Kadastro çalışmasında taşınmazın yanlış kişi adına yazılması, sınırının hatalı belirlenmesi veya miras payının dikkate alınmaması farklı başvuru yolları doğurabilir. Hangi yolun kullanılacağı önce tespitin kesinleşip kesinleşmediğine, sonra ileri sürülen hakkın kadastrodan önce mi sonra mı doğduğuna bağlıdır. Askı ilanındaki dava ile kesinleşmiş tapuya karşı dava aynı usule tabi değildir.
İlk kontrol: 3402 sayılı Kanun m.11'deki askı ilanı otuz gündür. İlan sırasında kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Kesinleşmeden sonra kadastro öncesi sebeplere dayanan iddialarda m.12/3'teki on yıllık hak düşürücü süre gündeme gelir. Bu süre taşınmazla ilgili her türlü davanın tek süresi olmadığı gibi, kadastro sonrasında doğan bağımsız bir hukuki sebebe de kendiliğinden uygulanmaz. 1
Kadastro çalışmasının hangi aşamasındasınız?
Tespit ve komisyon incelemesi
Kadastro teknisyenleri çalışma alanında taşınmazın sınırını, yüzölçümünü, malikini ve diğer haklarını belirler. Çalışma sürerken yapılan itirazlar, kanundaki usulle kadastro komisyonuna taşınabilir. Bu aşamada verilen dilekçe ile mahkemede açılması gereken dava birbirinin yerine konulmamalıdır. Komisyon evrakı, itirazın konusu ve ne zaman sonuçlandığı saklanmalıdır.
Tespitten haberdar olan kişinin yalnız belediyeye veya muhtara itiraz etmesi, gereken yargısal başvurunun yapıldığını göstermez. Dilekçenin hangi kuruma verildiği kadar, hangi parsel ve hangi işlem için işlem gördüğü de önemlidir. Askı sürecine geçildiğinde dava açma gereği ayrıca izlenmelidir.
Otuz günlük askı ilanı
Kadastro sonuçları müdürlükte ve muhtarın çalışma yerinde otuz gün ilan edilir. Kanundaki ilanlar ilgili kişilere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle kişiye ayrıca tebligat gelmemesi, ilan süresinin hiç başlamadığı anlamına gelmez. İlanın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı veya hangi parseli kapsadığı konusunda somut hata varsa bunun belgeyle ortaya konulması gerekir. 1
Kesinleşmiş kadastro kaydı
Süresinde dava açılmayan tespit kesinleşir. Sonraki uyuşmazlık genel mahkemede tapu iptali ve tescil davası olarak ileri sürülebilir; ancak bunun maddi hukuk ve süre şartları ayrıca vardır. On yıllık süre, askıdaki otuz günlük süreyi uzatmaz; başka bir evreye ilişkin sınırdır. Bu başlıkla ilişkili olarak tapu sicilinden doğan devlet sorumluluğu yazısına da göz atılabilir.
| Dosyanın durumu | Başvurunun niteliği | Kritik belge |
|---|---|---|
| Kadastro ekibinin çalışması sürüyor | Kanuni idari itiraz ve komisyon süreci | Tespit tutanağı, itiraz kaydı |
| Otuz günlük sonuç ilanı sürüyor | Kadastro mahkemesinde itiraz davası | Askı ilanının başlangıç ve bitişi |
| Tespit kesinleşmiş | Hukuki sebebine göre genel mahkemede dava | Kesinleşme tarihi ve tapu kaydı |
| Yalnız teknik ölçüm veya hesap hatası ileri sürülüyor | Şartları varsa m.41 düzeltme yolu | Ölçü, hesap ve sınırlandırma belgeleri |
| Sonraki yenileme veya güncelleme çalışması var | İlgili işlemin kapsamına özgü inceleme | İlk kadastro ve yeni çalışma dosyası |
On yıllık hak düşürücü süre hangi iddiaları etkiler?
3402 sayılı Kanun m.12/3, tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz ve dava açılamayacağını düzenler. Kök murisin mülkiyeti, kadastro öncesi zilyetlik, o dönemde yapılmış paylaşım veya eski tapu kaydı bu kapsamda değerlendirilebilir. Belgenin sonradan bulunması, dayandığı hukuki sebebin de sonradan doğduğu anlamına gelmez.
Süre hesabında köyde kadastroya başlanan yıl veya tapu senedinin kullanıcıya verildiği gün değil, ilgili tutanağın kesinleşme tarihi esas alınır. Aynı çalışma alanındaki parseller farklı tarihlerde kesinleşmiş olabilir. Birden fazla taşınmaz için tek bir tarih varsaymak bu nedenle sakıncalıdır.
Miras iddiası süreyi her durumda kaldırır mı?
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 6 Mart 2025 tarihli, E.2024/5716, K.2025/1197 sayılı kararı, kök muristen gelen hak iddiasıyla açılan davayı incelemiştir. Kadastro tespitleri 2008'de kesinleşmiş, kadastro öncesine dayanan dava 2020'de açılmıştır. On yıllık süreden sonra açılan bu talebin reddi onanmıştır. 2
Kararda kadastro sonrasındaki muvazaa iddialarının ayrı inceleme konusu yapılmış olması önemlidir. Bir dilekçeye “muris muvazaası” veya “mirasçının gizlenmesi” yazılması, dayanağı aslında eski kadastro tespiti olan her talebi süresiz hâle getirmez. Buna karşılık gerçekten sonraki bir devirden doğan iddia, kendi şartlarıyla ayrı değerlendirilmelidir. Davanın adı değil, anlatılan olay ve hakkın doğum zamanı belirleyicidir. Konuya ilişkin ayrı bir değerlendirme mirasçının gizlenmesi ve hatalı veraset ilamıyla tapu devri yazısında yer alır.
Kamu malı iddiasının ayrı yönü
Orman, kıyı, mera ve diğer kamu malları bakımından özel kurallar bulunur. Kadastro Kanunu'nun kamu mallarına ilişkin hükümleri ve AYM iptal kararları dikkate alınmadan “on yıl geçtiği için her kayıt dokunulmazdır” sonucu çıkarılamaz. Ancak Hazine adına kayıtlı her yerin de aynı tür kamu malı olduğu söylenemez. Ayrıntılı statü incelemesi Hazine ve kamu malı iddiası rehberinde ele alınmaktadır. Ayrı bir rehber olarak orman ve 2/B taşınmazlarında tapu iptali yazısı da faydalıdır.
Kadastrodan sonra doğan sebep nasıl belirlenir?
Bir kişinin kadastrodan önce malik olduğunu iddia etmesiyle, kadastrodan sonra kayıt malikinden hak devraldığını ileri sürmesi farklıdır. Sonraki satış, sözleşme, paylaşma veya kullanım devri gerçekten yeni bir olay oluşturuyorsa m.12/3'ün kapsamı ayrıca tartışılır. Ancak sonraki olayın varlığı önceki geçersiz tespiti her durumda ortadan kaldırmaz; o olayın hak kazandırmaya elverişliliği de incelenir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 26 Kasım 2025, E.2023/5331, K.2025/6986 sayılı kararında kullanım kadastrosu ve güncelleme kaydına ilişkin uyuşmazlıkta, kadastro sonrasındaki zilyetlik devrine dayanan iddiaları ele almıştır. Önceki bozma doğrultusunda on yıllık sürenin somut olayda uygulanmayacağı kabul edilmiş; kullanıcı ve yapı kayıtlarını düzenleyen hüküm, parsel ve kroki açıklığı sağlanarak düzeltilmiş biçimde onanmıştır. 3
Bu karar herkese yeni bir süre sağlamaz. Kullanıcı şerhinin düzeltilmesiyle özel mülkiyetin tescili de aynı sonuç değildir. İddianın tespit öncesi kullanıma mı, sonraki devre mi dayandığı; hangi güncellemenin dava konusu edildiği dosyadan belirlenmelidir. Konunun ayrıntıları için zilyetlik ve kazandırıcı zamanaşımıyla tapu tescili yazısına bakılabilir.
Teknik hata düzeltmesi ile mülkiyet davası aynı mı?
Kadastro Kanunu m.41, geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan belirli hataların düzeltilmesine imkân verir. Düzeltme ilgili hak sahiplerine bildirilir; kanunda öngörülen otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde düzeltmenin kaldırılması istenebilir. Bu özel yol, gerçekte kimin malik olduğu uyuşmazlığını her durumda çözmez. 1
Örneğin sınırın yanlış koordinata aktarıldığı iddiasıyla, komşu parselin atadan beri kendisine ait olduğu iddiası farklı araştırma gerektirir. Aynı dosyada iki sorun bulunabilir. Teknik düzeltme yoluyla başka kişiye ait mülkiyetin örtülü biçimde devredilmesi mümkün kabul edilmemelidir.
22/a kapsamındaki yenileme çalışması da ilk mülkiyet kadastrosunun bütün haklarını yeniden tartışmaya açan sınırsız bir fırsat değildir. İlk tespit, yenileme işlemi ve uyuşmazlığın hangi çalışmadan kaynaklandığı ayrı tutulmalıdır. Yeni parsel numarası, eski hukuki sebebin doğum tarihini kendiliğinden değiştirmez.
İspat dosyasında hangi kayıtlar bulunmalı?
Tapu, tutanak ve dayanak kayıtların uygulanması
Yalnız mevcut tapu senedi yeterli olmayabilir. İlk tesis kaydı, tedavüller, kadastro tutanağı, komisyon kararı, askı belgeleri, dayanak vergi veya tapu kayıtları ve komşu parseller getirtilmelidir. Eski tapunun sınırlarıyla bugünkü parselin örtüşmesi, uzman incelemesiyle gösterilmelidir.
Eski kayıtta dere, yol veya şahıs ismiyle gösterilen sınırlar bulunuyorsa bu sınırların tarih içinde değişip değişmediği araştırılır. Komşu parsel kayıtları aynı yeri tarif edip etmediğini denetlemeye yarar. Bir kaydın yalnız yüzölçümüne bakılarak geniş bir alana uygulanması, sınır unsurlarını gözden kaçırabilir.
Tanık, yerel bilirkişi ve teknik bilirkişi
Tanık, kullanımı ve devir olayını bildiği ölçüde anlatır. Fen bilirkişisi kayıtların araziye uygulanmasını ve krokiyi; ziraat veya ilgili uzmanlar taşınmazın niteliğini inceler. Bu görevler birbirinin yerine geçmez. Harita üzerinde açıklanamayan bir sınır sorunu, yalnız tanığın “burası davacınındır” sözüyle çözülemez. Bu konu, hukuk davalarında tanık delili yazısında ayrıca ele alınmıştır.
| İddia | Öncelikli delil | Denetlenecek nokta |
|---|---|---|
| Eski tapu yanlış yere uygulandı | İlk kayıt, harita ve komşu kayıtlar | Kapsam araziye uygulanabiliyor mu? |
| Miras payım yazılmadı | Mirasçılık, kök kayıt ve tespit dayanakları | Hak kadastrodan önce mi doğdu? |
| Yirmi yıldır ben kullanıyorum | Tarihli görüntüler, tanık ve kullanım kayıtları | Süre, nitelik ve taşınmazın kazanılabilirliği |
| Sınır ölçüm hatası var | Ölçü krokileri ve hesap cetvelleri | Teknik hata mı, mülkiyet ihtilafı mı? |
| Kullanım sonradan devredildi | Devir belgesi ve fiilî teslim kanıtları | Gerçekten kadastro sonrası olay var mı? |
Görev, taraflar ve uygulanabilir karar
Askı dönemindeki kadastro davasının görev ve yetkisi 3402 sayılı Kanun'un özel hükümlerine göre belirlenir. Kesinleşme sonrası tapu iptali davasında ise genel olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir. m.41'deki özel sulh hukuk yolu bununla karıştırılmamalıdır. 14
Kayıt malikinin ölmüş olması, taraf teşkilini mirasçılar yönünden araştırmayı gerektirir. Kamu malları, orman veya 2/B kayıtlarında ilgili kamu tüzel kişileri de dava türüne göre belirlenir. Bir kullanıcı şerhinin kaldırılması isteniyorsa hakkı etkilenecek kayıt sahibinin davada bulunması gerekir.
Talep sonucu ada, parsel, yüzölçümü, pay ve gerekiyorsa krokideki bölüm bakımından açık kurulmalıdır. Kabul kararı teknik açıdan uygulanabilir değilse sicilde yeni ihtilaflar doğabilir. Bilirkişi raporuna itirazda “raporu kabul etmiyorum” demek yerine eksik uygulama, çelişen sınır veya yanlış tarih somutlaştırılmalıdır. HMK m.281'deki rapora itiraz süresi de tebliğden itibaren izlenmelidir. 4 Benzer bir uyuşmazlık için tapu iptali ve tescil kararından sonraki işlemler yazısı da incelenebilir.
Sonuç
Kadastro uyuşmazlığında ilk iş hakkı anlatmak kadar, o hakkın hangi tarihte doğduğunu göstermektir. Askı ilanı, kesinleşme, kadastro öncesi sebep, sonraki devir ve teknik düzeltme birbirinden ayrıldığında doğru dava yolu belirlenebilir. Eski kayıtların zemine uygulanması ve açık kroki hazırlanması ise hukuki iddianın tapuda uygulanabilir bir sonuca dönüşmesini sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Askı ilanı bana tebliğ edilmediyse otuz gün başlamaz mı?
Kanuna uygun askı ilanı ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. İlanın yapılmaması veya hatalı kapsamı ayrı bir meseledir; yalnız kişisel tebligat gelmemesi yeterli değildir.
Otuz günü kaçırınca bütün haklarım biter mi?
Tespit kesinleşebilir; sonrasında hukuki sebebe göre genel mahkemede dava imkânı bulunabilir. Kadastro öncesi sebeplerde on yıllık hak düşürücü süre ve diğer koşullar kontrol edilir.
Eski tapuyu yeni bulmam on yıllık süreyi yeniden başlatır mı?
Belgenin bulunma tarihiyle hakkın doğduğu tarih farklıdır. Sonradan belge bulmak, kadastro öncesi hukuki sebebi kendiliğinden sonraki sebebe dönüştürmez.
Miras davası her zaman süresiz midir?
Hayır. İddia kadastro öncesi kök mülkiyete dayanıyorsa m.12/3 gündeme gelebilir. Kadastro sonrasındaki ayrı bir devir ise kendi hukuki şartlarıyla incelenir.
Tapudaki yüzölçümü hatası için mutlaka tapu iptali davası mı gerekir?
Her durumda gerekmez. Hatanın niteliğine göre m.41'deki teknik düzeltme yolu uygulanabilir. Gerçek mülkiyet çekişmesi bu yolun kapsamını aşabilir.
Kullanıcı şerhinin düzeltilmesi tapu sahibi yapar mı?
Tek başına yapmaz. Özellikle 2/B taşınmazlarında kullanıcı kaydı ile mülkiyet edinme ve satış işlemi farklı aşamalardır.
Yenileme kadastrosu eski mülkiyet iddiası için yeni süre verir mi?
Otomatik olarak vermez. Yenilemenin kapsamı, ilk tespit ve ileri sürülen hukuki sebep birlikte değerlendirilir.
Kaynakça
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu, m.7–12, 20, 22, 25–26, 41 ve ek m.4.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 06.03.2025, E.2024/5716, K.2025/1197. Resmî tam metin; kadastro öncesi miras iddiasında hak düşürücü süre.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 26.11.2025, E.2023/5331, K.2025/6986. Kanun Yolu üzerindeki tam metin incelendi; ikincil aktarım kaynağıdır.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.2, 12, 119, 266, 281 ve 297. Kaynakların son erişimi: 13.10.2026.