Wohnungseigentum und
Anlagenverwaltung

Der im Alltag als Hausgeld bezeichnete Betrag kann aus verschiedenen Posten wie Personal-, Wartungs-, Reparatur-, Versicherungs-, Verwaltungs- und Kosten gemeinschaftlicher Anlagen bestehen. Die Grundsätze der gleichmäßigen Beteiligung oder der Beteiligung nach Grundstücksanteil je nach Kostenart gemäß Art. 20 KMK und die Bestimmungen einer wirksamen abweichenden Vereinbarung werden gemeinsam geprüft. Es ist möglicherweise nicht richtig, jede Kostenposition nach derselben Methode auf alle Sondereigentumseinheiten zu verteilen.

• Ob der Beschluss, auf dem die Kosten beruhen, der Wirtschaftsplan und die Rechnung miteinander übereinstimmen.
• Die Unterscheidung zwischen Blockkosten und gemeinschaftlichen Kosten der Wohnanlage, zwischen Nutzung und Kostenperiode.
• Gezahlter Betrag, zusätzlicher Vorschuss, Verrechnung, Verzugsentschädigung und Beginn der Abrechnung.

Dass eine Sondereigentumseinheit leer gehalten wird oder eine gemeinschaftliche Anlage nach Angabe nicht genutzt wird, hebt die Kostentragungspflicht nicht von selbst auf. Besondere Regeln für Luxusmodernisierungen oder für Anlagen, die nur bestimmten Einheiten dienen, werden gesondert bewertet.

Nach Art. 35 und 37 KMK in der durch das Gesetz Nr. 7579 geänderten Fassung wird der Wirtschaftsplan von der Eigentümerversammlung genehmigt. Gibt es keinen von der Versammlung angenommenen Plan, erstellt der Verwalter unverzüglich einen vorläufigen Plan; darin werden Einnahmen, Ausgaben, Beteiligungsanteile und Vorschussbeträge ausgewiesen. Die Benachrichtigung und der Beschluss der Eigentümerversammlung über die Annahme, unverändert oder geändert, spätestens innerhalb von drei Monaten werden gemeinsam verfolgt.

Besteht ein Wirtschaftsplan, wird bei der Bestimmung des für den vorläufigen Plan vorgesehenen Betrags die gesetzliche Grenze beachtet, die an den geltenden Plan und an den für das Vorjahr bekanntgegebenen Neubewertungssatz gebunden ist. Diese besondere Regelung wird nicht als allgemeine Obergrenze ausgelegt, die jede Erhöhung des Hausgelds durch die Versammlung automatisch an denselben Satz bindet.

Der Satz über den siebentägigen Widerspruch im früheren Text von Art. 37 wurde aufgehoben. Bei der Prüfung eines älteren Plans oder eines neuen Beschlusses werden Datum des Vorgangs, Benachrichtigung, Übergang und der anzuwendende Verfahrensweg geprüft; für einen aktuellen Vorgang wird die alte Frist nicht auswendig angewendet.

Vor dem Verfahren werden die Gläubigereigenschaft, die Befugnis des Verwalters, der Zeitraum des Schuldners sowie Zahlungs- und Benachrichtigungsnachweise bestimmt. Ein rechtskräftiger Wirtschaftsplan oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Betriebskosten ist nach Art. 37 KMK und Art. 68 des Gesetzes Nr. 2004 über Zwangsvollstreckung und Insolvenz (İİK) gesondert bedeutsam. Ist die Forderung streitig, werden der Verfahrensweg und, je nach vorhandenen Unterlagen, die Beseitigung oder Aufhebung des Widerspruchs oder andere Begehren bewertet.

Art. 20 KMK sieht für den nicht gezahlten Teil von Kosten oder Vorschuss eine Verzugsentschädigung von fünf Prozent pro Monat vor. Beginn der Anwendung, Kenntnis von der Schuld, Fälligkeit, Forderung und Berechnung werden in der konkreten Akte geprüft. Die Frist im Zahlungsbefehl des Vollstreckungsverfahrens und die Anfechtungsfrist für einen Beschluss der Eigentümerversammlung werden getrennt gehalten. Die Einstellung einer gemeinschaftlichen Leistung oder die öffentliche Bekanntgabe des Namens des Schuldners wird nicht als übliches und unbegrenztes Mittel der Beitreibung angesehen.

Von wem die Verwaltung die Forderung verlangen kann und wer die Kosten im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter nach dem Mietvertrag trägt, sind unterschiedliche Fragen. Nach Art. 22 KMK werden die gesamtschuldnerische Haftung des Mieters mit dem Eigentümer, ihre Begrenzung auf die Höhe der Miete und die Anrechnung der geleisteten Zahlung auf die Mietschuld gesondert geprüft.

Schulden aus der Zeit vor dem Kauf- oder Einzugsdatum, Kosten der neuen Periode und vorab beschlossene Zahlungen für größere Reparaturen werden nicht gleichgesetzt. Der Zeitraum der Entstehung der Schuld, der Eigentümerwechsel, der Beschluss und der Zahlungsplan werden bewertet. Eine interne Aufteilung im Kauf- oder Mietvertrag bestimmt den Umfang der gesetzlichen Haftung gegenüber der Verwaltung nicht für sich allein.

Bei ordentlichen und außerordentlichen Versammlungen werden die Einladungsmethode, die Tagesordnung, die Benachrichtigung sowie die Voraussetzungen der ersten und zweiten Versammlung geprüft. Anwesenheitsliste, Grundbuch- und Grundstücksanteilsliste, Unterschriften, Vollmachten und Protokoll werden miteinander abgeglichen. Die Zahl der Eigentümer, die Zahl der Sondereigentumseinheiten und der Grundstücksanteil bezeichnen nicht bei jedem Beschluss dieselbe Berechnung.

Die allgemeine Versammlungs- und Beschlussordnung nach Art. 30 KMK ersetzt nicht die besonderen Mehrheiten, die für die Wahl des Verwalters, die Änderung des Verwaltungsplans, einen Eingriff in gemeinschaftliche Flächen oder wichtige Verwaltungsangelegenheiten verlangt werden. Die Stimmgrenze eines Eigentümers mit mehreren Einheiten und die Voraussetzungen der Vertretung durch einen Bevollmächtigten werden gesondert geprüft. Die Begründung und die Protokollierung einer Gegenstimme können für das spätere Verfahren entscheidend sein.

Die Prüfung erstreckt sich darauf, ob der Beschluss vom zuständigen Organ gefasst wurde, auf das Quorum für Versammlung und Beschluss, zwingende Vorschriften, den Verwaltungsplan und die Auswirkung auf die Rechte der Eigentümer. Anfechtbarkeit, Nichtexistenz und absolute Nichtigkeit sind nicht dieselbe Rechtsfolge. Nicht jeder Verfahrensfehler eröffnet die Möglichkeit einer „unbefristeten Klage“.

Für einen Eigentümer, der an der Versammlung teilgenommen und dagegen gestimmt hat, wird ein Monat ab dem Beschlussdatum berücksichtigt; für einen nicht teilnehmenden Eigentümer ein Monat ab Kenntniserlangung und in jedem Fall sechs Monate ab dem Beschlussdatum. Bei Nichtexistenz oder absoluter Nichtigkeit verlangt Art. 33 KMK keine Frist. Welche Kategorie vorliegt, wird anhand der Beweise bestimmt; die Wirkung der in der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung verbrachten Zeit wird gesondert berechnet.

Das Begehren auf Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung stoppt die Umsetzung des Beschlusses oder das Hausgeldverfahren nicht für sich allein. Bei konkretem Schaden und wenn die Voraussetzungen vorliegen, wird eine einstweilige Verfügung geprüft. Der Klagegegner, die Vertretungsbefugnis des Verwalters und die Frage, ob die Streitigkeit aus einem Organ einer Gesamtanlage herrührt, werden geprüft.

Der Verwaltungsplan ist das grundlegende Dokument, das die Verwaltungsform, die Nutzungsordnung, die Organe sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten bestimmt und auch die Eigentümer und spätere Rechtserwerber betrifft. Er kann zwingende Vorschriften des Gesetzes nicht ausschließen. Man stützt sich nicht allein auf ein Versammlungsprotokoll oder eine jahrelange Praxis, ohne den im Grundbuch vermerkten Plan und seine Änderungen einzuholen.

Art. 28 KMK sieht für die Änderung des Verwaltungsplans die Stimmen von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer vor. Die Berechnung der Mehrheit, der Inhalt des Beschlusses, die Mitteilung an das Register und die Verbindlichkeit werden gesondert bewertet. Es wird nicht angenommen, dass der Plan mit der gewöhnlichen Mehrheit der Versammlung geändert werden kann. Das Regime des Art. 70 bei Gesamtanlagen wird damit nicht verwechselt; die Unwirksamkeit einer Planbestimmung und die Anfechtung des Änderungsbeschlusses sind ebenfalls gesonderte Begehren.

Dass mehrere Blöcke vorhanden sind, bedeutet nicht, dass alle Grundstücke von selbst eine Gesamtanlage im Sinne des KMK sind. Flurstücke, Lageplan, Grundbuchverbindungen und Verwaltungsplan werden geprüft. Der Aufgabenbereich des Blockgremiums und der Vertreterversammlung der Insel (ada) oder der Gesamtanlage sowie die Frage, welchen Einheiten eine Anlage dient, werden bestimmt.

Nach dem 22. Mai 2026 gemäß Art. 70 wird für die Änderung des Verwaltungsplans die Stimmenmehrheit von zwei Dritteln der Gesamtzahl der Sondereigentumseinheiten verlangt, die von den Mitgliedern der Vertreterversammlung der Gesamtanlage vertreten werden. Für Planbestimmungen zur vorläufigen Verwaltung sind dagegen zwei Drittel der Eigentümer der Sondereigentumseinheiten im Bereich der Gesamtanlage vorgesehen. Eine gesetzeswidrige Planbestimmung wird nicht angewendet; beides lässt sich nicht auf eine einheitliche Berechnung „zwei Drittel der an der Versammlung Teilnehmenden“ reduzieren.

Kosten, die nur einem Block oder bestimmten Gebäuden zugewiesen sind, und Kosten, die der gesamten Anlage dienen, werden getrennt berechnet. Ebenso wie die physische Lage einer Anlage sind ihre rechtliche Zuordnung und die begünstigten Einheiten von Bedeutung.

Nach Art. 34 KMK ist bei acht oder mehr Sondereigentumseinheiten die Bestellung eines Verwalters zwingend. Die Wahl des Verwalters wird sowohl hinsichtlich der Zahl der Wohnungseigentümer als auch der Mehrheit der Grundstücksanteile bewertet. Verwaltungsplan, Amtszeit, Wahlprotokoll, Vergütung des Verwalters und die Bestellung eines externen Verwalters werden geprüft; die für Gesamtanlagen geltenden Organregeln bleiben vorbehalten.

Können sich die Eigentümer nicht einigen oder keinen Verwalter bestellen, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Bestellung eines Verwalters durch das Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) beantragt werden. Die Abberufung wird von Begehren auf Abrechnung, Schadensersatz und Herausgabe von Unterlagen unterschieden. Die Befugnisse eines gewählten Verwalters bedeuten nicht, dass er jede größere Ausgabe oder jede Änderung einer gemeinschaftlichen Fläche allein beschließen kann.

Der Verwalter haftet gegenüber den Wohnungseigentümern wie ein Beauftragter. Einnahmen- und Ausgabenaufzeichnungen, Bankbewegungen, Bücher, Rechnungen, Quittungen, Verträge und Ausgabenbeschlüsse werden als Ganzes geprüft. Eine Abweichung zwischen dem eingezogenen Geld und dem in den Konten ausgewiesenen Betrag, Ausgaben ohne Beleg oder Handlungen außerhalb der Befugnis müssen konkretisiert werden.

• Umfang der Pflichten zur Einsichtnahme in Unterlagen und zur Rechenschaft.
• Wahl eines Prüfers, Berichte, Amtszeit und Wirkung eines Entlastungsbeschlusses (ibra).
• Herausgabe von Büchern, Schlüsseln, Konten und digitalem Zugang durch die frühere Verwaltung.

Das Recht auf Einsicht in die Abrechnung gibt keinen unbegrenzten Zugang zu allen personenbezogenen Daten des Personals oder anderer Bewohner; erforderliche Schwärzung und sicherer Austausch werden bewertet. Für ein Schadensersatzbegehren werden Pflichtverletzung, Verschulden, Schaden und Zusammenhang verlangt; bei dem Vorwurf einer Straftat zusätzlich eine konkrete Handlung und Beweise.

Die Wahl einer Verwaltungsgesellschaft hebt die gesetzlichen Aufgaben der Versammlung und des Verwalters nicht vollständig auf. Vertragspartei, Vertretungsbefugnis des Unterzeichners, Leistungsumfang, Entgelterhöhung, Laufzeit, Zugang zu den Konten und Kontrollordnung müssen klar geregelt sein. Verwaltungsleistung und die Beschaffung von Reinigung, Sicherheit, Wartung oder Software sind nicht dasselbe Vertragsverhältnis.

Kündigung, Vertragsstrafe, Haftung, Versicherung, Subunternehmer, Datensicherheit und Übergabebestimmungen werden geprüft. Das Ende des Zugangs zum Bankkonto oder zu den Anwendungsdaten der Gesellschaft sollte den Betrieb der Verwaltung nicht zum Stillstand bringen. Das zuständige Gericht und die Art der Mediation bei einer Streitigkeit mit der Gesellschaft werden nicht allein deshalb automatisch bestimmt, weil das Wort „Anlage“ vorkommt.

Bei der Beschäftigung von Personal werden die Arbeitgebereigenschaft, die Befugnis zur Einstellung und Kündigung, der Arbeitsvertrag, die Arbeitszeit, der Lohn, Überstunden und Sozialversicherungsunterlagen bewertet. Abfindung und Kündigungsfristentschädigung, Urlaub, Arbeitsschutz sowie die Nutzungsvoraussetzungen der Hausmeisterwohnung (kapıcı) sind ebenfalls von Bedeutung.

Die Vergabe einer Leistung an eine andere Gesellschaft beseitigt nicht alle arbeitsrechtlichen Risiken. Das Verhältnis zwischen Hauptarbeitgeber und Subunternehmer, die Unterlagen des Dienstleisters und die konkreten Haftungsvoraussetzungen werden geprüft. Die Verteilung der Personalkosten auf die Eigentümer und der Adressat sowie das Verfahren eines Anspruchs des Beschäftigten sind unterschiedliche Fragen; für das Arbeitsgericht und die obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung kann eine gesonderte Bewertung erforderlich sein.

Die Beschaffenheit von Dach, Terrasse, Garten, Parkplatz, Schutzraum, Hausmeisterwohnung, Flur, Aufzug, tragenden Bauteilen und gemeinschaftlichen Anlagen wird durch Grundbuch, Plan und Gesetz bestimmt. Dass eine Fläche nur von einer bestimmten Wohnung aus erreichbar ist oder jahrelang von einer Person genutzt wurde, begründet für sich allein kein Eigentumsrecht. Das Zubehör einer Sondereigentumseinheit wird von einer gemeinschaftlichen Fläche unterschieden.

Wird ein Abstellraum oder Garten abgesperrt, ein gemeinsamer Durchgang versperrt, eine Terrasse der Wohnung zugeschlagen oder eine gemeinschaftliche Anlage zu einem anderen Zweck genutzt, werden das Datum der Änderung, der Verursacher, die Erlaubnis und die gültige Nutzungszuweisung untersucht. Ebenso wie die Frage, ob ein Verwaltungsbeschluss hinsichtlich Befugnis und Mehrheit gültig ist, ist von Bedeutung, ob er persönliche Rechte berührt.

Das Begehren kann als Beseitigung des Eingriffs, Herstellung des planmäßigen Zustands, Sicherstellung der Nutzung der gemeinschaftlichen Fläche oder, wenn die Voraussetzungen vorliegen, Ausgleich des Schadens erhoben werden. Klage- und Vertretungsbefugnis, die Person, die den Eingriff vorgenommen hat, sowie die Stellung des Eigentümers und anderer Beteiligter werden bestimmt. Ein Nutzungsentgelt oder eine Nutzungsentschädigung (ecrimisil) entsteht nicht in jedem Fall von selbst; die besonderen Voraussetzungen werden geprüft.

Vor dem Verfahren müssen Fotos, technische Messungen, der genehmigte Plan und der Schriftverkehr gesichert sowie die für Ortsbesichtigung und Sachverständigen maßgeblichen Punkte bestimmt werden. Statt nur „der frühere Zustand ist wiederherzustellen“ zu verlangen, ist es wichtig, die vorzunehmende Maßnahme umsetzbar zu beschreiben. Eine Maßnahme der Gemeinde, ein Bußgeld im Baurecht und die privatrechtlichen Begehren der Wohnungseigentümer können unterschiedliche Folgen haben.

Notwendige Instandhaltung, nützliche Modernisierung, Luxusanlage, Bau auf gemeinschaftlicher Fläche und statische Ertüchtigung unterliegen nicht derselben Mehrheits- und Kostenregel. Die Regelung der schriftlichen Zustimmung nach Art. 19 KMK und die Ausnahme der gerichtlichen Feststellung bei dringender Reparatur oder Ertüchtigung sowie die Voraussetzungen für Modernisierung und Kosten nach Art. 42–43 werden gesondert geprüft.

Bei einem Dachleck, einer Außenfassade, einem Aufzug, Brandschutz, einer Wasserinstallation, einem Schwimmbecken, einer Heizungsanlage oder einer Investition in Energieeffizienz werden technische Notwendigkeit, Plan, Angebote, Budget und Beschlussbefugnis gemeinsam bewertet. Die Zustimmung der Eigentümer ersetzt nicht die erforderliche Baugenehmigung der Gemeinde oder die technische Erlaubnis. Das besondere gesetzliche Regime für einsturzgefährdete Gebäude und Stadterneuerung wird nicht mit gewöhnlichen Beschlüssen eines Mehrfamilienhauses gleichgesetzt.

Bei Brand, Wasserschaden, Ausfall einer gemeinschaftlichen Anlage oder Schädigung eines Dritten werden Versicherter der Police, Umfang, Ausschlüsse, Deckung und Anzeigepflichten geprüft. Die Pflichtversicherung gegen Erdbeben wird nicht als allgemeine Haftpflichtpolice angesehen, die alle Schäden am Gebäude und an gemeinschaftlichen Flächen abdeckt.

Die Instandhaltungspflicht der Verwaltung, das Verschulden des Dienstleisters, das Begehren des Geschädigten und die Zahlungs- oder Ablehnungsgründe des Versicherers können unterschiedliche Rechtsverhältnisse begründen. Ereignisprotokoll, Fotos, Gutachten des Schadensregulierers, Reparaturrechnung und Datum der Anzeige werden gesichert. Die Anmeldung beim Versicherer stoppt die Frist einer anderen Klage oder eines anderen Verfahrens nicht in jedem Fall.

Bei Lärm, Geruch, Erschütterung, Versperrung eines gemeinsamen Durchgangs, Tierhaltung oder starkem Besucherverkehr werden die konkrete Nutzung, der Verwaltungsplan und die nachbarschaftlichen Pflichten bewertet. Nicht jede Beschwerde führt für sich allein zu einem Eingriff oder einer Räumung; die Quelle der Belästigung, ihre Dauer und rechtmäßig erlangte Beweise sind von Bedeutung.

Das Verlangen der Übertragung einer Sondereigentumseinheit nach Art. 25 KMK ist ein ausnahmsweiser und schwerwiegender Weg. Die unzumutbare Verletzung der Rechte der übrigen Eigentümer, der erforderliche Beschluss, die besonderen Voraussetzungen und die gesetzlichen Fristen für die Klageerhebung werden gesondert geprüft. Dieser Weg ist nicht dasselbe wie die Räumung eines Mieters oder das Eingreifen des Richters.

Die Nutzung einer im Grundbuch als Wohnung ausgewiesenen Einheit als Geschäftsräume, Büro, Unterkunft oder zu einem anderen Zweck wird zusammen mit Art. 24 KMK, dem Verwaltungsplan, dem genehmigten Plan und dem Genehmigungsregime geprüft. Dass für einige Nutzungen Einstimmigkeit oder eine besondere Voraussetzung verlangt wird, bedeutet nicht, dass alle Nutzungsänderungen derselben Regel unterliegen.

Bei Vermietungen zu touristischen Zwecken von hundert Tagen oder weniger werden das Genehmigungs-, Entscheidungs- und Sanktionsregime des Gesetzes Nr. 7464 gesondert bewertet. Hochwertige Wohnungen und andere Ausnahmen werden je nach dem Status der Akte geprüft. Eine Tourismusgenehmigung hebt Verwaltungsplan und nachbarschaftliche Pflichten nicht von selbst auf; Anzeige, tatsächlicher Betrieb und Untervermietung werden ebenfalls untersucht.

Bei Kameras, Kartenzugang, Besucherregistrierung, Kennzeichenerkennung und der Verwaltungsanwendung werden Verantwortlichkeit für die Daten, Verarbeitungszweck, Rechtsgrundlage und Verhältnismäßigkeit bestimmt. Dass ein Beschluss gefasst wurde, macht für sich allein nicht die gesamte Datenverarbeitung rechtmäßig. Unter Berücksichtigung des Inneren der Sondereigentumseinheiten und des Privatlebens werden Blickwinkel, Information, Zugriff und Speicherdauer geregelt.

Die Verwendung von Stimm- oder biometrischen Daten erfordert eine strengere Prüfung. Der Aushang einer Schuldenliste in der gemeinschaftlichen Fläche, die Weitergabe in Bewohnergruppen, die Herausgabe von Aufzeichnungen auf Verlangen und die Übermittlung an ein Softwareunternehmen werden gesondert bewertet. Transparenz der Verwaltung und Privatsphäre Dritter müssen gemeinsam geschützt werden.

Ob ein Stellplatz Zubehör im Grundbuch, gemeinschaftliche Fläche oder ein wirksam zugewiesener Bereich ist, wirkt sich auf das Nutzungsrecht aus. Nummerierung, Gastfahrzeuge, barrierefreier Zugang und Durchfahrtsordnung müssen mit Plan und Verwaltungsplan übereinstimmen. Die Ergänzung eines Parkplatzes um eine Ladeeinheit wird nicht nur als Aufstellen eines Geräts auf einer freien Fläche bewertet.

Gemeinsame oder persönliche Nutzung, Eigenschaft als feste Anlage, elektrische Kapazität, Brandschutz, Plan und erforderliche Genehmigungen werden zusammen mit der Beschlussmehrheit, der Verbrauchsmessung, der Kostenverteilung und der Haftung geprüft. Auch bei Solarenergie, Dachausrüstung und gemeinschaftlichen Internet-/Kommunikationsanlagen können unterschiedliche technische und rechtliche Voraussetzungen gelten. Für alle Installationen wird nicht eine einzige Genehmigungs- oder Mehrheitsregel angegeben.

Die Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı) wird für die Sondereigentumseinheiten eines zu errichtenden oder im Bau befindlichen Gebäudes in Bindung an den Grundstücksanteil begründet; das Wohnungseigentum betrifft dagegen fertiggestellte und zur gesonderten Nutzung geeignete Einheiten. Die im Grundbuch eingetragene Art, die Nutzungsgenehmigung und der tatsächliche Zustand werden gemeinsam bewertet. Damit die Verwaltungsbestimmungen in einem Gebäude mit einer solchen Dienstbarkeit Anwendung finden, werden die Voraussetzungen des Art. 17 gesondert geprüft.

Begründung, Artänderung, Übergang zum Wohnungseigentum, Zubehör und Einheitseintragungen werden mit den erforderlichen Plänen und technischen Unterlagen behandelt. Die aktuellen Vorgangserfordernisse zur Praxis der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) in Bezug auf den elektronischen Architekturplan und das dreidimensionale digitale Gebäudemodell werden geprüft. Der Untergang des Hauptgebäudes oder die Beendigung des Wohnungseigentums können unterschiedliche Register- und Rechtsinhaberfolgen haben.

Der Grundstücksanteil wird nicht nur nach den Quadratmetern der Sondereigentumseinheit bestimmt, sondern im Verhältnis zu ihrem Wert zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums oder der Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung. Lage, Geschoss, Ausrichtung, Nutzungszweck, Fläche und andere Wertfaktoren werden geprüft. Ein unverhältnismäßiger Anteil bei der Begründung und eine spätere Marktentwicklung oder ein Umbau sind nicht dasselbe Problem.

Die Klage berührt die Rechte der Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheiten; die Bildung der Parteien und das Verhältnis der Anteile innerhalb des Ganzen sind wichtig. Begründungsplan, frühere Grundbucheintragungen und Wertfaktoren werden durch eine technische Sachverständigenprüfung bewertet. Obwohl die Berichtigung des Grundstücksanteils mit der Kostenverteilung und den Rechtsverhältnissen bei einer Umwandlung zusammenhängt, führt sie nicht in jeder Angelegenheit automatisch zum selben Ergebnis.

Zwischen der Nummer der Sondereigentumseinheit, ihrer Beschaffenheit, dem Abstell- oder Stellplatzzubehör, der Fläche und der tatsächlichen Nutzung kann ein Unterschied bestehen. Ein Eintragungsfehler wird getrennt von einem genehmigungswidrigen Bau oder der Zuschlagung einer gemeinschaftlichen Fläche zu einer Einheit geprüft. Grundbuch, genehmigter Architekturplan, Lageplan, Umbau- und Nutzungsunterlagen werden verglichen.

Es wird bestimmt, ob die Berichtigung durch einen Verwaltungs-/Grundbuchvorgang erfolgen kann und ob sie die Zustimmung der Eigentümer, einen neuen Plan, eine Genehmigung oder eine Klage erfordert. Nicht jede Abweichung lässt sich wie eine einfache Namens- oder Nummernberichtigung lösen. Damit zusammenhängende Begehren aus Verkauf, Kredit, Übergabe oder der Haftung des Bauunternehmers werden gesondert behandelt.

Bei neu übergebenen Wohnanlagen werden Grundlage, Aufgabe und Dauer der vorläufigen Verwaltung nach dem Verwaltungsplan und den Bestimmungen des KMK über Gesamtanlagen geprüft. Die Verkaufsunterlagen des Bauunternehmers oder ein Vertrag mit einer Dienstleistungsgesellschaft werden nicht als Befugnis angesehen, die die gesetzliche Amtsdauer unbegrenzt verlängert.

Die Übergabe der gemeinschaftlichen Anlagen, Mängel und Fehlbestände, Garantie-/Wartungsunterlagen, bestehende Verträge, Inventar, Bankguthaben und digitale Daten sollten durch ein Protokoll behandelt werden. Der Wechsel der Verwaltung und die Mängelhaftung des Bauunternehmers sind getrennte Rechtsverhältnisse. Vertretung und Aufgabe werden geprüft, ohne anzunehmen, dass die Verwaltung alle persönlichen Vertragsforderungen der Eigentümer von selbst geltend machen kann.