Кондоминиум и
управление комплексами

Сумма, которую в обиходе называют взносами, может состоять из разных статей: расходов на персонал, обслуживание, ремонт, страхование, управление и общие объекты. Принципы равного участия или участия пропорционально доле земельного участка в зависимости от вида расхода по ст. 20 KMK и положения действительного иного соглашения рассматриваются совместно. Распределение каждого расхода между всеми обособленными помещениями одним и тем же способом может оказаться неверным.

• Согласованность решения, на котором основан расход, эксплуатационной сметы и счёта.
• Разграничение расходов блока и общих расходов комплекса, использования и периода расходов.
• Уплаченная сумма, дополнительный аванс, зачёт, компенсация за просрочку и начало расчёта.

То, что обособленное помещение пустует или что общим объектом, по заявлению, не пользуются, само по себе не снимает обязанность нести расход. Особые правила для роскошных обновлений или объектов, обслуживающих лишь отдельные помещения, оцениваются отдельно.

Согласно ст. 35 и 37 KMK в редакции Закона № 7579, эксплуатационная смета утверждается собранием собственников. Если сметы, принятой собранием, нет, управляющий без промедления готовит временную смету; в нём указываются доходы, расходы, доли участия и суммы авансов. Уведомление и решение собрания о принятии сметы в прежнем или изменённом виде не позднее чем в течение трёх месяцев отслеживаются совместно.

При наличии действующей эксплуатационной сметы при определении суммы, предусмотренной для временной сметы, учитывается установленный законом предел, привязанный к действующей смете и к коэффициенту переоценки, объявленному за предыдущий год. Это особое регулирование не толкуется как общий потолок, автоматически привязывающий любое повышение взносов собранием к тому же коэффициенту.

Фраза о семидневном возражении в прежнем тексте ст. 37 исключена. При рассмотрении прежней сметы или нового решения проверяются дата действия, уведомление, переходные положения и применимый путь обращения; для действующего акта прежний срок механически не применяется.

До начала производства определяются статус кредитора, полномочия управляющего, период должника, платёжные документы и документы об уведомлении. Вступившая в силу эксплуатационная смета или решение собрания о расходах на эксплуатацию имеет отдельное значение в рамках ст. 37 KMK и ст. 68 Закона № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве (İİK). Если долг оспаривается, оцениваются путь производства и, исходя из имеющихся документов, снятие или отмена возражения либо иные требования.

Ст. 20 KMK предусматривает за неоплаченную часть расхода или аванса компенсацию за просрочку в размере пяти процентов в месяц. Начало применения, момент, когда стало известно о долге, срок платежа, требование и расчёт рассматриваются по конкретному делу. Срок в платёжном приказе исполнительного производства и срок оспаривания решения собрания разграничиваются. Прекращение общей услуги или публичное объявление имени должника не признаётся обычным и неограниченным средством взыскания.

С кого управление вправе требовать долг и кто из собственника и арендатора несёт расход между собой по договору аренды — разные вопросы. По ст. 22 KMK отдельно рассматриваются солидарная ответственность арендатора с собственником, её ограничение размером арендной платы и зачёт произведённого платежа в счёт арендной задолженности.

Долги до даты покупки или заселения, расходы нового периода и заранее решённые платежи на крупный ремонт не приравниваются друг к другу. Оцениваются период возникновения долга, смена собственника, решение и график платежей. Внутреннее распределение в договоре купли-продажи или аренды само по себе не определяет объём установленной законом ответственности перед управлением.

При очередных и внеочередных собраниях проверяются способ созыва, повестка, уведомление, условия первого и второго собраний. Список присутствующих, список по записям кадастра и долям земельного участка, подписи, доверенности и протокол сопоставляются друг с другом. Число собственников, число обособленных помещений и доля земельного участка не выражают один и тот же расчёт в каждом решении.

Общий порядок собрания и принятия решений по ст. 30 KMK не заменяет специальное большинство, требуемое для выбора управляющего, изменения плана управления, вмешательства в место общего пользования или важных вопросов управления. Предел голосов собственника с несколькими помещениями и условия представительства по доверенности рассматриваются отдельно. Мотивировка и фиксация голоса против решения могут иметь решающее значение при последующем обращении.

Проверка охватывает вопросы о том, принято ли решение компетентным органом, кворум собрания и решения, императивные нормы, план управления и влияние на права собственников. Оспоримость, несуществование и абсолютная недействительность — не одно и то же правовое последствие. Не каждое процессуальное нарушение создаёт возможность «бессрочного иска».

Для собственника, участвовавшего в собрании и голосовавшего против, учитывается один месяц с даты решения; для не участвовавшего — один месяц с момента, когда ему стало известно о решении, и в любом случае шесть месяцев с даты решения. При несуществовании решения или абсолютной недействительности ст. 33 KMK не требует соблюдения срока. К какой категории относится решение, определяется по доказательствам; влияние времени, проведённого в обязательной медиации как условии иска, рассчитывается отдельно.

Требование об оспаривании решения собрания само по себе не останавливает исполнение решения или взыскание взносов. При наличии конкретного ущерба и условий рассматривается обеспечительная мера. Проверяются ответчик, статус управляющего как представителя и вопрос о том, вытекает ли спор из деятельности органа комплексной застройки.

План управления — основной документ, определяющий форму управления, порядок использования, органы и связанные права и обязанности и касающийся также собственников и последующих приобретателей прав. Он не может исключить императивные нормы закона. Нельзя полагаться только на протокол собрания или многолетнюю практику, не получив план и его изменения, зарегистрированные в кадастре.

Ст. 28 KMK предусматривает для изменения плана управления голоса четырёх пятых всех поэтажных собственников. Отдельно оцениваются расчёт большинства, содержание решения, уведомление реестра и обязательность. Не предполагается, что план можно изменить обычным большинством собрания. Режим ст. 70 для комплексной застройки с этим не смешивается; недействительность положения плана и оспаривание решения об изменении — также отдельные требования.

Наличие нескольких блоков не означает, что все объекты автоматически являются комплексной застройкой в смысле KMK. Изучаются земельные участки, ситуационный план, связи в кадастре и план управления. Определяются круг задач совета блока и собрания представителей квартала (ada) или комплексной застройки, а также то, каким помещениям служит объект.

После 22 мая 2026 года по ст. 70 для изменения плана управления требуются голоса двух третей от общего числа обособленных помещений, представленных членами собрания представителей комплексной застройки. По положениям плана о временном управлении предусмотрены две трети собственников обособленных помещений на территории комплексной застройки. Положение плана, противоречащее закону, не применяется; оба правила нельзя свести к единому расчёту «две трети участвующих в собрании».

Расходы, закреплённые только за одним блоком или отдельными строениями, и расходы, обслуживающие весь комплекс, рассчитываются отдельно. Важны не только физическое расположение объекта, но и его правовое назначение и пользующиеся им помещения.

По ст. 34 KMK при восьми и более обособленных помещениях назначение управляющего обязательно. Выбор управляющего оценивается как по числу поэтажных собственников, так и по большинству долей земельного участка. Проверяются план управления, срок полномочий, протокол выборов, вознаграждение управляющего и назначение внешнего управляющего; правила об органах, специфичные для комплексной застройки, сохраняются.

Если собственники не могут договориться или назначить управляющего, при соблюдении установленных законом условий можно просить мировой суд по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi) назначить управляющего. Смена управляющего отграничивается от требований об отчётности, возмещении ущерба и передаче документов. Полномочия избранного управляющего не означают, что он может единолично решать любые крупные расходы или изменения мест общего пользования.

Управляющий отвечает перед поэтажными собственниками как поверенный. Записи доходов и расходов, движение по банковским счетам, книги, счета, квитанции, договоры и решения о расходах рассматриваются в совокупности. Расхождение между собранными деньгами и суммой, отражённой в счетах, расходы без документов и действия за пределами полномочий должны быть конкретизированы.

• Объём обязанностей по ознакомлению с документами и отчётности.
• Выбор ревизора, отчёты, срок полномочий и действие решения об освобождении от ответственности (ibra).
• Передача прежним управлением книг, ключей, счетов и цифрового доступа.

Право проверять отчётность не даёт неограниченного доступа ко всем персональным данным персонала или других жильцов; оцениваются необходимое маскирование и безопасная передача. Для требования о возмещении ущерба необходимы нарушение, вина, ущерб и причинная связь; при обвинении в преступлении дополнительно требуются конкретное деяние и доказательства.

Выбор управляющей компании не отменяет полностью установленные законом обязанности собрания и управляющего. Сторона договора, полномочия подписавшего по представительству, объём услуг, повышение вознаграждения, срок, доступ к счетам и порядок контроля должны быть чётко определены. Услуги управления и поставка услуг по уборке, охране, обслуживанию или программного обеспечения — не одни и те же договорные отношения.

Рассматриваются расторжение, договорная неустойка, ответственность, страхование, субподрядчики, безопасность данных и положения о передаче дел. Прекращение доступа к банковскому счёту или записям приложения компании не должно останавливать работу управления. Компетентный суд и вид медиации в споре с компанией не определяются автоматически лишь потому, что в названии встречается слово «комплекс».

При найме персонала оцениваются статус работодателя, полномочия по найму и увольнению, трудовой договор, рабочее время, оплата, сверхурочная работа и записи о социальном обеспечении. Выходное пособие и компенсация за несоблюдение срока уведомления, отпуск, охрана труда и условия пользования квартирой консьержа (kapıcı) также имеют значение.

Передача услуги другой компании не снимает все трудовые риски. Рассматриваются отношения между основным работодателем и субподрядчиком, записи поставщика услуг и конкретные условия ответственности. Распределение расходов на персонал между собственниками и адресат и порядок требования работника — разные вопросы; для трудового суда и обязательной медиации как условия иска может потребоваться отдельная оценка.

Характер крыши, террасы, сада, парковки, убежища, помещения консьержа, коридора, лифта, несущих элементов и общих объектов определяется записью в кадастре, проектом и законом. То, что в помещение можно попасть только из определённой квартиры или что им годами пользуется одно лицо, само по себе не создаёт права собственности. Принадлежность обособленного помещения отличается от места общего пользования.

Если закрыты кладовая или сад, перекрыт общий проход, терраса присоединена к квартире или общий объект используется в иных целях, выясняются дата изменения, кто его произвёл, разрешение и действительное закрепление права пользования. Помимо того, действительно ли решение управления по полномочиям и большинству, важно, затрагивает ли оно личные права.

Требование может быть заявлено в виде устранения вмешательства, приведения в соответствие с проектом, обеспечения пользования местом общего пользования или, при наличии условий, возмещения ущерба. Определяются полномочия на подачу иска и представительство, лицо, допустившее вмешательство, и положение собственника и других заинтересованных лиц. Плата за пользование или компенсация за неправомерное пользование (ecrimisil) возникает не в каждом случае автоматически; изучаются особые условия.

До суда необходимо сохранить фотографии, технические замеры, утверждённый проект и переписку, а также определить вопросы для осмотра на месте и эксперта. Вместо одного лишь требования «восстановить прежнее состояние» важно осуществимым образом описать работы, которые нужно выполнить. Акт муниципалитета, градостроительный штраф и частноправовые требования поэтажных собственников могут иметь разные последствия.

Обязательное обслуживание, полезное обновление, роскошный объект, строительство в месте общего пользования и усиление несущих конструкций не подчиняются одному и тому же правилу о большинстве и расходах. Порядок письменного согласия по ст. 19 KMK и исключение в виде установления судом факта срочного ремонта или усиления, а также условия об обновлениях и расходах по ст. 42–43 рассматриваются отдельно.

При протечке крыши, ремонте фасада, лифта, противопожарной безопасности, водопровода, бассейна, системы отопления или вложениях в энергоэффективность совместно оцениваются техническая необходимость, проект, предложения, бюджет и полномочия на принятие решения. Согласие собственников не заменяет необходимое разрешение муниципалитета или техническое разрешение. Специальный законодательный режим аварийных зданий и городской трансформации не приравнивается к обычным решениям многоквартирного дома.

При пожаре, затоплении, неисправности общего объекта или причинении вреда третьему лицу изучаются застрахованное лицо по полису, объём, исключения, страховое покрытие и обязанности по уведомлению. Обязательное страхование от землетрясений не рассматривается как общий полис страхования ответственности, охватывающий любой ущерб зданию и местам общего пользования.

Обязанность управления по обслуживанию, вина поставщика услуг, требование потерпевшего и основания страховщика для выплаты или отказа могут порождать разные отношения. Сохраняются акт о происшествии, фотографии, заключение эксперта-оценщика, счёт за ремонт и дата уведомления. Обращение к страховщику не во всех случаях останавливает срок другого иска или производства.

При шуме, запахе, вибрации, перекрытии общего прохода, содержании животных или интенсивном потоке посетителей оцениваются конкретное использование, план управления и соседские обязанности. Не всякая жалоба сама по себе влечёт вмешательство или выселение; значение имеют источник беспокойства, его продолжительность и законно полученные доказательства.

Требование о передаче обособленного помещения по ст. 25 KMK — исключительный и суровый путь. Отдельно проверяются невыносимое нарушение прав остальных собственников, необходимое решение, особые условия и установленные законом сроки для подачи иска. Этот путь — не то же самое, что выселение арендатора или вмешательство судьи.

Использование помещения, значащегося в кадастре как жилое, в качестве нежилого помещения, офиса, места проживания или в иных целях рассматривается вместе со ст. 24 KMK, планом управления, утверждённым проектом и разрешительным режимом. То, что для некоторых видов использования требуется единогласие или особое условие, не означает, что любое изменение использования подчиняется одному и тому же правилу.

При аренде в туристических целях сроком в сто дней или меньше отдельно оцениваются разрешительный, решающий и санкционный режим Закона № 7464. Жильё высокого класса и другие исключения изучаются в зависимости от статуса дела. Туристическое разрешение само по себе не снимает обязанности по плану управления и соседские обязанности; исследуются также объявление, фактическая эксплуатация и субаренда.

При использовании камер, карточного доступа, учёта посетителей, распознавания номеров и приложения управления определяются ответственность за данные, цель обработки, правовое основание и соразмерность. То, что решение принято, само по себе не делает законной всю обработку данных. С учётом внутренних пространств обособленных помещений и частной жизни регулируются угол обзора, уведомление, доступ и срок хранения.

Использование голоса или биометрических данных требует более строгой проверки. Вывешивание списка должников в месте общего пользования, публикация в группах жильцов, выдача записей по запросу и передача данных компании-разработчику программного обеспечения оцениваются отдельно. Прозрачность управления и частная жизнь третьих лиц должны защищаться совместно.

От того, является ли парковочное место принадлежностью в кадастре, местом общего пользования или действительно закреплённой территорией, зависит право пользования. Нумерация, гостевые автомобили, доступ для инвалидов и порядок проезда должны соответствовать проекту и плану управления. Установка зарядного устройства на парковке не оценивается лишь как размещение прибора на свободном месте.

Общее или личное использование, характер стационарной установки, электрическая мощность, пожарная безопасность, проект и необходимые разрешения рассматриваются вместе с большинством для решения, измерением потребления, распределением расходов и ответственностью. Для солнечной энергии, оборудования на крыше и общих интернет- и коммуникационных объектов также могут действовать иные технические и правовые условия. Единое правило о разрешении или большинстве для всех установок не даётся.

Сервитут этажной собственности (kat irtifakı) устанавливается для обособленных помещений здания, которое будет построено или строится, с привязкой к доле земельного участка; поэтажная собственность же относится к завершённым помещениям, пригодным для отдельного использования. Совместно оцениваются характер, записанный в кадастре, разрешение на ввод в эксплуатацию и фактическое состояние. Чтобы положения об управлении применялись в здании с сервитутом этажной собственности, условия ст. 17 рассматриваются отдельно.

Учреждение, изменение вида, переход к поэтажной собственности, принадлежности и записи о помещениях рассматриваются вместе с необходимыми проектами и техническими документами. Проверяются актуальные требования к действиям, связанные с практикой Генерального управления земельного кадастра и регистрации (TKGM) по электронному архитектурному проекту и трёхмерной цифровой модели здания. Прекращение существования основного здания или прекращение поэтажной собственности могут иметь разные последствия для реестра и правообладания.

Доля земельного участка определяется не только по квадратным метрам обособленного помещения, а пропорционально его стоимости на дату установления поэтажной собственности или сервитута этажной собственности. Изучаются расположение, этаж, ориентация, цель использования, площадь и другие факторы стоимости. Непропорциональная доля при учреждении и последующее движение рынка или перепланировка — не одна и та же проблема.

Иск затрагивает права собственников соответствующих обособленных помещений; важны привлечение сторон и соотношение долей в целом. Учредительный проект, прежние записи в кадастре и факторы стоимости оцениваются в ходе технической экспертизы. Хотя исправление доли земельного участка связано с распределением расходов и правовыми отношениями при трансформации, оно не во всех вопросах автоматически приводит к тому же результату.

Между номером обособленного помещения, его характером, принадлежностью в виде кладовой или парковки, площадью и фактическим использованием может быть расхождение. Ошибка в записи отграничивается от самовольного строительства или присоединения места общего пользования к помещению. Сопоставляются запись в кадастре, утверждённый архитектурный проект, ситуационный план, документы о перепланировке и о вводе в эксплуатацию.

Определяется, можно ли внести исправление административным действием/действием по кадастру и требуются ли согласие собственников, новый проект, разрешение или иск. Не каждое несоответствие решается, как простое исправление имени или номера. Связанные требования из продажи, кредита, передачи или ответственности подрядчика рассматриваются отдельно.

В недавно сданных комплексах основание, задачи и срок временного управления изучаются по плану управления и положениям KMK о комплексной застройке. Документы о продаже подрядчика или договор с обслуживающей компанией не рассматриваются как полномочие, бессрочно продлевающее установленный законом срок.

Передача общих объектов, недостатки и дефекты, документы по гарантии и обслуживанию, действующие договоры, инвентарь, остаток на счёте и цифровые записи должны оформляться актом. Смена управления и ответственность подрядчика за недостатки — отдельные отношения. Представительство и задачи проверяются без предположения, что управление может само по себе предъявлять все личные договорные требования собственников.