Изменение цены в деле о преимущественной покупке в ходе разбирательства прямо влияет на экономическое бремя, которое истец принимает на себя ради приобретения доли. Лицо, внёсшее цену, рассчитанную по прежнему правилу, в результате новой оценки может оказаться обязанным произвести дополнительный платёж. В этом случае спор выходит за рамки вопроса о том, сколько лир стоит недвижимость: необходимо объяснить и то, как согласуется бремя, предъявляемое истцу впоследствии, с правопорядком, на который он мог опираться при предъявлении иска, и с правами другой стороны.
Законом № 7571, вступившим в силу 25 декабря 2025 года, изменена статья 734 Гражданского кодекса Турции (Türk Medeni Kanunu, TMK); пункт второй добавленной тем же законом переходной статьи 1 предусмотрел применение изменения и к делам, предъявленным ранее. В этой статье рассматривается конституционный контроль данного перехода и его последствия для находящихся в производстве (derdest), то есть продолжающих рассматриваться, дел.[1]
Общие пояснения о возникновении права преимущественной покупки, сроках предъявления иска, фактическом разделе (fiilî taksim) и компетентном суде можно прочитать в нашем действующем руководстве. Иск об аннулировании и регистрации права собственности на основании права преимущественной покупки.
Как новое правило о цене влияет на находящееся в производстве дело
Новая статья TMK 734/2 предусматривает, что рыночная стоимость спорной доли определяется судьёй без промедления и что эта сумма вместе с приходящимися на покупателя расходами на регистрацию в кадастре должна быть внесена наличными в пределах окончательного срока. Деньги будут приносить проценты; при вступлении решения в законную силу они будут выплачены заинтересованному лицу вместе с процентами. Неисполнение обязанности в срок препятствует регистрации на имя истца.[1]
Дата продажи и дата иска отвечают на разные вопросы
Переходная статья в части изменений сроков и видов продажи по TMK 733 сохраняет прежние продажи, а изменение цены по статье 734 применяет и к ранее предъявленным делам. Следовательно, то, что для прежней продажи действует прежний пресекательный срок (hak düşürücü süre), не означает, что цена обязательно останется по прежнему правилу.[1]
При конституционной оценке этого различия значение имеет связь между временем, когда право может быть реализовано, и экономическими условиями реализации права. Сохранение срока может обеспечить истцу возможность предъявить иск; напротив, возникшая впоследствии высокая денежная нагрузка может затруднить достижение требуемого результата в уже предъявленном деле. Различие между двумя переходными выборами само по себе не влечёт вывода о неконституционности; цель различия и его влияние на стороны должны оцениваться отдельно.
Прежний депозит не отменяет нового расчёта
В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) от 4 февраля 2026 года, E.2025/2386, K.2026/575, признано, что в деле, предъявленном до изменения, необходимо произвести новый расчёт рыночной стоимости. Решение предусматривает зачёт прежнего депозита вместе с процентами, а при возникновении разницы — внесение этого остатка для начисления процентов.[2]
В чисто гипотетическом расчёте предположим, что ранее внесённая сумма составляет 250.000 TL, накопленные проценты — 90.000 TL, определённая рыночная стоимость доли — 1.200.000 TL, а приходящиеся на покупателя расходы на регистрацию в кадастре — 20.000 TL. При этих допущениях за вычетом имеющихся 340.000 TL из общей суммы 1.220.000 TL образуется разница в 880.000 TL. В реальном деле дата, принимаемая за основу, расходы и банковские записи исследуются отдельно. Цель примера — показать, что дополнительная нагрузка может быть значительной даже при учёте прежнего депозита.
Почему важно, на какую дату определяется рыночная стоимость
В новой редакции статьи TMK 734 дата оценки прямо не указана. 7-я гражданская палата Кассационного суда в упомянутом решении № 575 приняла для дел, предъявленных после изменения, дату иска, а для дел, находившихся в производстве на дату изменения, — дату 25 декабря 2025 года. В особом мнении же отстаивалось принятие за основу рыночной стоимости на дату продажи и достижение баланса посредством начисления процентов. Поэтому критерий 25 декабря 2025 года — это не дата, прямо записанная в законе, а толкование, принятое в решении большинством.[1][2]
В решении палаты от 2 июня 2026 года, E.2025/5945, K.2026/2870, также сохранены то же разграничение по датам и метод зачёта. Это показывает преемственность среди рассмотренных решений; но не означает, что все дела обладают одними и теми же материальными условиями или что толкование не изменится в будущем.[13]
Решение Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) от 1 апреля 2026 года, E.2025/216, K.2026/195, также указывает, что новое положение о цене должно оцениваться в ранее предъявленных делах. Однако это решение отдельно не разрешает спор о том, на какую дату рассчитывается рыночная стоимость. Следует различать признание применения к находящимся в производстве делам и принятие определённой даты оценки.[3]
Конституционная проблема конкретизируется именно в этом разграничении. Выяснение действительной стоимости на дату продажи, защита прежней цены от инфляции и возложение на истца рыночной стоимости на более позднюю дату влекут разные последствия. Поскольку дата, использованная в заключении эксперта, влияет на размер экономического бремени, следует обсуждать не только технику расчёта в заключении, но и его правовую основу.
Оценка с точки зрения свободы обращения за защитой
Доступ к суду и возможность добиться эффективного результата в разбирательстве
Гарантия, закреплённая в статье 36 Конституции, защищает возможность лица выдвигать свои доводы и возражения в суде и его право на справедливое разбирательство. В находящемся в производстве деле о преимущественной покупке подлежит исследованию вопрос о том, насколько изменившееся впоследствии экономическое условие влияет на эти гарантии.[4]
Цену преимущественной покупки нельзя квалифицировать как судебную пошлину; это материальное обязательство, исполняемое в обмен на приобретение доли. Вместе с тем усугубление этого обязательства в ходе разбирательства может повлиять на достижение результата регистрации, которого требуют от суда. Конституционное возражение не должно ограничиваться указанием на трудности с оплатой, а должно показать, почему изменение в конкретном деле создаёт непредвидимое и чрезмерное бремя.
В этой оценке следует рассматривать в совокупности, была ли внесена прежняя цена, как долго длится разбирательство, влиял ли истец на затягивание срока, как рассчитана новая сумма и можно ли воспользоваться сроком, назначенным судом. То, что иск был удовлетворён в первой инстанции, также может иметь значение при оценке силы ожидания; но нельзя считать, что не вступившее в законную силу решение создаёт неизменный результат.
Равенство сторон и влияние законодательства на продолжающийся спор
В решении Конституционного суда по делу Кахрамана Вураля рассматривалась ситуация, когда в ходе дела о преимущественной покупке, предъявленного собственником смежного сельскохозяйственного участка, право было упразднено законом и это изменение привело к отклонению иска. Суд оценил с точки зрения равенства сторон (silahların eşitliği) то, что вмешательство законодателя в ходе разбирательства привело к результату в пользу одной из сторон, и пришёл к выводу о нарушении.[5]
Значение этого решения для нынешнего обсуждения — в подходе, контролирующем влияние вмешательства законодателя на исход находящегося в производстве дела. Решение не рассматривало положение о рыночной стоимости, введённое Законом № 7571. Следует учитывать различие между полным упразднением права и изменением условия о цене; необходимо показать, насколько новая цена затрудняет осуществление права в конкретном деле.
Решение ЕСПЧ по делу «Везон против Франции» также рассматривает вмешательство законом в продолжающийся частноправовой спор с точки зрения гарантии справедливого судебного разбирательства. Этот подход показывает, что то, что государство не является непосредственной стороной в деле, не выводит вмешательство из-под контроля. Применительно к закону, влияющему на находящееся в производстве дело, совместно рассматриваются императивные соображения общественного интереса, способные оправдать вмешательство, и объём вмешательства.[6]
Как следует защищать правовую определённость и законные ожидания
Правовая определённость требует, чтобы лица, выстраивая своё поведение, могли в разумной мере предвидеть последствия норм права. Эта гарантия не означает, что ни один закон не изменится. Она требует обоснования влияния изменения на правовые положения, сложившиеся в прошлом, и на начатые разбирательства. Опора предъявившего иск лица на прежний закон и наличие приобретённого и вступившего в законную силу права — также разные оценки.
В решении Конституционного суда E.2018/108, K.2019/5 рассматривалось с точки зрения правовой определённости подчинение начатых исполнительных производств впоследствии введённому правилу. Вклад этого решения в спор о преимущественной покупке состоит в значении предвидимости на момент начала производства или иска. Следует учитывать, что решение касалось другого правового отношения; его вывод нельзя напрямую переносить на переходное положение о преимущественной покупке.[8]
Сила ожидания, заслуживающего защиты, применительно к преимущественной покупке зависит от обстоятельств конкретного дела. В этой оценке могут учитываться иск, предъявленный в срок, внесение цены, определённой судом, и решения, вынесенные в пользу истца. Напротив, одного лишь предъявления иска недостаточно, чтобы показать, что приобретение доли по определённой сумме гарантировано окончательно. Сохранение различия между ожиданием и вступившим в силу правом собственности укрепляет последовательность конституционного возражения.
Решение Конституционного суда E.2024/152, K.2025/116 разъясняет, что законное право преимущественной покупки является правом, предусмотренным законом, и связь его осуществления со сферой защиты права собственности. Этот подход служит опорой для учёта интереса истца при конституционной оценке. Однако решение не является решением об отмене вступившего позднее в силу регулирования о рыночной стоимости или его переходной статьи.[9]
Необходимо учитывать и право собственности покупателя, и обесценение
В деле о преимущественной покупке защищается и интерес покупателя, от которого требуется утратить свою долю. В решении ЕСПЧ по делу «Эль против Турции» то, что цена преимущественной покупки в течение длительного процесса обесценилась на фоне инфляции и не была увеличена за счёт процентов в суде, образовало нарушение права собственности. Решение не выводит, что любое повышение рыночной стоимости должно быть выплачено покупателю; обесценение денег и рост рыночной стоимости недвижимости необходимо оценивать отдельно.[7]
Поэтому конституционная проверка не может опираться исключительно на требование истца воспользоваться прежней ценой. Следует оценить также, какую сумму и на какую дату получит покупатель, задерживалась ли операция с депозитом и как защищены деньги. Между возможностью реализации права преимущественной покупки и недопущением чрезмерных потерь покупателя необходимо установить конкретный баланс.
Какие вопросы следует задавать при проверке соразмерности
На наш взгляд, основной вопрос состоит в том, оправдывает ли цель защиты покупателя во всех случаях дополнительное бремя, возлагаемое на лицо, предъявившее иск до изменения. Проверка должна охватывать связь новой цены с этой целью, возможность более мягкой переходной модели и баланс между бременем, возлагаемым на истца, и достигаемой пользой.
Например, полный учёт прежнего депозита и процентов, учёт разных стадий разбирательства и определение предсказуемой даты оценки — это элементы, которые можно принять во внимание. Для новой законодательной переходной модели можно обсуждать также разграничение с учётом особенностей старых дел и чёткое урегулирование судебных расходов. Это не автоматические изъятия, предоставленные действующим законом, а варианты решений, которые могут быть рассмотрены при оценке соразмерности.
Приостанавливает ли процесс в Конституционном суде находящееся в производстве дело автоматически
В повестке Пленума Конституционного суда на 16 июля 2026 года дело E.2026/23 включено в рамки рассмотрения по существу некоторых выражений в TMK 734/2 и переходной статьи 1/2. Запись в повестке показывает, что дело включено в повестку для рассмотрения; сама по себе она не является решением об отмене или об отклонении.[10]
В официальной повестке на 21 октября 2026 года обращения E.2026/246 и E.2026/247 по переходной статье 1/2 также находятся на стадии предварительного рассмотрения. В записи о повестке и результатах от 8 сентября 2026 года видно, что обращение E.2026/223 отклонено как не соответствующее установленному порядку. Отклонение по процессуальным основаниям не означает, что регулирование признано соответствующим Конституции. При оценке действия решения по существу необходимо совместно исследовать мотивированный текст, объём резолютивной части, дату вступления в силу и публикацию в Официальной газете (Resmî Gazete).[10]
Конкретный нормоконтроль и общая просьба подождать — разные вещи
Согласно статье 152 Конституции, если суд, рассматривающий дело, считает подлежащее применению правило противоречащим Конституции или признаёт серьёзным довод стороны о противоречии, он обращается в Конституционный суд и приостанавливает дело. Если решение не принято в пятимесячный конституционный срок, исчисляемый с момента поступления дела в Конституционный суд, суд завершает дело по действующему положению; если до вступления в силу решения по существу поступит решение Конституционного суда, он обязан ему следовать.[4]
То, что другой суд обратился в Конституционный суд по тому же регулированию, не приостанавливает автоматически сроки во всех делах о преимущественной покупке. Если требуется приостановить дело, необходимо выяснить правовую основу ходатайства, его связь со спором и решение суда по этому вопросу. Не следует предполагать, что заявление конституционного возражения само по себе снимает обязанность по депозиту.
Какие моменты следует проверить в деле о преимущественной покупке, где требуется дополнительная цена
Заключение эксперта и метод расчёта
Следует проверить, выделяет ли заключение спорную долю из всей недвижимости, на какую дату произведена оценка, сопоставимы ли аналоги и учтены ли прежний депозит и проценты. Конкретные возражения относительно градостроительных и эксплуатационных характеристик недвижимости более показательны, чем простое заявление о том, что цена высока.
В соответствии со статьёй 281 Гражданского процессуального кодекса (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK) для возражения против заключения эксперта, как правило, установлен двухнедельный срок с момента вручения; при соблюдении установленных законом условий и если ходатайство подано в срок, может быть запрошен дополнительный срок. Возражение против заключения и окончательный срок внесения цены — отдельные действия. Не следует считать, что обращение в связи с одним приостанавливает другое.[11]
Ясность окончательного срока и последствий невнесения
В промежуточном определении суда сумма, подлежащая внесению, место, срок и последствие неисполнения должны быть понятны. Режим окончательного срока по статье 94 HMK также учитывается в этом отношении. Если считается, что сумма рассчитана неверно или промежуточное определение недостаточно ясно, вопрос следует поставить перед судом до истечения срока.[11]
Здесь есть важное процессуальное различие: TMK 734/2 указывает, что если цена не внесена в срок, нельзя постановить о регистрации доли на имя истца. Само по себе это последствие не означает снятия дела с рассмотрения в значении статьи 150 HMK и признания иска не предъявленным. Непродвижение дела, отказ от иска, отзыв иска и невнесение цены связаны с различными условиями и последствиями.[1][11]
Судебные расходы и пути обжалования
Общее правило статьи 326 HMK состоит в том, что судебные расходы возлагаются на сторону, против которой вынесено решение; специальные положения и способ завершения дела оцениваются отдельно. Невозможность покрыть дополнительную цену из-за изменения закона сама по себе не создаёт изъятия от расходов или от вознаграждения представителя противной стороны. Возражение относительно расходов также должно выдвигаться с обоснованием.[11]
При апелляционном и кассационном рассмотрении следует оценить также то, как рассматривается конституционный довод наряду с датой оценки и расчётом зачёта. Объяснение возражений по основным правам с опорой на конкретное дело и документы перед судами нижестоящих инстанций важно для последующих проверок. Индивидуальная жалоба же не является путём прямой отмены закона; условия приемлемости и обычные способы обращения исследуются отдельно.[4]
Для общих условий индивидуальной жалобы и часто встречающихся ошибок при обращении можно ознакомиться с соответствующим руководством. Условия индивидуальной жалобы в Конституционный суд и приемлемость.
Оценка
Применение рыночной стоимости к находящимся в производстве делам о преимущественной покупке требует серьёзной конституционной оценки, поскольку оно изменяет экономическое положение сторон в ходе разбирательства. Проверка должна совместно рассматривать защиту покупателя от обесценения, а также правовую определённость истца и гарантии справедливого разбирательства. Различие между положением истца, исполнившего обязанность до изменения, и положением истца, ещё не внёсшего цену, также не должно оставаться без обоснования.
На наш взгляд, сильное конституционное возражение должно выходить за рамки абстрактных рассуждений о недопустимости обратной силы и объяснять, какое дополнительное бремя переходное положение создаёт в конкретном деле и почему это бремя непропорционально. Сопутствующая практическая работа требует совместного отслеживания заключения, прежнего депозита и процентов, окончательного срока и обращений в порядке обжалования. Конституционный контроль переходного положения и отслеживание действующих процессуальных обязанностей должны вестись одновременно.
Часто задаваемые вопросы
Применяется ли рыночная стоимость в деле о преимущественной покупке, предъявленном до 2025 года
Переходная статья 1/2 TMK предусматривает применение изменения цены и к ранее предъявленным делам. Рассмотренные решения Кассационного суда применяют это положение в старых делах, не вступивших в законную силу. Стадия конкретного дела и последующие решения по нормоконтролю оцениваются отдельно.[1][2][3]
Предотвращает ли внесение прежней цены продажи дополнительный платёж
Само по себе не предотвращает. При новом расчёте прежний депозит учитывается вместе с процентами; если общая сумма недостаточна, может встать вопрос о дополнительном платеже. Расчёт необходимо сопоставить с банковскими записями и промежуточным определением.[2]
Прямо ли в законе указана дата оценки 25 декабря 2025 года
Нет. Новая статья TMK 734 указывает, что принимается рыночная стоимость; дату оценки она прямо не регулирует. Эта дата принята большинством в рассмотренном решении 7-й гражданской палаты в отношении находящихся в производстве дел.[1][2]
Можно ли не вносить депозит, если есть обращение в Конституционный суд
Обращение в Конституционный суд в другом деле не приостанавливает автоматически окончательный срок в вашем деле. Решение суда по конкретному нормоконтролю и приостановлению дела необходимо исследовать отдельно.[4]
Если дополнительная цена не внесена, считается ли иск не предъявленным
Последствие по TMK 734/2 состоит в невозможности вынести решение о регистрации на имя истца. Признание иска не предъявленным и снятие с рассмотрения связаны с различными процессуальными положениями; этот вывод нельзя автоматически делать лишь из-за недостающего депозита.[1][11]
Откроет ли вынесенное впоследствии решение об отмене автоматически дело, вступившее в законную силу
Такой автоматический результат принять нельзя. Принцип статьи 153 Конституции о том, что решения об отмене не имеют обратной силы, исследуется вместе с объёмом решения, датой вступления в силу и состоянием конкретного дела. Для решения Конституционного суда, поступившего до вступления в силу, значение имеет отдельно статья 152.[4]
Источники
1 — Закон № 7571, ст.35–37 и 39 — официальный текст закона на сайте ВНСТ. Принят 24.12.2025; Официальная газета 25.12.2025, № 33118. Текст изменений TMK 734/2 и переходной статьи 1.
2 — Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 04.02.2026, E.2025/2386, K.2026/575. Официальный полный текст решения и особое мнение. Дата оценки и зачёт прежнего депозита и процентов.
3 — Кассационный суд, Общее собрание гражданских палат, 01.04.2026, E.2025/216, K.2026/195. Официальный полный текст решения, в частности пункты 23–24. Применение нового положения к ранее предъявленным делам.
4 — Конституция Турецкой Республики, ст.2, 13, 35, 36, 148, 152 и 153. Конституционные гарантии, конкретный нормоконтроль и действие решений.
5 — Конституционный суд, Кахраман Вураль, жалоба № 2021/30295, 29.07.2025. В частности пункты 11–16. Изложение полного решения, опубликованное на Hukuki Haber и сверенное с официальными выходными данными; не является проверкой Закона № 7571. Официальная запись решения.
6 — ЕСПЧ, Везон против Франции, жалоба № 66018/01, 18.04.2006. В частности пункты 30–34; вмешательство законодателя в продолжающийся частноправовой спор. Выходные данные HUDOC; полный текст решения на французском языке на портале Mezi–soudy Министерства юстиции Чехии. Официальная запись решения.
7 — ЕСПЧ, Эль против Турции, жалоба № 35952/10, 16.11.2021. Турецкий перевод Министерства юстиции в HUDOC, в частности пункты 19–26. Различие между ростом рыночной стоимости и потерей цены от инфляции. Перевод решения на турецкий язык.
8 — Конституционный суд, 13.02.2019, E.2018/108, K.2019/5. Начатые исполнительные производства и правовая определённость; в частности пункт 33. Непосредственно к переходному положению о преимущественной покупке не относится. Изложение полного решения, прочитанное через Legalbank. Официальная запись решения.
9 — Конституционный суд, 03.06.2025, E.2024/152, K.2025/116. В частности пункты 32–33. Изложение полного решения, сверенное с официальными выходными данными; связь преимущественной покупки и права собственности. Официальная запись решения.
10 — Записи повестки и результатов Пленума Конституционного суда — 16.07.2026, 08.09.2026 и 21.10.2026. E.2026/23 и объединённые; E.2026/223 — отклонение по порядку обращения; E.2026/246 и E.2026/247 — повестка предварительного рассмотрения. Подтверждено по индексированному содержанию официальных страниц; запись в повестке не использовалась как решение по существу. Повестка и результаты на 8 сентября 2026 года. Повестка на 21 октября 2026 года.
11 — Гражданский процессуальный кодекс № 6100 (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), ст.94, 150, 281, 326 и связанные положения. Окончательный срок, непродвижение дела, возражение против заключения эксперта и судебные расходы.
12 — Синан Эркам Шимшек (Sinan Erkam Şimşek) — Рассмотрение положения о применении рыночной стоимости в делах о преимущественной покупке к находящимся в производстве делам в контексте свободы обращения за защитой. Hukuki Haber, 14.10.2026. Соответствующая доктринальная оценка; мнения и выводы в этой статье оценивались независимо.
13 — Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 02.06.2026, E.2025/5945, K.2026/2870. Официальный полный текст решения; дата оценки в находящемся в производстве деле, зачёт прежнего депозита и процентов.