Право собственности на долю земельного участка или обособленное помещение, полученное от застройщика, не обязательно аннулируется при прекращении договора между собственником земельного участка и застройщиком. Общее собрание палат Кассационного суда по унификации судебной практики (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) в постановлении от 16 мая 2025 года признало, что подлежат проверке доводы о добросовестности третьего лица, которое приобрело право собственности или залога, полагаясь на запись в земельном кадастре. Для защиты необходимы вещное право, возникшее на основании записи в реестре, и добросовестность, заслуживающая защиты на момент приобретения. Если будет доказана недобросовестность, требование о возврате записи может быть удовлетворено. [1, 2]
Этот вопрос отличается от требования о регистрации права покупателя, который пока лишь подписал договор с застройщиком. Здесь решается вопрос о том, сохраняется ли защита позиции лица, которое защищает уже существующую запись в реестре от иска собственника земельного участка об аннулировании.
Что изменило постановление об унификации судебной практики от 16 мая 2025 года?
В проектах строительства «за долю в земельном участке» собственник земельного участка может передать долю подрядчику до начала или до завершения строительства. Подрядчик, который числится собственником в земельном кадастре, может продать эту долю третьему лицу или заложить её. Если собственник земельного участка требует прекращения основного договора с обратной силой ввиду незавершения строительства, возникает вопрос о судьбе записи о праве третьего лица.
Постановление Общего собрания палат по унификации судебной практики от 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2, признаёт, что возражение о добросовестности третьего лица, приобретшего права после передачи от собственника земельного участка подрядчику, подлежит рассмотрению. Если основной договор недействителен или прекращён с обратной силой, добросовестный приобретатель собственности или залога, полагавшийся на запись в реестре, может быть защищён. Такой подход не означает, что любое третье лицо защищено безусловно. [2]
Достаточно ли одного утверждения «avans tapu»?
Собственник земельного участка может доказать, что запись была передана подрядчику в обмен на строительство. Однако из этого не следует, что право каждого последующего покупателя автоматически возвращается. 6-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) в решении о применении от 27 октября 2025 года разъяснила, что квалификация «avans tapu» не может заменить проверку доверия третьего лица к реестру. Расчёты между сторонами основного договора и приобретение вещного права третьим лицом подлежат раздельной оценке. [3]
Касается ли решение только новых сделок?
Постановление об унификации судебной практики обязательно для сходных правовых споров в пределах своего круга. В решении от 27 октября 2025 года указано, что новая судебная практика должна применяться к рассматриваемым спорам и что прежняя позиция подлежит пересмотру. Однако нельзя утверждать, что все вступившие в силу решения автоматически теряют силу или что все завершённые дела могут быть возобновлены. Законная сила решения, средства правовой защиты и, при наличии, условия пересмотра дела оцениваются отдельно. [3, 5]
Кто может воспользоваться защитой доверия к земельному кадастру?
Покупатель, получивший право собственности по записи в реестре
Статья 1023 Гражданского кодекса Турции (Türk Medeni Kanunu, TMK) защищает третье лицо, которое добросовестно, полагаясь на запись в земельном кадастре, приобретает право собственности или иное вещное право. Статья 1024 TMK предусматривает, что лицо, знавшее или обязанное знать о неправомерной регистрации, не может на неё ссылаться. Поэтому оцениваются как приобретение, совершённое через реестр, так и условия этого приобретения. [1]
Подробности об аннулировании записи, полученной по поддельной доверенности или документам, удостоверяющим личность, см. в статье об аннулировании передачи права по поддельной доверенности или удостоверению личности.
Личное обязательство в отношении доли в земельном участке и конкретной квартиры следует отличать друг от друга. Если покупатель приобрёл долю в земельном участке, а при продаже ему показали определённую квартиру, отдельно могут возникнуть вопросы о праве собственности на помещение и о разделе. Защита добросовестности не меняет характер права, приобретённого по записи в реестре.
Банк или иной правообладатель, получивший ипотечное право
Сфера действия решения 2025 года не ограничивается покупателями квартир. Ипотечный кредитор, который приобрёл вещное право на запись подрядчика, также может попасть в поле оценки. Вместе с тем нельзя утверждать, что банк всегда добросовестен или всегда недобросовестен. Учитываются обстоятельства сделки, документы и сведения, известные на момент приобретения. [1, 2]
Покупатель по договору, который ещё не имеет записи о праве
Лицо, которое заплатило застройщику и подписало договор, может ещё не приобрести вещного права. Для такого лица возникают вопросы об уступке требования подрядчика о регистрации, об исполнении договора и о возражениях собственника земельного участка. Защита по статье 1023 TMK не является инструментом, который превращает одно лишь подписание договора в приобретение собственности путём регистрации. [1, 6]
Подробности см. в статье о праве на недвижимость, приобретённую вне официальной процедуры, и её регистрации.
| Положение лица | Основное рассматриваемое право | Основной правовой вопрос |
|---|---|---|
| Покупатель, получивший долю или помещение по записи в реестре | Собственность | Защищена ли добросовестность на момент приобретения? |
| Лицо, получившее ипотеку по записи в реестре | Ограниченное вещное право | Защищена ли ипотека в силу доверия к реестру? |
| Покупатель только по договору купли-продажи | Личное требование | Приобрёл ли подрядчик право на регистрацию и передал ли его? |
| Подрядчик как сторона первоначального договора | Взаимные права по договору | Выполнена ли обязанность по строительству и как будут проведены расчёты? |
| Лицо, получившее запись в результате последующей передачи | Новое приобретение вещного права | Есть ли защита с учётом момента его приобретения и его осведомлённости? |
По какой дате и на основании каких сведений оценивается добросовестность?
Решающий момент — приобретение вещного права
Осмотр квартиры, внесение задатка, подписание договора и принятие записи могут происходить в разные даты. Для защиты доверия к реестру решающим является положение на момент приобретения вещного права. Серьёзный спор, ставший известным до передачи записи, может быть принят во внимание, даже если он не был известен на дату первоначального договора. [1, 3]
Точно так же просрочка застройщика, наступившая значительно позже приобретения покупателем, автоматически не отменяет прежней добросовестности. События должны быть расположены в хронологическом порядке; сведения, возникшие позднее, не следует переносить назад во времени.
Знание о договоре строительства само по себе является недобросовестностью?
В решении от 27 октября 2025 года особое внимание уделено тому, конкретизировал ли собственник земельного участка, что покупатель знал или должен был знать о передаче записи подрядчику в связи с договором строительства и о наличии условий для прекращения с обратной силой. То, что покупатель знал о проекте строительства «за долю в земельном участке», во всех случаях не должно само по себе считаться достаточным для того же вывода. [3]
Однако в соответствии с частью 2 статьи 3 TMK лицо, не проявившее заботливости, требуемой обстоятельствами, не может ссылаться на добросовестность. Одного утверждения «запись была чистой» недостаточно, чтобы завершить проверку, если существуют конкретные и очевидные риски. Пределы защиты определяются с учётом всех обстоятельств дела. [1]
Какими доказательствами можно конкретизировать довод о недобросовестности?
Добросовестность презюмируется; собственник земельного участка должен изложить недобросовестность через конкретные факты и доказательства. Доказательства должны показывать, что покупатель не просто знал подрядчика, а знал или должен был знать о существенном правовом дефекте записи или об условиях её прекращения. [1, 3]
| Доказательство или обстоятельство | Что подлежит выяснению | Вывод, который не следует делать автоматически |
|---|---|---|
| Претензия, вручённая до передачи записи | Осведомлённость покупателя о конкретном нарушении | Что любая претензия сама по себе доказывает довод |
| Записи о судебных спорах или обеспечительных мерах в реестре | Состояние записи на момент приобретения | Что каждый вид записи имеет одинаковое правовое значение |
| Фактическое состояние строительной площадки | Видимые признаки остановки и очевидной невозможности завершения | Что каждый покупатель недостроенного здания недобросовестен |
| Переписка между сторонами | Сведения о нарушении и условиях прекращения | Что одного знакомства достаточно |
| Цена и условия оплаты | Экономическая реальность сделки | Что низкая цена сама по себе является окончательным доказательством |
| Корпоративные или родственные связи | Доступ к сведениям и предыстория сделки | Что одно родство создаёт недобросовестность |
Документы, которые покупателю следует сохранить
Записи, полученные до передачи права, переписка с продавцом, платёжные документы, акты осмотра и документы о передаче могут помочь объяснить процесс приобретения. Важно отличать документы от объяснений, составленных позднее. Заключение эксперта также не является гарантийным документом, устраняющим правовые риски, выходящие за его рамки.
Для собственника земельного участка следует составлять отдельную хронологию для каждого покупателя. Знание одного покупателя не может автоматически вменяться всем покупателям одного и того же проекта. При нескольких передачах записи между ними и условия каждого приобретения оцениваются по отдельности.
Как применять решение Кассационного суда от 27 октября 2025 года?
В решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) от 27 октября 2025 года, E.2024/3644, K.2025/3594, спорными были последующие передачи подрядчиком в проекте, где строительство не начиналось. Вместо непосредственной защиты результата аннулирования записи палата потребовала проверить добросовестность третьего лица в соответствии с новой судебной практикой. Решение было отменено на том основании, что собственнику земельного участка следует предоставить разумный срок для представления доказательств недобросовестности.
Эта отмена важна в двух отношениях: довод покупателя о том, что он приобрёл у лица, числящегося собственником в реестре, подлежит выслушиванию; и собственник земельного участка также должен иметь возможность конкретными доказательствами показать, что этот довод не может быть защищён. Решение не предопределяет результат спора для всех покупателей.
Является ли конфликт между банковской ипотекой и предварительным договором той же проблемой?
Не всякий спор об ипотеке имеет ту же правовую структуру, что и судебная практика 2025 года. В частности, когда покупатель по предварительному договору купли-продажи требует снятия банковской ипотеки, это отличается от иска собственника земельного участка против последующих вещных прав, приобретённых после подрядчика.
В постановлении от 5 марта 2026 года, E.2025/3623, K.2026/1258, 7-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) не признала возможным снятие банковской ипотеки на основании незарегистрированного предварительного договора. Решение разграничивает результат, касающийся регистрации, и результат, касающийся снятия ипотеки. Оно показывает проблему толкования, согласно которой «каждый более ранний договор устраняет последующую ипотеку». Стороны, вид права и источник конфликта в двух группах решений различаются. [4]
Как в иске об аннулировании записи решаются вопросы сторон и временной защиты?
Иск собственника земельного участка должен быть направлен против зарегистрированного правообладателя, чья доля затрагивается, и этот правообладатель должен быть стороной дела. При требовании о снятии ипотеки затрагиваются также права ипотечного кредитора. Требования о расторжении договора с застройщиком и об устранении права третьего лица должны излагаться с их собственными условиями и сторонами. [5]
Подробности см. в статье о предварительных обеспечительных мерах и предварительном аресте.
Споры о вещном праве на недвижимость рассматриваются с учётом исключительной территориальной подсудности по месту расположения объекта и характера правоотношения, чтобы определить компетентный суд. Обеспечительная мера может быть испрошена, чтобы новые передачи не затрудняли иск; требуются правдоподобное обоснование и указание на опасность. Отметка о мере в реестре не означает, что спор по существу разрешён. [5]
Если в ходе процесса произойдёт новая передача
Статья 125 Гражданского процессуального кодекса (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK) определяет процессуальные варианты, когда предмет иска передан. Нового собственника, дату передачи и состояние реестра следует рассматривать вместе. Передача во время процесса сама по себе не прекращает всех требований; однако нельзя предполагать, что прежнее исковое заявление и состав сторон останутся достаточными без каких-либо дальнейших действий. [5]
Прекращаются ли остальные требования собственника земельного участка, если запись защищена?
Защита приобретения третьего лица не устраняет автоматически ответственность подрядчика перед собственником земельного участка за нарушение договора. Требования о расчётах, цене или возмещении убытков, которые собственник земельного участка может предъявить подрядчику, оцениваются в зависимости от вида прекращения договора и конкретного ущерба. С другой стороны, нельзя возлагать на подрядчика ответственность по всем его долгам лишь потому, что запись защищённого третьего лица не может быть аннулирована. [1, 6]
Подробности см. в статье о просрочке и выборных правах (Турецкий Обязательственный кодекс (TBK), ст. 125).
Для покупателя защита записи не означает, что недостатки, невыполненные работы, просрочка передачи или проблемы с общим имуществом урегулированы. Эти вопросы имеют собственные договорные и законодательные условия. Проверка добросовестности сама по себе не устраняет всех экономических и технических рисков недвижимости.
Заключение
Актуальный подход к защите права, полученного от застройщика, оценивает вместе запись в реестре и добросовестность на момент приобретения. Для собственника земельного участка решающей подготовкой является представление конкретных доказательств недобросовестности, относящихся к приобретению каждого покупателя. Для покупателя важно документально подтвердить, что именно, у кого, по каким записям и сведениям он приобрёл. Постановление 2025 года делает эту проверку обязательной; оно не предопределяет выигрыш или проигрыш в каждом деле.
Часто задаваемые вопросы
Если застройщик не завершит строительство, моё право собственности обязательно будет аннулировано?
Нет. Наряду с нарушением между собственником земельного участка и подрядчиком оценивается также, защищено ли ваше приобретение вещного права добросовестностью.
Защищает ли решение 2025 года автоматически покупателя, у которого нет записи о праве?
Нет. Личное требование, вытекающее только из договора, и вещное право, приобретённое по записи в реестре, — это разные вещи. Условия исполнения и уступки для покупателя без записи оцениваются отдельно.
Означает ли незнание застройщика, что я действовал недобросовестно?
Само по себе нет. Близость отношений может учитываться вместе с другими обстоятельствами при оценке осведомлённости и заботливости; выясняется, знали ли вы или должны были знать о конкретных условиях нарушения.
Видеть, что строительство не завершено, всегда означает недобросовестность?
Нет. Знание о том, что здание не достроено, не равнозначно знанию о наличии условий для прекращения с обратной силой. Стадия проекта и видимые риски оцениваются конкретно.
Достаточно ли одной низкой цены продажи для аннулирования записи?
В каждом деле её недостаточно сама по себе. Она оценивается вместе с фактической оплатой, состоянием объекта на дату приобретения и другими доказательствами.
Может ли банковская ипотека также быть защищена добросовестностью?
Может, если соблюдены условия. Учитываются дата приобретения ипотечного права, запись в реестре и осведомлённость банка о соответствующем событии.
Отменяет ли новая судебная практика автоматически ранее вступившее в силу решение по записи?
Нет. Применение новой судебной практики к рассматриваемым спорам — это не то же самое, что устранение вступившего в законную силу решения. По делам, которые уже вступили в силу, надлежащее средство правовой защиты рассматривается отдельно.
Если запись покупателя защищена, может ли собственник земельного участка ничего не требовать?
Денежные требования к подрядчику, которые могут возникнуть из договора и процесса расчётов, оцениваются отдельно. Защита записи третьего лица не прекращает автоматически ответственность подрядчика.
Источники и правовые основания
- Закон № 4721, Гражданский кодекс Турции (Türk Medeni Kanunu), в частности ст. 3, 6, 1020 и 1023–1024.
- Общее собрание палат Кассационного суда по унификации судебной практики (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2; Официальный вестник (Resmî Gazete), 18 июля 2025 года, № 32959; объявление и краткое изложение решения Адвокатской палаты Анкары № 2 (Ankara 2 No'lu Barosu duyurusu).
- 6-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi), 27 октября 2025 года, E.2024/3644, K.2025/3594; текст решения.
- 7-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 5 марта 2026 года, E.2025/3623, K.2026/1258; текст решения.
- Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), в частности ст. 12, 125, 303 и 389–399; Закон № 2797, Закон о Кассационном суде (Yargıtay Kanunu), ст. 45.
- Закон № 6098, Турецкий Обязательственный кодекс (Türk Borçlar Kanunu), в частности ст. 112, 123–125, 183–184 и 188.