Как делится дом, купленный в кредит, при разводе? Первоначальный взнос, платежи по кредиту и доля по земельному кадастру

При разделе дома, приобретённого в кредит, главный вопрос — не наличие долга, а то, в какой период и из каких источников была профинансирована цена приобретения. Личный первоначальный взнос, платежи по кредиту в период брачного режима, платежи после прекращения режима и остаток долга должны быть показаны отдельно. Задолженность перед банком и требование между супругами из ликвидации режима — это не один и тот же расчёт.

Как следует читать кредитное дело?

Вместе изучаются договор купли-продажи и запись в земельном кадастре, первое предоставление кредита, разделение основного долга и процентов, график платежей, промежуточные платежи и досрочное погашение. Если проведено рефинансирование другим кредитом, погашение прежнего долга не следует считать новым приобретением имущества. То, с чьего счёта списан платёж по кредиту, само по себе также может не показывать, личным или приобретённым был источник денег.

Пример порядка записи для смешанного финансирования

Эта таблица не является формулой расчёта; это порядок данных, которые будут направлены эксперту. Одна и та же сумма, вычтенная как остаток долга и отдельно выделенная второй раз как личный вклад, может исказить результат. [1]

Меняется ли результат, если запись в земельном кадастре — пополам?

Доля по земельному кадастру определяет право собственности. Платёж одного супруга в счёт доли другого может потребовать отдельной проверки требования; однако автоматически вывести требование, не оценив намерение одарить или соглашение сторон о финансировании, нельзя. Закрытие банковского долга продажей общего дома также не означает, что все расчёты между супругами ликвидированы.

На что следует обратить внимание при принятии на себя банковского долга?

Если супруги в протоколе возлагают долг на одного из них, без согласия банка это не обязательно освобождает другого должника от ответственности перед банком. Обязанность платить во внутренних отношениях, ответственность перед банком, снятие ипотеки и передача записи в земельном кадастре должны быть урегулированы отдельными пунктами. Одной лишь фразы в протоколе «дом останется у супруга» эти вопросы не решаются.

Как рассчитываются недвижимость, кредит и смешанное финансирование?

Что происходит, если личное имущество продано и куплен новый дом?

Стоимость, заменившая личное имущество, также может быть личным имуществом; но если цена нового имущества покрыта и личным, и приобретённым источником, возникает смешанное имущество. Значение имеют цепочка банковских переводов, даты продажи и покупки, курсовая разница и остаток кредита.

Как прослеживается многозвенная цепочка замещения?

Согласно статье 220/4 Турецкого гражданского кодекса (Türk Medeni Kanunu), ценности, заменившие личное имущество, также могут считаться личным имуществом. Однако в цепочке вроде «унаследованный дом продан, куплено золото, золото обращено в валюту, к валюте добавлен кредит и куплен новый дом» каждое звено должно доказываться отдельно:

• Определяются источник первого личного имущества и цена его продажи.
• Дата, сумма и счёт, по которым выручка от продажи перешла в последующий актив, сопоставляются.
• Деньги, поступившие в промежутке на общий счёт, расходы, дополнительный доход и новый кредит разделяются.
• Определяются доля личного источника и доля приобретённого источника в цене приобретения последнего имущества.
• Вклад, выравнивание и доля в приросте стоимости применяются так, чтобы одна и та же сумма не учитывалась дважды.

Матрица прослеживания: документ о наследовании или переходе права → первый официальный акт о продаже и поступление на банковский счёт → документ о покупке золота или валюты → документ о реализации → цена продажи нового объекта недвижимости → предоставление кредита и платежи. Чем больше пробелов в датах и суммах, тем слабее довод о замещении; одного лишь заявления «это пришло от моей семьи» недостаточно.

Из какой стоимости рассчитывается вклад, сделанный в иностранной валюте или золоте?

Механически умножать эквивалент вклада в турецких лирах (TL) на сегодняшний курс не всегда правильно. Сначала находятся фактическая сумма на дату вклада и стоимость приобретения или улучшения имущества на эту дату; определяется доля вклада; затем эта доля применяется к стоимости на момент ликвидации. Если вклад — непосредственно денежное требование или заём, правила об обязательстве в иностранной валюте и о просрочке — отдельные.

В документах по золоту и валюте должны быть указаны вид, количество, курс покупки и продажи, спред, комиссия и дата реализации. Если банковской квитанции (dekont) нет, вместе оцениваются документ ювелира, запись о хранении, движение по кассе, покупка и продажа в тот же день и переписка сторон. Двойное прибавление под названием «приведённая стоимость» и роста курса, и роста текущей стоимости имущества — это двойной учёт.

Как вычитаются узуфрукт, право проживания и ипотека из стоимости недвижимости?

Наличие в земельном кадастре узуфрукта (intifa), права проживания (sükna), права застройки или ипотеки в пользу третьего лица может влиять на валовую рыночную стоимость; однако номинальный лимит ипотеки в земельном кадастре не вычитается механически как фактический остаток долга. Исследуются реальность права, дата его установления, срок, возраст выгодоприобретателя и объём пользования, доходность от аренды, остаток долга и вероятность притворной сделки. В отношении срочных или пожизненных прав пользования вместе применяются оценка недвижимости и, при необходимости, актуарный расчёт.

Как рассчитываются недвижимость, кредит и смешанное финансирование?

Делится ли дом, купленный в кредит, целиком?

Хотя важно, что жильё приобретено в период действия режима имущества, нельзя предполагать, что все платежи по кредиту одинаковы по своему характеру. Разделяются источник первоначального взноса, платежи, внесённые в период режима, платежи после даты подачи иска о разводе, платёж за счёт личного имущества и остаток долга.

Что происходит с платежами по кредиту, внесёнными после иска о разводе?

Платёж, произведённый после даты отсечения, автоматически не включается в расчёт чистого прироста приобретённого имущества. Следует выяснить, кто произвёл платёж, в какую дату и каким образом долг учитывается в пассиве ликвидации, а также образует ли последующий платёж супруга, не являющегося собственником, самостоятельную долю в приросте стоимости.

Как оцениваются самовольная постройка, строительство в обмен на долю в земельном участке и городская трансформация?

Отсутствие разрешения или проблема с записью в земельном кадастре сами по себе не уничтожают экономическую стоимость. Вместе оцениваются право собственности на земельный участок, фактический уровень готовности строения, градостроительный статус, право из договора, доли, переданные подрядчику, и правовое и фактическое положение на дату решения. При городской трансформации анализируется, личным или приобретённым был прежний объект недвижимости, а также государственная поддержка, кредит и дополнительные платежи — в каких пропорциях они перенесены на новое обособленное помещение.

Если в договоре строительства в обмен на долю в земельном участке на дату прекращения режима ещё не установлен сервитут этажной собственности (kat irtifakı) или строительство не завершено, в баланс не всегда включается готовая квартира. Оцениваются личное право собственника земельного участка к подрядчику из договора, уровень готовности строительства, просрочка, иск о расторжении или приведении договора в соответствие, доля, переданная подрядчику, и вероятность передачи. Идущее дело может стать основанием для приостановления производства до разрешения предварительного вопроса; экономическая стоимость при необходимости рассчитывается по сценариям специалистами по строительному, недвижимому и обязательственному праву.

Свидетельство о регистрации строения (Yapı Kayıt Belgesi) не является документом земельного кадастра, который сам по себе превращает строение в объект поэтажной собственности и полностью приводит его в соответствие с градостроительным законодательством. Для фактического строения на участке, значащемся в земельном кадастре как земельный участок, запрашиваются разрешение и присвоение номера муниципалитетом (numarataj), записи о налоге на недвижимость, подключении к электричеству и воде, решения исполнительного комитета муниципалитета (encümen), регистрация строения, спутниковые снимки и фотографии, записи о расходах на строительство. Если источники земельного участка и строения на нём различны, выравнивание или доля в приросте стоимости строятся отдельно.

Часто задаваемые вопросы

Как производится расчёт по дому с продолжающимся кредитом при разводе?

Разделяются первоначальный взнос, платежи по кредиту в период режима, платежи после прекращения режима и остаток долга. Источник финансирования важен не меньше, чем дата записи в земельном кадастре. У эксперта следует запросить расчёт, разделяющий основной долг и расходы на финансирование и показывающий влияние каждого периода. Если из текущей стоимости дома произвольно вычесть остаток долга и разделить результат пополам, можно упустить личный источник и различия между периодами.

Оценивается ли вклад платежами по кредиту отдельно, если запись в земельном кадастре на дом в кредит — пополам?

Запись пополам показывает доли супругов в праве собственности. То, какой супруг и из какого источника платил по кредиту, может породить отдельные отношения вклада или долга в отношении доли другого супруга. Не каждый платёж автоматически считается дополнительным требованием; исследуются намерение одарить и соглашение. Права из общей собственности и расчёт по режиму имущества следует вести раздельно, чтобы не допустить двойного результата.

Какое требование рассматривается, если запись в земельном кадастре на имя супруга, а всю цену заплатил я?

То, что вы заплатили всю цену, само по себе не переводит недвижимость в вашу собственность. Если деньги пришли из вашего личного имущества, может быть рассмотрена доля в приросте стоимости; если из заработка в браке — иная группа имущества и расчёт участия. При доводе о дарении, займе или фидуциарной сделке важны и их особые условия. Для требования о записи в земельном кадастре необходимо отдельное действительное правовое основание.

Как рассчитывается имущество, платежи по которому начались до 2002 года и продолжились после?

Платежи до и после 1 января 2002 года разделяются; но расчёт не строится так, будто существуют два отдельных объекта имущества только по дате платежа. Вместе оцениваются дата приобретения имущества, отношения по договору и записи в земельном кадастре, личный источник и последующее финансирование. Долю вклада предыдущего периода и последующее влияние выравнивания или участия необходимо разделять. В отношении кооперативов и долгосрочных кредитов важна вся выписка по платежам.

Связанные статьи

• Как делится имущество при разводе? Руководство по делам о режиме супружеского имущества
• Какое имущество делится при разводе? Различие между приобретённым и личным имуществом
• Как рассчитывается требование об участии в имуществе? Долги, выравнивание и чистый прирост
• Дата оценки и возражение на заключение эксперта при разделе имущества

Эта статья носит характер общей правовой информации. В конкретном споре даты событий, документы, вид требования и сроки оцениваются вместе.

Источники и правовые основания

1. Закон № 4721, Турецкий гражданский кодекс (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu)
2. Закон № 6098, Турецкий кодекс обязательств (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu)