrenilen dava veya sicildeki şerh, edinim anındaki bilgiyi ortaya koyabilir. Mesajlar, ihtarlar, önceki uyuşmazlıklar ve belge erişimi bu zaman bağlantısıyla değerlendirilir.
“Dava sonradan açıldı, o hâlde alıcı iyiniyetlidir” veya “dava daha önce açılmıştı, o hâlde alıcı kesin kötüniyetlidir” şeklindeki iki genelleme de yetersizdir. Dava bilgisinin kişiye nasıl ulaştığı, kayda ne zaman işlendiği ve kararın kapsamı somutlaştırılmalıdır.
Kötüniyet hangi delillerle ortaya konulabilir?
Birlikte değerlendirilen olgular
Piyasanın belirgin biçimde altındaki bedel, ödeme izinin bulunmaması, kısa aralıklarla devir, taraflar arasındaki yakın ilişki, aynı ekonomik yapı içinde hareket etme, taşınmazı kullanan kişinin açık itirazları veya işlemden önce gönderilen ihtarlar iyiniyet değerlendirmesine katkı sağlayabilir. Hiçbiri bütün davalarda tek başına kesin sonuç vermez. 1 5
Örneğin akrabalık, kişinin uyuşmazlığı bildiğine ilişkin güçlü başka olgularla birleşebilir; fakat yalnız akraba olduğu için her alıcının kötüniyetli sayılması doğru değildir. Benzer şekilde düşük görünen tapu bedeli gerçek ödeme ve piyasa koşulları araştırılmadan tek ölçüt yapılmamalıdır. Resmî bedel, fiilî ödeme ve bilirkişinin belirlediği değer farklı veriler olabilir.
Davacı mümkün olduğunca “alıcı biliyordu” sonucunu değil, bunu gösteren olayları sunmalıdır: Hangi toplantıya katılmıştır, hangi yazıyı almıştır, hangi kişiyle birlikte pazarlık yapmıştır, devirden önce taşınmazı kimin kullandığını görmüştür? Tarih ve kişi bağlantısı kurulamayan genel tanık anlatımı zayıf kalabilir.
Alıcının güçlü savunması nasıl değerlendirilir?
Alıcı; bedelin banka üzerinden ödendiğini, olağan pazarlık yapıldığını, sicilde uyarıcı kayıt bulunmadığını, taşınmazın fiilen incelendiğini ve uyuşmazlık bilgisi taşımadığını ileri sürebilir. Bunlar ciddi biçimde ele alınmalıdır. Davacının ilk devrin geçersizliğini ispatlaması, sonraki alıcının kötüniyetini ayrıca kanıtlama yükünü her durumda ortadan kaldırmaz.
Banka veya profesyonel işlem tarafının araştırma olanakları, sıradan alıcınınkinden farklı olabilir. Bununla birlikte her banka ipoteğinin kendiliğinden geçerli olduğu veya her bankanın mutlaka kötüniyetli sayılacağı yönünde bir kural kurulamaz. Somut işlem dosyası ve edinim koşulları incelenir.
Müteahhitten alınan tapular bakımından 2025 kararı neyi değiştirdi?
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.5.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı; arsa sahibinin yükleniciye devrettiği taşınmazın sonradan üçüncü kişilere satılması veya ipotek edilmesi hâlini ele almıştır. İnşaat sözleşmesinin geçersizliği ya da geriye etkili feshi, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenmesini baştan engellemez. Mülkiyet veya ipoteğin korunması, somut olayda sicile güvenin şartlarına bağlıdır. 5
Önceki uygulamadaki “avans tapu” yaklaşımı nedeniyle üçüncü kişinin iyiniyet savunmasının her durumda dışlanması bu kararın kapsamındaki uyuşmazlıklarda sürdürülemez. Karar, inşaatın bitmemesi hâlinde bütün alıcıların tapusunun korunacağını da söylemez. Kötüniyet ortaya konulursa taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.
Arsa sahibi bakımından bu değişiklik, yalnız sözleşmenin feshedildiğini göstermenin yeterli olmayabileceği anlamına gelir. Alıcı bakımından ise tapu edinimi, ödeme ve araştırma kayıtlarının korunması önem kazanır. Tapuyu hiç edinmemiş alıcının yalnız yükleniciden aldığı kişisel hakka dayanması ayrı bir incelemedir; kararın koruması tapusuz her satışa genellenemez.
İpotek, dava şerhi ve ihtiyati tedbir sonucu nasıl etkiler?
Mülkiyet kaydı ile ipotek hakkı ayrı aynî haklardır. Bir malik adına tescilin iptali istenirken bankanın veya başka ipotek alacaklısının hakkı otomatik olarak yok sayılmaz. İpoteğin kaldırılması isteniyorsa alacaklının taraf konumu, sicile güveni ve talebin dayanağı ayrıca kurulmalıdır. 1 5
TMK m.1010’daki çekişmeli hakların korunmasına ilişkin şerhler, sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilirlik bakımından önem taşır. Ancak uygulamada “davalıdır” kaydı ile açık devir yasağı içeren tedbir aynı etkiye sahip değildir. Somut şerhin dayanağı ve mahkeme kararının hüküm kısmı incelenmelidir. 1 3
Dava sırasında taşınmazın devrini önlemek isteniyorsa HMK m.389 ve devamı uyarınca uygun tedbir talep edilmelidir. Davanın açılmış olmasıyla yetinmek, sonraki edinimler ve ispat bakımından ek sorunlar doğurabilir. Tedbir, korumanın ölçülü kapsamını ve uygulanma işlemlerini içermelidir.
Dava kime yöneltilir ve hangi sonuçlar istenir?
Sicil değişikliği talebi güncel hak sahibine yöneltilir. Devir zincirinde önceki kişilerin bulunması, hepsini aynı talebin zorunlu davalısı yapmaz. Önceki malik veya vekile yönelik bedel ve zarar talepleri ayrıca belirlenir. İpoteğe yönelik talepte ipotek alacaklısının hakkı da gözetilir.
Dilekçede yalnız “işlemler muvazaalıdır” denilmesi yerine ilk tescilin yolsuzluk sebebi ve sonraki edinimlerin neden korunmadığı ayrılmalıdır. Somut olaylar, her davalı açısından bilgi ve özen yükümlülüğüne bağlanmalıdır. Usulüne uygun maddi vakıa anlatımı, hâkimin hukuki nitelendirmesinden önce gelir. 3 4
Tapu geri alınamazsa, sorumlu kişiye karşı sözleşme, haksız fiil, sebepsiz zenginleşme veya vekâlet ilişkisine dayalı parasal talepler değerlendirilebilir. TMK m.1007’deki Devlet sorumluluğu da kendi şartlarına bağlı ayrı bir yoldur. İyiniyetli malikin korunması, onun taşınmaz bedelini eski hak sahibine mutlaka ödemesi gerektiği anlamına gelmez. 1 2
Bir tapu uyuşmazlığında izlenecek inceleme sırası
- Güncel malik, pay, ipotek ve şerhler tespit edilir.
- İlk tartışmalı işlemden bugüne kadar bütün devirler tarih sırasına konulur.
- Her işlemin geçersizlik sebebi veya devir borcu ayrı belirlenir.
- Sonraki hak sahiplerinin edinim tarihindeki bilgisi ve özeni araştırılır.
- Deliller; belgeyi düzenleyen, muhatap ve tarih bağlantısıyla eşleştirilir.
- İptal, tescil, ipoteğin kaldırılması ve parasal talepler doğru kişilere yöneltilir.
- Devir riski için uygun geçici koruma ile her talebin süresi ayrıca kontrol edilir.
Bu sıra, bütün kişilerin aynı gerekçeyle sorumlu tutulmasını önler. Sicilin korunması ile gerçek hak sahibinin korunması arasındaki denge, devir zincirinin her halkasında kurulmalıdır. Büronun mevcut tapu davaları hizmet sayfası bu incelemenin işlem ve temsil boyutunu açıklar.
Sonuç
Yolsuz tescil davasında ilk işlemin geçersizliği ile son malikin korunması iki ayrı sorudur. Sicile güven şartları gerçekleşmişse taşınmazın aynen geri alınması mümkün olmayabilir; şartlar gerçekleşmemişse sonraki devirler de iptal talebine konu olabilir. Devir zinciri, edinim anı ve somut kötüniyet delilleri birlikte incelenmeden güvenilir bir sonuç kurulamaz. Genel bilgilendirme niteliğindeki bu açıklamalar, somut işlem dosyasının değerlendirilmesinin yerine geçmez.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda malik görünene güvenmek her zaman yeterli midir?
Hayır. Sicile dayanarak geçerli biçimde aynî hak kazanılması ve gerekli özenle bağdaşan iyiniyet gerekir. Görünür şüpheleri görmezden gelen kişi korunmayabilir.
Sahte vekâletnameyle taşınmazı ilk alan kişi korunur mu?
İlk alıcının durumu, yolsuz kayda güvenen sonraki alıcıdan farklıdır. Temsil işleminin geçerliliği incelenmeden TMK m.1023 koruması kabul edilemez.
Akrabadan alınan tapu mutlaka iptal edilir mi?
Hayır. Akrabalık, bilgi ve işbirliğini gösteren diğer olgularla birlikte değerlendirilir. Tek başına her dosyada kesin kötüniyet kanıtı değildir.
Taşınmazı piyasa bedeliyle almak iyiniyeti kesinleştirir mi?
Hayır. Gerçek bedel ödenmesi önemli bir veridir; ancak alıcının yolsuzluğu bilmesi veya bilmesi gerekmesi ayrıca incelenir.
Müteahhitten aldığım tapu, sözleşme feshedilirse otomatik iptal olur mu?
2025 tarihli içtihadı birleştirme kararının kapsamındaki durumda iyiniyet savunması dinlenmelidir. Sonuç, edinimin ve sicile güvenin somut şartlarına bağlıdır.
Tapu iptal edilirse ipotek de kendiliğinden kalkar mı?
Her durumda kalkmaz. İpotek alacaklısının aynî hakkı ve iyiniyeti ayrıca değerlendirilir; uygun talep ve taraf düzeni gerekir.
Dava açıldıktan sonra alan kişi mutlaka kötüniyetli midir?
Salt dava tarihi bütün dosyalarda yeterli değildir. Alıcının bilgisi, sicildeki şerhler ve edinim anındaki koşullar incelenir. Şerhin özel hukuki etkileri de saklıdır.
İyiniyetli alıcı korunursa zararımı kimden isterim?
Zarara sebep olan kişi, sözleşme tarafı, vekil veya koşulları varsa Devlet yönünden ayrı sorumluluk incelemesi yapılır. Son malik, yalnız malik olması nedeniyle her zararın borçlusu değildir.
Kaynakça
1. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, özellikle m.2–7, 705–706, 1007, 1010–1011, 1020–1025. Resmî metin.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.40–48, 49, 77, 112, 237 ve 504–506. Resmî metin.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.25–33, 119, 125, 141, 190, 194 ve 389–397. Resmî metin.
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 25.10.2023, E.2022/859, K.2023/990, VI/D/2, VII ve karşıoy. Tam karar metni, Mevzuat Merkezi.
5. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.5.2025, E.2024/1, K.2025/2, özellikle V–VI; RG 18.7.2025, 32959. Tam karar metni, LEXPERA.