Wenn der Kaufpreis für eine vom Bauunternehmer erworbene Wohnung bezahlt, das Eigentum aber nicht übertragen wurde, kommen je nach Art des Vertrags und danach, ob der Bauunternehmer einen Anspruch auf Übertragung erworben hat, Klagen auf Grundbuchberichtigung und Eintragung, Rückzahlung des Preises oder Schadensersatz in Betracht. Die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer bedeutet nicht, dass der Grundstückseigentümer in jedem Fall das Eigentum übertragen muss. Geprüft werden gemeinsam, wer als Eigentümer eingetragen ist, ob die verkaufte Sondereigentumseinheit dem Bauunternehmer überlassen wurde und ob der Bauunternehmer seine Verpflichtung gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt hat. [1, 2, 3]
Auch die Übergabe der Wohnung ersetzt diese Prüfung nicht. Der Käufer kann die Schlüssel erhalten, einen Stromanschluss eingerichtet haben und jahrelang dort wohnen. Der eingetragene Eigentümer, Hypotheken und die im Vertrag vereinbarten Eintragungsbedingungen bleiben trotzdem von Bedeutung.
Die erste Unterscheidung: Auf wessen Namen steht das Grundbuch und welches Recht hat der Käufer erworben?
Wenn das Grundbuch unmittelbar auf den Bauunternehmer lautet
Ist der Bauunternehmer als Eigentümer des Grundstücks eingetragen, werden die Wirksamkeit des Vertrags zwischen Käufer und Bauunternehmer, der Zeitpunkt der Übertragungspflicht und die Frage geprüft, ob der Käufer seine eigene Leistung erbracht hat. Ein wirksamer Vorvertrag über den Grundstückskauf oder eine im Rahmen eines Verbrauchergeschäfts durchsetzbare Pflicht kann die Grundlage für einen Eintragungsanspruch bilden. Der Eigentümer zu sein bedeutet jedoch nicht, dass jede gewöhnliche schriftliche Verkaufsurkunde automatisch ein wirksamer Kauf von Grundstückseigentum ist. Die rechtliche Art des Geschäfts muss richtig bestimmt werden. [1, 2, 3]
Zu den Einzelheiten siehe den Beitrag zur Aufhebung und Eintragung des Grundbuchs bei einer Wohnungsbaugenossenschaft.
Wenn das Grundbuch auf den Grundstückseigentümer lautet
In vielen Projekten ist der Bauunternehmer noch nicht Eigentümer, verkauft aber eine Sondereigentumseinheit, die er nach dem Bauvertrag künftig erwerben kann. Unter Umständen kann dieses Verhältnis als Abtretung des persönlichen Anspruchs des Bauunternehmers gegen den Grundstückseigentümer beurteilt werden. Nach Artikel 183–184 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) bedarf die Forderungsabtretung grundsätzlich der Schriftform. Das bedeutet nicht, dass jeder gewöhnliche schriftliche Grundstückskauf wirksam ist. Das abgetretene Recht muss tatsächlich bestehen oder bestimmbar sein. [1]
Der Käufer erwirbt die abgetretene Forderung in dem Umfang, in dem der Bauunternehmer sie innehatte. Der Grundstückseigentümer kann dem Erwerber nach Artikel 188 TBK die Einwendungen entgegenhalten, die er gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen könnte. Deshalb beseitigt die Aussage „ich habe den vollen Preis bezahlt“ nicht die Frage, ob der Bauunternehmer alle seine Pflichten gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt hat. [1, 4] Dieses Thema wird im Beitrag zu Bauten auf fremdem Grund und Überbauung gesondert behandelt.
Wenn der Grundbesitz an einen anderen Käufer oder mit dem Recht einer Bank übergegangen ist
Doppelverkauf, Eigentumsübergang und Hypothek sind verschiedene Streitfragen. Eine Klage allein gegen den Bauunternehmer auf Eintragung kann unzureichend sein, wenn nicht zuvor der aktuelle Eigentümer und die Beschränkungen des Grundbuchs festgestellt wurden. Der Erwerb durch einen späteren Rechtsinhaber, das Vorhandensein einer Vormerkung, der Rang und der Schutz des guten Glaubens werden gesondert geprüft. Die Übertragung eines hypothekarisch belasteten Grundbuchs auf den Käufer führt nicht von selbst zum Erlöschen der Bankhypothek. [2, 5]
Zu den Einzelheiten siehe den Beitrag zur Aufhebung des vom Bauunternehmer erworbenen Grundbuchs und zum guten Glauben eines Dritten.
Welche Voraussetzungen werden bei einer auf Forderungsabtretung gestützten Eintragung geprüft?
Zunächst müssen der Bauvertrag gegen Grundstücksanteil und der Aufteilungsplan vorliegen. Dass eine Wohnung im Werbeprospekt des Bauunternehmers aufgeführt ist, bedeutet nicht, dass der Bauunternehmer nach dem Vertrag Anspruch auf diese Sondereigentumseinheit hat. Haben sich Block-, Geschoss-, Fassaden- und Einheitennummern wegen Projektänderungen verschoben, muss die Zuordnung technisch sauber erfolgen.
Zu den Einzelheiten siehe den Beitrag zum Grundbuch eines außerhalb des Verfahrens erworbenen Grundstücks.
| Geprüfte Voraussetzung | Maßgebliches Dokument | Auswirkung auf das Ergebnis |
|---|---|---|
| Herkunft des Anspruchs des Bauunternehmers | Bauvertrag gegen Grundstücksanteil und Anlagen | Zeigt die Grenze des Rechts, das der Käufer übernehmen kann |
| Bestimmung der verkauften Wohnung | Zuteilungsliste, Projekt, Vertrag | Verhindert einen Anspruch auf einen anderen zugeteilten Bereich |
| Umfang der Übertragung | Käufervertrag und schriftliche Abtretung | Zeigt, welche Forderung übergegangen ist |
| Leistung des Käufers | Bankbelege und Zahlungsplan | Zeigt, ob der Käufer seine eigene Pflicht erfüllt hat |
| Leistung des Bauunternehmers | Bestandsaufnahme, Behördenakte, Übergabenachweise | Beeinflusst, ob ein Anspruch auf Eintragung gegen den Grundstückseigentümer entstanden ist |
| Stand des Grundbuchs | Aktueller Grundbuchauszug und Belastungen | Bestimmt den aktuellen Eigentümer und die Rechtsinhaber |
Kann der Käufer die fehlenden Arbeiten selbst abschließen?
Ist die fehlende Arbeit gering oder behebbar, kann diskutiert werden, ob sie nach dem konkreten Vertrag nachgeholt oder der Betrag hinterlegt werden kann. Es gibt jedoch kein allgemeines Recht des Käufers nach dem Motto „zahle die fehlenden Baukosten, dann erhältst du sicher das Grundbuch“. Geprüft werden der Umfang der fehlenden Arbeiten, die Frage, ob der Grundstückseigentümer die Leistung annehmen muss, die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und die sonstigen Schulden des Bauunternehmers. Ein von der Genehmigung abweichendes, nicht behebbares Bauwerk wird nicht wie ein Bauwerk mit begrenzten Restarbeiten beurteilt. [1, 4]
Wenn eine stufenweise Übertragung vereinbart wurde
Der Vertrag kann vorsehen, dass bestimmte Anteile in bestimmten Bauphasen übertragen werden. Die Auswirkung dieser Regelung auf die Wohnung des Käufers ist anhand der tatsächlich erreichten Phase und der zeitlichen Lage des Vertrags gemeinsam zu beurteilen. Ist die Bauzeit abgelaufen, der Bau aber noch nicht fertiggestellt, kann dies einen auf eine frühere Phase gestützten Antrag auf Eintragung beeinflussen. [4]
Welche Grenzen zeigen die Entscheidungen des Kassationshofs?
16. Februar 2023: Ein persönliches Recht hat nicht dieselbe Kraft wie eingetragenes Eigentum
Die Entscheidung der 7. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) vom 16. Februar 2023, E.2021/8300, K.2023/937, betrifft eher eine Klage auf Abwehr von Eingriffen und einen Streit um die Nutzungsentschädigung (ecrimisil) als eine unmittelbare Eintragungsklage. Im Mittelpunkt standen die Stellung desjenigen, der ein Recht vom Bauunternehmer erworben hat, die Einwendungen des Grundstückseigentümers und die Frage, ob der Bauunternehmer seine Leistung erbracht hat. Die Bedeutung der Entscheidung für diesen Beitrag liegt in der Unterscheidung zwischen einem abgetretenen persönlichen Anspruch und einem noch nicht erworbenen Eigentum. Die Nutzung der Wohnung durch den Käufer hebt die Rechte des eingetragenen Eigentümers nicht von selbst auf. [4]
5. Februar 2026: Anerkennung der Eintragung und Ergebnis zur Hypothek sind getrennt zu lesen
In der Entscheidung der 7. Zivilkammer des Kassationshofs vom 5. Februar 2026, E.2025/2646, K.2026/607, wurde das Urteil, das die Eintragung aufgrund eines Vorvertrags und die Löschung der Hypothek anordnet, bestätigt. Die Person des Revisionsführers ist innerhalb der Grenzen der Prüfung jedoch von Bedeutung. Dieses Ergebnis kann nicht als allgemeine Regel verwendet werden, nach der sämtliche Bankhypotheken gegenüber jedem nicht vermerkten Vorvertrag gelöscht werden. [6]
5. März 2026: Der Erwerb des Grundbuchs reicht unter Umständen nicht zur Löschung der Hypothek
In der Entscheidung der 7. Zivilkammer des Kassationshofs vom 5. März 2026, E.2025/3623, K.2026/1258, blieb das Ergebnis zur Eintragung bestehen, während der Teil zur Löschung einer Bankhypothek aufgrund eines nicht vermerkten Vorvertrags aufgehoben wurde. Deshalb sind im Klageplan Eintragung, Löschung der Hypothek und Geldforderungen gegen den Verkäufer jeweils gesondert zu begründen. [5]
Welche Regeln sind für eine Person wichtig, die als Verbraucher eine Wohnung erwirbt?
Erwirbt eine Person als Verbraucher eine Wohnung, während der Bauunternehmer zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken handelt, ist das Gesetz Nr. 6502 über den Verbraucherschutz anzuwenden. Die Parteien, der Zweck des Erwerbs und die Struktur des Vertrags sind zu prüfen; nicht jeder Käufer einer Sondereigentumseinheit ist automatisch Verbraucher.
Bei Verkäufen von Wohnungen gegen Vorauszahlung regelt Artikel 41 die Grundsätze der Eintragung ins Grundbuch und der notariellen Beurkundung des Vorvertrags und bestimmt, dass sich der Verkäufer gegenüber dem Verbraucher nicht auf die Formnichtigkeit berufen kann. Dieser Schutz bedeutet nicht, dass jede Forderung gegen den Grundstückseigentümer oder die Bank ohne Weiteres anerkannt wird. Nach dem geltenden Artikel 44 beträgt die gesetzliche Höchstfrist für Übertragung oder Übergabe 48 Monate. Im Vertrag kann eine kürzere Frist stehen; die auf den Zeitpunkt des Geschäfts anwendbare Regelung ist gesondert zu prüfen. [3]
Ist die Mediation verpflichtend?
Nach Artikel 73/A des Gesetzes Nr. 6502 über den Verbraucherschutz sind Streitigkeiten über das Eigentum an einer Immobilie aus einem Verbrauchergeschäft von der Pflicht zur Mediation als Prozessvoraussetzung ausgenommen. Ein eigenständiger Anspruch auf Rückzahlung oder Schadensersatz wird dagegen nach seiner Art und nach etwaigen gesetzlichen Ausnahmen gesondert beurteilt. Die allgemeinen Aussagen „es ist eine Verbrauchersache, also ist immer Mediation nötig“ und „es hängt mit dem Grundbuch zusammen, also ist für keinen Geldanspruch etwas nötig“ können die Akte beide in die falsche Richtung lenken. [3]
Gegen wen und wo wird die Grundbuchklage erhoben?
Es muss festgestellt werden, wer derzeit im Grundbuch eingetragen ist. Wird die Löschung der Eintragung zugunsten des Grundstückseigentümers oder eines späteren Eigentümers verlangt, ist deren Stellung im Verfahren richtig zu bestimmen. Die vertragliche Schuld des Bauunternehmers und eine mögliche Geldhaftung werden gesondert behandelt. Wird die Löschung einer Hypothek verlangt, darf die Stellung des Rechtsinhabers als Partei nicht übersehen werden.
Bei Klagen über das Eigentum an einer Immobilie gilt nach Artikel 12 HMK die ausschließliche örtliche Zuständigkeit des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet. Das sachlich und örtlich zuständige Gericht hängt davon ab, ob ein Verbrauchergeschäft oder ein Handelsverhältnis vorliegt. Die bloße Bezeichnung „Löschung und Eintragung des Grundbuchs“ in der Klageschrift klärt die Zuständigkeitsfrage nicht. Bei der Vorbereitung der Klage sind außerdem der Wert der Immobilie bzw. des geltend gemachten Anteils und die daraus folgende Gebührenpflicht zu berücksichtigen. [3, 7] Für einen ähnlichen Streit kann der Beitrag zur Aufhebung und Eintragung des Grundbuchs für Ausländer und im Ausland lebende Personen ebenfalls herangezogen werden.
Was kann gegen das Risiko eines erneuten Verkaufs getan werden?
Besteht die Gefahr, dass die Immobilie erneut übertragen wird oder der Anspruch später nur schwer durchsetzbar ist, kann eine einstweilige Verfügung beantragt werden. Die konkrete Parzelle, der Block und die Sondereigentumseinheit müssen angegeben werden; das geltend gemachte Recht ist zumindest glaubhaft durch Vertrag und Zahlungsbelege darzulegen. Die einstweilige Verfügung ist kein endgültiger Eigentumserwerb; das Gericht bewertet Sicherheit und Umfang nach den konkreten Umständen. [7]
Zu den Einzelheiten siehe den Beitrag zur einstweiligen Verfügung und zum Sicherungsarrest.
Welche Geldforderungen kommen in Betracht, wenn die Eintragung nicht möglich ist?
Schaden wegen Nichterfüllung eines wirksamen Vertrags und Rückzahlung des aufgrund eines unwirksamen Vertrags gezahlten Betrags beruhen auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen. In jedem Fall ist die bloße Rückzahlung des nominalen Betrags nicht das einzige Ergebnis; aber auch jeder Käufer erhält nicht automatisch den aktuellen Verkaufswert der Wohnung. Wirksamkeit, Grund der Unmöglichkeit der Leistung, Verschulden, Art des Schadens und Art des Rechtsschutzes sind maßgeblich. [1]
Zu den Einzelheiten siehe den Beitrag zu Verzug und Wahlrechten des Gläubigers (TBK Artikel 125).
Treten die Voraussetzungen nach Artikel 111 HMK ein, kann die Eintragung verlangt werden; ist dies nicht möglich, kann ein Eventualantrag (terditli talep) auf eine bestimmte Geldsumme gestellt werden. Der Beklagte, der Rechtsgrund und der verlangte Betrag oder die Berechnungsmethode müssen eindeutig sein. Der Grundstückseigentümer hat den Kaufpreis nicht erhalten; es ist daher nicht richtig, ihm die gesamte Geldschuld des Bauunternehmers allein deshalb aufzuerlegen, weil er Eigentümer ist. [1, 7]
Kann Verzugsschaden zusammen mit dem Grundbuchanspruch geltend gemacht werden?
Entsteht er aus dem Vertrag, kann der Schaden aus der Verzögerung von Übergabe oder Eintragung gesondert geltend gemacht werden. Der Zeitpunkt der Übergabe und der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums müssen getrennt betrachtet werden. Der Mietausfall bei einer tatsächlich übergebenen und nutzbaren Wohnung ist nicht derselbe wie der Mietausfall bei einer nie übergebenen Wohnung. Vertragsstrafe, Zinsen und tatsächlicher Schaden dürfen nicht doppelt berechnet werden. [1]
Wie sollte die Akte aussehen, die der Käufer vorbereitet?
Alle Seiten des Vertrags, Zusatzpläne, die Zahlungsliste und Bankbelege sind gemeinsam aufzubewahren. Weichen Block- oder Wohnungsbezeichnung in den Überweisungsangaben und der Bereich im letzten Grundbuchauszug voneinander ab, ist der Grund zu dokumentieren. Wird eine Barzahlung behauptet, kommt es darauf an, wer die Quittung ausgestellt hat und wer zur Unterschrift berechtigt war.
Liegt der Hauptvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer nicht vor, ist die Beiziehung des Dokuments und der Behördenakte für das Verfahren vorzusehen. Der Grundbuchauszug darf nicht nur auf den Eintrag des aktuellen Eigentümers beschränkt gelesen werden; frühere Übertragungen und die Daten der Belastungen sind zu prüfen. Übergabeprotokoll, Schlüsselübergabe und Nutzungsangaben sind für das zu verwenden, was sie selbst belegen; sie ersetzen nicht den Nachweis der Zahlung und des Anspruchs.
Bei der Fristberechnung ist der Tag des Vertragsabschlusses vom Tag zu trennen, an dem die Pflicht zur Eintragung erfüllbar wurde. Die allgemeine Verjährung, die Fälligkeit, die Wirkung der Übergabe und der gute Glaube sind nach dem konkreten Vertrag zu beurteilen. Das bloße Abwarten in der Annahme, „Grundbuchklagen verjähren nicht“, ist kein sicherer Weg. [1]
Fazit
Übergibt der Bauunternehmer das Grundbuch nicht, verlangt die Lösung eine Prüfung, die bei den Zahlungsbelegen des Käufers beginnt und sich über den Grundbuchauszug bis zum Bauvertrag erstreckt. Die eigene Leistung des Käufers, der Anspruch des Bauunternehmers und die Stellung der bestehenden Rechtsinhaber sind jeweils gesondert darzulegen. Diese Prüfung bestimmt, unter welchen Voraussetzungen ein Eintragungsanspruch geltend gemacht werden kann und, falls er nicht durchsetzbar ist, welche Geldforderungen gegen wen vorzubereiten sind.
Häufig gestellte Fragen
Ich habe den gesamten Preis für die Wohnung bezahlt; wird das Grundbuch auf jeden Fall übertragen?
Die Zahlung ist eine wichtige Voraussetzung, kann für sich allein aber unzureichend sein. Die Art des Vertrags, der eingetragene Eigentümer und der Anspruch des Bauunternehmers auf Eintragung gegenüber dem Grundstückseigentümer werden gesondert geprüft.
Kann der gewöhnliche schriftliche Vertrag, den ich mit dem Bauunternehmer geschlossen habe, wirksam sein?
Erfüllt er die Voraussetzungen, kann er als schriftliche Abtretung des persönlichen Anspruchs des Bauunternehmers beurteilt werden. Nicht jeder gewöhnliche schriftliche Grundstückskauf fällt jedoch in diesen Bereich; das abgetretene Recht und der Hauptvertrag sind zu bestimmen.
Ich habe nie mit dem Grundstückseigentümer gesprochen; kann ich trotzdem Eintragung gegen ihn verlangen?
Hat der Bauunternehmer aus dem Grundstücksanteil einen Anspruch auf Eintragung gegen den Grundstückseigentümer erworben und ist dieser auf den Käufer übergegangen, kann der Anspruch geprüft werden. Der Grundstückseigentümer kann dem Käufer die einschlägigen Einwendungen entgegenhalten, die er gegenüber dem Bauunternehmer hat.
Ist die Eintragung nie möglich, wenn keine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde?
Allein auf dieser Grundlage lässt sich keine allgemeine Regel aufstellen. Geprüft werden die Bedingungen im Vertrag, die rechtliche Stellung des Gebäudes und ob der Mangel behoben werden kann. Die Bedeutung der Nutzungsgenehmigung vollständig zu übergehen, ist aber ebenfalls nicht richtig.
Bedeutet das Wohnen in der Wohnung, dass ich Eigentümer bin?
Nein. Tatsächliche Nutzung und Eigentum im Grundbuch sind getrennte Fragen. Nutzungsnachweise können die Übergabe und die Durchführung des Verhältnisses belegen, begründen aber für sich allein kein Eigentum.
Wird die vom Bauunternehmer bestellte Hypothek gelöscht, wenn das Grundbuch auf mich übergeht?
Sie wird nicht automatisch gelöscht. Der Grund der Hypothek, ihr Datum, etwaige Vermerke und der gegenüber der Bank geltend zu machende Rechtsgrund werden gesondert geprüft.
Kann ich bei fehlender Eintragung die Rückzahlung des Preises im selben Verfahren verlangen?
Es ist möglich, Eventualanträge mit geeigneter Parteistellung und geeignetem Antragsaufbau zu stellen. Die Voraussetzungen für die Rückzahlung und für Schadensersatz wegen Vertragsverletzung sind getrennt zu halten.
Muss ich als Verbraucher vor einer Grundbuchklage in die Mediation?
Streitigkeiten über das Eigentum an einer Immobilie aus einem Verbrauchergeschäft fallen unter die gesetzliche Ausnahme. Gesonderte Geldforderungen werden einzeln geprüft.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu), insbesondere Artikel 97, 112, 117, 123–125, 146, 149, 183–184, 188 und 237.
- Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu), insbesondere Artikel 705–706, 716, 1009 und 1023–1024.
- Gesetz Nr. 6502 über den Verbraucherschutz (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun), insbesondere Artikel 3, 40–44, 73 und 73/A.
- 7. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 16. Februar 2023, E.2021/8300, K.2023/937; amtlicher Entscheidungstext des Kassationshofs.
- 7. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 5. März 2026, E.2025/3623, K.2026/1258; Entscheidungstext.
- 7. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 5. Februar 2026, E.2025/2646, K.2026/607; Entscheidungstext.
- Gesetz Nr. 6100, Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK), insbesondere Artikel 12, 111, 190, 200 und 389–399.