Alım hakkı, hak sahibine bir taşınmazı sözleşmede belirlenen koşullarla edinme; geri alım hakkı ise daha önce devrettiği taşınmazı geri edinme imkânı verir. Geçerli sözleşme, zamanında kullanım ve karşı edimin yerine getirilmesi mevcut olduğu hâlde malik tapuyu devretmiyorsa tescile zorlama davası gündeme gelir. Taşınmazın sonradan başka kişiye satılması durumunda tapu şerhi ayrıca önem kazanır.
Bu haklar taşınmazı kendiliğinden hak sahibinin mülkiyetine geçirmez. Sözleşmenin kurulması, hakkın kullanılması, tapuya şerh verilmesi ve mülkiyetin tescili dört ayrı aşamadır. Özellikle “on yıl geçmedi, tapuyu her durumda geri alabilirim” düşüncesi yanıltıcıdır: sözleşmede daha kısa süre olabilir, şerhin süresi dolabilir veya ödeme koşulları yerine getirilmemiş olabilir. 12
Alım, geri alım ve önalım hakları nasıl ayrılır?
Alım hakkı: önceden tanınmış satın alma yetkisi
Alım, uygulamadaki adıyla iştira hakkı, hak sahibinin sözleşmeye uygun tek taraflı irade açıklamasıyla satış ilişkisini kurabilmesini sağlar. Malikin önce bir başkasına satış yapması aranmaz. Taşınmaz, hak sahibi, kullanma süresi ve bedel veya bedelin belirlenme yöntemi açık olmalıdır. “İleride anlaşılırsa satılacaktır” şeklindeki belirsiz bir görüşme tutanağıyla gerçek alım hakkı aynı kabul edilemez.
Geri alım hakkı: devredilen taşınmaza dönüş
Geri alım veya vefa hakkı, taşınmazı devreden kişinin onu kararlaştırılan koşullarla geri satın alabilmesini sağlar. Satışın ortadan kaldırılmasıyla aynı hukuki yol değildir; hak kullanıldığında geri devre yönelik borç doğar. Bu nedenle mülkiyetin ilk devri ve geri alım anlaşması birlikte incelenir.
Önalımda ise kural olarak taşınmazın veya payın üçüncü kişiye satılması hakkı kullanılabilir hâle getirir. Yasal önalımın üç aylık ve satış tarihine bağlı üst süreleri, alım ve geri alım sözleşmelerine doğrudan taşınamaz. Paydaşın satış nedeniyle açacağı dava için önalım hakkı rehberindeki ayrı süre tablosu kullanılmalıdır.
| Hak | Kullanımı tetikleyen temel durum | İlk bakılacak belge |
|---|---|---|
| Alım | Sözleşmede tanınan satın alma yetkisinin kullanılması | Resmî sözleşme ve kullanım koşulları |
| Geri alım | Önceden devredilen taşınmazın geri satın alınması | İlk devir, geri alım sözleşmesi ve ödeme düzeni |
| Yasal önalım | Payın üçüncü kişiye satılması | Paylı mülkiyet kaydı, satış ve noter bildirimi |
| Sözleşmeden doğan önalım | Sözleşmedeki koşullara uygun satış ilişkisi | Yazılı sözleşme, şerh ve satış koşulları |
Sözleşmenin geçerliliği için hangi şekil gerekir?
TBK m.237 uyarınca taşınmaz alım ve geri alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Tarafların imzalarını içeren bir kâğıt, banka yazısı veya mesajlaşma, yalnız bu niteliği nedeniyle resmî sözleşme sayılmaz. İmza onayı ile düzenleme şeklindeki işlem arasındaki fark da gözetilmelidir. Yetkili makamın yaptığı işlemin niteliği ve asıl sözleşme dosyası incelenir. 2
Şekil eksikliği, özellikle taşınmaz üçüncü kişilere devredildikten sonra ağır sonuç doğurabilir. Şerh verilmiş olması da geçersiz bir sözleşmenin her eksikliğini gidermez. Sözleşmenin geçerliliği ile şerhin üçüncü kişilere etkisi ayrı hukuki sorulardır. İlgili ayrıntılar taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu tescili yazısında bulunabilir.
2026 tarihli Yargıtay kararı şekil eksikliğini nasıl ele aldı?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 4 Mart 2026, E.2025/3369, K.2026/1254 sayılı kararında bir bankayla yapılan geri alım sözleşmesini incelemiştir. Davacı taşınmazını devretmiş, belirlenen tarihe kadar geri alım hakkı tanınmış; uyuşmazlık geri alım bedeli ve tescil üzerinde doğmuştur. Alt derece mahkemeleri sözleşme resmî şekilde yapılmadığı için davayı reddetmiştir. 3
Daire, davacının sözleşmeye güvenerek edimini yerine getirdiğini ve bankanın şekle ilişkin itirazı bulunmadığını dikkate alarak, bu aşamada yalnız şekil eksikliğine dayanılarak ret kararı verilmesini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. Karar bozulmuş; bedelin sözleşme hükümlerine göre belirlenip depo ettirilmesi ve sonuca göre karar verilmesi istenmiştir.
Bu karar, bütün adi yazılı vefa sözleşmelerinin geçerli olduğu anlamına gelmez. Bankanın kamu bankası olması nedeniyle sözleşmenin resmî sayıldığı sonucu da çıkarılamaz. Kararın belirleyici noktası, somut ifa süreci ve şekil eksikliğine dayanılmasının TMK m.2 karşısındaki değerlendirmesidir. Başlangıçta gerekli şekle uyulması temel kural olmaya devam eder.
Tapu şerhi ne sağlar, ne sağlamaz?
TMK m.736'ya göre tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Böylece taşınmazı sonradan alan kişinin de şerhle güçlendirilmiş kişisel hakla bağlı olması sağlanır. Şerh, hak sahibini doğrudan malik yapmaz; tescil talebinin sonraki malike yöneltilmesini mümkün kılan hukuki etki yaratır. 1
Şerh bulunmayan bir sözleşme taraflar arasında borç doğurabilir. Ancak taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı aynen ifa talebinin sonucu, o kişinin hukuki durumu ve varsa diğer dava sebepleri araştırılmadan garanti edilemez. İlk malike karşı tazminat imkânı ile son malike karşı tapu talebi birbirinden ayrılmalıdır.
İncelemede yalnız şerhin bugün görünmesi yeterli değildir. Şerhin konulduğu tarih, süresi, içeriği, terkin edilip edilmediği, devir sırasında mevcut olup olmadığı ve hak sahibinin herhangi bir muvafakat verip vermediği görülmelidir. Eski tapu suretleri ve işlem belgeleri bu nedenle güncel kayıt kadar değerlidir. Bu yönüyle üçüncü kişinin iyiniyeti yazısı da birlikte okunabilir.
On yıllık süreler ve sözleşmedeki son gün
TBK m.238, sözleşmeden doğan önalım, geri alım ve alım haklarının en çok on yıl için kararlaştırılabileceğini düzenler. TMK m.736 ise şerhin etkisinin, şerh tarihinden itibaren her durumda on yıl geçince sona ereceğini belirtir. Bu iki düzenleme birbirini tamamlar; sözleşmenin süresi ile şerhin üçüncü kişilere etkisi aynı başlangıç tarihine sahip olmak zorunda değildir. 12
Örneğin sözleşmede iki yıllık kullanım süresi öngörülmüşse kanundaki on yıllık üst sınır, taraflara kendiliğinden sekiz yıl daha vermez. Aynı şekilde son gün gönderilen bildirimin karşı tarafa daha sonra ulaşması, hakkın zamanında kullanılıp kullanılmadığı tartışmasını doğurabilir. Kullanma koşulu ödeme veya belirli belgelerin teslimini de içeriyorsa bunlar ayrıca denetlenir.
| Süre veya tarih | Neden ayrı kaydedilmeli? |
|---|---|
| Sözleşmenin kurulma tarihi | Azami sözleşme süresi ve uygulanacak hukuk için |
| Sözleşmedeki kullanımın son günü | Hakkın geçerli biçimde kullanılabilmesi için |
| Şerh tarihi ve şerhteki süre | Sonraki maliklerin bağlılığını belirlemek için |
| Bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarih | Kullanma iradesinin süresinde açıklanması için |
| Bedelin ödeneceği tarih | Sözleşmedeki karşı edimin yerine getirilmesi için |
| Mahkemenin verdiği depo süresi | Yargılamadaki ödeme yükümlülüğünü izlemek için |
Hakkın kullanılma süresiyle, zamanında kullanım sonrasında doğan tescil alacağının tabi olabileceği zamanaşımı aynı değildir. Sözleşmenin içeriği, ifanın istenebilir hâle gelmesi, zilyetlik ve uyuşmazlığın hukuki niteliği değerlendirilmeden bütün dosyalara tek başlangıç tarihi verilmemelidir. Ayrıca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.
Geri alım bedeli nasıl belirlenir?
Önce sözleşmenin bedel düzeni okunur. Sabit tutar, ilk satış bedeli, ekspertiz değeri veya başka bir hesap yöntemi kararlaştırılmış olabilir. Sözleşme metnindeki bedelin hangi tarihe, hangi taşınmaza ve hangi borçlara karşılık geldiği açıklığa kavuşturulmalıdır. İpotekli bir taşınmazın bankaya devrinde kredi borcu, faiz, masraf ve geri alım tutarını birbirine karıştırmak yanlış hesap yaratabilir.
Yukarıdaki 2026 kararında da Daire, davacının istediği ihtar veya dava tarihindeki değeri kendiliğinden kabul etmemiş; sözleşme hükümlerine göre bedel belirlenmesini istemiştir. Bu yaklaşım, önalım davasındaki yeni rayiç bedel kuralının vefa davasına otomatik aktarılmaması gerektiğini gösterir. 3
Bedel ihtilafında ödeme dekontları, borç hesapları, ekspertiz raporları ve karşı tarafın bildirdiği tutarlar toplanır. Bilirkişi raporunda hangi sözleşme maddesinin nasıl uygulandığı gösterilmelidir. Bir hesap tablosunun sonucu yazıp ara işlemleri gizlemesi, raporu denetlenebilir hâle getirmez. Mahkemenin depo kararı varsa tutarın, yerin ve sürenin ayrıca izlenmesi gerekir.
Tescil davasında taraflar, mahkeme ve talepler
Tescil talebinin dayanağı TMK m.716 ve somut sözleşmedir. Mülkiyetin devri isteniyorsa mevcut kayıt maliki belirlenir. Şerhin sonraki malike etkisi yoksa veya sözleşme yalnız ilk maliki bağlıyorsa yanlış kişiye karşı tapu talebinde bulunulması riski vardır. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle bedel veya zarar talebi ise farklı bir borçluya yöneltilebilir. 1
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir. Görev bakımından genel mahkeme asliye hukuk mahkemesi olmakla birlikte tüketici veya ticari ilişki gibi özel durumlar ayrıca değerlendirilir. Bankanın taraf olması tek başına her dosyayı ticari dava yapmaz; tarafların sıfatları ve işlemin niteliği belirleyicidir. Para alacağına ilişkin ek taleplerin dava şartı arabuluculuk kapsamı da ayrıca incelenmelidir. 45
Tescil mümkün olmazsa tazminat istenmesi düşünülüyorsa talep sırası, zarar türü ve davalı açık kurulmalıdır. Terditli talep, tapu ile taşınmazın tam değerinin aynı zararı karşılayacak şekilde birlikte tahsilini sağlamaz. Geçici koruma ihtiyacında tapu devrini sınırlayan tedbir istenebilir; verilmesi yaklaşık ispat ve diğer şartlara bağlıdır. Ayrıntılı bilgi için tescil kararından sonra tapuda uygulama yazısı da okunabilir.
Hak mirasçılara geçer mi, başkasına devredilebilir mi?
TBK m.239'a göre aksine anlaşma olmadıkça sözleşmeden doğan bu haklar devredilemez, fakat miras yoluyla geçer. Devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa devir, hakkın kuruluşu için gereken şekle uygun yapılmalıdır. Bu nedenle “hakkı satın aldım” diyen kişinin elindeki belge ve asıl sözleşmenin devre izin verip vermediği birlikte incelenir. Miras hâlinde de bütün mirasçıların durumu ve terekenin temsili gözden geçirilir. 2
Uyuşmazlık öncesi belge dosyası nasıl kurulmalı?
İlk dosyada resmî sözleşme ve ekleri; ikinci dosyada tarihçeli tapu kaydı ve şerh belgeleri; üçüncü dosyada bildirim ve ulaşma kanıtları; dördüncü dosyada ödeme hesabı toplanmalıdır. Her belgenin hangi koşulu ispat ettiği işaretlenirse karşı tarafın “süre geçti”, “bedel ödenmedi” veya “yeni malik bağlı değil” savunmasına somut cevap verilebilir.
Sözleşmedeki taşınmazın parsel numarası imar uygulaması nedeniyle değişmişse eski ve yeni parseller arasındaki bağlantı da kurulmalıdır. Şerhin hangi yeni kayda taşındığı araştırılmadan eski parsel numarasıyla hüküm kurulması infaz sorununa yol açabilir. Bu konu imar uygulamasının iptali sonrasında tapu rehberindeki teknik kayıt incelemesiyle birlikte değerlendirilebilir. Bu başlıkla ilişkili olarak haricen satın alınan taşınmazın tescili yazısına da göz atılabilir.
Sonuç
Alım ve geri alım hakkına dayalı tescil, geçerli sözleşmenin zamanında ve koşullarına uygun kullanılmasına dayanır. Resmî şekil, şerh, süre ve bedel birbirinin yerine geçmez. Sonraki malike karşı ileri sürülebilirlik ile ilk sözleşme tarafının tazminat sorumluluğu ayrı kurulmalıdır. 2026 tarihli Yargıtay kararı dürüstlük kuralının somut ifa sürecindeki önemini gösterirken, başlangıçta şekle uygun sözleşme düzenleme gereğini ortadan kaldırmamaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Vefa hakkı ile geri alım hakkı aynı mı?
Evet. Vefa, geri alım hakkı için kullanılan geleneksel terimdir. Hakkın kapsamı, adı kadar sözleşmedeki koşullara da bağlıdır.
Tapuya şerh verilmesi beni malik yapar mı?
Hayır. Şerh, kişisel hakkın sonraki maliklere karşı etkisini güçlendirir. Mülkiyet için ayrıca geçerli devir ve tescil ya da tescil hükmü gerekir.
Adi yazılı vefa sözleşmesiyle dava kazanılabilir mi?
Genel kural resmî şekildir. Somut ifa ve dürüstlük kuralına ilişkin istisnai değerlendirmeler bulunmakla birlikte adi yazılı sözleşmenin her durumda geçerli sayılacağı kabul edilemez.
Sözleşmede iki yıl yazsa da on yıl bekleyebilir miyim?
Hayır. On yıl kanuni üst sınırdır. Daha kısa kararlaştırılan kullanım süresi kendiliğinden uzamaz.
Önalımdaki rayiç bedel kuralı geri alımda da uygulanır mı?
Otomatik uygulanmaz. Geri alımda öncelikle sözleşmenin bedel veya bedeli belirleme yöntemi incelenir.
Geri alım hakkı yalnız dava açılarak mı kullanılır?
Yasal önalımdan farklı olarak, sözleşmenin koşulları saklı kalmak üzere karşı tarafa ulaşan kullanım bildirimiyle de kullanılabilir. Malik devre yanaşmazsa tescile zorlama davası gerekir.
Hak sahibinin ölmesiyle hak sona erer mi?
TBK m.239 gereğince aksine anlaşma yoksa miras yoluyla geçer. Sözleşmedeki kişiye bağlı hükümler ve mirasçıların birlikte hareket etme gereği ayrıca incelenir.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.2, 716, 735–736.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.237–239; borca aykırılık ve zamanaşımına ilişkin genel hükümler.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.03.2026, E.2025/3369, K.2026/1254. Ara Karar üzerindeki tam metin incelendi; ikincil aktarım kaynağıdır.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.2, 12, 111, 125 ve 389 vd.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.17/B, 18/A–18/B. Kaynakların son erişimi: 13.10.2026.