Yabancılar ve Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Tapu İptali ve Tescil Davası

Yabancı uyruklu kişiler ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’deki taşınmazlar hakkında şartları varsa tapu iptali ve tescil davası açabilir. Davanın başarısı vatandaşlıktan önce mülkiyet iddiasının hukuki dayanağına, delillere ve tapu zincirine bağlıdır. Yabancılık unsuru ise mahkemenin yetkisi, uygulanacak hukuk, taşınmaz edinme sınırlamaları, teminat, vekâletname ve yabancı belgelerin kullanımı bakımından ek inceleme gerektirir. 123

Yurt dışında oturan herkes hukuken “yabancı” değildir. Almanya’da yaşayan Türk vatandaşı, yalnız yabancı vatandaşlığı bulunan kişi, çifte vatandaş ve 5901 sayılı Kanun’un 28. maddesi kapsamındaki kişi aynı başlık altında değerlendirilmemelidir. İlk adım, davacının vatandaşlık ve ikamet durumunu belgeleriyle belirlemektir. Bu ayrım özellikle teminat ve tapuda edinim koşullarında önem taşır. 124

Türkiye’deki taşınmaz için hangi mahkemeye başvurulur?

Taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir

MÖHUK 40, Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisini iç hukukun yer itibarıyla yetki kurallarına bağlar. HMK 12’ye göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Davacının Londra’da, davalının Berlin’de oturması bu kuralı kendiliğinden değiştirmez. 12

Görevli mahkeme ayrıca belirlenir. Genel tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarında asliye hukuk mahkemesi öne çıkar; tüketici işlemi, ticari ilişki veya özel bir kanun kapsamındaki uyuşmazlıkta farklı görev kuralları gündeme gelebilir. Yalnız dosyada tapu bulunmasına bakılarak bütün davalar için aynı görevli mahkeme söylenemez. 2

Yabancı mahkeme kararı Türk tapusunu doğrudan değiştirir mi?

Yabancı bir karar, tercüme edilip tapu müdürlüğüne sunulunca kendiliğinden Türkiye’de tescil sonucu doğurmaz. Tanıma veya tenfiz koşulları ve Türk mahkemelerinin münhasır yetkisi değerlendirilir. MÖHUK 54/1-b ve 58 bu incelemede önemlidir. Türkiye’deki taşınmazın aynına doğrudan hükmeden yabancı karar ile başka bir hukuki ilişkiyi belirleyen ve dosyada delil olarak sunulan karar aynı değildir. 1

Örneğin yurt dışındaki boşanma veya miras dosyasından alınan kararın Türkiye’deki taşınmaz üzerinde hangi etkiyi doğuracağı, kararın hüküm bölümüne göre araştırılmalıdır. “Yabancı kararda ev bana bırakıldı” açıklaması tek başına tapunun değişmesi için yeterli bir hukuki değerlendirme değildir.

Uygulanacak hukuk ve taşınmaz edinme sınırlamaları

MÖHUK 21’e göre taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklar, taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Türkiye’de bulunan taşınmazın ayni hakkı bakımından Türk hukuku esas alınır. Bir sözleşmede yabancı hukuk seçilmiş olması, Türkiye’deki taşınmaz mülkiyetine ilişkin emredici kuralları ve tescil koşullarını ortadan kaldırmaz. 1

Tapu Kanunu 35, yabancı gerçek kişilerin edinimi için ülke ve alan sınırlamaları öngörür. Kanuni çerçevede kişi başına ülke genelinde otuz hektar ve ilçe özel mülkiyet alanının yüzde onu sınırı bulunur; Cumhurbaşkanının kanunda belirtilen artırma ve sınırlandırma yetkileri saklıdır. Ülke, taşınmaz ve bölge bazında güncel edinim koşulları dosyaya özgü kontrol edilmelidir. İnternetteki eski ülke listesine dayanılarak kesin sonuç verilmemelidir. 3

Yabancı ülkede kurulmuş şirket ile Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirket de farklıdır. İlki bakımından Tapu Kanunu 35’teki özel kanun çerçevesi; ikincisi bakımından 36. maddedeki ortaklık ve kontrol ölçütleri önem taşır. Kişinin kendi adına alamadığı taşınmazı görünüşte başkasına aldırması, edinim sınırlamalarını ortadan kaldıran güvenli bir çözüm değildir. Böyle bir dosyada işlemin gerçek amacı ve geri isteme koşulları ayrıca incelenir. 35 Ayrıca taşınmaz alımıyla Türk vatandaşlığı yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.

Mavi Kart ve çifte vatandaşlık neden ayrıca incelenir?

5901 sayılı Kanun’un 28. maddesi, doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlığını kaybeden kişiler ve kapsamındaki altsoy için özel bir hak rejimi düzenler. Bu statü, yalnız yabancı pasaport üzerinden yapılan değerlendirmeden ayrılır. Kişinin gerçekten madde kapsamında olup olmadığı ve işlemin niteliği belgelenmelidir. 4

Birden fazla vatandaşlığa sahip olanlardan aynı zamanda Türk vatandaşı olan kişi bakımından MÖHUK 4’teki Türk hukuku bağlantısı dikkate alınır. Davaya sunulan pasaport, nüfus kaydı ve vatandaşlık kazanma veya kaybetme belgeleri birbiriyle uyumlu olmalıdır. Ad ve soyad değişikliklerinin açıklanması, farklı belgelerin aynı kişiye ait olduğunun anlaşılmasını kolaylaştırır. 1

Hangi durumlarda tapu iptali ve tescil istenebilir?

Yabancı veya yurt dışında yaşayan malik; sahte imza, sahte vekâletname, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, irade bozukluğu, muvazaa veya başka bir geçersizlik sebebi nedeniyle sicilin düzeltilmesini isteyebilir. Hangi sebebin ileri sürüldüğü; ispat yükünü, süreyi ve davalıları etkiler. “Türkiye’ye gelemiyordum” açıklaması tek başına tescili geçersiz hale getirmez. 56

Satış bedelinin ödenmemesi, tapunun hiç devredilmemesi ve var olan tapunun hukuka aykırı biçimde elden çıkması birbirinden ayrılmalıdır. Resmî şekilde kurulmamış bir taşınmaz satış anlaşması kural olarak doğrudan mülkiyet devretmez. Ödeme yapılmış olması her olayda tapu iptali hakkı sağlamaz; bedelin iadesi, sözleşmesel talep veya başka bir dava yolu gündeme gelebilir. 567

Taşınmaz sonradan başkasına devredilmişse güncel malik ve devir zinciri araştırılır. Tapu siciline iyi niyetle güvenen üçüncü kişinin korunması TMK 1023–1024 kapsamında önem taşır. İlk işlemdeki hukuka aykırılık, sonraki her alıcıdan taşınmazın mutlaka geri alınabileceği anlamına gelmez. İlişkiler, bedel, işlem sırası ve uyuşmazlığı bilme durumu somut delillerle değerlendirilir. 5 Ayrıntılı bilgi için sahte vekâletname, kimlik veya imzayla yapılan tapu devrinin iptali yazısı da okunabilir.

Yabancı davacı teminat yatırmak zorunda mı?

MÖHUK 48: yabancılık ve karşılıklılık

Türk mahkemesinde dava açan, davaya katılan veya icra takibi yapan yabancı gerçek ve tüzel kişiler için MÖHUK 48 teminat düzenler. Mahkeme, karşılıklılık esasına göre muafiyet uygular. Karşılıklılık yalnız ikili bir sözleşmeyle sınırlı olmayıp ilgili uluslararası sözleşme, kanuni düzenleme veya fiilî uygulama çerçevesinde değerlendirilebilir. Muafiyet araştırılmadan her yabancıya aynı teminatın yüklenmesi doğru bir yöntem değildir. 17

Bu teminat; dava harcı, gider avansı ve ihtiyati tedbir nedeniyle istenebilecek teminattan farklıdır. Birinden muaf olmak diğerinden de otomatik olarak muafiyet sağlamaz. Mahkemece verilen kesin süre ve ara kararın kapsamı izlenmeli; yalnız karşılıklılık bulunduğunun ileri sürülmesiyle yetinilmemelidir. 12

HMK 84–85: yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı

Türkiye’de mutad meskeni olmayan Türk vatandaşının dava açması, HMK 84 kapsamında teminat incelemesine yol açabilir. Ancak HMK 85’teki istisnalar ayrıca uygulanır. Örneğin yurt içinde istenen teminatı karşılamaya yeterli taşınmazın veya ayni teminatla güvence altına alınmış alacağın bulunması önemlidir. “Türk vatandaşıyım, hiçbir koşulda teminat olmaz” ve “yurt dışındayım, kesin teminat gerekir” ifadelerinin ikisi de eksiktir. 2

Yargıtay’ın 2025 kararı neyi gösteriyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.10.2025 tarihli, E. 2025/1328, K. 2025/4863 sayılı kararı; yurt dışında yaşayan bir alıcının harici taşınmaz satışına ilişkin ödemesini geri istemesini konu alır. Bu, doğrudan tapunun iptaline hükmeden bir karar değildir. Bununla birlikte yabancı davacının usul güvenceleri ve devir yapılmadığında talebin doğru kurulması bakımından öğreticidir. 7

İlk derece mahkemesi, taşınmazın üçüncü kişiye satıldığı tarihten hareketle davayı zamanaşımından reddetmiştir. Daire, somut olayda alıcının bu satışı bildiğinin ileri sürülüp ispatlanmadığını ve tapuda devir umudunun ne zaman ortadan kalktığının farklı değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Kararın eski sözleşmeye ilişkin kanun ve olay çerçevesi korunmalıdır; buradan bütün taşınmaz taleplerinde zamanaşımının ancak dava açılınca başladığı sonucu çıkarılamaz. 7

Kararın ikinci önemli yönü teminattır. Daire, muafiyetin ilgili Bakanlık biriminden araştırılmasını; gerekiyorsa teminat için kesin süre verilmesini, ancak bundan sonra dava şartı hakkında sonuç kurulmasını istemiştir. Bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılmış ve ilk derece hükmü bozulmuştur. Yabancılık unsuru bulunan dosyada teminat incelemesi, esas hakkındaki iddiadan ayrı bir hazırlık gerektirir. 7

Türkiye’ye gelmeden dava takip edilebilir mi?

Uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla dava takibi mümkündür. Dava için temsil yetkisi ile taşınmazı satma, bedel tahsil etme, sulh, feragat veya kabul yetkileri aynı değildir. HMK 74’ün özel yetki aradığı işlemler ve dosyanın ihtiyacı birlikte değerlendirilmelidir. Gereğinden geniş bir satış yetkisi, dava takibinin zorunlu unsuru olarak görülmemelidir. 2

Yurt dışında düzenlenen belgelerde belgenin hangi makam tarafından düzenlendiği, uygulanabilir uluslararası sözleşme ve tasdik rejimi araştırılır. HMK 224 yabancı resmi belgelerin ispat gücünü ve sözleşmelerin saklı tutulmasını düzenler. Apostil, uygulandığı belgenin imza ve tasdik zinciriyle ilgilidir; hukuki içeriğinin doğru olduğunu, temsil yetkisinin dava için yeterli bulunduğunu veya işlemin geçerli olduğunu tek başına kanıtlamaz. Türkçe tercüme de belgenin yerine ve niteliğine uygun hazırlanmalıdır. 2

Duruşmaya şahsen katılma gerekip gerekmediği mahkemenin işlemine göre değişebilir. İsticvap, yemin, kimlik veya imza incelemesi gibi konularda tarafın yerine yalnız avukatın bulunması her ihtiyacı karşılamaz. Çevrim içi katılımın her dosyada koşulsuz bir hak veya teknik olarak hazır bir seçenek olduğu varsayılmamalıdır. 2 Bu başlıkla ilişkili olarak Türkiye’ye gelmeden miras işlemleri yazısına da göz atılabilir.

Miras kalan taşınmazlarda hangi ek belgeler gerekir?

MÖHUK 20, mirası genel olarak ölenin millî hukukuna bağlarken Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukukunun uygulanacağını belirtir. Mirasçılık sıfatı, ölüm kaydı, aile bağları, varsa vasiyetname ve yabancı belgelerin Türkiye’de kullanılabilme koşulları birlikte ele alınır. Yurt dışında düzenlenmiş mirasçılık belgesinin her dosyada doğrudan tescile yeterli olacağı kabul edilmemelidir. 1

Yabancı kişinin mirasçı olabilmesi ile taşınmazı sürekli olarak elinde tutabilmesi farklı incelemelerdir. Tapu Kanunu 35, belirli edinim sınırlamaları dışında miras yoluyla kazanılan taşınmazların tasfiyesine ve bedelin hak sahibine ödenmesine ilişkin düzenleme içerir. Dolayısıyla edinim sınırlaması her durumda miras payının ekonomik karşılığının tamamen yok olması anlamına gelmez. 3 Konuya ilişkin ayrı bir değerlendirme yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar için Türkiye’de miras intikali yazısında yer alır.

Dosya ve süre takibi nasıl kurulmalı?

Ön incelemede tapunun tedavüllü kaydı, resmî işlem dosyası, vekâletname, banka ödemeleri, yazışmalar ve vatandaşlık belgeleri bir araya getirilmelidir. Yabancı para transferinde gönderici, alıcı, açıklama, tarih ve ödemenin hangi borca ilişkin olduğu önemlidir. Tercüme edilmiş bir banka dekontu, imza ve irade tartışmasının bütününü tek başına çözmez. 2

Yurt dışında yaşamak, dava açma veya kanun yolu sürelerini genel olarak uzatmaz. Tebligatın usulü, yapıldığı tarih, vekille takip ve varsa elektronik tebligat kayıtları ayrı denetlenir. Hile, korkutma, miras uyuşmazlığı veya sözleşmesel alacak farklı süre rejimlerine tabi olabilir. Süre hesabı dosyanın sebebine göre yapılmalıdır. 126

Devir tehlikesi varsa HMK 389 ve devamı kapsamında ihtiyati tedbir değerlendirilir. Dava açılması tapunun satışını kendiliğinden engellemez; tedbirin kapsamı, teminatı ve tapuya uygulanması ayrıca takip edilir. Yabancı davacının dava teminatından muafiyeti, tedbir teminatını kendiliğinden kaldırmaz. 2

Karar sonrası işlemler için tescil kararının uygulanması rehberi, sicil kaynaklı ayrı zararlar için TMK 1007 tazminat incelemesi birlikte değerlendirilebilir. Ayrı bir rehber olarak vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali yazısı da faydalıdır.

Sonuç

Yabancılık unsuru bulunan tapu davasında mülkiyet iddiası ile usul hazırlığı birlikte yürütülmelidir. Vatandaşlık statüsü, doğru mahkeme, edinim sınırlamaları, muafiyet araştırması ve kullanılabilir vekâletname dava açılmadan netleştirilmelidir. Tapu devri mümkün olmadığında bedel isteminin koşulları ayrıca kurulmalı; yurt dışında yaşamanın bütün süreleri ertelediği düşünülmemelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı vatandaş Türkiye’de tapu iptal davası açabilir mi?

Evet. Dava hakkı, hukuki yarar, edinim koşulları ve teminat gibi ilgili şartlar ayrıca değerlendirilir. Yabancı olmak tek başına dava açmaya engel değildir. 13

Almanya’da yaşayan Türk vatandaşından teminat istenir mi?

HMK 84–85 kapsamında mutad mesken ve istisnalar incelenir. Yurt dışında oturmak her olayda kesin teminat sonucu doğurmaz. 2

Her yabancı davacı için aynı teminat oranı mı uygulanır?

Hayır. MÖHUK 48 kapsamında mahkemenin belirleyeceği teminat ve karşılıklılığa dayalı muafiyet araştırılır. Bütün yabancılara uygulanacak tek bir yüzde öngörülemez. 17

Dava açmak için Türkiye’ye gelmek zorunda mıyım?

Avukatla takip mümkündür. Ancak mahkemenin tarafın kişisel katılımını gerektiren işlemleri ayrıca değerlendirilir; hiç gelmenin gerekmeyeceği her dosya için taahhüt edilemez. 2

Apostilli vekâletname her tapu işlemi için yeterli midir?

Hayır. Tasdik, tercüme, düzenleme biçimi ve verilen yetkinin kapsamı birlikte incelenmelidir. Apostil bütün yetki ve içerik eksikliklerini gidermez. 2

Türkiye’de taşınmazı olan yabancının mirasında hangi hukuk uygulanır?

Türkiye’de bulunan taşınmazlar bakımından MÖHUK 20’deki Türk hukuku kuralı önemlidir. Mirasçılık belgeleri ve yabancıların edinim sınırlamaları ayrıca değerlendirilir. 13

Bedeli ödedim ancak tapu verilmedi; mutlaka tapu davası mı açılır?

Sözleşmenin şekli, talebin hukuki dayanağı ve devrin mümkün olup olmadığı incelenir. Bazı olaylarda bedel iadesi veya tazminat yolu gündeme gelir; ödeme tek başına tescil hakkı kanıtlamaz. 567

Kaynakça

1. 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, özellikle m.4, 20, 21, 40, 48, 54 ve 58; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 74, 84–88, 114–115, 149, 169 ve devamı, 224, 389–393; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu, m.35–36; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
4. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, m.28; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.706, 1023–1025; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
6. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, irade bozukluğu, temsil, sözleşmenin şekli ve vekâlet hükümleri; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
7. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.10.2025, E. 2025/1328, K. 2025/4863. Tam karar aktarımı. Harici taşınmaz satış bedelinin iadesi, somut olayda zamanaşımı başlangıcı ve yabancı davacının teminat muafiyeti; ikincil yayımdaki tam metin incelenmiştir, erişim 13.10.2026.