İhtiyati tedbir tapu davasında neyi korur?
HMK m.389, mevcut durumdaki değişiklik yüzünden hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya imkânsızlaşması yahut gecikmenin ciddi zarar doğurması tehlikesinde geçici korumaya imkân verir. Tapu uyuşmazlığında amaç çoğu zaman, yargılama sürerken çekişmeli taşınmazın başkasına devredilmesini veya yeni ayni haklarla yüklenmesini önlemektir.1
Tedbir, davacının şimdiden malik olduğuna ilişkin kesin bir hüküm değildir. Davalı da mülkiyet hakkına sahiptir; koruma, uyuşmazlığın konusu ve somut tehlikeyle orantılı olmalıdır. Bir paya ilişkin davada bütün taşınmazı gereksiz yere sınırlamak veya tek taşınmazdaki çekişme nedeniyle davalının tüm malvarlığı üzerinde genel yasak istemek bu nedenle ayrıca gerekçelendirilmelidir.
Satış ihtimalini hangi olgular somutlaştırır?
Yakın tarihli satış ilanı, aracılarla yapılan görüşmeler, peş peşe devirler, yeni ipotek girişimi veya davalının satış hazırlığını gösteren yazışmalar tedbir ihtiyacını destekleyebilir. Bununla birlikte, yalnızca “Davalı satabilir” demek her olayda yeterli olmayabilir. Riskin hangi belgeye dayandığı ve satışın davacının hakkını neden güçleştireceği açıklanmalıdır.
Karşı tarafın savunması da göz önünde tutulur. Örneğin başka bir taşınmaz için hazırlanmış ilan, dava konusu parselde satış hazırlığı olduğunu göstermeyebilir. Davalıya ait olmayan bir hak üzerinde tedbir uygulanması ise hem icra edilebilirlik hem üçüncü kişinin hakkı bakımından sorun yaratır. Güncel malik, ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisi talep kurulmadan önce doğrulanmalıdır.
İhtiyati tedbir, dava şerhi ve ihtiyati haciz arasındaki fark
| Koruma veya kayıt | Temel işlev | Satış bakımından sonuç |
|---|---|---|
| Devri yasaklayan ihtiyati tedbir | Dava konusu taşınmazın el değiştirmesini geçici olarak engellemek. | Kararın kapsamındaki iradi devirlere engel oluşturabilir; hüküm fıkrası ve tapudaki uygulama birlikte incelenir. |
| Çekişmeli hakkın korunmasına ilişkin şerh | Uyuşmazlığı ve kanunun öngördüğü etkiyi sicile yansıtmak. | Her şerh mutlak satış yasağı değildir; sonraki kazanımlara etkisi, dayanağına göre belirlenir. |
| Geçici tescil şerhi | TMK m.1011'deki hâllerde iddia edilen ayni hakkı veya eksik belgenin tamamlanmasını güvenceye almak. | Şerhin koşulları ve sonradan gerçekleşen tescile etkisi ayrıca değerlendirilir. |
| İhtiyati haciz | Kanuni koşullarla para alacağının tahsilini güvenceye almak. | Tapunun kimin adına olacağını çözmez; borçlunun malvarlığı üzerinden alacağın korunmasına yönelir. |
| Arabuluculukta tasarruf kısıtlaması şerhi | 6325 sayılı Kanun m.17/B koşullarıyla anlaşma sürecini korumak. | Tarafların yazılı anlaşması ve arabulucunun kaydıyla, en fazla üç ay için söz konusu olabilir. |
TMK m.1010 ve 1011, HMK m.389 ve devamı, İİK m.257 ve 6325 sayılı Kanun m.17/B birlikte değerlendirildiğinde, bu araçların birbirinin yerine kullanılamayacağı görülür.1234
“Davalıdır” kaydı, “satılamaz” kaydı mıdır?
Her zaman değildir. Uygulamada farklı kayıtlar gündelik dilde “dava şerhi” diye anılabilir. Belirleyici olan mahkemenin neye karar verdiği ve sicile hangi hukuki sonuçla işlendiğidir. Bir kaydın uyuşmazlığı görünür kılması ile tapu müdürlüğünün devri gerçekleştirmesini yasaklaması ayrı sonuçlardır.
TMK m.1010 kapsamındaki şerhler, tasarruf yetkisi kısıtlamasının taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşır. Ancak bundan her türlü işlem, önceki hak ve cebri satış için aynı sonucun çıkacağı varsayılmamalıdır. Özellikle mevcut ipotek ve hacizlerin durumu, tedbirin kapsamından ayrı araştırılmalıdır.2
Tedbir talebinde yaklaşık ispat nasıl sağlanır?
HMK m.390, talep edenin dayandığı hakkı ve tedbir sebebini yaklaşık olarak ispatlamasını arar. Esas davadaki bütün delillerin toplanması beklenmez; buna karşılık, yalnızca dava açılmış olması da hakkın varlığını göstermeye yetmez. Mahkemeye, iddiayı ciddi ve somut kılan başlangıç malzemesi sunulmalıdır.1
Hak iddiası ve aciliyet ayrı açıklanmalıdır
İnançlı işlem iddiasında imzalı bir iade protokolü, vekâletin kötüye kullanılması iddiasında vekâletname ile ödeme hareketleri, ehliyetsizlik iddiasında işlem dönemine yakın sağlık kayıtları hak iddiasını destekleyebilir. Satış ilanı veya güncel devir hazırlığı ise aciliyeti gösterebilir. Bu iki grup delilin işlevleri farklıdır.
Örneğin yalnızca satış ilanı bulunması, davacının taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu kanıtlamaz. Buna karşılık güçlü bir sözleşme bulunması da her durumda en ağır tasarruf yasağını gerektirmez. Talep, hem hakka ilişkin görünümü hem de gecikmenin doğuracağı somut sonucu birlikte ortaya koymalıdır.
Talep sonucu tapuda uygulanabilir olmalıdır
Taşınmazın güncel kayıt bilgileri, hangi payın çekişmeli olduğu ve hangi işlemlerin sınırlandırılmasının istendiği açıkça belirtilmelidir. “Her türlü işlemin önlenmesi” gibi geniş ifadeler yerine satış, devir veya belirli ayni hak tesisi bakımından ihtiyaç açıklanmalıdır. İstenen koruma, dava sonunda elde edilmek istenen hakla bağlantılı olmalıdır.
Bu açıklık, mahkeme ve tapu müdürlüğü arasındaki uygulama sorunlarını da azaltır. Karar çıktıktan sonra ada veya bağımsız bölüm numarasındaki yanlışlık fark edilirse, belgenin düzeltilmesi ve doğru kayda uygulanması gecikebilir. Dava dilekçesindeki adres, tek başına tapu sicilindeki taşınmaz tanımının yerini tutmaz.
Tedbir hangi mahkemeden istenir?
Dava açılmadan önce esas uyuşmazlıkta görevli ve yetkili mahkemeden; dava açıldıktan sonra ise davanın görüldüğü mahkemeden tedbir istenir. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda HMK m.12'deki taşınmazın bulunduğu yere ilişkin kesin yetki kuralı önemlidir. Görev yönünden ise uyuşmazlığın genel mahkeme, tüketici, aile veya başka bir özel mahkemenin alanına girip girmediği ayrıca belirlenir.1
Karşı taraf dinlenmeden karar verilebilir mi?
Hakkın derhâl korunması zorunluysa karşı taraf dinlenmeden tedbir kararı verilebilir. Bu imkân, karşı tarafın savunma hakkının bütünüyle kaldırılması anlamına gelmez. Sonradan itiraz ve koşullara göre kanun yolu güvenceleri vardır. Talep edenin aciliyet iddiası da belge ve olaylarla açıklanmalıdır.
Mahkeme tedbir talebini reddederse HMK m.391'deki kanun yolu düzenlemesi; tedbir kabul edilmişse kararın karşı tarafın yüzüne karşı mı yokluğunda mı verildiği ve itiraz aşaması ayrı değerlendirilir. Esas davanın yıllar sonra sonuçlanacak olması, bu geçici koruma kararlarının denetimini gereksiz kılmaz.
Teminat ne kadardır ve hangi durumlarda alınmayabilir?
Tedbir isteyen, haksız çıktığında karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararlar için kural olarak teminat göstermek zorundadır. HMK m.392, talebin resmî belgeye veya başka kesin delile dayanması yahut durum ve koşulların gerektirmesi hâlinde gerekçesi açıklanarak teminattan vazgeçilebilmesine imkân tanır. Adli yardımdan yararlanan kişinin teminat göstermesi gerekmez.1
Her tapu davasında yüzde on beş teminat mı alınır?
Hayır. Kanunda bütün tapu tedbirleri için sabit bir yüzde öngörülmemiştir. Mahkeme, muhtemel zarar ile korumanın kapsamını değerlendirir. Taşınmazın toplam değeri, dava konusu pay ve tedbirin ekonomik etkisi farklı olabilir. Belirli bir dosyada uygulanan oranı evrensel kural olarak sunmak doğru değildir.
Teminata ilişkin itirazda yalnızca tutarın yüksek olduğu söylenmemeli; neden ölçüsüz olduğu veya hangi zararın güvence altına alındığı somutlaştırılmalıdır. Davalı da uygun teminat karşılığında tedbirin değiştirilmesini veya kaldırılmasını isteyebilir. Bunun kabulü otomatik değildir; HMK m.395 çerçevesinde somut durum değerlendirilir.
Tedbir kararı alındıktan sonra yapılacak işlemler
Kararın verilmesi ile uygulanması ayrı aşamalardır. HMK m.393 uyarınca uygulama, kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir. Eski metinlerde görülen “karar tarihinden itibaren bir hafta” açıklaması güncel hükmü yansıtmaz. Süresinde esas dava açılmış olsa bile uygulama talebinin yapılmaması tedbirin kendiliğinden kalkmasına neden olabilir.1
Mahkemenin tapuya yazı yazması yeterli midir?
HMK m.393, uygulamanın yetkili icra dairesinden istenmesini; mahkemenin kararında belirtmek suretiyle yazı işleri müdürünü de görevlendirebilmesini düzenler. Somut kararda uygulamayı kimin yapacağı, teminatın yatırılıp yatırılmadığı, yazının gönderilmesi ve tapuya işlendiğinin cevabi kayıtla doğrulanması birlikte takip edilmelidir.
Cengiz Serhat Konuralp'in 2025 tarihli çalışması, bazı tedbir türlerinde ayrıca uygulama talebinin gerekip gerekmediğine ilişkin öğretideki tartışmayı incelemektedir. Bu tartışma, kanuni bir haftalık süreyi önemsememeyi haklı kılmaz. Uygulama talebini süresinde belgelemek ve kaydın işlendiğini doğrulamak, yalnızca mahkeme kararının varlığına güvenmekten daha sağlam bir dosya takibi sağlar.6
Dava öncesi tedbirde iki haftalık ikinci süre
HMK m.397'ye göre dava açılmadan verilen tedbirde, uygulamanın talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalıdır. Ayrıca dava açıldığına ilişkin evrak, kararı uygulayan memura sunularak dosyaya konulmalı ve karşılığında belge alınmalıdır. Yalnızca UYAP'ta yeni bir dava dosyasının bulunmasıyla bütün tamamlayıcı işlemlerin yapıldığı varsayılmamalıdır.1
Uyuşmazlık dava şartı arabuluculuğa tabi ise 6325 sayılı Kanun m.18/A/16'daki özel düzenleme dikkate alınır: Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar söz konusu dava açma süresi işlemez. Ancak bu hüküm, arabuluculuk zorunluluğunun bulunmadığı her tapu davasına otomatik uygulanamaz.4
Tedbir sürelerini gösteren uygulama tablosu
| Aşama | Süre | Kontrol edilecek belge |
|---|---|---|
| Uygulama talebi | Tefhim veya tebliğden itibaren bir hafta. | Tefhim tutanağı veya tebligat ve uygulama talebi kaydı. |
| Dava öncesi tedbirin tamamlanması | Uygulama talebinden itibaren iki hafta. | Dava açılış belgesi, uygulayan memura sunum ve alınan belge. |
| Yoklukta verilen tedbire karşı tarafın itirazı | Uygulamada hazırsa uygulamadan, değilse tutanağın tebliğinden itibaren bir hafta. | Uygulama tutanağı ve tebliğ belgesi. |
| Menfaati açıkça ihlal edilen üçüncü kişinin itirazı | Tedbiri öğrenmeden itibaren bir hafta. | Öğrenme tarihini ve etkilenen hakkı gösteren kayıt. |
| Teminatın iadesi bakımından bekleme | Esas hükmün kesinleşmesi veya tedbirin kalkmasından itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmaması koşulu. | Kesinleşme veya kalkma kaydı ve tazminat davası durumu. |
| Haksız tedbirden doğan tazminat zamanaşımı | HMK m.399/3 uyarınca bir yıl. | Hükmün kesinleşmesi veya tedbirin kalkmasına ilişkin tarih. |
Bir aylık teminat iadesi koşulu ile bir yıllık tazminat zamanaşımı farklıdır. Teminatın iadesi, her durumda tazminat hakkının da sona erdiği anlamına gelmez.1
Tedbire nasıl itiraz edilir, tedbir nasıl kaldırılır?
Karşı taraf dinlenmeden verilen tedbire itirazda, tedbirin koşulları, mahkemenin yetkisi ve teminat yönünden somut sebepler gösterilir. Üçüncü kişinin itirazında HMK m.394'ün kendisine tanıdığı kapsam ayrıca dikkate alınır. İtiraz, mahkeme aksine karar vermedikçe uygulamayı durdurmaz.1
Örneğin dava konusu pay dışında kalan hakların da sınırlanması, yanlış parsel üzerinde işlem yapılması, satış tehlikesinin bulunmadığını gösteren güncel kayıt veya talebin dayandığı belgenin ciddi biçimde tartışmalı olması değerlendirme gerektirebilir. İtiraz dilekçesine dayanak belgeler eklenmeli; yalnızca esas davanın reddedileceği iddiasıyla yetinilmemelidir.
Koşullar değişirse ilk karar değişebilir
HMK m.396, durum ve koşulların değiştiğinin ispatlanması hâlinde tedbirin değiştirilmesini veya kaldırılmasını mümkün kılar. Riskin ortadan kalkması, uyuşmazlığın daralması ya da tedbirin güncel etkisinin orantısızlaşması bu çerçevede değerlendirilebilir. Tedbir ilk gün haklı olsa bile yıllarca aynı kapsamda sürmesi kendiliğinden haklı sayılmaz.
Kaldırma kararının da ilgili yere bildirilmesi gerekir. Mahkemenin kaldırma kararı vermesi ile tapu kaydındaki kısıtlamanın fiilen kaldırılması ayrı işlemlerdir. Davacı açısından uygulama, davalı açısından kaldırma aşaması aynı dikkatle takip edilmelidir.
Uzun süren tedbir mülkiyet hakkını ihlal edebilir mi?
AYM, Seval Başaran, B. No: 2019/14483, 7 Aralık 2022 kararında bir taşınmaz üzerindeki tedbirin 4 Kasım 2013'ten 26 Nisan 2019'a kadar, beş yıl beş ay yirmi iki gün devam etmesini değerlendirmiştir. Somut olayın koşullarıyla birlikte ele alınan bu süre, başvurucuya aşırı külfet yüklemiş ve mülkiyet hakkının ihlaline yol açmıştır.5
Karar beş yıllık otomatik bir üst sınır koyar mı?
Hayır. Karardan “Beş yılı aşan her tedbir kendiliğinden kalkar” sonucu çıkarılamaz. Tedbirin süresi, niteliği, yargılamanın ilerleyişi, tarafların tutumu ve sınırlamanın fiilî etkisi birlikte değerlendirilir. Önemli olan, korunan menfaat ile malikin taşıdığı yük arasındaki dengenin sürdürülmesidir.
HMK m.397/2'nin, aksi belirtilmedikçe tedbirin nihai kararın kesinleşmesine kadar devam edeceğini öngörmesi de ölçülülük incelemesini ortadan kaldırmaz. Uzayan yargılamada gerekçe ve kapsam yeniden tartışılabilir. AYM kararı, bu denetimin somut etkiler üzerinden yapılması gerektiğini göstermektedir.15
Dava devam ederken taşınmaz satılırsa ne olur?
Geçerli ve uygulanmış bir devir yasağının bulunmadığı durumda taşınmazın el değiştirmesi ihtimali vardır. HMK m.125, dava konusunun davalı tarafından devrinde davacıya belirli seçimler tanır: Davaya devralana karşı devam etmek veya davayı devreden hakkında tazminat davasına dönüştürmek gündeme gelebilir. Bu nedenle satış, her olayda davanın otomatik sona ermesi anlamına gelmez.1
Yeni malikin maddi hukuktan doğan savunmaları, özellikle tapu siciline güven ve iyiniyet koşulları ayrıca değerlendirilir. Dava şerhinin içeriği, devir tarihi ve devralanın bildiği olgular önemlidir. HMK m.125'teki usul seçimi ile TMK m.1023'teki kazanım koruması farklı sorulara cevap verir.2
Satış bedelinin haczedilmesi veya yalnızca para alacağının güvenceye alınması gerekiyorsa kullanılacak koruma da yeniden belirlenmelidir. Tapunun geri alınmasına yönelik tedbirin, davalıya karşı ileri sürülen bütün para taleplerini kendiliğinden güvenceye aldığı kabul edilemez.
Sonuç
Taşınmazın dava sırasında korunması, doğru koruma türünün seçilmesiyle başlar; kararın uygulanması, sicile işlenmesi ve devam koşullarının izlenmesiyle tamamlanır. Satış yasağı, dava şerhi ve para alacağını koruyan ihtiyati haciz birbirinden ayrılmalıdır. Tedbir hem davacının hakkını etkili biçimde korumalı hem davalı ve üçüncü kişilerin haklarına ölçüsüz müdahale etmemelidir. Somut talep, taşınmazın güncel kaydı ve dosyanın tehlike göstergeleri üzerinden kurulmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal davası açınca satış kendiliğinden durur mu?
Hayır. Uygun bir koruma kararı ve bunun uygulanması gerekir. Dava açılmış olması tek başına tapuda devir yasağı oluşturmaz.
Tapuda dava şerhi bulunan taşınmaz satılabilir mi?
Şerhin hukuki dayanağına ve mahkeme kararının kapsamına bağlıdır. Her dava şerhi satış yasağı değildir; devralana karşı etkisi ayrıca incelenir.
Tedbir için her zaman teminat yatırılır mı?
Kural olarak teminat gerekir. HMK m.392'deki gerekçeli istisnalar ve adli yardım durumu ayrıca değerlendirilir; sabit bir oran yoktur.
Bir haftalık uygulama süresi kararın yazıldığı gün mü başlar?
Güncel HMK m.393'e göre başlangıç, kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğidir. Karar, tebligat ve talep tarihleri birlikte kontrol edilmelidir.
Tedbire itiraz edildiğinde satış yasağı kalkar mı?
Kendiliğinden kalkmaz. Mahkeme aksine karar vermedikçe itiraz uygulamayı durdurmaz.
Mahkeme kararından sonra tapu kaydını kontrol etmek gerekir mi?
Evet. Doğru taşınmaz ve pay üzerine, kararın kapsamına uygun kayıt işlendiği doğrulanmalıdır. Kararın bulunması ile uygulanmış olması aynı değildir.
Beş yıldan uzun tedbir otomatik olarak hukuka aykırı mıdır?
Hayır. AYM'nin Seval Başaran kararı somut olayın koşullarına dayanır. Süre önemli olmakla birlikte ölçülülük değerlendirmesi diğer unsurları da içerir.
Haksız tedbir yüzünden zarar gören kişi tazminat isteyebilir mi?
HMK m.399'daki koşullarda isteyebilir. Zarar, nedensellik ve süreler incelenir; teminatın iadesine ilişkin bir aylık düzenleme ile tazminatın bir yıllık zamanaşımı karıştırılmamalıdır.
Kaynakça
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.12, 125, 389–399.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.1010–1011, 1023–1024.
3. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.257 ve devamı.
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.17/B, 18/A/16.
5. Anayasa Mahkemesi, Seval Başaran, B. No: 2019/14483, 7.12.2022, özellikle §§ 22–26.
6. Cengiz Serhat Konuralp, “İhtiyati Tedbir Kararının Uygulanması”, Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2025, c.8, sy.3, s.1303–1326.