Право покупки позволяет его обладателю приобрести недвижимость на условиях, согласованных в договоре; право обратного выкупа позволяет лицу, передавшему недвижимость, вернуть её себе. Если действительный договор существует, право было осуществлено в срок и встречное исполнение произведено, но собственник всё равно не передаёт право в реестре, возникает иск о понуждении к регистрации. Если недвижимость впоследствии продана другому лицу, отметка в земельном кадастре приобретает особое значение.
Эти права сами по себе не передают недвижимость обладателю. Заключение договора, осуществление права, внесение отметки в реестр и регистрация собственности — четыре отдельных этапа. В особенности вводит в заблуждение убеждение: «десять лет не прошли, значит, я в любом случае смогу вернуть недвижимость». Договор может устанавливать более короткий срок, срок действия отметки может истечь, или условия оплаты могли не быть выполнены. 12
Как различаются право покупки, право обратного выкупа и преимущественное право?
Право покупки: заранее предоставленное полномочие на покупку
Право покупки, на практике называемое iştira hakkı, позволяет обладателю заключить купли-продажу односторонним волеизъявлением, соответствующим договору. Не требуется, чтобы собственник предварительно продал недвижимость другому лицу. Объект, обладатель, срок пользования и цена или способ её определения должны быть ясны. Неопределённая запись о встрече со словами «будет продано, если до этого дойдёт» не может считаться подлинным правом покупки.
Право обратного выкупа: возврат к переданной недвижимости
Право обратного выкупа, или право выкупа (vefa), позволяет лицу, передавшему недвижимость, выкупить её обратно на согласованных условиях. Это не тот же правовой путь, что и расторжение продажи; при осуществлении права возникает обязательство о возврате. Поэтому первоначальная передача права собственности и соглашение об обратном выкупе рассматриваются вместе.
Преимущественное право, как правило, становится осуществимым тогда, когда недвижимость или доля продаётся третьему лицу. Законные трёхмесячные сроки и предельные сроки, привязанные к дате продажи, не переносятся непосредственно на договоры покупки и обратного выкупа. Для иска сособственника в связи с продажей следует использовать отдельную таблицу сроков в руководстве по преимущественному праву.
| Право | Ситуация, при которой оно осуществляется | Первый документ для проверки |
|---|---|---|
| Покупка | Осуществление полномочия на покупку, предусмотренного договором | Официальный договор и условия использования |
| Обратный выкуп | Выкуп ранее переданной недвижимости | Первоначальная передача, соглашение об обратном выкупе и график платежей |
| Законное преимущественное право | Продажа доли третьему лицу | Запись о сособственности, договор купли-продажи и нотариальное уведомление |
| Договорное преимущественное право | Продажа на условиях, соответствующих договору | Письменный договор, отметка в реестре и условия продажи |
Какая форма необходима для действительности договора?
Согласно статье 237 TBK, договоры купли-продажи и обратного выкупа недвижимости недействительны, если не оформлены в официальной форме. Бумага с подписями сторон, банковское письмо или переписка сами по себе не считаются официальным договором по этой причине. Важно также различие между удостоверением подписи и документом, составленным перед уполномоченным органом. Учитываются характер действия, совершённого компетентным органом, и исходное дело договора. 2
Отсутствие формы может иметь серьёзные последствия, особенно после передачи недвижимости третьим лицам. Внесение отметки в реестр не устраняет каждый недостаток недействительного договора. Действительность договора и действие отметки в отношении третьих лиц — разные правовые вопросы. Подробнее см. статью о регистрации права на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Как решение Кассационного суда 2026 года рассмотрело отсутствие формы?
В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 4 марта 2026 года, E.2025/3369, K.2026/1254 суд рассмотрел договор обратного выкупа, заключённый с банком. Истец передал недвижимость, право обратного выкупа было предоставлено до установленной даты; спор касался цены выкупа и регистрации. Нижестоящие суды отклонили иск, поскольку договор не был заключён в официальной форме. 3
Учитывая, что истец доверял договору и исполнил своё обязательство, а банк не возражал против формы, палата сочла противоречащим принципу добросовестности прекращение дела на данном этапе исключительно по причине отсутствия формы. Решение было отменено. Палата потребовала определить цену выкупа по условиям договора, внести её на депозит и затем вынести решение с учётом результата.
Это решение не означает, что каждый обычный письменный договор vefa действителен. Также нельзя считать договор официальным лишь потому, что банк является государственным. Решающими были фактический ход исполнения и оценка по статье 2 TMK того, что ссылка на дефект формы недопустима. Соблюдение требуемой формы с самого начала остаётся основным правилом.
Что даёт отметка в земельном кадастре и чего она не даёт?
Согласно статье 736 TMK, право покупки и право обратного выкупа, внесённые в земельный кадастр как отметка, могут быть осуществлены в отношении каждого последующего собственника в течение срока, указанного в отметке. Таким образом, лицо, которое впоследствии приобретёт недвижимость, также связано личным правом, усиленным отметкой. Отметка не делает обладателя собственником непосредственно; она обеспечивает возможность предъявить требование о регистрации к последующему собственнику. 1
Договор без отметки может создавать обязательства между сторонами. Однако исход иска о понуждении к исполнению в натуре к третьему лицу, которое приобрело недвижимость, не может быть гарантирован без проверки его правового положения и иных возможных оснований иска. Требование о возмещении к первоначальному собственнику и требование о регистрации права к последующему собственнику должны рассматриваться раздельно.
Недостаточно выяснить только то, видна ли отметка сегодня. Необходимо проверить её дату, срок и содержание, а также то, была ли она погашена, существовала ли она в момент передачи и давал ли обладатель какое-либо согласие. Поэтому старые выписки из кадастра и документы о сделке имеют такую же ценность, как и актуальная запись. В этой связи можно также прочитать статью о добросовестности третьего лица.
Десятилетние сроки и последний день по договору
Статья 238 TBK предусматривает, что право покупки, обратного выкупа и преимущественное право, возникающие из договора, могут быть установлены максимум на десять лет. Статья 736 TMK указывает, что действие отметки во всех случаях прекращается по истечении десяти лет с даты её внесения. Эти два положения дополняют друг друга; срок договора и действие отметки в отношении третьих лиц не обязаны иметь одну и ту же дату начала. 12
Например, если договор предусматривает срок пользования два года, законный предел в десять лет не даёт сторонам автоматически ещё восемь лет. Точно так же уведомление, отправленное в последний день, может дойти до другой стороны позже, что может породить спор о том, было ли право осуществлено в срок. Если условие осуществления также предусматривает оплату или передачу определённых документов, они проверяются отдельно.
| Срок или дата | Почему её следует фиксировать отдельно |
|---|---|
| Дата заключения договора | Для определения максимального срока договора и применимого права |
| Последний день осуществления права по договору | Чтобы право могло быть действительно осуществлено |
| Дата отметки и указанный в ней срок | Для определения её обязательного действия в отношении последующих собственников |
| Дата получения уведомления другой стороной | Чтобы намерение осуществить право было заявлено в срок |
| Дата наступления срока платежа | Для исполнения встречного обязательства по договору |
| Срок депонирования, установленный судом | Для контроля за обязанностью по оплате в процессе |
Срок осуществления права не совпадает со сроком исковой давности, который может применяться к требованию о регистрации, возникающему после своевременного осуществления права. Без оценки содержания договора, момента, с которого можно требовать исполнения, владения и правовой природы спора не следует присваивать всем делам одну и ту же начальную дату. Пояснения в статье о сроках давности и пресекательных сроках также можно использовать для сравнения.
Как определяется цена обратного выкупа?
Сначала читается ценовой раздел договора. Могли быть согласованы твёрдая сумма, первоначальная цена продажи, оценочная стоимость или иной способ расчёта. Необходимо уточнить, к какой дате, какой недвижимости и каким долгам относится цена в договоре. При передаче недвижимости, обременённой ипотекой, банку смешение кредитного долга, процентов, издержек и суммы выкупа может привести к неверному расчёту.
В упомянутом выше решении 2026 года палата также не приняла автоматически стоимость на дату претензии или иска, которую запросил истец; она потребовала определить цену по условиям договора. Такой подход показывает, что новое правило о рыночной стоимости в исках о преимущественном праве не должно автоматически переноситься на иски об обратном выкупе. 3
В споре о цене собираются банковские квитанции (dekont), расчёты задолженности, экспертные заключения и суммы, указанные другой стороной. В заключении эксперта должно быть видно, какое условие договора и как было применено. Таблица, показывающая только результат и скрывающая промежуточные шаги, не делает заключение проверяемым. Если суд назначил депонирование, сумма, место и срок должны отслеживаться отдельно.
Стороны, суд и требования в деле о регистрации
Основанием требования о регистрации являются статья 716 TMK и конкретный договор. Если требуется переход права собственности, необходимо установить действующего зарегистрированного собственника. Если отметка не имеет силы в отношении последующего собственника или если договор связывает только первоначального собственника, существует риск предъявить требование о праве к неверному лицу. Требование о цене или о возмещении убытков за нарушение договора может быть предъявлено другому должнику. 1
По искам, касающимся самой недвижимости, исключительная подсудность принадлежит суду по месту её нахождения. По предметной подсудности общим судом является суд первой инстанции по гражданским делам, но особые обстоятельства, такие как потребительские или коммерческие отношения, оцениваются отдельно. Участие банка само по себе не превращает каждое дело в коммерческое; решающими являются статус сторон и характер сделки. Дополнительные денежные требования также должны проверяться на предмет того, является ли медиация условием обращения в суд. 45
Если регистрация невозможна и рассматривается иск о возмещении убытков, порядок требований, вид ущерба и ответчик должны быть изложены ясно. Альтернативное требование (terditli talep) не обеспечивает совместного взыскания права и полной стоимости недвижимости для возмещения одного и того же ущерба. При необходимости временной защиты может быть заявлено обеспечительное ходатайство, ограничивающее передачу права; его удовлетворение зависит от правдоподобного обоснования и иных условий. Подробнее см. статью о исполнении решения о регистрации после вступления его в законную силу в земельном кадастре.
Переходит ли право к наследникам и можно ли передать его другому лицу?
Согласно статье 239 TBK, если иное не согласовано, эти права, возникающие из договора, не подлежат уступке, но переходят по наследству. Если договор допускает передачу, она должна соответствовать форме, требуемой для возникновения права. Поэтому документ, который предъявляет лицо, утверждающее «я купил право», и вопрос о том, разрешает ли первоначальный договор передачу, рассматриваются вместе. В случае наследования рассматриваются также положение всех наследников и представительство наследственной массы. 2
Как следует формировать досье документов до спора?
В первом досье должны находиться официальный договор и его приложения; во втором — историческая выписка из земельного кадастра и документы об отметке; в третьем — уведомления и доказательства их вручения; в четвёртом — платёжный счёт. Указание того, какое условие подтверждает каждый документ, позволяет конкретными доказательствами ответить на доводы другой стороны, такие как «срок истёк», «цена не оплачена» или «новый собственник не связан».
Если номер участка недвижимости, указанной в договоре, изменился вследствие градостроительного мероприятия, необходимо также установить связь между старым и новым участками. Решение со старым номером участка без выяснения того, в какую новую запись перенесена отметка, может создать проблемы с исполнением. Этот вопрос можно рассмотреть вместе с технической проверкой записей в руководстве по земельному кадастру после отмены градостроительного мероприятия. В связи с этой темой можно также ознакомиться со статьёй о регистрации недвижимости, приобретённой без оформления.
Заключение
Регистрация на основании права покупки и обратного выкупа зависит от действительного договора, осуществлённого в срок и в соответствии с его условиями. Официальная форма, отметка, срок и цена не заменяют друг друга. Действие в отношении последующего собственника и ответственность первоначальной стороны договора за убытки должны обосновываться раздельно. Решение Кассационного суда 2026 года показывает важность добросовестности в конкретном ходе исполнения, но не отменяет необходимости с самого начала заключить договор в требуемой форме.
Часто задаваемые вопросы
Являются ли право vefa и право обратного выкупа одним и тем же?
Да. Vefa — традиционный термин для права обратного выкупа. Объём права зависит от условий договора, а не только от его названия.
Делает ли меня собственником внесение отметки в реестр?
Нет. Отметка усиливает действие личного права в отношении последующих собственников. Для собственности дополнительно необходимы действительная передача и регистрация либо решение о регистрации.
Можно ли выиграть дело по обычному письменному договору vefa?
Общее правило — официальная форма. Существуют исключительные оценки, связанные с конкретным исполнением и добросовестностью, однако нельзя считать, что обычный письменный договор всегда действителен.
Если в договоре указано два года, могу ли я ждать десять лет?
Нет. Десять лет — законный максимум. Более короткий срок, согласованный в договоре, автоматически не продлевается.
Применяется ли правило о рыночной стоимости из преимущественного права и к обратному выкупу?
Не автоматически. При обратном выкупе прежде всего рассматриваются ценовые условия договора или способ их определения.
Осуществляется ли право обратного выкупа только путём подачи иска?
В отличие от законного преимущественного права, оно может осуществляться, с учётом условий договора, и посредством уведомления о реализации права, дошедшего до другой стороны. Если собственник отказывается сотрудничать, необходим иск о понуждении к регистрации.
Прекращается ли право со смертью обладателя?
Согласно статье 239 TBK, если иное не согласовано, оно переходит по наследству. Личные положения договора и необходимость совместных действий наследников рассматриваются отдельно.
Источники и правовые основания
- Закон № 4721, Турецкий гражданский кодекс, статьи 2, 716, 735–736.
- Закон № 6098, Турецкий кодекс обязательств, статьи 237–239; общие положения о нарушении обязательств и сроках давности.
- 7-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 4 марта 2026 года, E.2025/3369, K.2026/1254. Полный текст на Ara Karar был изучен; это вторичный источник.
- Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), статьи 2, 12, 111, 125 и 389 и далее.
- Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), статьи 17/B, 18/A–18/B. Источники последний раз проверялись: 13 октября 2026 года.