Krediyle alınan konutun paylaşımında temel mesele, borcun varlığından önce edinim bedelinin hangi dönem ve kaynaklardan finanse edildiğidir. Kişisel peşinat, evlilik dönemindeki kredi ödemeleri, rejim sonrasındaki ödemeler ve kalan borç ayrı gösterilmelidir. Bankaya karşı borçluluk ile eşler arasındaki tasfiye alacağı aynı hesap değildir.
Kredi dosyası nasıl okunmalıdır?
Satış sözleşmesi ve tapu kaydı, ilk kredi kullandırımı, anapara ve faiz ayrımı, ödeme planı, ara ödemeler ve erken kapama birlikte incelenir. Başka krediyle yeniden finansman yapılmışsa eski borcun kapatılması yeni bir mal edinimi gibi kabul edilmemelidir. Kredi taksidinin kimin hesabından çıktığı da paranın kişisel veya edinilmiş kaynağını tek başına göstermeyebilir.
Karma finansman için örnek kayıt düzeni
| Ödeme | Kaynak iddiası | Belge | Hesapta sorulacak soru |
|---|---|---|---|
| Peşinat | Evlilik öncesi satış bedeli | Önceki satış ve banka hareketi | Kişisel kaynağın yeni eve geçtiği ispatlanıyor mu? |
| Rejim içi taksit | Çalışma geliri | Bordro ve kredi dökümü | Ödeme anapara mı, finansman gideri mi? |
| Rejim sonrası taksit | Sonraki kazanç | Dava tarihi ve ödeme kaydı | Önceki borç hesabıyla mükerrerlik var mı? |
| Aile desteği | Bağış veya ödünç | Transfer ve sözleşme | Kime, hangi amaçla verildi? |
Bu tablo bir hesaplama formülü değildir; bilirkişiye gönderilecek verilerin düzenidir. Aynı tutarın hem kalan borç olarak indirilmesi hem de kişisel katkı olarak ikinci kez ayrılması sonucu bozabilir. [1]
Tapu yarı yarıya ise sonuç değişir mi?
Tapu payı mülkiyeti belirler. Bir eşin diğerinin payına yaptığı ödeme ayrıca alacak incelemesi gerektirebilir; ancak bağış iradesi veya tarafların finansman anlaşması değerlendirilmeden otomatik alacak çıkarılamaz. Ortak evin satılmasıyla banka borcunun kapanması da eşler arasındaki bütün hesapların tasfiye edildiği anlamına gelmez.
Banka borcunu üstlenme konusunda neye dikkat edilmelidir?
Eşlerin protokolde borcu birine bırakması, bankanın kabulü olmadan diğer borçluyu bankaya karşı mutlaka kurtarmaz. İç ilişkide ödeme yükümlülüğü, bankaya karşı sorumluluk, ipoteğin kaldırılması ve tapu devri ayrı maddelerle düzenlenmelidir. Protokolde yalnız “ev eşte kalacaktır” denilmesi bu meseleleri çözmez.
Taşınmaz, kredi ve karma finansman nasıl hesaplanır?
Kişisel mal satılıp yeni ev alınırsa ne olur?
Kişisel malın yerine geçen değer de kişisel mal olabilir; fakat yeni malın bedeli hem kişisel hem edinilmiş kaynakla karşılanmışsa karma mal ortaya çıkar. Banka transfer zinciri, satış ve alım tarihleri, kur farkı ve kredi kalanı önemlidir.
Çok halkalı ikame zinciri nasıl izlenir?
Türk Medeni Kanunu madde 220/4 uyarınca kişisel mal yerine geçen değerler de kişisel mal sayılabilir. Ancak “miras ev satıldı, altın alındı, altın dövize çevrildi, dövize kredi eklenerek yeni ev alındı” gibi zincirde her halka ayrı ispatlanmalıdır:
- İlk kişisel malın kaynağı ve satış bedeli belirlenir.
- Satış bedelinin sonraki varlığa geçtiği tarih, miktar ve hesap eşleştirilir.
- Arada ortak hesaba giren para, tüketim, ek gelir ve yeni kredi ayrıştırılır.
- Son malın edinim bedelindeki kişisel kaynak oranı ile edinilmiş kaynak oranı belirlenir.
- Katkı, denkleştirme ve değer artış payı aynı tutarı iki kez hesaba katmayacak biçimde uygulanır.
İz sürme matrisi: Miras/intikal belgesi → ilk satış resmî senedi ve banka girişi → altın/döviz alım belgesi → bozum belgesi → yeni taşınmazın satış bedeli → kredi kullandırımı ve taksitler. Tarih ve tutar boşluğu arttıkça ikame iddiası zayıflar; salt “ailemden gelmişti” beyanı yeterli olmaz.
Yabancı para veya altınla yapılan katkı hangi değerden hesaplanır?
Katkının TL karşılığını bugünkü kurla mekanik biçimde çarpmak her zaman doğru değildir. Önce katkı tarihindeki gerçek miktar ve malın o tarihteki edinim/iyileştirme değeri bulunur; katkı oranı belirlenir; sonra bu oran tasfiye değerine uygulanır. Katkı doğrudan para alacağı veya ödünç ise, yabancı para borcu ve temerrüt kuralları ayrıdır.
Altın ve döviz belgelerinde cins, miktar, alış/satış kuru, makas, komisyon ve bozum tarihi gösterilmelidir. Banka dekontu yoksa kuyumcu belgesi, saklama kaydı, kasa hareketi, aynı günlü satış/alış ve taraf yazışmaları birlikte değerlendirilir. “Uyarlanmış değer” adı altında hem kur artışını hem malın sürüm değerindeki artışı iki kez eklemek mükerrer hesaptır.
İntifa, sükna ve ipotek taşınmaz değerinden nasıl düşülür?
Tapuda üçüncü kişi lehine intifa, sükna, üst hakkı veya ipotek bulunması brüt piyasa değerini etkileyebilir; fakat tapudaki nominal ipotek limiti gerçek borç bakiyesi gibi mekanik olarak düşülmez. Hakkın gerçekliği, kuruluş tarihi, süresi, lehtarın yaşı ve yararlanma kapsamı, kira getirisi, borç bakiyesi ve muvazaa ihtimali incelenir. Süreli veya ömür boyu yararlanma haklarında gayrimenkul değerleme ve gerektiğinde aktüeryal hesap birlikte kullanılır.
Taşınmaz, kredi ve karma finansman nasıl hesaplanır?
Krediyle alınan evin tamamı paylaşılır mı?
Konutun mal rejimi döneminde edinilmesi önemli olmakla birlikte bütün kredi ödemelerinin aynı nitelikte olduğu varsayılamaz. Peşinatın kaynağı, rejim içinde ödenen taksitler, boşanma dava tarihinden sonraki ödemeler, kişisel maldan yapılan ödeme ve kalan borç ayrıştırılır.
Boşanma davasından sonra ödenen kredi taksitleri ne olur?
Kesim tarihinden sonra yapılan ödeme, edinilmiş malların artık değer hesabına otomatik olarak dâhil edilmez. Ödemeyi kimin yaptığı, borcun tasfiye pasifinde hangi tarihte ve nasıl dikkate alındığı ve malik olmayan eşin sonraki ödemesinin bağımsız değer artış payı oluşturup oluşturmadığı incelenmelidir.
Kaçak yapı, arsa payı karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm nasıl değerlendirilir?
Ruhsatsızlık veya tapu sorunu ekonomik değeri kendiliğinden yok etmez. Arsa mülkiyeti, yapıdaki fiilî seviye, imar durumu, sözleşmeden doğan hak, yükleniciye devredilen paylar ve karar tarihindeki hukukî/fiilî durum birlikte değerlendirilir. Kentsel dönüşümde eski taşınmazın kişisel veya edinilmiş niteliği, devlet desteği, kredi ve ilave ödemeler yeni bağımsız bölüme hangi oranlarda taşındığı bakımından analiz edilir.
Arsa payı karşılığı inşaatta rejimin sona erdiği tarihte henüz kat irtifakı kurulmamış veya inşaat tamamlanmamışsa, bilançoya her zaman tamamlanmış daire konulmaz. Arsa sahibinin yükleniciye karşı sözleşmeden doğan şahsî hakkı, inşaat seviyesi, temerrüt, fesih/uyarlama davası, yükleniciye devredilen pay ve teslim ihtimali değerlenir. Devam eden dava bekletici sorun yapılabilir; ekonomik değer gerekirse inşaat, gayrimenkul ve borçlar hukuku uzmanlarınca senaryolu hesaplanır.
Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı kendiliğinden kat mülkiyetli ve imar mevzuatına bütünüyle uygun hâle getiren bir tapu belgesi değildir. Tapuda arsa görünen yerdeki fiilî yapı için belediye ruhsat/numarataj, emlak vergisi, elektrik-su aboneliği, encümen, yapı kayıt, uydu/fotoğraf ve inşaat harcaması kayıtları istenir. Arsanın ve üzerindeki yapının kaynakları ayrıysa denkleştirme veya değer artış payı ayrı kurulur.
Sık sorulan sorular
Boşanma sırasında kredisi devam eden ev için hesap nasıl yapılır?
Peşinat, rejim içindeki kredi ödemeleri, rejim sonrasındaki ödemeler ve kalan borç ayrılır. Tapu tarihi kadar finansman kaynağı önemlidir. Bilirkişiden anapara ile finansman giderini ayıran ve her dönemin etkisini gösteren hesap istenmelidir. Güncel ev değerinden rastgele bir borç bakiyesi çıkarıp sonucu ikiye bölmek, kişisel kaynak ve dönem farklarını gözden kaçırabilir.
Kredili evin tapusu yarı yarıya olduğunda taksit katkısı ayrıca değerlendirilir mi?
Yarı yarıya tapu, eşlerin mülkiyet paylarını gösterir. Taksitleri hangi eşin hangi kaynaktan ödediği, diğer eşin payına yönelik ayrı katkı veya borç ilişkisi doğurabilir. Her ödeme otomatik ek alacak sayılmaz; bağış iradesi ve anlaşma araştırılır. Ortak mülkiyetten doğan haklarla mal rejimi hesabı ayrı tutulup mükerrer sonuç önlenmelidir.
Tapu eşimin adına olduğu hâlde bedelin tamamını ben ödediysem hangi talep incelenir?
Bedelin tamamını ödemeniz taşınmazı kendiliğinden sizin mülkiyetinize geçirmez. Para kişisel malınızdan geldiyse değer artış payı; evlilik kazancından geldiyse farklı mal grubu ve katılma hesabı incelenebilir. Bağış, ödünç veya inançlı işlem iddiası varsa onun özel şartları da önemlidir. Tapu istemi için ayrıca geçerli bir hukuki dayanak gerekir.
Ödemeleri 2002’den önce başlayan ve sonra devam eden mal nasıl hesaplanır?
1 Ocak 2002 öncesi ve sonrası ödemeler ayrılır; ancak yalnız taksit tarihine göre iki ayrı mal varmış gibi hesap kurulmaz. Malın edinim tarihi, sözleşme ve tapu ilişkisi, kişisel kaynak ve sonraki finansman birlikte değerlendirilir. Önceki dönemin katkı payı ile sonraki denkleştirme veya katılma etkisi ayrıştırılmalıdır. Kooperatif ve uzun vadeli kredilerde tüm ödeme dökümü önemlidir.
İlgili yazılar
- Boşanmada Mal Paylaşımı Nasıl Yapılır? Mal Rejimi Davaları Rehberi
- Boşanmada Hangi Mallar Paylaşılır? Edinilmiş Mal ve Kişisel Mal Ayrımı
- Katılma Alacağı Nasıl Hesaplanır? Borçlar, Denkleştirme ve Artık Değer
- Mal Paylaşımında Değerleme Tarihi ve Bilirkişi Raporuna İtiraz
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme içindir. Somut uyuşmazlıkta olay tarihleri, belgeler, talep türü ve süreler birlikte değerlendirilir.