Immobilienerwerb durch
Ausländer in der Türkei

Ausländische natürliche Personen können in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben, sofern sie die durch das Grundbuchgesetz (Tapu Kanunu) und die einschlägigen Beschlüsse festgelegten Beschränkungen nach Land, Person, Lage, Art und Umfang einhalten. Das Gegenseitigkeitserfordernis wurde als allgemeine Regel zwar abgeschafft, doch gibt es kein unbegrenztes Erwerbsrecht für die Staatsangehörigen jedes Landes und für jede Immobilie.

• Die Staatsangehörigkeit des Käufers sollte zu der Ländergruppe gehören, deren Angehörigen der Immobilienerwerb gestattet ist.
• Die Erwerbe einer ausländischen natürlichen Person in der gesamten Türkei sollten die gesetzliche Flächengrenze nicht überschreiten.
• Die Gesamtfläche, die ausländische natürliche Personen in einem Bezirk erwerben können, sollte den gesetzlichen Anteil an der Fläche des Bezirks, die Gegenstand von Privateigentum ist, nicht überschreiten.
• In militärischen Sperrgebieten, in militärischen und besonderen Sicherheitszonen sowie in durch Sondergesetze geschützten Gebieten kann der Erwerb beschränkt oder verhindert werden.
• Bei unbebauten Immobilien können Pflichten zur Art des zu entwickelnden Projekts und zu seiner Vorlage bei der zuständigen Verwaltung entstehen.
• Bei Immobilien mit Sonderstatus wie landwirtschaftlichen Flächen, Küstengebieten, Wald, Schutzgebieten (sit), Tourismusgebieten und Weideland sollten die Sondervorschriften gesondert geprüft werden.

Das Grundbuchgesetz sieht für die Erwerbe einer ausländischen natürlichen Person in der gesamten Türkei eine Grenze von dreißig Hektar vor, für die Gesamtheit der Erwerbe ausländischer natürlicher Personen bezogen auf die Fläche des Bezirks, die Gegenstand von Privateigentum ist, eine Grenze von zehn Prozent. Wegen der gesetzlichen Befugnisse des Staatspräsidenten, länderbezogener Beschlüsse und des Sonderstatus der Immobilie sollte ein Vorgang jedoch nicht allein anhand dieser beiden Grenzen durchgeführt werden.

Unbebaute Immobilie: Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes sollte das zu entwickelnde Projekt innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorgelegt werden; auch der Umsetzungsplan des Projekts und die zweckgemäße Nutzung werden verfolgt. Ein gesetzeswidriger Erwerb, eine zweckfremde Nutzung oder ein Verstoß gegen die Projektpflicht kann zur Liquidation führen. Diese Frist sollte nicht so verstanden werden, dass jedes Bauwerk innerhalb von zwei Jahren fertiggestellt wird.

Der Erwerb von Immobilien in der Türkei durch Gesellschaften, die in einem anderen Land nach dessen Recht gegründet wurden, ist anders als bei ausländischen natürlichen Personen nur in dem Umfang möglich, den die einschlägigen Sondergesetze zulassen.

Eine in der Türkei gegründete Aktiengesellschaft oder GmbH mit ausländischen Gesellschaftern ist eine türkische juristische Person; je nach Anteil des ausländischen Kapitals, Kontrollstruktur, Tätigkeitsbereich der Gesellschaft in Bezug auf die Immobilie und besonderen Sicherheitszonen kann sie jedoch nach Artikel 36 des Grundbuchgesetzes und der einschlägigen Verordnung gesonderten Genehmigungs- oder Meldeverfahren unterliegen.

Die Entscheidung für einen Kauf über eine Gesellschaft sollte nicht allein im Hinblick auf den Grundbucherwerb getroffen werden. Steuer, Finanzierung, Gewinnausschüttung, Kontrolle durch die Gesellschafter, Handelsbücher, wirtschaftlich Berechtigte sowie die Folgen eines späteren Verkaufs und der Liquidation sollten gemeinsam bewertet werden.

Die Immobiliengeschäfte von Inhabern der Blauen Karte, die von Geburt an türkische Staatsangehörige waren und die Staatsangehörigkeit mit einer Entlassungsgenehmigung aufgegeben haben, entsprechen nicht dem allgemeinen Erwerbsregime für ausländische natürliche Personen. Bei Doppelstaatsangehörigkeit sollte gesondert geprüft werden, welche Identität und welcher Staatsangehörigkeitsstatus dem Vorgang zugrunde gelegt werden und wie der Erwerb oder Verlust der Staatsangehörigkeit im Grundbucheintrag abgebildet wird.

Für Staatenlose, Personen mit internationalem oder vorübergehendem Schutzstatus, Flüchtlinge, Angehörige bestimmter Staaten oder Personen im Anwendungsbereich besonderer internationaler Abkommen können die Regeln zu Identität, Erwerb und Vertretung abweichen. Der aktuelle rechtliche Status der Person und die vorzulegenden Unterlagen sollten vor dem Grundbuchantrag bestimmt werden.

Der Erwerb einer Immobilie in der Türkei durch einen Ausländer im Wege der Erbschaft, Schenkung, des Tauschs, einer Gerichtsentscheidung oder des Zwangsverkaufs kann andere Unterlagen-, Steuer- und Liquidationsfolgen haben als ein unmittelbarer Kauf. Bei einem Übergang durch Erbschaft werden der Erbschein, das anzuwendende Recht, Erwerbsbeschränkungen und gegebenenfalls das Liquidationsverfahren gemeinsam bewertet.

Auch die Begründung beschränkter dinglicher Rechte wie Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbaurecht oder Wegerecht sowie die Verpfändung einer Immobilie unterscheidet sich von der Eigentumsübertragung. Dass einige Flächenbeschränkungen des Grundbuchgesetzes bei der Bestellung einer Hypothek zugunsten eines Ausländers nicht angewandt werden, hebt die Prüfungen des Vorgangs zu Identität, Vertretung, Vertrag, Bankwesen und Sondervorschriften nicht auf.

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Die Einsicht in die Eigentumsurkunde oder in einen Web-Tapu-Bildschirmauszug genügt für sich allein nicht. Zusammen mit dem aktuellen Eintrag sollten die Eigentumskette (tedavül), die öffentlichen Urkunden und die Vorgeschichte der Immobilie untersucht werden.

Hauptpunkte der Grundbuchprüfung

• Eigentümer und Umfang des Eigentumsrechts
• Angaben zu Block, Parzelle (ada/parsel), Sondereigentumseinheit und Grundstücksanteil
• Stand des Wohnungseigentums oder der Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı)
• Einträge zu Zubehör, Abstellräumen, Stellplätzen und gemeinschaftlichen Flächen
• Hypotheken und gesetzliche Hypotheken
• Pfändungen und Arreste
• Einstweilige Verfügungen
• Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbaurecht, Wegerecht und andere beschränkte dingliche Rechte
• Vermerke zu Vorverträgen und Mietverhältnissen
• Familienwohnungsvermerk und Risiko im Zusammenhang mit der Zustimmung des Ehegatten
• Streitanmerkung (davalıdır), Enteignung und Vermerke nach Sondergesetzen
• Risiko eines Zwangsverkaufs oder eines Eigentumswechsels
• Frühere Übertragungen, Vollmachten und Vertretungsverhältnisse
• Möglichkeit einer früheren Verwendung zum Zweck der Staatsangehörigkeit

Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, werden zusätzlich Handelsregister, Vertretungs- und Verpflichtungsbefugnis, Beschluss der Generalversammlung oder des Verwaltungsorgans, steuerlicher und geschäftlicher Stand, Liquidation, Nachlassvertrag (konkordato), Insolvenz und Beschränkungen am Vermögen geprüft. Ist der Verkäufer ein Bauunternehmer, werden der mit dem Grundstückseigentümer geschlossene Vertrag und die Befugnis zur Übertragung der Sondereigentumseinheit verifiziert.

Hypothek oder Pfändung im Grundbucheintrag

Eine mit einer Hypothek belastete oder gepfändete Immobilie ist nicht in jedem Fall vom Kauf ausgeschlossen; die Tilgung der Schuld, das Löschungsverfahren, die Zustimmung der Bank, die Zahlungsreihenfolge des Kaufpreises und die Übertragung im Grundbuch sollten jedoch im selben Vorgangsplan abgesichert werden. Beim Erwerb zum Zweck der Staatsangehörigkeit wird die Wirkung der Belastung auf den Investitionswert und auf die dreijährige Verpflichtung gesondert bewertet.

Ein sauberer Grundbucheintrag bedeutet nicht, dass das Gebäude nach Gemeinde- und Bebauungsrecht unproblematisch ist. Dass im Grundbuch „Wohnung“ (mesken) steht, beweist für sich allein nicht, dass die Sondereigentumseinheit in ihrer heutigen Form genehmigt und nutzbar ist.

In der Gemeindeakte zur Bebauung zu prüfende Unterlagen

• Aktueller Bebauungsstatus und Planvermerke
• Genehmigter Architekturplan und Lageplan
• Baugenehmigung und Umbaugenehmigungen
• Nutzungsgenehmigung (iskân)
• Lage, Fläche und Art der Sondereigentumseinheit im Projekt
• Übereinstimmung von Geschoss-, Block- und Einheitsnummern
• Stand von Stellplätzen, Abstellräumen und Zubehör im Projekt
• Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands des Gebäudes mit dem genehmigten Plan
• Planwidrige Anbauten, Schließungen oder Nutzungsänderungen
• Eingriffe in gemeinschaftliche Flächen
• Baustoppprotokolle und Versiegelungen
• Bebauungsrechtliche Geldbußen und Aufhebungen von Genehmigungen
• Abriss- oder Wiederherstellungsanordnungen
• Laufende Verwaltungs- und Gerichtsverfahren

Abgleich von Architekturplan und tatsächlichem Zustand vor Ort

Die im genehmigten Plan ausgewiesene Sondereigentumseinheit und die dem Käufer gezeigte Einheit sollten übereinstimmen. Zahl der Räume, Brutto- und Nettofläche, Balkon oder Terrasse, Dachnutzung, Keller, Abstellraum, Garten, Stellplatz, Eingang, Wände und Nassräume sollten vor Ort kontrolliert werden.

Eine planwidrige Erweiterung, die Einbeziehung einer gemeinschaftlichen Fläche in eine Sondereigentumseinheit, das Schließen einer Terrasse oder eines Balkons, die Umwandlung einer Gewerbefläche in eine Wohnung oder die tatsächliche Zusammenlegung verschiedener Sondereigentumseinheiten kann Geldbußen, Versiegelung, Abriss, Wiederherstellung sowie Versicherungs- und Verkaufsprobleme nach sich ziehen. Der Einwand, der Verstoß sei nicht vom neuen Eigentümer nach dem Kauf begangen worden, beseitigt möglicherweise nicht jede verwaltungsrechtliche oder privatrechtliche Folge.

Grenzen der Gebäuderegistrierungsbescheinigung

Bei einer Immobilie mit Gebäuderegistrierungsbescheinigung (yapı kayıt belgesi) sollten der Umfang der Bescheinigung, ihre Gültigkeit, eine etwaige Aufhebung und ihre Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Bauwerk gesondert geprüft werden. Die Gebäuderegistrierungsbescheinigung hat nicht in jedem Fall dieselbe Wirkung wie eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsgenehmigung; sie beseitigt von selbst weder Eigentums-, Plan- und Erdbebensicherheitsmängel noch privatrechtliche Mängel.

Die rechtliche Due Diligence ersetzt die technische Prüfung nicht. Besonders bei einer Villa, einem Altbau, einem Projekt im Bau, einem freistehenden Gebäude, einem Hotel, einem Geschäftsgebäude oder einer Investition mit hohem Wert sollte eine koordinierte Prüfung mit Architekten, Bauingenieuren, Maschinen- und Elektroingenieuren, Vermessungsingenieuren und lizenzierten Bewertungssachverständigen durchgeführt werden.

Umfang der technischen Prüfung

• Sichtbare Risse, Setzungen, Korrosion und Eingriffsspuren im tragenden System
• Planfremde Änderungen an Stützen, Unterzügen, Wandscheiben und Decken
• Zustand von Dach, Terrasse, Fassade, Fenstern und Balkon
• Wasser- und Wärmedämmung; Feuchtigkeits-, Nässe- und Entwässerungsprobleme
• Elektro-, Wasser-, Abwasser-, Erdgas- und Maschinenanlagen
• Heizungs-, Kühlungs-, Lüftungs- und Brandschutzsysteme
• Aufzug, Pool, Stützmauer und gemeinschaftliche Anlagen
• Alter des Gebäudes, Wartungsgeschichte und Verstärkungsbedarf
• Erdbebenleistung oder Bedarf an weitergehender Untersuchung
• Fehlende und mangelhafte Arbeiten sowie geschätzte Reparaturkosten
• Übereinstimmung der Bauausführung mit der technischen Leistungsbeschreibung und den Verkaufszusagen

Eine technische Prüfung gibt keine feste Gewähr dafür, dass das Bauwerk in jeder Hinsicht sicher ist. Der Umfang der Prüfung, die zugänglichen Unterlagen, die Beobachtungsmöglichkeiten und gegebenenfalls der Bedarf an Labor- oder Leistungsanalysen sollten im Vertrag ausdrücklich bestimmt werden.

Immobilienbewertung und Preisrecherche

Die Realitätsnähe des Verkaufspreises sollte nicht allein anhand der vom Verkäufer oder vom Immobilienberater vorgelegten Anzeigen beurteilt werden. Vergleichsgeschäfte, die in derselben Gegend stattgefunden haben oder überprüfbar sind, Mietrendite, Baurechte, Bauqualität, rechtliche Beschränkungen, Gebäudealter, Geschoss und Fassadenausrichtung, Nutzungszweck, Liquidität und Reparaturkosten sollten gemeinsam analysiert werden.

Die für die Staatsangehörigkeit erstellte Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi, TTB) dient dazu, den im Antrag auf Staatsangehörigkeit anerkennbaren Investitionsbetrag festzustellen; sie zeigt für sich allein weder, dass der vom Käufer gezahlte Preis wirtschaftlich angemessen ist, noch, dass das Bauwerk rechtlich und technisch einwandfrei ist.

Ein Reservierungsformular, die Unterlage eines Immobilienberaters, eine Handgeldvereinbarung oder ein einfacher schriftlicher Kaufvertrag überträgt das Eigentum an einer Immobilie nicht von selbst. Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie und ein Vorvertrag sollten in der vom Gesetz vorgesehenen amtlichen Form geschlossen werden.

Im Vertrag ausdrücklich zu regelnde Punkte

• Identität, Anschrift und Vertretungsbefugnis der Parteien
• Klare Grundbuchangaben der Immobilie und die tatsächlich gezeigte Einheit
• Erklärungen des Verkäufers zu Eigentum und Übertragungsbefugnis
• Gesamtkaufpreis, Währung und ob Steuern enthalten sind
• Handgeld, Vorauszahlung und Zahlungsplan
• Bankkonto, auf das gezahlt wird, und Zahlungsempfänger
• Termin der Eigentumsübertragung, der Übergabe und der Schlüsselübergabe
• Verfahren zur Löschung von Hypotheken, Pfändungen und anderen Einträgen
• Zusagen zu Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Plan und tatsächlichem Zustand
• Haftung für Mängel, unvollständige Arbeiten, Flächenabweichungen und Ansprüche Dritter
• Bestimmungen zu Verzögerung, Vertragsstrafe und Verzug
• Pflichten der Parteien in Bezug auf DAB, TTB oder die Eignung für die Staatsangehörigkeit
• Folgen, die gelten, wenn eine Genehmigung oder Eignung nicht erlangt wird
• Rücktritt, Kündigung und Rückzahlung des Preises
• Aufteilung von Kosten, Steuern, Gebühren und Provisionen
• Anwendbares Recht, Zuständigkeit, Mediation und Streitbeilegung

Das Handgeld sollte nicht auf das persönliche Konto eines Immobilienberaters oder eines Dritten überwiesen werden, dessen Verbindung nicht offengelegt ist. Vor der Zahlung sollten der Kontoinhaber, die schriftliche Anweisung des Verkäufers, der Zahlungszweck und die Rückerstattungsbedingungen überprüft werden.

Verkauf ab Projekt und Vorvertrag

Bei einer Immobilie im Bau ersetzt der Plan des Verkaufsbüros oder ein Katalogbild keine rechtliche Übergabezusage. Grundstückseigentumsurkunde, Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung, genehmigter Plan, Genehmigung, Verhältnis des Bauunternehmers zum Grundstückseigentümer, Aufteilung der Sondereigentumseinheiten, Finanzierungshypotheken auf dem Projekt und die Fähigkeit zur Fertigstellung des Baus sollten geprüft werden.

Ein notariell errichteter und im Grundbuch vermerkter Vorvertrag kann einen stärkeren rechtlichen Schutz bieten als ein einfacher schriftlicher Vertrag; die Dauer des Vermerks, frühere Belastungen (takyidat), die Übertragungsbefugnis des Bauunternehmers und der Zahlungsplan des Preises sollten jedoch weiterhin gesondert bewertet werden.

Handgeld: Eine Anzahlung zur Vertragsbindung, ein Reugeld und ein Vorschuss auf den Kaufpreis haben nicht dieselbe Rechtsfolge. Nicht jedes Handgeld verfällt automatisch oder wird doppelt zurückerstattet. Wird eine TTB oder die Eignung nicht erlangt, sollten Rückerstattungs- und Kostenregelungen getroffen werden, indem die durch den Verstoß des Verkäufers entstandene Folge von der aus der persönlichen Situation des Käufers entstandenen getrennt wird.

Wird eine Wohnung mit Vorauszahlung als Verbraucher gekauft, finden das Gesetz Nr. 6502 und die einschlägige Verordnung Anwendung. Gewerbliche Investitionen und jeder Gebrauchtverkauf unterliegen nicht demselben Schutzregime.

• Vorvertragliche Information, Baugenehmigung, Sondereigentumseinheit, Plan und technische Leistungsbeschreibung werden geprüft. Das Verbot, den Verbraucher vor Abschluss eines wirksamen Vertrags zu einer Zahlung oder zur Hingabe einer Schuldurkunde zu zwingen, wird berücksichtigt.
• Der Vertrag des Bauunternehmers mit dem Grundstückseigentümer, seine Befugnis zur Übertragung der Sondereigentumseinheit, Finanzierungshypotheken und die für die Fertigstellung des Projekts erforderlichen Sicherheiten werden untersucht.
• Ab Vertragsschluss werden der Widerruf innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung und ohne Vertragsstrafe; die Möglichkeit des Rücktritts bis zu 24 Monaten, die Kosten-/Schadensersatzvoraussetzungen und die Ausnahmen gesondert geprüft.
• Die gesetzliche Obergrenze für die Übergabe beträgt 48 Monate. Ein früher vereinbarter Übergabetermin bindet den Verkäufer; diese Obergrenze gibt dem Verkäufer nicht automatisch zusätzliche Zeit.
• Übergabe, Projektänderung, Mangel, Verzug, Rückerstattung und die Form von Mitteilungen werden gesondert verfolgt. Für die Staatsangehörigkeit werden zusätzlich die Vorauszahlungs- und Registervoraussetzungen des Vorvertragswegs verlangt.

Beim Erwerb von Immobilien durch Kauf seitens ausländischer natürlicher Personen ist die Vorlage des Devisenkaufbelegs (Döviz Alım Belgesi, DAB) verpflichtend. Die Devisen werden über eine ermächtigte Bank an die Zentralbank TCMB (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) verkauft; die Bank stellt den Beleg aus und übermittelt ihn auf elektronischem Weg an das Grundbuchamt.

Zu beachten im Zahlungs- und DAB-Plan

• Richtige Bestimmung von Käufer, Verkäufer und gegebenenfalls des ermächtigten Zahlungsempfängers
• Kontrolle der Grundbuch- und Vertragsangaben vor Ausstellung des DAB
• Währungsart, umgetauschter Betrag und Gegenwert in türkischen Lira
• Bei mehreren Zahlungen die für jede Zahlung nötige Belegordnung
• Angabe des Bezugs zu Immobilie und Vertrag im Bankbeleg (dekont)
• Übereinstimmung von Absender und endgültigem Empfänger bei internationaler Überweisung
• Vermeidung von Barzahlungen, deren Herkunft und Gegenpartei nicht überprüfbar sind
• Übereinstimmung zwischen dem Preis in der öffentlichen Grundbuchurkunde und den Zahlungsbelegen
• Prüfungen der Bank zur Geldwäscheprävention und zur Herkunft der Mittel

Ob ein Bewertungsgutachten verpflichtend ist und wie es in den Vorgang eingebracht wird, bestimmt sich nach dem Zweck des Vorgangs und den aktuellen Regelungen der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM). Die Bewertungs- und TTB-Prüfung in einer Akte zur Staatsangehörigkeit unterscheidet sich von der rechtlichen Due Diligence eines gewöhnlichen Kaufs; eine einheitliche Gutachtenpflicht oder eine einheitliche Befreiung wird nicht auf alle Käufe von Ausländern verallgemeinert.

Ein Bankkredit und ein Modell der Sparfinanzierung sind nicht derselbe Vorgang. Finanzierungsbeschränkungen, die für ausländische Käufer gelten können, die Befugnis des Kreditgebers, die Herkunft der Mittel, die Hypothek und die DAB-Ordnung werden vor der Zahlung anhand der aktuellen Grundbuch- und Bankpraxis geprüft.

Der DAB ist ein Devisenkaufbeleg; er ist kein Beleg für die Steuer auf Wertsteigerungsgewinne. Der DAB ersetzt auch nicht den Beleg, der die Zahlung an den Verkäufer zeigt. Kontoeröffnung, Prüfung von Identität und Mittelherkunft, Überweisungskosten und Kursunterschied werden im Voraus eingeplant. Zahlungsaufforderungen außerhalb amtlicher und bankmäßiger Kanäle werden überprüft.

Die Unterlagen, die ein ausländischer Käufer im Grundbuchvorgang benötigt, können je nach Art des Vorgangs, Staatsangehörigkeit, Form der Vertretung und Immobilie unterschiedlich sein.

Allgemein vorzubereitende Unterlagen

• Grundbuchangaben der Immobilie
• Reisepass oder nationaler Personalausweis und gegebenenfalls eine notariell beglaubigte Übersetzung
• Ausländische Identitätsnummer oder Steuernummer
• Erklärungsformular zu den Identitätsdaten und ein aktuelles Foto
• Angabe des Grundsteuerwerts von der Gemeinde
• Eine gültige Police der Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) für Immobilien mit Gebäudecharakter
• Devisenkaufbeleg
• Bei Zweck Staatsangehörigkeit bankbeglaubigte Zahlungsbelege und die TTB
• Bei Käufen durch Gesellschaften aktuelle Gesellschafts- und Vertretungsunterlagen
• Bei Vertretung eine Vollmacht, die den Vorgang ausdrücklich abdeckt
• Ein ermächtigter Dolmetscher für die Partei, die kein Türkisch spricht
• Je nach Besonderheit des Vorgangs Genehmigungen, Eignungsnachweise und weitere amtliche Unterlagen

Bei einer im Ausland ausgestellten Vollmacht sollten das Ausstellungsland, Apostille oder konsularische Beglaubigung, Foto, Form, Umfang der Befugnis und Übersetzungsvoraussetzungen vorab geprüft werden. Eine Vollmacht mit allgemeiner Formulierung reicht für Verkauf, Zahlung des Preises, DAB, Hypothek, die mit der Staatsangehörigkeit verbundene Verpflichtung oder Bankgeschäfte möglicherweise nicht aus.

Letzte Kontrolle vor der Eigentumsübertragung

Unmittelbar vor dem Grundbuchtermin sollte der aktuelle Belastungsstand erneut eingeholt werden; Eigentümer, Käufer, Preis, Immobilie, Anteil, Sondereigentumseinheit und Erklärungen in der öffentlichen Urkunde sollten kontrolliert werden. Die Reihenfolge von Zahlung und Eigentumsübertragung, die Löschung einer Hypothek oder Pfändung und die Schlüsselübergabe sollten soweit möglich gleichzeitig und nachweisbar geplant werden.

Verkauf und Eintragung beim Notar: Nach Artikel 61/A des Notariatsgesetzes Nr. 1512 kann ein Immobilienkaufvertrag auch von Notaren geschlossen werden. Die amtliche Form, das elektronische Grundbuchsystem und die Eintragungsvoraussetzungen sollten erfüllt werden. Ein Vorvertrag beim Notar und ein Verkauf, der das Eigentum überträgt, sind nicht derselbe Vorgang.

Auch wenn eine Vertretung durch Vollmacht möglich ist, werden Stufen, in denen die Identitätskontrolle der Bank, ein Fingerabdruck oder die zuständige Stelle die persönliche Teilnahme verlangt, gesondert geplant. Befugnisse zu Kauf, Zahlung, DAB, Verpflichtung und Antrag werden dem Vorgang entsprechend gestaltet; unnötig weite Befugnisse zum Verkauf und zur Entgegennahme von Zahlungen werden nicht erteilt.

Nach der aktuellen Regelung kann eine ausländische natürliche Person, die eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem Gegenwert in Fremdwährung kauft, wobei im Grundbuch eine Verpflichtung zum dreijährigen Verkaufsverzicht eingetragen wird, die Möglichkeit erhalten, auf außerordentlichem Weg die türkische Staatsangehörigkeit zu beantragen. Ein notariell errichteter Vorvertrag über eine Immobilie, an der Wohnungseigentum oder eine Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung begründet wurde, kann unter den besonderen Voraussetzungen der aktuellen Rechtsvorschriften ebenfalls in diesem Rahmen bewertet werden.

Die Erfüllung des Investitionsbetrags bedeutet nicht, dass die Staatsangehörigkeit automatisch erworben wird oder der Antrag angenommen wird. Es erfolgt eine Verwaltungsprüfung zu Immobilie, Parteien, früheren Übertragungen, Zahlungs- und Wertunterlagen, Familienregistern, Archivrecherche, nationaler Sicherheit und öffentlicher Ordnung; die endgültige Entscheidung trifft die zuständige Stelle.

Gemeinsam zu verifizierende Elemente in der Akte zur Staatsangehörigkeit

• Für den Antrag auf Staatsangehörigkeit geeignete Beschaffenheit der Immobilie
• Verkäufer, Käufer, Verwandtschaft, Gesellschafterstellung und Beschränkungen früherer Übertragungen
• Preis in der öffentlichen Urkunde oder im Vorvertrag
• Betragsfeststellungsbescheinigung für den Erwerb der Staatsangehörigkeit durch Immobilienerwerb — TTB
• Devisenkaufbeleg — DAB
• Banküberweisungen vom Käufer an den Verkäufer
• Im Grundbuch einzutragende dreijährige Verpflichtung
• Bescheinigung zur Feststellung der Immobilieninvestition (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, TYTB) / Konformitätsbescheinigung
• Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis für Investoren
• Staatsangehörigkeitsunterlagen des Hauptantragstellers und der Familienmitglieder

Hauptstufen des Verfahrens zur Staatsangehörigkeit

1. Vorläufige Eignungsprüfung für Investor, Familie und Immobilie
2. Prüfung von Grundbuch, Verkäufer, Gemeinde, Bebauung, Projekt und Technik
3. Aufstellung von Vertrag und Bankzahlungsplan
4. Bewertung und TTB-Verfahren
5. Durchführung von DAB und Banküberweisungen
6. Eigentumsübertragung oder Vorvertragsvermerk mit dreijähriger Verpflichtung
7. Einholung der TYTB / Konformitätsbescheinigung
8. Antrag auf kurzfristige Aufenthaltserlaubnis des Investors
9. Vorbereitung und Einreichung der Akte zur Staatsangehörigkeit
10. Archiv- und Sicherheitsprüfungen sowie endgültige Entscheidung

Bei Ablehnung des Antrags werden die Begründung der Entscheidung, die zuständige Stelle, die Investitions- und Zahlungsunterlagen, die Archiv- oder Sicherheitsbewertung sowie Verfahrensschritte und Zustellungen (tebligat) geprüft. Liegen die Voraussetzungen vor, werden ein Verwaltungsantrag, eine Anfechtungsklage, die Aussetzung des Vollzugs und Rechtsmittel bewertet. Ein gerichtlicher Antrag gibt keine Gewähr für ein Ergebnis zur Staatsangehörigkeit; er stellt sicher, dass die Rechtmäßigkeit der Ablehnung einer unabhängigen gerichtlichen Kontrolle zugeführt wird.

Die Betragsfeststellungsbescheinigung — TTB zeigt den im Antrag auf Staatsangehörigkeit anerkennbaren Betrag der Immobilieninvestition. Die Bescheinigung zur Feststellung der Immobilieninvestition — TYTB / Konformitätsbescheinigung ist das Dokument, das die Übereinstimmung der Immobilieninvestition mit den Voraussetzungen der Staatsangehörigkeitsvorschriften zeigt und in späteren Verwaltungsstufen verwendet wird.

Bei Vorgängen, die nach dem 9. Dezember 2024 den Erwerb der Staatsangehörigkeit beinhalten, wird der Investitionsbetrag durch die über das elektronische Bewertungssystem der TKGM ausgestellte TTB bestätigt. Die TTB muss elektronisch in den Vorgang übernommen werden; Umfang des Dokuments und aktuelle Gültigkeit sollten vor dem Grundbuchantrag kontrolliert werden.

• Bewertungsgutachten: Ein technisches Gutachten, in dem eine ermächtigte Einrichtung den Wert der Immobilie mit bestimmtem Stichtag und Umfang untersucht. Es ist weder eine rechtliche Due Diligence noch ein Gutachten zur Gebäudesicherheit.
• TTB: Betrifft die Feststellung des für die Staatsangehörigkeit maßgeblichen Investitionsbetrags. Sie wird zusammen mit dem amtlichen Kaufpreis, dem DAB und den tatsächlichen Banküberweisungen kontrolliert.
• DAB: Belegt die über eine Bank umgetauschten Devisen. Er beweist für sich allein nicht, dass der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wurde.
• TYTB / Konformitätsbescheinigung: Eine Feststellung zu den Voraussetzungen der Staatsangehörigkeit für die Investition; sie ist nicht die endgültige Entscheidung über die Staatsangehörigkeit.

Aktuelle Bewertungsordnung: Das im September 2026 aktualisierte Rundschreiben Nr. 2024/2 sieht vor, dass das in Feststellungen zur Staatsangehörigkeit zu verwendende Gutachten von Bewertungseinrichtungen erstellt wird, die von der Kapitalmarktaufsicht (SPK) ermächtigt sind und die Voraussetzungen erfüllen, und über Web Tapu/TADEBİS übermittelt wird. Die Verwendungsfrist des Gutachtens im Rundschreiben beträgt 12 Monate. Setzen Sie diese Frist nicht mit der Gültigkeitsdauer der TTB oder eines anderen Dokuments gleich; prüfen Sie die aktuelle Frist und die Übergangsvoraussetzungen, die speziell für den Vorgang zur Staatsangehörigkeit gelten, gesondert.

Anzeigenpreis, Marktwert und der für die Staatsangehörigkeit maßgebliche Betrag sind nicht derselbe Begriff. Kurs-/Datumsunterschiede zwischen den Beträgen in den Unterlagen sollten erläutert werden; eine künstliche Preiserhöhung oder der Ausweis einer nicht erfolgten Zahlung sollte vermieden werden. Steuern, Gebühren, Mehrwertsteuer, Provisionen und Dienstleistungskosten gelten nicht als Preis, der die Investitionsschwelle ergänzt.

Mehrere Immobilien und Vorvertrag

Auf dem Kaufweg kann der Preis mehrerer Immobilien gemeinsam in den Investitionsbetrag eingerechnet werden, sofern die Voraussetzungen des aktuellen Leitfadens erfüllt sind. Der fehlende Betrag sollte jedoch nicht dadurch ergänzt werden, dass der Preis unmittelbar gekaufter Immobilien und der Preis von Immobilien, die Gegenstand eines Vorvertrags sind, addiert werden.

Der Vorvertragsweg kennt besondere Voraussetzungen, etwa dass an der Immobilie Wohnungseigentum oder eine Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung begründet wurde, die Vorauszahlung des Preises, die Erfüllung des erforderlichen Betrags in einem einzigen amtlichen Vorvertrag, die Eintragung des Vertrags im Grundbuch und eine Verpflichtung, dass drei Jahre lang keine Übertragung und Löschung erfolgt.

Risiken, die die Eignung zur Staatsangehörigkeit beeinflussen können

• Anteils- oder Teilzeiteigentumscharakter (devre mülk), der nicht den aktuellen Regeln entspricht
• Unbebautes Grundstück oder landwirtschaftliche Immobilie ohne die erforderlichen Eigenschaften
• Frühere Verwendung der Immobilie in einem Antrag auf Staatsangehörigkeit
• Verwandtschaft oder gesellschaftsrechtliche Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer, die durch Rechtsvorschriften beschränkt ist
• Verbindung zu einer ausländischen Person oder zur Staatsangehörigkeit durch Investition in früheren Übertragungen
• Auswirkung von Hypothek, Pfändung, Vorvertrag oder Risiko eines Zwangsverkaufs auf die Investition
• Abweichung bei Betrag oder Partei zwischen TTB, DAB, öffentlicher Urkunde und Banküberweisungen
• Aufhebung oder Verletzung der dreijährigen Verpflichtung vor Ablauf ihrer Dauer

Dass eine Immobilie einen hohen Marktwert hat, bedeutet nicht, dass sie für die Staatsangehörigkeit geeignet ist. Die Eignungsprüfung sollte vor der Zahlung abgeschlossen werden.

Beginn und Ende der Verpflichtung werden nach dem Registervorgang erfasst. Der Ablauf der drei Jahre hebt Prüfungen zum Rückverkauf an den früheren Eigentümer, zu einem Scheingeschäft oder zur Richtigkeit früherer Erklärungen nicht von selbst auf. Die Wirkung auf den Antrag und auf den erworbenen Status wird vor einer vorzeitigen Löschung oder einem neuen Verkauf bewertet.

Zusammen mit dem Hauptantragsteller können ein ausländischer Ehegatte, minderjährige ausländische Kinder, minderjährige ausländische Kinder des Ehegatten und Kinder, die die gesetzlichen Abhängigkeitsvoraussetzungen erfüllen, je nach den Besonderheiten der Akte in den Antrag einbezogen werden. Mutter und Vater des Hauptantragstellers sowie unabhängige volljährige Kinder werden nicht automatisch in den Antrag einbezogen.

Geburtsurkunden der Kinder, Sorgerecht, Zustimmung des anderen Elternteils, Familienband und die Möglichkeit, während des laufenden Antrags volljährig zu werden, sollten vorab bewertet werden. Abweichungen bei Reisepass, Geburtsdatum, Namensschreibweise, Familienstand und Familienregistern sollten vor dem Antrag beseitigt werden.

Beim Aufenthalt über die Wohnung sollten das Miteigentum nach Bruchteilen oder das Gesamthandseigentum von Familienmitgliedern und die Regeln zu Anteilseigentum bei der Staatsangehörigkeit durch Investition nicht vermengt werden. Die Familienakte wird geprüft, bevor Anteile, Käufer und Zahlungsstruktur festgelegt sind.

Geburts-, Heirats-, Scheidungs-, Sorgerechts-, Zustimmungs- und gegebenenfalls Abhängigkeitsunterlagen werden personenbezogen vorbereitet. Apostille/Beglaubigung, türkische Übersetzung, Namensschreibweise und Übereinstimmung der Daten werden kontrolliert. Das bloße Zusammenleben mit der Familie oder die Übernahme der Kosten durch die Eltern erfüllt nicht in jeder Akte die gesetzliche Abhängigkeitsvoraussetzung.

Der Kauf einer Immobilie in der Türkei verschafft einem Ausländer nicht von selbst ein Recht auf Aufenthalt oder Arbeit. Die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis eines Ausländers, der Immobilieneigentümer ist, die Aufenthaltserlaubnis für Investoren, die Lage der Familienmitglieder, die Adressregistrierung und die Krankenversicherung werden im Rahmen der jeweiligen Vorschriften und der aktuellen Verwaltungspraxis gesondert bewertet.

Immobilieneigentum ersetzt keine Arbeitserlaubnis. Für die kurzfristige Vermietung der Immobilie zu touristischen Zwecken, den Betrieb eines Gewerbes oder die Gesellschaftstätigkeit sollten Steuer-, Lizenz-, Genehmigungs- und arbeitsrechtliche Voraussetzungen ebenfalls gesondert geprüft werden.

Der Aufenthalt über die Wohnung nach Art. 31/1-b des Gesetzes Nr. 6458 ist von dem Weg nach Art. 31/1-j zu unterscheiden, der die Staatsangehörigkeit durch Investition betrifft. In der aktuellen Unterlagenliste von e-Aufenthalt (e-İkamet) wird verlangt, dass die Wohnung am Erwerbstag einen Wert von mindestens dem Gegenwert von 200.000 US-Dollar in türkischen Lira hat. Frühere Erwerbe, frühere Genehmigungen und die Übergangspraxis werden je nach Akte geprüft.

• Die Immobilie sollte eine Wohnung sein und vom antragstellenden Ausländer zu diesem Zweck genutzt werden. In der amtlichen Liste ist angegeben, dass die dem Antrag zugrunde liegende Wohnung nicht zur Vermietung oder zu ähnlichen Einnahmezwecken genutzt wird.
• Grundbuch, Hausnummer/Adresse, tatsächlicher Wohnsitz und die aktuellen Voraussetzungen der jeweiligen Provinz für die Adressannahme werden vor der Zahlung bewertet. Bei einer vermieteten Wohnung sollte das Problem der tatsächlichen Nutzung von Anfang an gelöst werden.
• Verlangt werden zudem ein gültiger Reisepass, rechtmäßiger Aufenthalt, der erforderliche Gesundheitsschutz, die finanzielle Lage und weitere persönliche Voraussetzungen. Bei Erbschaft und Schenkung kann es besondere Unterlagen wie eine aktuelle Bewertung geben, bei der Verlängerung eine Grundbuchbescheinigung über den fortbestehenden Eigentümerstatus.
• Der Wert der Wohnung oder das Eigentum an ihr geben keine Gewähr für die Annahme des Antrags. Für Familienmitglieder ohne Eigentumsrecht wird ein geeigneter Familien- oder sonstiger Aufenthaltsweg gesondert geprüft.

Ein Verlängerungsantrag sollte ab 60 Tagen vor Ablauf der bestehenden Erlaubnis und in jedem Fall vor Ablauf der Erlaubnis gestellt werden. Wird die Wohnung verkauft oder ändern sich Adresse oder Familienstand, werden eine angemessene Meldung, ein Übergang oder ein anderer Erlaubnisweg bewertet.

• Gültigkeit von Reisepass und Versicherung, Ablauf der Erlaubnis, Termin, Abgabe der Unterlagen und letzter Tag eines Mängelschreibens werden gesondert erfasst. Soweit anwendbar, werden der Eintrag im Nationalen System für elektronische Zustellung (UETS) und Zustellungen verfolgt.
• Das Erstellen eines Antragsformulars, die Abgabe der Unterlagen und die Erlangung einer Erlaubnis sind verschieden. Der Beginn der amtlichen Bewertungsfrist hängt mit der Abgabe vollständiger Angaben und Unterlagen zusammen; der Ablauf der Zeit ist keine automatische Annahme.
• Reisewirkung, Gebühr und Rückkehrvoraussetzungen der Antragsbescheinigung für die Aufenthaltserlaubnis werden anhand der konkreten Unterlagen geprüft. Ein Antrag oder eine Klage verschafft für sich allein keine Arbeitserlaubnis.
• Das Eigentum an einer Wohnung über einen bestimmten Zeitraum verschafft nicht automatisch die Staatsangehörigkeit. Bei der Staatsangehörigkeit auf dem allgemeinen Weg werden die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen einschließlich fünf Jahren ununterbrochenen Aufenthalts und die Frage, welche Aufenthalte angerechnet werden, gesondert geprüft.

Die Kaufkosten bestehen nicht nur aus dem Verkaufspreis. Vor und nach dem Vorgang sollten die folgenden Posten eingeplant werden:

• Grundbuchgebühr und Servicegebühr des Revolvingfonds (döner sermaye)
• Kosten für Notar, Übersetzung, Apostille und Vollmacht
• Kosten für Bewertung und technische Prüfung
• Pflicht-Erdbebenversicherung und freiwillige Wohngebäudeversicherung
• Grundsteuer und Meldungen an die Gemeinde
• Hausgeld der Wohnanlage, gemeinschaftliche Kosten und Wirtschaftsplan
• Abonnements für Strom, Wasser, Erdgas und Internet
• Besteuerung der Mieteinnahmen
• Steuerliche Folgen, die bei einem späteren Verkauf der Immobilie entstehen können
• Erbschafts- und Übertragungsverfahren im Todesfall
• Buchhaltungs- und Steuerpflichten bei gewerblicher Nutzung oder beim Kauf durch eine Gesellschaft

Auf die erste Lieferung einer Wohnung oder von Gewerberäumen an nicht in der Türkei ansässige ausländische natürliche Personen kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Mehrwertsteuerbefreiung angewandt werden. Erste Lieferung, Ansässigkeitsstatus des Käufers, Einfuhr des Preises in Devisen in die Türkei, Zahlungsbelege und die an die Veräußerung der Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist geknüpften Folgen sollten vor dem Vorgang mit einem Steuerberater (mali müşavir) und einem im Steuerrecht tätigen Juristen kontrolliert werden.

Das Budget wird erstellt, indem für jede Kostenposition der gesetzlich Verantwortliche, die Partei, die sie nach dem Vertrag tatsächlich zahlt, und der Zahlungszeitpunkt getrennt ausgewiesen werden. Anwaltshonorar, technische Prüfung, Übersetzung und amtliche Kosten werden vom Kaufpreis getrennt gehalten. Ohne Prüfung des aktuellen Tarifs und der Voraussetzungen wird kein fester Gesamtprozentsatz und keine Steuerbefreiung zugesagt.

Die Eigentumsübertragung ist nicht das Ende des Verfahrens. Je nach rechtlichem und wirtschaftlichem Zweck des Käufers sollten die folgenden Vorgänge verfolgt werden:

• Übergabeprotokoll für Schlüssel, Immobilie und technische Unterlagen
• Aufnahme von Mängeln und unvollständigen Arbeiten
• DASK und andere Versicherungspolicen
• Meldung der Grundsteuer bei der Gemeinde
• Abonnements für Strom, Wasser, Erdgas und andere Versorgung
• Adressregistrierung und Aufenthaltsvorgänge
• Prüfung von Verwaltungsplan des Wohnungseigentums, Hausgeld und gemeinschaftlichen Kosten
• Mietvertrag und Besteuerung der Mieteinnahmen
• Genehmigungen für kurzzeitige touristische Vermietung
• Wartungs-, Reparatur- und Immobilienverwaltungsverträge
• Testament, Erbschaft und Planung des Familienvermögens

Für einen im Ausland lebenden Eigentümer kann eine Ordnung der Immobilienverwaltung eingerichtet werden, in der Miete, Hausgeld, Steuern, Versicherung, Wartung und rechtliche Mitteilungen verfolgt werden. Vollmacht, Zahlungskonto, Berichterstattung und Befugnisse des Dienstleisters sollten jedoch schriftlich und überprüfbar sein.

Vermietete Immobilie: Der Kauf beendet den bestehenden Mietvertrag nicht von selbst; der neue Eigentümer tritt in das Mietverhältnis ein. Miete, Kaution, Vorauszahlungen, Kosten und Räumungsvoraussetzungen werden kontrolliert. Die Mitteilungs- und Klagewege eines neuen Eigentümers, der die Immobilie für den eigenen Bedarf nutzen will, werden nach Artikel 351 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) gesondert bewertet.

Hausgeld und Altschulden: Es wird nicht angenommen, dass jede Schuld aus der Zeit des früheren Eigentümers automatisch auf den Käufer übergeht. Art und Zeitraum der Schuld, Verwaltungsplan, gesetzliche Haftung und die Aufteilung im Kaufvertrag werden gesondert bestimmt. Zähler, Schlüssel, Einrichtungsgegenstände und Mängelvorbehalte werden im Übergabeprotokoll festgehalten.

Nach dem Kauf können sich die Nichtübergabe der Immobilie, Abweichungen von Projekt oder Vertrag, ein verborgener Mangel, eine Flächenunterschreitung, ein genehmigungsloser Teil, Eingriffe in gemeinschaftliche Flächen, die Nichtrückerstattung des Preises, Verzögerungen des Bauunternehmers, die unterbliebene Eigentumsübertragung oder der Rechtsanspruch eines Dritten ergeben.

Je nach konkretem Fall können

• Aufhebung und Neueintragung im Grundbuch
• Klage auf Eintragungszwang und Ansprüche aus einem Vorvertrag
• Erfüllung, Kündigung oder Rücktritt vom Vertrag
• Rückerstattung von Handgeld und Kaufpreis
• Preisminderung, Nachbesserung oder Schadensersatz wegen Mängeln
• Verzugsschaden und Vertragsstrafe
• Einstweilige Verfügung und Arrest
• Beweissicherung
• Klage gegen Bauunternehmer, Verkäufer, Immobilienunternehmen oder andere Verantwortliche
• Widerspruch gegen Verwaltungsakte und Anfechtungsklage
• Strafrechtliches Ermittlungsverfahren bei Verdacht auf Betrug oder Fälschung

in Betracht kommen. Zahlungsbelege, Vertrag, Anzeigen und Werbematerial, Projekt, Grundbuch- und Gemeindeunterlagen, Übergabeprotokoll, Schriftverkehr und technische Gutachten sollten ohne Verzögerung gesichert werden.

Ob der Anspruch verbraucherrechtlicher, handelsrechtlicher oder allgemein privatrechtlicher Natur ist, wird im Hinblick auf das sachlich zuständige Gericht, die örtliche Zuständigkeit, das anwendbare Recht und gegebenenfalls die Mediation als Prozessvoraussetzung bestimmt. Eine Beschwerdeschrift treibt eine privatrechtliche Forderung nicht von selbst ein. Einstweilige Verfügung, Arrest und Beweissicherung werden zu unterschiedlichen Zwecken und unter unterschiedlichen Voraussetzungen eingesetzt.

Bei einem negativen Ergebnis werden die gesamte begründete Entscheidung, die Zustellung (tebligat), der Antragseintrag, die eingereichten Unterlagen sowie Grundbuch- und Bankunterlagen gemeinsam geprüft. Ablehnungen wegen fehlender Unterlagen, eines offensichtlichen Versehens, mangelnder Eignung der Investition und wegen des Status der Person sind nicht dasselbe rechtliche Problem.

• Die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, sowie der endgültige und vollziehbare Verwaltungsakt werden bestimmt. Ein geeigneter Verwaltungsantrag, eine Anfechtungsklage, die Aussetzung des Vollzugs und die offenstehenden Rechtsmittel werden anhand der konkreten Akte bewertet.
• Gibt es keine besondere Frist, wird bei der verwaltungsrechtlichen Anfechtungsklage die allgemeine Klagefrist von 60 Tagen berücksichtigt. Beginn, Zustellung und die Wirkung eines den Voraussetzungen von Artikel 11 der Verwaltungsgerichtsordnung (İYUK) entsprechenden Antrags auf die Frist werden gesondert berechnet; nicht jedes Gespräch und nicht jede Eingabe hemmt die Frist.
• Ablehnung des Aufenthalts, Einreiseverbot, Abschiebung und Abschiebungshaft sind getrennte Verwaltungsakte. Die besondere Klagefrist von 7 Tagen gegen eine Abschiebungsentscheidung sollte nicht mit der allgemeinen Frist verwechselt werden.
• Die Ablehnung der Staatsangehörigkeit beendet den Kaufvertrag nicht von selbst und führt nicht automatisch zur Rückerstattung des Preises. Gibt es eine Verpflichtung des Verkäufers oder eine Vertragsbedingung, werden Ansprüche auf Rückerstattung/Schadensersatz gesondert geprüft.
• Die Klageerhebung verschafft für sich allein keinen Aufenthalt und keine Staatsangehörigkeit. Eine Entscheidung des Staatspräsidenten und die Verwaltungsakte anderer Stellen werden nicht unter derselben Annahme zu sachlicher und örtlicher Zuständigkeit behandelt.

Für jeden Vorgang werden das die Frist auslösende Dokument, das Datum, der letzte Tag und die verantwortliche Person gesondert erfasst. Widerruf, Rücktritt, Mängelanzeige, Verzug, Mediation und Verjährung sind nicht dieselbe Frist.

• Das 14-tägige Widerrufsrecht und das Rücktrittsrecht bis zu 24 Monaten bei einer Verbraucherwohnung mit Vorauszahlung sowie Ansprüche aus dem Verstoß des Verkäufers werden gesondert geprüft; das Mitteilungsverfahren wird nicht übersprungen.
• Bei einem Mangel an einer Verbraucherwohnung werden die allgemeine fünfjährige Haftungsfrist, bei einer gebrauchten Wohnung eine Haftungsfrist von nicht weniger als drei Jahren sowie die Ausnahme bei grobem Verschulden oder Arglist berücksichtigt.
• Die Regelung nach Artikel 244 TBK für einen Mangel am Bauwerk, fünf Jahre ab Eigentumsübergang und zwanzig Jahre bei grobem Verschulden des Verkäufers, wird nicht mit den Bestimmungen zu Verbraucher- und Werkverträgen verwechselt.
• Beim Räumungsweg aufgrund des Bedarfs des neuen Eigentümers werden die einmonatige schriftliche Mitteilung ab dem Erwerb und die Klageordnung nach sechs Monaten sowie der auf das Ende der Mietperiode gestützte alternative Weg gesondert berechnet.
• Liegen eine Übertragung der Wohnung auf einen Dritten, ein naher Termin für Unterzeichnung oder Zahlung, eine Zustellung oder eine Abschiebungsentscheidung vor, wird die Lage mitgeteilt, ohne die Vervollständigung der Unterlagen abzuwarten.