Аннулирование записи и регистрация права на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости: отметка, оплата и продажа третьему лицу

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, как правило, не делает покупателя собственником; он даёт право требовать передачи недвижимости в будущем. Если при действительном договоре право собственности не передаётся, покупатель, выполнивший условия, необходимые для исполнения, может предъявить иск о понуждении к регистрации в рамках ст. 716 Гражданского кодекса Турции (TMK). Однако наличия нотариального документа самого по себе недостаточно. Совместно проверяются цена продажи, определимость недвижимости, наступление срока исполнения обязательства, собственные платежи покупателя и актуальные права в земельном кадастре. При продаже третьему лицу или банковской ипотеке особое значение приобретают наличие отметки и даты регистрации. 1 2 3 4

Какое право даёт предварительный договор?

Предварительный договор и продажа недвижимости — разные правовые сделки. Обещание порождает обязательство по будущей передаче. Право собственности же, за исключением предусмотренных законом случаев, приобретается регистрацией в земельном кадастре. Если продавец не исполняет обещание, судебное решение при наступлении условий может заменить его волеизъявление на регистрацию. Поэтому успех иска зависит не только от наличия документа, но и от того, что испрашиваемая передача может быть осуществлена в соответствии с договором и правом. 1 2

Подробности по теме можно найти в статье аннулирование записи и регистрация права собственности в жилищном кооперативе.

Для покупателя первый вопрос — что на самом деле содержит документ. Форма бронирования, квитанция о задатке (kapora), предварительный договор, договор, по которому подрядчик уступил своё требование, и продажа, завершённая регистрацией в земельном кадастре, не могут быть приравнены по последствиям. Надпись «договор купли-продажи» на документе не определяет окончательно его правовую природу; оцениваются обязательства, принятые сторонами, собственник недвижимости и форма, в которой заключён договор.

Должен ли продавец быть собственником на дату заключения договора?

Поскольку обещание является обязательственной сделкой, то, что обещавший не был собственником в момент заключения договора, само по себе не делает договор недействительным. Вместе с тем чужое право собственности не может быть передано покупателю лишь на основании этого обещания. Выясняется, приобрёл ли продавец впоследствии право собственности, каково правовое положение собственника по записи и стало ли исполнение возможным. Действительность и пригодность для регистрации — разные вопросы. 1 2

Осторожность необходима и при наследственной общности. Обещание, данное одним из наследников постороннему лицу в отношении недвижимости, находящейся в совместной собственности, не означает, что он вправе свободно передать всю недвижимость. Напротив, в обещаниях между самими участниками общности могут встречаться ситуации, допускающие исполнение при сохранении структуры общности. Без конкретизации записи в земельном кадастре, свидетельства о праве на наследство и объёма обещанного права нельзя делать обобщение вроде «наследники не подписали, договора нет». 9

Какие условия предъявляются к нотариальному договору?

Различие между нотариальным оформлением и удостоверением подписи

Ст. 237 Закона об обязательствах (TBK), ст. 706 TMK и ст. 89 Закона о нотариате — основные положения об официальной форме обязательства передать недвижимость. Удостоверение у нотариуса только подписей (imza onayı) и заключение договора в форме нотариального оформления (düzenleme) — не одно и то же. Нельзя ограничиваться названием документа; следует изучить вид нотариального действия и все страницы договора. Кроме того, в действующем праве нотариусы наделены и полномочием заключать договоры купли-продажи недвижимости; это полномочие не означает, что простой письменный документ сам собой превращается в официальную продажу. 1 2 3

При продаже жилья с предоплатой ст. 41 Закона № 6502 о защите прав потребителей устанавливает особую защиту. При несоблюдении предусмотренной законом формы продавец не вправе впоследствии ссылаться на недействительность в ущерб потребителю. Для применения этого положения сделка должна действительно быть потребительской сделкой и иметь характер продажи жилья с предоплатой. Специальное правило нельзя распространить на любые продажи земельных участков или на соглашение между любыми двумя лицами. 6

Недвижимость и цена должны быть определимы

Сведения о квартале (ada), участке (parsel), доле, блоке и обособленном помещении, при необходимости совместно с утверждённым проектом и приложениями, должны позволять выйти на одну и ту же недвижимость. Использование в описании квартиры, которая будет построена, только маркетингового названия, изменение номеров в последующем проекте или наличие одного и того же номера в нескольких блоках может породить спор. Между приложениями к договору и актуальной записью в земельном кадастре должна быть установлена связь.

Цена продажи также является существенным условием договора. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) от 2 декабря 2025 года, E.2025/1424, K.2025/5125, решение об удовлетворении требования о регистрации было отменено, поскольку в документе, составленном в официальной форме, цена продажи не была урегулирована. Решение показывает ошибочность допущения «если есть нотариус, все условия действительности соблюдены». Кроме того, указано, что нельзя выносить судебное решение, непригодное для исполнения, не устранив несоответствие в данных о личности собственника по записи. 8

Вправе ли покупатель требовать регистрации, не выплатив всю цену?

В договорах, возлагающих взаимные обязательства, сторона, не имеющая права исполнить позднее, должна исполнить собственное обязательство либо надлежащим образом предложить исполнение. Мерилом здесь служит ст. 97 TBK. Если договорились, что вся цена будет уплачена заранее, важны платёжные документы; если остаток цены должен быть уплачен при передаче права собственности — важен порядок встречного исполнения. Требование к покупателю заранее уплатить долг, срок которого ещё не наступил, лишь потому, что подан иск, — не то же самое, что полная неуплата долга, срок которого наступил. 2

Если остаток цены оспаривается, нужно разъяснить, какой платёж к какому обособленному помещению относится. В проектах, где куплено несколько квартир, особые проблемы создают переводы без пояснений, деньги, зачисленные на счёт другой компании, и утверждения о платежах наличными. Когда существование и размер долга определены, при необходимости можно обеспечить встречное исполнение путём депонирования. Однако не следует предполагать, что при каждой неполной оплате автоматически будет назначен срок для депонирования; решающее значение имеют содержание договора и условия дела.

Когда утверждается, что продавец не совершил передачу, также проверяется, не явился ли покупатель на назначенный приём в земельном кадастре и не представил ли необходимый документ, удостоверяющий личность, или документ о представительстве. Возражение продавца «покупатель не пришёл» оценивается по конкретным приглашениям и записям об операции. Требование выдать чрезмерно широкую доверенность, которое покупатель обоснованно отклонил, само по себе не может считаться общим оправданием для непроведения передачи.

Что меняет внесение отметки в земельный кадастр?

Ст. 1009 TMK допускает внесение отметки (şerh) о личном праве, вытекающем из предварительного договора. Отметка не передаёт право собственности; она обеспечивает возможность ссылаться на право в отношении недвижимости против лиц, приобретших права позднее. В соответствии со ст. 26 Закона о земельном кадастре предварительный договор, составленный нотариусом, может быть отмечен по просьбе одной из сторон. Должны быть документально подтверждены дата отметки, номер в журнале регистрации и то, какую долю она охватывает. 1 3 4

Пятилетний срок действия отметки и десятилетняя исковая давность

В ст. 26 Закона о земельном кадастре предусмотрено, что если в течение пяти лет с даты отметки продажа не совершена, отметка подлежит погашению по инициативе органа. Этот срок не означает, что требование из предварительного договора во всех случаях прекращается за пять лет. Исковая давность договорного требования подчиняется отдельным положениям. Применительно к конкретному делу следует изучить, сохраняется ли в кадастре запись, которой исполнилось более пяти лет, статус её погашения и приобретения прав, возникшие в промежутке; нельзя считать, что старая отметка обеспечивает защиту бессрочно. 2 4

Поскольку функции этих записей различны, внесение отметки само по себе не устраняет потребность в обеспечительной мере, если существует серьёзный риск отчуждения. Объём меры, правдоподобное обоснование и обеспечение оцениваются в соответствии со ст. 389 и последующими статьями Гражданского процессуального кодекса (HMK). 5

Если недвижимость продана третьему лицу или заложена по ипотеке

Проблема третьего лица при договоре без отметки

Обещание без отметки, как правило, порождает последствия между сторонами договора. Если продавец передал право собственности другому лицу, одной лишь ссылки на более ранний договор недостаточно, чтобы аннулировать запись нового собственника. Необходимо ясно изложить, на какое правовое основание делается ссылка против третьего лица, какого рода право он приобрёл и какие факты недобросовестности приводятся. Принцип публичной достоверности земельного кадастра по ст. 1023 TMK также не может быть применён к кредитору по предварительному договору, получившему лишь личное право, так, как если бы он был зарегистрированным собственником. 1 10

Независимые доводы, такие как сделка нового собственника с продавцом, совершённая по сговору с целью устранить право покупателя, могут оцениваться по конкретным доказательствам. Однако фраза «мой договор более ранний» или «банк знал о проекте» сама по себе не является основанием, устраняющим любое последующее вещное право. Требования об аннулировании записи и о погашении ипотеки следует строить на отдельных правовых основаниях.

Почему в решении 2026 года регистрация была удовлетворена, а ипотека не была снята?

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 5 марта 2026 года, E.2025/3623, K.2026/1258, удовлетворение требования о регистрации сохранено, а решение о снятии банковской ипотеки отменено. Палата обратила внимание на предел, существующий при предъявлении против третьего лица личного права, вытекающего из предварительного договора, не отмеченного в земельном кадастре. Мотивировка об обязанности банка проявлять осмотрительность также не была признана достаточной для снятия ипотеки в конкретном деле. 10

Практический вывод из этого решения таков: обязательство передать недвижимость, свободную от ипотеки, порождающее долг перед продавцом, и прекращение существующего вещного права банка — разные вопросы. Покупатель может приобрести право собственности, но обременение недвижимости может сохраниться. Если эта возможность видна уже в начале дела, можно совместно спланировать долг продавца, правовое основание ипотеки и подходящее альтернативное денежное требование.

Против кого и в каком суде предъявляется иск?

При требовании о регистрации учитывается актуальный собственник, чьё право по записи в земельном кадастре будет затронуто. Если должник по предварительному договору и собственник — разные лица, необходимо определить, какое требование к каждому предъявляется. Если продавец умер, выясняются наследники и условия представительства наследственной массы. Если требуется снять ипотеку, учитывается право быть выслушанным у банка — правообладателя или иного кредитора. Управление кадастра не указывается ответчиком вместо должника по договору лишь потому, что оно исполнит регистрацию. 1 5

Подробности по теме можно найти в статье обеспечительная мера и предварительный арест имущества.

Что касается предметной подсудности, общим судом является суд первой инстанции по гражданским делам. Однако сделка между профессиональным продавцом и потребителем, совершённая в целях приобретения жилья, может подпадать под компетенцию суда по потребительским делам. Особые условия коммерческих отношений оцениваются отдельно. При требовании о регистрации, касающемся вещного права на недвижимость, согласно ст. 12 HMK важна исключительная территориальная подсудность суда по месту нахождения недвижимости. 5 6

Не каждое дело по записям в земельном кадастре подлежит обязательной медиации. В частности, ст. 73/A Закона № 6502 исключает из обязательной медиации как условия предъявления иска споры, вытекающие из вещного права на недвижимость и имеющие характер потребительской сделки. Напротив, по самостоятельным требованиям о цене или возмещении условие предъявления иска вновь оценивается в зависимости от характера спора. Наличие требований, заявленных в эвентуальном порядке, также следует включить в оценку. 6 7

Когда начинает течь исковая давность?

По требованиям из предварительного договора, при отсутствии специальной нормы, применяется десятилетний срок по ст. 146 TBK. Начало срока связано с возможностью исполнения договора и наступлением срока исполнения; по каждому делу не существует единой формулы отсчёта от даты нотариального действия. Совместно оцениваются срок исполнения, условие, препятствие исполнению и правовое положение недвижимости. 2 9

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 17 октября 2025 года, E.2025/4532, K.2025/4387, разъясняется, что в случаях, когда обещанная недвижимость передана покупателю, заявленное позднее возражение о пропуске исковой давности должно оцениваться с точки зрения принципа добросовестности. По конкретному итогу решения судебное решение об отказе в иске было отменено, поскольку цель вывода имущества от наследников не была доказана, а заниженная цена сама по себе не может считаться доказательством притворной сделки. Разъяснение о сроке в решении не означает, что все требования о регистрации будут удовлетворены без проверки остальных условий договора. 9

Какие доказательства следует подготовить?

У нотариуса следует получить договор со всеми приложениями, в управлении кадастра — актуальную запись с цепочкой правопреемства, а также документы-основания отметок и обременений. Банковские квитанции (dekont) следует разложить в порядке дат и сумм; нотариальные уведомления-требования (ihtar), документы о вручении, обращения в земельный кадастр и акты передачи показываются в единой хронологии. Так становится понятно, когда было исполнено какое обязательство и какое право возникло раньше.

При продаже по проекту дело в муниципалитете, утверждённый проект, разрешение на строительство и изменение номеров обособленных помещений могут определять применимость регистрации. Если иск подан со старым номером участка и связь с актуальной записью не установлена, возникает проблема исполнения. В осмотре на месте и экспертизе, назначаемых судом, помимо вопроса «есть ли квартира?», следует ставить вопрос «совпадает ли место по договору с местом по записи в земельном кадастре?».

Как строится денежное требование, если регистрация невозможна?

Убытки, взыскиваемые из-за неисполнения действительного договора, и возврат уплаченного по недействительному договору — разные вещи. При действительном обещании рассматриваются интерес в исполнении, просрочка или невозможность исполнения; при недействительной по форме сделке могут возникнуть неосновательное обогащение и уравнительная справедливость. В любом случае текущая рыночная стоимость недвижимости не выплачивается автоматически. Должны быть разъяснены источник требования, наступление срока исполнения, вина, ущерб и дата оценки. 2

Подробности по теме можно найти в статье просрочка и права по выбору (ст. 125 TBK).

Регистрация, освобождение от ипотеки, а если они не осуществятся — требования о цене могут быть заявлены в надлежащей последовательности. Иск с эвентуальными требованиями по ст. 111 HMK требует отдельного определения условий и ответчиков по каждому требованию. Неопределённая формулировка вроде «а если не получится — любой ущерб» не является достаточным планированием. Вместо расчёта на возможность последующего добавления требований следует конкретизировать предвидимые альтернативы в первом исковом заявлении. 5

По смежным темам вы можете также обратиться к нашим статьям регистрация права собственности при продаже недвижимости вне официальной формы и возврат цены, неоплаченная цена продажи при состоявшейся передаче права собственности, отказ подрядчика передать право собственности и аннулирование права собственности, полученного от подрядчика, и добросовестность, а также к нашей странице иски об аннулировании и регистрации права собственности.

Заключение

Прочное дело об иске о праве собственности на основании предварительного договора строится на документах, показывающих действительный договор, определимую недвижимость, обязательство передачи, срок исполнения которого наступил, и исполнение покупателем собственного обязательства. Отметка и права третьих лиц определяют, против кого и с какими обременениями может быть получена регистрация. Совместное изучение договора и истории записей в земельном кадастре до подачи иска предотвращает требования, направленные не к тому лицу или не обеспечивающие ожидаемого результата даже в случае выигрыша.

Часто задаваемые вопросы

Становлюсь ли я собственником дома, если заключил предварительный договор у нотариуса?

Нет. Предварительный договор, как правило, даёт право требовать передачи. Для приобретения права собственности необходима регистрация либо иное предусмотренное законом основание приобретения. 1

Нельзя ли предъявить иск, если предварительный договор не отмечен в земельном кадастре?

Можно. Отсутствие отметки само по себе не препятствует требованию к продавцу исполнить действительный договор. Проблема возникает особенно при требовании к третьим лицам, приобретшим право позднее. 1 10

Становится ли нотариальный договор полностью недействительным по истечении пяти лет?

Нет. Пятилетнее правило относится к погашению отметки. Действительность договора и исковая давность по требованию оцениваются отдельно. 2 4

Можно ли подать иск и через десять лет в отношении дома, переданного покупателю?

Передача и владение могут влиять на то, будет ли возражение о пропуске исковой давности выслушано в рамках принципа добросовестности. Однако доказывание передачи и остальные условия договора рассматриваются отдельно. 9

Обязаны ли наследники продавца передать право собственности?

Оцениваются переход обязательства из действительного договора к наследникам и положения, относящиеся к наследственной массе. Если договор недействителен или возможность исполнения отсутствует, одного лишь статуса наследника недостаточно для результата в виде регистрации. 1 9

Снимает ли судебное решение о регистрации права собственности все ипотеки?

Нет. Передача права собственности и снятие ипотеки — разные требования. Отдельно рассматриваются правообладатель, отметка, даты операций и правовое основание, приводимое против ипотеки. 10

Нужно ли для этого дела сначала обратиться к медиатору?

Зависит от характера спора и требования. Для споров, вытекающих из вещного права на недвижимость и имеющих характер потребительской сделки, закон предусматривает исключение; самостоятельные денежные требования оцениваются отдельно. 6 7

Прекращается ли продажа недвижимости, как только подан иск?

Нет. Если требуется запрет отчуждения, следует обосновать условия ходатайства об обеспечительной мере и следить за исполнением решения. Одна лишь подача искового заявления не блокирует земельный кадастр. 5

Источники и правовые основания

1 — Турецкий гражданский кодекс (Закон № 4721), в особенности ст. 2, 3, 599, 705–706, 716, 1009, 1023–1024.

2 — Турецкий закон об обязательствах (Закон № 6098), в особенности ст. 29, 77–82, 97, 112, 117–125, 146, 149, 237.

3 — Закон № 1512 о нотариате, ст. 60, 61/A и 89.

4 — Закон № 2644 о земельном кадастре, ст. 26.

5 — Гражданский процессуальный кодекс (Закон № 6100), в особенности ст. 12, 26, 111, 190 и 389–399.

6 — Закон № 6502 о защите прав потребителей, ст. 3, 41, 73 и 73/A.

7 — Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах, ст. 18/A–18/B.

8 — 7-я гражданская палата Кассационного суда, 2 декабря 2025 года, E.2025/1424, K.2025/5125, полный текст решения, к которому получен доступ, вторичная публикация.

9 — 7-я гражданская палата Кассационного суда, 17 октября 2025 года, E.2025/4532, K.2025/4387, полный текст решения, к которому получен доступ, вторичная публикация.

10 — 7-я гражданская палата Кассационного суда, 5 марта 2026 года, E.2025/3623, K.2026/1258, полный текст решения, к которому получен доступ, вторичная публикация.