Bei der Aufteilung einer mit Kredit erworbenen Wohnung ist die Kernfrage noch vor dem Bestehen der Schuld, in welchem Zeitraum und aus welchen Quellen der Erwerbspreis finanziert wurde. Persönliche Anzahlung, Kreditzahlungen während der Ehe, Zahlungen nach dem Güterstand und die Restschuld sind gesondert darzustellen. Die Schuldnerstellung gegenüber der Bank und die Auseinandersetzungsforderung zwischen den Ehegatten sind nicht dieselbe Rechnung.
Wie ist die Kreditakte zu lesen?
Kaufvertrag und Grundbucheintrag, erste Kreditauszahlung, Trennung von Kapital und Zinsen, Zahlungsplan, Zwischenzahlungen und vorzeitige Tilgung werden gemeinsam geprüft. Wurde mit einem anderen Kredit umfinanziert, darf die Tilgung der alten Schuld nicht wie ein neuer Vermögenserwerb behandelt werden. Auch aus wessen Konto die Kreditrate abgebucht wurde, zeigt für sich allein möglicherweise nicht die persönliche oder erworbene Herkunft des Geldes.
Beispielhafte Aufzeichnungsordnung für eine gemischte Finanzierung
| Zahlung | Behauptung zur Quelle | Unterlage | In der Rechnung zu stellende Frage |
|---|---|---|---|
| Anzahlung | Verkaufspreis aus der Zeit vor der Ehe | Früherer Verkauf und Bankbewegung | Wird nachgewiesen, dass die persönliche Quelle in das neue Haus geflossen ist? |
| Rate während des Güterstands | Arbeitseinkommen | Gehaltsabrechnung und Kreditauszug | Ist die Zahlung Kapital oder Finanzierungskosten? |
| Rate nach dem Güterstand | Späterer Erwerb | Datum der Klage und Zahlungsnachweis | Besteht eine Doppelerfassung mit der Rechnung der früheren Schuld? |
| Unterstützung der Familie | Schenkung oder Darlehen | Überweisung und Vertrag | An wen und zu welchem Zweck wurde sie gegeben? |
Diese Tabelle ist keine Berechnungsformel, sondern die Ordnung der Daten, die dem Sachverständigen zu übermitteln sind. Dass derselbe Betrag sowohl als Restschuld abgezogen als auch ein zweites Mal als persönlicher Beitrag abgesondert wird, kann das Ergebnis verfälschen. [1]
Ändert sich das Ergebnis, wenn das Grundbuch je zur Hälfte lautet?
Der Grundbuchanteil bestimmt das Eigentum. Eine Zahlung, die ein Ehegatte auf den Anteil des anderen leistet, kann gesondert eine Forderungsprüfung erfordern; ohne Bewertung des Schenkungswillens oder der Finanzierungsabrede der Parteien kann jedoch nicht automatisch eine Forderung abgeleitet werden. Dass mit dem Verkauf des gemeinsamen Hauses die Bankschuld getilgt wird, bedeutet ebenfalls nicht, dass alle Abrechnungen zwischen den Ehegatten auseinandergesetzt sind.
Worauf ist bei der Übernahme der Bankschuld zu achten?
Dass die Ehegatten im Protokoll die Schuld einem von ihnen überlassen, befreit den anderen Schuldner gegenüber der Bank ohne deren Zustimmung nicht zwingend. Zahlungspflicht im Innenverhältnis, Haftung gegenüber der Bank, Löschung der Hypothek und Übertragung im Grundbuch sind in gesonderten Klauseln zu regeln. Die bloße Formulierung „Das Haus verbleibt beim Ehegatten“ im Protokoll löst diese Fragen nicht.
Wie werden Immobilie, Kredit und gemischte Finanzierung berechnet?
Was geschieht, wenn persönliches Vermögen verkauft und ein neues Haus erworben wird?
Der an die Stelle des persönlichen Vermögensgegenstands getretene Wert kann ebenfalls persönliches Vermögen sein; wurde der Preis des neuen Vermögensgegenstands jedoch sowohl aus persönlichen als auch aus erworbenen Mitteln gedeckt, entsteht ein gemischter Vermögensgegenstand. Die Kette der Banküberweisungen, die Daten von Verkauf und Kauf, Wechselkursdifferenz und Kreditrest sind wichtig.
Wie wird eine mehrgliedrige Ersatzkette verfolgt?
Nach Artikel 220 Absatz 4 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (Türk Medeni Kanunu) können auch die an die Stelle des persönlichen Vermögensgegenstands tretenden Werte als persönliches Vermögen gelten. In einer Kette wie „Das geerbte Haus wurde verkauft, Gold wurde gekauft, das Gold wurde in Devisen umgewandelt, mit einem zusätzlichen Kredit wurde mit den Devisen ein neues Haus erworben“ muss jedoch jedes Glied gesondert bewiesen werden:
- Quelle und Verkaufspreis des ersten persönlichen Vermögensgegenstands werden bestimmt.
- Datum, Menge und Konto, mit denen der Verkaufspreis in den späteren Vermögensgegenstand übergegangen ist, werden abgeglichen.
- Zwischenzeitlich auf das gemeinsame Konto geflossenes Geld, Verbrauch, zusätzliches Einkommen und neuer Kredit werden getrennt.
- Der Anteil der persönlichen Quelle und der Anteil der erworbenen Quelle am Erwerbspreis des letzten Vermögensgegenstands werden bestimmt.
- Beitrag, Ausgleich und Wertzuwachsanteil werden so angewandt, dass derselbe Betrag nicht doppelt berücksichtigt wird.
Nachverfolgungsmatrix: Erbschafts-/Übertragungsurkunde → öffentliche Urkunde über den ersten Verkauf und Bankeingang → Kaufbeleg für Gold/Devisen → Auflösungsbeleg → Verkaufspreis der neuen Immobilie → Kreditauszahlung und Raten. Je größer die Lücke bei Datum und Betrag, desto schwächer wird die Behauptung des Ersatzes; die bloße Erklärung „Es stammte von meiner Familie“ genügt nicht.
Von welchem Wert wird ein Beitrag in Fremdwährung oder in Gold berechnet?
Den Gegenwert des Beitrags in türkischer Lira (TL) mechanisch mit dem heutigen Kurs zu multiplizieren, ist nicht immer richtig. Zuerst werden die tatsächliche Menge am Tag des Beitrags und der Erwerbs-/Verbesserungswert des Vermögensgegenstands an diesem Tag ermittelt; die Beitragsquote wird bestimmt; danach wird diese Quote auf den Auseinandersetzungswert angewandt. Ist der Beitrag unmittelbar eine Geldforderung oder ein Darlehen, gelten die Regeln über Fremdwährungsschulden und Verzug gesondert.
In den Unterlagen zu Gold und Devisen sind Art, Menge, Kauf-/Verkaufskurs, Spread, Provision und Datum der Auflösung anzugeben. Fehlt ein Bankbeleg, werden Juwelierbeleg, Verwahrungsnachweis, Kassenbewegung, Verkauf/Kauf am selben Tag und Schriftverkehr der Parteien gemeinsam bewertet. Unter der Bezeichnung „angepasster Wert“ sowohl die Kurssteigerung als auch die Steigerung des Verkehrswerts des Vermögensgegenstands zweimal hinzuzufügen, ist eine doppelte Berechnung.
Wie werden Nießbrauch, Wohnrecht und Hypothek vom Wert der Immobilie abgezogen?
Dass im Grundbuch zugunsten eines Dritten ein Nießbrauch, ein Wohnrecht, ein Erbbaurecht (üst hakkı) oder eine Hypothek eingetragen ist, kann den Bruttomarktwert beeinflussen; der im Grundbuch eingetragene nominale Höchstbetrag der Hypothek wird jedoch nicht mechanisch wie der tatsächliche Schuldsaldo abgezogen. Wirklichkeit des Rechts, Datum der Begründung, Dauer, Alter des Begünstigten und Umfang der Nutzung, Mietertrag, Schuldsaldo und die Möglichkeit eines Scheingeschäfts werden geprüft. Bei befristeten oder lebenslangen Nutzungsrechten werden Immobilienbewertung und erforderlichenfalls eine versicherungsmathematische Berechnung gemeinsam verwendet.
Wie werden Immobilie, Kredit und gemischte Finanzierung berechnet?
Wird das gesamte mit Kredit erworbene Haus aufgeteilt?
Der Erwerb der Wohnung in der Zeit des Güterstands ist zwar wichtig, es kann jedoch nicht angenommen werden, dass alle Kreditzahlungen dieselbe Natur haben. Herkunft der Anzahlung, während des Güterstands gezahlte Raten, Zahlungen nach dem Datum der Scheidungsklage, Zahlungen aus persönlichem Vermögen und Restschuld werden getrennt.
Was geschieht mit den nach der Scheidungsklage gezahlten Kreditraten?
Eine nach dem Stichtag erfolgte Zahlung wird nicht automatisch in die Berechnung des Überschusses des erworbenen Vermögens einbezogen. Zu prüfen sind, wer die Zahlung geleistet hat, an welchem Datum und wie die Schuld in den Passiva der Auseinandersetzung berücksichtigt wird und ob die spätere Zahlung des Ehegatten, der nicht Eigentümer ist, einen selbständigen Wertzuwachsanteil begründet.
Wie werden ein Schwarzbau, ein Bau gegen Grundstücksanteil und die Stadterneuerung bewertet?
Fehlende Baugenehmigung oder ein Grundbuchproblem vernichten den wirtschaftlichen Wert nicht von selbst. Eigentum am Grundstück, tatsächlicher Stand des Baus, Bebauungsstatus, vertraglicher Anspruch, dem Bauunternehmer übertragene Anteile und die rechtliche/tatsächliche Lage am Tag der Entscheidung werden gemeinsam bewertet. Bei der Stadterneuerung wird die persönliche oder erworbene Natur der alten Immobilie, staatliche Unterstützung, Kredit und Zusatzzahlungen danach analysiert, in welchen Anteilen sie auf die neue Sondereigentumseinheit übergegangen sind.
Ist bei einem Bau gegen Grundstücksanteil am Tag der Beendigung des Güterstands noch keine Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı) begründet oder der Bau nicht fertiggestellt, wird in die Bilanz nicht immer eine fertige Wohnung eingestellt. Bewertet werden das aus dem Vertrag folgende persönliche Recht des Grundstückseigentümers gegenüber dem Bauunternehmer, der Baustand, der Verzug, Klage auf Rücktritt/Anpassung, der dem Bauunternehmer übertragene Anteil und die Möglichkeit der Übergabe. Eine laufende Klage kann zur Vorfrage gemacht werden; der wirtschaftliche Wert wird erforderlichenfalls von Fachleuten für Bau-, Immobilien- und Schuldrecht anhand von Szenarien berechnet.
Die Gebäuderegistrierungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi) ist keine Grundbuchurkunde, die das Bauwerk von selbst zu Wohnungseigentum macht und es den Bebauungsvorschriften vollständig entsprechen lässt. Für ein tatsächliches Bauwerk an einer Stelle, die im Grundbuch als Grundstück erscheint, werden Genehmigung/Hausnummerierung (numarataj) der Gemeinde, Grundsteuer, Strom- und Wasserabonnement, Beschluss des Gemeindeausschusses (encümen), Gebäuderegistrierung, Satelliten-/Fotoaufnahmen und Nachweise der Baukosten verlangt. Sind die Quellen des Grundstücks und des darauf befindlichen Bauwerks verschieden, werden Ausgleich oder Wertzuwachsanteil gesondert aufgebaut.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird bei der Scheidung für ein Haus mit laufendem Kredit gerechnet?
Anzahlung, Kreditzahlungen während des Güterstands, Zahlungen nach dem Güterstand und die Restschuld werden getrennt. Neben dem Datum des Grundbucheintrags ist die Finanzierungsquelle wichtig. Vom Sachverständigen ist eine Berechnung zu verlangen, die Kapital und Finanzierungskosten trennt und die Wirkung jedes Zeitraums zeigt. Wer vom aktuellen Hauswert einen beliebigen Schuldsaldo abzieht und das Ergebnis halbiert, kann die Unterschiede bei persönlicher Quelle und Zeitraum übersehen.
Wird der Ratenbeitrag gesondert bewertet, wenn das Grundbuch des Hauses mit Kredit je zur Hälfte lautet?
Ein je hälftiges Grundbuch zeigt die Eigentumsanteile der Ehegatten. Welcher Ehegatte aus welcher Quelle die Raten gezahlt hat, kann in Bezug auf den Anteil des anderen Ehegatten ein gesondertes Beitrags- oder Schuldverhältnis begründen. Nicht jede Zahlung gilt automatisch als zusätzliche Forderung; Schenkungswille und Vereinbarung werden geprüft. Die aus dem Miteigentum folgenden Rechte und die Güterstandsrechnung sind getrennt zu halten, um ein doppeltes Ergebnis zu vermeiden.
Welcher Anspruch wird geprüft, wenn das Grundbuch auf den Namen meines Ehegatten lautet, ich aber den gesamten Preis bezahlt habe?
Dass Sie den gesamten Preis bezahlt haben, überträgt die Immobilie nicht von selbst in Ihr Eigentum. Stammte das Geld aus Ihrem persönlichen Vermögen, kann ein Wertzuwachsanteil, stammte es aus Ehegewinn, eine andere Vermögensgruppe und die Berechnung der Beteiligung geprüft werden. Wird eine Schenkung, ein Darlehen oder ein fiduziarisches Geschäft behauptet, sind auch dessen besondere Voraussetzungen wichtig. Für ein Verlangen auf Grundbuchänderung bedarf es zusätzlich einer gültigen rechtlichen Grundlage.
Wie wird ein Vermögensgegenstand berechnet, dessen Zahlungen vor 2002 begannen und danach weiterliefen?
Zahlungen vor und nach dem 1. Januar 2002 werden getrennt; es wird jedoch nicht so gerechnet, als gäbe es allein nach dem Ratendatum zwei gesonderte Vermögensgegenstände. Erwerbsdatum des Vermögensgegenstands, Vertrags- und Grundbuchverhältnis, persönliche Quelle und spätere Finanzierung werden gemeinsam bewertet. Der Beitragsanteil des früheren Zeitraums und die Wirkung des späteren Ausgleichs oder der Beteiligung sind zu trennen. Bei Genossenschaften und langfristigen Krediten ist die gesamte Zahlungsaufstellung wichtig.
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