Недвижимость для
иностранцев в Турции

Иностранные физические лица могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права при соблюдении ограничений по стране, лицу, местоположению, характеру и размеру, установленных Законом о земельном кадастре (Tapu Kanunu) и соответствующими решениями. Хотя условие взаимности перестало быть общим правилом, неограниченного права на приобретение для граждан каждой страны и для каждого объекта не существует.

• Следует, чтобы гражданство покупателя относилось к группе стран, гражданам которых разрешено приобретать недвижимость.
• Следует, чтобы приобретения иностранного физического лица по всей Турции не превышали установленный законом предел площади.
• Следует, чтобы общая площадь, которую иностранные физические лица могут приобрести в районе, не превышала установленную законом долю площади района, находящейся в частной собственности.
• В военных запретных зонах, военных и особых зонах безопасности, а также на территориях, охраняемых специальными законами, приобретение может быть ограничено или исключено.
• В отношении незастроенной недвижимости могут возникать обязанности, связанные с характером разрабатываемого проекта и его представлением в соответствующий орган.
• Для объектов с особым статусом — сельскохозяйственных земель, побережья, лесов, охраняемых территорий (sit), туристических зон, пастбищ и подобных — специальное законодательство следует изучить отдельно.

Закон о земельном кадастре предусматривает для приобретений иностранного физического лица по всей Турции предел в тридцать гектаров, а для совокупности приобретений иностранных физических лиц относительно площади района, находящейся в частной собственности, — предел в десять процентов. Однако из-за предусмотренных законом полномочий Президента, решений по отдельным странам и особого статуса объекта сделку не следует проводить, опираясь только на эти два предела.

Незастроенный объект: В соответствии со статьёй 35 Закона о земельном кадастре разрабатываемый проект следует представить на утверждение соответствующего министерства в течение двух лет; контролируются также график реализации проекта и использование по назначению. Приобретение вопреки закону, использование не по назначению или нарушение обязательства по проекту может привести к ликвидации. Этот срок не следует понимать так, будто каждое строение нужно завершить за два года.

Приобретение недвижимости в Турции компаниями, учреждёнными в иностранном государстве по его праву, в отличие от иностранных физических лиц возможно лишь в объёме, допускаемом соответствующими специальными законами.

Акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, учреждённое в Турции с иностранными участниками, является турецким юридическим лицом; однако в зависимости от доли иностранного капитала, структуры контроля, сферы деятельности компании применительно к объекту и особых зон безопасности оно может подпадать под отдельные процедуры разрешения или уведомления по статье 36 Закона о земельном кадастре и соответствующему положению.

Решение о покупке через компанию не следует принимать только с точки зрения регистрации права в земельном кадастре. Налоги, финансирование, распределение прибыли, контроль участников, торговые книги, конечный бенефициар, а также последствия последующей продажи и ликвидации следует оценивать вместе.

Сделки с недвижимостью обладателей Голубой карты, которые были гражданами Турции по рождению и вышли из гражданства по разрешению на выход, не совпадают с общим режимом приобретения для иностранных физических лиц. При двойном гражданстве отдельно следует рассмотреть, какое удостоверение личности и какой статус гражданства будут положены в основу сделки и как приобретение или утрата гражданства отражается в записи земельного кадастра.

Для лиц без гражданства, лиц со статусом международной или временной защиты, беженцев, граждан определённой страны или лиц, подпадающих под специальное международное соглашение, правила удостоверения личности, приобретения и представительства могут отличаться. Актуальный правовой статус лица и документы, которые оно представит, следует определить до подачи заявления в земельный кадастр.

Приобретение иностранцем недвижимости в Турции по наследству, в порядке дарения, обмена, по решению суда или принудительной продажи может влечь иные документальные, налоговые и ликвидационные последствия, чем прямая покупка. При переходе по наследству вместе оцениваются свидетельство о праве на наследство, применимое право, ограничения приобретения и, при необходимости, процедура ликвидации.

Установление ограниченных вещных прав, таких как узуфрукт, право проживания, право застройки или право прохода, а также залог недвижимости отличаются от передачи права собственности. То, что некоторые ограничения площади по Закону о земельном кадастре не применяются при установлении ипотеки в пользу иностранца, не отменяет проверок сделки по удостоверению личности, представительству, договору, банковским операциям и специальному законодательству.

Связанная подробная страница: Иностранные наследники и международные наследственные дела

Одного просмотра свидетельства о праве собственности или снимка экрана Web Tapu недостаточно. Вместе с действующей записью следует изучить записи о цепочке правопреемства (tedavül), официальные акты и историю объекта.

Основные вопросы, изучаемые при проверке кадастра

• Собственник и объём права собственности
• Сведения о блоке, участке (ada/parsel), обособленном помещении и доле земельного участка
• Положение с поэтажной собственностью или сервитутом этажной собственности (kat irtifakı)
• Записи о принадлежностях, кладовых, парковке и местах общего пользования
• Ипотека и законная ипотека
• Аресты имущества и предварительные аресты имущества
• Обеспечительные меры
• Узуфрукт, право проживания, право застройки, право прохода и иные ограниченные вещные права
• Отметки о предварительном договоре и об аренде
• Отметка о семейном жилье и риск отсутствия согласия супруга
• Отметка о судебном споре (davalıdır), экспроприация и отметки по специальным законам
• Риск принудительной продажи или смены собственника
• Прежние передачи, доверенности и отношения представительства
• Возможность прежнего использования объекта для целей гражданства

Если продавец — компания, дополнительно проверяются торговый реестр, полномочия представлять и обязывать компанию, решение общего собрания или органа управления, налоговое и хозяйственное положение, ликвидация, мировое соглашение с кредиторами (konkordato), банкротство и ограничения в отношении имущества. Если продавец — подрядчик, проверяются договор с собственником земельного участка и полномочия на передачу обособленного помещения.

Ипотека или арест в записи земельного кадастра

Объект с ипотекой или арестом не во всех случаях невозможно купить; однако погашение долга, процедуру снятия записи, согласие банка, очерёдность оплаты продажной цены и передачу в земельном кадастре следует обеспечить в одном плане сделки. При приобретении для целей гражданства отдельно оценивается влияние обременения на стоимость инвестиции и на трёхлетнее обязательство.

Чистая запись в земельном кадастре не означает, что здание не имеет проблем с точки зрения муниципального и градостроительного законодательства. Запись «жилое помещение» (mesken) в кадастре сама по себе не доказывает, что обособленное помещение в его нынешнем виде имеет разрешение и пригодно к использованию.

Документы, которые проверяются в муниципальном градостроительном деле

• Действующий градостроительный статус и примечания к плану
• Утверждённый архитектурный проект и ситуационный план
• Разрешение на строительство и разрешения на реконструкцию
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (iskân)
• Место, площадь и характер обособленного помещения в проекте
• Согласованность номеров этажа, блока и обособленного помещения
• Положение парковки, кладовой и принадлежностей в проекте
• Соответствие фактического состояния здания утверждённому проекту
• Пристройки, закрытие помещений или изменения использования вопреки проекту
• Вмешательства в места общего пользования
• Акты о приостановлении строительства и опечатывание
• Штрафы за нарушение градостроительного законодательства и аннулирование разрешений
• Решения о сносе или приведении в прежнее состояние
• Продолжающиеся административные и судебные процедуры

Сопоставление архитектурного проекта с фактическим состоянием на месте

Следует убедиться, что обособленное помещение, указанное в утверждённом проекте, и помещение, показанное покупателю, — одно и то же помещение. Количество комнат, общую и чистую площадь, балкон или террасу, использование крыши, подвал, кладовую, сад, парковку, вход, стены и мокрые зоны следует проверить на месте.

Расширение вопреки проекту, включение места общего пользования в обособленное помещение, закрытие террасы или балкона, перевод нежилой площади в жилую или фактическое объединение разных обособленных помещений может повлечь штрафы, опечатывание, снос, приведение в прежнее состояние, а также проблемы со страхованием и продажей. Довод о том, что нарушение допустил не новый собственник после покупки, может не устранить все административные или частноправовые последствия.

Пределы свидетельства о регистрации строения

Если у объекта есть свидетельство о регистрации строения (yapı kayıt belgesi), отдельно следует проверить объём свидетельства, его действительность, не было ли оно аннулировано, и соответствие фактическому строению. Свидетельство о регистрации строения не во всех случаях даёт тот же результат, что разрешение на строительство или разрешение на ввод в эксплуатацию; само по себе оно не устраняет недостатки в части собственности, проекта, сейсмической безопасности и частноправовые недостатки.

Правовая проверка не заменяет техническую проверку. Особенно для виллы, старого здания, строящегося проекта, отдельно стоящего строения, отеля, коммерческого здания или инвестиции с высокой стоимостью следует проводить скоординированную проверку с архитектором, инженером-строителем, инженерами-механиком и электриком, инженером-геодезистом и лицензированным оценщиком.

Объём технической проверки

• Видимые трещины, осадка, коррозия и следы вмешательства в несущую систему
• Изменения вне проекта в колоннах, балках, диафрагмах и перекрытиях
• Состояние крыши, террасы, фасада, окон и балкона
• Гидро- и теплоизоляция; проблемы сырости, влажности и дренажа
• Электрические, водопроводные, канализационные, газовые и механические системы
• Системы отопления, охлаждения, вентиляции и пожарной безопасности
• Лифт, бассейн, подпорная стена и общие сооружения
• Возраст здания, история обслуживания и потребность в усилении
• Сейсмические характеристики или потребность в дополнительном обследовании
• Недостающие и некачественные работы, а также ориентировочная стоимость ремонта
• Соответствие строительства технической спецификации и обещаниям при продаже

Техническая проверка не является твёрдой гарантией того, что строение безопасно во всех отношениях. Объём проверки, доступные документы, возможность наблюдения и, при необходимости, потребность в лабораторном или эксплуатационном анализе следует прямо определить в договоре.

Оценка недвижимости и изучение цены

Реалистичность продажной цены не следует оценивать только по объявлениям, представленным продавцом или консультантом по недвижимости. Сопоставимые сделки, совершённые или поддающиеся проверке в том же районе, доходность от аренды, градостроительные права, качество строительства, правовые ограничения, возраст здания, этаж и ориентацию фасада, цель использования, ликвидность и расходы на ремонт следует анализировать вместе.

Документ об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), подготавливаемый для гражданства, служит для определения суммы инвестиции, которую можно принять в заявлении на гражданство; сам по себе он не показывает ни того, что цена, уплаченная покупателем, коммерчески обоснована, ни того, что строение свободно от юридических и технических проблем.

Форма бронирования, документ консультанта по недвижимости, соглашение о задатке или обычный письменный договор купли-продажи сами по себе не передают право собственности на недвижимость. Передачу права собственности на недвижимость и предварительный договор следует оформлять в официальной форме, предусмотренной законом.

Вопросы, которые следует чётко урегулировать в договоре

• Личность, адрес и полномочия представителей сторон
• Чёткие данные земельного кадастра по объекту и фактически показанное помещение
• Заявления продавца о праве собственности и полномочиях на передачу
• Общая продажная цена, валюта и включение налогов
• Задаток, предоплата и график платежей
• Банковский счёт для оплаты и получатель платежа
• Дата передачи права собственности, сдачи объекта и передачи ключей
• Порядок снятия ипотеки, арестов и иных записей
• Обязательства по разрешению на строительство, разрешению на ввод в эксплуатацию, проекту и фактическому состоянию
• Ответственность за недостатки, недостающие работы, разницу в площади и притязания третьих лиц
• Положения о задержке, договорной неустойке и просрочке должника
• Обязанности сторон в связи с DAB, TTB или соответствием требованиям для гражданства
• Последствия на случай, если разрешение или подтверждение соответствия не будет получено
• Односторонний отказ от исполнения договора (dönme), расторжение и возврат цены
• Распределение расходов, налогов, пошлин и комиссий
• Применимое право, подсудность, медиация и разрешение споров

Задаток не следует направлять на личный счёт консультанта по недвижимости или третьего лица, связь которого не раскрыта. Перед оплатой следует проверить, кому принадлежит счёт, письменное указание продавца, назначение платежа и условия возврата.

Продажа по проекту и предварительный договор

В отношении недвижимости в стадии строительства план офиса продаж или иллюстрация из каталога не заменяют юридическое обязательство по передаче. Следует изучить документ о праве собственности на земельный участок, сервитут этажной собственности, утверждённый проект, разрешение, отношения подрядчика с собственником земельного участка, распределение обособленных помещений, ипотеку по финансированию проекта и способность завершить строительство.

Предварительный договор, оформленный у нотариуса и отмеченный в земельном кадастре, может обеспечивать более сильную правовую защиту, чем обычный письменный договор; однако срок отметки, прежние обременения (takyidat), полномочия подрядчика на передачу и план оплаты цены по-прежнему следует оценивать отдельно.

Задаток: Сумма, вносимая для закрепления договорённости, плата за право отказа и аванс в счёт продажной цены не дают одного и того же результата. Не всякий задаток автоматически остаётся у продавца или возвращается в двойном размере. Если TTB или подтверждение соответствия получить не удалось, положения о возврате и расходах следует урегулировать, отделив неблагоприятные последствия, вызванные нарушением со стороны продавца, от возникших из личной ситуации покупателя.

При покупке жилья с предоплатой в качестве потребителя применяются Закон № 6502 и соответствующее положение. Коммерческая инвестиция и любая продажа вторичного жилья не находятся в одном и том же режиме защиты.

• Проверяются предварительная информация, разрешение на строительство, обособленное помещение, план и техническая спецификация. Учитывается запрет принуждать потребителя к платежу или выдаче долгового документа до заключения действительного договора.
• Изучаются договор подрядчика с собственником земельного участка, его полномочия на передачу обособленного помещения, ипотека по финансированию и обеспечение, необходимое для завершения проекта.
• С даты договора отдельно рассматриваются отказ от договора (cayma) в течение 14 дней без объяснения причин и без договорной неустойки; возможность одностороннего отказа от исполнения договора в срок до 24 месяцев, условия возмещения расходов и убытков, а также исключения.
• Предельный установленный законом срок передачи составляет 48 месяцев. Ранее согласованная дата передачи связывает продавца; этот предельный срок не даёт продавцу автоматически дополнительного времени.
• Передача, изменение проекта, недостаток, просрочка, возврат и форма уведомлений отслеживаются отдельно. Для гражданства дополнительно требуются условия предоплаты и регистрации по пути предварительного договора.

При приобретении недвижимости путём покупки иностранными физическими лицами представление документа о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) обязательно. Валюта продаётся через уполномоченный банк Центральному банку Турции (TCMB); банк оформляет документ и направляет его в управление кадастра по электронному каналу.

На что обратить внимание в плане платежей и DAB

• Правильное определение покупателя, продавца и, при наличии, уполномоченного получателя платежа
• Проверка сведений земельного кадастра и договора до оформления DAB
• Вид валюты, конвертированная сумма и её эквивалент в турецких лирах
• При нескольких платежах — порядок документов, необходимый для каждого платежа
• Указание связи с объектом и договором в банковской квитанции (dekont)
• Согласованность отправителя и конечного получателя при международном переводе
• Отказ от наличных платежей, источник и сторона которых не поддаются проверке
• Согласованность цены в официальном акте земельного кадастра и платёжных документов
• Проверки банка по противодействию отмыванию денег и источнику средств

Обязательность отчёта об оценке и порядок его включения в сделку определяются целью сделки и действующими положениями Главного управления земельного кадастра и кадастровой съёмки (TKGM). Оценка и проверка TTB в деле о гражданстве отличаются от правовой проверки обычной покупки; единое требование об отчёте или единое освобождение не распространяется на все покупки иностранцев.

Банковский кредит и модель сберегательного финансирования — не одна и та же сделка. Ограничения финансирования, которые могут применяться к иностранному покупателю, полномочия кредитора, источник средств, ипотека и порядок DAB проверяются до оплаты с учётом действующей практики земельного кадастра и банков.

DAB — это документ о покупке валюты; он не является документом о налоге на прирост стоимости. DAB также не заменяет квитанцию, подтверждающую платёж продавцу. Открытие банковского счёта, проверка личности и источника средств, расходы на перевод и курсовая разница планируются заранее. Требования об оплате вне официальных и банковских каналов проверяются.

Документы, которые понадобятся иностранному покупателю при сделке в земельном кадастре, могут различаться в зависимости от вида сделки, гражданства, формы представительства и объекта.

Обычно готовятся следующие документы

• Данные земельного кадастра об объекте
• Паспорт или национальное удостоверение личности и, при необходимости, нотариально заверенный перевод
• Иностранный идентификационный номер или налоговый номер
• Форма заявления со сведениями об удостоверении личности и актуальная фотография
• Сведения о стоимости для налога на недвижимость от муниципалитета
• Действующий полис Обязательного страхования от землетрясений (DASK) для недвижимости, относящейся к зданиям
• Документ о покупке валюты
• При цели получения гражданства — заверенные банком платёжные квитанции и TTB
• При покупке компанией — актуальные документы компании и о представительстве
• При представительстве — доверенность, прямо охватывающая сделку
• Уполномоченный переводчик для стороны, не владеющей турецким языком
• В зависимости от особенностей сделки — разрешения, подтверждения соответствия и иные официальные документы

В отношении доверенности, оформленной за границей, заранее следует проверить страну оформления, апостиль или консульское заверение, фотографию, форму, объём полномочий и условия перевода. Доверенность с общей формулировкой может быть недостаточной для продажи, оплаты цены, DAB, ипотеки, обязательства по гражданству или банковских операций.

Заключительная проверка перед передачей права собственности

Непосредственно перед назначенной встречей в земельном кадастре следует вновь получить актуальные сведения об обременениях; собственника, покупателя, цену, объект, долю, обособленное помещение и заявления в официальном акте следует проверить. Порядок оплаты и передачи права собственности, снятие ипотеки или ареста и передачу ключей следует по возможности планировать одновременно и в подтверждаемом документами виде.

Продажа и регистрация у нотариуса: В соответствии со статьёй 61/A Закона о нотариате № 1512 договор купли-продажи недвижимости может заключаться и нотариусами. Официальную форму, электронную систему земельного кадастра и условия регистрации следует выполнить. Предварительный договор у нотариуса и продажа, передающая право собственности, — не одна и та же сделка.

Хотя представительство по доверенности возможно, этапы, на которых банк проверяет личность, требуется отпечаток пальца или соответствующий орган требует личного участия, планируются отдельно. Полномочия на покупку, оплату, DAB, обязательство и подачу заявления оформляются по сделке; чрезмерно широкие полномочия на продажу и получение денег не выдаются.

Согласно действующему регулированию, иностранное физическое лицо, которое приобрело недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте, с внесением в земельный кадастр обязательства не продавать её в течение трёх лет, может получить возможность подать заявление на гражданство Турции в исключительном порядке. Предварительный договор купли-продажи, оформленный у нотариуса в отношении объекта, на который установлена поэтажная собственность или сервитут этажной собственности, при особых условиях действующего законодательства также может оцениваться в этом порядке.

Достижение суммы инвестиции не означает, что гражданство приобретается автоматически или что заявление будет принято. Проводится административная проверка объекта, сторон, прежних передач, платёжных документов и документов об оценке, семейных записей, архивных данных, национальной безопасности и общественного порядка; окончательное решение принимает компетентный орган.

Элементы, которые совместно проверяются в деле о гражданстве

• Характер объекта, делающий его пригодным для использования в заявлении на гражданство
• Продавец, покупатель, родство, участие в компании и ограничения по прежним передачам
• Цена в официальном акте или предварительном договоре
• Документ об определении суммы для приобретения гражданства путём приобретения недвижимости — TTB
• Документ о покупке валюты — DAB
• Банковские платежи от покупателя продавцу
• Трёхлетнее обязательство, вносимое в земельный кадастр
• Документ об определении инвестиции в недвижимость (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, TYTB) / сертификат соответствия
• Краткосрочный вид на жительство для инвесторов
• Документы о гражданстве основного заявителя и членов семьи

Основные этапы процесса получения гражданства

1. Предварительная оценка пригодности инвестора, семьи и объекта
2. Проверка земельного кадастра, продавца, муниципалитета, застройки, проекта и технического состояния
3. Составление договора и плана банковских платежей
4. Оценка и процесс получения TTB
5. Совершение DAB и банковских платежей
6. Передача права собственности или отметка о предварительном договоре с трёхлетним обязательством
7. Получение TYTB / сертификата соответствия
8. Подача заявления на краткосрочный вид на жительство инвестора
9. Подготовка и подача дела о гражданстве
10. Архивные проверки и проверки безопасности и окончательное решение

В случае отклонения заявления изучаются мотивировка решения, компетентный орган, документы об инвестиции и платежах, архивная оценка или оценка безопасности, а также процессуальные действия и вручение документов (tebligat). При наличии условий оцениваются административное обращение, иск об отмене, приостановление исполнения и средства обжалования. Судебное обращение не является гарантией результата по гражданству; оно обеспечивает передачу вопроса о законности отказа на независимый судебный контроль.

Документ об определении суммы — TTB показывает сумму инвестиции в недвижимость, которую можно принять в заявлении на гражданство. Документ об определении инвестиции в недвижимость — TYTB / сертификат соответствия — это документ, показывающий, что инвестиция в недвижимость соответствует условиям законодательства о гражданстве; он используется на последующих административных этапах.

При сделках, влекущих приобретение гражданства, после 9 декабря 2024 года подтверждение суммы инвестиции обеспечивается через TTB, оформляемый в электронной системе оценки TKGM. TTB необходимо передать в сделку в электронном виде; объём документа и актуальную действительность следует проверить до подачи заявления в земельный кадастр.

• Отчёт об оценке: Технический отчёт, в котором уполномоченная организация исследует стоимость объекта на определённую дату и в определённом объёме. Это не правовая проверка и не отчёт о безопасности здания.
• TTB: Относится к определению суммы инвестиции, принимаемой за основу для гражданства. Проверяется вместе с официальной продажной ценой, DAB и фактическими банковскими платежами.
• DAB: Подтверждает валюту, конвертированную через банк. Сам по себе не доказывает, что продажная цена была выплачена продавцу.
• TYTB / сертификат соответствия: Определение, касающееся условий инвестиции для гражданства; это не окончательное решение о гражданстве.

Действующий порядок оценки: Циркуляр № 2024/2, обновлённый в сентябре 2026 года, предусматривает, что отчёт, используемый при определениях для гражданства, составляется организациями по оценке, уполномоченными Комиссией рынка капитала (SPK) и отвечающими условиям, и передаётся через Web Tapu/TADEBİS. Срок использования отчёта по Циркуляру составляет 12 месяцев. Не считайте этот срок совпадающим со сроком действия TTB или другого документа; актуальный срок и переходные условия, относящиеся именно к сделке по гражданству, проверяйте отдельно.

Цена в объявлении, рыночная стоимость и сумма, принимаемая за основу для гражданства, — не одно и то же понятие. Различия в курсе и датах между суммами в документах следует объяснять; следует избегать искусственного завышения цены или отражения платежа, который не состоялся. Налоги, пошлины, НДС, комиссии и расходы на услуги не считаются ценой, дополняющей порог инвестиции.

Несколько объектов и предварительный договор

На пути покупки стоимость нескольких объектов может учитываться вместе в сумме инвестиции при условии выполнения требований действующего руководства. Однако недостающую сумму не следует восполнять сложением стоимости прямо купленных объектов и стоимости объектов, являющихся предметом предварительного договора.

У пути предварительного договора есть особые условия: установление на объекте поэтажной собственности или сервитута этажной собственности, предоплата цены, достижение необходимой суммы в одном официальном предварительном договоре, отметка договора в земельном кадастре и обязательство не производить передачу и погашение записи в течение трёх лет.

Риски, которые могут повлиять на пригодность по гражданству

• Долевой характер или характер таймшера (devre mülk), не соответствующий действующим правилам
• Отсутствие у незастроенного участка или сельскохозяйственного объекта необходимых качеств
• Прежнее использование объекта в заявлении на гражданство
• Родство или отношения участия в компании между продавцом и покупателем, ограниченные законодательством
• Связь с иностранным лицом или с гражданством через инвестиции в прежних передачах
• Влияние ипотеки, ареста, предварительного договора или риска принудительной продажи на инвестицию
• Несоответствие по сумме или стороне между TTB, DAB, официальным актом и банковскими платежами
• Снятие или нарушение трёхлетнего обязательства до истечения срока

Высокая рыночная стоимость объекта не означает, что он подходит для гражданства. Оценку пригодности следует завершить до оплаты.

Начало и окончание обязательства фиксируются по записи в земельном кадастре. Истечение трёх лет само по себе не устраняет проверки, касающиеся обратной продажи прежнему собственнику, притворной сделки или достоверности прежних заявлений. Влияние на заявление и на приобретённый статус оценивается до досрочного погашения записи или новой продажи.

Вместе с основным заявителем в заявление могут быть включены, в зависимости от особенностей дела, иностранный супруг(а), несовершеннолетние иностранные дети, несовершеннолетние иностранные дети супруга(и) и дети, отвечающие установленным законом условиям зависимости. Мать и отец основного заявителя и самостоятельные совершеннолетние дети не включаются в заявление автоматически.

Свидетельства о рождении детей, документы о родительских правах, согласие другого родителя, семейные связи и возможность достижения совершеннолетия в ходе подачи заявления следует оценить заранее. Различия в паспортах, датах рождения, написании имён, семейном положении и семейных записях следует устранить до подачи заявления.

При проживании на основании жилья долевую или совместную собственность членов семьи и правила о долевых объектах при гражданстве через инвестиции не следует смешивать. Семейное дело проверяется до определения долей, покупателя и структуры платежей.

Документы о рождении, браке, разводе, родительских правах, согласии и, при необходимости, зависимости готовятся по каждому лицу. Проверяются апостиль/заверение, перевод на турецкий язык, написание имён и согласованность дат. Одно лишь проживание с семьёй или оплата расходов родителями не удовлетворяет установленному законом условию зависимости в каждом деле.

Покупка недвижимости в Турции сама по себе не даёт иностранцу права проживать или работать. Краткосрочный вид на жительство иностранца — собственника недвижимости, вид на жительство для инвесторов, положение членов семьи, регистрация адреса и медицинское страхование оцениваются отдельно в рамках своего законодательства и действующей административной практики.

Наличие недвижимости в собственности не заменяет разрешение на работу. При краткосрочной сдаче объекта в аренду в туристических целях, ведении коммерческой деятельности или деятельности компании налоговые, лицензионные, разрешительные и трудоправовые условия также следует изучить отдельно.

Проживание на основании жилья по ст. 31/1-b Закона № 6458 отличается от пути по ст. 31/1-j, связанного с гражданством через инвестиции. В действующем перечне документов e-Проживание (e-İkamet) требуется, чтобы жильё на дату приобретения стоило не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах. Более ранние приобретения, прежние разрешения и переходная практика изучаются по делу.

• Следует, чтобы объект был жилым и использовался для этой цели подающим заявление иностранцем. В официальном перечне указано, что жильё, на котором основано заявление, не используется в целях аренды и подобных доходных целях.
• Земельный кадастр, номер дома/регистрация адреса, фактическое проживание и действующие условия принятия адреса в соответствующей провинции оцениваются до оплаты. В жилье с арендатором проблему фактического использования следует решить с самого начала.
• Дополнительно требуются действительный паспорт, законное пребывание, необходимое медицинское страхование, финансовое положение и иные личные условия. При наследстве и дарении могут быть особые документы, такие как актуальная оценка; при продлении — справка земельного кадастра о сохранении права собственности.
• Стоимость жилья или наличие права собственности в кадастре не является гарантией принятия заявления. Для членов семьи, не имеющих права собственности, подходящий семейный или иной путь получения вида на жительство изучается отдельно.

Заявление о продлении следует подавать, начиная с 60 дней до окончания действующего разрешения, и в любом случае до его окончания. Если жильё продано или изменились адрес либо семейное положение, оцениваются надлежащее уведомление, переход или иной путь получения разрешения.

• Действительность паспорта и страховки, окончание разрешения, запись на приём, сдача документов и последний день письма о недостающих документах фиксируются отдельно. Если применимо, отслеживаются запись в Национальной системе электронных уведомлений (UETS) и вручения (tebligat).
• Создание формы заявления, сдача документов и получение разрешения — разные действия. Начало официального срока рассмотрения связано со сдачей полных сведений и документов; истечение времени не означает автоматического принятия.
• Влияние справки о подаче заявления на вид на жительство на поездки, пошлина и условия возвращения проверяются по конкретным документам. Заявление или иск сами по себе не дают разрешения на работу.
• Наличие жилья в собственности в течение определённого срока не даёт гражданства автоматически. При гражданстве в общем порядке отдельно изучаются остальные установленные законом условия, включая пять лет непрерывного проживания, и то, какие периоды пребывания будут засчитаны.

Расходы на покупку не исчерпываются продажной ценой. До и после сделки следует предусмотреть следующие статьи:

• Пошлина земельного кадастра и плата за услуги оборотного фонда (döner sermaye)
• Расходы на нотариуса, перевод, апостиль и доверенность
• Расходы на оценку и техническую проверку
• Обязательное страхование от землетрясений и добровольное страхование жилья
• Налог на недвижимость и уведомления муниципалитета
• Взносы жилого комплекса, общие расходы и эксплуатационная смета
• Подключение электричества, воды, газа и интернета
• Налогообложение дохода от аренды
• Налоговые последствия, которые могут возникнуть при последующей продаже объекта
• Наследственные процедуры и процедуры перехода
• Бухгалтерские и налоговые обязательства при коммерческом использовании или покупке компанией

На первую поставку жилья или нежилого помещения иностранным физическим лицам, не являющимся резидентами Турции, на условиях закона может применяться освобождение от НДС. Первую поставку, статус покупателя как резидента, ввоз цены в Турцию в иностранной валюте, платёжные документы и последствия, связанные с отчуждением объекта в течение определённого срока, следует проверить до сделки вместе с финансовым консультантом (mali müşavir) и специалистом по налоговому праву.

Бюджет составляется с раздельным указанием лица, юридически ответственного за расход, стороны, которая фактически оплатит его по договору, и времени платежа. Адвокатское вознаграждение, техническая проверка, перевод и официальные расходы отделяются от продажной цены. Без изучения действующего тарифа и условий не обещаются ни твёрдый общий процент, ни налоговое освобождение.

Передача права собственности — не конец процесса. В зависимости от правовой и экономической цели покупателя следует отслеживать следующие действия:

• Акт передачи ключей, объекта и технических документов
• Фиксация недостатков и недостающих работ
• Полисы DASK и другого страхования
• Уведомление муниципалитета о налоге на недвижимость
• Подключение электричества, воды, газа и иных услуг
• Регистрация адреса и действия по проживанию
• Проверка плана управления поэтажной собственностью, взносов и общих расходов
• Договор аренды и налогообложение дохода от аренды
• Разрешения на краткосрочную туристическую аренду
• Договоры обслуживания, ремонта и управления имуществом
• Завещание, наследство и планирование семейного имущества

Для собственника, проживающего за границей, может быть организовано управление имуществом, в рамках которого отслеживаются аренда, взносы, налоги, страхование, обслуживание и правовые уведомления. Однако полномочия по доверенности, платёжный счёт, отчётность и полномочия поставщика услуг следует закрепить письменно и сделать проверяемыми.

Объект с арендатором: Покупка сама по себе не прекращает действующую аренду; новый собственник становится стороной арендных отношений. Проверяются арендная плата, депозит, предоплаты, расходы и условия выселения. Пути уведомления и судебной защиты нового собственника, который будет использовать объект для собственных нужд, отдельно оцениваются по статье 351 Турецкого закона об обязательствах (TBK).

Взносы и прежние долги: Не предполагается, что каждый долг за период прежнего собственника автоматически переходит к покупателю. Вид и период долга, план управления, установленная законом ответственность и распределение по договору купли-продажи определяются отдельно. В акт передачи вносятся показания счётчиков, ключи, оборудование и оговорки о недостатках.

После покупки могут возникнуть непередача объекта, нарушение проекта или договора, скрытый недостаток, нехватка площади, часть без разрешения, вмешательство в места общего пользования, невозврат цены, просрочка подрядчика, непередача права собственности или притязание третьего лица.

В зависимости от конкретного случая могут быть рассмотрены:

• Аннулирование и новая регистрация права собственности
• Понуждение к регистрации и требования, вытекающие из предварительного договора
• Исполнение, расторжение договора или односторонний отказ от исполнения договора
• Возврат задатка и продажной цены
• Уменьшение цены, ремонт или возмещение ущерба из-за недостатков
• Возмещение за просрочку и договорная неустойка
• Обеспечительная мера и предварительный арест имущества
• Обеспечение доказательств
• Иск против подрядчика, продавца, агентства недвижимости или иных ответственных лиц
• Возражения против административных актов и иск об отмене
• Уголовное расследование при подозрении в мошенничестве или подделке

Платёжные записи, договор, объявления и рекламные материалы, проект, документы земельного кадастра и муниципалитета, акт передачи, переписку и технические отчёты следует без промедления сохранить.

Потребительский, коммерческий или общий частноправовой характер требования определяется с учётом суда, компетентного по предмету спора, территориальной подсудности, применимого права и, при наличии, обязательной медиации как условия иска. Жалоба в письменной форме сама по себе не приводит к взысканию частноправового требования. Обеспечительная мера, предварительный арест имущества и обеспечение доказательств применяются для разных целей и на разных условиях.

При отрицательном результате вместе изучаются полное мотивированное решение, вручение (tebligat), запись о подаче заявления, представленные документы, записи земельного кадастра и банка. Отказы из-за недостающих документов, технической ошибки, непригодности инвестиции и статуса лица — не одна и та же правовая проблема.

• Определяются орган, вынесший акт, и окончательный исполнимый акт. Подходящее административное обращение, иск об отмене, приостановление исполнения и открытые средства обжалования оцениваются по конкретному делу.
• При отсутствии особого срока в административном иске об отмене учитывается общий срок в 60 дней. Начало срока, вручение и влияние на срок обращения, отвечающего условиям статьи 11 Закона об административном судопроизводстве (İYUK), рассчитываются отдельно; не всякая встреча или заявление останавливает срок.
• Отказ в проживании, запрет на въезд, выдворение и административное задержание — отдельные акты. Особый 7-дневный срок для иска против решения о выдворении не следует путать с общим сроком.
• Отказ в гражданстве сам по себе не прекращает договор купли-продажи и не приводит к автоматическому возврату цены. Если есть обязательство продавца или условие договора, требования о возврате/возмещении изучаются отдельно.
• Подача иска сама по себе не даёт проживания или гражданства. Решение Президента и акты иных органов не рассматриваются при одном и том же предположении о подсудности.

По каждой сделке отдельно фиксируются документ, с которого начинается срок, дата, последний день и ответственное лицо. Отказ от договора, односторонний отказ, уведомление о недостатке, просрочка, медиация и исковая давность — не один и тот же срок.

• Право на отказ от договора в течение 14 дней и право на односторонний отказ в срок до 24 месяцев по жилью потребителя с предоплатой, а также требования, основанные на нарушении со стороны продавца, изучаются отдельно; порядок уведомления не пропускается.
• При недостатке потребительского жилья учитываются общий пятилетний срок ответственности, срок ответственности не менее трёх лет для вторичного жилья и исключение для грубой вины или обмана.
• Режим по статье 244 TBK при недостатке строения — пять лет с перехода права собственности и двадцать лет при грубой вине продавца — не смешивается с положениями о потребителях и договорах подряда.
• На пути выселения на основании потребности нового собственника отдельно рассчитываются одномесячное письменное уведомление с момента приобретения и порядок подачи иска через шесть месяцев вместе с альтернативным путём, основанным на окончании арендного периода.
• При передаче жилья третьему лицу, близкой дате подписания или платежа, вручении или решении о выдворении о ситуации сообщается, не дожидаясь завершения комплекта документов.