Kiraya Verenin Hakları: Kira Bedeli, Kira Artışı, Tahliye, Depozito ve Tazminat

Kiraya Veren Kimdir, Malik ile Kiraya Veren Aynı Kişi midir?

Kiraya verenin sözleşmedeki sıfatı

TBK m.299'a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiraya veren ile taşınmaz maliki her zaman aynı kişi olmak zorunda değildir. İntifa hakkı, temsil, ortak mülkiyet, kira sözleşmesinin devri veya başkaca bir hukuki ilişki, sözleşmenin taraf sıfatının belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Kira alacağı, fesih, tahliye ve tazminat taleplerinde öncelikle kimin kiraya veren sıfatını taşıdığı, kimin mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahibi olduğu ve talep edilen hakkın hangi sıfattan doğduğu belirlenmelidir. Yalnız tapuda malik görülmek, her uyuşmazlıkta aynı usul ve taraf sıfatıyla dava açılabileceği anlamına gelmez.

Konut, çatılı işyeri, arazi ve ürün kirası farklıdır

TBK m.339-356, konut ve çatılı işyeri kiraları için özel, çoğu kiracı aleyhine sözleşmeyle değiştirilemeyen hükümler içerir. Boş arazi, taşınır veya ürün kirasında farklı bildirim, sona erme ve teminat kuralları gündeme gelebilir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgü taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasına ilişkin TBK m.339 istisnası ile turizm amaçlı konut kiralamasındaki izin mevzuatı da ayrıca değerlendirilmelidir. Sözleşmeye “günlük”, “sezonluk” ya da “ticari” yazılması tek başına uygulanacak hukuku değiştirmez; gerçek kullanım ve işlemin niteliği esastır.

Kiraya Verenin Temel Hakları ve Yükümlülükleri Birlikte Değerlendirilmelidir

Bu hakların kullanılabilmesi için kiraya verenin de TBK m.301 uyarınca kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etme ve bu durumda bulundurma borcunu yerine getirmesi gerekir. Zorunlu sigorta, vergi ve yan giderlerin kime ait olduğu; TBK m.302-303, konut ve çatılı işyeri için özel hükümler ve geçerli sözleşme koşullarına göre belirlenir. Kiraya verenin onarım borcu ile kiracının olağan temizlik ve küçük bakım yükümlülüğü birbirine karıştırılmamalıdır.

Kira Bedelinin Tam ve Zamanında Ödenmesini İsteme Hakkı

Ödeme günü nasıl belirlenir?

TBK m.313 kiracının kira ödeme borcunu; m.314 ise aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelinin ve gerekiyorsa yan giderlerin her ayın sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödeneceğini düzenler. Sözleşmede açıkça kararlaştırılmış geçerli bir ödeme günü varsa öncelikle bu hüküm incelenir. Kira alacağında vade, hangi aylara ilişkin borç doğduğu, hangi tutarın muaccel olduğu ve bankadan hangi açıklamayla ödeme yapıldığı saptanmalıdır.

Yazılı sözleşme bulunmasa da kira ilişkisi kurulabilir; ancak kira tutarı, artış koşulu, vade ve teslim tarihi daha güç ispatlanır. Banka havalesi, kira açıklamalı ödeme, önceki yazışmalar ve fiilî kullanım olgusu birlikte değerlendirilir. Bir ödeme için “depozito” veya “kira” açıklaması kullanılmış olması her zaman tek başına kesin nitelendirme oluşturmaz.

Kiracının taşınmazı kullanmaması kira borcunu kaldırır mı?

TBK m.324 uyarınca kiralanan kullanılmaya elverişli bulundurulduğu sürece kiracı, kendisinden kaynaklanan bir nedenle taşınmazı kullanmasa veya sınırlı kullansa dahi kira bedelinden kural olarak sorumludur. Ancak kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden düşülür. Kiralananın önemli ayıbı, kullanımın hukuken veya fiilen engellenmesi ya da kiraya verene yüklenebilecek bir durum varsa aynı sonuç otomatik uygulanamaz.

Gecikme cezası ve bütün gelecek kiraları isteme yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346 gereğince kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle geç ödeme sebebiyle ceza koşulu veya bir taksitin gecikmesi üzerine gelecek tüm kira bedellerinin derhâl muaccel olması yönündeki anlaşmalar geçersizdir. Buna karşılık mevcut muaccel borcun tahsili ve şartları doğmuşsa temerrüt faizi, hukuki niteliği ve dayanağı üzerinden ayrıca incelenir. Yasak ceza koşulu, gerçek alacağın veya kanuni faizin varlığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kira Artışı ve 2026 Yılında Geçerli Sınırlar

Yıllık kira artışında TÜFE on iki aylık ortalama esastır

TBK m.344/1 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadıkları ölçüde geçerlidir. Bu ölçüt, aylık TÜFE veya yıllık TÜFE oranıyla karıştırılmamalıdır. Sözleşmede daha düşük bir geçerli artış oranı kararlaştırılmışsa, kiraya verenin doğrudan kanuni üst sınıra yükseltme hakkı bulunduğu varsayılamaz.

Konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; 2026 yenilemelerinde genel TBK m.344 sistemi esas alınır. Türkiye İstatistik Kurumunun 5 Ekim 2026 tarihinde yayımladığı Eylül 2026 TÜFE bültenine göre, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,49'dur. Bu oran Ekim 2026'da yenilenen ve genel TBK m.344/1'e tabi kira sözleşmeleri açısından güncel referanstır; her sözleşmenin otomatik olarak %31,49 artırılabileceği anlamına gelmez. Sonraki ayın TÜFE verisi açıklandığında ilgili yenileme dönemi için oran yeniden belirlenir.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davası

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yıllık dönemin sonunda mahkemenin TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti birlikte gözeterek kira bedelini belirlemesine imkân verir. Bu yöntem, sıradan yıllık artış uygulamasından farklıdır.

Dava bakımından yalnız internetteki ilan bedelleri değil; emsal taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım niteliği, bina yaşı, bakım durumu, gerçekten kurulmuş kira ilişkileri ve bilirkişi incelemesi önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.03.2018 tarihli E.2017/5281, K.2018/1949 sayılı kararında da kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumundaki bedelin belirlenmesi ve mevcut kiracılığın hakkaniyet bakımından dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır.

Kira tespitinde yeni dönem başlangıcının etkisi

TBK m.345'e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı ayrı bir zamanlama meselesidir. Yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kira artışı istemini içeren yazılı bildirimin kiracıya ulaştırılması ve davanın izleyen yeni dönem sonuna kadar açılması, kanundaki sonuç bakımından önem taşır. Sözleşmede yeni dönem artışına ilişkin hüküm bulunması da kanundaki özel koşullarda geriye etkili uygulamayı sağlayabilir.

Dava açma hakkı bulunması ile hükmün istenilen önceki tarihten itibaren kira doğurması aynı şey değildir. Bu sebeple kira tespitinde ihtar, tebliğ, arabuluculuk başvuru tarihi ve kira yılının başlangıcı birlikte hesaplanmalıdır.

Kira bedelinin uyarlanması ayrı bir kurumdur

TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama, olağan kira artışından veya beş yıllık kira tespitinden farklı şartlara bağlıdır. Yalnızca taşınmazın piyasa kirasının yükselmiş olması, sözleşmenin her durumda uyarlanabileceğini göstermez. Olağanüstü değişiklik, öngörülemezlik, edimler dengesi ve somut sözleşmedeki risk paylaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.

Döviz cinsinden kira sözleşmeleri

Kiranın yabancı para üzerinden kararlaştırılabilmesi, tarafların Türkiye'de yerleşik olup olmamasına ve Türk parasının kıymetini koruma mevzuatındaki işlem/istisna rejimine bağlıdır. TBK m.344'ün yabancı para hükümleri tek başına her konut veya işyeri kirasının dövizle düzenlenebileceğini göstermez. Yabancılık unsuru bulunan sözleşmelerde ayrıca uygulanacak kambiyo kısıtlamaları araştırılmalıdır.

Kiracı Kira Ödemediğinde Kiraya Veren Hangi Yola Başvurabilir?

TBK m.315 uyarınca yazılı temerrüt ihtarı

Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel hâle gelen kira bedelini veya yükümlü olduğu yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle borcun ifası için süre verip ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kanuni asgari süre konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün, diğer adi kira ilişkilerinde on gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İhtarın borcu hangi kira dönemleri ve hangi tutarlar için istediği, yan gider dayanakları, ödeme yeri ve fesih uyarısı açık olmalıdır. Eksik tutar, henüz vadesi gelmemiş kira veya yanlış süre, ilerideki tahliye talebinin reddine neden olabilir.

İcra takibiyle kira alacağının tahsili ve tahliye

İİK m.269 ve devamı, belirli kira alacaklarının tahsiliyle birlikte şartları varsa tahliye istemi yönünden özel ilamsız icra yolu öngörür. Tahliye ihtarlı ödeme emrinde kiracı bakımından kural olarak yedi günlük itiraz süresi ile kira borcunu ödeme bakımından kira türüne göre uygulanan kanuni süreler bulunur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ödeme süresi TBK m.315 gereği en az otuz gündür. İtiraz, takibin devamı ve icra mahkemesinin yetkisi özel hükümlere tabidir; örnek 13 ödeme emri, itirazın kaldırılması ve tahliye istemi somut evraka göre değerlendirilmelidir.

Kiracının itiraz etmesi hâlinde, kira sözleşmesinin ve imzanın kabul/inkâr durumu, alacağın dayanağı, ödeme belgeleri ve mevcut takip yöntemi icra mahkemesine başvurulup başvurulamayacağını etkiler. Tahliye istemli takip ile yalnız para alacağına ilişkin genel haciz takibi aynı değildir. İİK uyarınca kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisnai takip, HUAK m.18/B'deki kira davaları için öngörülen dava şartı arabuluculuktan ayrılır.

İki haklı ihtar, tek temerrüt ihtarından farklıdır

TBK m.352/2 uyarınca, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kanunun aradığı dönem içinde iki ayrı haklı yazılı ihtara sebebiyet veren kiracıya karşı, kira süresi veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların aynı hukuki kiralama dönemi içindeki farklı muaccel borçlarla ilişkisi, gerçekten haklı olup olmadığı ve ne zaman tebliğ edildiği denetlenmelidir. Aynı borç için tekrarlanan iki yazı otomatik olarak iki haklı ihtar sayılmaz.

Kiraya Verenin Taşınmazın Özenli Kullanılmasını İsteme Hakkı

Zarar verme, amacı dışında kullanım ve komşuların rahatsız edilmesi

TBK m.316 gereğince kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak; aynı taşınmazda oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi ve aksi takdirde fesih yapılacağı yazılı olarak bildirilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre verilmesinin yararsız olması veya davranışın çekilmez hâle gelmesi gibi kanuni istisnalarda derhâl fesih koşulları ayrıca incelenir.

Komşu şikâyetleri, yönetim tutanakları, yazılı uyarılar, fotoğraflar, kolluk kayıtları ve gerektiğinde delil tespiti değerlendirilir. Tek bir komşu iddiası ya da soyut rahatsızlık anlatımı her zaman tahliye için yeterli değildir. Kiraya verenin kendi iradesiyle kapıyı değiştirmesi veya kiracının eşyasını çıkarması hukuka uygun tahliye yolu değildir.

Bakım, onarım ve değişiklikler

Kiracı TBK m.317 uyarınca olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerine katlanır; giderlerin niteliği ve yerel âdet önemlidir. Kiraya verenin temel ayıp ve elverişlilik yükümlülükleri devam eder. Kiracının taşınmazda yapacağı yenilik ve değişiklikler bakımından TBK m.321'deki yazılı rıza kuralı gözetilir. Yazılı rıza verilmiş olması, eski hâle getirme veya bedel talebine ilişkin her iddianın koşulsuz kabulü anlamına gelmez; m.321'in diğer hükümleri ayrıca uygulanır.

Taşınmazın gösterilmesini talep etme hakkı

TBK m.319'a göre kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak kiraya veren, uygun süre önce haber vermek ve kiracının meşru yararlarını gözetmek zorundadır. Bu hak, kiracıya haber vermeden eve girme, sürekli denetim yapma veya özel hayatı ihlal etme yetkisi vermez.

Alt Kiraya Verme, Kullanım Hakkını Devretme ve Kira İlişkisinin Devri

Kiracının üçüncü kişiye kullandırması

TBK m.322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Aykırılık ileri sürüldüğünde gerçek fiilî kullanıcı, kullanımın sürekli veya geçici niteliği, üçüncü kişiyle yapılan anlaşma ve kiraya verenin yazılı izni incelenir.

İşyeri kirasında sözleşmenin devrine rıza

TBK m.323'e göre kira ilişkisinin devrinde yazılı rıza gerekir. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. İşyerinde kira ilişkisinin devri ile şirket ortaklık paylarının devri veya şirketin ticaret unvanının değişmesi her olayda aynı hukuki sonucu doğurmaz. Devreden kiracının iki yıla kadar sürebilen müteselsil sorumluluğu da TBK m.323 çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı: Bütün Tahliye Nedenleri Aynı Değildir

Konut ve çatılı işyeri kirasında belirli sürenin dolması tek başına kiraya verene tahliye yetkisi vermez. TBK m.347'ye göre kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme kural olarak birer yıllık dönemlerle uzar. Tahliye için kanuni nedenle, usule ve süreye uygun başvuru aranır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350)

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa TBK m.350 kapsamında dava açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgelerle ortaya konulmalıdır. Kiraya verenin sadece daha yüksek kira almak istemesi, ihtiyaç iddiasının yerine geçmez.

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirime ilişkin genel kurallara göre belirlenen tarihten başlayarak bir aylık dava açma süresi önemlidir. TBK m.353 kapsamındaki süresinde yazılı dava bildiriminin dava süresine etkisi ayrıca incelenmelidir.

Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351)

Kiralananı sonradan edinen malik TBK m.310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı olur; satış kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz. Yeni malik, TBK m.351'de belirtilen kişiler için gerçek ihtiyaç varsa edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak, edinme tarihinden altı ay sonra dava açmak yolunu değerlendirebilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç davası açılması mümkündür. Bu iki yolun koşulları ve süreleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi zorunlu ve işler sırasında kullanım imkânsız ise kiraya veren kanuni dava süresine uyarak tahliye isteyebilir. Basit boya, küçük tamir veya yalnız daha yüksek kira sağlama amacı, kanuni koşullar gerçekleşmeden bu sebebe dönüştürülemez. Belediye ve teknik proje kayıtları, keşif ve bilirkişi incelemesi önemlidir.

Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)

Kiracı, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra, taşınmazı belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, taahhütteki tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerliliği; düzenleme ve tahliye tarihi, teslim tarihi, kiracının imzası, birden çok kiracı bulunması ve irade sakatlığı iddialarına göre incelenir. Noter düzenlemesi her durum için zorunlu olmamakla birlikte uyuşmazlıkta ispat bakımından farklı sonuçlar doğurabilir.

Önemli uyarı: Kira sözleşmesi kurulurken veya taşınmaz teslim edilmeden alınan tahliye taahhüdü ile teslim sonrasında serbest iradeyle düzenlenen belge birbirine eşit değildir. Boş bırakılmış tarih veya sonradan doldurma iddiasında ise imza inkârı, ispat yükü ve belgenin tamamı üzerinden değerlendirme gerekir. Yalnız “sonradan doldurulmuş” iddiası her olayda kendiliğinden geçersizlik sonucu doğurmaz.

İki haklı ihtar (TBK m.352/2)

Kiracının belirtilen dönem içinde iki ayrı haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi durumunda, ilgili kira dönemi tamamlandıktan sonra bir aylık dava süresi vardır. Bu sebep, tek bir temerrüt ihtarına dayanılarak başvurulan TBK m.315 yolundan ayrıdır. İhtarlar ve borçlar farklı dönemlere ilişkin olmalı; kanundaki “bir kira yılı” ölçütü her dosyada ayrıca hesaplanmalıdır.

Kiracının veya eşinin aynı yerde oturmaya elverişli konutunun bulunması (TBK m.352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. İddiaya konu taşınmazın malikliği, oturmaya elverişliliği, yer şartı ve kiraya verenin sözleşme anındaki bilgisi somut olarak ispatlanmalıdır.

On yıllık uzama süresinin sona ermesi (TBK m.347)

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin ilk süresiyle on yıllık uzama dönemi birbirine karıştırılmaz. TBK m.347, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle kiraya verenin sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesini düzenler. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçmesi ve genel fesih bildirim kuralları önem taşır. Eski düzenlemelere tabi sözleşmelerde geçiş hükümleri de değerlendirilmelidir.

Esaslı sözleşme ihlali ve temerrüt nedeniyle fesih

Kira bedelinin ödenmemesi TBK m.315; özen yükümlülüğünün ağır ihlali ve komşu haklarına aykırılık TBK m.316 kapsamında farklı süre ve bildirim kurallarına bağlıdır. Özel koşullar gerçekleştiğinde her iki yol da sözleşmenin sona erdirilmesini sağlayabilir; ancak ihtarın doğru hukuki sebebe, borca ve duruma dayanması gerekir.

Hangi Tahliye Yolunda Hangi Süreye Dikkat Edilmelidir?

Bu tablo, her dosyada otomatik takvim oluşturmaya yeterli değildir. Dava açma sürelerinin TBK m.353 ile ilişkisi, arabuluculuk süresinin hak düşürücü süreye etkisi, kira başlangıcındaki gün hesabı ve tebligatın gerçek tarihi birlikte belirlenmelidir.

2025 Yargıtay Kararı: Arabuluculuğa Erken Başvuru Tahliye Davasını Riski Altına Alabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, E.2025/1495, K.2025/3048 sayılı bölge adliye mahkemesi kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin kararında; TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı arabuluculuğa, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra başvurulması gerektiği kabul edilmiştir. Kararın temel yaklaşımına göre, henüz dava açma hakkı doğmadan yapılmış arabuluculuk başvurusu, sonraki tahliye davasının dava şartını usulüne uygun biçimde yerine getirmiş sayılmaz.

Bu nedenle kira dönemi bitmeden gelişigüzel erken arabuluculuk başvurusu yapılması yerine; sözleşmenin bitişi, kanuni tahliye nedeni, dava hakkının doğumu, gerekiyorsa önceden gönderilecek dava bildirimi ve HUAK m.16/2'nin süre etkisi birlikte değerlendirilmelidir. Arabuluculuk sırasında geçen sürenin hak düşürücü süre hesabından çıkarılması, başvuru zamanlamasının doğru kurulması gereğini ortadan kaldırmaz. Bu kararın kapsamı TBK m.350 ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır; diğer bütün kira uyuşmazlıklarına düşünülmeden aynı formül uygulanmamalıdır.

Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve İcra Yolu Nasıl Ayrılır?

Dava şartı arabuluculuk

6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince 1 Eylül 2023'ten itibaren, taşınmaz kiralarıyla ilgili kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Kira tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira alacağına ilişkin dava ve kira ilişkisinden doğan başka davalarda dosyanın niteliği bu bakımdan incelenmelidir. İlamsız icra tahliye takibinin istisna tutulması, icra işleminin her aşamasında arabuluculuk gerekmeyeceği yönünde sınırsız bir muafiyet değildir; sonradan açılan davanın niteliği ayrıca değerlendirilir.

Görevli mahkeme ve yetki

HMK m.4, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil uyuşmazlıkların önemli bölümünü sulh hukuk mahkemesinin görev alanına verir. İİK'daki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin icra hukuk mahkemesi görevleri farklıdır. Yetki, sözleşmenin ifa yeri, davalının yerleşim yeri, taşınmazın bulunduğu yer ve uygulanabilir özel kurallara göre incelenir. Sadece taşınmazın Antalya'da bulunması, her kira alacağı davasında tek ve mutlak yetkili yerin Antalya olduğu anlamına gelmez.

Dava ve icra sonunda fiilî tahliye

Mahkeme kararının veya icra hukuk mahkemesi işleminin varlığı ile taşınmazın fiilen boşaltılması farklı aşamalardır. Gerekli tebliğ, itiraz/kanun yolu, icra ve teslim işlemleri yerine getirilmelidir. İcraya konu ilam ve başvurulan yol açısından kesinleşme şartı ayrıca denetlenir. Ev sahibinin hukuki işlemler tamamlanmadan kilit değiştirmesi, elektrik-su kestirmesi veya eşyaları dışarı çıkarması hukuka uygun cebri tahliye yöntemi değildir ve ayrıca hukuki/cezai sorumluluk doğurabilir.

Depozito (Güvence Bedeli) Üzerinde Kiraya Verenin Hakları ve Sınırlar

Depozito en çok üç aylık kira bedeli olabilir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 uyarınca sözleşmeyle güvence kararlaştırılmışsa güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak güvencesi bakımından kanun, kiraya verenin tek taraflı çekemeyeceği banka güvencesi düzenini öngörür. Banka, güvenceyi ancak kanunda sayılan koşullarla (tarafların rızası, kesinleşmiş takip veya kesinleşmiş mahkeme kararı gibi) serbest bırakabilir.

Kiralananda olağan kullanım sonucu ortaya çıkan yıpranmalar, kiracının tazmin etmekle yükümlü olduğu zararlarla aynı değildir. Kiraya verenin tazminat veya kira borcunu güvenceye mahsup etme iddiası, alacağın varlığı ve ispatı gözetilmeden kendiliğinden kabul edilmez.

Kira bitiminde güvence hangi sürede iade edilir?

TBK m.342 uyarınca kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra/iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu üç aylık düzenleme, her olayda depozitonun iadesi için mutlak ve doğrudan ev sahibine tanınmış bir ödeme süresi değildir; banka güvence mekanizmasının işleyişine ilişkindir.

2026 Yargıtay kararı: satılan taşınmazda depozitonun devri

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarihli, E.2026/3664, K.2026/2960 sayılı kanun yararına bozma kararında; önceki malikin kiracıdan aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini ispatlayamaması hâlinde, güvence bedelinin iadesi bakımından sorumluluğunun devam edebileceği kabul edilmiştir. Bu karar, “taşınmaz satıldı; depozito borcu kendiliğinden yeni malikindir” şeklindeki genellemenin hatalı olabileceğini göstermektedir. Satış sözleşmesi, banka kayıtları ve depozitonun gerçek devri belgelenmelidir.

Kiracının Taşınmaza Verdiği Zararı ve Erken Tahliye Zararını İsteme

Olağan eskime ile kusurlu zarar ayrımı

TBK m.334 uyarınca kiracı, kiralananı aldığı durumuyla geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle ortaya çıkan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir. Olağan yıpranma, kiracının ihmal veya sözleşmeye aykırı kullanımıyla meydana gelen kırık, eksiklik ve hasardan ayrılmalıdır.

TBK m.335'e göre kiraya veren, taşınmazın geri verilmesi sırasında durumunu inceleyerek kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı bildirmelidir. Olağan incelemeyle tespit edilemeyen gizli eksikliklerde, öğrenildiği anda yazılı bildirim önem taşır. Çıkış günü tutanağı, tarihli fotoğraf, sayaç okumaları, demirbaş listesi ve gerektiğinde keşif/delil tespiti bu nedenle gereklidir.

Kiracı erken çıkarsa kira bedeli ne kadar istenebilir?

TBK m.325 uyarınca kiracı kiralananı sözleşme süresi veya fesih dönemine uymaksızın geri verirse borçları, taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam edebilir. Bu, bütün kalan ayların kirasının otomatik istenebileceği anlamına gelmez. Kiracının kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması; kiraya verenin kurtulduğu giderler veya başka kullanım yararları, borcun hesaplanmasını etkiler.

Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme çabasını, ilan ve görüşme kayıtlarını saklaması; kiracının da anahtar teslim tarihini ve uygun yeni kiracı önerisini yazılı ispatlayabilmesi önemlidir.

Taşınmaz Satılırsa Kiraya Verenin ve Yeni Malikin Hakları

TBK m.310 uyarınca taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, sırf tapu devredildiği için kira ilişkisinin derhâl sona ermesini sağlamaz. Yeni malik geçerli kira bedelini ve diğer sözleşme haklarını, kanuni sınırlar içinde ileri sürebilir. Kira bedellerinin kime ödeneceğine ilişkin bildirim, devrin tarihi ve varsa eski döneme ilişkin alacakların kimde kaldığı dikkatle belirlenmelidir.

Yeni malik TBK m.351 kapsamındaki ihtiyaç davasını düşünüyorsa bir aylık yazılı bildirim ve altı aylık yol ile kira dönemi sonunda açılabilecek alternatif davanın koşullarını birbirinden ayırmalıdır. Önceki malikle yeni malik arasındaki depozito, peşin kira, kiracıya bırakılan taşınırlar, demirbaşlar ve geçmiş borçlar ise taşınmaz satış sözleşmesinde açıkça düzenlenmeli; kira ilişkisi bakımından üçüncü kişiyi etkileyen hükümler ayrıca incelenmelidir.

Kiraya Verenin Yeniden Kiralama Sınırlamaları ve Tazminat Riski

TBK m.355, gereksinim veya yeniden inşa-imar sebebiyle tahliye sağlanan taşınmazın yeniden kiralanması bakımından özel sınırlamalar ve bunlara aykırılık hâlinde son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat düzenler. Ancak tazminatın doğup doğmadığı, tahliyenin ne şekilde gerçekleştiği, haklı sebep bulunup bulunmadığı, yeniden kiraya verme işlemi ve ilgili Yargıtay uygulaması birlikte incelenmelidir.

Yeniden inşa ve imar sonucunda ortaya çıkan kiralama hakkı ile eski kiracının öncelik hakkı da ayrı değerlendirilir. Konut ihtiyacı ileri sürerek tahliye sağladıktan sonra taşınmazı başka kişiye daha yüksek bedelle kiralama, somut olayın özelliklerine göre ciddi tazminat ve dürüstlük kuralı sorunları doğurabilir.

İspat, İhtar ve Belge Yönetimi: Kiraya Veren İçin Uygulama Listesi

1. Sözleşmenin bütün sürümleri: İlk imza tarihi, ek protokoller, uzama yılları, kiraya veren/vekil sıfatı, kiracıların tamamı ve varsa kefalet.
2. Teslim kayıtları: Anahtar teslimi, demirbaş listesi, fotoğraflar, sayaç okumaları ve tapu/intifa/temsil belgeleri.
3. Ödeme çizelgesi: Her ayın muacceliyet tarihi, hesaplanan geçerli artış, banka girişleri, açıklamalar, ödenmeyen ve ihtilaflı kalemler.
4. İhtar ve tebligat: Noter/KEP/iadeli tebligat belgeleri, ulaşma tarihi, borcun dayanağı, doğru süre ve fesih uyarısı.
5. Tahliye nedeni: Gerçek ihtiyaç belgeleri, yeni malik edinme tarihi, proje/ruhsat, yazılı tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtara ilişkin kayıtlar.
6. Arabuluculuk ve dava: Başvuru zamanı, uyuşmazlık konusunun açıklığı, son tutanak, dava süresi ve varsa TBK m.353 bildirimi.
7. Zarar ve iade: Çıkış incelemesi, yazılı hasar ihbarı, onarım faturası, olağan eskime ayrımı, depozito ve mahsup hesabı.
8. Karar sonrası işlem: Takip işlemi, ödeme ve iade mahsupları, fiilî tahliye/teslim tutanağı, gerekiyorsa yeniden kiralama sınırlamaları.

Kiraya veren açısından başarılı bir dava stratejisinin ilk aşaması, tüm uyuşmazlıklara aynı ihtarnameyi göndermek yerine hukuki sebebi doğru sınıflandırmaktır. İşleme dayanak olan belgenin sonradan düzenlenmesi, yanlış kişiye tebliğ edilmesi veya sürenin hatalı hesaplanması maddi bakımdan haklı bir talebin usulden reddine yol açabilir.

Kiraya Verenlerin En Sık Yaptığı Hatalar

• Sözleşme süresi bittiği için tahliyenin otomatik olduğunu sanmak: TBK m.347 ve kanuni sebepler gözetilmelidir.
• Kirayı piyasa bedeline tek taraflı yükseltmek: TBK m.344-345 kapsamındaki artış ile tespit ayrıdır.
• 2026'da eski yüzde 25 sınırını uygulamak veya son açıklanan yıllık enflasyon oranını almak: Güncel hukukta yenileme ayına göre TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınır.
• Depozitoyu bütün zararlar için belgesiz kesmek: TBK m.342, 334 ve 335 hükümleri birlikte uygulanır.
• Kiracıyı kilit değiştirerek çıkarmaya çalışmak: Tahliye yetkili icra ve yargı makamları aracılığıyla gerçekleştirilir.
• Tahliye davasından aylar önce arabuluculuk yapmayı her durumda yeterli görmek: Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararındaki zamanlama uyarısı önemlidir.
• Kira artışı ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını aynı başvuru gibi görmek: Talep, süre, ispat ve hukuki sebep farklıdır.
• Kiracı çıktıktan sonra kontrol ve yazılı hasar bildirimini geciktirmek: TBK m.335 bakımından hak kaybı doğabilir.

Sonuç

Kiraya verenin mülkiyet ve sözleşmeden doğan hakları güçlüdür; ancak bu hakların sonuç doğurması doğru sebebe, doğru delile ve doğru süreye bağlıdır. Kiraya veren, kira alacağını tahsil etmek, hukuka uygun artış ve kira tespiti istemek, taşınmazın özenli kullanılmasını sağlamak, ispatlanmış zararı talep etmek veya kanuni tahliye koşulları gerçekleştiğinde kiralananı geri almak için çeşitli yollara başvurabilir. Kira artışı, kira tespiti, temerrüt nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yazılı taahhüde dayalı tahliye farklı hukuki işlemlerdir. Somut sözleşmenin tarihi, uzama dönemleri, ödeme belgeleri, ihtarların tebliği ve arabuluculuğun zamanı incelenmeden izlenecek yol belirlenmemelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kira sözleşmesinin süresi dolunca kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır, yalnızca sürenin dolması yeterli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 uyarınca sözleşme kural olarak uzar. Kanuni ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt veya on yıllık uzama dönemi sonundaki bildirim gibi özel şartların ayrıca gerçekleşmesi gerekir.

Ev sahibi 2026'da kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Genel yenileme artışı TBK m.344'teki TÜFE on iki aylık ortalama üst sınırına tabidir; sözleşmede daha düşük geçerli artış oranı varsa bu hüküm de dikkate alınır. Beş yılı aşan ilişkilerde yargısal kira tespiti ayrı bir yoldur.

Ekim 2026 kira artış oranı nedir?

TÜİK'in Eylül 2026 verisine göre TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi %31,49'dur. Bu oran Ekim 2026 yenilemesinde genel yasal üst sınır bakımından esas alınır; bütün kiralara veya farklı ayların yenilemelerine aynı oran uygulanmaz.

Kiracı kira ödemiyorsa kaç gün süre verilmelidir?

Konut ve çatılı işyerlerinde TBK m.315 kapsamında en az otuz gün, diğer adi kira ilişkilerinde kural olarak en az on gün verilir. Yazılı ihtarın tebliğ tarihi ve içeriği belirleyicidir. İİK tahliye takibiyle ilgili ayrıca itiraz ve başvuru süreleri vardır.

Ev sahibi ödenmeyen kira için arabuluculuğa gitmek zorunda mı?

Kira ilişkisinden kaynaklanan dava açılacaksa kural olarak arabuluculuk dava şartıdır. Buna karşılık İİK'daki ilamsız icra yoluyla tahliye özel istisnadır. Başvurunun dava mı, ilamsız icra mı ve hangi aşama olduğu ayrılmalıdır.

Beş yılı dolan kiracının kirası piyasa bedeline çıkarılabilir mi?

Kiraya veren mahkemeden kira tespiti isteyebilir; ancak yeni bedel otomatik biçimde ilan edilen piyasa kirasına eşit olmaz. TBK m.344/3 kapsamında emsaller, kiralananın durumu, TÜFE ve hakkaniyet değerlendirilir; mevcut kiracılık da dikkate alınabilir.

Yeni satın alınan evin kiracısı hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Yeni malik TBK m.310 gereği sözleşmenin tarafı olur. İhtiyaç varsa TBK m.351'deki yazılı bildirim, altı aylık yol veya sözleşme sonu davası koşulları ayrıca değerlendirilir.

Tahliye taahhüdü noterden yapılmak zorunda mı?

Genel olarak noterlik şekli mutlak geçerlilik şartı değildir. Ancak belge yazılı olmalı, kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olmalı ve tahliye tarihi belirli olmalıdır. İmza, tarih ve serbest irade iddiaları özel ispat sorunları doğurabilir.

İki haklı ihtar varsa kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Kanunun belirlediği dönemde gerçekten iki ayrı haklı yazılı ihtarın bulunması ve ilgili kira süresi/kira yılı bittikten sonra bir ay içinde dava açılması gereklidir. Hangi borca ilişkin olduğu ve tebliğ tarihleri kontrol edilmelidir.

Ev sahibi evi satmak için kiracıyı çıkarmak zorunda mı?

Hayır. Taşınmaz kira sözleşmesi devam ederken satılabilir. Kiracı TBK m.319 koşullarında makul ve önceden bildirilmiş gösterimlere katlanır; satış kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez.

Ev sahibi kiracının oturduğu eve habersiz girebilir mi?

Hayır. TBK m.319, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu ölçüde gösterime imkân tanır; önceden uygun bildirim ve kiracının meşru yararlarının gözetilmesi gerekir. Kiraya verenin mülkiyet hakkı izinsiz konut girişini meşrulaştırmaz.

Depozito kiraya veren tarafından istenildiği zaman kullanılabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyerlerinde TBK m.342, en çok üç aylık güvence ve banka güvencesinin kullanılmasına ilişkin şartlar içerir. Kiraya veren, iddia ettiği borç veya zararı hukuken ispatlamalıdır.

Kiracı eve zarar verdiyse kiraya veren ne yapmalıdır?

Teslim sırasında taşınmazın durumunu incelemeli; kiracıya yüklenebilecek eksiklik ve ayıpları gecikmeden yazılı bildirmeli; zararını belgelemelidir. Olağan yıpranma tazmin edilecek zarar değildir. TBK m.334-335 uygulanır.

Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kalan bütün kiraları öder mi?

Kural olarak otomatik biçimde tamamını ödemez. TBK m.325 kapsamında taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre, gider tasarrufları ve uygun yeni kiracı bulunması değerlendirilir.

Kiraya veren kardeşi için ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?

TBK m.350'de sayılan kişiler arasında kardeş sırf bu akrabalık sıfatıyla yer almaz. Ancak kanunen bakmakla yükümlü olunan diğer kişi niteliği somut olayda gerçekleşiyorsa ayrıca değerlendirilir. Kanunun saydığı kişiler sınırsız genişletilemez.

On yıllık süre sözleşmenin imzalandığı günden mi hesaplanır?

Belirli süreli kirada ilk sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresi ayrıdır. Belirsiz süreli kirada ise TBK m.347 ayrı başlangıç ve bildirim kuralları içerir. Başlangıç, geçiş hükümleri ve yenilemeler görülmeden kesin tahliye tarihi verilmemelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk ne zaman yapılmalıdır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli E.2025/1495, K.2025/3048 sayılı kararındaki yaklaşıma göre TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliyede dava şartı arabuluculuk başvurusu dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır. Bu konu somut kira dönemi ve hak düşürücü süre ile birlikte değerlendirilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev hemen başkasına kiralanabilir mi?

TBK m.355 yeniden kiralama sınırlamaları getirmektedir. Haklı sebep, tahliyenin yöntemi, üç yıllık yasak ve tazminat koşulları somut olaya göre değerlendirilmelidir. Kuralın ihlali belirli şartlarda bir yıllık son kira bedelinden az olmayan tazminat sonucuna yol açabilir.

Kaynakça

1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.299-325, 334-355. Adalet Bakanlığı Mevzuat ve İçtihat Programı: Kaynak

2 — 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.16, 18/A ve 18/B. Adalet Bakanlığı: Kaynak

3 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 199 ve ispat hükümleri. Adalet Bakanlığı: Kaynak

4 — 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, m.269-269/d ve kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler. İlgili resmî içtihat: Kaynak

5 — 7445 sayılı Kanun, 6325 sayılı Kanun'a kira uyuşmazlıkları bakımından m.18/B ekleyen düzenleme; 05.04.2023 tarihli Resmî Gazete: Kaynak

6 — Türkiye İstatistik Kurumu, Eylül 2026 Tüketici Fiyat Endeksi, 05.10.2026, TÜFE on iki aylık ortalama değişimi %31,49: Kaynak

7 — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048, ihtiyaç nedeniyle tahliyede dava şartı arabuluculuğa başvuru zamanı. Adalet Bakanlığı içtihat kaydı: Kaynak

8 — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E.2026/3664, K.2026/2960, taşınmazın devrinde önceki kiraya verenin depozito sorumluluğu: Kaynak

9 — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.03.2018, E.2017/5281, K.2018/1949, kira tespitinde emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi: Kaynak

10 — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.02.2023, E.2022/8307, K.2023/168, tahliye taahhüdünün ispatı ve düzenlenme zamanı: Kaynak