Иностранцы и проживающие за границей: иск об аннулировании и регистрации права собственности в Турции

Иностранные граждане и граждане Турции, живущие за границей, могут предъявить в Турции иск об аннулировании записи о праве собственности и регистрации прав на недвижимость, если для этого есть основания. Успех иска зависит прежде всего от правового основания требования о праве собственности, от доказательств и от цепочки правопреемства. Из-за иностранного элемента требуют дополнительной проверки подсудность, применимое право, ограничения на приобретение недвижимости, обеспечение, доверенности и использование иностранных документов. 123

Не всякий, кто живёт за границей, юридически является «иностранцем». Гражданин Турции, живущий в Германии, лицо, имеющее только иностранное гражданство, двойной гражданин и лицо, попадающее в сферу статьи 28 Закона № 5901 о турецком гражданстве (Türk Vatandaşlığı Kanunu), не должны оцениваться по одной и той же схеме. Первый шаг — подтвердить гражданство и статус проживания истца документами. Это различие особенно важно для обеспечения и для условий приобретения недвижимости в Турции. 124

Какой суд компетентен по недвижимости в Турции?

Решающее значение имеет место нахождения недвижимости

Статья 40 MÖHUK связывает международную подсудность турецких судов с внутренними правилами территориальной подсудности. Согласно HMK 12, по искам, которые могут повлиять на вещное право в отношении недвижимости или изменить её правообладателя, исключительно компетентен суд по месту нахождения недвижимости. То, что истец живёт в Лондоне, а ответчик — в Берлине, само по себе это правило не меняет. 12

Суд, компетентный по предмету спора, определяется отдельно. По общим спорам об аннулировании и регистрации права собственности обычно речь идёт о суде первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi). Потребительская сделка, коммерческие отношения или спор по специальному закону могут повлечь иные правила предметной подсудности. Сам факт наличия записи в земельном кадастре в деле не позволяет дать единый ответ о компетентном суде для всех исков. 2

Меняет ли решение иностранного суда турецкую запись о праве напрямую?

Иностранное решение, переведённое и представленное в управление кадастра (tapu müdürlüğü), не порождает автоматически регистрационного эффекта в Турции. Проверяются условия признания и приведения в исполнение, а также исключительная подсудность турецких судов. В этой проверке важны MÖHUK 54/1-b и 58. Решение иностранного суда, которое непосредственно разрешает вопрос о вещном праве на недвижимость в Турции, — не то же самое, что решение, определяющее иное правоотношение и представленное в деле как доказательство. 1

Например, то, как решение по иностранному делу о разводе или наследстве влияет на недвижимость в Турции, должно оцениваться по резолютивной части этого решения. Утверждение «дом мне передан по иностранному решению» само по себе не является достаточным правовым основанием для изменения записи в кадастре.

Применимое право и ограничения на приобретение недвижимости

Согласно MÖHUK 21, право собственности и иные вещные права на недвижимость регулируются правом страны, где находится недвижимость. Для недвижимости в Турции вещные права определяются турецким правом. Иностранный выбор права в договоре не отменяет императивных норм о праве собственности на недвижимость в Турции и требований к регистрации. 1

Статья 35 Закона о земельном кадастре № 2644 (Tapu Kanunu) устанавливает общегосударственные и территориальные ограничения на приобретение недвижимости иностранными физическими лицами. В рамках закона предел составляет тридцать гектаров на одно лицо по всей стране и десять процентов от площади частной собственности района. Полномочия Президента, предусмотренные законом, по увеличению и ограничению этих пределов сохраняются. Актуальные условия приобретения по стране, объекту и региону должны проверяться для конкретного дела; опираться на устаревший список стран в интернете для окончательного вывода нельзя. 3

Компания, учреждённая за границей, и компания с иностранным капиталом, учреждённая в Турции, — также разные случаи. К первой применяются особые рамки статьи 35 Закона о земельном кадастре; для второй важны критерии участия и контроля по статье 36. Оформление на имя другого лица недвижимости, которую человек не может приобрести на собственное имя, не является безопасным способом обойти ограничения на приобретение. В таком деле отдельно исследуются действительная цель сделки и условия возврата недвижимости. 35 Для сравнения можно использовать разъяснения в статье taşınmaz alımıyla Türk vatandaşlığı (на турецком языке).

Почему «Голубая карта» (Mavi Kart) и двойное гражданство рассматриваются отдельно?

Статья 28 Закона № 5901 устанавливает особый режим прав для лиц, которые были гражданами Турции по рождению и утратили гражданство через разрешение на выход из гражданства (çıkma izni), а также для их потомков в пределах этой нормы. Этот статус отличается от оценки, основанной только на иностранном паспорте. Должны быть документально подтверждены как принадлежность лица к сфере действия нормы, так и характер сделки. 4

Лицо, имеющее несколько гражданств и одновременно являющееся гражданином Турции, оценивается по турецкому праву в соответствии с привязкой MÖHUK 4. Паспорт, запись в реестре населения и документы о приобретении или утрате гражданства, представленные в деле, должны быть согласованы между собой. Объяснение изменений имени или фамилии облегчает доказательство того, что разные документы относятся к одному и тому же лицу. 1

В каких случаях может быть заявлено аннулирование и регистрация права?

Иностранный или проживающий за границей собственник может требовать исправления реестра вследствие подделки подписи, подделки доверенности, злоупотребления полномочиями по доверенности, порока воли, притворной сделки или иного основания недействительности. Основание, на которое ссылаются, влияет на бремя доказывания, срок и круг ответчиков. Утверждение «я не мог приехать в Турцию» само по себе не делает регистрацию недействительной. 56

Неуплата цены продажи, передача, которая в земельном кадастре так и не была совершена, и неправомерное распоряжение уже существующим правом собственности должны рассматриваться раздельно. Договор о продаже недвижимости, не заключённый в требуемой официальной форме, как правило, не передаёт право собственности напрямую. Уплата цены не во всех случаях даёт право на аннулирование записи; вместо этого может возникнуть требование о возврате цены, договорный иск или иной путь в суд. 567

Если недвижимость впоследствии была передана другому лицу, нужно проверить текущего собственника и цепочку правопреемства. Защита третьего лица, добросовестно полагавшегося на земельный кадастр, регулируется статьями 1023–1024 TMK. Неправомерность первой сделки не означает обязательно, что недвижимость может быть истребована у каждого последующего приобретателя. Взаимоотношения, цена, порядок сделок и осведомлённость о споре оцениваются на основании конкретных доказательств. 5 Подробнее можно прочитать в статье sahte vekâletname, kimlik veya imzayla yapılan tapu devrinin iptali (на турецком языке).

Обязан ли иностранный истец вносить обеспечение?

MÖHUK 48: иностранный статус и взаимность

MÖHUK 48 предусматривает обеспечение для иностранных физических и юридических лиц, которые предъявляют иск, вступают в процесс или инициируют исполнительное производство в турецком суде. Суд применяет освобождение, основанное на взаимности. Взаимность не сводится к двустороннему договору; она может оцениваться в рамках соответствующего международного соглашения, нормативного акта или фактической практики. Возлагать одинаковое обеспечение на каждого иностранца, не проверяя основания для освобождения, неправильно. 17

Это обеспечение расходов отличается от обеспечения, которое может быть затребовано в связи с судебными сборами, авансом на расходы или обеспечительной мерой. Освобождение от одного вида обеспечения автоматически не освобождает от других. Должен соблюдаться срок, установленный судом, и объём его промежуточного решения; недостаточно лишь утверждать, что взаимность существует. 12

HMK 84–85: гражданин Турции, живущий за границей

Гражданин Турции, не имеющий обычного места жительства в Турции, при предъявлении иска может подпасть под проверку обеспечения по HMK 84. Однако исключения HMK 85 применяются отдельно. Например, важно, есть ли у истца недвижимость, достаточная для обеспечения, требуемого в Турции, или требование, обеспеченное вещным залогом. Утверждения «я гражданин Турции, поэтому обеспечение никогда не потребуется» и «я за границей, поэтому нужно твёрдое обеспечение» одинаково неполны. 2

Что показывает решение Кассационного суда 2025 года?

Решение 3-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) от 15 октября 2025 года, E. 2025/1328, K. 2025/4863, касается покупателя, живущего за границей, который требовал возврата платежа, произведённого по неофициальной (harici) продаже недвижимости. Это не решение, которое непосредственно предписывает аннулирование записи о праве. Тем не менее оно поучительно в части процессуальных гарантий иностранного истца и того, как формулировать требование, если передача не состоялась. 7

Суд первой инстанции отклонил иск как пропущенный по сроку давности, считая от даты продажи недвижимости третьему лицу. Палата указала, что в конкретном деле нужно установить, заявлялась ли и доказана ли осведомлённость покупателя об этой продаже, и что момент, когда исчезла надежда на передачу права в земельном кадастре, должен оцениваться отдельно. Правовые и фактические рамки более раннего договора должны сохраняться. Из этого решения не следует, что по любому иску о недвижимости срок давности начинает течь лишь с момента подачи иска. 7

Второй важный аспект решения касается обеспечения. Палата просила проверить освобождение через соответствующее подразделение Министерства и, при необходимости, установить твёрдый срок для обеспечения, а решение по процессуальному условию принимать только после этого. Решение регионального апелляционного суда (bölge adliye mahkemesi) было отменено, а решение первой инстанции — отменено в кассационном порядке. В деле с иностранным элементом проверка обеспечения требует подготовки, отдельной от основного иска. 7

Можно ли вести дело, не приезжая в Турцию?

Ведение дела возможно через адвоката по надлежащей доверенности. Полномочия представлять сторону в процессе и полномочия продать недвижимость, получить цену, заключить мировое соглашение, отказаться от иска или признать иск — не одно и то же. Действия, для которых HMK 74 требует особых полномочий, и потребности дела должны оцениваться вместе. Чрезмерно широкая доверенность на продажу не должна рассматриваться как обязательный элемент ведения дела. 2

Для документов, выданных за границей, проверяются орган, выдавший документ, применимое международное соглашение и система удостоверения. HMK 224 регулирует доказательственную силу иностранных официальных документов и оговорки о соглашениях. Апостиль относится к цепочке подписи и удостоверения того документа, к которому он проставлен. Сам по себе он не доказывает правовое содержание документа, не подтверждает, что полномочий достаточно для иска, и не показывает действительность сделки. Турецкий перевод должен быть выполнен с учётом назначения и характера документа. 2

Необходимость личного участия в судебном заседании может зависеть от процедуры суда. Присутствие только адвоката вместо стороны не покрывает всех потребностей, например при допросе стороны (isticvap), приведении к присяге или проверке личности или подписи. Онлайн-участие не следует считать безусловным правом в каждом деле или технически всегда доступным вариантом. 2 Дополнительно можно прочитать статью Türkiye’ye gelmeden miras işlemleri (на турецком языке).

Какие дополнительные документы нужны для недвижимости, оставшейся в наследство?

MÖHUK 20 в целом подчиняет наследование национальному праву наследодателя, предусматривая, что к недвижимости, находящейся в Турции, применяется турецкое право. Статус наследника, свидетельство о смерти, семейные связи, завещание, если оно есть, и условия использования иностранных документов в Турции рассматриваются вместе. Выданное за границей свидетельство о праве на наследство не следует принимать в каждом деле как достаточное для прямой регистрации. 1

Способность иностранного лица быть наследником и способность постоянно оставаться с недвижимостью — разные вопросы. Статья 35 Закона о земельном кадастре, помимо отдельных ограничений на приобретение, предусматривает ликвидацию недвижимости, полученной по наследству, и выплату её стоимости правообладателю. Поэтому ограничение на приобретение не означает во всех случаях полной утраты экономической стоимости наследственной доли. 3 По этой теме см. yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar için Türkiye’de miras intikali (на турецком языке).

Как вести дело и контролировать сроки?

На этапе предварительной проверки следует собрать вместе актуальную запись в земельном кадастре, официальное дело о сделке, доверенность, банковские платежи, переписку и документы о гражданстве. При переводе в иностранной валюте важны отправитель, получатель, назначение платежа, дата и долг, к которому относится платёж. Переведённая банковская квитанция (dekont) сама по себе не решает весь спор о подписи и волеизъявлении. 2

Проживание за границей, как правило, не продлевает сроки для подачи иска или обжалования. Способ вручения, дата вручения, представительство адвокатом и записи об электронном вручении проверяются отдельно. Обман, принуждение, спор о наследстве или договорное требование могут подчиняться иным режимам сроков. Срок исчисляется в зависимости от основания дела. 126

Если существует риск передачи, рассматривается обеспечительная мера по HMK 389 и далее. Подача иска автоматически не препятствует продаже права собственности. Объём обеспечительной меры, её обеспечение и исполнение в земельном кадастре контролируются отдельно. Освобождение иностранного истца от обеспечения расходов автоматически не отменяет обеспечение, требуемое для обеспечительной меры. 2

Для действий после решения может использоваться руководство tescil kararının uygulanması rehberi (на турецком языке). Для отдельных убытков, возникших из-за ошибок в реестре, можно совместно рассмотреть TMK 1007 tazminat incelemesi (на турецком языке). Как самостоятельное пособие полезна также статья vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali (на турецком языке).

Заключение

В деле об аннулировании права с иностранным элементом право собственности и процессуальная подготовка должны вестись совместно. Статус гражданства, правильный суд, ограничения на приобретение, освобождение от обеспечения и пригодная доверенность должны быть выяснены до подачи иска. Если передача невозможна, условия требования о цене устанавливаются отдельно. Проживание за границей не следует рассматривать как приостановление всех сроков.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранный гражданин подать в Турции иск об аннулировании записи о праве?

Да. Другие значимые условия, такие как правовой интерес, условия приобретения и обеспечение, оцениваются отдельно. Одно лишь иностранное гражданство не препятствует подаче иска. 13

Требуется ли обеспечение от гражданина Турции, живущего в Германии?

По HMK 84–85 проверяются обычное место жительства и исключения. Проживание за границей не во всех случаях влечёт требование твёрдого обеспечения. 2

Применяется ли одинаковая ставка обеспечения к каждому иностранному истцу?

Нет. По MÖHUK 48 проверяются обеспечение, которое устанавливает суд, и освобождение, основанное на взаимности. Единый процент, применимый ко всем иностранцам, заранее предсказать нельзя. 17

Должен ли я приехать в Турцию, чтобы подать иск?

Дело может вести адвокат. Однако действия, требующие личного участия стороны, оцениваются отдельно. Нельзя гарантировать, что в каждом деле явка не потребуется. 2

Достаточно ли доверенности с апостилем для любой операции с земельным кадастром?

Нет. Удостоверение, форма оформления и объём выданных полномочий должны рассматриваться вместе. Апостиль не устраняет каждый недостаток полномочий или содержания. 2

Какое право применяется к наследству иностранца, владеющего недвижимостью в Турции?

Для недвижимости в Турции важно правило турецкого права по MÖHUK 20. Свидетельства о праве на наследство и ограничения на приобретение для иностранцев оцениваются отдельно. 13

Я заплатил цену, но право не было передано: обязательно ли подавать иск об аннулировании записи?

Проверяются форма договора, правовое основание требования и возможность передачи. В некоторых случаях возникает возврат цены или путь компенсации. Одна лишь оплата не доказывает права на регистрацию. 567

Источники и правовые основания

1. Закон № 5718 о международном частном и процессуальном праве (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun), в частности статьи 4, 20, 21, 40, 48, 54 и 58; официальный текст, доступ 13 октября 2026 года. Ссылка на источник
2. Закон № 6100 о гражданском судопроизводстве (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), в частности статьи 2, 12, 74, 84–88, 114–115, 149, 169 и далее, 224 и 389–393; официальный текст, доступ 13 октября 2026 года. Ссылка на источник
3. Закон о земельном кадастре № 2644 (Tapu Kanunu), статьи 35–36; официальный текст, доступ 13 октября 2026 года. Ссылка на источник
4. Закон № 5901 о турецком гражданстве (Türk Vatandaşlığı Kanunu), статья 28; официальный текст, доступ 13 октября 2026 года. Ссылка на источник
5. Закон № 4721 о Гражданском кодексе Турции (Türk Medeni Kanunu), в частности статьи 706 и 1023–1025; официальный текст, доступ 13 октября 2026 года. Ссылка на источник
6. Закон № 6098 об Обязательственном кодексе Турции (Türk Borçlar Kanunu), положения о пороках воли, представительстве, форме договора и поручении; официальный текст, доступ 13 октября 2026 года. Ссылка на источник
7. Кассационный суд, 3-я гражданская палата (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi), 15 октября 2025 года, E. 2025/1328, K. 2025/4863. Полный текст решения в передаче. Возврат цены при неофициальной продаже недвижимости, начало течения срока давности в конкретном деле и освобождение иностранного истца от обеспечения; полный текст во вторичной публикации проверен, доступ 13 октября 2026 года.