Права арендодателя: арендная плата, повышение арендной платы, выселение, депозит и возмещение ущерба

Кто такой арендодатель, и всегда ли собственник и арендодатель — одно лицо?

Статус арендодателя в договоре

Согласно ст. 299 TBK договор аренды — это договор, по которому арендодатель обязуется оставить арендатору вещь в пользование или в пользование с извлечением выгод, а арендатор обязуется платить согласованную арендную плату. Арендодатель и собственник недвижимости не обязательно являются одним и тем же лицом. Узуфрукт, представительство, долевая собственность, передача договора аренды или иное правоотношение могут иметь значение при определении сторон договора.

При требованиях об арендной плате, расторжении, выселении и возмещении ущерба прежде всего необходимо выяснить, кто имеет статус арендодателя, кто является обладателем права собственности или ограниченного вещного права и из какого статуса вытекает заявляемое право. Само по себе то, что лицо значится собственником в земельном кадастре, не означает, что по любому спору иск может быть подан с одним и тем же процессуальным порядком и статусом стороны.

Аренда жилья, крытых нежилых помещений, земли и продуктивного имущества различается

Статьи 339–356 TBK содержат специальные положения об аренде жилых и крытых нежилых помещений, большинство которых нельзя изменить договором в ущерб арендатору. Для аренды свободной земли, движимого имущества или продуктивного имущества (ürün kirası) могут применяться иные правила уведомления, прекращения и обеспечения. Исключение ст. 339 TBK об аренде на срок шесть месяцев и менее недвижимости, по своему характеру предназначенной для временного использования, а также законодательство о разрешениях на аренду жилья в туристических целях также необходимо оценивать отдельно. Запись в договоре «посуточная», «сезонная» или «коммерческая» сама по себе не меняет подлежащего применению права; решающее значение имеют фактическое использование и характер сделки.

Основные права и обязанности арендодателя нужно оценивать вместе

Чтобы реализовать эти права, арендодатель, в свою очередь, должен исполнить обязанность по ст. 301 TBK передать арендованное имущество в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного договором, и поддерживать его в таком состоянии. То, на кого возлагаются обязательное страхование, налоги и дополнительные расходы, определяется по ст. 302–303 TBK, специальным положениям об аренде жилых и крытых нежилых помещений и действительным условиям договора. Обязанность арендодателя по ремонту и обязанность арендатора по обычной уборке и мелкому техническому обслуживанию не следует смешивать.

Право требовать полной и своевременной уплаты арендной платы

Как определяется день платежа?

Ст. 313 TBK регулирует обязанность арендатора платить арендную плату; ст. 314 — то, что, если нет иного договора и местного обычая, арендная плата и при необходимости дополнительные расходы уплачиваются в конце каждого месяца, но не позднее окончания срока аренды. Если в договоре чётко определён действительный день платежа, прежде всего проверяется это положение. По требованию арендной платы необходимо установить срок платежа, за какие месяцы возник долг, какая сумма подлежит уплате и с каким назначением совершён платёж через банк.

Арендные отношения могут возникнуть и без письменного договора; однако сумму аренды, условие повышения, срок платежа и дату передачи доказать труднее. Банковский перевод, платёж с назначением «аренда», прежняя переписка и факт фактического пользования оцениваются вместе. То, что для платежа использовано назначение «депозит» или «аренда», не всегда само по себе образует окончательную квалификацию.

Освобождает ли от арендной платы то, что арендатор не пользуется недвижимостью?

Согласно ст. 324 TBK, пока арендованное имущество поддерживается в состоянии, пригодном для пользования, арендатор, как правило, несёт ответственность за арендную плату, даже если по причине, исходящей от него, он не пользуется недвижимостью или пользуется ею ограниченно. Однако расходы, от которых освободился арендодатель, вычитаются из арендной платы. Если имеется существенный недостаток арендованного имущества, правовое или фактическое препятствие пользованию или обстоятельство, которое может быть возложено на арендодателя, тот же результат автоматически применять нельзя.

Неустойка за просрочку и запрет требовать все будущие арендные платежи

При аренде жилых и крытых нежилых помещений на основании ст. 346 TBK на арендатора, помимо арендной платы и дополнительных расходов, нельзя возложить иных обязанностей по платежам. В частности, соглашения о штрафной неустойке за позднюю уплату или о немедленном наступлении срока уплаты всех будущих арендных платежей при просрочке одного взноса недействительны. Вместе с тем взыскание существующего долга, срок уплаты которого наступил, и, если условия наступили, проценты за просрочку исследуются отдельно с точки зрения их правовой природы и основания. Запрещённая штрафная неустойка сама по себе не отменяет существования реального требования или законных процентов.

Повышение арендной платы и пределы, действующие в 2026 году

При ежегодном повышении основой служит среднее значение ИПЦ за двенадцать месяцев

Согласно ч. 1 ст. 344 TBK соглашения о повышении, применяемом в продлеваемые арендные периоды, действительны в той мере, в какой они не превышают изменение по средним значениям индекса потребительских цен за двенадцать месяцев в предыдущем арендном году. Этот критерий не следует путать с месячным ИПЦ или годовым ИПЦ. Если в договоре согласован более низкий действительный размер повышения, нельзя считать, что арендодатель вправе напрямую поднять его до законного верхнего предела.

Применявшееся временно ограничение повышения арендной платы за жильё в 25 % прекратило действие с 1 июля 2024 года; при продлениях 2026 года за основу берётся общая система ст. 344 TBK. Согласно бюллетеню ИПЦ за сентябрь 2026 года, опубликованному Турецким институтом статистики (TÜİK) 5 октября 2026 года, изменение ИПЦ по средним значениям за двенадцать месяцев составляет 31,49 %. Этот показатель является актуальным ориентиром для договоров аренды, продлеваемых в октябре 2026 года и подпадающих под общую ч. 1 ст. 344 TBK; он не означает, что арендную плату по каждому договору автоматически можно повысить на 31,49 %. Когда будут объявлены данные ИПЦ за следующий месяц, показатель для соответствующего периода продления определяется заново.

Иск об определении арендной платы по истечении пяти лет

Ч. 3 ст. 344 TBK позволяет суду в договорах аренды, заключённых на срок более пяти лет или продлеваемых по истечении пяти лет, и по окончании каждого последующего пятилетнего периода определить арендную плату, совместно учитывая ИПЦ, состояние арендованного имущества, сопоставимые арендные платежи и справедливость. Этот способ отличается от обычного ежегодного повышения.

Для иска значение имеют не только цены в интернет-объявлениях, но и расположение, размер, характер использования сравнимой недвижимости, возраст здания, состояние обслуживания, реально сложившиеся арендные отношения и заключение эксперта. В решении Третьей гражданской палаты Кассационного суда от 01.03.2018, E.2017/5281, K.2018/1949 также подчёркнуто, что необходимо учитывать определение платы в случае повторной сдачи арендованного имущества в пустом виде и существующие арендные отношения с точки зрения справедливости.

Влияние начала нового периода на определение арендной платы

Согласно ст. 345 TBK иск об определении арендной платы может быть подан в любое время; однако то, с какого арендного периода будет применяться плата, определённая судом, — отдельный вопрос о сроках. Для законного результата имеет значение подача иска не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода либо вручение арендатору в этот срок письменного уведомления, содержащего требование о повышении арендной платы, и подача иска до конца следующего нового периода. Наличие в договоре положения о повышении на новый период также может обеспечить обратное действие в особых условиях, предусмотренных законом.

Наличие права на подачу иска и то, что решение порождает арендную плату с желаемой более ранней даты, — не одно и то же. Поэтому при определении арендной платы уведомление, вручение, дату обращения к медиации и начало арендного года необходимо рассчитывать вместе.

Корректировка арендной платы — отдельный институт

Корректировка по ст. 138 TBK, основанная на чрезмерном затруднении исполнения, подчинена иным условиям, чем обычное повышение арендной платы или определение арендной платы по истечении пяти лет. Одно лишь повышение рыночной арендной платы за недвижимость не показывает, что договор в любом случае может быть скорректирован. Необычное изменение, непредвидимость, баланс встречных предоставлений и распределение риска в конкретном договоре необходимо оценивать отдельно.

Договоры аренды в иностранной валюте

Возможность определить арендную плату в иностранной валюте зависит от того, проживают ли стороны в Турции, и от режима сделок и исключений в законодательстве о защите стоимости турецкой лиры. Положения ст. 344 TBK об иностранной валюте сами по себе не показывают, что любая аренда жилья или нежилого помещения может быть определена в валюте. В договорах с иностранным элементом необходимо дополнительно изучить подлежащие применению валютные ограничения.

Какой путь вправе избрать арендодатель, если арендатор не платит аренду?

Письменное уведомление о просрочке по ст. 315 TBK

Если арендатор после передачи арендованного имущества не уплачивает арендную плату, срок которой наступил, или дополнительные расходы, обязанность по которым на нём лежит, арендодатель может письменным уведомлением назначить срок для исполнения долга и сообщить, что при неуплате расторгнет договор. Минимальный законный срок составляет тридцать дней при аренде жилых и крытых нежилых помещений и десять дней при иных обычных арендных отношениях. Срок начинает течь со дня, следующего за датой письменного уведомления.

В уведомлении должны быть ясно указаны, за какие арендные периоды и в каких суммах требуется погашение долга, основания дополнительных расходов, место платежа и предупреждение о расторжении. Неполная сумма, арендная плата, срок уплаты которой ещё не наступил, или неверный срок могут привести к отклонению последующего требования о выселении.

Взыскание арендной задолженности в порядке исполнительного производства и выселение

Ст. 269 İİK и последующие предусматривают специальный путь исполнения без судебного акта для взыскания определённой арендной задолженности и, при наличии условий, для требования о выселении. В платёжном приказе с требованием о выселении для арендатора установлен как правило семидневный срок для возражений, а для уплаты арендной задолженности — законные сроки, применяемые в зависимости от вида аренды. При аренде жилых и крытых нежилых помещений этот срок уплаты в силу ст. 315 TBK составляет не менее тридцати дней. Возражение, продолжение исполнительного производства и компетенция суда по исполнительным делам подчиняются специальным положениям; платёжный приказ по образцу № 13, снятие возражения и требование о выселении следует оценивать по конкретным документам.

Если арендатор возражает, на возможность обращения в суд по исполнительным делам влияют признание или отрицание договора аренды и подписи, основание требования, платёжные документы и применяемый способ взыскания. Исполнительное производство с требованием о выселении и общее производство по аресту имущества, касающееся лишь денежного требования, — не одно и то же. Исключительное производство о выселении арендованной недвижимости в порядке принудительного исполнения без судебного акта по İİK отличается от обязательной медиации как условия иска, предусмотренной для арендных споров в ст. 18/B HUAK.

Два обоснованных официальных требования отличаются от одного уведомления о просрочке

Согласно ч. 2 ст. 352 TBK к арендатору, давшему основание для двух отдельных обоснованных письменных уведомлений в связи с неуплатой арендной платы в течение периода, который предусматривает закон, иск о выселении может быть подан в течение одного месяца с окончания срока аренды или соответствующего арендного года. Необходимо проверить, как эти уведомления соотносятся с разными просроченными долгами в одном и том же арендном периоде, действительно ли они обоснованны и когда вручены. Два письма по одному и тому же долгу автоматически не считаются двумя обоснованными уведомлениями.

Право арендодателя требовать бережного пользования недвижимостью

Причинение ущерба, использование не по назначению и беспокойство соседей

В силу ст. 316 TBK арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором и бережно, а также проявлять необходимое уважение к лицам, проживающим в той же недвижимости, и соседям. При аренде жилых и крытых нежилых помещений, как правило, в письменной форме сообщается о необходимости устранить нарушение, дав срок не менее тридцати дней, и о том, что в противном случае будет произведено расторжение. В законных исключениях, таких как умышленное причинение арендованному имуществу тяжёлого ущерба, бесполезность назначения срока или невыносимость поведения, условия немедленного расторжения исследуются отдельно.

Оцениваются жалобы соседей, протоколы управляющей компании, письменные предупреждения, фотографии, записи правоохранительных органов и при необходимости обеспечение доказательств. Одного заявления соседа или абстрактного описания беспокойства не всегда достаточно для выселения. Смена арендодателем замка по собственной воле или вынос вещей арендатора — не правомерный способ выселения.

Техническое обслуживание, ремонт и изменения

В силу ст. 317 TBK арендатор несёт расходы на уборку и техническое обслуживание, необходимые для обычного пользования; имеют значение характер расходов и местный обычай. Основные обязанности арендодателя по недостаткам и пригодности сохраняются. В отношении новшеств и изменений, которые арендатор произведёт в недвижимости, учитывается правило ст. 321 TBK о письменном согласии. Выдача письменного согласия не означает безусловного принятия любого утверждения о приведении в прежнее состояние или требования о возмещении стоимости; остальные положения ст. 321 применяются отдельно.

Право требовать показа недвижимости

В соответствии со ст. 319 TBK арендатор обязан в той мере, в какой это необходимо для технического обслуживания, продажи или последующей сдачи, разрешать арендодателю и назначенным им третьим лицам осматривать арендованное имущество. Однако арендодатель обязан заблаговременно уведомить и учитывать законные интересы арендатора. Это право не даёт полномочий входить в жилище без уведомления арендатора, постоянно проверять его или нарушать личную жизнь.

Субаренда, передача права пользования и передача арендных отношений

Предоставление арендатором недвижимости третьему лицу

В силу ст. 322 TBK при аренде жилых и крытых нежилых помещений арендатор не может без письменного согласия арендодателя сдать арендованное имущество другому лицу или передать право пользования. При заявлении о нарушении исследуются реальный фактический пользователь, постоянный или временный характер пользования, соглашение с третьим лицом и письменное разрешение арендодателя.

Согласие на передачу договора при аренде нежилого помещения

Согласно ст. 323 TBK для передачи арендных отношений необходимо письменное согласие. Однако при аренде нежилых помещений арендодатель не может уклоняться от дачи согласия без веских оснований. Передача арендных отношений в нежилом помещении, передача долей участия в компании или изменение торгового наименования компании не во всех случаях влекут одни и те же правовые последствия. Солидарная ответственность передающего арендатора, которая может длиться до двух лет, также следует оценивать в рамках ст. 323 TBK.

Право арендодателя на выселение: не все основания выселения одинаковы

При аренде жилых и крытых нежилых помещений одно лишь истечение определённого срока не даёт арендодателю полномочий на выселение. Согласно ст. 347 TBK, если арендатор не сделал уведомления как минимум за пятнадцать дней до окончания срока, договор, как правило, продлевается на периоды по одному году. Для выселения требуется обращение по законному основанию, соответствующее процедуре и сроку.

Выселение по причине потребности (ст. 350 TBK)

Арендодатель вправе подать иск в рамках ст. 350 TBK, если существует необходимость использовать арендованное имущество как жильё или нежилое помещение для себя, супруга, потомков, предков или иных лиц, содержать которых он обязан по закону. Конкретными документами должно быть показано, что потребность реальна, искренна и необходима. Одно лишь желание арендодателя получать более высокую арендную плату не заменяет утверждения о потребности.

В договорах на определённый срок значение имеет месячный срок подачи иска, начинающийся по окончании срока; в договорах на неопределённый срок — с даты, определяемой по общим правилам о периоде расторжения и уведомлении. Влияние на срок подачи иска письменного уведомления об иске, поданного в срок в рамках ст. 353 TBK, следует изучать отдельно.

Потребность нового собственника (ст. 351 TBK)

Собственник, позднее приобретший арендованное имущество, на основании ст. 310 TBK становится стороной договора аренды; продажа сама по себе не выселяет арендатора. Новый собственник, если у него есть реальная потребность для лиц, указанных в ст. 351 TBK, может рассмотреть путь письменного уведомления арендатора в течение одного месяца с приобретения и подачи иска через шесть месяцев после даты приобретения. Альтернативно возможна подача иска о потребности в течение одного месяца, начиная с окончания срока договора. Условия и сроки этих двух путей не следует смешивать.

Реконструкция или капитальный ремонт (ч. 2 ст. 350 TBK)

Если реконструкция либо капитальный ремонт, расширение или изменение арендованного имущества необходимы и во время работ пользование невозможно, арендодатель вправе требовать выселения, соблюдая законный срок подачи иска. Простая покраска, мелкий ремонт или цель лишь получить более высокую арендную плату не могут быть превращены в это основание до наступления законных условий. Значение имеют записи муниципалитета и технического проекта, осмотр на месте и заключение эксперта.

Обязательство об освобождении помещения (ч. 1 ст. 352 TBK)

Если арендатор после передачи ему арендованного имущества письменно обязался освободить недвижимость к определённой дате, но не освободил, арендодатель в течение одного месяца с даты, указанной в обязательстве, вправе обратиться в исполнительное производство или подать иск. Действительность обязательства исследуется с учётом даты составления и освобождения, даты передачи, подписи арендатора, наличия нескольких арендаторов и утверждений о пороке воли. Нотариальное оформление обязательно не для каждого случая, но в споре оно может повлечь иные последствия с точки зрения доказывания.

Важное предупреждение: Обязательство об освобождении помещения, полученное при заключении договора аренды или до передачи недвижимости, и документ, составленный после передачи по свободной воле, не равнозначны. При утверждении о пустой строке с датой или о заполнении позднее необходимо оценивать отрицание подписи, бремя доказывания и документ в целом. Одно лишь утверждение «заполнено позднее» не во всех случаях автоматически влечёт недействительность.

Два обоснованных официальных требования (ч. 2 ст. 352 TBK)

Если арендатор в течение указанного периода дал основание для двух отдельных обоснованных письменных уведомлений, после завершения соответствующего арендного периода действует месячный срок подачи иска. Это основание отличается от пути по ст. 315 TBK, избираемого на основании одного уведомления о просрочке. Уведомления и долги должны относиться к разным периодам; законный критерий «одного арендного года» необходимо рассчитывать отдельно в каждом деле.

Наличие у арендатора или его супруга пригодного для проживания жилья в том же месте (ч. 3 ст. 352 TBK)

Если у арендатора или проживающего с ним супруга есть пригодное для проживания жильё в пределах границ муниципалитета того же района или посёлка и арендодатель не знал об этом при заключении договора, он вправе подать иск в течение одного месяца, начиная с окончания договора. Право собственности на недвижимость, являющуюся предметом утверждения, пригодность для проживания, условие места и осведомлённость арендодателя в момент заключения договора должны быть доказаны конкретно.

Окончание десятилетнего периода продления (ст. 347 TBK)

При аренде жилых и крытых нежилых помещений на определённый срок первоначальный срок договора и десятилетний период продления не смешиваются. Ст. 347 TBK регулирует возможность арендодателя без указания причины прекратить договор уведомлением не менее чем за три месяца до окончания каждого года продления, следующего за этим десятилетним сроком. В договорах на неопределённый срок значение имеют истечение десяти лет с начала аренды и общие правила уведомления о расторжении. Для договоров, подпадающих под прежнее регулирование, следует оценить и переходные положения.

Расторжение вследствие существенного нарушения договора и просрочки

Неуплата арендной платы подчинена по ст. 315 TBK, а грубое нарушение обязанности бережного отношения и нарушение прав соседей — по ст. 316 TBK иным срокам и правилам уведомления. При наступлении особых условий оба пути могут обеспечить прекращение договора; однако уведомление должно опираться на правильное правовое основание, долг и ситуацию.

На какие сроки следует обращать внимание при каждом пути выселения?

Эта таблица не достаточна для автоматического составления календаря по каждому делу. Необходимо вместе определить соотношение сроков подачи иска со ст. 353 TBK, влияние срока медиации на пресекательный срок, расчёт дней с начала аренды и фактическую дату вручения.

Решение Кассационного суда 2025 года: слишком раннее обращение к медиации может поставить под угрозу иск о выселении

В решении Третьей гражданской палаты Кассационного суда от 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048, принятом для устранения разногласий между решениями региональных апелляционных судов, признано, что по искам о выселении по причине потребности в рамках ст. 350 TBK к обязательной медиации как условию иска следует обращаться после возникновения права на подачу иска о выселении. Согласно основному подходу решения, обращение к медиации, поданное до возникновения права на подачу иска, не считается надлежащим выполнением условия иска для последующего иска о выселении.

Поэтому вместо беспорядочного преждевременного обращения к медиации до окончания арендного периода следует совместно оценить окончание договора, законное основание выселения, возникновение права на иск, при необходимости заранее направляемое уведомление об иске и влияние на срок ч. 2 ст. 16 HUAK. Исключение времени, проведённого в медиации, из расчёта пресекательного срока не отменяет необходимости правильно выбрать момент обращения. Сфера этого решения — иск о выселении по причине потребности по ст. 350 TBK; эту же формулу нельзя бездумно применять ко всем остальным арендным спорам.

Как разграничиваются медиация, компетентный суд и путь исполнительного производства?

Обязательная медиация как условие иска

Согласно ст. 18/B Закона № 6325 с 1 сентября 2023 года по спорам, вытекающим из арендных отношений в отношении недвижимости, за исключением положений о выселении в порядке принудительного исполнения без судебного акта согласно İİK, обращение к медиации до подачи иска является условием иска. При иске об определении арендной платы, выселении по причине потребности, иске об арендной задолженности и других исках, вытекающих из арендных отношений, с этой точки зрения необходимо исследовать характер дела. Исключение производства о выселении без судебного акта не является неограниченным освобождением, означающим, что медиация не нужна на любом этапе исполнительного действия; характер иска, поданного позднее, оценивается отдельно.

Компетентный суд и территориальная подсудность

Ст. 4 HMK относит значительную часть споров, включая иски о требованиях, вытекающих из арендных отношений, к предметной подсудности мирового суда по гражданским делам. Обязанности суда по исполнительным делам в связи с выселением в порядке принудительного исполнения без судебного акта по İİK отличаются. Территориальная подсудность исследуется по месту исполнения договора, месту проживания ответчика, месту нахождения недвижимости и применимым специальным правилам. То, что недвижимость находится в Анталье, не означает, что по любому иску о взыскании арендной платы единственным и абсолютно компетентным местом является Анталья.

Фактическое выселение по итогам дела и исполнительного производства

Наличие судебного решения или действия суда по исполнительным делам и фактическое освобождение недвижимости — разные этапы. Необходимо выполнить требуемое вручение, возражение или обжалование, исполнительные действия и передачу. Условие вступления в силу судебного акта, являющегося основанием исполнения, и избранного пути проверяется отдельно. Смена замка арендодателем до завершения правовых процедур, отключение электричества и воды или вынос вещей не является правомерным способом принудительного выселения и может повлечь гражданско-правовую или уголовную ответственность.

Права арендодателя на депозит (сумму обеспечения) и пределы

Депозит может составлять не более трёх арендных платежей

При аренде жилых и крытых нежилых помещений, если договором согласовано обеспечение по ст. 342 TBK, оно не может превышать трёх месячных арендных платежей. В отношении обеспечения деньгами или ценными бумагами закон предусматривает порядок банковского обеспечения, которое арендодатель не вправе снять в одностороннем порядке. Банк может освободить обеспечение только при условиях, перечисленных в законе (согласие сторон, вступившее в силу исполнительное производство или вступившее в силу судебное решение).

Износ арендованного имущества в результате обычного пользования и ущерб, который арендатор обязан возместить, — не одно и то же. Утверждение арендодателя о зачёте возмещения ущерба или арендной задолженности в счёт обеспечения не принимается автоматически без учёта существования и доказанности требования.

В какой срок возвращается обеспечение по окончании аренды?

Согласно ст. 342 TBK, если арендодатель в течение трёх месяцев после окончания договора не уведомил банк письменно о том, что он подал против арендатора иск, связанный с договором аренды, или начал исполнительное производство либо производство о банкротстве, банк обязан по требованию арендатора вернуть обеспечение. Это трёхмесячное регулирование — не абсолютный и напрямую предоставленный арендодателю срок платежа для возврата депозита в каждом случае; оно относится к функционированию механизма банковского обеспечения.

Решение Кассационного суда 2026 года: передача депозита при проданной недвижимости

В решении Третьей гражданской палаты Кассационного суда от 12.05.2026, E.2026/3664, K.2026/2960 об отмене в интересах закона признано, что если прежний собственник не докажет передачу полученного от арендатора депозита новому собственнику, его ответственность по возврату суммы обеспечения может сохраняться. Это решение показывает, что обобщение «недвижимость продана; долг по депозиту автоматически принадлежит новому собственнику» может быть ошибочным. Договор купли-продажи, банковские записи и действительная передача депозита должны быть документально подтверждены.

Требование возмещения ущерба, причинённого арендатором недвижимости, и ущерба от досрочного выезда

Различие между обычным износом и виновным ущербом

Согласно ст. 334 TBK арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил; однако он не отвечает за износ и ухудшение, возникшие вследствие использования в соответствии с договором. Обычный износ необходимо отличать от поломок, недостач и повреждений, возникших по небрежности арендатора или при использовании в нарушение договора.

Согласно ст. 335 TBK арендодатель, осмотрев состояние недвижимости при её возврате, обязан немедленно письменно уведомить о недостатках и дефектах, за которые отвечает арендатор. В отношении скрытых недостатков, которые невозможно выявить при обычном осмотре, важно письменное уведомление в момент, когда о них стало известно. Поэтому необходимы акт в день выезда, фотографии с датой, показания счётчиков, опись инвентаря и при необходимости осмотр на месте или обеспечение доказательств.

Какую арендную плату можно требовать, если арендатор выезжает досрочно?

Согласно ст. 325 TBK, если арендатор возвращает арендованное имущество, не соблюдая срок договора или период расторжения, его обязанности могут продолжаться в течение разумного срока, в который недвижимость могла бы быть сдана на аналогичных условиях. Это не означает, что можно автоматически требовать арендную плату за все оставшиеся месяцы. На расчёт долга влияют то, нашёл ли арендатор нового арендатора, которого от арендодателя можно разумно ожидать принять, платёжеспособного и готового принять договор, расходы, от которых освободился арендодатель, или иные выгоды от использования.

Важно, чтобы арендодатель сохранял свои усилия по повторной сдаче недвижимости, записи объявлений и переговоров, а арендатор мог письменно доказать дату передачи ключей и предложение подходящего нового арендатора.

Права арендодателя и нового собственника при продаже недвижимости

Согласно ст. 310 TBK при смене собственника недвижимости новый собственник становится стороной договора аренды. Продажа сама по себе, только в связи с передачей права по земельному кадастру, не влечёт немедленного прекращения арендных отношений. Новый собственник вправе в законных пределах ссылаться на действительную арендную плату и другие договорные права. Необходимо внимательно определить уведомление о том, кому уплачивается арендная плата, дату передачи и то, у кого остаются требования за прежний период, если они есть.

Если новый собственник рассматривает иск о потребности по ст. 351 TBK, ему следует различать условия пути с месячным письменным уведомлением и шестью месяцами и условия альтернативного иска, который может быть подан в конце арендного периода. Депозит, арендная плата вперёд, движимое имущество, оставленное арендатору, инвентарь и прошлые долги между прежним и новым собственником должны быть чётко урегулированы в договоре купли-продажи недвижимости; положения, влияющие на третьего лица с точки зрения арендных отношений, необходимо исследовать отдельно.

Ограничения повторной сдачи в аренду и риск возмещения ущерба

Ст. 355 TBK устанавливает особые ограничения на повторную сдачу в аренду недвижимости, выселение из которой достигнуто по причине потребности либо реконструкции и градостроительных работ, и при их нарушении — возмещение ущерба в размере не менее арендной платы за один год, уплаченной в последний арендный год. Однако необходимо совместно изучить, возникло ли возмещение, каким образом осуществлено выселение, были ли веские основания, акт повторной сдачи и соответствующую практику Кассационного суда.

Право аренды, возникающее в результате реконструкции и градостроительных работ, и преимущественное право прежнего арендатора также оцениваются отдельно. Сдача недвижимости другому лицу по более высокой цене после выселения со ссылкой на потребность в жилье в зависимости от особенностей конкретного дела может порождать серьёзные вопросы возмещения ущерба и принципа добросовестности.

Доказательства, уведомления и управление документами: практический перечень для арендодателя

1. Все версии договора: Дата первой подписи, дополнительные протоколы, годы продления, статус арендодателя или представителя, все арендаторы и поручительство, если оно есть.
2. Записи о передаче: Передача ключей, опись инвентаря, фотографии, показания счётчиков и документы о праве собственности, узуфрукте или представительстве.
3. График платежей: Дата наступления срока по каждому месяцу, рассчитанное действительное повышение, банковские поступления, назначения платежей, неоплаченные и спорные позиции.
4. Уведомление и вручение: Документы нотариуса, KEP или заказного уведомления, дата получения, основание долга, правильный срок и предупреждение о расторжении.
5. Основание выселения: Документы о реальной потребности, дата приобретения новым собственником, проект или разрешение, записи о письменном обязательстве об освобождении помещения или о двух обоснованных уведомлениях.
6. Медиация и иск: Время обращения, ясность предмета спора, заключительный протокол, срок подачи иска и, при наличии, уведомление по ст. 353 TBK.
7. Ущерб и возврат: Осмотр при выезде, письменное уведомление об ущербе, счёт за ремонт, разграничение с обычным износом, расчёт депозита и зачёта.
8. Действия после решения: Действия по исполнительному производству, зачёты платежей и возвратов, акт фактического выселения или передачи и, при необходимости, ограничения повторной сдачи в аренду.

Первый этап успешной стратегии по делу для арендодателя — правильно классифицировать правовое основание, а не направлять одно и то же уведомление по всем спорам. Составление документа, лежащего в основе действия, позднее, вручение не тому лицу или неверный расчёт срока могут привести к процессуальному отказу в материально обоснованном требовании.

Самые частые ошибки арендодателей

• Считать, что выселение автоматически происходит из-за истечения срока договора: необходимо учитывать ст. 347 TBK и законные основания.
• Повышать арендную плату в одностороннем порядке до рыночной стоимости: повышение и определение размера арендной платы по ст. 344–345 TBK — разные вещи.
• Применять в 2026 году прежний предел в 25 % или брать последний объявленный годовой уровень инфляции: в действующем праве за основу берётся среднее значение ИПЦ за двенадцать месяцев в зависимости от месяца продления.
• Удерживать депозит за любые убытки без документов: ст. 342, 334 и 335 TBK применяются вместе.
• Пытаться выселить арендатора сменой замка: выселение осуществляется через уполномоченные исполнительные и судебные органы.
• Считать во всех случаях достаточной медиацию, проведённую за месяцы до иска о выселении: важно предупреждение о выборе времени в решении Третьей гражданской палаты Кассационного суда 2025 года.
• Рассматривать повышение арендной платы и иск о выселении по причине потребности как одно и то же обращение: требование, срок, доказывание и правовое основание различаются.
• Затягивать осмотр после выезда арендатора и письменное уведомление об ущербе: по ст. 335 TBK возможна утрата права.

Заключение

Права арендодателя, вытекающие из права собственности и договора, сильны; однако то, порождают ли эти права последствия, зависит от правильного основания, правильного доказательства и правильного срока. Арендодатель может прибегнуть к различным путям, чтобы взыскать арендную плату, потребовать правомерного повышения и определения арендной платы, обеспечить бережное пользование недвижимостью, потребовать доказанного возмещения ущерба или вернуть арендованное имущество при наступлении законных условий выселения. Повышение арендной платы, определение арендной платы, выселение по причине просрочки, выселение по причине потребности и выселение на основании письменного обязательства — разные правовые действия. Не изучив дату конкретного договора, периоды продления, платёжные документы, вручение уведомлений и время медиации, нельзя определять, какой путь избрать.

Часто задаваемые вопросы

Может ли арендодатель выселить арендатора по истечении срока договора аренды?

Нет, одного лишь истечения срока недостаточно. При аренде жилых и крытых нежилых помещений договор в силу ст. 347 TBK, как правило, продлевается. Дополнительно должны наступить особые условия, такие как законная потребность, действительное обязательство об освобождении помещения, два обоснованных уведомления, просрочка или уведомление по окончании десятилетнего периода продления.

Может ли арендодатель в 2026 году повысить арендную плату как угодно?

Нет. Общее повышение при продлении подчинено верхнему пределу среднего значения ИПЦ за двенадцать месяцев по ст. 344 TBK; если в договоре предусмотрен более низкий действительный размер повышения, учитывается и это положение. В отношениях, превышающих пять лет, судебное определение арендной платы — отдельный путь.

Каков размер повышения арендной платы в октябре 2026 года?

По данным TÜİK за сентябрь 2026 года изменение ИПЦ по средним значениям за двенадцать месяцев составляет 31,49 %. Этот показатель принимается за основу общего законного верхнего предела при продлении в октябре 2026 года; один и тот же показатель не применяется ко всем арендам или к продлениям в другие месяцы.

Сколько дней нужно дать арендатору, если он не платит аренду?

При аренде жилых и крытых нежилых помещений — не менее тридцати дней в рамках ст. 315 TBK, при иных обычных арендных отношениях, как правило, не менее десяти дней. Решающее значение имеют дата вручения письменного уведомления и его содержание. В связи с производством о выселении по İİK существуют отдельные сроки возражений и обращений.

Обязан ли арендодатель обращаться к медиации по неоплаченной арендной плате?

Если подаётся иск, вытекающий из арендных отношений, медиация, как правило, является условием иска. Напротив, выселение в порядке принудительного исполнения без судебного акта по İİK — особое исключение. Необходимо различать, идёт ли речь об иске или об исполнительном производстве без судебного акта и на каком оно этапе.

Можно ли поднять арендную плату арендатору, проживающему более пяти лет, до рыночной?

Арендодатель вправе потребовать от суда определения арендной платы; однако новая плата автоматически не будет равна рыночной арендной плате, указанной в объявлениях. В рамках ч. 3 ст. 344 TBK оцениваются сопоставимые объекты, состояние арендованного имущества, ИПЦ и справедливость; существующие арендные отношения также могут быть учтены.

Будет ли арендатор только что купленной квартиры немедленно выселен?

Нет. Новый собственник в силу ст. 310 TBK становится стороной договора. При наличии потребности отдельно оцениваются условия письменного уведомления по ст. 351 TBK, шестимесячного пути или иска по окончании срока договора.

Должно ли обязательство об освобождении помещения оформляться у нотариуса?

В общем случае нотариальная форма не является абсолютным условием действительности. Однако документ должен быть письменным, дан после передачи арендованного имущества, а дата освобождения должна быть определённой. Утверждения о подписи, дате и свободной воле могут порождать особые вопросы доказывания.

Можно ли сразу выселить арендатора при наличии двух обоснованных уведомлений?

Нет. Необходимы два отдельных обоснованных письменных уведомления в период, определённый законом, и подача иска в течение одного месяца после окончания соответствующего срока аренды или арендного года. Следует проверить, к какому долгу они относятся, и даты вручения.

Обязан ли арендодатель выселять арендатора, чтобы продать квартиру?

Нет. Недвижимость можно продать, пока действует договор аренды. Арендатор обязан терпеть разумные и заранее уведомлённые показы на условиях ст. 319 TBK; продажа сама по себе не прекращает арендных отношений.

Может ли арендодатель войти в квартиру, где проживает арендатор, без предупреждения?

Нет. Ст. 319 TBK допускает показ в необходимой мере для технического обслуживания, продажи или последующей сдачи; необходимы заблаговременное надлежащее уведомление и учёт законных интересов арендатора. Право собственности арендодателя не легитимирует вход в жилище без разрешения.

Может ли арендодатель использовать депозит, когда захочет?

Нет. Ст. 342 TBK для жилых и крытых нежилых помещений содержит условия, касающиеся обеспечения не более чем в три арендных платежа и использования банковского обеспечения. Арендодатель должен юридически доказать заявляемый долг или ущерб.

Что должен делать арендодатель, если арендатор причинил ущерб квартире?

Он должен осмотреть состояние недвижимости при передаче, без промедления письменно уведомить арендатора о недостатках и дефектах, которые могут быть возложены на него, и задокументировать ущерб. Обычный износ — не возмещаемый ущерб. Применяются ст. 334–335 TBK.

Если арендатор выехал до окончания договора, платит ли он все оставшиеся арендные платежи?

Как правило, автоматически не в полном объёме. В рамках ст. 325 TBK оцениваются разумный срок, в который недвижимость могла бы быть сдана на аналогичных условиях, экономия расходов и поиск подходящего нового арендатора.

Может ли арендодатель потребовать выселения по причине потребности для брата или сестры?

Среди лиц, перечисленных в ст. 350 TBK, брат или сестра сами по этому признаку родства не значатся. Однако если в конкретном случае наступает статус иного лица, содержать которое обязаны по закону, это оценивается отдельно. Перечисленные в законе лица нельзя расширять неограниченно.

Десятилетний срок считается со дня подписания договора?

При аренде на определённый срок первоначальный срок договора и десятилетний период продления — разные вещи. При аренде на неопределённый срок ст. 347 TBK содержит отдельные правила начала и уведомления. Не изучив начало, переходные положения и продления, нельзя называть окончательную дату выселения.

Когда нужно проводить медиацию в иске о выселении по причине потребности?

Согласно подходу в решении Третьей гражданской палаты Кассационного суда от 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048, при выселении по причине потребности в рамках ст. 350 TBK обращение к обязательной медиации как условию иска следует совершать после возникновения права на подачу иска. Этот вопрос следует оценивать вместе с конкретным арендным периодом и пресекательным сроком.

Можно ли сразу сдать другому лицу квартиру, из которой выселили по причине потребности?

Ст. 355 TBK вводит ограничения на повторную сдачу в аренду. Веские основания, способ выселения, трёхлетний запрет и условия возмещения ущерба следует оценивать применительно к конкретному делу. Нарушение правила при определённых условиях может привести к возмещению ущерба в размере не менее последней арендной платы за один год.

Источники и правовые основания

1 — Закон № 6098 об обязательствах (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu), в особенности ст. 299–325, 334–355. Министерство юстиции, программа «Законодательство и судебная практика»: Источник

2 — Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), ст. 16, 18/A и 18/B. Министерство юстиции: Источник

3 — Закон № 6100 о гражданском судопроизводстве (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu), ст. 4, 199 и положения о доказывании. Министерство юстиции: Источник

4 — Закон № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве (2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu), ст. 269–269/d и положения о выселении арендованной недвижимости в порядке принудительного исполнения без судебного акта. Соответствующая официальная судебная практика: Источник

5 — Закон № 7445, регулирование, добавившее в Закон № 6325 ст. 18/B применительно к арендным спорам; Официальная газета от 05.04.2023: Источник

6 — Турецкий институт статистики (Türkiye İstatistik Kurumu), индекс потребительских цен за сентябрь 2026 года, 05.10.2026, изменение ИПЦ по средним значениям за двенадцать месяцев — 31,49 %: Источник

7 — Третья гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi), 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048, момент обращения к обязательной медиации как условию иска при выселении по причине потребности. Запись судебной практики Министерства юстиции: Источник

8 — Третья гражданская палата Кассационного суда, 12.05.2026, E.2026/3664, K.2026/2960, ответственность прежнего арендодателя по депозиту при передаче недвижимости: Источник

9 — Третья гражданская палата Кассационного суда, 01.03.2018, E.2017/5281, K.2018/1949, оценка сопоставимых объектов и справедливости при определении арендной платы: Источник

10 — Третья гражданская палата Кассационного суда, 21.02.2023, E.2022/8307, K.2023/168, доказывание обязательства об освобождении помещения и время его составления: Источник