Räumungsklage wegen Eigenbedarf

Erstveröffentlichung: 18. Januar 2022 | Inhaltliche Aktualisierung: 13. Oktober 2026

Die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs ist die Klage, mit der der Vermieter oder die Person, die die Immobilie nachträglich erworben hat, die Räumung der Mietsache wegen eines tatsächlichen Wohn- oder Geschäftsraumbedarfs der im Gesetz genannten Personen verlangt. Es genügt nicht, dass der Vermieter lediglich sagt: „Ich werde selbst einziehen.“ Der Bedarf muss tatsächlich, aufrichtig und zwingend sein; er muss von der richtigen Person zum richtigen Zeitpunkt geltend gemacht werden, und die als Prozessvoraussetzung vorgeschriebene Mediation muss ordnungsgemäß abgeschlossen sein. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume sind die Art. 350, 351, 353 und 355 des Gesetzes Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht (TBK), die maßgeblichen Grundvorschriften. (S1)

Für den Vermieter liegen die wichtigsten Risiken im Versäumen der Mitteilungs- und Klagefristen, in der Geltendmachung des Bedarfs für die falsche Person und in einem verfrühten Mediationsantrag. Für den Mieter kann es dagegen ernste Folgen haben, das Aufforderungsschreiben (ihtarname) für eine Räumungsentscheidung zu halten, die Frist zur Klageerwiderung zu versäumen oder die Mietsache zu übergeben und dabei seine Rechte offen zu lassen. Dieser Leitfaden erläutert gemeinsam die Wege des bisherigen Vermieters und des neuen Eigentümers, den Beweis, das Verfahren sowie das Verbot der Neuvermietung nach der Räumung.

Kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine Räumungsklage erheben?

Der Vermieter kann eine Räumungsklage erheben, wenn die Voraussetzungen des Art. 350 TBK vorliegen. Das Ende eines befristeten Mietvertrags über Wohnraum oder überdachte Geschäftsräume gibt dem Vermieter allein jedoch nicht das Recht, den Mieter zum Auszug zu zwingen. Nach Art. 347 TBK verlängert sich der Vertrag grundsätzlich um ein Jahr, wenn der Mieter keine Mitteilung macht. Die Geltendmachung von Eigenbedarf ist eine der im Gesetz geregelten Ausnahmen von diesem Schutz; sie verschafft nicht von selbst eine Räumungsbefugnis. (S1, Art. 347 und 350)

Die Eigenbedarfsklage ist nicht derselbe Weg wie die Mietfestsetzung, die Räumung wegen Nichtzahlung der Miete, das auf eine Räumungsverpflichtung gestützte Vollstreckungsverfahren und die Kündigung am Ende des zehnjährigen Verlängerungszeitraums. Jeder dieser Wege hat eigene Voraussetzungen und Fristen. Dass die Miete unter dem Marktniveau liegt, begründet für sich allein keinen Eigenbedarf. Geht es in der Sache tatsächlich um die Miethöhe, dürfen die Voraussetzungen eines anderen rechtlichen Wegs nicht unter Berufung auf Eigenbedarf umgangen werden.

Diese Ausführungen betreffen Mietverhältnisse über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume. Für unbebaute Grundstücke, Pacht (ürün kirası) und Räume, die ihrer Natur nach der vorübergehenden Nutzung gewidmet sind und unter die gesetzliche Ausnahme fallen, sollte dieselbe Fristentabelle nicht unmittelbar angewendet werden. Neben der Bezeichnung des Vertrags sind auch die Beschaffenheit der Mietsache und die tatsächliche Art der Nutzung zu prüfen. (S1, Art. 339)

Für wessen Bedarf kann die Klage erhoben werden?

Art. 350 und 351 TBK regeln den Wohn- oder Geschäftsraumbedarf des Vermieters oder des neuen Eigentümers selbst, seines Ehegatten, seiner Abkömmlinge, seiner Verwandten aufsteigender Linie sowie anderer Personen, die er kraft Gesetzes zu unterhalten verpflichtet ist. Kinder und Enkel sind Beispiele für Abkömmlinge; Mutter, Vater, Großmutter und Großvater sind Beispiele für Verwandte aufsteigender Linie. Nicht jedes Verwandtschaftsverhältnis begründet von selbst einen Klagegrund. (S1)

Beim Bedarf, der für ein Geschwister geltend gemacht wird, genügt allein die Geschwisterbeziehung nicht. Es werden auch die konkreten Voraussetzungen der gesetzlichen Fürsorge- oder Unterstützungspflicht geprüft. Art. 364 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) regelt die Unterhaltspflicht gegenüber Verwandten aufsteigender und absteigender Linie sowie gegenüber Geschwistern, die ohne Unterstützung in Armut geraten würden; für Geschwister regelt er zusätzlich die Voraussetzung des Wohlstands. Die gesetzliche Liste kann nicht mit der Begründung persönlicher Nähe auf Freunde, Cousins oder entfernte Verwandte ausgedehnt werden. (S4)

Müssen Vermieter und Eigentümer dieselbe Person sein?

In Art. 350 TBK wird das Klagerecht dem Vermieter eingeräumt. Daher sind die Partei des Mietvertrags und der im Grundbuch eingetragene Eigentümer getrennt zu bestimmen. Als Grundbucheigentümer eingetragen zu sein bedeutet nicht, dass in jeder Akte Parteistellung und Vertretungsfragen von selbst geklärt sind. Der neue Eigentümer wird nach Art. 310 TBK Partei des Mietvertrags; im Eigenbedarfsvorbringen kann er die Möglichkeiten nach Art. 351 nutzen. (S1)

Sind mehrere Vermieter, Mieter, Miteigentümer oder Erben beteiligt, müssen die Parteien in Klage und Mediation vollständig bestimmt werden. Beim Miteigentum nach Bruchteilen ist für wichtige Verwaltungsangelegenheiten Art. 691 TMK maßgeblich, der die Anteils- und Mehrheitserfordernisse der Miteigentümer regelt; beim Gesamthandseigentum sind die Grundsätze des gemeinsamen Handelns und der Vertretung nach Art. 702 bedeutsam. Dieser Bereich lässt sich nicht nach dem Motto „Ich habe einen Anteil, ich lasse allein alle räumen“ beurteilen. Mietvertrag, Grundbucheintrag, Erbschein und Vertretungsbefugnis sind gemeinsam zu prüfen. (S4)

Wie werden der Bedarf einer natürlichen Person und der Bedarf einer Gesellschaft getrennt?

Es ist etwas anderes, ob eine natürliche Person als Vermieter den Bedarf ihrer Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit als eigenen Bedarf geltend macht oder ob die vermietende Gesellschaft sich auf ihren eigenen Geschäftsraumbedarf stützt. In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) vom 7. Mai 2026, E. 2025/6063, K. 2026/2872, hat die Mehrheit die Abweisung der Klage bestätigt, die natürliche Personen als Eigentümer wegen des Bedarfs der Gesellschaft mit beschränkter Haftung, an der sie Gesellschafter sind, erhoben hatten. Die Entscheidung enthält eine abweichende Meinung; deren Auffassung darf nicht wie die von der Mehrheit angenommene Regel dargestellt werden. (S13)

Dagegen wurde in der Entscheidung desselben Senats vom 21. April 2026, E. 2025/4210, K. 2026/2392, die Räumungsentscheidung bestätigt, weil der Bedarf der vermietenden Gesellschaft an der angrenzenden Mietsache wegen unzureichender bestehender Produktionsfläche durch Kapazitätsberichte und Zeugenaussagen als bewiesen angesehen wurde. Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass jeder Wunsch nach Erweiterung genügt. Geschäftsvolumen, Unzulänglichkeit der Fläche, Nutzungsplan und die Eignung der Mietsache zur Deckung dieses Bedarfs müssen konkretisiert werden. (S14)

Der Bedarf muss tatsächlich, aufrichtig und zwingend sein

Ein tatsächlicher Bedarf setzt voraus, dass die Lebens- oder Arbeitsverhältnisse, auf die er sich stützt, konkret bestehen. Aufrichtigkeit betrifft die Übereinstimmung zwischen dem geltend gemachten Zweck und dem Verhalten der Partei. Zwingend bedeutet, dass es ernsthafte und vernünftige Gründe für das Bedürfnis gibt, die Mietsache zu nutzen. Vom Kläger wird nicht in jedem Fall erwartet, dass er obdachlos würde oder keinerlei andere Möglichkeit hätte; ein bloßer Wunsch, eine höhere Miete zu erzielen, genügt dagegen nicht.

Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestehen und während des gesamten Verfahrens fortdauern. Ein Plan in ferner Zukunft, dessen Verwirklichung ungewiss ist, ist nicht dasselbe wie ein bereits konkretisierter Bedarf. Auch der Wegfall des Bedarfs während des Verfahrens beeinflusst die Bewertung. Entwicklungen wie eine Veränderung des Gesundheitszustands, der Umzug der Bedarfsperson in eine andere Wohnung oder die Aufgabe des Geschäftsplans sollten in die Akte eingebracht werden.

Heirat des Kindes oder Wunsch nach getrenntem Wohnen

Die Heirat, die Ausbildung, der Umzug in die Stadt der künftigen Arbeitsstelle oder der Wunsch eines Kindes, als Erwachsener selbstständig zu leben, kann dem Bedarfsvorbringen zugrunde liegen. Zu unterscheiden ist jedoch zwischen der vagen Möglichkeit „Mein Kind könnte künftig heiraten“ und einem Heiratsvorhaben mit konkretisiertem Termin und konkretisierten Vorbereitungen. Die bestehende Wohnung der Bedarfsperson, ihr Arbeits- oder Schulort und die Eignung der zu nutzenden Wohnung werden gemeinsam bewertet.

In der Entscheidung des Plenums der Zivilsenate des Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) vom 23. Oktober 2015, E. 2014/224, K. 2015/2354, wurde der Wunsch eines volljährigen Klägers, der mit seiner Mutter lebte, in einer eigenen Wohnung zu leben, anerkannt. Die Entscheidung betont, dass ein Erwachsener nicht gezwungen werden kann, mit Mutter oder Vater zusammenzuleben. Dieser Grundsatz zeigt, dass der Bedarf an einem selbstständigen Leben nicht allein mit der Begründung des Ledigseins abgelehnt werden kann; Parteien, Fristen und die übrigen Voraussetzungen jeder Akte werden gleichwohl gesondert geprüft. (S11)

Steht das Vorhandensein einer anderen Wohnung der Klage entgegen?

Das Vorhandensein anderer Immobilien ist ein wichtiger Prüfungsgegenstand; für sich allein ist es jedoch kein automatischer Abweisungsgrund. Untersucht werden, ob die andere Wohnung leer steht, ob sie für die Nutzung durch die Bedarfsperson geeignet ist, ihre Größe, Etage und Erreichbarkeit, die Verbindung zu Arbeit und Schule sowie die rechtliche und tatsächliche Nutzungssituation. Dass im Grundbuch eine Wohnung eingetragen ist, zeigt nicht, dass diese Wohnung sofort und für denselben Bedarf geeignet genutzt werden kann.

Beispielsweise können die Wohnung in einem oberen Stockwerk ohne Aufzug und eine barrierefrei erreichbare Wohnung für eine Person mit eingeschränkter Beweglichkeit nicht denselben Bedarf decken. Andererseits kann das Vorhandensein einer leeren und geeigneten Wohnung in derselben Gegend erfordern zu erklären, weshalb gerade die vom Mieter genutzte Wohnung verlangt wird. Sowohl der Kläger als auch der Mieter sollten ihr Vorbringen zu Alternativimmobilien mit Angaben zu Adresse und Nutzung konkretisieren.

Bedarf von Personen, die im Ausland leben, und von Nutzern eines Sommerhauses

Im Ausland zu leben beseitigt den Wohnbedarf in Türkiye nicht von selbst. Die Vorbereitung einer endgültigen Rückkehr, der Ruhestand, ein regelmäßiges Familienleben, gesundheitliche Verhältnisse oder eine dauerhafte saisonale Nutzung werden jeweils gesondert bewertet. Ein vager Wunsch, der nur mit der Möglichkeit eines kurzen Besuchs begründet wird, und die Nutzung eines Sommerhauses (yazlık), die Teil der Lebensführung geworden ist, sollten nicht gleichgesetzt werden.

In der Entscheidung des 6. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) vom 12. Januar 2015, E. 2014/13336, K. 2015/39, wurde der Bedarf an einem Sommerhaus im konkreten Fall als Fortsetzung des Bedarfs an einer dauerhaften Wohnung bewertet. Dass das Sommerhaus nicht das ganze Jahr genutzt wird, ist daher für sich allein kein Abweisungsgrund. Ebenso wenig lässt sich sagen, dass diese Entscheidung jedes Gesuch um einen Wohnsitz im Ausland oder um Urlaubsnutzung automatisch durchsetzt; maßgeblich sind die Art der Nutzung und die konkreten Beweise. (S12)

Geschäftsraumbedarf und Wiederaufbau als Begründung

Beim Geschäftsraumbedarf sind die auszuübende Tätigkeit, die vorhandene Arbeitsfläche, der Grund des Umzugs und die technischen Eigenschaften der Mietsache zu erläutern. Bei Tätigkeiten, die einer Lizenz bedürfen, ist die Eignung der Immobilie für diese Tätigkeit wichtig; bei Produktion oder Lagerung sind Fläche, Zugang, Kapazität und Sicherheitsanforderungen von Bedeutung. Eine Ortsbesichtigung und eine Prüfung durch Sachverständige können erforderlich sein. Die bloße Vorlage eines Handelsregistereintrags bedeutet nicht, dass alle Voraussetzungen des Bedarfs bewiesen sind. (S14)

Der Grund des Wiederaufbaus und der Bebauung (yeniden inşa ve imar) nach Art. 350/2 TBK ist ein vom persönlichen Bedarf getrennter Räumungsgrund. Eine wesentliche Instandsetzung, Erweiterung oder Änderung muss erforderlich sein, und die Nutzung der Mietsache darf während der Arbeiten nicht möglich sein. Einfaches Streichen, routinemäßige Wartung oder Instandsetzungen, die bei fortdauernder Nutzung ausgeführt werden können, erfüllen allein die Voraussetzungen dieses besonderen Grundes nicht. Je nach Umfang der Arbeiten ist durch Projekt, Baugenehmigung, technisches Gutachten und Ortsbesichtigung darzulegen, weshalb die Nutzung unmöglich ist. (S1)

Wann wird die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs erhoben?

Bei der Fristberechnung werden zunächst der Beginn des Vertrags, seine vereinbarte Dauer, die Verlängerungszeiträume und der gewählte Räumungsgrund bestimmt. Mitteilung, Mediationsantrag und Klageerhebung sind verschiedene Handlungen. Dass eine Handlung fristgerecht vorgenommen wird, erfüllt nicht von selbst die Voraussetzungen der anderen. Es ist nicht richtig, einen Monat in jedem Fall als dreißig Tage und sechs Monate als einhundertachtzig Tage zu zählen.

Befristete und unbefristete Verträge

Bei einem befristeten Vertrag wird die auf Art. 350 TBK gestützte Klage nicht vor Ablauf der Vertragsdauer erhoben. Das Gesetz kennt für diesen Weg kein generelles Erfordernis, einen Monat vor Vertragsende ein Aufforderungsschreiben zu versenden. Gleichwohl werden die geltenden Vertragsbestimmungen, die Verlängerungsordnung und die Bedeutung der Mitteilung im Hinblick auf Art. 353 TBK gesondert geprüft. Die jährliche Verlängerung des Vertrags macht ihn nicht von selbst zu einem unbefristeten Vertrag. (S1, Art. 347 und 350)

Auf unbefristete Mietverhältnisse über Immobilien finden Art. 328–329 TBK Anwendung. Fehlt eine abweichende Vereinbarung oder ein abweichender örtlicher Brauch, gilt für das Ende der sechsmonatigen Mietperiode eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wurde die Kündigungsperiode versäumt, kann die folgende Periode in Betracht kommen. Diese Berechnung darf nicht automatisch auf jeden befristeten Wohnraummietvertrag übertragen werden. (S1)

Verlängerung der Klagefrist nach Art. 353 TBK

Teilt der Vermieter dem Mieter spätestens innerhalb der für die Klageerhebung vorgesehenen Frist schriftlich mit, dass er Klage erheben wird, gilt die Klagefrist als um ein Mietjahr verlängert. Die Mitteilung muss den Willen zur Klageerhebung verständlich zum Ausdruck bringen. Es ist nicht davon auszugehen, dass ein Schreiben, das lediglich eine neue Miete verlangt oder eine unbestimmte Gesprächseinladung enthält, dieselbe Wirkung hat. (S1, Art. 353)

Diese Regelung gewährt keine unbegrenzte Frist und hebt die als Prozessvoraussetzung vorgeschriebene Mediation nicht auf. Datum, Adressat, Inhalt und Zugangsdatum der Mitteilung sollten belegt werden. Die Fristwahrung sollte insbesondere bei streitigen Zustellungen nicht auf den letzten Tag verschoben werden. Die Verlängerung nach Art. 353 TBK und die Pflicht des neuen Eigentümers zur Mitteilung innerhalb eines Monats nach dem Erwerb sind getrennte Fragen.

Wie verlangt der neue Eigentümer die Räumung wegen Eigenbedarfs?

Der Verkauf der Immobilie beendet den bestehenden Mietvertrag nicht von selbst. Der neue Eigentümer wird Vertragspartei. Hat er Eigenbedarf, muss er bestimmen, welcher der beiden in Art. 351 TBK vorgesehenen Wege auf seinen Fall passt. Erwerbsdatum, Mietperiode und die Zustellung des Aufforderungsschreibens wirken sich unmittelbar auf diese Wahl aus. (S1, Art. 310 und 351)

Mitteilung innerhalb eines Monats nach dem Erwerb und der Weg nach sechs Monaten

Der neue Eigentümer kann nach sechs Monaten Klage erheben, sofern er den Bedarf dem Mieter innerhalb eines Monats ab dem Erwerbsdatum schriftlich mitteilt. Es genügt nicht, dass das Aufforderungsschreiben innerhalb eines Monats beim Notar angefertigt wird; die Mitteilung muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen. Daher sind Versanddatum und Zustellungsdatum getrennt festzuhalten.

In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 27. September 2017, E. 2017/4691, K. 2017/12812, wurde eine Mitteilung, die zwar innerhalb eines Monats nach dem Erwerb versandt, aber verspätet zugestellt wurde, nicht als ausreichend angesehen. Der Senat hat außerdem erläutert, dass die Klage nicht zwingend sofort nach Ablauf der sechs Monate erhoben werden muss, sondern bis zum Vertragsende erhoben werden kann. Aus dieser Erläuterung lassen sich weder eine unbegrenzte Klagefrist noch ein automatisch an das Ende der sechs Monate angefügter Monat ableiten. (S10)

Das Versäumen der einmonatigen Mitteilung wirkt sich auf den auf den Erwerb gestützten sechsmonatigen Weg aus. Die andere Option des neuen Eigentümers, die auf das Vertragsende gestützt ist, ist gesondert zu prüfen. Der Mediationsantrag sollte nicht in der Annahme verwendet werden, er ersetze Inhalt und rechtzeitigen Zugang dieser schriftlichen Mitteilung nach Art. 351 TBK.

Option der Klage am Ende der Vertragsdauer

Der neue Eigentümer kann wegen Eigenbedarfs auch den Weg wählen, innerhalb eines Monats ab dem Ende der Vertragsdauer Klage zu erheben. Wenn beispielsweise die Mietperiode kurz nach dem Kauf endet, lässt sich nicht sagen, dass er in jedem Fall sechs Monate ab dem Erwerb warten müsste. Dafür müssen die Voraussetzungen des tatsächlich auf das Vertragsende gestützten Weges vorliegen; Klage- und Mediationszeitplan sind nach dieser Wahl aufzustellen. (S1, Art. 351/2)

Auch Besonderheiten wie ein im Grundbuch vorgemerktes Mietrecht, besondere Vertragsbestimmungen, die Art des Erwerbs und das Vorhandensein mehrerer Eigentümer können das Ergebnis der Akte beeinflussen. Die Prüfung von Mietvertrag und Grundbuchunterlagen vor dem Kauf verringert Frist- und Nutzungsprobleme, die sich nachträglich nur schwer beheben lassen. (S1, Art. 312)

Wann ist die obligatorische Mediation durchzuführen?

Seit dem 1. September 2023 fallen Streitigkeiten aus Mietverhältnissen, mit Ausnahme der im Gesetz vorgesehenen Räumung im Wege der Vollstreckung ohne Urteil, unter die Mediation als Prozessvoraussetzung. Vor der Klageerhebung wegen Räumung aufgrund von Eigenbedarf ist dieses Verfahren durchzuführen. Die Pflicht zum Antrag ist keine Pflicht zur Einigung. Der Mediator trifft keine Räumungsentscheidung; kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht über die Streitigkeit. (S2, Art. 18/A–18/B)

Für Art. 350 TBK ist die Entstehung des Klagerechts abzuwarten

Nach der Entscheidung zur Beilegung der Divergenz (uyuşmazlığın giderilmesi) des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 26. Mai 2025, E. 2025/1495, K. 2025/3048, ist die obligatorische Mediation in den unter Art. 350 TBK fallenden Eigenbedarfsverfahren erst nach Entstehung des Rechts zur Erhebung der Räumungsklage und innerhalb der Klagefrist zu beantragen. Ein Antrag, der vor Entstehung des Klagerechts gestellt wird, erfüllt die Prozessvoraussetzung nicht. (S7)

Es ist daher kein sicheres Vorgehen, die Mediation abzuschließen, bevor der befristete Vertrag endet, und lediglich die Klage auf die Zeit nach dem Ende zu verschieben. In einer Akte mit einem verfrühten Antrag sollte nicht mit der Begründung „Wir haben bereits verhandelt“ geklagt werden; es ist zu prüfen, wie die Prozessvoraussetzung im richtigen Zeitfenster erfüllt wird. Besteht eine die Frist verlängernde Mitteilung, ist auch deren Wirkung gesondert zu berücksichtigen.

Der sechsmonatige Weg des neuen Eigentümers wird gesondert bewertet

Die Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 21. Oktober 2025, E. 2025/3292, K. 2025/5039, stellt diese Unterscheidung klar. Der Senat hat festgestellt, dass hinsichtlich Art. 350 TBK bereits früher entschieden wurde und dass zwischen den beiden zu Art. 351/1 geprüften Entscheidungen der regionalen Berufungsgerichte (bölge adliye mahkemesi) keine abweichende Rechtsanwendung bestehe, und hat entschieden, dass eine erneute Entscheidung nicht veranlasst sei. (S8)

Dieses Ergebnis kann nicht so gelesen werden, als habe der Kassationshof jeden vom neuen Eigentümer vor Ablauf der sechs Monate gestellten Mediationsantrag endgültig für wirksam erklärt. Ebenso wenig darf die zu Art. 350 ergangene Entscheidung ohne Unterscheidung wie die Entscheidung für alle Akten nach Art. 351/1 dargestellt werden. Der vom neuen Eigentümer gewählte Weg sowie Antrags- und Klagedaten sind in der konkreten Akte gemeinsam zu prüfen. Um Diskussionen über den Zeitpunkt zu verringern, kann erwogen werden, den Antrag erst nach Entstehung des Klagerechts zu stellen; diese Wahl bedeutet nicht, die erforderlichen Mitteilungen zu verzögern.

Wie wird die in der Mediation verstrichene Zeit berücksichtigt?

Vom Antrag beim Mediationsbüro bis zur Erstellung des Abschlussprotokolls ist die Verjährung gehemmt, und die Ausschlussfrist läuft nicht. Die Frist läuft am Ende des Verfahrens mit dem verbleibenden Teil weiter; nicht jedem wird erneut ein voller Monat gewährt. Da Antragsdatum, Datum der Beauftragung und Datum des Abschlussprotokolls verschieden sind, muss die Berechnung auf der richtigen Aufzeichnung beruhen. (S2, Art. 18/A/15)

In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 3. Dezember 2025, E. 2025/2548, K. 2025/5852, wurde es als rechtswidrig angesehen, dass die Klage wegen Fristversäumnis abgewiesen wurde, ohne die in der Mediation verstrichene Zeit auszunehmen. Die Entscheidung ist eine Aufhebung im Interesse des Gesetzes (kanun yararına bozma); sie beseitigt die rechtlichen Folgen der Entscheidung zwischen den Parteien nicht von selbst. Gegenstand dieser Entscheidung ist die Frist; sie bedeutet nicht die Anerkennung der Berechtigung des Bedarfsvorbringens. (S9; S3, Art. 363)

Wurde beispielsweise nach Beginn des Laufs der Klagefrist die Mediation beantragt, werden die vor dem Antrag verstrichenen Tage erfasst; nach Abschluss des Verfahrens wird die verbleibende Frist berechnet. Man sollte nicht allein nach dem Gedanken „Die Mediation ist beendet, ich habe noch einen Monat“ handeln, ohne Monatsberechnung, Feiertage und Wirkungen von Mitteilungen zu beachten.

Abschlussprotokoll und Einigungsdokument

Ist keine Einigung zustande gekommen, wird das Original des Abschlussprotokolls oder eine vom Mediator beglaubigte Abschrift der Klageschrift beigefügt. Wurde die Mediation durchgeführt und lediglich das Protokoll nicht beigefügt, sieht das Gesetz eine Ergänzung innerhalb einer verbindlichen Frist von einer Woche vor. Wurde ganz ohne Antrag geklagt, kann nicht angenommen werden, dass derselbe Weg der Ergänzung offensteht; wegen des Fehlens der Prozessvoraussetzung kommt eine Abweisung aus verfahrensrechtlichen Gründen in Betracht. (S2, Art. 18/A/2)

Kommt eine Einigung zustande, sind Räumungs- und Schlüsselübergabetermin, Miete und Nebenkosten, Kaution, Zustand der Gegenstände, Kosten und gegenseitige Forderungen klar zu schreiben. Bei Mietstreitigkeiten darf nicht übersehen werden, dass für die Vollstreckbarkeit des Einigungsdokuments im Sinne von Art. 18/B ein Vollstreckbarkeitsvermerk eingeholt werden muss. Ein weit gefasster Erlass oder eine Klausel über den Verzicht auf alle Rechte kann insbesondere bei einem späteren Vorbringen zur Neuvermietung das Ergebnis beeinflussen. (S2, Art. 18/B/3)

Zuständiges Gericht und Klageschrift

Für Räumungsklagen wegen Eigenbedarfs aus dem Mietverhältnis ist das Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) sachlich zuständig. Die auf ein persönliches Recht aus dem Mietverhältnis gestützte Räumungsklage wird nicht allein deshalb, weil sie mit der Immobilie zusammenhängt, der ausschließlichen örtlichen Zuständigkeit zugerechnet, die allen Immobilienklagen nach Art. 12 der Zivilprozessordnung (HMK) eigen ist. Die Zuständigkeitsregeln wie der Wohnsitz des Beklagten und der Erfüllungsort des Vertrags werden gemeinsam mit der Frage geprüft, ob eine wirksame Gerichtsstandsvereinbarung besteht. (S3, Art. 4, 6, 10, 12 und 17)

In der Klageschrift sind Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, die Parteistellung, die Identität der Bedarfsperson, Zeitpunkt und Grund der Entstehung des Bedarfs, die Eignung der Mietsache und die Fristberechnung klar darzulegen. Auf dem Weg des neuen Eigentümers sind Erwerbs- und Mitteilungsdaten, in der Mediation Antrags- und Abschlussprotokolldaten gesondert anzugeben. Der Klageantrag ist im Einklang mit dem Räumungsgrund zu formulieren, und es ist anzugeben, mit welchem Beweis jede wichtige Tatsache bewiesen werden soll.

Die Verwendung eines allgemeinen Klageschriftmusters mit geänderten Namen behebt weder einen falschen rechtlichen Weg noch eine falsche Periodenberechnung. Insbesondere die Verwechslung von Art. 350 und Art. 351 TBK sowie von persönlichem Bedarf und dem Grund des Wiederaufbaus kann dazu führen, dass ein in der Sache stark erscheinender Antrag auf ein Verfahrensproblem stößt.

Mit welchen Beweisen wird der Bedarf bewiesen?

Die Partei, die sich auf den Bedarf stützt, muss die ihr Vorbringen stützenden Tatsachen beweisen. Die Beweise sollten nicht nur zum Zweck der Vorlage zahlreicher Unterlagen, sondern zur Aufklärung einer bestimmten streitigen Tatsache vorbereitet werden. Wichtig sind, woher die Zeugen den Bedarf kennen, auf welchen Zeitraum sich die Unterlagen beziehen und die tatsächliche Situation der Bedarfsperson. (S3, Art. 190 und 318; S4, Art. 6)

Unterlagen zu Gesundheit, Familie und wirtschaftlicher Lage sollten nur im erforderlichen Umfang weitergegeben werden. Datum, Adresse und Zusammenhang von Inseraten und Korrespondenz sollten erhalten bleiben; es ist nicht davon auszugehen, dass rechtswidrig erlangte Aufzeichnungen verwendet werden können. Dass die Parteien einander unerlaubt überwachen oder personenbezogene Daten Dritter verbreiten, ist für die rechtliche Prüfung nicht erforderlich.

Wie kann sich der Mieter gegen die Klage zur Wehr setzen?

Der Mieter kann die Parteistellung des Klägers, die Klage- und Mitteilungsfristen, die Mediationsvoraussetzung und die Begründetheit des Bedarfs jeweils gesondert prüfen. Konkrete Tatsachen wie die gegenwärtige Nutzung durch die Bedarfsperson, geeignete leerstehende Wohnungen, widersprüchliche Erklärungen, frühere Forderungen nach Mieterhöhung oder Vorbereitungen für eine Neuvermietung können in den Einwendungen von Bedeutung sein. Gleichwohl macht allein der Umstand, dass über eine Mieterhöhung verhandelt wurde, nicht jedes Bedarfsvorbringen unwirksam; es wird der Sachverhalt insgesamt gewürdigt.

Vor dem Friedensgericht gilt das vereinfachte Verfahren. Die Frist zur Klageerwiderung beträgt zwei Wochen ab Zustellung der Klageschrift. Liegen die Voraussetzungen vor, kann auf Antrag innerhalb dieser Frist einmalig eine zusätzliche Frist von höchstens zwei Wochen gewährt werden. Da es im vereinfachten Verfahren keine Stadien der Schriftsätze der Replik und der Duplik gibt, ist es besonders wichtig, Einwendungen und Beweise rechtzeitig vorzubereiten. (S3, Art. 316–319)

Dass der Mieter seit langer Zeit dort wohnt, die Miete regelmäßig zahlt, Schwierigkeiten hat, eine neue Wohnung zu finden, oder wirtschaftliche Schwierigkeiten hat, verhindert die Eigenbedarfsklage nicht von selbst. Es gibt auch keine allgemeine Regel, nach der die Räumung automatisch aufgeschoben wird, bis der Bedarf des Mieters gedeckt ist. Eine angemessene Umzugsfrist kann durch Vereinbarung der Parteien geregelt werden; die gesetzlichen Wege im Gerichts- und Vollstreckungsverfahren werden gesondert bewertet.

Die Klageerhebung beendet die Pflicht zur Zahlung von Miete und Nebenkosten nicht von selbst. Der Mieter sollte, während er seine Einwendungen weiterverfolgt, auch seine vertraglichen Pflichten im Blick behalten. Für den allgemeinen Rahmen von Rechten und Pflichten kann auch der Beitrag „Pflichten von Vermieter und Mieter“ herangezogen werden.

Wie lange dauert die Klage und wie werden die Kosten bestimmt?

Für die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs gibt es keine für alle Akten geltende feste Verfahrensdauer. Zustellung, Vernehmung der Zeugen, Ortsbesichtigung, Prüfung durch Sachverständige, Geschäftsbelastung des Gerichts und die Stadien der Rechtsmittel beeinflussen die Dauer. Feste Aussagen wie „Es ist unbedingt in sechs Monaten beendet“ oder „Jede Akte dauert zwei Jahre“ sind nicht verlässlich.

Die 2026 in Art. 147 HMK eingefügte Regelung sieht vor, dass der Abstand zwischen Verhandlungen, außer bei Ausnahmen wie einer mit Begründung angeordneten Prüfung durch Sachverständige und der Rechtshilfe, nicht mehr als drei Monate betragen darf. Diese Bestimmung bedeutet nicht, dass die Klage insgesamt in drei Monaten endet. In der Mediation kann die Frist von drei Wochen ab der Beauftragung des Mediators in zwingenden Fällen um höchstens eine Woche verlängert werden; das Ergebnis der Einigung oder des Verfahrens ist davon getrennt zu sehen. (S3, Art. 147/3; S2, Art. 18/A/9)

Die Kosten setzen sich aus Posten wie Antrags- und Entscheidungsgebühren, Kostenvorschuss, Zustellung, Ortsbesichtigung, Sachverständigem, gegebenenfalls anwaltlicher Leistung und der der Gegenseite auferlegbaren Anwaltsvergütung (vekâlet ücreti) zusammen. Art. 17 des Gebührengesetzes (Harçlar Kanunu) knüpft in der Räumungsklage die Entscheidungs- und Urteilsgebühr an die Jahresmiete. Dieser Maßstab bedeutet nicht, dass auch alle Grenzen für Rechtsmittel anhand der Jahresmiete berechnet werden. Ohne Kenntnis des aktuellen Tarifs, des Antrags und der Miete kann keine Gesamtsumme der Kosten genannt werden. (S6)

Die Verfahrenskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt; teilweises Obsiegen, besondere Verfahrensvorschriften und die Folgen der Teilnahme an der Mediation werden gesondert bewertet. Wer keine finanziellen Mittel hat, kann bei Vorliegen der Voraussetzungen Prozesskostenhilfe beantragen. Das mit dem Anwalt vereinbarte Honorar und die Anwaltsvergütung, die das Gericht der Gegenseite auferlegen kann, sind nicht derselbe Posten. (S3, Art. 323, 326 und 334; S2, Art. 18/A/11)

Rechtsmittel gegen die Entscheidung und Vollstreckung der Räumung

Gegen die Entscheidung des ersten Rechtszugs wird die Berufung, sofern sie statthaft ist, innerhalb von zwei Wochen ab ordnungsgemäßer Zustellung des begründeten Urteils eingelegt. Auch die Revision gegen die Entscheidung des regionalen Berufungsgerichts unterliegt, sofern sie statthaft ist, der Frist von zwei Wochen. Ob das Rechtsmittel statthaft ist, bestimmt sich nach Art und Wert der Entscheidung und den am maßgeblichen Datum geltenden Geldgrenzen. (S3, Art. 341, 345, 361–362)

Für andere Klagen aus dem Mietverhältnis enthält Art. 362/1-b HMK ein an den Dreimonatsmietbetrag geknüpftes Revisionskriterium. Außerdem führt der 2026 hinzugefügte Art. 362/3 eine bedingte Revisionsregelung für Entscheidungen ein, die nach vollständiger oder teilweiser Stattgabe der Berufung erneut in der Sache ergehen. Man darf sich daher weder auf eine alte Geldtabelle noch auf die Verallgemeinerung „Räumungsentscheidungen sind immer endgültig“ stützen. Voraussetzungen und Ausnahmen der neuen Bestimmung sowie der Umfang der konkreten Entscheidung sind gesondert zu prüfen. (S3)

Bei Räumungsentscheidungen aus dem Mietverhältnis stoppt die Einlegung eines Rechtsmittels die Vollstreckung grundsätzlich nicht von selbst. Für die Aufschiebung der Vollstreckung kann nach den Voraussetzungen des Art. 36 des Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz (İİK) ein gesonderter Antrag erforderlich sein. Bei der Räumung aufgrund eines Urteils regelt Art. 26 des Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz die Übergabe innerhalb von sieben Tagen mit Vollstreckungsanordnung. Diese Frist bedeutet nicht, dass nach dem ersten Aufforderungsschreiben des Vermieters jeder innerhalb von sieben Tagen ausziehen muss. (S3, Art. 350 und 367; S5)

Dass der Vermieter das Schloss austauscht, Gegenstände entfernt oder Strom und Wasser als Druckmittel abstellt, ersetzt den gerichtlichen und vollstreckungsrechtlichen Weg nicht. Soll die tatsächliche Übergabe freiwillig erfolgen, sollten Termin, Schlüssel, Zähler, Zustand und Forderungen der Parteien in einem schriftlichen Übergabeprotokoll festgelegt werden.

Dreijähriges Verbot der Neuvermietung nach der Räumung

Nach Art. 355 TBK darf eine zur Deckung des Bedarfs geräumte Immobilie ohne wichtigen Grund nicht vor Ablauf von drei Jahren an jemand anderen als den früheren Mieter vermietet werden. Diese Regelung schützt davor, dass der Bedarfsgrund zur Erzielung einer höheren Miete verwendet wird. Für die Beurteilung der drei Jahre ist das Datum der tatsächlichen Räumung und Übergabe maßgeblich; es darf nicht mit dem Ausstellungsdatum des Aufforderungsschreibens verwechselt werden. (S1)

Die gesetzliche Ausnahme des wichtigen Grundes muss im Hinblick auf ernste Veränderungen, auf die die Bedarfsperson nach der Räumung gestoßen ist, konkretisiert werden. Nicht jede Änderung einer persönlichen Präferenz rechtfertigt eine sofortige Vermietung an einen Dritten. Geprüft werden, ob geltend gemachte Ereignisse wie Krankheit, Tod oder ein zwingender Ortswechsel tatsächlich eingetreten sind und welchen Zusammenhang sie mit der neuen Vermietung haben.

Die dreijährige Regelung betrifft ihrem Wortlaut nach die Neuvermietung; für sich allein ist sie kein allgemeines Verkaufsverbot. Gleichwohl können ein Verkauf nach der Räumung, die Nichtaufnahme der Nutzung überhaupt oder ein sofort aufgegebenes Vermietungsinserat für die Aufrichtigkeit des früheren Bedarfsvorbringens und die geltend zu machenden Ansprüche von Bedeutung sein. Es lässt sich weder die feste Folgerung ziehen „Wurde verkauft, entsteht unbedingt Schadensersatz“ noch „Gibt es einen Verkauf, bleibt kein Recht übrig“.

Schadensersatzanspruch des früheren Mieters

Liegen die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen Art. 355 TBK vor, kommt zugunsten des früheren Mieters Schadensersatz in Betracht, der nicht weniger als die im letzten Mietjahr gezahlte Jahresmiete betragen darf. Die Untergrenze wird nicht nach der aktuellen höheren, vom neuen Mieter erhobenen Miete beurteilt, sondern nach der Miete, die der frühere Mieter im letzten Mietjahr gezahlt hat. Wird ein höherer Betrag verlangt, sind Grundlage und Schadensberechnung gesondert darzulegen. (S1)

Beispielsweise beträgt die gesetzliche Untergrenze unter der Annahme, dass der frühere Mieter im letzten Mietjahr eine feste monatliche Miete von 20.000 türkischen Lira (TL) gezahlt hat und alle Voraussetzungen des Schadensersatzes erfüllt sind, 240.000 TL. Dies ist lediglich ein Rechenbeispiel. Der Mieter hat nicht schon deshalb in jedem Fall Anspruch auf diesen Betrag, weil er geräumt wurde oder Umzugskosten hatte; auch Verstoß und Art der Räumung werden geprüft.

Freiwillige Räumung auf ein Aufforderungsschreiben hin: eine wichtige Unterscheidung

In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 7. Februar 2019, E. 2017/4956, K. 2019/871, hatte der Mieter die Mietsache auf ein Aufforderungsschreiben wegen Bedarfs hin geräumt und später wegen der Vermietung an einen Dritten Schadensersatz verlangt. Der Senat stellte fest, dass keine Räumungsklage erhoben worden war und die Räumung nicht durch gerichtliche Entscheidung oder Vollstreckung erfolgt war, und sah die Voraussetzungen des Schadensersatzes nach Art. 355 TBK nicht als erfüllt an. (S15)

Wegen dieser Rechtsprechung sollte man nicht in der Vorstellung handeln: „Wenn ich dem Aufforderungsschreiben folge und ausziehe, erhalte ich in jedem Fall eine Jahresmiete.“ Andererseits bedeutet die Entscheidung nicht, dass in jedem Fall sämtliche vertraglichen oder sonstigen rechtlichen Ansprüche des freiwillig Ausgezogenen erlöschen. Einigungsdokument, Täuschungsvorbringen, Willensmangel und andere Anspruchsgrundlagen werden nach ihren eigenen Voraussetzungen geprüft. Vor der Schlüsselübergabe ist es wichtig, die Vereinbarung und mögliche Rechte anhand der konkreten Akte zu bewerten.

Vorrangrecht des früheren Mieters nach dem Wiederaufbau

Eine zum Zweck des Wiederaufbaus und der Bebauung geräumte Mietsache darf in ihrem früheren Zustand ohne wichtigen Grund nicht vor Ablauf von drei Jahren an einen anderen vermietet werden. Nach Abschluss der Arbeiten hat der frühere Mieter ein Vorrangrecht auf Vermietung zum neuen Zustand und zur neuen Miete. Dieses Recht muss innerhalb eines Monats nach der schriftlichen Mitteilung des Vermieters ausgeübt werden; ohne dass das Vorrangrecht beendet wurde, darf innerhalb von drei Jahren nicht an einen anderen vermietet werden. (S1, Art. 355/2)

In der Entscheidung des 6. Zivilsenats des Kassationshofs vom 19. Januar 2016, E. 2015/7205, K. 2016/102, wurde erläutert, dass dieses Vorrangrecht nicht das Recht gibt, den Vermieter auf dem Klageweg zum Abschluss eines neuen Vertrags zu zwingen und die Miete festsetzen zu lassen. Es wurde ausgeführt, dass ein Verstoß, wenn die Voraussetzungen vorliegen, Schadensersatz nach sich ziehen kann. Daher sind das Vorrangrecht und die rechtliche Folge, die verlangt werden kann, voneinander zu trennen. (S16)

Für die rechtliche Bewertung vorzubereitende Akte

Bei der ersten Prüfung sind Mietvertrag mit Anlagen, aktueller Grundbucheintrag, alle Aufforderungsschreiben und Zustellungsnachweise, Mediationsantrag und Abschlussprotokoll, Zahlungsangaben, Unterlagen zur Situation der Bedarfsperson sowie gegebenenfalls Klage- und Vollstreckungsunterlagen gemeinsam zu behandeln. Vertragsbeginn, Erwerb, Mitteilung, Mediation und Klagedaten in einem einzigen Zeitplan zusammenzustellen erleichtert es zu erkennen, welches Recht in welcher Frist auszuüben ist.

Bei der konkreten Aktenprüfung im Rahmen der Leistungen im Mietrecht der Rechtsanwaltskanzlei Güneş & Güneş werden sowohl das Begehren des Vermieters als auch die Möglichkeiten des Mieters, Einwendungen zu erheben, anhand der vorhandenen Unterlagen bewertet. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information; für eine konkrete Streitigkeit übernimmt er keine Gewähr für Fristen oder Ergebnisse.

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Fazit

Eine erfolgreiche rechtliche Bewertung der Räumungsklage wegen Eigenbedarfs verbindet den Beweis des tatsächlichen Bedarfs mit der richtigen Partei, der richtigen Mitteilung, der richtigen Mediation und dem richtigen Klagezeitplan. Besondere Aufmerksamkeit erfordern die zwei getrennten Wege des neuen Eigentümers, der Mediationszeitpunkt nach Art. 350 TBK und das Verbot der Neuvermietung nach der Räumung. Auch für den Mieter hilft es, Aufforderungsschreiben, Klage- und Vollstreckungsunterlagen voneinander zu unterscheiden sowie die Frist zur Klageerwiderung und die Folgen der Übergabe rechtzeitig zu bewerten, um Rechtsverlust zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs?

Es ist die Klage, die wegen des tatsächlichen Wohn- oder Geschäftsraumbedarfs einer im Gesetz genannten Person zur Räumung der Mietsache erhoben wird. Bedarf, Parteistellung, Frist und Mediationsvoraussetzungen werden gemeinsam verlangt.

Wer kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs erheben?

Im Rahmen des Art. 350 TBK kann der Vermieter, im Rahmen des Art. 351 die Person, die die Immobilie nachträglich erworben hat, Klage erheben. Die Bedarfsperson muss zum gesetzlich bestimmten Personenkreis gehören, und bei Mehrparteienverhältnissen müssen die Voraussetzungen der Vertretung und des gemeinsamen Handelns erfüllt sein.

Welche Voraussetzungen sind für die Räumung erforderlich?

Erforderlich sind ein tatsächlicher, aufrichtiger und zwingender Bedarf, die Eignung der Mietsache für diesen Bedarf, ein mit den richtigen Parteien und fristgerecht gestellter Antrag sowie eine ordnungsgemäße Mediation. Allein Eigentümer der Immobilie zu sein oder eine hohe Miete zu wollen genügt nicht.

Welche Rechte hat der Mieter in dieser Klage?

Der Mieter kann Einwendungen gegen Frist, Parteistellung, Mediation und das Bedarfsvorbringen erheben, Beweise vorlegen und die offenstehenden Rechtsmittel einlegen. Ein automatisches Recht, bis zur Beschaffung einer neuen Wohnung zu bleiben, oder ein automatischer Schadensersatzanspruch wegen der Räumung besteht nicht.

Wann kann die Klage erhoben werden?

Bei einem befristeten Vertrag wird nach Art. 350 TBK die am Ende der Vertragsdauer beginnende Klagefrist von einem Monat zugrunde gelegt. Für unbefristete Verträge, den neuen Eigentümer, die Verlängerung durch schriftliche Mitteilung und die in der Mediation verstrichene Zeit werden gesonderte Berechnungen angestellt.

Wie lange dauert eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs?

Eine einheitliche Dauer lässt sich nicht nennen. Zustellung, Beweiserhebung, Ortsbesichtigung, Sachverständige, Geschäftsbelastung des Gerichts und das Rechtsmittelverfahren sind maßgeblich. Die Regel über den Abstand zwischen Verhandlungen ist nicht die Gesamtdauer der Klage.

Welche Beweise sind erforderlich?

Wichtig sind Mietvertrag, Grundbuch- und Zustellungsunterlagen, Mediationsunterlagen sowie Wohn-, Gesundheits-, Schul-, Arbeits- oder Kapazitätsunterlagen, die zur Art des Bedarfs passen. Auch Zeugen mit konkreter Kenntnis und gegebenenfalls eine Ortsbesichtigung können herangezogen werden.

Was sollte der Mieter tun, wenn Klage erhoben wird?

Er sollte das Zustellungsdatum festhalten, die in der Regel zweiwöchige Frist zur Klageerwiderung beachten und seine Einwendungen mit Beweisen vorbereiten. Die Pflicht zur Zahlung der Miete endet nicht allein deshalb, weil Klage erhoben wurde.

Erhält jeder geräumte Mieter Schadensersatz?

Nein. Für den auf Art. 355 TBK gestützten Schadensersatz sind ein Verstoß gegen das Neuvermietungsverbot und die weiteren einschlägigen Voraussetzungen erforderlich. Auch die Rechtsprechung des Kassationshofs, die die freiwillige Räumung auf ein Aufforderungsschreiben hin gesondert bewertet, ist zu berücksichtigen.

In welchen Fällen kann die Klage abgewiesen werden?

Zu den Abweisungsgründen können das Fehlen des Beweises des Bedarfs, die Geltendmachung für die falsche Person, die Nichteinhaltung der Fristvoraussetzungen oder das Fehlen der Mediation als Prozessvoraussetzung gehören. Ob die Begründung der Abweisung die Sache oder das Verfahren betrifft, wirkt sich auf die späteren Rechte aus.

Kann man sich auf die allgemeine Verjährungsfrist verlassen?

Nein. Für diese Klage gibt es besondere Mitteilungs- und Klagefristen. Sich mit der Begründung „Es gibt keine besondere Frist“ auf die allgemeine Verjährung zu berufen, kann zum Rechtsverlust führen.

Wie wird die Klage eingeleitet?

Zunächst werden Vertrag und Bedarf geprüft, die erforderlichen Mitteilungen gemacht und zum richtigen Zeitpunkt die Mediation beantragt. Kommt keine Einigung zustande, wird innerhalb der verbleibenden Frist mit Abschlussprotokoll und Beweisen beim zuständigen Friedensgericht Klage erhoben.

Muss man sofort ausziehen, wenn ein Aufforderungsschreiben kommt?

Ein Aufforderungsschreiben ist keine gerichtliche Entscheidung. Inhalt und Frist sind zu bewerten; soll freiwillig übergeben werden, sind der Termin und die Rechte der Parteien schriftlich festzulegen.

Wartet der neue Eigentümer in jedem Fall sechs Monate?

Nein. Neben dem auf den Erwerb gestützten sechsmonatigen Weg mit Mitteilung besteht auch die Option, innerhalb eines Monats ab dem Ende der Vertragsdauer Klage zu erheben. Es muss klar sein, welcher Weg genutzt wird.

Genügt es, innerhalb der Monatsfrist ein Aufforderungsschreiben zu versenden?

Die Mitteilung des neuen Eigentümers nach Art. 351/1 TBK muss dem Mieter innerhalb eines Monats zugehen. Das Datum der notariellen Anfertigung oder des Postversands allein genügt nicht.

Wird die Klage abgewiesen, wenn der Vermieter noch eine andere Wohnung hat?

Nicht automatisch. Geprüft werden die Nutzbarkeit der anderen Wohnung und ihre Eignung für die Bedarfsperson. Das Vorhandensein einer anderen leeren und geeigneten Immobilie kann bei der Prüfung der Aufrichtigkeit wichtig sein.

Kann Bedarf für ein lediges Kind geltend gemacht werden?

Ja. Der Bedarf eines Erwachsenen an einem selbstständigen Leben kann berücksichtigt werden; eine Heirat ist nicht erforderlich. Der Bedarf und die übrigen Voraussetzungen der Klage müssen im konkreten Fall vorliegen.

Kann ein Sommerhaus oder eine saisonale Nutzung Bedarf sein?

Im konkreten Fall ja. Unterschieden wird zwischen dem Bedarf an einem Sommerhaus, das Teil einer dauerhaften Lebensführung ist, und einem unbestimmten, vorübergehenden Besuchswunsch. Die Nichtnutzung während des ganzen Jahres ist für sich allein kein Abweisungsgrund.

Kann ein Gesellschafter für seine Gesellschaft Räumung verlangen?

Der Bedarf einer natürlichen Person als Vermieter und der einer Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit werden nicht als derselbe angesehen. Die Mehrheitsentscheidung des Kassationshofs vom 7. Mai 2026 setzt diese Unterscheidung fort. Der eigene Bedarf der vermietenden Gesellschaft wird gesondert bewertet.

Kann die Mediation vor Vertragsende durchgeführt werden?

In den auf Art. 350 TBK gestützten Eigenbedarfsverfahren erkennt der Kassationshof an, dass ein Antrag vor Entstehung des Klagerechts die Prozessvoraussetzung nicht erfüllt. Für den Weg des neuen Eigentümers nach Art. 351/1 sind Umfang der einschlägigen Entscheidung und konkreter Zeitplan gesondert zu prüfen.

Beginnt am Ende der Mediation erneut ein Monat?

Nein. Die Zeit zwischen dem ordnungsgemäßen Antrag und dem Abschlussprotokoll wird nicht mitgerechnet; eine bereits begonnene Frist läuft mit dem verbleibenden Teil weiter.

Stoppt ein Rechtsmittel gegen die Räumungsentscheidung die Vollstreckung?

Berufung oder Revision stoppt die Vollstreckung grundsätzlich nicht von selbst. Für die Aufschiebung der Vollstreckung kann gesondert ein Antrag nach Art. 36 des Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz erforderlich sein.

Verhindert das dreijährige Verbot auch den Verkauf der Wohnung?

Art. 355 TBK regelt unmittelbar die Neuvermietung. Die Wirkung des Verkaufs auf die Aufrichtigkeit des früheren Bedarfsvorbringens und auf andere Ansprüche wird im konkreten Fall bewertet.

Nach welcher Miete wird die Untergrenze des Schadensersatzes berechnet?

Bei Vorliegen der Voraussetzungen ist die Jahresmiete maßgeblich, die der frühere Mieter im letzten Mietjahr gezahlt hat. Die vom neuen Mieter gezahlte Miete ist nicht von selbst die gesetzliche Untergrenze.

Hat der frühere Mieter nach einem Umbau Vorrang?

Nach dem Wiederaufbau und der Bebauung im Sinne von Art. 355/2 TBK besteht ein Vorrang bei der Vermietung zum neuen Zustand und zur neuen Miete. Das Recht muss innerhalb eines Monats nach der schriftlichen Mitteilung ausgeübt werden; nicht jeder einfache Umbau fällt unter diese Regelung.

Muss man zehn Jahre warten, um eine Eigenbedarfsklage zu erheben?

Nein. Die auf einen tatsächlichen Bedarfsgrund gestützte Klage und die Kündigung ohne Angabe von Gründen am Ende des zehnjährigen Verlängerungszeitraums sind getrennte Wege. Für die Eigenbedarfsklage gelten ihre eigenen Perioden-, Frist- und Verfahrensvoraussetzungen.

Quellen und rechtliche Grundlagen

Datum der Quellenprüfung: 13. Oktober 2026. Zugrunde gelegt wurden die einschlägigen Bestimmungen der Rechtsvorschriften und die amtlichen Volltexte der nachstehenden Entscheidungen. Die Zusammenfassungen der Entscheidungen sind in den Grenzen des konkreten Falls zu lesen.

S1 — Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu, TBK), insbesondere Art. 310–312, 328–329, 339, 347–355. Link zur Quelle

S2 — Gesetz Nr. 6325 über die Mediation (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 18/A und 18/B. Link zur Quelle

S3 — Gesetz Nr. 6100, Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK), Bestimmungen zu sachlicher und örtlicher Zuständigkeit, Beweis, vereinfachtem Verfahren, Kosten, Rechtsmitteln und Vollstreckung; mit den Änderungen von 2026 Art. 147/3 und 362/3. Link zur Quelle

S4 — Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu, TMK), Art. 2, 6, 364, 691 und 702. Link zur Quelle

S5 — Gesetz Nr. 2004 über Zwangsvollstreckung und Insolvenz (İcra ve İflâs Kanunu), Art. 26 und 36. Link zur Quelle

S6 — Gebührengesetz Nr. 492 (Harçlar Kanunu), Art. 17. Link zur Quelle

S7 — Kassationshof, 3. Zivilsenat, 26. Mai 2025, E. 2025/1495, K. 2025/3048; Zeitpunkt des Mediationsantrags bei Art. 350 TBK. Link zur Quelle

S8 — Kassationshof, 3. Zivilsenat, 21. Oktober 2025, E. 2025/3292, K. 2025/5039; Trennung zwischen Art. 350 und dem Weg des neuen Eigentümers nach Art. 351/1, keine Veranlassung zu einer erneuten Entscheidung. Link zur Quelle

S9 — Kassationshof, 3. Zivilsenat, 3. Dezember 2025, E. 2025/2548, K. 2025/5852; Berechnung der in der Mediation verstrichenen Zeit, Aufhebung im Interesse des Gesetzes. Link zur Quelle

S10 — Kassationshof, 3. Zivilsenat, 27. September 2017, E. 2017/4691, K. 2017/12812; Zustellung der einmonatigen Mitteilung des neuen Eigentümers und Klageoptionen. Link zur Quelle

S11 — Plenum der Zivilsenate des Kassationshofs, 23. Oktober 2015, E. 2014/224, K. 2015/2354; Bedarf einer erwachsenen Person an einer selbstständigen Wohnung. Link zur Quelle

S12 — Kassationshof, 6. Zivilsenat, 12. Januar 2015, E. 2014/13336, K. 2015/39; Bedarf an einem Sommerhaus in Verbindung mit einer dauerhaften Lebensführung. Link zur Quelle

S13 — Kassationshof, 3. Zivilsenat, 7. Mai 2026, E. 2025/6063, K. 2026/2872; Trennung zwischen dem Bedarf des Vermieters als natürlicher Person und dem Bedarf der Gesellschaft, Mehrheit und abweichende Meinung. Link zur Quelle

S14 — Kassationshof, 3. Zivilsenat, 21. April 2026, E. 2025/4210, K. 2026/2392; Beweis des Bedarfs der vermietenden Gesellschaft an einer Vergrößerung des Geschäftsraums. Link zur Quelle

S15 — Kassationshof, 3. Zivilsenat, 7. Februar 2019, E. 2017/4956, K. 2019/871; freiwillige Räumung auf ein Aufforderungsschreiben hin und Schadensersatz nach Art. 355 TBK. Link zur Quelle

S16 — Kassationshof, 6. Zivilsenat, 19. Januar 2016, E. 2015/7205, K. 2016/102; Folgen des Vorrangrechts des früheren Mieters beim Wiederaufbau. Link zur Quelle