Ein Grundbuchrecht an einem Grundstücksanteil oder einer Sondereigentumseinheit, das vom Bauträger erworben wurde, wird nicht zwingend aufgehoben, wenn der Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Bauträger endet. Das Große Plenum für Rechtsvereinheitlichung des Kassationshofs (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) hat mit Beschluss vom 16. Mai 2025 anerkannt, dass die Gutgläubigkeit eines Dritten zu prüfen ist, der im Vertrauen auf den Grundbucheintrag Eigentum oder ein Pfandrecht erworben hat. Für den Schutz sind ein auf das Grundbuch gestütztes dingliches Recht und im Erwerbszeitpunkt schutzwürdige Gutgläubigkeit erforderlich. Wird Bösgläubigkeit nachgewiesen, kann ein Anspruch auf Rückübertragung des Grundbuchs Erfolg haben. [1, 2]
Dieses Thema unterscheidet sich von dem Eintragungsanspruch eines Käufers, der bisher nur einen Vertrag mit dem Bauträger unterzeichnet hat. Hier geht es um die Frage, ob die Rechtsposition derjenigen Person geschützt bleibt, die sich mit ihrem bestehenden Grundbucheintrag gegen die Aufhebungsklage des Grundstückseigentümers verteidigt.
Was hat der Rechtsvereinheitlichungsbeschluss vom 16. Mai 2025 geändert?
Bei Bauprojekten im Modell „Grundstücksanteil gegen Bau“ kann der Grundstückseigentümer vor Baubeginn oder vor Fertigstellung einen Anteil auf den Bauunternehmer übertragen. Der Bauunternehmer, der im Grundbuch als Eigentümer erscheint, kann diesen Anteil an einen Dritten veräußern oder darauf ein Pfandrecht bestellen. Verlangt der Grundstückseigentümer, dass der Hauptvertrag wegen nicht vollendeten Baus rückwirkend beendet wird, stellt sich die Frage nach dem Schicksal des Grundbuchrechts des Dritten.
Der Beschluss des Großen Plenums für Rechtsvereinheitlichung vom 16. Mai 2025, E.2024/1, K.2025/2, erkennt an, dass die Gutglaubensverteidigung eines Dritten zu hören ist, der nach der Übertragung vom Grundstückseigentümer auf den Bauunternehmer Rechte erworben hat. Ist der Hauptvertrag nichtig oder wird er rückwirkend beendet, kann ein gutgläubiger Erwerber von Eigentum oder Pfandrecht, der auf den Grundbucheintrag vertraut hat, geschützt sein. Dieser Ansatz bedeutet nicht, dass jeder Dritte bedingungslos geschützt ist. [2]
Genügt die Erklärung „avans tapu“ allein?
Der Grundstückseigentümer kann beweisen, dass er das Grundbuch dem Bauunternehmer im Gegenzug für den Bau übergeben hat. Daraus folgt jedoch nicht, dass das Eigentum jedes späteren Käufers automatisch zurückfällt. Die 6. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) stellt in ihrer Anwendungsentscheidung vom 27. Oktober 2025 klar, dass die Einordnung als „avans tapu“ die Prüfung des Vertrauens des Dritten auf das Register nicht ersetzen kann. Die Abwicklung zwischen den Parteien des Hauptvertrags und der Erwerb des dinglichen Rechts durch den Dritten sind getrennt zu prüfen. [3]
Betrifft die Entscheidung nur neu abgeschlossene Verkäufe?
Ein Rechtsvereinheitlichungsbeschluss ist in gleichartigen Rechtsstreitigkeiten innerhalb seines Anwendungsbereichs bindend. Die Entscheidung vom 27. Oktober 2025 hält fest, dass die neue Rechtsprechung auf anhängige Streitigkeiten anzuwenden und die frühere Linie zu überdenken ist. Es kann jedoch nicht gesagt werden, dass alle rechtskräftigen Entscheidungen von selbst entfallen oder alle abgeschlossenen Verfahren wieder aufgenommen werden können. Rechtskraft, Rechtsbehelfe und gegebenenfalls die Voraussetzungen einer Wiederaufnahme des Verfahrens sind gesondert zu prüfen. [3, 5]
Wer kann sich auf den Schutz des Vertrauens in das Grundbuch berufen?
Ein Käufer, der im Grundbuch Eigentum erworben hat
Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuchs (Türk Medeni Kanunu, TMK) schützt einen Dritten, der gutgläubig im Vertrauen auf einen Grundbucheintrag Eigentum oder ein anderes dingliches Recht erwirbt. Artikel 1024 TMK bestimmt, dass sich eine Person, die die fehlerhafte Eintragung kannte oder kennen musste, nicht darauf berufen kann. Daher werden sowohl ein über das Grundbuch erfolgter Erwerb als auch die Voraussetzungen dieses Erwerbs geprüft. [1]
Zu Einzelheiten der Aufhebung eines Eigentumserwerbs, der mit gefälschter Vollmacht oder falscher Identität erfolgte, siehe die Aufhebung einer Grundbuchübertragung mit gefälschter Vollmacht oder Identität.
Eine persönliche Zusage über einen Grundstücksanteil und eine bestimmte Wohnung ist zu unterscheiden. Hat ein Käufer einen Grundstücksanteil erworben, ihm bei der Vermarktung aber eine bestimmte Wohnung gezeigt, können Fragen des Wohnungseigentums und der Aufteilung gesondert auftreten. Der Gutglaubensschutz ändert nichts an der Natur des im Grundbuch erworbenen Rechts.
Eine Bank oder ein anderer Rechtsinhaber, der ein Pfandrecht erworben hat
Der Anwendungsbereich der Entscheidung von 2025 beschränkt sich nicht auf Wohnungskäufer. Auch ein Grundpfandgläubiger, der ein dingliches Recht am Grundbuchrecht des Bauunternehmers erworben hat, kann in die Prüfung fallen. Dennoch lässt sich nicht sagen, dass eine Bank stets gutgläubig oder stets bösgläubig ist. Die Umstände des Geschäfts, die Unterlagen und die Kenntnisse im Erwerbszeitpunkt werden gemeinsam geprüft. [1, 2]
Ein Vertragskäufer, der noch kein Grundbuchrecht hat
Wer an den Bauunternehmer gezahlt und einen Vertrag unterzeichnet hat, hat unter Umständen noch kein dingliches Recht erworben. Für eine solche Person stellen sich Fragen zur Abtretung des Eintragungsanspruchs des Bauunternehmers, zur Erfüllung des Vertrags und zu den Einwendungen des Grundstückseigentümers. Der Schutz nach Artikel 1023 TMK ist kein Mittel, das bloße Vertragsunterzeichnung in den Erwerb des Eigentums durch Eintragung verwandelt. [1, 6]
Zu Einzelheiten siehe das außerhalb des formellen Verfahrens erworbene Grundstück und seine Eintragung.
| Stellung der Person | Hauptsächlich geprüftes Recht | Zentrale Rechtsfrage |
|---|---|---|
| Käufer, der einen Anteil oder eine Einheit im Grundbuch erwirbt | Eigentum | Ist die Gutgläubigkeit im Erwerbszeitpunkt geschützt? |
| Person, die im Grundbuch ein Pfandrecht erwirbt | Beschränktes dingliches Recht | Ist das Pfandrecht im Vertrauen auf das Grundbuch geschützt? |
| Käufer nur aufgrund eines Kaufvertrags | Schuldrechtlicher Anspruch | Hat der Bauunternehmer das Recht auf Eintragung erworben und übertragen? |
| Bauunternehmer als Partei des ursprünglichen Vertrags | Gegenseitige Rechte aus dem Vertrag | Wurde die Bauverpflichtung erfüllt, und wie wird die Abwicklung erfolgen? |
| Person, die das Grundbuch durch eine spätere Übertragung erlangt | Neuer Erwerb eines dinglichen Rechts | Besteht Schutz im Hinblick auf den eigenen Erwerbszeitpunkt und das eigene Wissen? |
Nach welchem Zeitpunkt und welchen Kenntnissen wird die Gutgläubigkeit beurteilt?
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Erwerbs des dinglichen Rechts
Die Besichtigung der Wohnung, die Zahlung einer Anzahlung, die Unterzeichnung des Vertrags und die Übernahme des Grundbuchs können auf unterschiedlichen Daten liegen. Für den Vertrauensschutz auf das Grundbuch ist die Lage im Zeitpunkt des Erwerbs des dinglichen Rechts entscheidend. Ein ernsthafter Streit, der vor der Übertragung des Grundbuchs bekannt wurde, kann berücksichtigt werden, auch wenn er zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertrags nicht bekannt war. [1, 3]
Ebenso hebt ein Verzug des Bauunternehmers lange nach dem Erwerb des Käufers die frühere Gutgläubigkeit nicht automatisch auf. Die Ereignisse sind chronologisch zu ordnen; später entstandene Kenntnisse dürfen nicht rückwirkend übertragen werden.
Ist die Kenntnis des Bauvertrags allein Bösgläubigkeit?
Im Beschluss vom 27. Oktober 2025 wird betont, ob der Grundstückseigentümer konkret dargelegt hat, dass der Käufer wusste oder wissen musste, dass das Grundbuchrecht wegen des Bauvertrags auf den Bauunternehmer übertragen wurde und Bedingungen für eine rückwirkende Beendigung bestehen. Dass ein Käufer wusste, dass das Gebäude ein Projekt im Modell „Grundstücksanteil gegen Bau“ ist, sollte nicht in jedem Fall allein für dasselbe Ergebnis genügen. [3]
Nach Artikel 3 Absatz 2 TMK kann sich jedoch auf guten Glauben nicht berufen, wer die nach den Umständen gebotene Sorgfalt nicht walten lässt. Die bloße Aussage „das Grundbuch war sauber“ beendet nicht jede Prüfung, wenn konkrete und erkennbare Risiken bestehen. Die Grenze des Schutzes wird unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles bestimmt. [1]
Mit welchen Beweisen lässt sich der Einwand der Bösgläubigkeit konkretisieren?
Die Gutgläubigkeit wird vermutet; der Grundstückseigentümer muss die Bösgläubigkeit durch konkrete Tatsachen und Beweise darlegen. Die Beweise müssen geeignet sein zu zeigen, dass der Käufer nicht nur den Bauunternehmer kannte, sondern einen wesentlichen rechtlichen Mangel des Grundbuchrechts oder die Bedingungen seiner Beendigung kannte oder kennen musste. [1, 3]
| Beweis oder Umstand | Zu prüfender Gesichtspunkt | Nicht automatisch zu ziehender Schluss |
|---|---|---|
| Vor der Übertragung zugestellte Abmahnung | Kenntnis des Käufers von einer bestimmten Vertragsverletzung | Dass jede Abmahnung für sich allein den Vorwurf beweist |
| Eintragungen über Klagen oder Sicherungsmaßnahmen im Grundbuch | Zustand des Registers im Erwerbszeitpunkt | Dass jede Art von Eintragung dieselbe Rechtswirkung hat |
| Tatsächlicher Zustand der Baustelle | Sichtbare Anzeichen eines Stillstands und offenkundiger Unmöglichkeit | Dass jeder Käufer eines unfertigen Gebäudes bösgläubig ist |
| Schriftverkehr zwischen den Parteien | Informationen über die Vertragsverletzung und die Beendigungsvoraussetzungen | Dass eine bloße Bekanntschaft ausreicht |
| Preis und Zahlungsbedingungen | Die wirtschaftliche Realität des Geschäfts | Dass ein niedriger Preis allein einen endgültigen Beweis darstellt |
| Gesellschaftsrechtliche oder familiäre Beziehungen | Zugang zu Informationen und Hintergrund des Geschäfts | Dass allein die Verwandtschaft Bösgläubigkeit begründet |
Unterlagen, die der Käufer aufbewahren sollte
Vor der Übertragung des Grundbuchs erhaltene Unterlagen, Schriftverkehr mit dem Verkäufer, Zahlungsbelege, Prüfberichte und Übergabedokumente können helfen, den Erwerbsvorgang zu erklären. Wichtig ist, dass diese Unterlagen von später erstellten Erklärungen unterschieden werden. Auch ein Sachverständigengutachten ist kein Garantiedokument, das Rechtsrisiken außerhalb seines Gegenstands beseitigt.
Für den Grundstückseigentümer sollte für jeden Käufer eine eigene Chronologie erstellt werden. Die Kenntnis eines Käufers kann nicht automatisch allen Käufern desselben Projekts zugerechnet werden. Bei mehreren Übertragungen sind die dazwischenliegenden Unterlagen und die Bedingungen jedes Erwerbs einzeln zu bewerten.
Wie ist die Entscheidung des Kassationshofs vom 27. Oktober 2025 anzuwenden?
In der Entscheidung der 6. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) vom 27. Oktober 2025, E.2024/3644, K.2025/3594, ging es um Übertragungen durch den Bauunternehmer in einem Projekt, in dem mit dem Bau noch nicht begonnen worden war. Statt das Ergebnis der Grundbuchaufhebung unmittelbar zu schützen, verlangte die Kammer, dass die Gutgläubigkeit des Dritten im Sinne der neuen Rechtsprechung geprüft wird. Das Urteil wurde aufgehoben, weil dem Grundstückseigentümer eine angemessene Frist zur Vorlage von Beweisen für die Bösgläubigkeit einzuräumen sei.
Diese Aufhebung ist in zweierlei Hinsicht bedeutsam: Die Verteidigung des Käufers, er habe von einer im Grundbuch als Eigentümer erscheinenden Person erworben, ist zu hören; und der Grundstückseigentümer muss ebenfalls die Möglichkeit haben, mit konkreten Beweisen zu zeigen, dass sich diese Verteidigung nicht auf Schutz berufen kann. Die Entscheidung legt für alle Käufer kein im Voraus feststehendes Prozessergebnis fest.
Ist der Konflikt zwischen einer Bankgrundschuld und einem Vorvertrag dasselbe Problem?
Nicht jeder Streit über ein Pfandrecht hat dieselbe rechtliche Struktur wie die Rechtsprechung von 2025. Insbesondere wenn ein Käufer aus einem Kaufvorvertrag die Löschung einer Bankhypothek verlangt, unterscheidet sich dies von der Klage des Grundstückseigentümers gegen spätere dingliche Rechte, die nach dem Bauunternehmer erworben wurden.
In seiner Entscheidung vom 5. März 2026, E.2025/3623, K.2026/1258, hat die 7. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) die Löschung einer Bankhypothek auf Grundlage eines nicht eingetragenen Kaufvorvertrags nicht akzeptiert. Die Entscheidung trennt das Ergebnis betreffend die Eintragung von dem Ergebnis betreffend die Löschung der Hypothek. Sie zeigt die Problematik der Auslegung, nach der „jeder frühere Vertrag den späteren Pfandrecht beseitigt“. Die Parteien, die Art des Rechts und der Grund des Konflikts unterscheiden sich zwischen beiden Entscheidungsgruppen. [4]
Wie werden Parteien und einstweiliger Schutz in der Grundbuchaufhebungsklage behandelt?
Die Klage des Grundstückseigentümers muss sich gegen den eingetragenen Rechtsinhaber richten, dessen Anteil betroffen ist; dieser Rechtsinhaber muss Partei des Verfahrens sein. Bei einem Antrag auf Löschung einer Hypothek sind auch die Rechte des Grundpfandgläubigers betroffen. Anträge auf Beendigung des Vertrags mit dem Bauunternehmer und auf Beseitigung des Rechts des Dritten sind mit ihren eigenen Voraussetzungen und Parteien darzulegen. [5]
Zu Einzelheiten siehe einstweilige Verfügung und Arrest.
Streitigkeiten über dingliche Rechte an Grundstücken werden unter Berücksichtigung der ausschließlichen örtlichen Zuständigkeit des Ortes der Immobilie und der Art des Rechtsverhältnisses beurteilt, um das zuständige Gericht zu bestimmen. Eine einstweilige Verfügung kann beantragt werden, um zu verhindern, dass neue Übertragungen die Klage erschweren; erforderlich sind eine Glaubhaftmachung und die Darlegung einer Gefahr. Eine Vormerkung der Maßnahme im Register bedeutet nicht, dass der Streit in der Sache entschieden ist. [5]
Wenn während des Verfahrens eine neue Übertragung erfolgt
Artikel 125 der Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK) regelt das prozessuale Vorgehen, wenn der Streitgegenstand übertragen wird. Der neue Eigentümer, der Zeitpunkt der Übertragung und die Registerlage sind gemeinsam zu prüfen. Eine Übertragung während des Verfahrens beendet für sich genommen nicht alle Ansprüche; es sollte jedoch nicht vorausgesetzt werden, dass die bisherige Klageschrift und die Parteistellung ohne weitere Schritte ausreichend bleiben. [5]
Enden die übrigen Ansprüche des Grundstückseigentümers, wenn das Grundbuchrecht geschützt wird?
Der Schutz des Erwerbs des Dritten beseitigt nicht von selbst die Haftung des Bauunternehmers gegenüber dem Grundstückseigentümer aus der Vertragsverletzung. Ansprüche auf Abwicklung, Vergütung oder Schadensersatz, die der Grundstückseigentümer gegen den Bauunternehmer geltend machen kann, richten sich nach der Art der Vertragsbeendigung und dem konkreten Schaden. Andererseits kann der Bauunternehmer nicht für sämtliche Schulden verantwortlich gemacht werden, nur weil das Grundbuchrecht des geschützten Dritten nicht aufgehoben werden kann. [1, 6]
Zu Einzelheiten siehe Verzug und Wahlrechte (Türkisches Obligationenrecht (TBK) Art. 125).
Für den Käufer bedeutet der Schutz des Grundbuchrechts nicht, dass Mängel, fehlende Arbeiten, verspätete Übergabe oder Probleme mit Gemeinschaftsflächen gelöst sind. Diese Fragen haben ihre eigenen vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen. Die Gutglaubensprüfung beseitigt allein nicht alle wirtschaftlichen und technischen Risiken der Immobilie.
Fazit
Die aktuelle Linie zum Schutz eines vom Bauträger erworbenen Grundbuchrechts prüft das Grundbuch und die Gutgläubigkeit im Erwerbszeitpunkt gemeinsam. Für den Grundstückseigentümer besteht die entscheidende Vorbereitung darin, konkrete Beweise für die Bösgläubigkeit beim Erwerb jedes einzelnen Käufers vorzulegen. Für den Käufer ist wichtig, zu dokumentieren, was er von wem, mit welchen Registereintragungen und Informationen erworben hat. Die Entscheidung von 2025 macht diese Prüfung zwingend; sie entscheidet jedoch nicht in jedem Fall automatisch über Gewinn oder Verlust.
Häufig gestellte Fragen
Wird mein Grundbuchrecht sicher aufgehoben, wenn der Bauunternehmer den Bau nicht vollendet?
Nein. Neben der Vertragsverletzung zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer wird auch geprüft, ob Ihr Erwerb des dinglichen Rechts gutgläubig geschützt ist.
Schützt die Entscheidung von 2025 automatisch einen Käufer ohne Grundbuchrecht?
Nein. Ein allein aus dem Vertrag stammender schuldrechtlicher Anspruch und ein über das Grundbuch erworbenes dingliches Recht sind verschiedene Dinge. Die Erfüllungs- und Abtretungsvoraussetzungen eines Käufers ohne Grundbuchrecht werden gesondert geprüft.
Bedeutet es, dass ich bösgläubig bin, wenn ich den Bauunternehmer nicht kenne?
Nicht allein. Die Vertrautheit kann zusammen mit anderen Umständen bei der Beurteilung von Kenntnis und Sorgfalt berücksichtigt werden; geprüft wird, ob Sie die konkreten Voraussetzungen der Vertragsverletzung kannten oder kennen mussten.
Ist es in jedem Fall Bösgläubigkeit, wenn man sieht, dass der Bau nicht fertig ist?
Nein. Zu wissen, dass ein Gebäude unfertig ist, ist nicht dasselbe wie zu wissen, dass Bedingungen für eine rückwirkende Beendigung bestehen. Der Stand des Projekts und die sichtbaren Risiken werden konkret bewertet.
Genügt ein niedriger Kaufpreis allein für die Grundbuchaufhebung?
In jedem Fall reicht er nicht allein aus. Er wird zusammen mit der tatsächlichen Zahlung, dem Zustand der Immobilie im Erwerbszeitpunkt und weiteren Beweisen bewertet.
Kann auch eine Bankhypothek gutgläubig geschützt sein?
Sie kann geschützt sein, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Geprüft werden der Zeitpunkt des Erwerbs des Pfandrechts, das Register und die Kenntnis der Bank vom maßgeblichen Vorgang.
Hebt eine neue Rechtsprechung ein bereits rechtskräftiges Grundbuchurteil automatisch auf?
Nein. Die Anwendung einer neuen Rechtsprechung auf anhängige Streitigkeiten ist etwas anderes als die Beseitigung eines rechtskräftigen Urteils. Bei rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren wird der geeignete Rechtsbehelf gesondert geprüft.
Kann der Grundstückseigentümer nichts verlangen, wenn das Grundbuchrecht des Käufers geschützt wird?
Geldansprüche, die sich gegen den Bauunternehmer aus dem Vertrag und dem Abwicklungsverfahren ergeben können, sind gesondert zu beurteilen. Der Schutz des Grundbuchrechts eines Dritten beendet nicht automatisch die Haftung des Bauunternehmers.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu), insbesondere Art. 3, 6, 1020 und 1023–1024.
- Großes Plenum für Rechtsvereinheitlichung des Kassationshofs (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 16. Mai 2025, E.2024/1, K.2025/2; Amtsblatt (Resmî Gazete), 18. Juli 2025, Nr. 32959; Bekanntmachung und Entscheidungsübersicht der Anwaltskammer Ankara Nr. 2 (Ankara 2 No'lu Barosu duyurusu).
- 6. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi), 27. Oktober 2025, E.2024/3644, K.2025/3594; Entscheidungstext.
- 7. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 5. März 2026, E.2025/3623, K.2026/1258; Entscheidungstext.
- Gesetz Nr. 6100, Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), insbesondere Art. 12, 125, 303 und 389–399; Gesetz Nr. 2797, Kassationshofgesetz (Yargıtay Kanunu), Art. 45.
- Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu), insbesondere Art. 112, 123–125, 183–184 und 188.