İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İlk yayın: 18 Ocak 2022 | İçerik güncellemesi: 13 Ekim 2026

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya taşınmazı sonradan edinen kişinin, kanunda belirtilen kişilerin gerçek konut ya da işyeri gereksinimi için kiralananın boşaltılmasını istediği davadır. Ev sahibinin yalnızca “kendim oturacağım” demesi yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; doğru kişi tarafından, doğru zamanda ileri sürülmesi; dava şartı arabuluculuğun da usulüne uygun tamamlanması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351, 353 ve 355. maddeleridir. (S1)

Kiraya veren açısından en önemli riskler bildirim ve dava sürelerinin kaçırılması, ihtiyacın yanlış kişi adına ileri sürülmesi ve erken arabuluculuk başvurusudur. Kiracı açısından ise ihtarnameyi doğrudan tahliye kararı sanmak, cevap süresini geçirmek veya taşınmazı teslim ederken haklarını belirsiz bırakmak ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu rehber; mevcut kiraya veren ile yeni malikin yollarını, ispatı, yargılamayı ve tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağını birlikte açıklar.

Ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir mi

Kiraya veren, TBK m.350’deki şartlar varsa tahliye davası açabilir. Ancak belirli süreli konut veya çatılı işyeri sözleşmesinin bitmesi, tek başına kiraya verene kiracıyı çıkarma hakkı vermez. TBK m.347 uyarınca kiracının bildirimde bulunmaması hâlinde sözleşme kural olarak bir yıl uzar. İhtiyaç iddiası, bu korumanın kanunda düzenlenen istisnalarından biridir; kendiliğinden tahliye yetkisi sağlamaz. (S1, m.347 ve 350)

İhtiyaç davası, kira bedelinin tespiti, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı takip ve on yıllık uzama süresinin sonunda fesih ile aynı yol değildir. Her birinin koşulları ve süreleri farklıdır. Kiranın piyasa düzeyinin altında kalması, tek başına ihtiyaç sebebi oluşturmaz. Dosyanın gerçek konusu kira bedeli ise ihtiyaç gerekçesi kullanılarak başka bir hukuki yolun şartları aşılamaz.

Bu açıklamalar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Açık arsa, ürün kirası veya niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış ve kanundaki istisnaya giren yerler için aynı süre tablosu doğrudan uygulanmamalıdır. Sözleşmenin başlığı kadar taşınmazın niteliği ve fiilî kullanım biçimi de incelenmelidir. (S1, m.339)

Kimin ihtiyacı için dava açılabilir

TBK m.350 ve 351; kiraya verenin veya yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacını düzenler. Çocuk ve torun altsoya; anne, baba, büyükanne ve büyükbaba üstsoya örnektir. Her akrabalık ilişkisi kendiliğinden dava sebebi oluşturmaz. (S1)

Kardeş için ileri sürülen ihtiyaçta, yalnız kardeşlik bağına dayanmak yeterli değildir. Kanuni bakım veya yardım yükümlülüğünün somut koşulları da değerlendirilir. TMK m.364, yardım edilmediğinde yoksulluğa düşecek üstsoy, altsoy ve kardeşler yönünden nafaka yükümlülüğünü; kardeşler için ayrıca refah koşulunu düzenler. Arkadaş, kuzen veya uzaktan akraba için kişisel yakınlık gerekçesiyle kanundaki liste genişletilemez. (S4)

Kiraya veren ile malik aynı kişi olmak zorunda mı

TBK m.350’de dava hakkı kiraya verene tanınmıştır. Bu nedenle kira sözleşmesinin tarafı ile tapu maliki ayrı ayrı belirlenmelidir. Tapu sahibi olmak, her dosyada taraf sıfatı ve temsil sorunlarının kendiliğinden çözüldüğü anlamına gelmez. Yeni malik, TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olur; ihtiyaç iddiasında m.351’deki seçeneklerden yararlanabilir. (S1)

Birden fazla kiraya veren, kiracı, paydaş veya mirasçı varsa dava ve arabuluculukta tarafların eksiksiz belirlenmesi gerekir. Paylı mülkiyette önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğunu düzenleyen TMK m.691; elbirliği mülkiyetinde ise m.702’nin birlikte hareket ve temsil esasları önem taşır. Bu alan, “payım var, tek başıma herkesi tahliye ettiririm” biçiminde değerlendirilemez. Kira sözleşmesi, tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve temsil yetkisi birlikte incelenmelidir. (S4)

Gerçek kişi ile şirketin ihtiyacı nasıl ayrılır

Gerçek kişi kiraya verenin, ayrı tüzel kişiliği bulunan şirketinin ihtiyacını kendi ihtiyacı gibi ileri sürmesi ile kiraya veren şirketin kendi işyeri ihtiyacına dayanması farklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.05.2026 tarihli, 2025/6063 E., 2026/2872 K. sayılı kararında çoğunluk; gerçek kişi maliklerin, ortağı oldukları limited şirketin ihtiyacı nedeniyle açtıkları davanın reddini onamıştır. Kararda karşı oy bulunmaktadır; karşı oyun görüşü çoğunluğun kabul ettiği kural gibi sunulmamalıdır. (S13)

Buna karşılık aynı Dairenin 21.04.2026 tarihli, 2025/4210 E., 2026/2392 K. sayılı kararında, kiraya veren şirketin mevcut üretim alanının yetersizliği nedeniyle bitişikteki kiralanana duyduğu ihtiyaç; kapasite raporları ve tanık anlatımlarıyla kanıtlanmış kabul edilerek tahliye kararı onanmıştır. Bu karar, her büyüme isteğinin yeterli olduğu anlamına gelmez. İş hacmi, alanın yetersizliği, kullanım planı ve kiralananın bu ihtiyacı karşılamaya uygunluğu somutlaştırılmalıdır. (S14)

İhtiyacın gerçek samimi ve zorunlu olması

İhtiyacın gerçek olması, dayandığı yaşam veya çalışma koşullarının somut biçimde mevcut bulunmasını gerektirir. Samimiyet, ileri sürülen amaç ile tarafın davranışlarının tutarlılığıyla ilgilidir. Zorunluluk ise kiralananı kullanma gereksiniminin ciddi ve makul dayanaklarının bulunmasını ifade eder. Davacıdan her durumda evsiz kalması veya başka hiçbir seçeneğinin bulunmaması beklenmez; buna karşılık yalnız daha yüksek kira elde etme isteği yeterli olmaz.

İhtiyaç dava tarihinde mevcut olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir. Henüz gerçekleşmesi belirsiz, uzak gelecekteki bir plan ile başlaması somutlaşmış ihtiyaç aynı değildir. İhtiyacın dava sırasında ortadan kalkması da değerlendirmeyi etkiler. Sağlık durumunun değişmesi, ihtiyaç sahibinin başka bir konuta taşınması veya iş planından vazgeçilmesi gibi gelişmeler dosyaya yansıtılmalıdır.

Çocuğun evlenmesi veya ayrı yaşamak istemesi

Çocuğun evlenmesi, öğrenimi, çalışacağı şehre taşınması veya yetişkin olarak bağımsız yaşamak istemesi ihtiyaç iddiasına dayanak olabilir. Ancak “çocuğum ileride evlenebilir” biçimindeki belirsiz ihtimal ile tarihi ve hazırlıkları somutlaşmış evlilik planı birbirinden ayrılır. İhtiyaç sahibinin mevcut konutu, iş veya okul yeri ve kullanılmak istenen konutun uygunluğu birlikte değerlendirilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli, 2014/224 E., 2015/2354 K. sayılı kararında, annesiyle yaşayan yetişkin davacının ayrı konutta yaşama isteği kabul edilmiştir. Karar, yetişkin kişinin anne veya babasıyla yaşamaya zorlanamayacağını vurgular. Bu ilke, bağımsız yaşam ihtiyacının sırf bekârlık gerekçesiyle reddedilemeyeceğini gösterir; her dosyanın taraf, süre ve diğer koşulları yine ayrıca incelenir. (S11)

Başka bir evin bulunması davayı engeller mi

Başka taşınmazların bulunması önemli bir inceleme konusudur; ancak tek başına otomatik ret sebebi değildir. Diğer konutun boş olup olmadığı, ihtiyaç sahibinin kullanımına elverişliliği, büyüklüğü, katı, erişilebilirliği, iş ve okul bağlantısı ile hukuki ve fiilî kullanım durumu araştırılır. Tapuda bir konutun görünmesi, o konutun derhâl ve aynı ihtiyaca uygun biçimde kullanılabileceğini göstermez.

Örneğin hareket kısıtlılığı bulunan kişinin asansörsüz üst kattaki konutu ile erişilebilir bir konut aynı ihtiyacı karşılamayabilir. Buna karşılık aynı bölgede boş ve uygun bir konut bulunması, neden özellikle kiracının kullandığı yerin istendiğinin açıklanmasını gerektirebilir. Hem davacı hem kiracı, alternatif taşınmazlar hakkındaki iddiasını adres ve kullanım bilgileriyle somutlaştırmalıdır.

Yurt dışında yaşayan kişinin ve yazlık kullanıcısının ihtiyacı

Yurt dışında yaşamak, Türkiye’de konut ihtiyacını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kesin dönüş hazırlığı, emeklilik, düzenli aile yaşamı, sağlık koşulları veya süreklilik taşıyan dönemsel kullanım ayrı ayrı değerlendirilir. Sırf kısa bir ziyaret ihtimaliyle ileri sürülen belirsiz istek ile yaşam düzeninin parçası hâline gelmiş yazlık kullanımı aynı kabul edilmemelidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.01.2015 tarihli, 2014/13336 E., 2015/39 K. sayılı kararında yazlık ihtiyacı, somut olayda sürekli konut ihtiyacının devamı olarak değerlendirilmiştir. Dolayısıyla yılın tamamında kullanılmayacak olması tek başına ret gerekçesi değildir. Bu kararın her yurt dışı yerleşim veya tatil talebini otomatik kabul ettirdiği de söylenemez; kullanımın niteliği ve somut kanıtları belirleyicidir. (S12)

İşyeri ihtiyacı ve yeniden inşa gerekçesi

İşyeri ihtiyacında yapılacak faaliyet, mevcut çalışma alanı, taşınma nedeni ve kiralananın teknik özellikleri açıklanmalıdır. Ruhsat gerektiren faaliyetlerde taşınmazın o faaliyete uygunluğu; üretim veya depolamada alan, erişim, kapasite ve güvenlik gereksinimleri önemlidir. Keşif ve uzman incelemesi gerekebilir. Yalnız ticaret sicili kaydı sunulması, bütün ihtiyaç koşullarının ispatlandığı anlamına gelmez. (S14)

TBK m.350/2’deki yeniden inşa ve imar sebebi, kişisel ihtiyaçtan ayrı bir tahliye nedenidir. Esaslı onarım, genişletme veya değişiklik gerekli olmalı ve işler sırasında kiralananın kullanımı mümkün olmamalıdır. Basit boya, rutin bakım veya kullanım sürerken yapılabilecek onarım, tek başına bu özel sebebin koşullarını karşılamaz. İşin kapsamına göre proje, ruhsat, teknik rapor ve keşifle kullanımın neden imkânsız olduğu gösterilmelidir. (S1)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır

Süre hesabında önce sözleşmenin başlangıcı, kararlaştırılan süresi, uzama dönemleri ve seçilen tahliye sebebi belirlenir. Bildirimde bulunmak, arabulucuya başvurmak ve dava açmak farklı işlemlerdir. Bir işlemin süresinde yapılması, diğerinin şartlarını kendiliğinden tamamlamaz. Bir ayın her durumda otuz gün, altı ayın da yüz seksen gün sayılması doğru değildir.

Belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler

Belirli süreli sözleşmede TBK m.350’ye dayalı dava, süre bitmeden açılmaz. Bu yol için kanunda her durumda sözleşme bitiminden bir ay önce ihtar çekilmesi şartı yoktur. Bununla birlikte geçerli sözleşme hükümleri, uzama düzeni ve TBK m.353 bakımından bildirimin önemi ayrıca incelenir. Sözleşmenin birer yıllık uzaması, onu kendiliğinden belirsiz süreli sözleşmeye dönüştürmez. (S1, m.347 ve 350)

Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında TBK m.328–329 uygulanır. Aksine sözleşme veya yerel âdet bulunmaması hâlinde altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi esas alınır. Bildirim dönemi kaçırılmışsa sonraki dönem gündeme gelebilir. Bu hesap, belirli süreli her konut sözleşmesine otomatik olarak taşınmamalıdır. (S1)

TBK m 353 ile dava süresinin uzaması

Kiraya veren, en geç dava açmak için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirim, dava açma iradesini anlaşılır biçimde ortaya koymalıdır. Yalnız yeni kira bedeli talep eden veya belirsiz görüşme çağrısı içeren bir yazının aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. (S1, m.353)

Bu düzenleme sınırsız süre sağlamaz ve arabuluculuk şartını kaldırmaz. Bildirimin tarihi, muhatabı, kapsamı ve kiracıya ulaştığı tarih belgelenmelidir. Sürenin korunması özellikle tartışmalı tebligatlarda son güne bırakılmamalıdır. TBK m.353’teki uzama ile yeni malikin edinimden sonraki bir aylık bildirim yükümlülüğü ayrı konulardır.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle nasıl tahliye ister

Taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur. İhtiyacı varsa TBK m.351’in tanıdığı iki yolun hangisinin olayına uygun olduğunu belirlemelidir. Edinim tarihi, kira dönemi ve ihtarnamenin tebliği bu seçimi doğrudan etkiler. (S1, m.310 ve 351)

Edinimden sonraki bir aylık bildirim ve altı aylık yol

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacı kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir. İhtarnamenin bir ay içinde noterde hazırlanması yeterli değildir; bildirimin bu süre içinde kiracıya ulaşması gerekir. Bu nedenle gönderim tarihi ile tebliğ tarihi ayrı kaydedilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.09.2017 tarihli, 2017/4691 E., 2017/12812 K. sayılı kararında edinimden sonraki bir aylık süre içinde gönderilmiş olmasına rağmen geç tebliğ edilen bildirim yeterli görülmemiştir. Daire, altı ayın sonunda hemen dava açılmasının zorunlu olmadığını, sözleşme sonuna kadar açılabileceğini de açıklamıştır. Bu açıklamadan sınırsız dava süresi veya altı ayın sonuna otomatik eklenen bir ay sonucu çıkarılamaz. (S10)

Bir aylık bildirimin kaçırılması, edinime dayanan altı aylık yolu etkiler. Yeni malikin sözleşme sonuna dayanan diğer seçeneği ayrıca incelenmelidir. Arabuluculuğa başvurulması, TBK m.351’deki bu yazılı bildirimin içeriği ve süresinde ulaşması şartının yerine geçtiği varsayımıyla kullanılmamalıdır.

Sözleşme süresinin sonunda dava seçeneği

Yeni malik dilerse ihtiyaç nedeniyle sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu kullanabilir. Örneğin satın almadan kısa süre sonra kira dönemi bitiyorsa, her durumda edinimden altı ay beklemesi gerektiği söylenemez. Bunun için gerçekten sözleşme sonuna dayanan yolun koşulları oluşmalı; dava ve arabuluculuk takvimi bu tercihe göre kurulmalıdır. (S1, m.351/2)

Tapuya şerh edilmiş kira hakkı, özel sözleşme hükümleri, edinimin niteliği ve birden fazla malik bulunması gibi özellikler de dosyanın sonucunu etkileyebilir. Satın almadan önce kira sözleşmesinin ve tapu kayıtlarının incelenmesi, sonradan telafisi güç süre ve kullanım sorunlarını azaltır. (S1, m.312)

Zorunlu arabuluculuk ne zaman yapılır

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için dava açılmadan önce bu süreç işletilir. Başvurma zorunluluğu, anlaşma zorunluluğu değildir. Arabulucu tahliye kararı vermez; anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlığı mahkeme çözer. (S2, m.18/A–18/B)

TBK m 350 için dava hakkının doğması beklenir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararına göre TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç davalarında zorunlu arabuluculuğa, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde başvurulmalıdır. Dava hakkı doğmadan yapılan başvuru, dava şartını yerine getirmiş sayılmaz. (S7)

Bu nedenle belirli süreli sözleşme henüz bitmeden arabuluculuğu tamamlayıp yalnız davayı dönem sonrasına bırakmak güvenli bir yöntem değildir. Erken başvurunun bulunduğu dosyada “zaten görüştük” denilerek dava açılmamalı; doğru zaman aralığında dava şartının nasıl yerine getirileceği değerlendirilmelidir. Süre uzatan bildirim varsa bunun etkisi de ayrıca hesaba katılmalıdır.

Yeni malikin altı aylık yolu ayrıca değerlendirilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E., 2025/5039 K. sayılı kararı bu ayrımı açıklığa kavuşturur. Daire, TBK m.350 yönünden daha önce karar verildiğini; m.351/1 yönünden incelenen iki bölge adliye mahkemesi kararı arasında farklı uygulama bulunmadığını belirterek yeniden karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. (S8)

Bu sonuç, “Yargıtay yeni malikin altı ay dolmadan yaptığı her arabuluculuk başvurusunu kesin olarak geçerli saydı” şeklinde okunamaz. Aynı şekilde m.350 için verilen karar, ayrım yapılmadan bütün m.351/1 dosyalarının kararı gibi sunulmamalıdır. Yeni malikin seçtiği yol, başvuru ve dava tarihleri somut dosyada birlikte incelenmelidir. Zamanlama tartışmasını azaltmak için başvurunun dava hakkı doğduktan sonra yapılması değerlendirilebilir; bu tercih gerekli bildirimlerin geciktirilmesi anlamına gelmez.

Arabuluculukta geçen süre nasıl hesaba katılır

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Süre, süreç sonunda kalan kısmıyla devam eder; herkese yeniden tam bir ay verilmez. Başvuru tarihi, görevlendirme tarihi ve son tutanak tarihi farklı olduğundan hesabın doğru kayda dayanması gerekir. (S2, m.18/A/15)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2025 tarihli, 2025/2548 E., 2025/5852 K. sayılı kararında, arabuluculukta geçen zaman dışarıda bırakılmadan süre yönünden ret verilmesi hukuka aykırı bulunmuştur. Karar kanun yararına bozma niteliğindedir; taraflar arasındaki kararın hukuki sonuçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu kararın konusu süredir; ihtiyaç iddiasının haklılığının kabulü değildir. (S9; S3, m.363)

Örneğin dava açma süresi işlemeye başladıktan sonra arabuluculuğa başvurulmuşsa, başvurudan önce geçen günler kayda alınır; süreç bittiğinde kalan süre hesaplanır. Ay hesabı, tatil günleri ve bildirim etkileri görülmeden yalnız “arabuluculuk bitti, bir ayım daha var” düşüncesiyle hareket edilmemelidir.

Son tutanak ve anlaşma belgesi

Anlaşmaya varılamadıysa son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk yapılmış olup yalnız tutanak eklenmemişse kanun bir haftalık kesin süreyle tamamlatmayı düzenler. Hiç başvurulmadan dava açılmışsa aynı eksiklik tamamlama yolunun bulunduğu varsayılamaz; dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret gündeme gelir. (S2, m.18/A/2)

Anlaşma sağlanırsa tahliye ve anahtar teslim tarihi, kira ve yan giderler, depozito, eşyanın durumu, masraflar ve karşılıklı talepler açık yazılmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında m.18/B kapsamındaki anlaşma belgesinin icra edilebilirliği için şerh alınması zorunluluğu gözden kaçırılmamalıdır. Geniş bir ibra veya bütün haklardan vazgeçme kaydı, özellikle sonradan yeniden kiralama iddiasında sonucu etkileyebilir. (S2, m.18/B/3)

Görevli mahkeme ve dava dilekçesi

Kira ilişkisinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan şahsi hakka dayalı tahliye davası, sırf taşınmazla ilgili olduğu için HMK m.12’deki bütün taşınmaz davalarına özgü kesin yetki kapsamında kabul edilmez. Davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi yetki kuralları; geçerli bir yetki sözleşmesi bulunup bulunmadığıyla birlikte incelenir. (S3, m.4, 6, 10, 12 ve 17)

Dilekçede kira ilişkisinin başlangıcı ve süresi, taraf sıfatı, ihtiyaç sahibinin kimliği, ihtiyacın ne zaman ve neden doğduğu, taşınmazın uygunluğu ve süre hesabı açıkça anlatılmalıdır. Yeni malik yolunda edinim ve bildirim tarihleri; arabuluculukta başvuru ve son tutanak tarihleri ayrıca gösterilmelidir. Sonuç talebi, tahliye sebebiyle uyumlu kurulmalı ve her önemli vakıanın hangi kanıtla ispatlanacağı belirtilmelidir.

Genel bir dilekçe örneğinin isimler değiştirilerek kullanılması, yanlış hukuki yol veya yanlış dönem hesabını düzeltmez. Özellikle m.350 ile m.351’in ve kişisel ihtiyaç ile yeniden inşa sebebinin karıştırılması, esas bakımından güçlü görünen bir talebin usul sorunuyla karşılaşmasına yol açabilir.

İhtiyaç hangi delillerle ispatlanır

İhtiyaca dayanan taraf, iddiasını destekleyen vakıaları ispatlamalıdır. Kanıtlar, yalnız çok sayıda belge sunmak amacıyla değil, belirli bir tartışmalı olguyu açıklamak üzere hazırlanmalıdır. Tanıkların ihtiyacı nereden bildiği, belgelerin hangi döneme ait olduğu ve ihtiyaç sahibinin fiilî durumu önemlidir. (S3, m.190 ve 318; S4, m.6)

Sağlık, aile ve ekonomik durum belgeleri yalnız gerekli kapsamda paylaşılmalıdır. İlan ve yazışmaların tarih, adres ve bağlamı korunmalı; hukuka aykırı elde edilen kayıtların kullanılabileceği varsayılmamalıdır. Tarafların birbirini izinsiz biçimde gözetlemesi veya üçüncü kişilerin kişisel bilgilerini yayması hukuki incelemenin gereği değildir.

Kiracı davaya karşı nasıl savunma yapabilir

Kiracı; davacının taraf sıfatını, dava ve bildirim sürelerini, arabuluculuk şartını ve ihtiyacın esasını ayrı ayrı inceleyebilir. İhtiyaç sahibinin mevcut kullanımı, uygun boş konutlar, çelişkili beyanlar, daha önceki kira artışı talepleri veya yeniden kiralama hazırlığı gibi somut olgular savunmada önem taşıyabilir. Bununla birlikte kira artışı görüşmesi yapılmış olması tek başına her ihtiyaç iddiasını geçersiz kılmaz; olayın bütünü değerlendirilir.

Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır. Cevap süresi, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır. Koşulları varsa bu süre içinde istenmek üzere bir defaya mahsus, en çok iki haftalık ek süre verilebilir. Basit yargılamada cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi aşamaları bulunmadığından savunma ve kanıtların zamanında hazırlanması özellikle önemlidir. (S3, m.316–319)

Kiracının uzun süredir oturması, düzenli kira ödemesi, yeni ev bulmakta zorlanması veya ekonomik güçlüğü, ihtiyaç davasını kendiliğinden engellemez. Kiracının ihtiyacı karşılanana kadar tahliyenin otomatik erteleneceği yönünde genel bir kural da yoktur. Uygun taşınma süresi tarafların anlaşmasıyla düzenlenebilir; mahkeme ve icra sürecindeki kanuni yollar ayrıca değerlendirilir.

Davanın açılması, kira ve yan gider ödeme borcunu kendiliğinden durdurmaz. Kiracı, savunmasını sürdürürken sözleşmeden doğan yükümlülüklerini de izlemelidir. Hak ve yükümlülüklerin genel çerçevesi için Ev Sahibi ve Kiracının Yükümlülükleri yazısı da incelenebilir.

Dava ne kadar sürer ve masraflar nasıl belirlenir

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının bütün dosyalar için geçerli sabit bir sonuçlanma süresi yoktur. Tebligat, tanıkların dinlenmesi, keşif, bilirkişi incelemesi, mahkemenin iş yükü ve kanun yolu aşamaları süreyi etkiler. “Mutlaka altı ayda biter” veya “her dosya iki yıl sürer” biçimindeki kesin ifadeler güvenilir değildir.

2026’da HMK m.147’ye eklenen düzenleme, gerekçesi gösterilen bilirkişi incelemesi ve istinabe gibi istisnalar dışında duruşmalar arasının üç aydan fazla olamayacağını öngörür. Bu hüküm davanın toplam üç ayda biteceği anlamına gelmez. Arabuluculukta ise arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren üç haftalık süre, zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatılabilir; anlaşmanın veya yargılamanın sonucu bundan ayrı konudur. (S3, m.147/3; S2, m.18/A/9)

Masraflar; başvuru ve karar harçları, gider avansı, tebligat, keşif, bilirkişi, varsa avukatlık hizmeti ve karşı tarafa yükletilebilecek vekâlet ücreti gibi kalemlerden oluşur. Harçlar Kanunu m.17, tahliye davasında karar ve ilam harcını bir yıllık kira bedeline bağlar. Bu ölçü, bütün kanun yolu sınırlarının da yıllık kira üzerinden hesaplanacağı anlamına gelmez. Güncel tarife, talep ve kira bedeli görülmeden toplam maliyet verilemez. (S6)

Yargılama giderleri kural olarak haksız çıkan tarafa yükletilir; kısmi haklılık, özel usul hükümleri ve arabuluculuğa katılımın sonuçları ayrıca değerlendirilir. Maddi imkânı bulunmayan kişi, koşulları varsa adli yardım isteyebilir. Avukatla kararlaştırılan ücret ile mahkemenin karşı tarafa yükletebildiği vekâlet ücreti aynı kalem değildir. (S3, m.323, 326 ve 334; S2, m.18/A/11)

Karara karşı başvuru ve tahliyenin uygulanması

İlk derece kararına karşı istinaf, açık olması hâlinde, gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki hafta içinde istenir. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz de açık olduğu durumlarda iki haftalık süreye tabidir. Kanun yolunun açık olup olmadığı kararın türüne, değerine ve ilgili tarihte uygulanan parasal sınırlara göre belirlenir. (S3, m.341, 345, 361–362)

Kira ilişkisinden doğan diğer davalar bakımından HMK m.362/1-b’de üç aylık kira tutarına bağlı temyiz ölçütü bulunur. Ayrıca 2026’da eklenen m.362/3, istinafın kısmen veya tamamen kabulüyle yeniden esas hakkında verilen kararlar için şartlı bir temyiz düzenlemesi getirir. Bu nedenle eski bir parasal tabloya veya “tahliye kararları her zaman kesindir” genellemesine dayanılmamalıdır. Yeni hükmün koşulları, istisnaları ve somut kararın kapsamı ayrıca kontrol edilmelidir. (S3)

Kira ilişkisinden doğan tahliye kararlarında kanun yoluna başvurmak kural olarak icrayı kendiliğinden durdurmaz. İcranın geri bırakılması için İİK m.36 koşulları uyarınca ayrıca işlem yapılması gerekebilir. İlamlı tahliyede İİK m.26, icra emriyle yedi gün içinde teslimi düzenler. Bu süre, kiraya verenin ilk ihtarnamesinden sonra herkesin yedi günde çıkmak zorunda olduğu anlamına gelmez. (S3, m.350 ve 367; S5)

Kiraya verenin kilidi değiştirmesi, eşyaları çıkarması veya elektrik ve suyu baskı amacıyla kesmesi mahkeme ve icra yolunun yerine geçmez. Fiilî teslim gönüllü gerçekleşecekse tarih, anahtarlar, sayaçlar, mevcut durum ve tarafların talepleri yazılı bir teslim tutanağıyla belirlenmelidir.

Tahliyeden sonra üç yıl yeniden kiralama yasağı

TBK m.355’e göre ihtiyaç amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu düzenleme, ihtiyaç gerekçesinin daha yüksek kira için kullanılmasına karşı koruma sağlar. Üç yılın değerlendirilmesinde fiilî tahliye ve teslim tarihi önem taşır; ihtarnamenin düzenlenme tarihiyle karıştırılmamalıdır. (S1)

Kanundaki haklı sebep istisnası, ihtiyaç sahibinin tahliyeden sonra karşılaştığı ciddi değişiklikler bakımından somutlaştırılmalıdır. Her kişisel tercih değişikliği, taşınmazın hemen üçüncü kişiye kiralanmasını haklı kılmaz. Hastalık, ölüm veya zorunlu yer değişikliği gibi ileri sürülen olayların gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediği ve yeni kiralamayla bağlantısı incelenir.

Üç yıllık düzenleme, metni itibarıyla yeniden kiralamaya ilişkindir; tek başına genel bir satış yasağı değildir. Bununla birlikte tahliye sonrası satış, kullanımın hiç başlamaması veya hemen verilen kiralık ilanı, önceki ihtiyaç iddiasının samimiyeti ve ileri sürülebilecek talepler açısından önem taşıyabilir. “Satış yapıldıysa mutlaka tazminat doğar” ya da “satış varsa hiçbir hak kalmaz” şeklinde kesin sonuç kurulamaz.

Eski kiracının tazminat hakkı

TBK m.355’e aykırılık koşulları oluşursa eski kiracı lehine, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelir. Alt sınır, yeni kiracıdan alınan güncel yüksek kiraya göre değil, eski kiracının son kira yılında ödediği kiraya göre değerlendirilir. Daha yüksek talep varsa dayanağı ve zarar hesabı ayrıca açıklanmalıdır. (S1)

Örneğin eski kiracının son kira yılında aylık sabit 20.000 TL ödediği ve bütün tazminat koşullarının oluştuğu varsayımında kanuni alt sınır 240.000 TL’dir. Bu yalnız hesap örneğidir. Kiracı tahliye edildiği veya taşınma masrafı yaptığı için her durumda bu bedeli hak etmez; aykırılık ve tahliyenin biçimi de incelenir.

İhtar üzerine gönüllü tahliyede önemli ayrım

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.02.2019 tarihli, 2017/4956 E., 2019/871 K. sayılı kararında kiracı, ihtiyaç ihtarı üzerine taşınmazı boşaltmış; daha sonra üçüncü kişiye kiralama nedeniyle tazminat istemiştir. Daire, tahliye davası açılmadığını ve boşaltmanın yargı kararı veya icra yoluyla gerçekleşmediğini belirterek TBK m.355 tazminatının koşullarını oluşmuş saymamıştır. (S15)

Bu içtihat nedeniyle “ihtara uyup çıkarsam her durumda bir yıllık kira alırım” düşüncesiyle hareket edilmemelidir. Buna karşılık karar, gönüllü ayrılan kişinin bütün sözleşmesel veya diğer hukuki taleplerinin her olayda yok olduğu anlamına gelmez. Anlaşma belgesi, aldatma iddiası, irade sakatlığı ve başka talep dayanakları kendi koşullarıyla incelenir. Anahtar tesliminden önce anlaşmanın ve olası hakların somut dosya üzerinden değerlendirilmesi önemlidir.

Yeniden inşa sonrasında eski kiracının öncelik hakkı

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan yer, eski hâliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. İşler tamamlandığında eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralama önceliği vardır. Bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; öncelik hakkı sona erdirilmeden üç yıl içinde başkasına kiralama yapılamaz. (S1, m.355/2)

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.01.2016 tarihli, 2015/7205 E., 2016/102 K. sayılı kararında bu öncelik hakkının, kiraya vereni dava yoluyla yeni sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedelini belirletme hakkı vermediği açıklanmıştır. Aykırılığın, şartları varsa tazminat sonucunu doğurabileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla öncelik hakkı ile talep edilebilecek hukuki sonuç birbirinden ayrılmalıdır. (S16)

Hukuki değerlendirme için hazırlanacak dosya

İlk incelemede kira sözleşmesi ve ekleri, güncel tapu kaydı, bütün ihtarnameler ve tebliğ belgeleri, arabuluculuk başvuru kaydı ve son tutanak, ödeme bilgileri, ihtiyaç sahibinin durumunu gösteren belgeler ile varsa dava ve icra evrakı birlikte ele alınmalıdır. Sözleşme başlangıcı, edinim, bildirim, arabuluculuk ve dava tarihlerini tek bir zaman çizelgesinde toplamak, hangi hakkın hangi sürede kullanılacağını görmeyi kolaylaştırır.

Güneş & Güneş Hukuk Bürosunun kira hukuku hizmetleri kapsamında yapılacak somut dosya incelemesinde, hem kiraya verenin talebi hem kiracının savunma olanakları mevcut belgelere göre değerlendirilir. Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; somut bir uyuşmazlık için süre veya sonuç garantisi vermez.

İlgili konular için bilirkişi raporuna itiraz, hukuk davalarında tanık delili ve arabuluculuk ve alternatif uyuşmazlık çözümü yazılarımıza da bakabilirsiniz.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında başarılı bir hukuki değerlendirme, gerçek ihtiyacın kanıtlanmasını doğru taraf, doğru bildirim, doğru arabuluculuk ve doğru dava takvimiyle birleştirir. Yeni malikin iki ayrı yolu, TBK m.350’deki arabuluculuk zamanlaması ve tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı özellikle dikkat gerektirir. Kiracı açısından da ihtar, dava ve icra belgelerinin birbirinden ayrılması; cevap süresinin ve teslimin sonuçlarının zamanında değerlendirilmesi hak kaybını önlemeye yardımcı olur.

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir

Kanunda belirtilen kişinin gerçek konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananın boşaltılması için açılan davadır. İhtiyaç, taraf sıfatı, süre ve arabuluculuk koşulları birlikte aranır.

Kimler ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir

TBK m.350 kapsamında kiraya veren, m.351 kapsamında taşınmazı sonradan edinen kişi dava açabilir. İhtiyaç sahibinin kanundaki kişi grubuna girmesi ve çok taraflı ilişkilerde temsil ile birlikte hareket koşullarının sağlanması gerekir.

Tahliye için hangi koşullar gereklidir

Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç; kiralananın bu ihtiyaca uygunluğu; doğru taraflarla ve süresinde başvuru; usulüne uygun arabuluculuk gerekir. Yalnız taşınmazın maliki olmak veya yüksek kira istemek yeterli değildir.

Kiracının bu davadaki hakları nelerdir

Kiracı süre, taraf sıfatı, arabuluculuk ve ihtiyaç iddiasına karşı savunma yapabilir; kanıt sunabilir ve açık olan kanun yollarına başvurabilir. Yeni ev bulana kadar otomatik kalma veya tahliye nedeniyle otomatik tazminat hakkı yoktur.

Dava ne zaman açılabilir

Belirli süreli sözleşmede TBK m.350 uyarınca süre sonunda başlayan bir aylık dava süresi esas alınır. Belirsiz süre, yeni malik, yazılı bildirimle uzama ve arabuluculukta geçen zaman için ayrı hesap yapılır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer

Tek bir süre verilemez. Tebligat, kanıtların toplanması, keşif, bilirkişi, mahkemenin iş yükü ve kanun yolu süreci belirleyicidir. Duruşmalar arası süreye ilişkin kural, davanın toplam bitiş süresi değildir.

Hangi deliller gereklidir

Kira sözleşmesi, tapu ve tebliğ kayıtları, arabuluculuk belgeleri ile ihtiyacın türüne uygun konut, sağlık, okul, iş veya kapasite belgeleri önemlidir. Somut bilgisi olan tanıklar ve gerektiğinde keşif de kullanılabilir.

Dava açıldığında kiracı ne yapmalıdır

Tebliğ tarihini kaydetmeli, kural olarak iki haftalık cevap süresini izlemeli ve savunmasını kanıtlarıyla hazırlamalıdır. Kira ödeme borcu sırf dava açıldı diye durmaz.

Tahliye edilen her kiracı tazminat alır mı

Hayır. TBK m.355’e dayanan tazminat için yeniden kiralama yasağına aykırılık ve ilgili diğer koşullar gerekir. İhtar üzerine gönüllü tahliyeyi ayrıca değerlendiren Yargıtay içtihadı da gözetilmelidir.

Dava hangi durumlarda reddedilebilir

İhtiyacın kanıtlanamaması, yanlış kişi için ileri sürülmesi, süre koşullarına uyulmaması veya arabuluculuk dava şartının eksikliği ret nedenleri arasında yer alabilir. Ret gerekçesinin esasa mı usule mi ilişkin olduğu sonraki hakları etkiler.

Genel zamanaşımı süresine güvenilebilir mi

Hayır. Bu davada özel bildirim ve dava açma süreleri vardır. “Herhangi bir özel süre yok” denilerek genel zamanaşımına dayanılması hak kaybına yol açabilir.

Dava nasıl başlatılır

Önce sözleşme ve ihtiyaç incelenir, gerekli bildirimler yapılır, doğru zamanda arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma sağlanmazsa kalan süre içinde son tutanak ve kanıtlarla görevli sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

İhtarname gelince hemen çıkmak gerekir mi

İhtarname mahkeme kararı değildir. İçeriği ve süresi değerlendirilmeli; gönüllü teslim yapılacaksa tarihi ve tarafların hakları yazılı olarak belirlenmelidir.

Yeni malik her durumda altı ay bekler mi

Hayır. Edinime dayanan bildirimli altı aylık yolun yanında, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava seçeneği de vardır. Hangi yolun kullanıldığı açık olmalıdır.

Bir aylık sürede ihtar göndermek yeterli mi

Yeni malikin TBK m.351/1 bildiriminin bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Noter düzenleme veya posta gönderim tarihi tek başına yeterli değildir.

Ev sahibinin başka evi varsa dava reddedilir mi

Otomatik olarak reddedilmez. Diğer konutun kullanılabilirliği ve ihtiyaç sahibine uygunluğu araştırılır. Boş ve uygun başka bir yerin bulunması samimiyet incelemesinde önemli olabilir.

Bekâr çocuk için ihtiyaç ileri sürülebilir mi

Evet. Yetişkin kişinin bağımsız yaşama gereksinimi değerlendirilebilir; evli olması zorunlu değildir. İhtiyacın ve davanın diğer koşullarının somut olayda bulunması gerekir.

Yazlık veya dönemsel kullanım ihtiyaç olabilir mi

Somut olayda olabilir. Süreklilik taşıyan yaşam düzeninin parçası olan yazlık ihtiyacı ile belirsiz ve geçici ziyaret isteği ayrılır. Yıl boyu kullanmamak tek başına ret sebebi değildir.

Şirket ortağı şirketi için tahliye isteyebilir mi

Gerçek kişi kiraya veren ile ayrı tüzel kişiliği olan şirketin ihtiyacı aynı kabul edilmez. 07.05.2026 tarihli Yargıtay çoğunluk kararı bu ayrımı sürdürür. Kiraya veren şirketin kendi ihtiyacı ayrı değerlendirilir.

Arabuluculuk sözleşme bitmeden yapılabilir mi

TBK m.350’ye dayalı ihtiyaç davalarında Yargıtay, dava hakkı doğmadan başvurunun dava şartını karşılamadığını kabul eder. Yeni malikin m.351/1 yolu için ilgili kararın kapsamı ve somut takvim ayrıca incelenmelidir.

Arabuluculuk sonunda yeniden bir ay başlar mı

Hayır. Usulüne uygun başvuru ile son tutanak arasındaki süre hesaba katılmaz; önceden işlemeye başlamış süre kalan kısmıyla devam eder.

Tahliye kararına itiraz icrayı durdurur mu

İstinaf veya temyiz başvurusu kural olarak icrayı kendiliğinden durdurmaz. İcranın geri bırakılması için ayrıca İİK m.36 kapsamında işlem gerekebilir.

Üç yıllık yasak evin satılmasını da engeller mi

TBK m.355 doğrudan yeniden kiralamayı düzenler. Satışın önceki ihtiyaç iddiasının samimiyeti ve başka talepler üzerindeki etkisi somut olayda değerlendirilir.

Tazminatın alt sınırı hangi kiraya göre hesaplanır

Koşulları varsa eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedeli esas alınır. Yeni kiracının ödediği kira kendiliğinden kanuni alt sınır değildir.

Tadilattan sonra eski kiracının önceliği var mı

TBK m.355/2 kapsamındaki yeniden inşa ve imardan sonra yeni durum ve kira bedeliyle kiralama önceliği vardır. Hak, yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; her basit tadilat bu düzenlemeye girmez.

İhtiyaç davası açmak için on yıl beklenir mi

Hayır. Gerçek ihtiyaç sebebine dayalı dava ile on yıllık uzama süresinin sonundaki sebep göstermeden fesih ayrı yollardır. İhtiyaç davasının kendi dönem, süre ve usul koşulları uygulanır.

Kaynakça

Kaynak kontrol tarihi: 13 Ekim 2026. Mevzuatın ilgili hükümleri ve aşağıdaki kararların resmî tam metinleri esas alınmıştır. Karar özetleri somut olayın sınırları içinde okunmalıdır.

S1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.310–312, 328–329, 339, 347–355. Kaynak bağlantısı

S2 — 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B. Kaynak bağlantısı

S3 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, görev, yetki, ispat, basit yargılama, gider, kanun yolu ve icra hükümleri; 2026 değişiklikleriyle m.147/3 ve 362/3. Kaynak bağlantısı

S4 — 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.2, 6, 364, 691 ve 702. Kaynak bağlantısı

S5 — 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, m.26 ve 36. Kaynak bağlantısı

S6 — 492 sayılı Harçlar Kanunu, m.17. Kaynak bağlantısı

S7 — Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.; TBK m.350’de arabuluculuğa başvuru zamanı. Kaynak bağlantısı

S8 — Yargıtay 3. HD, 21.10.2025, 2025/3292 E., 2025/5039 K.; m.350 ve yeni malikin m.351/1 yolunun ayrılması, yeniden karar verilmesine yer olmadığı. Kaynak bağlantısı

S9 — Yargıtay 3. HD, 03.12.2025, 2025/2548 E., 2025/5852 K.; arabuluculukta geçen sürenin hesabı, kanun yararına bozma. Kaynak bağlantısı

S10 — Yargıtay 3. HD, 27.09.2017, 2017/4691 E., 2017/12812 K.; yeni malikin bir aylık bildiriminin tebliği ve dava seçenekleri. Kaynak bağlantısı

S11 — Yargıtay HGK, 23.10.2015, 2014/224 E., 2015/2354 K.; yetişkin kişinin bağımsız konut ihtiyacı. Kaynak bağlantısı

S12 — Yargıtay 6. HD, 12.01.2015, 2014/13336 E., 2015/39 K.; sürekli yaşam düzeniyle bağlantılı yazlık ihtiyacı. Kaynak bağlantısı

S13 — Yargıtay 3. HD, 07.05.2026, 2025/6063 E., 2026/2872 K.; gerçek kişi kiraya veren ile şirket ihtiyacının ayrılması, çoğunluk ve karşı oy. Kaynak bağlantısı

S14 — Yargıtay 3. HD, 21.04.2026, 2025/4210 E., 2026/2392 K.; kiraya veren şirketin işyerini büyütme ihtiyacının ispatı. Kaynak bağlantısı

S15 — Yargıtay 3. HD, 07.02.2019, 2017/4956 E., 2019/871 K.; ihtar üzerine gönüllü tahliye ve TBK m.355 tazminatı. Kaynak bağlantısı

S16 — Yargıtay 6. HD, 19.01.2016, 2015/7205 E., 2016/102 K.; yeniden inşada eski kiracının öncelik hakkının sonuçları. Kaynak bağlantısı