Иск о выселении в связи с потребностью арендодателя

Первая публикация: 18 января 2022 года | Обновление содержания: 13 октября 2026 года

Иск о выселении в связи с потребностью — это иск, в котором арендодатель или лицо, впоследствии приобретшее недвижимое имущество, требует освободить арендованное помещение ради реальной потребности указанных в законе лиц в жилом или нежилом помещении. Недостаточно, чтобы хозяин жилья просто заявил: «я буду жить сам». Потребность должна быть реальной, искренней и необходимой; она должна быть заявлена надлежащим лицом и в надлежащее время; кроме того, должна быть надлежащим образом завершена медиация, являющаяся условием предъявления иска. В отношении жилых и крытых нежилых помещений основные нормы содержатся в статьях 350, 351, 353 и 355 Закона № 6098, Турецкого закона об обязательствах (TBK). (S1)

Для арендодателя наиболее серьёзные риски — пропуск сроков уведомления и подачи иска, заявление потребности от имени ненадлежащего лица и преждевременное обращение к медиации. Арендатору же серьёзные последствия могут принести восприятие уведомления-требования (ihtarname) как решения о выселении, пропуск срока для подачи отзыва на иск или нечёткое определение своих прав при передаче имущества. В этом руководстве вместе рассматриваются пути, доступные действующему арендодателю и новому собственнику, доказывание, судебное разбирательство и запрет на повторную сдачу в аренду после выселения.

Может ли хозяин жилья подать иск о выселении в связи с потребностью

Арендодатель может подать иск о выселении при наличии условий, предусмотренных ст. 350 TBK. Однако само по себе окончание договора найма жилого помещения или крытого нежилого помещения на определённый срок не даёт арендодателю права выселить арендатора. В соответствии со ст. 347 TBK, если арендатор не направил уведомление, договор, как правило, продлевается на один год. Заявление о потребности — одно из предусмотренных законом исключений из этой защиты; само по себе оно не даёт права на выселение. (S1, ст. 347 и 350)

Иск о потребности — это не тот же путь, что определение размера арендной платы, выселение за неуплату арендной платы, исполнительное производство на основании обязательства об освобождении помещения и расторжение по окончании десятилетнего периода продления. Условия и сроки каждого из них различны. То, что арендная плата ниже рыночного уровня, само по себе не образует основания в виде потребности. Если действительный предмет дела — размер арендной платы, нельзя, ссылаясь на потребность, обходить условия другого правового пути.

Эти пояснения относятся к арендам жилых и крытых нежилых помещений. К открытым земельным участкам, аренде продуктивного имущества (ürün kirası) и помещениям, которые по своему характеру предназначены для временного использования и подпадают под исключение, предусмотренное законом, та же таблица сроков напрямую применяться не должна. Наряду с названием договора необходимо проверять характер недвижимого имущества и фактический способ его использования. (S1, ст. 339)

Для чьей потребности можно подать иск

Статьи 350 и 351 TBK регулируют потребность в жилом или нежилом помещении для самого арендодателя или нового собственника, его супруга, нисходящих и восходящих родственников и иных лиц, которых он обязан содержать в силу закона. Нисходящие родственники — это, например, ребёнок и внук; восходящие — мать, отец, бабушка и дедушка. Не всякое родство само по себе образует основание для иска. (S1)

Если потребность заявляется в пользу брата или сестры, одной лишь ссылки на родство недостаточно. Оцениваются также конкретные условия установленной законом обязанности по содержанию или помощи. Статья 364 Турецкого гражданского кодекса (TMK) регулирует алиментные обязательства в отношении восходящих и нисходящих родственников, а также братьев и сестёр, которые окажутся в нужде, если им не оказывать помощь; для братьев и сестёр она дополнительно устанавливает условие достатка. Установленный законом перечень нельзя расширить ссылкой на личную близость в отношении друга, двоюродного брата или сестры либо дальнего родственника. (S4)

Должны ли арендодатель и собственник быть одним и тем же лицом

Статья 350 TBK предоставляет право на иск арендодателю. Поэтому сторона договора аренды и собственник по записи в земельном кадастре должны определяться отдельно. Тот факт, что лицо является собственником по записи в земельном кадастре, не означает, что в каждом деле вопросы статуса стороны и представительства решаются сами собой. Новый собственник в соответствии со ст. 310 TBK становится стороной договора аренды; при заявлении потребности он может воспользоваться вариантами, предусмотренными ст. 351. (S1)

Если арендодателей, арендаторов, совладельцев или наследников несколько, в иске и в медиации стороны должны быть определены полностью. При долевой собственности значение имеет ст. 691 TMK, регулирующая большинство долей и совладельцев по важным вопросам управления; при совместной собственности — принципы совместных действий и представительства по ст. 702. Эту область нельзя оценивать по принципу «у меня есть доля, я один выселю всех». Договор аренды, запись в земельном кадастре, свидетельство о праве на наследство и полномочия представителя необходимо изучать совместно. (S4)

Как различать потребность физического лица и потребность компании

Заявление арендодателем — физическим лицом потребности своей компании, обладающей самостоятельной правосубъектностью, как своей собственной и обращение арендодателя — компании к собственной потребности в нежилом помещении — разные вещи. В решении 3-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 7 мая 2026 года, E. 2025/6063, K. 2026/2872, большинство оставило в силе отклонение иска, поданного собственниками — физическими лицами в связи с потребностью общества с ограниченной ответственностью, участниками которого они являются. В решении есть особое мнение; позицию, изложенную в особом мнении, не следует представлять как правило, принятое большинством. (S13)

В то же время в решении той же палаты от 21 апреля 2026 года, E. 2025/4210, K. 2026/2392, потребность арендодателя — компании в соседнем арендованном помещении из-за недостаточности имеющейся производственной площади признана доказанной отчётами о мощностях и показаниями свидетелей, и решение о выселении оставлено в силе. Это решение не означает, что достаточно любого желания расшириться. Необходимо конкретизировать объём работ, недостаточность площади, план использования и пригодность арендованного помещения для удовлетворения этой потребности. (S14)

Реальность, искренность и необходимость потребности

Реальность потребности требует, чтобы условия жизни или работы, на которых она основана, существовали в конкретной форме. Искренность связана с согласованностью заявленной цели и поведения стороны. Необходимость означает наличие серьёзных и разумных оснований для потребности в использовании арендованного помещения. От истца не ожидается, что он в любом случае останется без жилья или что у него не будет никакого другого варианта; вместе с тем одного лишь желания получать более высокую арендную плату недостаточно.

Потребность должна существовать на дату подачи иска и сохраняться в ходе всего разбирательства. Неопределённый, отдалённый во времени план, осуществление которого неясно, и потребность, которая уже конкретизировалась, — не одно и то же. Утрата потребности в ходе рассмотрения дела также влияет на оценку. Такие изменения, как перемена состояния здоровья, переезд лица, имеющего потребность, в другое жильё или отказ от рабочего плана, должны быть отражены в деле.

Вступление ребёнка в брак или его желание жить отдельно

Вступление ребёнка в брак, его учёба, переезд в город, где он будет работать, или желание взрослого жить самостоятельно могут служить основанием заявления о потребности. Однако неопределённая вероятность вроде «мой ребёнок может когда-нибудь жениться» отличается от плана вступления в брак, дата и приготовления к которому конкретизированы. Совместно оцениваются нынешнее жильё лица, имеющего потребность, место его работы или учёбы и пригодность жилья, которое предполагается использовать.

В решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) от 23 октября 2015 года, E. 2014/224, K. 2015/2354, удовлетворено желание взрослого истца, проживающего с матерью, жить в отдельном жилье. В решении подчёркивается, что взрослого человека нельзя принуждать жить с матерью или отцом. Этот принцип показывает, что потребность в самостоятельной жизни нельзя отклонить лишь на том основании, что лицо не состоит в браке; при этом стороны, сроки и иные условия каждого дела всё равно исследуются отдельно. (S11)

Препятствует ли иску наличие другого жилья

Наличие иных объектов недвижимости — важный предмет проверки, но само по себе не является автоматическим основанием для отклонения иска. Выясняются, свободно ли другое жильё, пригодно ли оно для использования лицом, имеющим потребность, его размер, этаж, доступность, связь с работой и учёбой, а также правовое и фактическое положение с его использованием. Тот факт, что жильё значится в земельном кадастре, не показывает, что им можно немедленно воспользоваться применительно к той же потребности.

Например, жильё на верхнем этаже без лифта и доступное жильё могут не удовлетворять одну и ту же потребность у лица с ограниченной подвижностью. Вместе с тем наличие свободного и подходящего жилья в том же районе может потребовать объяснить, почему требуется именно то помещение, которым пользуется арендатор. И истец, и арендатор должны конкретизировать свои доводы об альтернативных объектах недвижимости, указав адреса и сведения об их использовании.

Потребность лица, живущего за границей, и пользователя летнего дома

Проживание за границей само по себе не устраняет потребность в жилье в Турции. Подготовка к окончательному возвращению, выход на пенсию, постоянная семейная жизнь, состояние здоровья или периодическое использование, носящее постоянный характер, оцениваются отдельно. Неопределённое желание, заявленное лишь на случай краткого визита, и использование летнего дома, ставшее частью уклада жизни, не следует считать одним и тем же.

В решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 12 января 2015 года, E. 2014/13336, K. 2015/39, потребность в летнем доме в конкретном деле оценена как продолжение потребности в постоянном жилье. Следовательно, то, что жильё не будет использоваться весь год, само по себе не является основанием для отклонения. Нельзя также сказать, что это решение автоматически обязывает удовлетворять любое требование, связанное с проживанием за границей или с отдыхом; определяющее значение имеют характер использования и конкретные доказательства. (S12)

Потребность в нежилом помещении и основание в виде нового строительства

При потребности в нежилом помещении необходимо объяснить, какая деятельность будет вестись, какова нынешняя рабочая площадь, причина переезда и технические характеристики арендованного помещения. Для видов деятельности, требующих разрешения, важна пригодность недвижимости для этой деятельности; для производства или хранения важны площадь, доступ, мощность и требования безопасности. Может понадобиться осмотр на месте и экспертное исследование. Одно лишь представление записи в торговом реестре не означает, что доказаны все условия потребности. (S14)

Основание в виде нового строительства и градостроительных работ (yeniden inşa ve imar) по ст. 350/2 TBK является основанием выселения, отдельным от личной потребности. Должны быть необходимы капитальный ремонт, расширение или изменение, и во время работ использование арендованного помещения должно быть невозможно. Простая покраска, обычное обслуживание или ремонт, который можно выполнить при продолжающемся использовании, сами по себе не отвечают условиям этого особого основания. В зависимости от объёма работ должно быть показано проектом, разрешением, техническим заключением и осмотром на месте, почему использование невозможно. (S1)

Когда подаётся иск о выселении в связи с потребностью

При расчёте сроков сначала определяются начало договора, установленный срок, периоды продления и избранное основание выселения. Направление уведомления, обращение к медиатору и подача иска — разные действия. Соблюдение срока по одному из действий само по себе не восполняет условия другого. Неверно считать месяц во всех случаях тридцатью днями, а шесть месяцев — ста восьмьюдесятью днями.

Договоры на определённый и на неопределённый срок

По договору на определённый срок иск на основании ст. 350 TBK до окончания срока не подаётся. Закон не требует во всех случаях для этого пути направлять уведомление-требование за месяц до окончания договора. Тем не менее отдельно рассматриваются действующие положения договора, порядок продления и значение уведомления с точки зрения ст. 353 TBK. Ежегодное продление договора само по себе не превращает его в договор на неопределённый срок. (S1, ст. 347 и 350)

К договорам аренды недвижимости на неопределённый срок применяются ст. 328–329 TBK. При отсутствии иного условия в договоре или местного обычая для окончания шестимесячного арендного периода применяется трёхмесячный срок уведомления о расторжении. Если период уведомления пропущен, может встать вопрос о следующем периоде. Этот расчёт не следует автоматически переносить на любой договор жилого помещения на определённый срок. (S1)

Продление срока подачи иска по ст. 353 TBK

Если арендодатель письменно уведомит арендатора, что подаст иск не позднее предусмотренного для подачи иска срока, срок подачи иска считается продлённым на один арендный год. Уведомление должно ясно выражать намерение подать иск. Нельзя предполагать, что письмо, лишь требующее новой арендной платы или содержащее неопределённое приглашение к переговорам, влечёт тот же результат. (S1, ст. 353)

Это регулирование не предоставляет неограниченного срока и не отменяет требования о медиации. Дата, адресат, содержание уведомления и дата его получения арендатором должны быть документально подтверждены. Сохранение срока не следует оставлять на последний день, особенно при спорном вручении. Продление по ст. 353 TBK и обязанность нового собственника направить уведомление в течение месяца после приобретения — разные вопросы.

Как новый собственник требует выселения в связи с потребностью

Продажа недвижимости не прекращает действующий договор аренды сама по себе. Новый собственник становится стороной договора. Если у него есть потребность, ему следует определить, какой из двух путей, предоставленных ст. 351 TBK, подходит его случаю. Дата приобретения, арендный период и вручение уведомления-требования напрямую влияют на этот выбор. (S1, ст. 310 и 351)

Месячное уведомление после приобретения и шестимесячный путь

Новый собственник может подать иск по истечении шести месяцев при условии, что в течение одного месяца со дня приобретения он письменно уведомит арендатора о потребности. Недостаточно подготовить уведомление-требование у нотариуса в течение одного месяца; уведомление должно дойти до арендатора в этот срок. Поэтому дату отправки и дату вручения нужно фиксировать отдельно.

В решении 3-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 27 сентября 2017 года, E. 2017/4691, K. 2017/12812, уведомление, которое было отправлено в течение месяца после приобретения, но вручено поздно, не признано достаточным. Палата также пояснила, что подавать иск сразу по истечении шести месяцев не обязательно и что он может быть подан до окончания срока договора. Из этого пояснения нельзя вывести ни неограниченного срока подачи иска, ни месяца, автоматически добавляемого к концу шести месяцев. (S10)

Пропуск месячного уведомления влияет на шестимесячный путь, основанный на приобретении. Другой вариант нового собственника, основанный на окончании срока договора, необходимо рассматривать отдельно. Обращение к медиации не следует использовать исходя из предположения, что оно заменяет условие о содержании этого письменного уведомления по ст. 351 TBK и о своевременном его получении.

Вариант иска по окончании срока договора

Новый собственник по своему желанию может воспользоваться и путём подачи иска о потребности в течение одного месяца, начиная с окончания срока договора. Например, если арендный период оканчивается вскоре после покупки, нельзя сказать, что в любом случае нужно ждать шесть месяцев со дня приобретения. Для этого должны действительно сложиться условия пути, основанного на окончании срока договора, а календарь иска и медиации следует выстраивать в соответствии с этим выбором. (S1, ст. 351/2)

На исход дела могут влиять и такие особенности, как право аренды, отмеченное в земельном кадастре (şerh), особые положения договора, характер приобретения и наличие нескольких собственников. Изучение договора аренды и записей земельного кадастра до покупки уменьшает проблемы со сроками и использованием, которые впоследствии трудно исправить. (S1, ст. 312)

Когда проводится обязательная медиация

С 1 сентября 2023 года споры из арендных отношений, за исключением предусмотренного законом исключения о выселении в порядке исполнения без судебного акта (ilamsız icra), охватываются обязательной медиацией как условием предъявления иска. Для иска о выселении в связи с потребностью этот порядок проходится до подачи иска. Обязанность обратиться — это не обязанность достичь соглашения. Медиатор не выносит решения о выселении; если соглашение не достигнуто, спор разрешает суд. (S2, ст. 18/A–18/B)

По ст. 350 TBK следует дождаться возникновения права на иск

Согласно решению 3-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 26 мая 2025 года, E. 2025/1495, K. 2025/3048, об устранении разногласия (uyuşmazlığın giderilmesi), в исках о потребности по ст. 350 TBK к обязательной медиации следует обращаться после возникновения права на подачу иска о выселении и в пределах срока для подачи иска. Обращение, сделанное до возникновения права на иск, не считается выполнением условия предъявления иска. (S7)

Поэтому завершить медиацию до окончания договора на определённый срок и оставить лишь подачу иска на период после его окончания — ненадёжный способ. В деле, где есть преждевременное обращение, нельзя подавать иск на том основании, что «мы уже обсуждали»; следует оценить, как выполнить условие предъявления иска в правильный промежуток времени. Если есть уведомление, продлевающее срок, необходимо отдельно учесть и его влияние.

Шестимесячный путь нового собственника оценивается отдельно

Решение 3-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 21 октября 2025 года, E. 2025/3292, K. 2025/5039, проясняет это разграничение. Палата, указав, что по ст. 350 TBK решение уже было принято, а между двумя рассмотренными решениями региональных судов (bölge adliye mahkemesi) по ст. 351/1 различий в применении нет, постановила, что оснований для вынесения нового решения нет. (S8)

Этот вывод нельзя прочитать как «Кассационный суд окончательно признал действительным любое обращение нового собственника к медиации до истечения шести месяцев». Равным образом решение, принятое по ст. 350, не следует представлять как решение по всем делам по ст. 351/1 без различения. Избранный новым собственником путь, а также даты обращения и подачи иска следует рассматривать совместно в конкретном деле. Чтобы уменьшить споры о времени, можно рассмотреть обращение после возникновения права на иск; этот выбор не означает задержки необходимых уведомлений.

Как учитывается время, затраченное на медиацию

С обращения в бюро медиации до составления итогового протокола исковая давность приостанавливается, а пресекательный срок (hak düşürücü süre) не течёт. Срок продолжается с остающейся частью по окончании процесса; каждому заново полного месяца не предоставляется. Поскольку даты обращения, назначения и итогового протокола различаются, расчёт должен опираться на правильную запись. (S2, ст. 18/A/15)

В решении 3-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 3 декабря 2025 года, E. 2025/2548, K. 2025/5852, отклонение иска по сроку без исключения времени, затраченного на медиацию, признано противоречащим закону. Решение носит характер отмены в интересах закона (kanun yararına bozma); само по себе оно не устраняет правовых последствий решения между сторонами. Предмет этого решения — срок; оно не означает признания обоснованности заявленной потребности. (S9; S3, ст. 363)

Например, если к медиации обратились после того, как срок подачи иска начал течь, дни, прошедшие до обращения, фиксируются; по окончании процесса рассчитывается остающийся срок. Не следует действовать только исходя из мысли «медиация закончилась, у меня есть ещё месяц», не учитывая расчёт месяцев, нерабочие дни и последствия уведомлений.

Итоговый протокол и соглашение

Если соглашение не достигнуто, к исковому заявлению прилагается подлинник итогового протокола или копия, заверенная медиатором. Если медиация проводилась, но не приложен только протокол, закон предусматривает предоставление его в течение однонедельного обязательного срока. Если иск подан без обращения к медиации вовсе, нельзя предполагать, что тот же путь устранения недостатка существует; ввиду отсутствия условия предъявления иска встаёт вопрос об отклонении иска по процессуальным основаниям. (S2, ст. 18/A/2)

Если соглашение достигнуто, следует чётко записать дату выселения и передачи ключей, арендную плату и дополнительные расходы, депозит, состояние вещей, расходы и взаимные требования. Не следует упускать из виду, что в арендных спорах для исполнимости соглашения по ст. 18/B необходимо получить отметку об исполнимости. Широкая оговорка об освобождении от обязательств (ibra) или отказе от всех прав может повлиять на результат, особенно при последующем заявлении о повторной сдаче в аренду. (S2, ст. 18/B/3)

Компетентный суд и исковое заявление

В исках о выселении в связи с потребностью, вытекающих из арендных отношений, предметно компетентным судом является мировой суд по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi). Иск о выселении, основанный на личном праве, вытекающем из арендных отношений, не относится к исключительной подсудности, предусмотренной ст. 12 Гражданского процессуального кодекса (HMK) для всех исков о недвижимости, только потому, что связан с недвижимым имуществом. Правила территориальной подсудности, такие как место жительства ответчика и место исполнения договора, исследуются вместе с тем, имеется ли действительное соглашение о подсудности. (S3, ст. 4, 6, 10, 12 и 17)

В исковом заявлении должны быть ясно изложены начало и срок арендных отношений, статус сторон, личность лица, имеющего потребность, когда и почему возникла потребность, пригодность недвижимого имущества и расчёт сроков. В пути нового собственника отдельно указываются даты приобретения и уведомления; для медиации — даты обращения и итогового протокола. Просительная часть должна быть выстроена в соответствии с основанием выселения, а также должно быть указано, какими доказательствами подтверждается каждое важное обстоятельство.

Использование общего образца искового заявления с заменой имён не исправляет ни ошибочного правового пути, ни неверного расчёта периода. В частности, смешение ст. 350 и ст. 351, а также личной потребности и основания в виде нового строительства может привести к тому, что требование, выглядящее сильным по существу, столкнётся с процессуальной проблемой.

Какими доказательствами подтверждается потребность

Сторона, ссылающаяся на потребность, должна доказать обстоятельства, подтверждающие её довод. Доказательства следует готовить не для того, чтобы представить как можно больше документов, а чтобы разъяснить конкретное спорное обстоятельство. Важно, откуда свидетели знают о потребности, к какому периоду относятся документы и каково фактическое положение лица, имеющего потребность. (S3, ст. 190 и 318; S4, ст. 6)

Документы о здоровье, семье и экономическом положении следует представлять только в необходимом объёме. Следует сохранять дату, адрес и контекст объявлений и переписки; не следует предполагать, что можно использовать записи, полученные с нарушением закона. Слежка сторон друг за другом без разрешения или распространение личных данных третьих лиц не требуются для правовой проверки.

Какие возражения может заявить арендатор против иска

Арендатор может по отдельности проверить статус истца, сроки подачи иска и уведомления, условие о медиации и существо потребности. В возражениях могут иметь значение такие конкретные обстоятельства, как нынешнее использование жилья лицом, имеющим потребность, подходящие свободные жилые помещения, противоречивые заявления, прежние требования об увеличении арендной платы или подготовка к повторной сдаче в аренду. Вместе с тем то, что велись переговоры об увеличении арендной платы, само по себе не лишает силы любое заявление о потребности; оценивается вся совокупность обстоятельств.

В мировом суде по гражданским делам применяется упрощённый порядок рассмотрения (basit yargılama usulü). Срок для подачи отзыва на иск — две недели со дня вручения искового заявления. При наличии условий по ходатайству, поданному в этот срок, может быть предоставлен однократный дополнительный срок не более двух недель. Поскольку в упрощённом порядке нет стадий ответа на отзыв и второго отзыва, особенно важно своевременно подготовить возражения и доказательства. (S3, ст. 316–319)

Длительное проживание арендатора, регулярная уплата арендной платы, трудности с поиском нового жилья или материальные затруднения сами по себе не препятствуют иску о потребности. Общего правила о том, что выселение автоматически откладывается до удовлетворения потребности арендатора, также нет. Подходящий срок для переезда может быть урегулирован соглашением сторон; предусмотренные законом пути в ходе судебного разбирательства и исполнения оцениваются отдельно.

Подача иска сама по себе не прекращает обязанность по уплате арендной платы и дополнительных расходов. Арендатор, заявляя возражения, должен следить и за своими обязательствами по договору. Для общего представления о правах и обязанностях можно изучить также статью «Обязанности хозяина жилья и арендатора».

Как долго длится дело и как определяются расходы

Для иска о выселении в связи с потребностью нет фиксированного срока рассмотрения, одинакового для всех дел. На срок влияют вручение, допрос свидетелей, осмотр на месте, экспертное исследование, загруженность суда и стадии средств обжалования. Категоричные утверждения вроде «обязательно закончится за шесть месяцев» или «каждое дело длится два года» ненадёжны.

Положение, добавленное в 2026 году в ст. 147 HMK, предусматривает, что за исключением обоснованных случаев, таких как экспертное исследование и судебное поручение (istinabe), перерыв между заседаниями не может превышать трёх месяцев. Это положение не означает, что дело завершится в целом за три месяца. В медиации же трёхнедельный срок со дня назначения медиатора в случаях необходимости может быть продлён не более чем на одну неделю; результат соглашения или судебного разбирательства — вопрос, отдельный от этого. (S3, ст. 147/3; S2, ст. 18/A/9)

Расходы складываются из таких статей, как пошлины за обращение и за решение, аванс на расходы, вручение, осмотр на месте, эксперт, при наличии — услуги адвоката и представительские расходы (vekâlet ücreti), которые могут быть возложены на противную сторону. Статья 17 Закона о пошлинах увязывает пошлину за решение и судебный акт по иску о выселении с годовой арендной платой. Этот критерий не означает, что все пределы допустимости обжалования также рассчитываются исходя из годовой арендной платы. Общую стоимость нельзя назвать, не зная действующего тарифа, требования и размера арендной платы. (S6)

Судебные расходы, как правило, возлагаются на проигравшую сторону; частичная правота, особые процессуальные положения и последствия участия в медиации оцениваются отдельно. Лицо, не имеющее материальной возможности, при наличии условий может ходатайствовать о юридической помощи. Вознаграждение, согласованное с адвокатом, и представительские расходы, которые суд может возложить на противную сторону, — не одна и та же статья. (S3, ст. 323, 326 и 334; S2, ст. 18/A/11)

Обжалование решения и исполнение выселения

Апелляция на решение суда первой инстанции, если этот путь открыт, подаётся в течение двух недель со дня надлежащего вручения мотивированного решения. Кассационная жалоба на решение регионального суда (bölge adliye mahkemesi), в случаях, когда она допускается, также подчиняется двухнедельному сроку. Открыт ли путь обжалования, определяется видом и стоимостью решения и денежными пределами, действующими на соответствующую дату. (S3, ст. 341, 345, 361–362)

По другим искам из арендных отношений в ст. 362/1-b HMK содержится критерий допустимости кассационной жалобы, привязанный к размеру арендной платы за три месяца. Кроме того, ст. 362/3, добавленная в 2026 году, вводит условный порядок кассационного обжалования решений, вынесенных по существу заново в связи с полным или частичным удовлетворением апелляции. Поэтому не следует полагаться ни на прежнюю таблицу денежных пределов, ни на обобщение «решения о выселении всегда окончательны». Условия нового положения, его исключения и объём конкретного решения необходимо проверить отдельно. (S3)

В решениях о выселении, вытекающих из арендных отношений, подача жалобы в порядке обжалования, как правило, не приостанавливает исполнение сама по себе. Для отложения исполнения в соответствии с условиями ст. 36 Закона № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве может потребоваться отдельное действие. При выселении на основании судебного акта (ilamlı tahliye) ст. 26 Закона об исполнительном производстве и банкротстве предусматривает передачу в течение семи дней по исполнительному приказу (icra emri). Этот срок не означает, что после первого уведомления-требования арендодателя все обязаны выехать в течение семи дней. (S3, ст. 350 и 367; S5)

Смена арендодателем замка, вынос вещей или отключение электричества и воды с целью давления не заменяют судебный путь и путь исполнения. Если фактическая передача будет происходить добровольно, дату, ключи, счётчики, нынешнее состояние и требования сторон следует определить письменным актом приёма-передачи.

Трёхлетний запрет повторной аренды после выселения

Согласно ст. 355 TBK, недвижимое имущество, освобождение которого было достигнуто в связи с потребностью, при отсутствии веских оснований не может быть до истечения трёх лет сдано в аренду никому, кроме прежнего арендатора. Это положение защищает от использования довода о потребности ради более высокой арендной платы. При оценке трёх лет значение имеет дата фактического выселения и передачи; её не следует смешивать с датой составления уведомления-требования. (S1)

Исключение в виде веских оснований, предусмотренное законом, следует конкретизировать с учётом серьёзных изменений, с которыми лицо, имеющее потребность, столкнулось после выселения. Не всякое изменение личных предпочтений оправдывает немедленную сдачу недвижимости в аренду третьему лицу. Проверяется, действительно ли произошли заявленные события, такие как болезнь, смерть или вынужденный переезд, и какова их связь с новой арендой.

По своему тексту трёхлетнее положение касается повторной сдачи в аренду; само по себе оно не является общим запретом на продажу. Вместе с тем продажа после выселения, то, что использование не началось вовсе, или объявление о сдаче в аренду, размещённое сразу, могут иметь значение для искренности ранее заявленной потребности и для требований, которые можно заявить. Категоричный вывод вроде «если была продажа, обязательно возникает компенсация» или «если есть продажа, не остаётся никаких прав» сделать нельзя.

Право прежнего арендатора на компенсацию

Если возникли условия нарушения ст. 355 TBK, у прежнего арендатора возникает право на компенсацию в размере не менее арендной платы за один год, уплаченной в последний арендный год. Нижний предел оценивается не по текущей более высокой арендной плате, полученной от нового арендатора, а по арендной плате, которую прежний арендатор платил в последний арендный год. Если заявляется более высокое требование, его основание и расчёт ущерба должны быть разъяснены отдельно. (S1)

Например, если в последний арендный год прежний арендатор платил фиксированно 20 000 турецких лир (TL) в месяц и при этом сложились все условия компенсации, установленный законом нижний предел составляет 240 000 TL. Это лишь пример расчёта. Арендатор не имеет права на эту сумму в любом случае только потому, что его выселили или он понёс расходы на переезд; оцениваются также нарушение и способ выселения.

Важное различие при добровольном выселении по уведомлению-требованию

В решении 3-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 7 февраля 2019 года, E. 2017/4956, K. 2019/871, арендатор освободил помещение по уведомлению-требованию о потребности, а затем потребовал компенсацию в связи со сдачей в аренду третьему лицу. Палата, указав, что иск о выселении не подавался и освобождение не произошло ни по судебному решению, ни в порядке исполнения, не сочла условия компенсации по ст. 355 TBK возникшими. (S15)

Из-за этой практики не следует действовать, думая: «если я подчинюсь уведомлению-требованию и съеду, то в любом случае получу арендную плату за год». С другой стороны, это решение не означает, что в каждом случае прекращаются все договорные и иные правовые требования лица, добровольно выехавшего. Документ о соглашении, довод об обмане, порок воли и иные основания требований исследуются на собственных условиях. До передачи ключей важно оценить соглашение и возможные права применительно к конкретному делу.

Преимущественное право прежнего арендатора после нового строительства

Помещение, освобождённое в целях нового строительства и градостроительных работ, в прежнем виде при отсутствии веских оснований не может быть сдано в аренду другому лицу до истечения трёх лет. После завершения работ у прежнего арендатора есть преимущественное право на аренду в новом состоянии и с новой арендной платой. Это право должно быть использовано в течение одного месяца после письменного уведомления арендодателя; до прекращения преимущественного права в течение трёх лет сдавать другому лицу в аренду нельзя. (S1, ст. 355/2)

В решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 19 января 2016 года, E. 2015/7205, K. 2016/102, разъяснено, что это преимущественное право не даёт возможности в судебном порядке принудить арендодателя заключить новый договор и определить размер арендной платы. Указано, что нарушение при наличии условий может повлечь компенсацию. Следовательно, преимущественное право и правовые последствия, которых можно требовать, необходимо различать. (S16)

Какое досье готовить для правовой оценки

При первичном изучении вместе рассматриваются договор аренды и приложения к нему, актуальная запись в земельном кадастре, все уведомления-требования и документы о вручении, запись об обращении к медиации и итоговый протокол, сведения о платежах, документы, показывающие положение лица, имеющего потребность, и, при наличии, материалы дела и исполнительного производства. Сведение дат начала договора, приобретения, уведомления, медиации и подачи иска в единую хронологию облегчает понимание, какое право в какой срок может быть использовано.

При конкретном изучении дела в рамках правовых услуг в сфере аренды Юридического бюро Güneş & Güneş как требование арендодателя, так и возможности возражений арендатора оцениваются по имеющимся документам. Эта статья носит общий информационный характер; по конкретному спору она не содержит ни обещаний в отношении сроков, ни ручательства за результат.

По смежным темам можно также обратиться к нашим статьям: возражения на заключение эксперта, свидетельские показания в гражданских делах и медиация и альтернативное разрешение споров.

Заключение

В иске о выселении в связи с потребностью успешная правовая оценка сочетает доказательство реальной потребности с надлежащей стороной, надлежащим уведомлением, надлежащей медиацией и надлежащим календарём иска. Особого внимания требуют два отдельных пути нового собственника, время обращения к медиации по ст. 350 TBK и запрет повторной аренды после выселения. Для арендатора тоже разграничение документов уведомления-требования, иска и исполнения, а также своевременная оценка срока для отзыва и последствий передачи помогают предотвратить утрату прав.

Часто задаваемые вопросы

Что такое иск о выселении в связи с потребностью

Это иск, подаваемый для освобождения арендованного помещения в связи с реальной потребностью в жилом или нежилом помещении лица, указанного в законе. Условия, касающиеся потребности, статуса стороны, срока и медиации, требуются в совокупности.

Кто может подать иск о выселении в связи с потребностью

В рамках ст. 350 TBK иск может подать арендодатель, а в рамках ст. 351 — лицо, впоследствии приобретшее недвижимое имущество. Необходимо, чтобы лицо, имеющее потребность, входило в круг лиц, указанных в законе, и чтобы в отношениях с несколькими сторонами были соблюдены условия представительства и совместных действий.

Какие условия необходимы для выселения

Необходимы реальная, искренняя и необходимая потребность; пригодность арендованного помещения для этой потребности; обращение с надлежащими сторонами и в срок; надлежащая медиация. Недостаточно быть лишь собственником недвижимости или желать более высокой арендной платы.

Каковы права арендатора в этом деле

Арендатор может возражать по вопросам срока, статуса стороны, медиации и довода о потребности; может представлять доказательства и обращаться в открытые для него пути обжалования. Права автоматически оставаться, пока он не найдёт новое жильё, или автоматически получить компенсацию за выселение нет.

Когда можно подать иск

По договору на определённый срок за основу берётся месячный срок для подачи иска, начинающийся с окончания срока по ст. 350 TBK. Для неопределённого срока, нового собственника, продления письменным уведомлением и времени, затраченного на медиацию, расчёт ведётся отдельно.

Как долго длится иск о выселении в связи с потребностью

Единого срока назвать нельзя. Определяющее значение имеют вручение, сбор доказательств, осмотр на месте, эксперт, загруженность суда и процесс обжалования. Правило о сроке между заседаниями — это не общий срок завершения дела.

Какие доказательства нужны

Важны договор аренды, записи о земельном кадастре и вручении, документы медиации, а также документы о жилье, здоровье, учёбе, работе или мощностях, соответствующие виду потребности. Могут быть использованы свидетели с конкретными сведениями и, при необходимости, осмотр на месте.

Что должен делать арендатор, когда подан иск

Ему следует зафиксировать дату вручения, следить за, как правило, двухнедельным сроком для отзыва на иск и подготовить возражения с доказательствами. Обязанность по уплате арендной платы не прекращается только потому, что подан иск.

Получает ли компенсацию каждый выселенный арендатор

Нет. Для компенсации на основании ст. 355 TBK необходимы нарушение запрета на повторную аренду и иные соответствующие условия. Следует также учитывать практику Кассационного суда, отдельно оценивающую добровольное выселение по уведомлению-требованию.

В каких случаях иск может быть отклонён

Среди оснований для отклонения могут быть недоказанность потребности, её заявление в пользу ненадлежащего лица, несоблюдение условий о сроках или отсутствие условия предъявления иска — медиации. От того, относится ли основание отклонения к существу или к процессу, зависят дальнейшие права.

Можно ли полагаться на общий срок исковой давности

Нет. В этом деле действуют особые сроки уведомления и подачи иска. Ссылка на общую исковую давность со словами «никакого особого срока нет» может привести к утрате прав.

Как начинается дело

Сначала изучаются договор и потребность, направляются необходимые уведомления, в правильное время подаётся обращение к медиации. Если соглашение не достигнуто, в остающийся срок подаётся иск с итоговым протоколом и доказательствами в компетентный мировой суд по гражданским делам.

Нужно ли сразу выезжать, получив уведомление-требование

Уведомление-требование не является решением суда. Следует оценить его содержание и срок; если передача будет добровольной, дату и права сторон следует определить письменно.

Всегда ли новый собственник ждёт шесть месяцев

Нет. Наряду с шестимесячным путём с уведомлением, основанным на приобретении, есть и вариант подачи иска в течение одного месяца с окончания срока договора. Должно быть ясно, какой путь используется.

Достаточно ли направить уведомление-требование в течение месяца

Письменное уведомление нового собственника по ст. 351/1 TBK должно дойти до арендатора в течение одного месяца. Даты нотариального оформления или отправки по почте самих по себе недостаточно.

Будет ли иск отклонён, если у хозяина жилья есть другое жильё

Автоматически не отклоняется. Исследуются возможность использования другого жилья и его пригодность для лица, имеющего потребность. Наличие другого свободного и подходящего помещения может иметь значение при проверке искренности.

Можно ли заявить потребность для неженатого ребёнка

Да. Может быть оценена потребность взрослого лица в самостоятельной жизни; состоять в браке не обязательно. Потребность и иные условия дела должны присутствовать в конкретном случае.

Может ли потребностью быть летний дом или периодическое использование

В конкретном случае может. Потребность в летнем доме, являющемся частью постоянного уклада жизни, отличается от неопределённого желания временного визита. Неиспользование жилья в течение всего года само по себе не основание для отклонения.

Может ли участник компании требовать выселения для своей компании

Потребность арендодателя — физического лица и потребность компании, обладающей самостоятельной правосубъектностью, не признаются одинаковыми. Решение большинства Кассационного суда от 7 мая 2026 года сохраняет это разграничение. Собственная потребность арендодателя — компании оценивается отдельно.

Можно ли провести медиацию до окончания договора

По искам о потребности на основании ст. 350 TBK Кассационный суд признаёт, что обращение до возникновения права на иск не удовлетворяет условию предъявления иска. Для пути нового собственника по ст. 351/1 следует отдельно изучить объём соответствующего решения и конкретный календарь.

Начинается ли заново месяц по окончании медиации

Нет. Время между надлежащим обращением и итоговым протоколом не учитывается; срок, начавший течь ранее, продолжается с остающейся частью.

Останавливает ли исполнение обжалование решения о выселении

Подача апелляционной или кассационной жалобы, как правило, не приостанавливает исполнение сама по себе. Для отложения исполнения может понадобиться отдельное действие в рамках ст. 36 Закона об исполнительном производстве и банкротстве.

Запрещает ли трёхлетний запрет и продажу дома

Статья 355 TBK прямо регулирует повторную сдачу в аренду. Влияние продажи на искренность ранее заявленной потребности и на иные требования оценивается в конкретном случае.

По какой арендной плате рассчитывается нижний предел компенсации

При наличии условий за основу берётся годовая арендная плата, уплаченная прежним арендатором в последний арендный год. Арендная плата, которую платит новый арендатор, сама по себе не является установленным законом нижним пределом.

Есть ли у прежнего арендатора преимущество после перестройки

После нового строительства и градостроительных работ в рамках ст. 355/2 TBK есть преимущественное право на аренду в новом состоянии и с новой арендной платой. Право должно быть использовано в течение одного месяца после письменного уведомления; не всякая простая перестройка подпадает под это регулирование.

Нужно ли ждать десять лет, чтобы подать иск о потребности

Нет. Иск, основанный на реальной потребности, и расторжение без указания причины по окончании десятилетнего периода продления — разные пути. К иску о потребности применяются его собственные условия в отношении периода, срока и процедуры.

Источники и правовые основания

Дата проверки источников: 13 октября 2026 года. За основу взяты соответствующие положения законодательства и официальные полные тексты приведённых ниже решений. Краткие изложения решений следует читать в пределах конкретного случая.

S1 — Закон № 6098, Турецкий закон об обязательствах, в особенности ст. 310–312, 328–329, 339, 347–355. Ссылка на источник

S2 — Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах, ст. 18/A и 18/B. Ссылка на источник

S3 — Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс: положения о предметной подсудности, территориальной подсудности, доказывании, упрощённом порядке, расходах, средствах обжалования и исполнении; с изменениями 2026 года — ст. 147/3 и 362/3. Ссылка на источник

S4 — Закон № 4721, Турецкий гражданский кодекс, ст. 2, 6, 364, 691 и 702. Ссылка на источник

S5 — Закон № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 26 и 36. Ссылка на источник

S6 — Закон № 492 о пошлинах, ст. 17. Ссылка на источник

S7 — Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 26 мая 2025 года, E. 2025/1495, K. 2025/3048; время обращения к медиации по ст. 350 TBK. Ссылка на источник

S8 — Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 21 октября 2025 года, E. 2025/3292, K. 2025/5039; разграничение ст. 350 и пути нового собственника по ст. 351/1, отсутствие оснований для вынесения нового решения. Ссылка на источник

S9 — Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 3 декабря 2025 года, E. 2025/2548, K. 2025/5852; расчёт времени, затраченного на медиацию, отмена в интересах закона. Ссылка на источник

S10 — Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 27 сентября 2017 года, E. 2017/4691, K. 2017/12812; вручение месячного уведомления нового собственника и варианты подачи иска. Ссылка на источник

S11 — Общее собрание гражданских палат Кассационного суда, 23 октября 2015 года, E. 2014/224, K. 2015/2354; потребность взрослого лица в самостоятельном жилье. Ссылка на источник

S12 — Кассационный суд, 6-я гражданская палата, 12 января 2015 года, E. 2014/13336, K. 2015/39; потребность в летнем доме, связанная с постоянным укладом жизни. Ссылка на источник

S13 — Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 7 мая 2026 года, E. 2025/6063, K. 2026/2872; разграничение потребности арендодателя — физического лица и потребности компании, мнение большинства и особое мнение. Ссылка на источник

S14 — Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 21 апреля 2026 года, E. 2025/4210, K. 2026/2392; доказывание потребности арендодателя — компании в расширении нежилого помещения. Ссылка на источник

S15 — Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 7 февраля 2019 года, E. 2017/4956, K. 2019/871; добровольное выселение по уведомлению-требованию и компенсация по ст. 355 TBK. Ссылка на источник

S16 — Кассационный суд, 6-я гражданская палата, 19 января 2016 года, E. 2015/7205, K. 2016/102; последствия преимущественного права прежнего арендатора при новом строительстве. Ссылка на источник