Yabancıların Türkiye’de
Gayrimenkul Edinimi

Yabancı gerçek kişiler, Tapu Kanunu ve ilgili kararlarla belirlenen ülke, kişi, konum, nitelik ve miktar sınırlamalarına uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Karşılıklılık şartı genel kural olmaktan çıkarılmış olmakla birlikte, her ülke vatandaşı ve her taşınmaz için sınırsız bir edinim hakkı bulunmamaktadır.

• Alıcının uyruğu, taşınmaz edinimine izin verilen ülke grubunda olmalıdır.
• Bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelindeki edinimleri kanuni yüzölçümü sınırını aşmamalıdır.
• Yabancı gerçek kişilerin bir ilçede edinebilecekleri toplam alan, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümü için öngörülen kanuni oranı aşmamalıdır.
• Askeri yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile özel kanunlarla korunan alanlarda edinim sınırlanabilir veya engellenebilir.
• Yapısız taşınmazlarda geliştirilecek projenin niteliği ve ilgili idareye sunulmasına ilişkin yükümlülükler doğabilir.
• Tarım arazisi, kıyı, orman, sit, turizm, mera ve benzeri özel statülü taşınmazlarda özel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Tapu Kanunu’nda yabancı gerçek kişinin Türkiye genelindeki edinimleri bakımından otuz hektar, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümü bakımından ise yabancı gerçek kişi edinimlerinin toplamı için yüzde on sınırı öngörülmektedir. Bununla birlikte Cumhurbaşkanının kanuni yetkileri, ülke bazlı kararlar ve taşınmazın özel statüsü nedeniyle yalnız bu iki sınır üzerinden işlem yapılmamalıdır.

Yapısız taşınmaz: Tapu Kanunu m.35 kapsamında geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunulmalıdır; projenin uygulama takvimi ve amaca uygun kullanım da takip edilir. Kanuna aykırı edinim, amaç dışı kullanım veya proje yükümlülüğüne aykırılık tasfiye sonucunu doğurabilir. Bu süre, her yapının iki yılda tamamlanması şeklinde okunmamalıdır.

Yabancı bir ülkede o ülkenin hukukuna göre kurulmuş şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, yabancı gerçek kişilerden farklı olarak ancak ilgili özel kanunların izin verdiği kapsamda mümkündür.

Türkiye’de kurulmuş ve yabancı ortaklı bir anonim veya limited şirket ise Türk tüzel kişisidir; ancak yabancı sermaye oranı, kontrol yapısı, taşınmazın şirket faaliyet konusu ve özel güvenlik bölgeleri bakımından Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ve ilgili yönetmelik çerçevesinde ayrı izin veya bildirim süreçlerine tabi olabilir.

Şirket üzerinden satın alma kararı yalnız tapu edinimi yönünden verilmemelidir. Vergi, finansman, kâr dağıtımı, ortaklık kontrolü, ticari defter, nihai faydalanıcı, ileride satış ve tasfiye sonuçları birlikte değerlendirilmelidir.

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlıktan ayrılan Mavi Kart sahiplerinin taşınmaz işlemleri, yabancı gerçek kişilere uygulanan genel edinim rejimiyle aynı değildir. Çifte vatandaşlık hâlinde işlemde hangi kimlik ve vatandaşlık statüsünün esas alınacağı; vatandaşlık kazanımı veya kaybının tapu kaydına yansıtılması ayrıca incelenmelidir.

Vatansız kişi, uluslararası koruma veya geçici koruma statüsü sahibi, mülteci, belirli ülke vatandaşlığına sahip kişi ya da özel uluslararası anlaşma kapsamındaki kişi bakımından kimlik, edinim ve temsil kuralları farklılaşabilir. Tapu başvurusundan önce kişinin güncel hukukî statüsü ve ibraz edeceği belge belirlenmelidir.

Yabancının Türkiye’de taşınmazı miras, bağış, trampa, mahkeme kararı veya cebri satış yoluyla edinmesi; doğrudan satın almadan farklı belge, vergi ve tasfiye sonuçları doğurabilir. Miras yoluyla intikalde mirasçılık belgesi, uygulanacak hukuk, edinim sınırlamaları ve gerektiğinde tasfiye süreci birlikte değerlendirilir.

İntifa, oturma, üst veya geçit hakkı gibi sınırlı ayni hakların kurulması ile taşınmaz rehni de mülkiyet devrinden farklıdır. Yabancı lehine ipotek kurulmasında Tapu Kanunu’ndaki bazı yüzölçümü sınırlamalarının uygulanmaması, işlemin kimlik, temsil, sözleşme, bankacılık ve özel mevzuat kontrollerini ortadan kaldırmaz.

İlgili ayrıntılı sayfa: Yabancı Mirasçılar ve Uluslararası Miras İşlemleri

Tapu senedinin veya Web Tapu ekran görüntüsünün görülmesi tek başına yeterli değildir. Güncel kayıtla birlikte tedavül kayıtları, resmî senetler ve taşınmazın geçmişi araştırılmalıdır.

Tapu İncelemesinde Araştırılan Başlıca Konular

• Malik ve mülkiyet hakkının kapsamı
• Ada, parsel, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu
• Eklenti, depo, otopark ve ortak alan kayıtları
• İpotek ve kanuni ipotekler
• Haciz ve ihtiyati hacizler
• İhtiyati tedbirler
• İntifa, oturma, üst, geçit ve diğer sınırlı ayni haklar
• Satış vaadi ve kira şerhleri
• Aile konutu şerhi ve eş rızası riski
• Davalıdır, kamulaştırma ve özel kanun belirtmeleri
• Cebri satış veya mülkiyet değişikliği riski
• Önceki devirler, vekâletnameler ve temsil ilişkileri
• Vatandaşlık amacıyla daha önce kullanılmış olma ihtimali

Satıcı şirketse ticaret sicili, temsil ve ilzam yetkisi, genel kurul veya yönetim organı kararı, vergi ve faaliyet durumu, tasfiye, konkordato, iflas ve malvarlığı üzerindeki sınırlamalar ayrıca incelenir. Satıcı yükleniciyse arsa sahibiyle yapılan sözleşme ve bağımsız bölümü devretme yetkisi doğrulanır.

Tapu Kaydında İpotek veya Haciz Bulunması

İpotekli veya hacizli taşınmaz her durumda satın alınamaz değildir; ancak borcun kapatılması, terkin işlemi, banka muvafakati, satış bedelinin ödeme sırası ve tapudaki devir aynı işlem planında güvence altına alınmalıdır. Vatandaşlık amaçlı edinimde yükün yatırım değerine ve üç yıllık taahhüde etkisi ayrıca değerlendirilir.

Tapu kaydının temiz olması, yapının belediye ve imar mevzuatı bakımından sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Tapuda “mesken” yazması, bağımsız bölümün bugünkü şekliyle ruhsatlı ve kullanıma uygun olduğunu tek başına ispatlamaz.

Belediye İmar İşlem Dosyasında İncelenecek Belgeler

• Güncel imar durumu ve plan notları
• Onaylı mimari proje ve vaziyet planı
• Yapı ruhsatı ve tadilat ruhsatları
• Yapı kullanma izin belgesi — iskân
• Bağımsız bölümün projedeki yeri, alanı ve niteliği
• Kat, blok ve bağımsız bölüm numarası uyumu
• Otopark, depo ve eklentilerin projedeki durumu
• Yapının fiilî durumunun onaylı projeye uygunluğu
• Projeye aykırı ilave, kapatma veya kullanım değişiklikleri
• Ortak alanlara yapılan müdahaleler
• Yapı tatil tutanakları ve mühürleme işlemleri
• İmar para cezaları ve ruhsat iptalleri
• Yıkım veya eski hâle getirme kararları
• Devam eden idari ve yargısal süreçler

Mimari Proje ile Fiilî Durumun Yerinde Karşılaştırılması

Onaylı projede görünen bağımsız bölüm ile alıcıya gösterilen yer aynı olmalıdır. Oda sayısı, brüt ve net alan, balkon veya teras, çatı kullanımı, bodrum, depo, bahçe, otopark, giriş, duvarlar ve ıslak hacimler yerinde kontrol edilmelidir.

Projeye aykırı genişletme, ortak alanın bağımsız bölüme katılması, teras veya balkon kapatma, ticari alanın konuta çevrilmesi ya da farklı bağımsız bölümlerin fiilen birleştirilmesi; para cezası, mühürleme, yıkım, eski hâle getirme, sigorta ve satış sorunları doğurabilir. Satın alma sonrasında aykırılığın yeni malik tarafından yapılmadığı savunması her idari veya özel hukuk sonucunu ortadan kaldırmayabilir.

Yapı Kayıt Belgesinin Sınırı

Yapı kayıt belgesi bulunan bir taşınmazda belgenin kapsamı, geçerliliği, iptal edilip edilmediği ve fiilî yapıyla uyumu ayrıca incelenmelidir. Yapı kayıt belgesi, her durumda yapı ruhsatı veya iskân belgesiyle aynı sonucu doğurmaz; mülkiyet, proje, deprem güvenliği ve özel hukuk ayıplarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Hukukî inceleme, teknik incelemenin yerine geçmez. Özellikle villa, eski bina, inşaat hâlindeki proje, müstakil yapı, otel, ticari bina veya yüksek bedelli yatırımda mimar, inşaat mühendisi, makine ve elektrik mühendisi, harita mühendisi ve lisanslı değerleme uzmanıyla koordineli inceleme yapılmalıdır.

Teknik İncelemenin Kapsamı

• Taşıyıcı sistemde görünür çatlak, oturma, korozyon ve müdahale izleri
• Kolon, kiriş, perde ve döşemelerde proje dışı değişiklik
• Çatı, teras, cephe, pencere ve balkon durumu
• Su ve ısı yalıtımı; nem, rutubet ve drenaj sorunları
• Elektrik, su, kanalizasyon, doğal gaz ve mekanik tesisatlar
• Isıtma, soğutma, havalandırma ve yangın sistemleri
• Asansör, havuz, istinat duvarı ve ortak tesisler
• Yapının yaşı, bakım geçmişi ve güçlendirme ihtiyacı
• Deprem performansı veya ileri inceleme gereksinimi
• Eksik ve ayıplı işler ile tahmini onarım maliyeti
• İnşaatın teknik şartname ve satış vaatleriyle uyumu

Teknik inceleme yapının bütün yönleriyle güvenli olduğuna ilişkin kesin garanti vermez. İncelemenin kapsamı, ulaşılabilen belgeler, gözlem imkânı ve gerekiyorsa laboratuvar veya performans analizi ihtiyacı sözleşmede açıkça belirlenmelidir.

Gayrimenkul Değerleme ve Fiyat Araştırması

Satış fiyatının gerçekçiliği yalnız satıcının veya emlak danışmanının sunduğu ilanlarla değerlendirilmemelidir. Aynı bölgede gerçekleşen veya doğrulanabilen emsal işlemler, kira getirisi, imar hakkı, yapı kalitesi, hukukî kısıtlamalar, bina yaşı, kat ve cephe, kullanım amacı, likidite ve onarım maliyetleri birlikte analiz edilmelidir.

Vatandaşlık için hazırlanan Tutar Tespit Belgesi, taşınmazın vatandaşlık başvurusunda kabul edilebilecek yatırım tutarını belirlemeye yarar; alıcının ödediği fiyatın ticari bakımdan uygun olduğunu veya yapının hukuken ve teknik olarak sorunsuz olduğunu tek başına göstermez.

Rezervasyon formu, emlak danışmanı belgesi, kapora sözleşmesi veya adi yazılı satış sözleşmesi tek başına taşınmaz mülkiyetini devretmez. Taşınmaz mülkiyetinin devri ve satış vaadi, kanunun öngördüğü resmî şekle uygun kurulmalıdır.

Sözleşmede Açıkça Düzenlenmesi Gereken Konular

• Tarafların kimliği, adresi ve temsil yetkisi
• Taşınmazın açık tapu bilgileri ve gösterilen fiilî yer
• Satıcının mülkiyet ve devir yetkisine ilişkin beyanları
• Toplam satış bedeli, para birimi ve vergi dahil olup olmadığı
• Kapora, ön ödeme ve ödeme takvimi
• Ödemenin yapılacağı banka hesabı ve lehtar
• Tapu devri, teslim ve anahtar tarihi
• İpotek, haciz ve diğer kayıtların terkin yöntemi
• Yapı ruhsatı, iskân, proje ve fiilî durum taahhütleri
• Ayıp, eksik iş, alan farkı ve üçüncü kişi iddialarından sorumluluk
• Gecikme, cezai şart ve temerrüt hükümleri
• DAB, TTB veya vatandaşlık uygunluğu bakımından tarafların görevleri
• İzin veya uygunluk alınamaması hâlinde uygulanacak sonuçlar
• Sözleşmeden dönme, fesih ve bedel iadesi
• Masraf, vergi, harç ve komisyonların paylaşımı
• Uygulanacak hukuk, yetki, arabuluculuk ve uyuşmazlık çözümü

Kapora, emlak danışmanının veya bağlantısı açıklanmayan üçüncü kişinin kişisel hesabına gönderilmemelidir. Ödeme öncesinde hesabın kime ait olduğu, satıcının yazılı talimatı, ödeme açıklaması ve iade koşulları doğrulanmalıdır.

Projeden Satış ve Satış Vaadi

İnşaat hâlindeki taşınmazda satış ofisinin planı veya katalog görseli hukukî teslim taahhüdünün yerine geçmez. Arsa tapusu, kat irtifakı, onaylı proje, ruhsat, yüklenicinin arsa sahibiyle ilişkisi, bağımsız bölüm paylaşımı, proje üzerindeki finansman ipotekleri ve inşaatın tamamlanma kabiliyeti incelenmelidir.

Noterlikçe düzenlenen ve tapuya şerh edilen satış vaadi, adi yazılı sözleşmeden daha güçlü bir hukukî koruma sağlayabilir; ancak şerhin süresi, önceki takyidatlar, yüklenicinin devir yetkisi ve bedelin ödeme planı yine ayrıca değerlendirilmelidir.

Kapora: Bağlanma parası, cayma parası ve satış bedeli avansı aynı sonucu doğurmaz. Her kapora otomatik yanmaz veya iki kat iade edilmez. TTB ya da uygunluk alınamamasında, satıcının ihlali ile alıcının kişisel durumundan doğan olumsuzluk ayrılarak iade ve masraf hükümleri düzenlenmelidir.

Tüketici sıfatıyla ön ödemeli konut satın alınmasında 6502 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik uygulanır. Ticari amaçlı yatırım ve her ikinci el satış aynı koruma rejiminde değildir.

• Sözleşme öncesi bilgilendirme, yapı ruhsatı, bağımsız bölüm, plan ve teknik şartname kontrol edilir. Geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciyi ödeme veya borç belgesi vermeye zorlama yasağı gözetilir.
• Yüklenicinin arsa sahibiyle sözleşmesi, bağımsız bölümü devretme yetkisi, finansman ipotekleri ve projenin tamamlanması için gereken teminatlar araştırılır.
• Sözleşmeden itibaren 14 gün içinde gerekçesiz ve cezai şartsız cayma; 24 aya kadar dönme imkânı ile gider/tazminat koşulları ve istisnalar ayrı incelenir.
• Yasal teslim üst sınırı 48 aydır. Daha erken kararlaştırılan teslim tarihi satıcıyı bağlar; bu üst sınır satıcıya otomatik ek süre vermez.
• Teslim, proje değişikliği, ayıp, temerrüt, iade ve bildirimlerin şekli ayrı takip edilir. Vatandaşlık için satış vaadi yolunun peşin ödeme ve sicil koşulları ayrıca aranır.

Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde Döviz Alım Belgesi — DAB — ibrazı zorunludur. Döviz, yetkili banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılır; banka belgeyi düzenleyerek tapu müdürlüğüne elektronik kanalla iletir.

Ödeme ve DAB Planında Dikkat Edilecekler

• Alıcı, satıcı ve varsa yetkili ödeme alıcısının doğru belirlenmesi
• DAB düzenlenmeden önce tapu ve sözleşme bilgilerinin kontrolü
• Döviz türü, bozdurulan tutar ve Türk lirası karşılığı
• Birden fazla ödeme varsa her ödeme için gerekli belge düzeni
• Banka dekontunda taşınmaz ve sözleşme bağlantısının açıklanması
• Uluslararası transferde gönderen ve nihai alıcı uyumu
• Kaynağı ve tarafı doğrulanamayan nakit ödemelerden kaçınılması
• Tapu resmî senedindeki bedel ile ödeme belgelerinin uyumu
• Banka, kara para aklamanın önlenmesi ve fon kaynağı kontrolleri

Değerleme raporunun zorunluluğu ve işleme aktarılma biçimi, işlem amacı ile güncel TKGM düzenlemelerine göre belirlenir. Vatandaşlık dosyasındaki değerleme ve TTB incelemesi, sıradan alımın hukukî incelemesinden farklıdır; bütün yabancı alımlarına tek bir rapor şartı veya tek bir muafiyet genellenmez.

Banka kredisi ve tasarruf finansman modeli aynı işlem değildir. Yabancı alıcıya uygulanabilecek finansman sınırlamaları, kredi sağlayıcısının yetkisi, fon kaynağı, ipotek ve DAB düzeni güncel tapu ve bankacılık uygulaması üzerinden ödeme öncesinde kontrol edilir.

DAB, Döviz Alım Belgesidir; değer artış kazancı vergisi belgesi değildir. DAB, satıcıya ödeme yapıldığını gösteren dekontun da yerine geçmez. Banka hesabı açılışı, kimlik/fon kaynağı incelemesi, transfer masrafı ve kur farkı önceden planlanır. Resmî ve banka kanalları dışındaki ödeme talepleri doğrulanır.

Yabancı alıcının tapu işleminde ihtiyaç duyacağı belgeler işlem türüne, uyruğa, temsil biçimine ve taşınmaza göre değişebilir.

Genel Olarak Hazırlanan Belgeler

• Taşınmazın tapu bilgileri
• Pasaport veya ülke kimliği ve gerektiğinde noter onaylı tercüme
• Yabancı kimlik numarası veya vergi numarası
• Kimlik Bilgileri Beyan Formu ve güncel fotoğraf
• Belediyeden emlak vergisi değeri bilgisi
• Bina niteliğindeki taşınmaz için geçerli DASK poliçesi
• Döviz Alım Belgesi
• Vatandaşlık amacı varsa banka onaylı ödeme dekontları ve TTB
• Şirket alımlarında güncel şirket ve temsil belgeleri
• Temsil varsa işlemi açıkça kapsayan vekâletname
• Türkçe bilmeyen taraf için yetkilendirilmiş tercüman
• İşlemin özelliğine göre izin, uygunluk ve diğer resmî belgeler

Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin düzenlendiği ülke, apostil veya konsolosluk tasdiki, fotoğraf, şekil, yetki kapsamı ve tercüme koşulları önceden incelenmelidir. Genel ifadeli bir vekâletname; satış, bedel ödeme, DAB, ipotek, vatandaşlık taahhüdü veya banka işlemleri için yeterli olmayabilir.

Tapu Devrinden Önce Son Kontrol

Tapu randevusundan hemen önce güncel takyidat yeniden alınmalı; resmî senetteki malik, alıcı, bedel, taşınmaz, pay, bağımsız bölüm ve beyanlar kontrol edilmelidir. Ödeme ile tapu devrinin sırası, ipotek veya haciz terkini ve anahtar teslimi mümkün olduğu ölçüde eş zamanlı ve belgelendirilebilir biçimde planlanmalıdır.

Noterlikte satış ve tescil: 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.61/A uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir. Resmî şekil, elektronik tapu sistemi ve tescil koşulları tamamlanmalıdır. Noterlikte satış vaadi ile mülkiyeti devreden satış aynı işlem değildir.

Vekâletnameyle temsil mümkün olsa da bankanın kimlik kontrolü, parmak izi veya ilgili makamın bizzat katılım istediği aşamalar ayrıca planlanır. Satın alma, ödeme, DAB, taahhüt ve başvuru yetkileri işleme göre düzenlenir; gereksiz geniş satış ve para tahsil yetkisi verilmez.

Güncel düzenlemeye göre en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmazı, tapu siciline üç yıl satılmaması taahhüdü işlenmek suretiyle satın alan yabancı gerçek kişi istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvuru imkânı elde edebilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaza ilişkin noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmesi de güncel mevzuattaki özel koşullarla bu kapsamda değerlendirilebilir.

Yatırım tutarının sağlanması, vatandaşlığın otomatik olarak kazanıldığı veya başvurunun kabul edileceği anlamına gelmez. Taşınmaz, taraflar, önceki devirler, ödeme ve değer belgeleri, aile kayıtları, arşiv araştırması, milli güvenlik ve kamu düzeni yönlerinden idari inceleme yapılır; nihai karar yetkili makam tarafından verilir.

Vatandaşlık Dosyasında Birlikte Doğrulanması Gereken Unsurlar

• Taşınmazın vatandaşlık başvurusunda kullanılmaya elverişli niteliği
• Satıcı, alıcı, yakınlık, şirket ortaklığı ve önceki devir sınırlamaları
• Resmî senet veya satış vaadi sözleşmesindeki bedel
• Taşınmaz Edinim Suretiyle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi — TTB
• Döviz Alım Belgesi — DAB
• Alıcıdan satıcıya yapılan banka ödemeleri
• Tapu siciline işlenecek üç yıllık taahhüt
• Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi — TYTB / uygunluk belgesi
• Yatırımcı kısa dönem ikamet izni
• Ana başvuru sahibi ve aile üyelerinin vatandaşlık belgeleri

Vatandaşlık Sürecinin Ana Aşamaları

1. Yatırımcı, aile ve taşınmaz için ön uygunluk değerlendirmesi
2. Tapu, satıcı, belediye, imar, proje ve teknik inceleme
3. Sözleşme ve banka ödeme planının kurulması
4. Değerleme ve TTB süreci
5. DAB ve banka ödemelerinin gerçekleştirilmesi
6. Tapu devri veya satış vaadi şerhi ile üç yıllık taahhüt
7. TYTB / uygunluk belgesinin alınması
8. Yatırımcı kısa dönem ikamet izni başvurusu
9. Vatandaşlık dosyasının hazırlanması ve sunulması
10. Arşiv ve güvenlik incelemeleri ile nihai karar

Başvurunun reddi hâlinde kararın gerekçesi, yetkili makam, yatırım ve ödeme belgeleri, arşiv veya güvenlik değerlendirmesi, usul ve tebligat işlemleri incelenir. Koşulları varsa idari başvuru, iptal davası, yürütmenin durdurulması ve kanun yolu seçenekleri değerlendirilir. Yargısal başvuru vatandaşlık sonucu garantisi vermez; ret işleminin hukuka uygunluğunun bağımsız yargı denetimine taşınmasını sağlar.

Tutar Tespit Belgesi — TTB, vatandaşlık başvurusunda kabul edilebilecek taşınmaz yatırım tutarını gösterir. Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi — TYTB / uygunluk belgesi ise taşınmaz yatırımının vatandaşlık mevzuatındaki koşullara uygun bulunduğunu gösteren ve sonraki idari aşamalarda kullanılan belgedir.

9 Aralık 2024 sonrasında vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerde yatırım tutarının teyidi, TKGM’nin elektronik değerlendirme sistemi üzerinden düzenlenen TTB ile sağlanmaktadır. TTB’nin elektronik olarak işleme aktarılması gerekir; belgenin kapsamı ve güncel geçerlilik durumu tapu başvurusundan önce kontrol edilmelidir.

• Değerleme raporu: Yetkili kuruluşun taşınmaz değerini belirli tarih ve kapsamla incelediği teknik rapordur. Hukukî inceleme veya yapı güvenliği raporu değildir.
• TTB: Vatandaşlık bakımından esas alınacak yatırım tutarının tespitine ilişkindir. Resmî satış bedeli, DAB ve gerçek banka ödemeleriyle birlikte kontrol edilir.
• DAB: Banka aracılığıyla bozdurulan dövizi belgelendirir. Satış bedelinin satıcıya ödendiğini tek başına ispatlamaz.
• TYTB / uygunluk belgesi: Yatırımın vatandaşlık koşullarına ilişkin tespittir; nihai vatandaşlık kararı değildir.

Güncel değerleme düzeni: Eylül 2026’da güncellenen 2024/2 sayılı Genelge, vatandaşlık tespitlerinde kullanılacak raporun koşulları sağlayan SPK yetkili değerleme kuruluşlarınca düzenlenmesini ve Web Tapu/TADEBİS üzerinden aktarılmasını öngörür. Genelgedeki rapor kullanım süresi 12 aydır. Bu süreyi TTB veya başka bir belgenin süresiyle aynı kabul etmeyin; vatandaşlık işlemine özgü güncel süre ve geçiş koşullarını ayrıca kontrol edin.

İlan fiyatı, piyasa değeri ve vatandaşlığa esas tutar aynı kavram değildir. Belge tutarları arasındaki kur/tarih farkları açıklanmalı; yapay bedel artırımı veya gerçekleşmeyen ödeme gösterilmemelidir. Vergi, harç, KDV, komisyon ve hizmet giderleri yatırım eşiğini tamamlayan bedel sayılmaz.

Birden Fazla Taşınmaz ve Satış Vaadi

Satın alma yolunda, güncel kılavuzdaki koşullar sağlanmak kaydıyla birden fazla taşınmazın bedeli yatırım tutarında birlikte değerlendirilebilir. Ancak doğrudan satın alınan taşınmazların bedeli ile satış vaadine konu taşınmazların bedeli birbirine eklenerek eksik tutar tamamlanmamalıdır.

Satış vaadi yolunda taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması, bedelin peşin ödenmesi, tek bir resmî satış vaadi sözleşmesinde gerekli tutarın sağlanması, sözleşmenin tapuya şerhi ve üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağına ilişkin taahhüt gibi özel koşullar bulunur.

Vatandaşlığa Uygunluğu Etkileyebilecek Riskler

• Hisseli veya devre mülk niteliğinin güncel kurallara uygun olmaması
• Yapısız arsa veya tarımsal taşınmazın gerekli nitelikleri taşımaması
• Taşınmazın daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılmış olması
• Satıcıyla alıcı arasında mevzuatın sınırladığı yakınlık veya şirket ilişkisi
• Önceki devirlerde yabancı kişi veya yatırım yoluyla vatandaşlık bağlantısı
• İpotek, haciz, satış vaadi veya cebri satış riskinin yatırımı etkilemesi
• TTB, DAB, resmî senet ve banka ödemeleri arasında tutar veya taraf uyumsuzluğu
• Üç yıllık taahhüdün süresinden önce kaldırılması veya ihlal edilmesi

Taşınmazın yüksek piyasa değerine sahip olması, vatandaşlık bakımından uygun olduğu anlamına gelmez. Uygunluk değerlendirmesi ödeme yapılmadan önce tamamlanmalıdır.

Taahhüdün başlangıç ve bitişi sicil işlemine göre kaydedilir. Üç yılın bitmesi; önceki malike geri satış, muvazaalı işlem veya önceki beyanların gerçekliğine ilişkin incelemeleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Erken terkin veya yeni satıştan önce başvuruya ve kazanılan statüye etkisi değerlendirilir.

Ana başvuru sahibiyle birlikte yabancı eşi, ergin olmayan yabancı çocukları, eşinin ergin olmayan yabancı çocukları ve kanundaki bağımlılık koşullarını taşıyan çocuklar dosyanın özelliklerine göre başvuru kapsamına alınabilir. Ana başvuru sahibinin anne ve babası ile bağımsız ergin çocukları kendiliğinden başvuruya dahil olmaz.

Çocukların doğum belgeleri, velayet, diğer ebeveyn muvafakati, aile bağı ve başvuru sürerken ergin olma ihtimali önceden değerlendirilmelidir. Pasaport, doğum tarihi, isim yazımı, medeni hâl ve aile kayıtlarındaki farklılıklar başvuru öncesinde giderilmelidir.

Konut üzerinden ikamette aile üyelerinin paylı veya elbirliği mülkiyeti ile vatandaşlık yatırımındaki hisseli taşınmaz kuralları birbirine karıştırılmamalıdır. Paylar, alıcı ve ödeme yapısı belirlenmeden aile dosyası incelenir.

Doğum, evlilik, boşanma, velayet, muvafakat ve gerekiyorsa bağımlılık belgeleri kişi bazında hazırlanır. Apostil/tasdik, Türkçe tercüme, isim yazımı ve tarih uyumu kontrol edilir. Sadece aileyle yaşamak veya giderlerin ebeveynce karşılanması her dosyada kanuni bağımlılık koşulunu karşılamaz.

Türkiye’de taşınmaz satın alınması, yabancıya kendiliğinden oturma veya çalışma hakkı vermez. Taşınmaz sahibi yabancının kısa dönem ikamet izni, yatırımcı ikamet izni, aile üyelerinin durumu, adres kaydı ve sağlık sigortası kendi mevzuatı ve güncel idari uygulaması içinde ayrıca değerlendirilir.

Taşınmaz sahibi olmak çalışma izninin yerine geçmez. Taşınmazı turizm amaçlı kısa süreyle kiraya vermek, ticari işletme yürütmek veya şirket faaliyeti göstermek için de vergi, ruhsat, izin ve çalışma hukuku koşulları ayrıca incelenmelidir.

6458 m.31/1-b kapsamındaki konut ikameti, vatandaşlık yatırımına ilişkin m.31/1-j yolundan ayrıdır. Güncel e-İkamet belge listesinde konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olması istenir. Eski edinim, önceki izin ve geçiş uygulaması dosyaya göre incelenir.

• Taşınmaz konut olmalı ve başvuran yabancı tarafından bu amaçla kullanılmalıdır. Resmî listede başvuruya esas konutun kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılmaması belirtilir.
• Tapu, numarataj/adres, gerçek yerleşim ve ilgili ilin güncel adres kabul koşulları ödeme öncesinde değerlendirilir. Kiracılı konutta fiilî kullanım sorunu baştan çözülmelidir.
• Geçerli pasaport, yasal kalış, gerekli sağlık güvencesi, mali durum ve diğer kişisel koşullar ayrıca aranır. Miras ve bağışta güncel değerleme; uzatmada tapu devam belgesi gibi özel belgeler bulunabilir.
• Konutun değeri veya tapu sahibi olmak başvurunun kabulünü garanti etmez. Mülkiyet hakkı olmayan aile bireyleri için uygun aile veya başka ikamet yolu ayrıca araştırılır.

Uzatma başvurusu mevcut iznin bitimine 60 gün kala başlayarak ve her durumda izin bitmeden yapılmalıdır. Konutun satılması, adres veya aile durumunun değişmesi hâlinde uygun bildirim, geçiş ya da başka izin yolu değerlendirilir.

• Pasaport ve sigorta geçerliliği, izin bitişi, randevu, belge teslimi ve eksiklik yazısının son günü ayrı kaydedilir. Uygulanıyorsa UETS kaydı ve tebligatlar takip edilir.
• Başvuru formu oluşturmak ile belgeleri teslim etmek ve izin almak farklıdır. Resmî değerlendirme süresinin başlangıcı eksiksiz bilgi ve belgelerin teslimiyle bağlantılıdır; süre geçmesi otomatik kabul değildir.
• İkamet müracaat belgesinin seyahat etkisi, harç ve dönüş koşulları somut belgelerle kontrol edilir. Başvuru veya dava tek başına çalışma izni vermez.
• Belirli süre konut sahibi olmak otomatik vatandaşlık sağlamaz. Genel yoldan vatandaşlıkta beş yıllık kesintisiz ikamet dahil diğer kanuni koşullar ve hangi kalışların sayılacağı ayrıca incelenir.

Satın alma maliyeti yalnız satış fiyatından oluşmaz. İşlem öncesinde ve sonrasında aşağıdaki kalemler planlanmalıdır:

• Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli
• Noter, tercüme, apostil ve vekâletname giderleri
• Değerleme ve teknik inceleme giderleri
• Zorunlu deprem sigortası ve isteğe bağlı konut sigortası
• Emlak vergisi ve belediye bildirimleri
• Site aidatı, ortak gider ve işletme projesi
• Elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelikleri
• Kira gelirinin vergilendirilmesi
• Taşınmazın ileride satışında doğabilecek vergisel sonuçlar
• Miras ve intikal işlemleri
• Ticari kullanım veya şirket alımında muhasebe ve vergi yükümlülükleri

Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere, kanundaki şartlarla konut veya iş yerinin ilk tesliminde KDV istisnası uygulanması mümkün olabilir. İlk teslim, alıcının yerleşiklik durumu, bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi, ödeme belgeleri ve taşınmazın belirli süre içinde elden çıkarılmasına bağlı sonuçlar mali müşavir ve vergi hukukçusuyla birlikte işlemden önce kontrol edilmelidir.

Bütçe; giderin kanuni sorumlusu, sözleşmeyle fiilen ödeyecek taraf ve ödeme zamanı ayrı gösterilerek hazırlanır. Avukatlık ücreti, teknik inceleme, tercüme ve resmî giderler satış bedelinden ayrılır. Güncel tarife ve şartlar incelenmeden sabit toplam yüzde veya vergi muafiyeti sözü verilmez.

Tapu devri sürecin sonu değildir. Alıcının hukukî ve ekonomik amacına göre şu işlemler takip edilmelidir:

• Anahtar, taşınmaz ve teknik belge teslim tutanağı
• Ayıp ve eksik işlerin kayıt altına alınması
• DASK ve diğer sigorta poliçeleri
• Belediye emlak vergisi bildirimi
• Elektrik, su, doğal gaz ve diğer abonelikler
• Adres kaydı ve ikamet işlemleri
• Kat mülkiyeti yönetim planı, aidat ve ortak gider incelemesi
• Kiralama sözleşmesi ve kira gelirinin vergilendirilmesi
• Turizm amaçlı kısa süreli kiralama izinleri
• Bakım, onarım ve mülk yönetimi sözleşmeleri
• Vasiyetname, miras ve aile malvarlığı planlaması

Yurt dışında yaşayan malik adına kira, aidat, vergi, sigorta, bakım ve hukukî bildirimlerin takip edileceği bir mülk yönetimi düzeni kurulabilir. Ancak vekâlet, ödeme hesabı, raporlama ve hizmet sağlayıcı yetkileri yazılı ve denetlenebilir olmalıdır.

Kiracılı taşınmaz: Satın alma mevcut kirayı kendiliğinden bitirmez; yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Kira, depozito, peşin ödemeler, giderler ve tahliye koşulları kontrol edilir. Kendi ihtiyacı için kullanacak yeni malikin bildirim ve dava yolları TBK m.351 kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Aidat ve eski borçlar: Önceki malik dönemine ait her borcun otomatik olarak alıcıya geçtiği varsayılmaz. Borcun türü, dönemi, yönetim planı, kanuni sorumluluk ve satış sözleşmesindeki paylaşım ayrı belirlenir. Teslim tutanağına sayaçlar, anahtarlar, demirbaşlar ve ayıp çekinceleri yazılır.

Satın alma sonrasında taşınmazın teslim edilmemesi, projeye veya sözleşmeye aykırılık, gizli ayıp, alan eksikliği, ruhsatsız bölüm, ortak alan müdahalesi, bedelin iade edilmemesi, yüklenicinin gecikmesi, tapu devrinin yapılmaması veya üçüncü kişinin hak iddiası gündeme gelebilir.

Somut olaya göre;

• Tapu iptal ve tescil
• Tescile zorlama ve satış vaadinden doğan talepler
• Sözleşmenin ifası, feshi veya sözleşmeden dönme
• Kapora ve satış bedelinin iadesi
• Ayıp nedeniyle bedel indirimi, onarım veya tazminat
• Gecikme tazminatı ve cezai şart
• İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz
• Delil tespiti
• Yüklenici, satıcı, emlak işletmesi veya diğer sorumlulara karşı dava
• İdari işlemlere itiraz ve iptal davası
• Dolandırıcılık veya sahtecilik şüphesi varsa ceza soruşturması

değerlendirilebilir. Ödeme kayıtları, sözleşme, ilan ve tanıtımlar, proje, tapu ve belediye belgeleri, teslim tutanağı, yazışmalar ve teknik raporlar gecikmeden korunmalıdır.

Talebin tüketici, ticari veya genel özel hukuk niteliği; görevli mahkeme, yetki, uygulanacak hukuk ve varsa dava şartı arabuluculuk yönünden belirlenir. Şikâyet dilekçesi, özel hukuk alacağını kendiliğinden tahsil ettirmez. İhtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve delil tespiti farklı amaç ve koşullarla kullanılır.

Olumsuzluk hâlinde gerekçeli kararın tamamı, tebligat, başvuru kaydı, sunulan belgeler, tapu ve banka kayıtları birlikte incelenir. Belge eksikliği, maddi hata, yatırım uygunsuzluğu ve kişinin statüsünden kaynaklanan ret aynı hukukî sorun değildir.

• İşlemi tesis eden makam ve kesin/yürütülmesi zorunlu işlem belirlenir. Uygun idari başvuru, iptal davası, yürütmenin durdurulması ve açık kanun yolları somut dosyaya göre değerlendirilir.
• Özel süre yoksa idari iptal davasında genel 60 günlük süre dikkate alınır. Başlangıç, tebligat ve İYUK m.11 koşullarına uygun başvurunun süreye etkisi ayrıca hesaplanır; her görüşme veya dilekçe süreyi durdurmaz.
• İkamet reddi, giriş yasağı, sınır dışı ve idari gözetim ayrı işlemlerdir. Sınır dışı kararına karşı özel 7 günlük dava süresi genel süreyle karıştırılmaz.
• Vatandaşlık reddi satış sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve bedeli otomatik iade ettirmez. Satıcının taahhüdü veya sözleşme koşulu varsa iade/tazminat talepleri ayrıca incelenir.
• Dava açılması kendiliğinden ikamet veya vatandaşlık kazandırmaz. Cumhurbaşkanı kararı ile diğer makamların işlemleri aynı görev/yetki varsayımıyla ele alınmaz.

Her işlem için süreyi başlatan belge, tarih, son gün ve sorumlu kişi ayrı kaydedilir. Cayma, dönme, ayıp bildirimi, temerrüt, arabuluculuk ve zamanaşımı aynı süre değildir.

• Ön ödemeli tüketici konutundaki 14 günlük cayma ve 24 aya kadar dönme hakları ile satıcının ihlaline dayalı talepler ayrı incelenir; bildirim usulü atlanmaz.
• Tüketici konut ayıbında genel beş yıllık; ikinci el konutta üç yıldan az olamayan sorumluluk süresi ile ağır kusur/hile istisnası dikkate alınır.
• TBK m.244 kapsamındaki yapı ayıbında mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusurunda yirmi yıl rejimi tüketici ve eser sözleşmesi hükümleriyle karıştırılmaz.
• Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye yolunda edinimden itibaren bir aylık yazılı bildirim ve altı ay sonrası dava düzeni ile dönem sonuna dayalı alternatif yol ayrıca hesaplanır.
• Konutun üçüncü kişiye devri, imza veya ödeme için yakın tarih, tebligat yahut sınır dışı kararı varsa belgelerin tamamlanması beklenmeden durum bildirilir.