Запись в земельном кадастре после отмены градостроительной реализации плана: возврат к исходному участку, новая реализация и компенсация

Отмена парцелляции (parselasyon) административным судом не означает, что земельный кадастр автоматически возвращается в прежнее состояние в тот же день. Необходимо совместно оценить мотивировку и объём решения, существующие участки, позднее возведённые постройки и действующий текст статьи 18 Закона о градостроительстве № 3194. Для собственника правильным шагом является требование об исполнении судебного решения, техническое определение того, что можно вернуть, и предъявление надлежащего иска в правильной ветви судебной власти. 12

Одного описания нормы, введённой в 2020 году, недостаточно. Этапы, добавленные в статью 18 Законом № 7534 от 5 декабря 2024 года, влияют на действия в делах, где возврат к исходному участку фактически или юридически невозможен. Решение из более раннего дела не следует применять к каждому нынешнему случаю без проверки последующего изменения законодательства. 1

Одно и то же ли отмена плана и отмена парцелляции?

Градостроительный план определяет использование недвижимости, её плотность и применимые планировочные принципы. Парцелляция, напротив, касается разделения участков в зоне реализации на участки, соответствующие градостроительному плану, их распределения и регистрационных процедур. Необходимо установить, какая операция была отменена, какие участки она охватывает и какое нарушение законности устраняет решение.

Однако отмена плана более высокого уровня сама по себе не означает, что определённая схема распределения и все записи в кадастре автоматически получают тот же результат. Мотивировка решения об отмене может влиять на правовое положение последующих операций, но то, какая операция является предметом спора и как её применять, должно рассматриваться отдельно. Решение о приостановлении исполнения также находится не на той же стадии, что решение по существу об отмене. 12

В одном деле может сначала существовать прежний кадастровый участок, затем градостроительный участок, созданный первой парцелляцией, и, наконец, новый участок, образованный второй реализацией. Иск, основанный только на текущей выписке из кадастра, может не учесть эту цепочку. Дата, правовое основание, регистрация и результат процесса по каждой реализации должны фиксироваться отдельно. Отдельная оценка этого вопроса приведена в статье возражение и иск об отмене в отношении изменения градостроительного плана.

Что означает восстановление исходного участка?

Исходный участок (kök parsel) — это недвижимость в том виде, в каком она существовала до градостроительной реализации. Требование о восстановлении (ihya) направлено на исправление записей, возникших в результате реализации, правовое основание которой утратило силу, и на восстановление прежнего правового положения. Техническое содержание этого различается от дела к делу: участок мог быть разделён, объединён с другими участками или превращён в общественную территорию, либо на нём могли появиться новые постройки.

Поэтому требование «план застройки отменён, так выдайте мне мою прежнюю запись сразу» так же неполно, как и подход «прошло время, значит, ничего сделать нельзя». Возможность возврата должна определяться на основании конкретных доказательств. Простое сравнение площадей невозможно без учёта доли участия в переустройстве (düzenleme ortaklık payı), сумм распределения, общественных территорий и новых правообладателей. 1 Отдельным руководством также полезна статья возражение против парцелляции и иск об отмене.

Какие этапы предусматривает действующая статья 18?

Сначала исследуется фактическая или юридическая невозможность

Соответствующая норма исходит из того, что орган, уполномоченный утверждать планы парцелляции, устанавливает: после отмены градостроительной реализации вступившим в законную силу судебным решением возврат участка невозможен по причинам, таким как нахождение участка на общественной территории, застройка или иные юридические либо фактические препятствия. Эти условия должны быть объяснены до перехода к исключительным решениям. 1

Новая реализация, предоставление места с согласия и очерёдность компенсации

Действующий текст предусматривает, что в этой ситуации сначала может быть проведена новая градостроительная реализация по зарегистрированным градостроительным участкам для исполнения судебного решения. Если это невозможно, получают согласие (muvafakat) истца-правообладателя и проводят новую парцелляцию по зарегистрированным градостроительным участкам, предоставляя подходящее место в зоне реализации. Если соглашение не достигнуто, выплата определяется исходя из рыночной стоимости (rayiç değer) недвижимости после вычета доли участия в переустройстве с учётом положения истца-правообладателя на исходном участке. 1

Эти этапы не дают администрации полномочий бесконечно откладывать исполнение судебного решения. Сохраняется обязанность объяснить необходимые условия, выполненные действия, причины, по которым альтернативы не могли быть применены, и расчёт стоимости. Согласие, требуемое на этапе, где оно необходимо, нельзя выводить из общего заявления или из молчания.

Порядок в таблице объясняет особую ситуацию, предусмотренную законом. Это не означает, что каждое дело об отмене градостроительной реализации заканчивается компенсацией.

Как решения Кассационного суда объясняют значение административного процесса?

Решение от 20 ноября 2024 года

Решение E.2024/3962, K.2024/5125 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) касается восстановления исходного участка после отмены градостроительной реализации и альтернативного требования о компенсации. Палата оставила в силе решение, отказавшее в иске и учитывавшее административный механизм, введённый Законом № 7221, в соответствии с ранее принятым определением об отмене и направлении дела на новое рассмотрение. Решение показывает, что отмена реализации не во всех делах непосредственно приводит к результату в кадастре перед гражданскими судами. 3

Дата этого решения предшествует изменению Законом № 7534. При рассмотрении административного процесса, на который указывает решение, в настоящем деле также должен применяться новый этап реализации действующей статьи 18. Представление прежнего текста нормы как действующего ведёт к неполной оценке.

Решение от 18 сентября 2024 года и особое мнение

Решение E.2024/3452, K.2024/3906 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi): большинство, учитывая регулирование, введённое после Закона № 7221, отменило решение, которым иск был удовлетворён. Особое мнение возражало против применения нормы так, чтобы каждое дело сразу завершалось отказом, без достаточного доказывания фактической или юридической невозможности и соответствующего административного процесса. 4

Это разногласие показывает значение конкретных обстоятельств, которые необходимо выяснить. Из решений не следует выводить общее правило в одно предложение, например: «все иски о восстановлении отклоняются» или «административное обращение никогда не требуется». Необходимо учитывать как особенности дела, так и законодательное изменение после решения.

Как обратиться за исполнением решения об отмене?

В соответствии со статьёй 28 Закона об административном судопроизводстве № 2577 (İYUK) администрация обязана исполнить судебное решение незамедлительно; как правило, этот срок не может превышать тридцати дней с момента вручения решения администрации. Данная норма является основой законной обязанности действовать в градостроительных спорах. Её не следует смешивать с условием вступления решения в законную силу для особого решения по статье 18. Влияние обжалования или кассации на исполнение рассматривается по соответствующим процессуальным нормам. 12

Для заявления недостаточно подать копию решения. Следует ясно указать старые и новые номера участков, запрошенную реализацию, затронутую долю, любые новые действия и технические приложения. Ожидаемый от администрации ответ должен быть конкретным. Если администрация не отвечает, может применяться статья 10 Закона об административном судопроизводстве; если требуется отмена или изменение существующего действия, условия статьи 11 могут возникнуть иначе. По действующим правилам для таких заявлений предусмотрен тридцатидневный срок молчаливого отказа, а срок для иска рассчитывается в зависимости от вида заявления. 2

Неисполнение судебного решения, новое действие, сохраняющее то же нарушение законности, или предложенное решение, не соответствующее закону, — отдельные предметы правовой проверки. Нельзя считать, что повторные обращения каждый раз заново запускают прошедший срок давности для иска. Подробнее см. статью исполнение в кадастре после вступления в силу решения о регистрации.

Подсудность, стороны и записи третьих лиц

Законность парцелляции и решений администрации о реализации проверяется административными судами. Частноправовые требования об исправлении записи в земельном кадастре могут рассматриваться гражданскими судами в зависимости от их правового основания. Не все требования, направленные на один и тот же экономический результат, должны рассматриваться одним судом. Подсудность определяется подлинной правовой природой требования, а не заголовком искового заявления. 25

Если подан иск о праве, необходимо установить нынешних собственников записей, подлежащих отмене, сособственников и переходы прав, совершённые в ходе процесса. В требовании, затрагивающем несколько градостроительных участков, может быть недостаточно привлечь к участию только муниципалитет или только первого приобретателя. Статью 125 Гражданского процессуального кодекса и правила защиты приобретения права собственности следует оценивать применительно к конкретной цепочке сделок. 56

Обеспечительные меры в гражданском процессе, отметка о наличии судебного спора и приостановление исполнения — разные инструменты. Нельзя считать, что мера в гражданских судах автоматически приостанавливает административный акт, или что одного иска в административном суде достаточно, чтобы предотвратить все переходы прав. Требование должно формулироваться с учётом вида риска и компетентного суда. Этот вопрос также отдельно рассмотрен в статье ответственность государства, возникающая из земельного кадастра.

Какие ошибки следует исключить при расчёте компенсации?

Умножение площади исходного участка на любую цену продажи в окрестностях недостаточно. Расчёт должен объяснять влияние доли участия в переустройстве, расположение исходного участка, сопоставимые сделки и правовую основу оценки. Если собственник получил более одного нового участка или выплаты, необходимо проверить, не покрывают ли они один и тот же ущерб вторично.

Требование о том, что ведение земельного кадастра причинило ущерб, и требование о том, что незаконное градостроительное действие или неисполнение решения причинили ущерб, могут не опираться на одно и то же основание ответственности. От этого различия зависят правильный ответчик, ветвь судебной власти, дата ущерба и форма требования. Требование о компенсации не является неограниченной альтернативой, которую суд сам рассчитает в случае отказа в требовании о праве; требование и его обоснование должны быть сформулированы прямо.

Если первоначальная регистрация основана на кадастровой съёмке, различия, рассмотренные в статьях возражение против кадастрового определения и регистрация на основании документа о предоставлении права, также могут иметь значение при подготовке дела. Для аналогичного спора может быть рассмотрена статья возражение против заключения эксперта.

Заключение

После отмены градостроительной реализации главная цель состоит в том, чтобы решение было исполнено в соответствии с законом и чтобы положение собственности было прояснено. Путь к этому не всегда проходит через прямой возврат к прежней записи или немедленную выплату компенсации. Действующая статья 18 регулирует новую реализацию, предоставление места с согласия и варианты компенсации в конкретных случаях, когда возврат невозможен. Объём решения, технические возможности и правильный порядок обращения должны оцениваться совместно.

Часто задаваемые вопросы

Возвращает ли решение об отмене градостроительной реализации запись в кадастре автоматически в прежнее состояние?

Необходимые действия должны быть совершены в земельном кадастре и в деле о реализации. Автоматический возврат нельзя предполагать без оценки объёма решения, текущих записей и условий статьи 18.

Всегда ли возможен возврат к исходному участку?

Нет. Общественные территории, застройка и иные юридические или фактические обстоятельства могут повлиять на возврат. Невозможность должна быть установлена конкретно, и законная процедура решения вопроса должна быть проведена.

Может ли администрация предоставить другой участок без моего согласия?

Этап предоставления с согласием и общие правила градостроительной реализации различаются. Действующая статья 18 предусматривает согласие правообладателя на соответствующем этапе; не каждая новая реализация является тем же действием.

Какой срок у администрации для исполнения судебного решения?

В соответствии со статьёй 28 Закона об административном судопроизводстве администрация обязана, как правило, исполнить решение в течение тридцати дней с момента его вручения. Необходимое действие зависит от вида решения и соответствующих специальных норм.

Что будет, если обращение в муниципалитет остаётся без ответа?

В зависимости от характера обращения может применяться статья 10 или статья 11 Закона об административном судопроизводстве. Тридцатидневный срок молчаливого отказа и последующий срок для иска рассчитываются по правовому виду обращения.

Все ли требования о компенсации, возникающие из отмены градостроительной реализации, предъявляются к Казне?

Нет. Градостроительное действие, неисполнение решения и ведение земельного кадастра — различные основания ответственности. Нужно установить действие, причинившее ущерб, и надлежащего ответчика.

Можно ли по-прежнему использовать более ранние решения Кассационного суда?

Их можно использовать, но необходимо объяснить дату и обстоятельства решения, а также последующие законодательные изменения. В частности, текст статьи 18 в редакции конца 2024 года в настоящем деле нужно проверить заново.

Источники и правовые основания

1. Закон о градостроительстве № 3194 (İmar Kanunu), прежде всего статьи 18 и 19; действующий текст с изменениями, внесёнными Законами № 7221 и № 7534. Ссылка на источник
2. Закон об административном судопроизводстве № 2577, статьи 7, 10, 11, 27, 28 и 52. Ссылка на источник
3. Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 20 ноября 2024 года, E.2024/3962, K.2024/5125, официальный полный текст. Ссылка на источник
4. Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 18 сентября 2024 года, E.2024/3452, K.2024/3906, официальный полный текст и особое мнение. Ссылка на источник
5. Гражданский процессуальный кодекс № 6100 о подсудности, территориальной подсудности, замене стороны и обеспечительных мерах. Ссылка на источник
6. Гражданский кодекс Турции № 4721, статья 1007 и статьи 1023–1025. Ссылка на источник