Ein Kaufrecht berechtigt den Inhaber, ein Grundstück zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen zu erwerben; ein Wiederkaufsrecht erlaubt der Person, die das Grundstück übertragen hat, es zurückzuerwerben. Besteht ein wirksamer Vertrag, wurde das Recht rechtzeitig ausgeübt und die Gegenleistung erbracht, überträgt der Eigentümer das Grundbuch aber trotzdem nicht, kommt eine Klage auf Eintragungszwang in Betracht. Wird das Grundstück später an eine andere Person verkauft, gewinnt die Vormerkung im Grundbuch besonderes Gewicht.
Diese Rechte übertragen das Grundstück nicht von selbst auf den Berechtigten. Abschluss des Vertrags, Ausübung des Rechts, Eintragung der Vormerkung und Eintragung des Eigentums sind vier getrennte Stufen. Besonders irreführend ist die Vorstellung, „zehn Jahre sind nicht vergangen, also kann ich das Grundstück auf jeden Fall zurückholen“: Der Vertrag kann eine kürzere Frist vorsehen, die Frist der Vormerkung kann abgelaufen sein, oder die Zahlungsbedingungen wurden nicht erfüllt. 12
Wie werden Kaufrecht, Wiederkaufsrecht und Vorkaufsrecht unterschieden?
Kaufrecht: eine im Voraus eingeräumte Befugnis zum Kauf
Das Kaufrecht, in der Praxis als iştira hakkı bezeichnet, ermöglicht dem Berechtigten, den Kauf durch eine einseitige, mit dem Vertrag übereinstimmende Willenserklärung zustande zu bringen. Es ist nicht erforderlich, dass der Eigentümer zuvor an einen Dritten verkauft. Das Grundstück, der Berechtigte, die Nutzungsfrist sowie der Preis oder die Methode seiner Bestimmung müssen eindeutig sein. Ein vages Protokoll über ein Gespräch mit dem Inhalt „Es wird verkauft, falls es so weit kommt“ kann nicht als echtes Kaufrecht gelten.
Wiederkaufsrecht: Rückkehr zum übertragenen Grundstück
Das Wiederkaufsrecht, auch Vefa-Recht genannt, erlaubt der Person, die das Grundstück übertragen hat, es zu den vereinbarten Bedingungen zurückzukaufen. Es ist nicht derselbe Rechtsweg wie die Aufhebung des Kaufs; mit der Ausübung entsteht eine Verpflichtung zur Rückübertragung. Deshalb werden die ursprüngliche Eigentumsübertragung und die Wiederkaufsvereinbarung gemeinsam geprüft.
Beim Vorkaufsrecht wird das Recht in der Regel dadurch ausübbar, dass das Grundstück oder ein Anteil an einen Dritten verkauft wird. Die gesetzlichen Dreimonatsfristen und die an den Verkaufszeitpunkt gebundenen Höchstfristen lassen sich nicht unmittelbar auf Kauf- und Wiederkaufsverträge übertragen. Für eine Klage eines Miteigentümers wegen eines Verkaufs ist die eigene Fristentabelle im Leitfaden zum Vorkaufsrecht maßgeblich.
| Recht | Situation, die die Ausübung auslöst | Erstes zu prüfendes Dokument |
|---|---|---|
| Kauf | Ausübung der im Vertrag eingeräumten Kaufbefugnis | Amtlicher Vertrag und Nutzungsbedingungen |
| Wiederkauf | Rückerwerb eines zuvor übertragenen Grundstücks | Ursprüngliche Übertragung, Wiederkaufsvereinbarung und Zahlungsplan |
| Gesetzliches Vorkaufsrecht | Verkauf eines Anteils an einen Dritten | Miteigentumsnachweis, Kaufvertrag und notarielle Mitteilung |
| Vertragliches Vorkaufsrecht | Verkauf zu den Bedingungen des Vertrags | Schriftlicher Vertrag, Vormerkung und Verkaufsbedingungen |
Welche Form ist für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlich?
Nach Art. 237 TBK sind Verträge über Kauf und Wiederkauf von Grundstücken unwirksam, sofern sie nicht in öffentlicher Form geschlossen werden. Ein Schriftstück mit den Unterschriften der Parteien, ein Bankschreiben oder ausgetauschte Nachrichten gelten allein aus diesem Grund nicht als amtlicher Vertrag. Auch der Unterschied zwischen einer Unterschriftsbeglaubigung und einer vor einer Behörde errichteten Urkunde ist wichtig. Geprüft werden die Art der von der zuständigen Stelle vorgenommenen Handlung und die ursprüngliche Vertragsakte. 2
Ein Formmangel kann ernste Folgen haben, besonders nachdem das Grundstück an Dritte übertragen wurde. Die Eintragung einer Vormerkung heilt nicht jeden Mangel eines unwirksamen Vertrags. Die Wirksamkeit des Vertrags und die Wirkung der Vormerkung gegenüber Dritten sind getrennte Rechtsfragen. Einzelheiten finden sich im Beitrag zur Grundbucheintragung auf Grundlage eines Vorvertrags über den Grundstückskauf.
Wie hat die Entscheidung des Kassationshofs von 2026 den Formmangel behandelt?
In der Entscheidung 7. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 4. März 2026, E.2025/3369, K.2026/1254 prüfte das Gericht einen mit einer Bank geschlossenen Wiederkaufsvertrag. Die Klägerin hatte ein Grundstück übertragen, ein Wiederkaufsrecht war bis zu einem festgelegten Datum eingeräumt worden; der Streit betraf den Rückkaufpreis und die Eintragung. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, weil der Vertrag nicht in öffentlicher Form geschlossen worden war. 3
Da die Klägerin auf den Vertrag vertraut und ihre Leistung erbracht hatte und die Bank keinen Einwand wegen der Form erhoben hatte, hielt der Senat es für einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, die Klage in dieser Phase allein wegen des Formmangels abzuweisen. Die Entscheidung wurde aufgehoben. Der Senat verlangte, den Rückkaufpreis nach den Vertragsbedingungen zu bestimmen und zu hinterlegen und anschließend im Lichte des Ergebnisses zu entscheiden.
Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass jede einfache schriftliche Vefa-Vereinbarung wirksam ist. Ebenso lässt sich nicht daraus ableiten, dass der Vertrag allein deshalb amtlich sei, weil die Bank eine staatliche Bank ist. Maßgeblich waren der konkrete Ablauf der Erfüllung und die Bewertung nach Art. 2 TMK, dass man sich auf den Formmangel berufen hat. Die Einhaltung der vorgeschriebenen Form von Anfang an bleibt die Grundregel.
Was bewirkt die Vormerkung im Grundbuch und was nicht?
Nach Art. 736 TMK können Kauf- und Wiederkaufsrechte, die als Vormerkung im Grundbuch eingetragen sind, innerhalb der in der Vormerkung angegebenen Frist gegenüber jedem Eigentümer ausgeübt werden. Damit ist auch die Person, die das Grundstück später erwirbt, an das durch die Vormerkung verstärkte persönliche Recht gebunden. Die Vormerkung macht den Berechtigten nicht unmittelbar zum Eigentümer; sie bewirkt, dass der Antrag auf Eintragung gegen den späteren Eigentümer gerichtet werden kann. 1
Ein Vertrag ohne Vormerkung kann Verpflichtungen zwischen den Parteien begründen. Der Ausgang einer Klage auf Erfüllung gegen einen Dritten, der das Grundstück erworben hat, lässt sich jedoch nicht garantieren, ohne dessen rechtliche Stellung und etwaige weitere Klagegründe zu prüfen. Der Schadensersatzanspruch gegen den ursprünglichen Eigentümer und der Anspruch auf Eintragung gegen den späteren Eigentümer müssen getrennt gehalten werden.
Es genügt nicht, nur festzustellen, ob die Vormerkung heute sichtbar ist. Zu prüfen sind ihr Datum, ihre Dauer und ihr Inhalt, außerdem, ob sie gelöscht wurde, ob sie zum Zeitpunkt der Übertragung bestand und ob der Berechtigte einer Zustimmung zugestimmt hat. Alte Grundbuchauszüge und Übertragungsunterlagen sind deshalb ebenso wertvoll wie der aktuelle Stand. In diesem Zusammenhang kann auch der Beitrag zum guten Glauben Dritter herangezogen werden.
Zehnjahresfristen und der letzte Tag nach dem Vertrag
Nach Art. 238 TBK können Kauf-, Wiederkauf- und Vorkaufsrechte aus einem Vertrag höchstens für zehn Jahre vereinbart werden. Art. 736 TMK bestimmt, dass die Wirkung einer Vormerkung in jedem Fall zehn Jahre nach ihrem Datum endet. Beide Regelungen ergänzen sich; die Vertragsdauer und die Wirkung der Vormerkung gegenüber Dritten müssen nicht denselben Anfangszeitpunkt haben. 12
Sieht der Vertrag beispielsweise eine Nutzungsfrist von zwei Jahren vor, gewährt die gesetzliche Höchstfrist von zehn Jahren den Parteien nicht automatisch acht weitere Jahre. Ebenso kann eine am letzten Tag abgesandte Mitteilung die Gegenseite erst später erreichen, was den Streit auslösen kann, ob das Recht rechtzeitig ausgeübt wurde. Ist für die Ausübung auch eine Zahlung oder die Übergabe bestimmter Unterlagen vorgesehen, werden diese gesondert geprüft.
| Frist oder Datum | Warum es gesondert festgehalten werden sollte |
|---|---|
| Datum des Vertragsabschlusses | Für die maximale Vertragslaufzeit und das anwendbare Recht |
| Letzter Tag der Ausübung nach dem Vertrag | Damit das Recht wirksam ausgeübt werden kann |
| Datum der Vormerkung und ihre angegebene Frist | Zur Bestimmung ihrer Bindungswirkung gegenüber späteren Eigentümern |
| Datum des Zugangs der Mitteilung bei der Gegenseite | Damit der Ausübungswille fristgerecht erklärt wurde |
| Fälligkeitsdatum der Zahlung | Für die Erfüllung der Gegenleistung nach dem Vertrag |
| Vom Gericht bestimmte Hinterlegungsfrist | Zur Überwachung der Zahlungspflicht im Verfahren |
Die Frist zur Ausübung des Rechts ist nicht dieselbe wie die Verjährungsfrist, die für den nach rechtzeitiger Ausübung entstehenden Anspruch auf Eintragung gelten kann. Ohne Prüfung des Vertragsinhalts, des Zeitpunkts, zu dem Erfüllung verlangt werden kann, des Besitzes und der rechtlichen Natur des Streits darf nicht jedem Vorgang ein einheitliches Anfangsdatum zugewiesen werden. Der Beitrag zu Verjährung und Ausschlussfristen kann zum Vergleich herangezogen werden.
Wie wird der Rückkaufpreis bestimmt?
Zuerst wird die Preisregelung des Vertrags gelesen. Ein fester Betrag, der ursprüngliche Verkaufspreis, der Gutachterwert oder eine andere Berechnungsmethode können vereinbart sein. Es muss geklärt werden, auf welchen Zeitpunkt, welches Grundstück und welche Schulden sich der Preis im Vertrag bezieht. Wird ein belastetes Grundstück an eine Bank übertragen, kann die Verwechslung von Kreditschuld, Zinsen, Kosten und Rückkaufbetrag zu einer falschen Berechnung führen.
In der oben genannten Entscheidung von 2026 hat der Senat den vom Kläger verlangten Wert zum Zeitpunkt der Mahnung oder der Klage ebenfalls nicht von selbst übernommen; er verlangte, den Preis nach den Vertragsbedingungen zu bestimmen. Diese Haltung zeigt, dass die neue Marktwertregel bei Vorkaufsklagen nicht automatisch auf Wiederkaufsklagen übertragen werden sollte. 3
Bei einem Preisstreit werden Bankbelege (dekont), Schuldaufstellungen, Sachverständigengutachten und die von der Gegenseite genannten Beträge gesammelt. Das Gutachten sollte zeigen, welche Vertragsklausel wie angewendet wurde. Eine Tabelle, die nur das Ergebnis zeigt und Zwischenschritte verbirgt, macht das Gutachten nicht überprüfbar. Ist eine Hinterlegung angeordnet, müssen Betrag, Ort und Frist gesondert überwacht werden.
Parteien, Gericht und Anträge in einer Eintragungsklage
Grundlage des Eintragungsanspruchs sind Art. 716 TMK und der konkrete Vertrag. Wird die Übertragung des Eigentums verlangt, muss der derzeit eingetragene Eigentümer ermittelt werden. Hat die Vormerkung keine Wirkung gegenüber einem späteren Eigentümer oder bindet der Vertrag nur den ursprünglichen Eigentümer, besteht die Gefahr, dass der Grundbuchanspruch gegen die falsche Person gerichtet wird. Ein Anspruch auf Preis oder Schadensersatz wegen Vertragsverletzung kann dagegen gegen einen anderen Schuldner gerichtet sein. 1
Für Klagen, die das Grundstück selbst betreffen, ist das Gericht am Lageort des Grundstücks ausschließlich zuständig. Sachlich zuständig ist grundsätzlich das Zivilgericht erster Instanz; besondere Konstellationen wie Verbraucher- oder Handelsbeziehungen werden aber gesondert bewertet. Die Beteiligung einer Bank macht nicht jeden Fall allein zu einer Handelssache; maßgeblich sind die Parteieigenschaften und die Art des Geschäfts. Weitere Geldforderungen sind außerdem daraufhin zu prüfen, ob die Mediation als Prozessvoraussetzung gilt. 45
Ist die Eintragung unmöglich und wird ein Schadensersatzanspruch erwogen, müssen Reihenfolge der Anträge, Schadensart und Beklagter klar dargelegt werden. Ein Eventualantrag (terditli talep) gewährleistet nicht, dass Grundbuchberichtigung und voller Wert des Grundstücks zusammen denselben Schaden ausgleichen. Besteht ein Bedürfnis nach vorläufigem Rechtsschutz, kann eine einstweilige Verfügung beantragt werden, die die Übertragung des Eigentums beschränkt; ihre Anordnung hängt von der Glaubhaftmachung und weiteren Voraussetzungen ab. Für Einzelheiten kann auch der Beitrag zur Umsetzung eines rechtskräftigen Eintragungsurteils im Grundbuch gelesen werden.
Geht das Recht auf die Erben über und kann es an Dritte übertragen werden?
Nach Art. 239 TBK sind diese aus einem Vertrag entstehenden Rechte, sofern nichts anderes vereinbart ist, nicht übertragbar, gehen aber im Erbgang über. Ist die Übertragung vertraglich zugelassen, muss sie der für die Entstehung des Rechts erforderlichen Form entsprechen. Deshalb werden die Urkunde, die jemand vorlegt, der sagt „ich habe das Recht gekauft“, und die Frage, ob der ursprüngliche Vertrag die Übertragung erlaubt, gemeinsam geprüft. Im Erbfall werden auch die Stellung aller Erben und die Vertretung des Nachlasses überprüft. 2
Wie sollte die Belegakte vor einem Streit aufgebaut werden?
In die erste Akte gehören der amtliche Vertrag und seine Anlagen; in die zweite der chronologische Grundbuchauszug und die Vormerkungsunterlagen; in die dritte Mitteilungen und Zustellnachweise; in die vierte das Zahlungskonto. Wird vermerkt, welche Bedingung jeder Beleg nachweist, kann auf Einwände der Gegenseite wie „die Frist ist abgelaufen“, „der Preis wurde nicht bezahlt“ oder „der neue Eigentümer ist nicht gebunden“ mit konkreten Beweisen geantwortet werden.
Hat sich die Flurstücksnummer des im Vertrag genannten Grundstücks infolge einer Umlegung geändert, muss auch die Verbindung zwischen altem und neuem Flurstück hergestellt werden. Eine Entscheidung mit der alten Flurstücksnummer, ohne festzustellen, in welches neue Register die Vormerkung übertragen wurde, kann Vollstreckungsprobleme verursachen. Dieses Thema kann zusammen mit der technischen Registerprüfung im Grundbuchleitfaden nach der Aufhebung einer Umlegung bewertet werden. Im Zusammenhang damit kann auch der Beitrag zur Eintragung eines formlos erworbenen Grundstücks herangezogen werden.
Fazit
Die Eintragung aufgrund von Kauf- und Wiederkaufsrecht setzt einen wirksamen Vertrag voraus, der rechtzeitig und nach seinen Bedingungen ausgeübt wird. Öffentliche Form, Vormerkung, Frist und Preis ersetzen einander nicht. Die Durchsetzbarkeit gegenüber einem späteren Eigentümer und die Schadensersatzhaftung des ursprünglichen Vertragspartners müssen getrennt begründet werden. Die Entscheidung des Kassationshofs von 2026 zeigt die Bedeutung von Treu und Glauben im konkreten Erfüllungsablauf, hebt aber die Notwendigkeit nicht auf, den Vertrag von Anfang an in der vorgeschriebenen Form abzuschließen.
Häufig gestellte Fragen
Sind Vefa-Recht und Wiederkaufsrecht dasselbe?
Ja. Vefa ist der traditionelle Begriff für ein Wiederkaufsrecht. Der Umfang des Rechts richtet sich nach den Vertragsbedingungen ebenso wie nach seiner Bezeichnung.
Macht mich die Eintragung einer Vormerkung zum Eigentümer?
Nein. Eine Vormerkung verstärkt die Wirkung des persönlichen Rechts gegenüber späteren Eigentümern. Für das Eigentum sind zusätzlich eine wirksame Übertragung und Eintragung oder ein Eintragungsurteil erforderlich.
Kann man mit einem einfachen schriftlichen Vefa-Vertrag einen Prozess gewinnen?
Die allgemeine Regel ist die öffentliche Form. Es gibt Ausnahmen im Hinblick auf die konkrete Erfüllung und Treu und Glauben, doch lässt sich nicht annehmen, dass eine einfache schriftliche Vereinbarung immer wirksam ist.
Wenn im Vertrag zwei Jahre stehen, kann ich dann zehn Jahre warten?
Nein. Zehn Jahre sind die gesetzliche Höchstfrist. Eine im Vertrag kürzer vereinbarte Nutzungsfrist verlängert sich nicht automatisch.
Gilt die Marktwertregel des Vorkaufsrechts auch beim Wiederkauf?
Nicht automatisch. Beim Wiederkauf werden zunächst die Preisregelung des Vertrags oder die Methode ihrer Bestimmung geprüft.
Wird ein Wiederkaufsrecht nur durch Klageerhebung ausgeübt?
Anders als beim gesetzlichen Vorkaufsrecht kann es vorbehaltlich der Vertragsbedingungen auch durch eine Ausübungserklärung ausgeübt werden, die die Gegenseite erreicht. Verweigert der Eigentümer die Mitwirkung, ist eine Klage auf Eintragungszwang erforderlich.
Endet das Recht mit dem Tod des Berechtigten?
Nach Art. 239 TBK geht es, sofern nichts anderes vereinbart ist, im Erbgang über. Persönliche Regelungen im Vertrag und die Notwendigkeit, dass die Erben gemeinsam handeln, werden gesondert geprüft.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Gesetz Nr. 4721 Türkisches Zivilgesetzbuch, Art. 2, 716, 735–736.
- Gesetz Nr. 6098 Türkisches Obligationengesetz, Art. 237–239; allgemeine Vorschriften zur Pflichtverletzung und Verjährung.
- 7. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 4. März 2026, E.2025/3369, K.2026/1254. Der Volltext auf Ara Karar wurde geprüft; es handelt sich um eine Sekundärquelle.
- Gesetz Nr. 6100 Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), Art. 2, 12, 111, 125 und 389 ff.
- Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilsachen (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 17/B, 18/A–18/B. Letzter Zugriff auf die Quellen: 13. Oktober 2026.