Gayrimenkul Hukuku ve Tapu Davaları

Taşınmaz satın alınmadan, satılmadan veya bir projeye yatırım yapılmadan önce gerçekleştirilecek hukukî inceleme; sonradan ortaya çıkabilecek mülkiyet, sözleşme, kullanım ve devir sorunlarının önceden belirlenmesine yardımcı olur.

• Tapu kaydı, malik bilgileri ve mülkiyet geçmişinin incelenmesi
• İpotek, haciz, şerh, irtifak, intifa, önalım ve diğer takyidatların değerlendirilmesi
• Taşınmazın imar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve proje bilgilerinin ilgili teknik uzmanlarla birlikte incelenmesi
• Fiilî durum ile tapu, proje ve belediye kayıtları arasındaki farklılıkların değerlendirilmesi
• Gayrimenkul satış sözleşmesi, ön sözleşme, rezervasyon belgesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hazırlanması veya incelenmesi
• Kapora, cayma parası, ön ödeme, satış bedeli ve ödeme güvencesine ilişkin hükümlerin düzenlenmesi
• Tapu devri, Web Tapu başvurusu ve vekâletnameyle işlem süreçlerinin hukukî takibi
• İpotek ve taşınmaza bağlı diğer teminatların kurulması veya kaldırılması
• Projeden, maketten ya da inşaat hâlindeki taşınmazlardan yapılan alımların hukukî incelenmesi
• Hukukî durum tespiti ve gayrimenkul risk değerlendirme raporunun hazırlanması

Tapu sicilindeki tescilin gerçek hak durumunu yansıtmadığı veya hukuken geçerli olmayan bir işleme dayandığı iddialarında, uyuşmazlığın sebebine göre tapu iptal ve tescil, tescile zorlama, kayıt düzeltme ya da tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Davanın hukukî sebebi; taraf sıfatını, ispat düzenini, görevli ve yetkili mahkemeyi, süreleri ve talep sonucunu doğrudan etkileyebilir.

• Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları
• Ehliyetsizlik, yanılma, aldatma veya korkutmaya dayalı uyuşmazlıklar
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu davaları
• Muvazaalı devir ve inançlı işlem iddiaları
• Sahte belge veya sahte vekâletnameye dayalı tesciller
• Taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan tescile zorlama talepleri
• Hatalı, mükerrer veya hukukî dayanaktan yoksun kayıtların düzeltilmesi
• Üçüncü kişiye devir tehlikesine karşı ihtiyati tedbir talepleri
• Tapu iptal ve tescil talebinin mümkün olmadığı durumlarda tazminat ve alacak talepleri

Bir taşınmaz üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sürdürülmesi mümkün olmadığında ortaklığın aynen taksim ya da satış yoluyla giderilmesi talep edilebilir. Taşınmazın niteliği, imar durumu, paydaş sayısı, kullanım biçimi, muhdesatlar ve tarafların talepleri sürecin kapsamını belirler.

• Ortaklığın giderilmesi ve izale-i şuyu davaları
• Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi
• Miras kalan taşınmazlardaki ortak mülkiyetin giderilmesi
• Paydaşlar arasındaki kullanım ve gelir paylaşımı uyuşmazlıkları
• Muhdesatın aidiyetinin tespiti
• Paydaşlar arasındaki ecrimisil talepleri
• Satış işlemleri ve satış bedelinin paylaştırılması
• Dava şartı arabuluculuk sürecinin yürütülmesi

Taşınmaza yapılan haksız müdahale, taşınmazın haklı ve geçerli bir sebep olmaksızın kullanılması, komşu taşınmazlar arasındaki sınır ve geçiş sorunları ile sınırlı ayni haklara ilişkin talepler, mülkiyet ve zilyetliğin korunmasına yönelik farklı hukukî yollara konu olabilir.

• Elatmanın önlenmesi ve müdahalenin men’i davaları
• Haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talepleri
• Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar ve idari başvurular
• 3091 sayılı Kanun kapsamındaki başvurular
• Önalım hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Geçit hakkı kurulması
• İrtifak, intifa ve üst hakkına ilişkin uyuşmazlıklar
• Taşkın yapı ve haksız yapı uyuşmazlıkları
• Sınır, yüzölçümü ve kullanım alanı uyuşmazlıkları
• Komşuluk hukukundan kaynaklanan müdahalelerin önlenmesi

Kadastro çalışmaları, tapu kaydındaki kimlik veya taşınmaz bilgilerinin hatalı olması, parsel sınırları ve yüzölçümü farklılıkları mülkiyet hakkını ve taşınmaz üzerindeki tasarrufları etkileyebilir.

Teknik inceleme gerektiren durumlarda harita, kadastro, şehir planlama, mimarlık ve değerleme alanındaki yetkili kişilerden alınan bilgi ve raporlar hukukî değerlendirmeyle birlikte ele alınır.

• Kadastro tespitine itiraz davaları
• Kadastro öncesi hukukî nedenlere dayalı mülkiyet talepleri
• Tapu kaydındaki malik, kimlik ve taşınmaz bilgilerinin düzeltilmesi
• Sınır ve yüzölçümü uyuşmazlıkları
• Çifte veya mükerrer tapu kayıtlarından kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Tapusuz taşınmazlar ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği iddiaları
• Teknik ölçüm ve kadastro verilerinin hukukî değerlendirilmesi

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları yalnız malik ve kiracı ilişkisiyle sınırlı değildir. Kat malikleri, yöneticiler, toplu yapı yönetimleri ve yükleniciler arasındaki hak ve yükümlülükler; tapu kayıtları, yönetim planı, kurul kararları ve fiilî kullanım birlikte incelenerek değerlendirilir.

• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması
• Arsa payının düzeltilmesi
• Yönetim planının uygulanması veya değiştirilmesi
• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
• Yönetici atanması, değiştirilmesi ve yöneticinin sorumluluğu
• Ortak gider, aidat ve avans alacakları
• Ortak alanlara yapılan müdahalelerin önlenmesi
• Bağımsız bölümün kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Hâkimin müdahalesinin talep edilmesi
• Toplu yapı, site ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları
• Devre mülk ve devre tatil ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Dava şartı arabuluculuk sürecinin yürütülmesi

Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, üzerinde yeni ayni veya şahsi haklar kurulması, yapının değiştirilmesi ya da mevcut delillerin kaybolması ihtimali bulunan uyuşmazlıklarda, dava öncesinde ve dava sırasında geçici hukukî koruma ihtiyacı ayrıca değerlendirilmelidir.

Geçici koruma taleplerinin koşulları her uyuşmazlığın özelliğine göre farklılık gösterdiğinden, talebin dayanağı ve sunulabilecek belgeler dosya özelinde belirlenir.

• İhtiyati tedbir talepleri
• Tapu kaydına şerh verilmesine ilişkin başvurular
• Taşınmazın mevcut durumunun ve kullanım biçiminin tespiti
• Delil tespiti başvuruları
• Tapu, belediye, kadastro ve proje kayıtlarının korunması ve dosyaya kazandırılması
• Taşınmazın devri, kullanımı veya yapısında meydana gelebilecek değişikliklere karşı hukukî başvurular
• Haciz, ipotek ve diğer takyidatların hukukî durumunun değerlendirilmesi

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesinde tapu ve sözleşme incelemesinin yanında, edinim sınırlamaları, taşınmazın niteliği, yabancı belgeler, tercüme, ödeme ve güncel idari uygulamalar birlikte değerlendirilmelidir.

Yabancı gerçek kişiler, yabancı şirketler ve Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler aynı edinim rejimine tabi değildir. Taşınmaz edinimi, tek başına ikamet izni veya vatandaşlık hakkı doğurmaz.

• Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz satın alması ve satması
• Yabancı veya yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi
• Kanuni edinim sınırlamaları ile özel güvenlik ve askerî alanlara ilişkin incelemeler
• Tapu, takyidat, imar, ruhsat ve iskân bilgilerinin hukukî kontrolü
• Satış ve satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması veya incelenmesi
• Yabancı belgelerin apostil, tasdik ve tercüme süreçleri
• Vekâletnameyle tapu işlemleri
• Döviz alım belgesi ve banka ödeme kayıtlarının işlem yönünden değerlendirilmesi
• Yetkili değerleme kuruluşları ve teknik uzmanlarla yürütülen süreçlerin hukukî koordinasyonu
• Miras veya diğer hukukî yollarla edinilen taşınmazlara ilişkin işlemler
• Gayrimenkul edinimi ile ikamet veya vatandaşlık başvuruları arasındaki hukukî bağlantıların değerlendirilmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin hazırlanması, kira bedelinin tespiti veya uyarlanması, kira alacakları, tahliye sebepleri, kiralananın teslimi ve depozito uyuşmazlıkları ayrı usul ve ispat koşullarına tabidir.

Büromuz; kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, ihtiyaç ve tahliye taahhüdü dâhil kanuni tahliye sebepleri, kira alacaklarının tahsili, kiralananın ayıplı olması ve dava şartı arabuluculuk süreçlerine ilişkin hukukî hizmet sunmaktadır.

İnşaat projelerinde arsa sahibi, yüklenici, alt yüklenici, taşınmaz alıcısı, proje sahibi ve finansman kuruluşları arasındaki hukukî ilişkilerin açık biçimde düzenlenmesi; teslim, ayıp, gecikme, bedel ve teminat uyuşmazlıklarının önlenmesi bakımından önem taşır.

Büromuz; arsa payı karşılığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenici ve arsa sahibi uyuşmazlıkları, eksik ve ayıplı işler, teslim gecikmesi, kira kaybı, hakediş ve eser bedeli, sözleşmenin feshi ve tasfiyesi, tapu devri, teminatlar, arabuluculuk, dava ve tahkim süreçlerine ilişkin hukukî hizmet sunmaktadır.

Tahkim seçeneği ancak uyuşmazlığın tahkime elverişli olduğu ve geçerli bir tahkim anlaşmasının bulunduğu hâllerde değerlendirilir.

Kentsel dönüşüm süreçleri; riskli yapı tespitinden malik kararlarına, yüklenici sözleşmelerinden tahliye, yıkım, pay satışı ve tapu işlemlerine kadar özel hukuk ve idare hukuku boyutlarını birlikte içerir.

• Riskli yapı tespiti ve bu tespite karşı başvurular
• Malikler tarafından alınan kararların hukukî değerlendirilmesi
• Yükleniciyle yapılacak dönüşüm ve inşaat sözleşmeleri
• Teminat, teslim, gecikme ve sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümlerin düzenlenmesi
• Tahliye, yıkım ve pay satışı işlemleri
• Kira yardımı ve bağlantılı idari başvurular
• Riskli alan ve rezerv yapı alanı işlemleri
• Dönüşüm sürecinden kaynaklanan tapu, mülkiyet ve sözleşme uyuşmazlıkları

İmar planları, parselasyon işlemleri, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri, yapı tatil tutanakları, yıkım kararları ve imar para cezaları taşınmazın kullanımını ve değerini doğrudan etkileyebilir.

• İmar planı ve plan değişikliklerinin iptali
• Parselasyon ve arazi-arsa düzenleme işlemleri
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine ilişkin işlemler
• Ruhsat iptali, yapı tatil tutanağı ve yıkım kararlarına karşı başvurular
• İmar para cezalarına karşı hukukî yollar
• Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı işlemleri
• Sit alanı, kıyı, orman ve tarım arazilerine ilişkin mülkiyet sınırlamaları
• İmar uygulamalarından kaynaklanan mülkiyet hakkı ihlalleri

Kamulaştırma işlemleri ile idarenin taşınmaza fiilen veya hukuken müdahalesi, mülkiyet hakkı ve taşınmazın ekonomik kullanımı üzerinde önemli sonuçlar doğurabilir.

• Kamulaştırma işleminin iptaline yönelik başvurular
• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları
• Acele kamulaştırma işlemleri
• Kısmi kamulaştırma ve kalan kısmın değer kaybına ilişkin talepler
• Kamulaştırmasız fiilî el atma
• Hukukî el atma ve imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar
• Bedel, tazminat ve müdahalenin önlenmesine ilişkin talepler
• Kanun yolu ve kararların uygulanması süreçleri

Taşınmaz üzerindeki ipotek veya haczin paraya çevrilmesi, kıymet takdiri, satış hazırlıkları, elektronik satış ve ihalenin hukuka uygunluğu icra ve iflas hukuku kuralları çerçevesinde değerlendirilir.

• İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipler
• Taşınmaz haczi, kıymet takdiri ve satış işlemleri
• Kıymet takdirine itiraz
• Elektronik satış ve ihale işlemlerinin hukukî takibi
• İhalenin feshi talepleri
• Tapu kaydındaki hacizlerin kaldırılmasına ilişkin işlemler

Olağan idari ve yargısal başvuru yollarının tüketilmesinden sonra, kamu gücü müdahalesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiaları Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru ve koşulları varsa Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvuru kapsamında değerlendirilebilir.

Başvuru süresi, mağdur sıfatı, olağan yolların tüketilmesi ve ihlal iddiasının önceki merciler önünde ileri sürülmüş olması gibi kabul edilebilirlik koşulları dosya özelinde ayrıca incelenir.