Parselasyon işleminin idari yargıda iptal edilmesi, tapu kütüğünün aynı gün kendiliğinden eski hâline dönmesi anlamına gelmez. Kararın gerekçesi ve kapsamı, mevcut parseller, sonradan yapılan yapılar ve 3194 sayılı İmar Kanunu m.18'deki güncel düzenleme birlikte değerlendirilmelidir. Malik için doğru yol; mahkeme kararının uygulanmasını istemek, teknik olarak neyin geri alınabileceğini belirlemek ve uygun talebi doğru yargı kolunda ileri sürmektir. 12
Bu alanda 2020'de getirilen düzenlemeyi anlatmak da tek başına yeterli değildir. 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanun ile m.18'e eklenen aşamalar, kök parsele dönüşün fiilen veya hukuken mümkün olmadığı dosyalarda yapılacak işlemleri etkiler. Eski bir karardaki çözüm, sonraki kanun değişikliği kontrol edilmeden bugünkü her olaya uygulanmamalıdır. 1
Plan iptali ile parselasyon iptali aynı şey midir?
İmar planı taşınmazın kullanımını, yoğunluğunu ve planlama esaslarını belirler. Parselasyon ise düzenleme alanındaki taşınmazların imar planına uygun parseller hâline getirilmesi, dağıtımı ve sicil işlemleriyle ilgilidir. İptal edilen işlemin hangisi olduğu, kararın hangi parselleri ve hangi hukuka aykırılığı kapsadığı belirlenmelidir.
Yalnız üst ölçekli planın iptal edilmiş olmasıyla, belirli bir dağıtım cetvelinin ve bütün tapu kayıtlarının doğrudan aynı sonuca tabi olduğu varsayılmamalıdır. İptal kararının gerekçesi sonraki işlemlerin hukuki durumunu etkileyebilir; ancak hangi işlemin dava konusu olduğu ve nasıl uygulanacağı ayrıca araştırılır. Yürütmenin durdurulması kararı da esasa ilişkin iptal hükmüyle aynı aşama değildir. 12
Bir dosyada önce eski kadastro parseli, ardından birinci parselasyonla oluşan imar parseli, daha sonra ikinci uygulamayla oluşan yeni parsel bulunabilir. Yalnız güncel tapu örneği üzerinden dava açılması bu zinciri gözden kaçırabilir. Her uygulamanın işlem tarihi, dayanağı, tescili ve dava sonucu ayrı kaydedilmelidir. Konuya ilişkin ayrı bir değerlendirme imar planı değişikliğine itiraz ve iptal davası yazısında yer alır.
Kök parselin ihyası ne demektir?
Kök parsel, imar uygulamasından önceki taşınmazı ifade eder. İhya talebi, hukuki dayanağı ortadan kalkan uygulama sonucunda oluşan kayıtların düzeltilmesi ve önceki hukuki durumun geri kurulması amacını taşır. Bunun teknik karşılığı her dosyada aynı değildir: Parsel bölünmüş, başka parsellerle birleşmiş, kamu alanına dönüşmüş veya üzerinde yeni yapılar meydana gelmiş olabilir.
Bu nedenle “imar iptal oldu, eski tapumu doğrudan verin” talebi kadar, “aradan zaman geçti, artık hiçbir şey yapılamaz” yaklaşımı da yetersizdir. Geri dönüşün mümkün olup olmadığı somut verilerle belirlenmelidir. Düzenleme ortaklık payı, dağıtım miktarları, kamu alanları ve yeni hak sahipleri hesaba katılmadan basit alan karşılaştırması yapılamaz. 1 Ayrı bir rehber olarak parselasyon işlemine itiraz ve iptal davası yazısı da faydalıdır.
Güncel m.18 hangi aşamaları öngörüyor?
Önce fiilî veya hukuki imkânsızlık araştırılır
İlgili düzenleme; imar uygulamasının kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edilmesinden sonra, davaya konu parselin kamu alanlarında kalması, yapılaşması veya benzeri hukuki ya da fiilî imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşünün mümkün olmadığının, parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarece belirlenmesini esas alır. Bu koşullar açıklanmadan istisnai çözüm yollarına geçilmemelidir. 1
Yeni uygulama, muvafakatli tahsis ve bedel sırası
Güncel metin, bu durumda önce tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilmesini öngörür. Bunun mümkün olmaması durumunda, davacı hak sahibinin muvafakati alınarak tescilli imar parselleri üzerinden yeni parselasyon yapılıp uygulama sahasında uygun yer tahsisi gündeme gelir. Anlaşma olmazsa, davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak düzenleme ortaklık payı kesintisi sonrasındaki taşınmazın rayiç değeri üzerinden ödeme düzenlenmiştir. 1
Bu aşamalar idareye mahkeme kararını süresiz erteleme yetkisi vermez. Gerekli koşulları, yapılan işlemleri, alternatiflerin neden uygulanamadığını ve değer hesabını açıklama yükümlülüğü devam eder. Muvafakat gereken aşamadaki rıza, herhangi bir genel başvuru dilekçesinden veya sessizlikten otomatik olarak çıkarılmamalıdır.
| İnceleme aşaması | Cevaplanacak soru | Dosyada aranacak belge |
|---|---|---|
| İptal kararının kapsamı | Hangi işlem ve parseller etkileniyor? | Gerekçeli karar ve kesinleşme bilgisi |
| Geri dönüş | Kök parsel teknik ve hukuki olarak kurulabilir mi? | Güncel pafta, yapı ve hak sahipliği bilgileri |
| Yeni imar uygulaması | Karar tescilli parseller üzerinden uygulanabilir mi? | Yeni uygulama dosyası ve dağıtım cetveli |
| Muvafakatli uygun yer | Kanundaki koşullarla başka yer tahsis edilebilir mi? | Açık muvafakat ve tahsis işlemi |
| Bedel | Önceki aşamalar neden sonuçsuz kaldı? | Gerekçeli değerlendirme ve rayiç hesap raporu |
Tablodaki sıra, kanundaki özel durumun açıklamasıdır. Her imar iptali dosyasının mutlaka bedelle sona erdirileceği anlamına gelmez.
Yargıtay kararları idari sürecin önemini nasıl açıklıyor?
20 Kasım 2024 tarihli karar
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2024/3962, K.2024/5125 sayılı kararı, imar uygulamasının iptalinden sonra kök parselin ihyası ve alternatif bedel talebine ilişkindir. Daire, önceki bozma doğrultusunda 7221 sayılı Kanunla getirilen idari çözüm yolunun gözetildiği ret hükmünü onamıştır. Karar, uygulamanın iptalinin her dosyada doğrudan adli yargıda tapu iptali sonucunu doğurmadığını göstermektedir. 3
Bu hükmün tarihi, 7534 sayılı Kanun değişikliğinden öncedir. Bugünkü başvuruda kararın işaret ettiği idari süreç dikkate alınırken, güncel m.18'deki yeni uygulama aşaması da ayrıca uygulanmalıdır. Eski hüküm metnini güncelmiş gibi aktarmak eksik değerlendirmeye neden olur.
18 Eylül 2024 tarihli karar ve karşı oy
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2024/3452, K.2024/3906 sayılı kararında, çoğunluk 7221 sayılı Kanun sonrasındaki düzenlemeyi dikkate alarak kabul hükmünü bozmuştur. Karşı oy ise fiilî veya hukuki imkânsızlık ve ilgili idari süreç yeterince ortaya konulmadan düzenlemenin her dosyayı doğrudan retle sonuçlandıracak biçimde uygulanmasına itiraz etmiştir. 4
Bu ayrılık, araştırılması gereken somut olguların önemini gösterir. Karardan “bütün ihya davaları reddedilir” veya “idari başvuru hiçbir zaman gerekmez” biçiminde tek cümlelik genel kural çıkarılmamalıdır. Hem dosyanın özellikleri hem karar sonrasındaki mevzuat değişikliği dikkate alınmalıdır.
İptal kararının uygulanması için nasıl başvurulur?
İYUK m.28 uyarınca idare, mahkeme kararının gereğini gecikmeksizin yerine getirmelidir; bu süre kural olarak kararın idareye tebliğinden itibaren otuz günü geçemez. Bu hüküm, imar uyuşmazlığında kanuni işlem yükümlülüğünün dayanağıdır. Bununla m.18'deki özel çözümün kesinleşmiş karar koşulu birbirine karıştırılmamalıdır. İstinaf veya temyiz başvurusunun icraya etkisi de ilgili usul hükümleriyle ayrıca incelenir. 12
Başvuruda yalnız karar fotokopisi sunmak yerine, eski ve yeni parsel numaraları, talep edilen uygulama, etkilenen pay, varsa yeni işlem ve teknik ekler açıkça gösterilmelidir. İdareden hangi işlemin beklendiği belirli olmalıdır. İdarenin cevap vermemesi hâlinde İYUK m.10; mevcut işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi isteniyorsa m.11 koşulları farklı biçimde gündeme gelebilir. Güncel düzenlemelerde bu başvurular yönünden otuz günlük zımni ret süresi bulunur; dava süresi hesabı başvurunun türüne göre yapılır. 2
Mahkeme kararının uygulanmaması, yeni işlemin aynı hukuka aykırılığı sürdürmesi veya teklif edilen çözümün kanuna uymaması ayrı hukuki inceleme konularıdır. Sürekli dilekçe verilmesinin geçmiş bir dava süresini her defasında yeniden başlatacağı düşünülmemelidir. Konunun ayrıntıları için tescil kararından sonra tapuda uygulama yazısına bakılabilir.
Görev, taraflar ve üçüncü kişilerin kayıtları
Parselasyon işleminin ve idarenin uygulama kararlarının hukuka uygunluğu idari yargıda denetlenir. Tapu kaydının düzeltilmesine yönelik özel hukuk talepleri ise dayanaklarına göre adli yargıda değerlendirilebilir. Aynı ekonomik sonuca yönelen bütün taleplerin aynı mahkemede görülmesi zorunlu değildir. Görev, dilekçedeki başlıktan çok talebin gerçek hukuki niteliğiyle belirlenir. 25
Tapu davası gündeme geliyorsa iptali istenen kayıtların güncel malikleri, paydaşlar ve dava sırasında gerçekleşen devirler belirlenmelidir. Birden fazla imar parselini etkileyen talepte yalnız belediyenin veya yalnız ilk alıcının hasım gösterilmesi yeterli olmayabilir. HMK m.125 ve mülkiyet kazanımının korunmasına ilişkin kurallar somut işlem zincirinde değerlendirilir. 56
İhtiyati tedbir, dava şerhi ve yürütmenin durdurulması farklı araçlardır. Adli yargıdaki bir tedbirin idari işlemi kendiliğinden durdurduğu veya idari yargıda dava açılmasının tek başına bütün devirleri önlediği varsayılmamalıdır. Talep, riskin türüne ve görevli mahkemeye uygun kurulmalıdır. Bu konu, tapu sicilinden doğan devlet sorumluluğu yazısında ayrıca ele alınmıştır.
Bedel hesabında hangi hatalar önlenmelidir?
Kök parselin yüzölçümünü çevredeki herhangi bir satış fiyatıyla çarpmak yeterli değildir. Kanundaki düzenleme ortaklık payı etkisi, kök parseldeki konum, karşılaştırılabilir emsaller ve değerlemenin hukuki dayanağı açıklanmalıdır. Malik birden fazla yeni parsel veya ödeme elde etmişse bunların aynı kaybı ikinci kez karşılayıp karşılamadığı denetlenmelidir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar iddiası ile hukuka aykırı imar işlemi veya kararın uygulanmamasından doğan zarar aynı sorumluluk temeline dayanmayabilir. Doğru davalı, yargı kolu, zarar tarihi ve talep biçimi bu ayrımdan etkilenir. Bedel talebi, tapu talebinin reddedilmesi hâlinde mahkemenin kendiliğinden hesaplayacağı sınırsız bir alternatif değildir; talep ve gerekçe açıkça kurulmalıdır.
İlk tescilin dayanağı kadastrodan geliyorsa kadastro tespitine itiraz, hak sahipliği tapu tahsis belgesine dayanıyorsa tapu tahsis belgesiyle tescil yazılarındaki ayrımlar da dosya hazırlığında dikkate alınabilir. Benzer bir uyuşmazlık için bilirkişi raporuna itiraz yazısı da incelenebilir.
Sonuç
İmar uygulamasının iptalinden sonra esas amaç, kararın hukuka uygun biçimde uygulanması ve mülkiyet durumunun açıklığa kavuşturulmasıdır. Bunun yolu her zaman doğrudan eski tapuya dönüş veya hemen bedel ödenmesi değildir. Güncel m.18; geri dönüşün mümkün olmadığı belirli durumlarda yeni uygulama, muvafakatli tahsis ve bedel seçeneklerini düzenler. Kararın kapsamı, teknik imkânlar ve doğru başvuru yolu birlikte değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
İmar iptal kararı tapuyu kendiliğinden eski hâline getirir mi?
Sicilde ve uygulama dosyasında gerekli işlemlerin yapılması gerekir. Kararın kapsamı, güncel kayıtlar ve m.18'deki koşullar değerlendirilmeden otomatik dönüş varsayılmamalıdır.
Kök parsele dönmek her zaman mümkün müdür?
Hayır. Kamu alanları, yapılaşma ve başka hukuki veya fiilî durumlar dönüşü etkileyebilir. İmkânsızlık somut olarak belirlenmeli ve kanuni çözüm süreci işletilmelidir.
İdare istediği başka arsayı rızam olmadan verebilir mi?
Muvafakat aranan tahsis aşamasıyla genel imar uygulaması kuralları ayrıdır. Güncel m.18'in ilgili aşamasında hak sahibinin muvafakati öngörülür; her yeni uygulama aynı işlem değildir.
Mahkeme kararını uygulamak için idarenin süresi nedir?
İYUK m.28 kural olarak tebliğden itibaren en çok otuz gün içinde kararın gereğinin yerine getirilmesini ister. Yapılacak işlem, kararın türü ve ilgili özel hüküm ayrıca değerlendirilir.
Belediyeye başvuru cevapsız kalırsa ne olur?
Başvurunun niteliğine göre İYUK m.10 veya m.11 gündeme gelebilir. Otuz günlük zımni ret ve sonrasındaki dava süresi, başvurunun hukuki türüne göre hesaplanmalıdır.
İmar iptalinden doğan bütün tazminatlar Hazineye mi yöneltilir?
Hayır. İmar işlemi, kararın uygulanmaması ve tapu sicilinin tutulması farklı sorumluluk nedenleridir. Zarara neden olan işlem ve doğru muhatap belirlenmelidir.
Eski Yargıtay kararları hâlâ kullanılabilir mi?
Kullanılabilir; fakat kararın tarihi, olayları ve sonraki mevzuat değişiklikleri açıklanmalıdır. Özellikle 2024 sonunda değişen m.18 metni güncel başvuruda ayrıca kontrol edilmelidir.
Kaynakça
- 3194 sayılı İmar Kanunu, özellikle m.18 ve 19; 7221 ve 7534 sayılı kanun değişiklikleriyle güncel metin. Kaynak bağlantısı
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m.7, 10, 11, 27, 28 ve 52. Kaynak bağlantısı
- Yargıtay 7. HD, 20.11.2024, E.2024/3962, K.2024/5125, resmî tam metin. Kaynak bağlantısı
- Yargıtay 7. HD, 18.09.2024, E.2024/3452, K.2024/3906, resmî tam metin ve karşı oy. Kaynak bağlantısı
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, görev, yetki, taraf değişikliği ve geçici koruma. Kaynak bağlantısı
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.1007 ve 1023–1025. Kaynak bağlantısı