Право недвижимости

Правовой анализ, проводимый до покупки или продажи недвижимости либо до инвестиций в проект, помогает заранее выявить проблемы с собственностью, договором, использованием и передачей, которые могут возникнуть позднее.

• Анализ записи в земельном кадастре, сведений о собственниках и истории права собственности
• Оценка ипотеки, арестов имущества, отметок в реестре, сервитутов, узуфрукта, преимущественного права покупки и других обременений
• Анализ статуса застройки, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию и данных проекта совместно с соответствующими техническими специалистами
• Оценка расхождений между фактическим состоянием и записями земельного кадастра, проекта и муниципалитета
• Подготовка или проверка договора купли-продажи недвижимости, предварительного соглашения, документа о бронировании и предварительного договора купли-продажи недвижимости
• Составление положений о задатке (kapora), отступном, предоплате, цене продажи и обеспечении платежа
• Правовое сопровождение регистрации перехода права собственности, заявки через Web Tapu и действий по доверенности
• Установление или снятие ипотеки и других видов обеспечения, связанных с недвижимостью
• Правовая проверка покупок по проекту, по макету или недвижимости на стадии строительства
• Подготовка правовой оценки положения и отчёта об оценке рисков недвижимости

Если утверждается, что регистрация в земельном кадастре не отражает действительное положение прав или основана на юридически недействительной сделке, то в зависимости от причины спора могут возникнуть иски об аннулировании и регистрации права собственности, иски о понуждении к регистрации, исправление записи или требования о возмещении ущерба.

Правовое основание иска может напрямую влиять на процессуальное положение сторон, порядок доказывания, суд, компетентный по предмету спора и территориально, сроки и содержание требований.

• Иски об аннулировании и регистрации права собственности, основанные на неправомерной регистрации
• Споры, основанные на недееспособности, заблуждении, обмане или принуждении
• Споры по записям в земельном кадастре, основанные на злоупотреблении полномочиями по доверенности
• Утверждения о передаче на основании притворной сделки и о фидуциарных сделках
• Регистрации, основанные на поддельных документах или поддельной доверенности
• Требования о понуждении к регистрации, вытекающие из предварительного договора купли-продажи недвижимости
• Исправление ошибочных, дублирующих или не имеющих правового основания записей
• Ходатайства об обеспечительной мере на случай опасности передачи третьему лицу
• Требования о возмещении ущерба и денежные требования, когда аннулирование и регистрация права собственности невозможны

Когда долевая или совместная собственность на недвижимость не может быть продолжена, можно потребовать прекращения общей собственности путём раздела в натуре или продажи. Объём процесса определяют характер недвижимости, статус застройки, число сособственников, способ использования, постройки и насаждения на участке и требования сторон.

• Иски о прекращении общей собственности и разделе (izale-i şuyu)
• Прекращение общей собственности путём раздела в натуре или продажи
• Прекращение общей собственности на унаследованное недвижимое имущество
• Споры между сособственниками об использовании и разделе доходов
• Установление принадлежности построек и насаждений на участке
• Требования сособственников о компенсации за неправомерное пользование (ecrimisil)
• Действия по продаже и распределение вырученных от продажи средств
• Проведение обязательной медиации как условия иска

Неправомерное вмешательство в недвижимость, использование недвижимости без законного и действительного основания, проблемы границ и прохода между соседними участками, а также требования, связанные с ограниченными вещными правами, могут быть предметом различных правовых путей защиты собственности и владения.

• Иски о прекращении вмешательства и устранении помех
• Требования о компенсации за неправомерное пользование
• Иски и административные обращения о защите владения
• Обращения в рамках закона № 3091
• Споры, вытекающие из преимущественного права покупки
• Установление права прохода
• Споры о сервитуте, узуфрукте и праве застройки
• Споры о постройках, выходящих за границы участка, и о постройках, возведённых без права
• Споры о границах, площади и территории использования
• Предотвращение вмешательства, вытекающего из соседского права

Кадастровые работы, ошибочные сведения о личности или недвижимости в записи земельного кадастра, а также расхождения в границах участка и площади могут влиять на право собственности и распоряжение недвижимостью.

Когда требуется техническая экспертиза, сведения и заключения уполномоченных лиц в области геодезии, кадастра, градостроительства, архитектуры и оценки рассматриваются совместно с правовой оценкой.

• Иски об оспаривании кадастрового определения
• Требования о праве собственности, основанные на правовых основаниях, существовавших до кадастра
• Исправление сведений о собственнике, личности и недвижимости в записи земельного кадастра
• Споры о границах и площади
• Споры, вытекающие из двойных или дублирующих регистраций
• Недвижимость без свидетельства о праве собственности и утверждения о владении, влекущем приобретательную давность
• Правовая оценка технических измерений и кадастровых данных

Споры о поэтажной собственности не ограничиваются отношениями собственника и арендатора. Права и обязанности поэтажных собственников, управляющих, органов управления застройками и подрядчиков оцениваются путём совместного анализа записей земельного кадастра, плана управления, решений собрания и фактического использования.

• Установление поэтажной собственности и сервитута этажной собственности (kat irtifakı)
• Исправление доли земельного участка
• Применение или изменение плана управления
• Оспаривание решений собрания поэтажных собственников
• Назначение и смена управляющего и ответственность управляющего
• Требования об общих расходах, взносах и авансах
• Предотвращение вмешательства в места общего пользования
• Споры, вытекающие из использования обособленного помещения
• Ходатайство о вмешательстве судьи
• Споры об управлении застройками, комплексами и многоквартирными домами
• Споры, вытекающие из отношений по таймшеру (devre mülk и devre tatil)
• Проведение обязательной медиации как условия иска

В спорах, где недвижимость может быть передана третьему лицу, на неё могут быть установлены новые вещные или личные права, постройка может быть изменена или существующие доказательства могут быть утрачены, потребность во временной правовой защите необходимо оценивать отдельно как до, так и во время судебного процесса.

Поскольку условия ходатайств о временной защите различаются в зависимости от особенностей каждого спора, основание ходатайства и документы, которые могут быть представлены, определяются применительно к конкретному делу.

• Ходатайства об обеспечительной мере
• Обращения о внесении отметки в запись земельного кадастра
• Установление текущего состояния и способа использования недвижимости
• Обращения об обеспечении доказательств
• Сохранение записей земельного кадастра, муниципалитета, кадастра и проекта и приобщение их к делу
• Правовые обращения против изменений, которые могут произойти при передаче, использовании или постройке недвижимости
• Оценка правового положения арестов имущества, ипотеки и других обременений

При приобретении недвижимого имущества в Турции иностранными физическими и юридическими лицами наряду с проверкой записей земельного кадастра и договора необходимо совместно оценивать ограничения на приобретение, характер недвижимости, иностранные документы, перевод, платёж и действующую административную практику.

Иностранные физические лица, иностранные компании и компании с иностранным капиталом, учреждённые в Турции, не подпадают под один и тот же режим приобретения. Приобретение недвижимого имущества само по себе не порождает ни вида на жительство, ни права на гражданство.

• Покупка и продажа недвижимого имущества в Турции иностранными физическими лицами
• Приобретение недвижимого имущества иностранными компаниями или компаниями с иностранным капиталом
• Проверка установленных законом ограничений на приобретение, а также зон особой безопасности и военных территорий
• Правовая проверка сведений о записи в земельном кадастре, обременениях, застройке, разрешениях и вводе в эксплуатацию
• Подготовка или проверка договоров купли-продажи и предварительных договоров купли-продажи недвижимости
• Процедуры апостиля, заверения и перевода иностранных документов
• Регистрационные действия по доверенности
• Оценка документа о покупке валюты и банковских платёжных записей применительно к сделке
• Правовая координация процессов, проводимых с уполномоченными оценочными организациями и техническими специалистами
• Действия в отношении недвижимого имущества, приобретённого по наследству или иными правовыми способами
• Оценка правовой связи между приобретением недвижимости и заявлениями о виде на жительство или гражданстве

При аренде жилья и крытых нежилых помещений подготовка договора, определение или корректировка арендной платы, арендные требования, основания выселения, передача арендованного помещения и споры о депозите подчиняются отдельным процессуальным требованиям и требованиям к доказыванию.

Наше бюро оказывает правовые услуги по подготовке и проверке договоров аренды, определению и корректировке арендной платы, установленным законом основаниям выселения, включая потребность и обязательство об освобождении помещения, взысканию арендных требований, недостаткам арендованного помещения и обязательной медиации как условию иска.

В строительных проектах чёткое урегулирование правовых отношений между собственником участка, подрядчиком, субподрядчиком, покупателем недвижимости, владельцем проекта и финансирующими организациями важно для предотвращения споров о передаче, недостатках, просрочке, цене и обеспечении.

Наше бюро оказывает правовые услуги по договорам строительства в обмен на долю участка и в обмен на помещения (kat karşılığı), спорам между подрядчиками и собственниками участков, неполным и некачественным работам, просрочке передачи, потере арендного дохода, оплате выполненных работ (hakediş) и цене работ, расторжению и урегулированию расчётов по договору, регистрации перехода права собственности, обеспечению, медиации, судебным и арбитражным процессам.

Возможность арбитража рассматривается только в случаях, когда спор арбитрабелен и существует действительное арбитражное соглашение.

Процессы городской трансформации, от определения аварийного здания до решений собственников, от договоров с подрядчиками до выселения, сноса, продажи долей и регистрационных действий, включают как частноправовые, так и административно-правовые аспекты.

• Определение аварийных зданий и обращения против такого определения
• Правовая оценка решений, принятых собственниками
• Договоры трансформации и строительства, заключаемые с подрядчиком
• Составление положений об обеспечении, передаче, просрочке и прекращении договора
• Выселение, снос и продажа долей
• Помощь в оплате аренды и связанные с ней административные обращения
• Действия в отношении зон риска и зон резервной застройки
• Споры о записях в земельном кадастре, собственности и договорах, возникающие в процессе трансформации

Планы застройки, парцелляция, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, протоколы о приостановлении строительства, решения о сносе и штрафы за нарушение градостроительных норм могут напрямую влиять на использование и стоимость недвижимости.

• Оспаривание планов застройки и изменений планов
• Парцелляция и перераспределение земель и участков
• Действия, связанные с разрешением на строительство и разрешением на ввод в эксплуатацию
• Обращения против аннулирования разрешения, протокола о приостановлении строительства и решений о сносе
• Правовые способы защиты от штрафов за нарушение градостроительных норм
• Действия в отношении построек без разрешения или с нарушением разрешения
• Ограничения права собственности, касающиеся охраняемых территорий, побережья, лесов и сельскохозяйственных земель
• Нарушения права собственности, вытекающие из градостроительной практики

Экспроприация и фактическое либо правовое вмешательство администрации в недвижимость могут иметь значительные последствия для права собственности и экономического использования недвижимости.

• Обращения об отмене акта об экспроприации
• Определение цены экспроприации и иски о регистрации
• Процедуры срочной экспроприации
• Частичная экспроприация и требования, связанные с потерей стоимости оставшейся части
• Фактическое изъятие без экспроприации
• Правовое вмешательство и недвижимость, отнесённая планом застройки к общественным нуждам
• Требования о цене, возмещении ущерба и предотвращении вмешательства
• Средства обжалования и исполнение решений

Обращение взыскания на ипотеку или арест имущества в отношении недвижимости, оценка, подготовка к продаже, электронная продажа и законность торгов оцениваются в рамках норм исполнительного производства и банкротства.

• Исполнительные производства по обращению взыскания на ипотеку
• Арест недвижимости, оценка и действия по продаже
• Возражение против оценки
• Правовое сопровождение электронной продажи и торгов
• Ходатайства о признании торгов недействительными
• Действия по снятию арестов, внесённых в запись земельного кадастра

После исчерпания обычных административных и судебных средств защиты утверждения о нарушении права собственности вмешательством публичной власти могут рассматриваться в рамках индивидуальной жалобы в Конституционный суд и, при наличии условий, обращения в Европейский суд по правам человека.

Условия приемлемости, такие как срок обращения, статус жертвы, исчерпание обычных средств защиты и заявление о нарушении перед предыдущими инстанциями, отдельно проверяются применительно к конкретному делу.